FONCIERE URBAINE LIBRE «ROUTE DE PARMAIN»

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1 STATUTS DE L ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE «ROUTE DE PARMAIN» 1

2 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES ASSEMBLEES CONVOCATION, DEROULEMENT, CONTESTATION La liberté d'organisation des ASL s'exerce pleinement dans ces domaines. Aucune des règles contraignantes de la copropriété n'est applicable. Tout est réglé par les Statuts, qui doivent bien sur être respectés. Les formes de la convocation sont libres, la lettre recommandée non obligatoire. Le délai de convocation est fixé par les statuts, le délai de trois semaines applicable aux copropriétés ne s'impose pas. Pas de règle obligatoire pour les majorités et les Procès Verbaux, en dehors des clauses des statuts. Le délai de contestation des assemblées reste de cinq ans et n'est pas réduit à deux mois comme en copropriété. Bien sûr, (Attention!), les règles du droit commun s'appliquent: convocation obligatoire, ordre du jour compréhensible, respect des débats et du contradictoire. COMPOSITION DES ASSEMBLEES La composition des assemblées d'asl est un point délicat de leur régime juridique. En toute logique, les Assemblées d'asl devraient être composées des propriétaires, avec un nombre de voix réparti en tantièmes ou par tête. Rappelons que dans ce domaine, les statuts sont souverains pour déterminer cette répartition. Mais dans de nombreux cas, tous les propriétaires ne peuvent pas accéder à l'assemblée. Deux raisons principales sont à l'origine de cette particularité des ASL: la possibilité d'instaurer un seuil minimum pour pouvoir participer à l'assemblée et la présence de syndicats de copropriété dans le périmètre de l'asl. Le seuil minimum pour accéder à l'assemblée (en voie d'extinction pour les ASL). Aussi étonnant que cela puisse paraître, la disposition de la Loi de 1865 qui permettait d'exclure de l'assemblée les propriétaires jugés trop petits par les Statuts, "ne possédant pas le minimum d'intérêt", instituant un suffrage censitaire, a été maintenue jusqu'en (Elle subsiste pour les Associations Syndicales Autorisées de droit public!). La nouvelle Ordonnance de 2004 ne permet plus cette particularité pour les ASL. Pourrait-on invoquer la liberté d'organisation des ASL pour exclure, par les Statuts, les petits propriétaires des assemblées? Cela paraît difficile à envisager car la rédaction de L'Ordonnance semble ne le permettre que pour les Associations Syndicales de droit public. Les statuts des ASL qui prévoient cette exclusion auraient dû être modifiés avant

3 La présence d'immeubles en copropriété dans le périmètre de l'asl. Ce point est la question la plus délicate et la plus épineuse du fonctionnement des ASL. Pour différentes raisons, et notamment de simplicité, il existe dans les Statuts de très nombreuses ASL une clause prévoyant que tous les copropriétaires d'un immeuble en copropriété inclus dans le périmètre de l'asl sont représentés en bloc par leur syndic de copropriété. Dans les grands ensembles immobiliers, les assemblées peuvent ainsi être composées de quelques syndics professionnels. Les copropriétaires sont donc de ce fait éloignés, si ce n'est écartés, de la gestion de l'asl qui parfois est en charge de l'essentiel des équipements (chauffage, eau, ascenseurs...) et des charges! La représentation de tous les copropriétaires par le Syndic est obligatoire pour les AFUL (voir cette rubrique) et imposée par le Code de l'urbanisme. Pour les ASL, elle n'est que facultative. Elle est justifiée, dans les statuts d'asl antérieurs à 2004, soit par la notion de seuil minimum, soit par le principe de la liberté d'organisation des ASL. Nous avons vu que la notion de seuil minimum a disparu pur les ASL dans l'ordonnance de En principe, toute exclusion fondée sur ce principe dans les Statuts d'une ASL doit être caduque à partir du 6 mai 2008, date à laquelle les statuts d'asl doivent être conformes à la législation. Dans la pratique, ces dispositions continueront probablement à être appliquées. La représentation des copropriétaires par le Syndic, lorsqu'elle n'est pas fondée sur le seuil minimum, reste parfaitement licite et applicable dans le cadre de l'ordonnance de 2004, qui consacre la liberté statutaire des ASL. Attention cependant de ne pas confondre membres de l'asl et membres de l'assemblée de l'asl. Ce n'est jamais la copropriété qui est adhérente à l'asl mais chaque copropriétaire individuellement. En effet, la copropriété par définition n'a aucun patrimoine immobilier, elle ne peut donc faire partie d'une Association de propriétaires! Ce n'est pas parce qu'un copropriétaire n'a pas accès à l'assemblée qu'il n'a pas accès au Conseil de Direction de l'association Syndicale. Exclusion de l'assemblée n'implique pas exclusion des organes de direction. Le fait que les copropriétaires d'immeubles inclus dans une ASL n'aient pas accès à l'assemblée ne les empêche nullement d'être élus au "Syndicat", le Conseil de Direction de l'asl. La nouvelle Ordonnance de 2004 est très claire sur ce point: "L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts." Voir la rubrique "Syndicat". 3

