Comment calculer la SHON avant travaux d un bâtiment ayant connu plusieurs utilisations successives?

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1 Comment calculer la SHON avant travaux d un bâtiment ayant connu plusieurs utilisations successives? Résumé Pour déterminer les possibilités d aménagement d un bâtiment ayant connu plusieurs utilisations successives, la surface hors œuvre nette avant travaux est calculée en prenant en considération leur mode d utilisation effectif à la date de la demande de permis de construire. Légalité interne du permis de construire Méthodes de calcul Calcul de la surface hors œuvre nette SHON avant travaux Appréciation en fonction du mode d utilisation effectif à la date de la demande de permis. CE (3/8 SSR) 17 décembre 2003, M. et M me Mignon, req. n M. Crépey, Rapp. M. Séners, C. du G. SCP Delaporte, Briard, Trichet, SCP Piwnica, Molinié, Av. Décision qui sera mentionnée dans les tables du Recueil Lebon. Conclusions FRANÇOIS SÉNERS, commissaire du gouvernement M. et M me Mignon sont propriétaires à Barbizon, en Seineet-Marne, de deux parcelles achetées en 1994 à la commune. La parcelle principale comporte une maison, implantée en bordure de la rue, et, en retrait, une ancienne grange et un petit bâtiment annexe. Ces deux derniers bâtiments sont implantés en limite de la propriété voisine de M me Gagé, perpendiculairement à la limite séparative des deux propriétés. Un litige est né entre les voisins à l occasion du réaménagement et de l extension de l ancienne grange en bâtiment d habitation. Ces travaux, qui comportaient à l origine la construction d un bâtiment supplémentaire à usage de garage implanté le long de la limite séparative, ont fait l objet d un permis de construire délivré par le maire de Barbizon le 29 décembre La cour administrative d appel de Paris a prononcé en juin 1997 un sursis à exécution, en considérant qu un dépassement du coefficient d occupation des sols (COS) applicable à la parcelle était de nature à justifier l annulation du permis. M. et M me Mignon ont alors réduit leur projet de construction en renonçant au nouveau bâtiment à usage de garage et en réduisant la surface habitable de l ancienne grange. Ils ont obtenu du maire, le 2 septembre 1997, un permis de construire modificatif portant sur ce nouveau projet. Deux permis de construire successifs Les deux permis successifs ont été attaqués par les voisins devant le juge administratif. Pour des raisons de calendrier, le litige concernant le permis de construire initial a été jugé par le tribunal administratif de Versailles, tandis que la légalité du permis modificatif a été appréciée par le tribunal administratif de Melun. Le premier permis a été annulé pour méconnaissance des règles du plan d occupation des sols (POS) de la commune, le second par voie de conséquence. La cour administrative d appel de Paris a été saisie des deux jugements qu elle a confirmés, par l arrêt attaqué. Elle a considéré que l ancienne grange était implantée en limite séparative de propriété, en méconnaissance des dispositions du règlement du POS ; elle en a déduit que les travaux d aménagement et d extension autorisés par les deux permis successifs devaient respecter les dispositions du POS relatives aux constructions antérieures et non conformes à ce plan et elle a considéré que la règle qui interdit une création de surface hors œuvre nette (SHON) supérieure à 20 % de la surface préexistante avait été violée. BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004 p. 19

2 Le pourvoi en cassation de M. et M me Mignon conteste en premier lieu la régularité de l arrêt attaqué en soutenant que la cour aurait omis de répondre au moyen tiré de ce que le permis modificatif respectait le COS applicable à la parcelle. Mais la cour a fondé son arrêt, comme le tribunal administratif de Versailles en première instance, sur la méconnaissance d une autre disposition du POS, et la décision Commune de Bohars et SARL Minoteries de France 1 ne lui imposait pas de se prononcer sur l ensemble des autres moyens relatifs à la légalité des permis de construire. Bâtiment affecté au logement des récoltes? Le bien-fondé de l arrêt est en revanche plus contestable. Les juges du fond ont fait application des dispositions du 3 de l article UA 1 du règlement du POS de Barbizon, qui ne permettent d étendre une construction antérieure au POS et non conforme à celui-ci que dans la limite d une SHON supplémentaire de 20 % et à la condition que les travaux soient de nature à améliorer l aspect ou la