4 Gérer la Représentation des copropriétaires. La représentation des copropriétaires d'un immeuble inclus dans une ASL doit donc être soigneusement gérée, notamment lorsque le syndic de copropriété représente en bloc tous les copropriétaires d'un immeuble à l'assemblée de l'aful. C'est de l'intérêt des copropriétaires qui doivent conserver le contrôle effectif de l'asl, même indirectement. C'est aussi l'intérêt du Syndic qui ne se retrouve pas dans une situation confortable lorsqu'il siège à l'assemblée de l'asl sans instructions précises. Il faut donc gérer cette représentation indirecte des membres d'un syndicat des copropriétaires à l'assemblée d'une ASL selon les principes suivants: - faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée du syndicat de copropriété tous les points importants concernant l'asl: budget, travaux, contrats avec fournisseurs... - mandater précisément le syndic sur tous ces points pour régler sa conduite à l'assemblée de l'asl, - le mandater pour son vote aux postes du Syndicat afin de placer éventuellement des copropriétaires, même s'ils n'ont pas participé à l'assemblée. (Voir cette rubrique). LE CAS PARTICULIER DES AFUL. Rappel de la Rubrique AFUL: Les AFUL, Associations Foncières Urbaines Libres, sont des ASL en zone urbaine en charge de gérer des équipements communs des grands ensembles immobiliers. Les AFUL sont régies par l'ordonnance de 2004, en tant qu'asl, mais aussi par une Loi de 1975 applicable aux AFUL seulement. Cette Loi de 1975 est reprise dans le Code de l'urbanisme, aux articles L et suivants. L'article L du Code de l'urbanisme écarte les copropriétaires d'un immeuble des Assemblées de ces Associations Syndicales particulières. "Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet." Indiquons à nouveau que cette disposition n'est évidemment pas une bonne mesure. Elle persistera malgré l'ordonnance de 2004 qui n'a pas modifié le Code de l'urbanisme sur ce point. Il est donc très important que les membres des syndicats de copropriétaires des immeubles inclus dans une AFUL pensent à mandater précisément leur syndic de copropriété et à donner un cadre d'action précis lorsqu'il les représente à l'assemblée de L'AFUL, à laquelle ils ne peuvent participer directement. Rappelons à nouveau que les copropriétaires peuvent mandater leur syndic pour qu'il élise les candidats de leur choix, éventuellement de "simples" copropriétaires, au conseil de direction de l'aful (le "Comité Syndical") 4