salubrité du bâtiment. Pour déterminer la SHON de l ancienne grange transformée en locaux d habitation, la cour s est fondée sur l article R du Code de l urbanisme, dans sa rédaction alors applicable, qui définit la surface hors œuvre nette d une construction comme la surface hors œuvre brute «déduction faite: [ ] d) des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production». Ces dispositions précisent celles de l article L du même Code, dans sa rédaction alors applicable, qui excluent de la surface développée hors œuvre d une construction les surfaces annexes aux bâtiments d exploitation agricole. L arrêt de la cour administrative d appel de Paris juge que le bâtiment dont le permis de construire autorise une extension de plus de 20 % de sa superficie est une grange anciennement affectée au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole. Il en déduit que la totalité de sa superficie, à l exception de la surface des murs, devait être déduite du calcul de la SHON antérieure, ce qui ne permettait qu une extension quasi nulle. Nous ne croyons pas qu il soit possible de juger que les juges du fond auraient dénaturé le dossier dont ils étaient saisis en considérant que le bâtiment dont il s agit avait, par le passé, été affecté à un usage de grange. Il est, par contre, très contestable de s être fondé sur une affectation ancienne et révolue pour déterminer la SHON ouvrant droit à l extension de ce bâtiment en application du règlement du POS. Les dispositions de l ancien article R du Code de l urbanisme ne peuvent, en effet, être détachées de celles de l ancien article L qui ne concernent que les surfaces annexes aux bâtiments d exploitation agricole et il est manifeste qu en l espèce l ancienne grange n était plus, 1 CE 28 mai 2001 : Rec., p à la date de délivrance du permis de construire, l annexe d un quelconque bâtiment d exploitation agricole. La cour nous paraît ainsi avoir commis une erreur de droit en faisant application des dispositions qui excluent de la SHON les annexes agricoles alors que l ancienne grange dont il s agit n avait plus une telle nature, d ailleurs depuis longtemps semble-t-il. Un changement de destination résultant de travaux qui transforment un bâtiment agricole en local d habitation doit certainement faire l objet d un permis de construire, mais les dispositions en cause, relatives à la détermination de la SHON, ne nous paraissent permettre de déduire la superficie des annexes agricoles que dans la mesure où les bâtiments en cause ont une destination agricole au moment auquel il convient d apprécier la SHON. L erreur de droit commise par la cour, si telle est bien votre analyse, devra conduire à l annulation de l arrêt attaqué. Faisant application de l article L du Code de justice administrative, vous pourrez joindre, comme l avait fait la cour de Paris, les deux requêtes d appel de M. et M me Mignon. Implantation par rapport aux limites séparatives Il vous faudra alors apprécier, en premier lieu, si le bâtiment de l ancienne grange située sur leur propriété était implanté conformément aux dispositions de l article UA 7 du règlement du POS de Barbizon. Selon un schéma assez classique, cet article impose aux constructions situées dans une bande de 15 mètres comptée à partir de l alignement d être implantées sur les limites séparatives aboutissant aux voies ; au-delà de cette bande de 15 mètres, c est-à-dire dans la profondeur des parcelles, il n autorise les constructions en limites séparatives que sous deux conditions : que la hauteur des constructions n excède pas 3,5 mètres et que les constructions s adossent au pignon existant d une construction voisine, ellemême implantée en limite. Il est constant que le bâtiment dont il s agit est situé à plus de 15 mètres de la rue sur laquelle aboutissent les limites séparatives de la parcelle située en zone UA du POS. Les requérants soutiennent néanmoins qu il faudrait tenir compte de la circonstance que l ancienne grange est située à moins de 15 mètres d une autre rue, latérale, dont la parcelle de M. et M me Mignon est séparée par la propriété de M me Gagé. Mais les dispositions de l article UA 7 font obstacle à ce que cette interprétation soit validée, puisqu elles ne font référence qu à l alignement sur les limites séparatives «aboutissant aux voies» et que les limites séparatives de la parcelle en question n aboutissent pas à cette voie latérale, la propriété de M me Gagé s intercalant entre la parcelle des requérants et la rue. Comme il est constant, par ailleurs, que le bâtiment de l ancienne grange ne s adosse à aucun pignon de bâtiment existant implanté en limite sur la parcelle de M me Gagé, il ne fait pas de doute, à nos yeux, que ce bâti- p. 20 BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004