5 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES Fonctionnement Les Associations Syndicales Libres fonctionnent sur une base purement contractuelle. Les règles sont décidées lors de la création par les Statuts. Les Statuts déterminent TOUT. Ils ne sont pas contrôlés par la législation ou par les principes d'équité. ATTENTION!: les Statuts des ASL doivent être mis en conformité avec les nouvelles règles de l'ordonnance de 2004 avant mai (De nombreux statuts ne sont pas conformes.) UNE ORGANISATION CONTRACTUELLE La caractéristique principale des ASL, c'est la liberté quasi totale d'organisation et de fonctionnement. L'article 7 de l'ordonnance ne peut pas être plus clair sur ce point: "Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement." L'Ordonnance de 2004 et le Décret ne posent que deux obligations, le minimum incompressible: - l'existence d'une Assemblée, et - l'existence d'un organe de décision, que l'on appelle "Syndicat" pour les ASL. (Voir ces rubriques). La raison principale de cette liberté, c'est que personne ne peut être contraint d'adhérer à une Association Syndicale Libre. Cette liberté d'adhésion ne concerne en réalité que le premier propriétaire qui fait entrer son bien dans le périmètre de l'asl. Par la suite, les propriétaires ultérieurs n'ont pas d'autre choix que de respecter les obligations de l'association Syndicale ou de ne pas acheter le bien. En Copropriété, c'est différent, le régime est obligatoire, ce qui explique que la Loi règle avec autant de détail le fonctionnement de la copropriété pour assurer un minimum d'équité et de protection à chacun des copropriétaires. C'est donc sur une base purement contractuelle que les propriétaires s'engagent au sein d'une ASL à contribuer aux charges et à participer au fonctionnement en vue bien sur de bénéficier des avantages et des réalisations. Ce contrat prend la forme de statuts, éventuellement d'un Règlement Intérieur ou d'un Cahier des Charges. Ce document est souvent signé "innocemment" par les acheteurs d'un bien immobilier sans se rendre compte qu'il les engage sans retour sur des clauses non contrôlées par la règlementation. Nous utiliserons le terme général de Statuts pour la suite. 5

6 LES STATUTS de l'asl Les Statuts d'une ASL est donc le document de base qui doit répondre à toutes les questions concernant l'asl. Il n'y a pas de norme encadrant les clauses des statuts, pas de référence pour les interpréter, les expliquer ou les suppléer en cas de carence. Attention, les références aux règles des "Associations Syndicales Autorisées", qui sont très encadrées car elles peuvent être rendues obligatoires par l'administration, ne sont pas applicables aux Associations Libres (sauf si les Statuts s'y réfèrent expressément). C'est une erreur souvent commise. Chaque ASL a donc des statuts particuliers qui définissent notamment son périmètre, son objet (mission), son mode d'administration, les obligations des membres. Administration et gestion de l'asl. C'est sur ce point que se concentrent la majorité des difficultés. En effet, les règles d'administration restent souvent floues aux yeux des propriétaires, ou alors elles ne sont pas respectées. Les seules règles imposées par la Loi aux ASL, c'est l'existence d'une Assemblée et d'un conseil de direction, appelé, "Syndicat", "Conseil des Syndics" ou "Comité Syndical". Voyez les rubriques correspondantes pour plus de détail. Deux points sont à retenir: 1. L'Assemblée d'une ASL a très souvent des pouvoirs limités. Seule règle légale: elle a toujours le pouvoir d'élire les membres de l'organe de direction. Aucune des règles de majorité de la copropriété ne s'applique ici, même pour les décisions importantes. Ce sont les statuts qui décident sur ce point. 2. L'organe de direction ("Syndicat" ou "Conseil des Syndics" ou "Comité Syndical") peut avoir des pouvoirs très étendus. Une fois encore, les statuts sont souverains pour fixer la composition et les pouvoirs de cet organe. Ce Conseil a un rôle décisionnaire, sans aucun rapport, malgré la ressemblance des mots, avec le Conseil Syndical de copropriété, simple organe consultatif. Obligations et charges. Ce sont les statuts qui déterminent la contribution aux charges de chacun des membres de l'association Syndicale. Pour les ASL, il n'y a pas de notion d'équité, d'utilité, de critère légal pour la répartition des charges. Les clauses des statuts doivent être respectées, même si elles apparaissent déséquilibrées. C'est toujours la notion d'engagement volontaire initial qui prime. 6

7 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES L'ORGANE DE DIRECTION : LE "SYNDICAT" Le Syndicat d'une ASL Signalons, en tout premier lieu, que le terme "Syndicat" d'une ASL n'a rien à voir avec le terme de "Syndicat de copropriété". Le Syndicat d'une ASL, c'est le conseil de direction de l'association Syndicale. Il est composé de "Syndics", qu'il ne faut pas confondre, malgré une appellation identique, avec les Syndics de copropriété, professionnels ou bénévoles. Un organe décisionnaire. Le "Syndicat" de l'asl c'est l'organe décisionnaire de l'association Syndicale. Dans les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), il est appelé "Comité Syndical". L'article 9 de l'ordonnance de 2004 définit le rôle du "Syndicat": "L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association." Il existe donc une grande différence entre le Conseil Syndical d'une Copropriété, simple organe consultatif, et le "Syndicat" de l'asl qui a pour rôle de gérer et d'administrer collectivement l'association Syndicale. Malheureusement, la confusion et les idées fausses sur le rôle du Syndicat de l'asl sont très fréquentes (voir site de l'arc, par ailleurs très respectable). Les décisions de l'asl sont donc prises à la majorité des membres du Syndicat, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués par les Statuts. Les pouvoirs du Syndicat. Il n'y a pas de règles légales qui déterminent les pouvoirs du Syndicat d'une ASL. Chaque Association Syndicale peut faire du sur mesure sur ce point. Dans la pratique, les pouvoirs des Syndicat des ASL sont très étendus. La formule consacrée dans de nombreux statuts est "Le Syndicat dispose des pouvoirs les plus étendus". Dans ce cas, les Statuts accordent au Syndicat de l'asl l'essentiel des pouvoirs. Le Syndicat peut ainsi décider de travaux ou de dépenses sans avoir à obtenir l'autorisation de l'assemblée. La nomination des membres du Syndicat est donc d'une importance cruciale. 7

8 Composition du "Syndicat" Le "Syndicat" d'une ASL est un organe collégial désormais ouvert à tous les propriétaires. Un organe collégial. L'Article 9 de l'ordonnance de 2004 confirme que le "Syndicat" doit être composés de membres" élus, c'est à dire de plusieurs personnes. Cette réaffirmation du caractère collégial du Syndicat ne doit plus permettre que des ASL soient dirigées par un Président (ou Directeur) unique. En principe, les très nombreuses ASL à Président/Directeur unique doivent mettre en conformité leurs statuts pour se conformer à l'ordonnance de La direction collégiale présente bien des avantages. Elle permet souvent des prises de décisions plus réfléchies et moins contestées. Un organe désormais ouvert à tous les copropriétaires. En raison des pouvoirs importants du "Syndicat", la composition de ce conseil est très importante. Dans le lotissement résidentiels, il est fréquent que les Co-lotis assurent eux-mêmes la gestion de l'asl et élisent un "Syndicat" bénévole. Il est toujours possible de recourir à un Syndic professionnel qui cohabite avec les autres membres bénévoles du "Syndicat". Le rôle d'un Syndic professionnel n'est pas le même, en ASL, qu'en Copropriété. Le Syndic exécute les décisions du Conseil, dans les conditions fixées par les Statuts. Dans la pratique, cette adaptation du rôle du Syndic n'est pas toujours évidente. Dans les grands ensembles immobiliers, la situation est très différente. Il est difficile, voire impossible, de gérer des grands ensembles sans l'aide d'un Syndic professionnel qui apporte une expérience de gestion, des moyens comptables et une assurance dans le maniement des fonds. Par ailleurs, les copropriétaires n'ont en général pas accès à l'assemblée des ASL (ou AFUL) qui gèrent les grands ensembles immobiliers. Les copropriétaires sont en effet généralement représentés par leur Syndic de copropriété à cette assemblée. Il est donc plus difficile aux copropriétaires de participer à la gestion et d'accéder au "Syndicat". Cependant, la particularité principale des ASL (ou AFUL) est la possibilité, pour les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'asl, de s'associer, dans la mesure de leurs possibilités, à la gestion de l'ensemble immobilier en tant que décideurs responsables. L'Ordonnance de 2004 a apporté une clarification majeure en précisant que le "Syndicat" doit être composé de membres élus parmi les "propriétaires membres de l'association ou leur représentant dans les conditions fixées par les Statuts". Cette précision est importante car elle expose clairement que le "Syndicat" est ouvert à tous les membres de l'association Syndicale et qu'il n'est pas nécessaire d'être membre de l'assemblée de l'asl pour être élu membre du "Syndicat". Il en résulte que les "simples copropriétaires" d'un immeuble en Copropriété inclus dans une ASL peuvent être élus au "Syndicat" de l'asl quand bien même ils ne sont pas admis à participer à l'assemblée de l'asl, lorsque les Statuts prévoient qu'un immeuble est représenté en bloc par le syndic de la copropriété. 8