3 ment n est pas conforme aux prescriptions du POS. Les requérants soutiennent que les dispositions de l article UA 7 du règlement du POS seraient entachées de nombreuses imprécisions qui les rendraient inapplicables ; elles ne sont pas un modèle de rédaction normative, mais, pour le point qui concerne le présent litige, elles nous paraissent fixer une règle dépourvue d ambiguïté. Si vous partagez cette analyse, vous en déduirez qu il y avait lieu de soumettre le permis de construire portant sur l aménagement de la grange aux règles particulières du 3 de l article UA 1. Ainsi qu il a été dit, ces règles n autorisent les travaux d aménagement et d extension d un tel bâtiment qu à la double condition qu ils se traduisent par une amélioration de l aspect ou de la salubrité du bâtiment et qu ils n augmentent pas la SHON de plus de 20 %. Le débat ne porte pas sur l amélioration de l aspect et de la salubrité mais sur l augmentation de la SHON. Trois points sont en litige. Augmentation de la SHON Les requérants soutiennent en premier lieu que l augmentation de surface doit s apprécier par rapport à la superficie de l ensemble des constructions implantées sur la parcelle et pas seulement par rapport à la superficie du bâtiment transformé. La rédaction du 3 de l article UA 1 ne se prête guère à cette interprétation : elle autorise l aménagement, la reconstruction et l extension des constructions existantes à la date d approbation du POS qui ne respectent pas les dispositions de son règlement, sous réserve que l extension n excède pas 20 % de la superficie de plancher hors œuvre nette préexistante. Une telle disposition nous paraît avoir manifestement pour objet de limiter les extensions de bâtiments implantés contrairement aux prescriptions du POS et il n est pas concevable que le plafond de l extension autorisée en contrepartie d une amélioration de l aspect et de la salubrité soit déterminé par la superficie d autres constructions implantées sur la même parcelle. Si vous admettez que les 20 % d augmentation autorisés s apprécient au regard de la superficie de plancher hors œuvre nette préexistante de la grange des requérants, ceux-ci vous invitent à considérer que le plafonnement ne s appliquerait qu en cas d extension de l emprise au sol, ce qui n est pas le cas des travaux autorisés par les permis litigieux. Sur ce point également, l interprétation proposée ne nous paraît pas correspondre à la lecture la plus naturelle du texte : celui-ci vise l ensemble des modifications des bâtiments existants, qu il s agisse d aménagements, de reconstructions ou d extensions et rien ne permet de considérer que ce dernier cas de figure ne viserait que les extensions d emprise au sol et exclurait les extensions de volume sans modification de l emprise au sol. Les permis en cause portent sur une extension de la grange constituée par une surélévation résultant de la création d un second niveau de plancher, et une telle extension entre à nos yeux dans le champ du plafonnement de superficie prévu par le POS. Il reste alors à apprécier si cette extension respecte le plafond de 20 %. Selon les requérants, que vous pouvez suivre sur ce point, la surface hors œuvre nette de l ancienne grange, avant travaux, était de 165 m 2. Contrairement à ce qu avait jugé la cour administrative d appel de Paris et pour les motifs précédemment indiqués, la circonstance que le bâtiment ait eu par le passé une destination agricole ne doit pas conduire à réduire la superficie à prendre en compte. L extension de 20 % autorisée était ainsi de 33 m 2. Il n est pas contesté par les parties que la superficie hors œuvre brute de la grange après travaux s établit à 287,3 m 2 pour le total des deux niveaux, soit, après la correction prévue par le e) de l article R du Code de l urbanisme, une surface hors œuvre nette de 272,93 m 2. Ces chiffres révèlent une extension de SHON de 107 m 2, très supérieure au plafond autorisé, comme l avait jugé le tribunal administratif de Versailles. M. et M me Mignon sont cependant fondés à soutenir que les juges de première instance ont commis une erreur en n examinant pas si le permis modificatif avait régularisé la situation 2. Il est soutenu que ce permis modificatif aurait notamment pour effet de réduire la SHON de 12 m 2 du fait de la transformation d une pièce