9 Pour ce faire, il faut que les copropriétaires de l'immeuble votent, lors de l'assemblée de leur immeuble, une résolution mandatant leur syndic de copropriété pour élire l'un des leur (qu'il faut nommer expressément) au "Syndicat" de l'asl. Le copropriétaire élu au "Syndicat" assume les responsabilités et le travail d'un membre d'un Conseil de direction décisionnaire. Il faut donc une disponibilité certaine et un investissement personnel important. ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES LE PRESIDENT L'ancienne Loi de 1865 prévoyait l'existence d'un poste de Président dans chaque ASL, sans en définir les fonctions. Ce sont les statuts qui définissaient le rôle et les pouvoirs du Président. En principe, le Président est la personne qui représente l'association Syndicale, qui signe les contrats. L'Ordonnance de 2004 et le Décret de 2006 ont apporté des modifications sensibles dans ce domaine, que nous détaillons ci après. Le Représentant Légal de l'asl Le Président d'une ASL est en principe le "représentant légal" de l'association, (au même titre que le gérant d'une SARL ou le Directeur Général d'une SA). Concrètement, c'est la personne qui peut engager l'asl avec les personnes extérieures: les entreprises, les fournisseurs, l'administration, la justice. Dans leur quasi totalité, les statuts d'asl ou d'aful précisent nettement ce point. Le Président peut aussi être appelé "Directeur", par analogie avec les Associations Syndicales Autorisées. Quelques nuances doivent cependant être apportées. La direction d'une ASL est collégiale En effet la Loi de 1865 et plus encore l'ordonnance de 2004 ont affirmé le caractère collégial de la direction de l'asl. Le Président ne peut qu'exécuter les décisions du "Syndicat" et n'est pas habilité à prendre seul des décisions. (Voir la rubrique "Syndicat"). Cette règle constitue une différence fondamentale avec le régime de la Copropriété où le Syndic agit seul, soit en exécution des décisions d'assemblée, soit dans son rôle légal d'administration, d'application du règlement de copropriété et de conservation de l'immeuble. Le Présidents d'asl ne peut agir comme un Syndic de copropriété en considérant le "Syndicat" comme un simple conseil consultatif. Les décisions sont prises en commun par le "Syndicat", et exécutées par le Président. De nouvelles possibilités d'organisation? L'Ordonnance du 1er juillet 2004 a supprimé toute référence à la fonction de Président. L'élection du Président parmi les membres du Conseil de direction de l'asl (le "Syndicat") n'est plus obligatoire. Si l'on se réfère à l'esprit de liberté d'organisation qui prévaut pour les ASL, peut on considérer que le "Syndicat" peut élire un président en dehors de ses membres? 9

10 Le Décret de 2006 semble confirmer cette interprétation en précisant dans son Article 3 que: "les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers" Concrètement, il semblerait désormais possible que le "Syndicat", composé de propriétaires, confie l'exécution de ses décisions non plus à un Président propriétaire mais à un Cabinet professionnel, ce qui présente des avantages pratiques évidents car la gestion d'une ASL est très lourde pour des bénévoles. Il reste naturellement entendu que les décisions restent prises par le Syndicat. Une organisation de ce type ne pourrait s'envisager si les statuts le prévoient car la jurisprudence n'admet aucun écart par rapport à ce qui est stipulé. Le Cas du Président Unique De nombreuses ASL sont dirigées par un Président "unique", directement élu par l'assemblée, qui concentre le pouvoir en l'absence de "Syndicat". La pratique est courante, mais elle reste très contestable, à la limite des dispositions de l'ancienne Loi de 1865 qui prévoyait pourtant clairement une direction collégiale. L'ordonnance de 2004 a clairement confirmé cette orientation. Il apparaît donc que ces ASL devront modifier leurs statuts sur ce point avant le 3 mai 2008, date limite de mise en conformité des statuts d'asl aux nouvelles règles de l'ordonnance et du Décret. Les ASL qui le souhaitent pourront conserver l'intervention d'un cabinet professionnel dans les conditions décrites au paragraphe précédent. Le Président d'aful Contrairement aux autres ASL, la législation du Code de l'urbanisme définit de façon précise les fonctions de Président des AFUL. Le Président: "prépare et exécute les délibérations de l'assemblée des propriétaires et du syndicat. Il en convoque et préside les réunions. Il est le chef des services de l'association et son représentant légal... Il peut déléguer certaines de ses attributions à un directeur nommé par lui et placé sous son autorité....le président élabore, un rapport sur l'activité de l'association et sa situation financière." En contrepartie de ces pouvoirs bien définis par la loi, qui peuvent apparaître lourds pour un Président propriétaire non professionnel, le Code de l'urbanisme permet au Président de déléguer certaines de ses attributions à un prestataire, qui reste toujours sous son autorité. Il existe donc pour les AFUL un cadre précis permettant une séparation entre les fonctions de direction (aux propriétaires) et les fonctions de gestion/administration pouvant être déléguées à un Cabinet professionnel. Attention cependant aux questions de la répartition des responsabilités en cas de défaillance d'un équipement ou d'accident. 10

11 ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES Les Charges GENERALITES / REPARTITION En matière de charge de fonctionnement et de travaux, il n'existe pas de règle légale de répartition entre les propriétaires membres d'une Association Syndicale. La situation des ASL dans ce domaine est à nouveau très différente des Copropriétés. Ce sont les statuts qui déterminent la répartition des charges des ASL, quand bien même cette répartition serait "injuste". Le principe est que personne n'est obligé d'inclure sa propriété dans le périmètre d'une ASL, et que les propriétaires ultérieurs pouvaient s'abstenir d'acheter une propriété si la répartition des charges de l'asl ne lui convenait pas. En réalité, l'information et la compréhension des mécanismes des ASL par les acquéreurs est loin d'être parfaite et les mauvaises surprises sont fréquentes. Dans leur très grande majorité, les acheteurs accordent très peu d'attention au fait que leur propriété soit dans une ASL, ce qui suscite de nombreuses "mauvaises surprises". Il reste qu'une fois la propriété acquise, il faut se conformer aux stipulations des statuts de l'asl. La jurisprudence n'admet pas comme excuse le fait que l'information était incomplète. BUDGETS ET APPELS Les règles de la copropriété en matière de budget et d'appel de charges ne s'appliquent pas aux ASL. Sur ce point encore, il faut se conformer à ce qui est prévu par les statuts. Les ASL ne sont donc pas tenues de suivre la pratique du budget et des appels provisionnels trimestriels, suivis d'une régularisation. Dans les grands ensembles immobiliers, ce système est d'ailleurs inadapté aux réalités. Les ASL peuvent donc en rester à l'ancien système de frais réel et fond de roulement. De même, la tenue d'une comptabilité d'engagement n'est pas requise, (malgré ses avantages évidents). RECOUVREMENTS et GARANTIES C'est dans le domaine des recouvrements de charges que le régime des ASL se rapproche de la Copropriété. L'Ordonnance du 1er juillet 2004 a confirmé l'extension aux ASL des garanties données aux Copropriétés pour recouvrer leurs charges. Un progrès important: les articles 6 et 3 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 accordent désormais à toutes les ASL le droit de faire opposition au prix de vente de la propriété pour le montant des charges restants dues. Cette procédure est expressément alignée sur le régime de la copropriété (article 20 de la loi de 1965). Cette possibilité d'opposition est d'une très grande efficacité, elle place l'asl dans la classe des créanciers privilégiés. Attention, ce privilège n'est pas toujours reconnu et entré dans la pratique, sa porté est parfois contestée. Les présidents d'asl et syndics doivent donc être très vigilants auprès des notaires et administrateurs judiciaires, notamment en cas de procédure de faillite du propriétaire. 11