prévue pour être une buanderie en un local technique destiné à accueillir une installation de chauffage. Mais, contrairement à ce qui est soutenu, cette pièce en rez-de-chaussée peut difficilement être assimilée, au vu des pièces du dossier, à un comble ou à un sous-sol non aménageable pour l habitation au sens du a) de l article R du Code de l urbanisme et, en tout état de cause, sa déduction ne suffirait pas à ramener la SHON dans les limites autorisées. Nous pensons, ainsi, que les requérants ne sont pas fondés à se plaindre de ce que les deux jugements attaqués ont annulé le permis de construire initial et le permis modificatif. Coefficient d occupation des sols Si vous nous suivez jusque-là et que vous confirmez, même si c est par un raisonnement légèrement différent, l analyse des premiers juges sur le bien-fondé de la méconnaissance des dispositions du 3 de l article UA 1 du POS de Barbizon, la jurisprudence Commune de Bohars et SARL Minoteries de France, précitée, ne vous imposera pas de procéder à l examen des autres moyens susceptibles de conduire à l annulation des permis de construire. Aussi nous bornerons-nous à évoquer, succinctement, la seule autre irrégularité qui aurait pu fonder votre décision. Elle est relative au non-respect du COS fixé à 0,45 par l article UA 14 du règlement du POS. La superficie de la parcelle sur laquelle sont implantées les constructions est, 2 V. CE 9 décembre 1994, SARL Séri : Rec. T., p BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004 p. 21

4 d après le permis de construire qui est un plus peu généreux que le cadastre, de m 2, ce qui donne droit à 539,1 m 2 de locaux d habitation. Le permis de construire initialement délivré pour le réaménagement de la grange aboutit à des locaux d habitation totalisant 552 m 2, soit légèrement plus que ce qu autorise le COS. M. et M me Mignon ne sont pas fondés à invoquer la libération de mètres carrés de SHON supplémentaire sur une parcelle attenante, dès lors que celle-ci n est pas située dans la même zone du POS 3. L article UA 14 prévoit qu il n est pas fixé de COS pour les travaux visant à l amélioration de l aspect esthétique ou de la salubrité, mais si l on peut admettre que les travaux dont il s agit ont de tels effets, leur objet était différent puisqu ils tendaient à l évidence à la création d une nouvelle superficie habitable. Il est vrai que le dépassement de COS est minime, mais il est cependant impossible de le rattacher aux adaptations mineures autorisées par l article L du Code de l urbanisme en l absence de mention de ce point dans le dossier de permis de construire et de motivation de la décision du maire 4. Enfin, comme nous vous l avons précédemment indiqué, il nous paraît impossible de regarder la transformation d une buanderie de 12 m 2 située en rez-de-chaussée en local technique comme un comble ou un sous-sol non aménageable pour l habitation au sens du a) de l article R du Code de l urbanisme. Si vous nous suivez sur l ensemble de ces points, les dispositions de l article L du Code de justice administrative feront obstacle à ce que M me Gagé soit condamnée à verser aux requérants la somme qu ils réclament sur ce fondement. Vous pourrez, en revanche, lui accorder une somme que nous vous proposons de limiter, pour l appel et la cassation, à Par ces motifs, nous concluons à l annulation de l arrêt attaqué, au rejet du surplus des conclusions de la requête et à la condamnation des requérants à verser à M me Gagé la somme de au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 3 V. CE S. 26 février 1988, M me Sales : Rec., p. 89 ; CE 22 juillet 1992, Commune de Montesson-et-Fleury : Rec., T., p V. CE 9 novembre 1992, Tamby : Rec., p Décision Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 29 janvier 2002 et 29 mai 2002 au secrétariat du contentieux du Conseil d État, présentés pour M. et M me Mignon [ ] ; M. et M me Mignon demandent au Conseil d État : 1 ) d annuler l arrêt en date du 27 novembre 2001 par lequel la cour administrative d appel de Paris a rejeté leurs requêtes tendant, d une part, à l annulation du jugement du 16 juin 1998 par lequel le tribunal administratif de Versailles a annulé, à la demande de M. et M me Gagé, l arrêté du 29 décembre 1994 par lequel le maire de Barbizon (Seine-et-Marne) leur a délivré un permis de construire et, d autre part, à l annulation du jugement du 10 novembre 1999 par lequel le tribunal administratif de Melun a annulé, à la demande de M me Gagé, l arrêté du 2 septembre 1997 par lequel le maire de Barbizon leur a délivré un permis de construire modificatif ; 2 ) statuant au fond, d annuler les jugements mentionnés cidessus et de rejeter les conclusions présentées devant les premiers juges par M. et M me Gagé, tendant à l annulation des arrêtés du maire de Barbizon en date du 29 décembre 1994 et du 2 septembre 1997 ; 3 ) de condamner M me Gagé à leur verser une somme de au titre des dispositions de l article L du Code de justice administrative ; [ ] Considérant qu il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et M me Mignon, propriétaires d un terrain à Barbizon (Seine-et-Marne), ont obtenu le 29 décembre 1994 un permis de construire ayant pour objet, d une part, la réhabilitation d une grange en vue de sa transformation en bâtiment à usage d habitation et, d autre part, la construction d un garage et d un passage couvert attenants à la grange ainsi réaménagée ; que leurs voisins, M. et M me Gagé, ont demandé au tribunal administratif de Versailles d annuler l arrêté par lequel le maire de Barbizon a délivré le permis litigieux ; qu avant que le tribunal eût statué sur cette demande, M. et M me Mignon ont sollicité la délivrance d un permis de construire modificatif pour réduire la surface de plancher hors œuvre nette de la grange réaménagée et supprimer le bâtiment à usage de garage et de passage couvert initialement prévu ; que ce permis modificatif leur a été délivré par un arrêté du maire de Barbizon en date du 2 septembre 1997 ; que par un jugement en date du 16 juin 1998, le tribunal administratif de Versailles a annulé l arrêté du 29 décembre 1994 au motif qu il avait été pris en méconnaissance des dispositions du 3 de l article UA 1 du règlement du plan d occupation des sols de la commune, qui soumet les travaux sur les constructions existantes et non conformes aux dispositions du règlement à des prescriptions particulières, limitant notamment l extension de surface hors œuvre nette que peuvent impliquer ces travaux ; p. 22 BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004

5 que le tribunal administratif de Melun, saisi par M. et M me Gagé d une demande tendant à l annulation du permis de construire modificatif, y a fait droit par un jugement en date du 10 novembre 1999 au motif que l annulation du permis initial par le tribunal administratif de Versailles avait privé le permis modificatif de sa base légale ; que par un arrêt en date du 27 novembre 2001, la cour administrative d appel de Paris a rejeté les appels formés par M. et M me Mignon contre chacun de ces deux jugements ; que M. et M me Mignon se pourvoient en cassation contre cet arrêt ; Considérant qu aux termes de l article L du Code de l urbanisme dans sa rédaction antérieure à l entrée en vigueur de la loi de finances pour 1999 : «Des décrets en Conseil d État [ ] définissent notamment la surface développée hors œuvre d une construction et les conditions dans lesquelles sont exclus de cette surface les combles et sous-sols non aménageables pour l habitation ou pour d autres activités [ ] ainsi que les surfaces annexes aux bâtiments d exploitation agricoles» ; qu aux termes de l article R du même Code, dans sa rédaction applicable aux faits de l espèce : «La surface de plancher hors œuvre brute d une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction./ La construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction./ La surface de plancher hors œuvre nette d une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction déduction faite :/ [ ] d) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de production [ ]» ; que pour l application de ces dispositions au cas d une demande de permis de construire portant sur l aménagement de bâtiments existants, il y a lieu, pour déterminer leur surface hors œuvre nette avant travaux, de prendre en considération leur mode d utilisation effectif à la date de la demande ; qu ainsi, en jugeant que la seule circonstance que la grange appartenant à M. et M me Mignon avait anciennement été affectée au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole suffisait à la faire entrer dans le champ des bâtiments visés au d) de l article R précité, la cour administrative d appel de Paris a entaché son arrêt d erreur de droit ; que, par suite, M. et M me Mignon sont fondés, pour ce motif, et sans qu il soit besoin d examiner les autres moyens de la requête, à demander l annulation de l arrêt attaqué ; Considérant qu aux termes de l article L du Code de justice administrative : «S il prononce l annulation d une décision d une juridiction administrative statuant en dernier ressort, le Conseil d État peut [ ] régler l affaire au fond si l intérêt d une bonne justice le justifie» ; qu il y a lieu, dans les circonstances de l espèce, de statuer sur le fond du litige ; Considérant que les requêtes présentées devant la cour administrative d appel de Paris par M. et M me Mignon présentent à juger des questions communes ; qu il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ; Considérant qu aux termes de l article UA 7 du règlement du plan d occupation des sols de la commune : «Les constructions peuvent être soit implantées en limite séparative, soit en retrait./ Dans une bande de quinze mètres comptée à partir de l alignement, les constructions doivent être implantées sur les limites séparatives aboutissant aux voies ; sur les parcelles dont la largeur excède 15 mètres, les constructions pourront s appuyer sur une des deux limites séparatives aboutissant aux voies. [ ]/ Au-delà de la bande de 15 mètres comptés à partir de l alignement, les constructions peuvent être édifiées en limites séparatives à condition :/ que leur hauteur totale n excède pas 3,50 mètres ; que la construction s adosse au pignon existant d une construction voisine implantée en limite à condition que les faîtages ne soient pas décalés de plus d un mètre en profondeur ou en hauteur [ ]» ; qu il ressort des pièces du dossier que la grange qui a fait l objet des travaux litigieux est édifiée sur une parcelle classée en zone UA ; qu elle est implantée sur la limite séparant cette parcelle de la propriété de M me Gagé ; que, d une part, elle a une hauteur totale supérieure à 3,50 mètres et n est pas adossée au pignon d une construction voisine ; que, d autre part, il n est pas contesté qu elle se trouve au-delà d une bande de 15 mètres déterminée à partir de l alignement de la rue Grande, à laquelle aboutit la limite mentionnée ci-dessus ; qu enfin, M. et M me Mignon ne peuvent utilement invoquer le fait que leur grange se trouve dans une bande de 15 mètres comptés à partir de l alignement de la rue Théodore Rousseau, en bordure de laquelle leur terrain n est pas situé et à laquelle n aboutissent donc pas les limites qui le bordent ; que, par suite, l immeuble sur lequel portait le projet de M. et M me Mignon n est pas conforme aux dispositions de l article UA 7 du règlement du plan d occupation des sols de la commune et doit donc se voir appliquer les dispositions particulières du 3 de l article UA 1 du même règlement ; Considérant qu aux termes du 3 de l article UA 1 du règlement du plan d occupation des sols de la commune : «Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions définies : /[ ]/ L aménagement, la reconstruction des constructions existantes à la date d approbation du plan d occupation des sols qui ne respectent pas les dispositions du présent règlement, ainsi que leur extension à condition que les travaux soient de nature à améliorer l aspect ou la salubrité et que l extension n excède pas 20 % de la superficie de plancher hors œuvre nette préexistante» ; qu il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que le projet d aménagement et de réhabilitation de la grange appartenant à M. et M me Mignon entre dans le champ des travaux soumis à ces prescriptions ; que parmi celles-ci figure, contrairement à ce qui est soutenu par les requérants, l obligation de limiter l extension de surface résultant des travaux à 20 % de la surface de plancher hors œuvre nette préexistante alors même que le projet n implique aucune extension de l emprise au sol ; que la superficie à prendre en considération pour apprécier si le projet respecte cette condition est celle de la construction non conforme au règlement du plan d occupation des sols dont l extension est envisagée et non celle de l ensemble des bâtiments déjà édifiés sur le terrain ; que M. et M me Mignon indiquent eux-mêmes que la superficie hors œuvre nette préexistante de leur grange était de 165 m 2 ; que l extension de surface résultant des travaux ne pouvait dès lors, en tout état de cause, excéder 33 m 2 ; Considérant, d une part, qu il ressort des pièces du dossier que le projet pour lequel M. et M me Mignon ont sollicité le permis de construire initial prévoyait que la surface hors œuvre nette de la grange réaménagée atteindrait 272 m 2 à l issue des travaux; que cette surface correspondait à une extension de 107 m 2 par rapport à la surface préexistante, excédant ainsi la limite autorisée par le 3 de l article UA 1 du règlement du plan d occupation des sols de la commune; Considérant, d autre part, qu aux termes de l article R du Code de l urbanisme: «La surface hors œuvre nette d une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction: a) des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004 p. 23

6 l habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial [ ]» ; que M. et M me Mignon soutiennent que le projet pour lequel ils ont obtenu un permis de construire modificatif a réduit la surface hors œuvre nette de 12 m 2 par rapport au projet initial, grâce à la transformation d une buanderie en local technique destiné à accueillir des installations de chaufferie et devant, par suite, être regardé comme non aménageable pour l habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial; que, toutefois, la surface de cette pièce, qui se situe en rez-de-chaussée et ne présente pas les caractéristiques d un sous-sol ou d un comble, ne peut, quelle que soit sa destination, être déduite de la surface hors œuvre brute au titre des dispositions précitées du a) de l article R ; qu ainsi le permis de construire modificatif n a pas eu pour effet de réduire la création de surface hors œuvre nette prévue dans la grange réaménagée; Considérant qu il résulte de tout ce qui précède que le maire de Barbizon n a pu, sans méconnaître les dispositions précitées du 3 de l article UA 1 du règlement du plan d occupation des sols de la commune, délivrer le permis de construire initial et le permis de construire modificatif sollicités par M. et M me Mignon ; que, dès lors, ceux-ci ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par les jugements attaqués, les tribunaux administratifs de Versailles et Melun ont annulé les arrêtés des 29 décembre 1994 et 2 septembre 1997 du maire de Barbizon ; Sur les conclusions tendant à l application des dispositions de l article L du Code de justice administrative: Considérant, d une part, que ces dispositions font obstacle à ce que M me Gagé, qui n est pas dans la présente instance la partie perdante, soit condamnée à verser à M. et M me Mignon la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; que, d autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l espèce, de condamner M. et M me Mignon à payer à M me Gagé une somme de au titre des frais exposés par elle tant en appel qu en cassation et non compris dans les dépens ; DÉCIDE : Article 1 er : L arrêt de la cour administrative d appel de Paris en date du 27 novembre 2001 est annulé. Article 2 : Les requêtes présentées par M. et M me Mignon devant la cour administrative d appel de Paris sont rejetées. Article 3 : Le surplus des conclusions du pourvoi de M. et M me Mignon est rejeté. Article 4 : M. et M me Mignon verseront à M me Gagé une somme de 4500 au titre des dispositions de l article L du Code de justice administrative. Article 5 : Le surplus des conclusions de M me Gagé devant le Conseil d État et la cour administrative d appel de Paris est rejeté. [ ] Observations 1. La cour d appel a commis une erreur de droit en appliquant aux faits de l espèce les dispositions du plan d occupation des sols (POS) relatifs aux bâtiments affectés au logement des récoltes, alors même que le bâtiment litigieux avait pu avoir cette affectation, mais l avait perdue il y a déjà longtemps. Cette appréciation aurait été toute différente si le changement d affectation avait été récent: non seulement le bâtiment aurait dû être regardé comme ce qu il était avant sa transformation (pour éviter qu une transformation récente ne soit utilisée comme moyen d échapper à la règle d urbanisme, ou même de choisir celle qui plairait le mieux), mais il aurait dû faire l objet d une demande de permis de construire pour ce motif. Ici, la grange avait certes été affectée au «logement de récoltes, des animaux ou du matériel agricole», mais elle n avait plus cette destination depuis longtemps lorsqu a été déposée une demande de permis de construire tendant à l aménager en local d habitation. Le Conseil d État, juge de cassation, censure l erreur de droit de la cour d appel qui a appliqué un texte inapplicable au cas d espèce. Le calcul de la surface hors œuvre nette, que le POS de la commune faisait dépendre du mode d utilisation du bâtiment, doit être effectué autrement, selon la définition d une autre disposition du POS que celle régissant les logements de récoltes, des animaux ou du matériel agricole. 2. La suite de la décision est une interprétation de dispositions réglementaires du plan d occupation des sols de la commune. p. 24 BULLETIN DE JURISPRUDENCE DE DROIT DE L URBANISME 1/2004