12 Seule la procédure de référé prévue par l'article 19-2 de la Loi de 1965 ne s'applique pas aux ASL, mais il faut noter qu'elle est très peu utilisée par les copropriétés. L'Association Syndicale peut donc agir devant les Tribunaux pour recouvrer ses créances. La demande est de nature contractuelle (chaque membre est lié par contractuellement pas les statuts et cahiers des charges), ce qui permet de recourir aux injonctions de payer. ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES LIBRES Les Associations Foncières Urbaines Libres constituent une catégorie particulière des Associations Syndicales Libres. Elles ont été créées pour permettre la gestion d'immeubles en zone urbaine sous le régime des ASL. La Loi initiale sur les Associations Syndicales ayant été prévue pour des ouvrages ruraux (en 1865), une nouvelle Loi était nécessaire. Les AFUL sont donc en charge des équipements (sécurité, chauffage, eau, électricité, espaces verts..) de vastes ensembles immobiliers. Les immeubles qui composent ces ensembles peuvent être organisés, individuellement, en Copropriété. C'est dans ces structures que les difficultés de contrôle de la gestion par les copropriétaires sont les plus ardues. Les AFUL sont expressément définies comme des ASL par le Code de l'urbanisme. Le principe est donc que toutes les règles applicables aux ASL sont valables pour les AFUL, à l'exception des points suivants: OBJET des AFUL Le Code de l'urbanisme a permis aux AFUL d'avoir un objet (une mission) d'aménagement urbain et non rural. L'article L fait notamment entrer dans les objets des AFUL: "3º La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d'agrément ;" Ce sont typiquement des objets urbains. Depuis les réformes de l'ordonnance de 2004, qui instaure une définition très extensive de l'objet de toutes les ASL, cette particularité des AFUL perd de son intérêt. Il peut même être envisagé désormais de ne pas créer d'aful et de rester en ASL "classique" pour des gestions d'ensembles immobiliers. L'organisation en ASL éviterait les inconvénients du régime des AFUL lorsque le périmètre inclut des immeubles en copropriété. Administration des AFUL L'administration des AFUL reprend les règles des ASL, avec quelques modifications. Ainsi le "Syndicat", le conseil de direction, est appelé "Comité Syndical" pour les AFUL, à ne pas confondre avec le Conseil Syndical de la copropriété. Le Comité Syndical est élu par l'assemblée de l'aful. L'exécution des délibérations du Comité Syndical est confiée à un Président. Le Code de 12

13 l'urbanisme, contrairement à l'ordonnance de 2004, définit assez précisément son rôle. La particularité principale des AFUL (et sans doute le principal défaut de ce régime), ce sont les règles obligatoires fixant la composition des assemblées lorsque des immeubles en copropriété sont inclus dans le périmètre de l'aful. L'exclusion des copropriétaires des assemblées d'aful L'une des caractéristiques principales des AFUL, édictées par la Loi de 1975, est l'impossibilité pour les copropriétaires des immeubles inclus dans les AFUL de participer à l'assemblée générale de l'association Foncière. Tout comme dans les ASL classique, les copropriétaires des immeubles inclus dans une ASL sont pourtant individuellement des membres directs de l'aful. Ils sont seulement représentés à l'assemblée par leur Syndic de copropriété. La Copropriété de leur immeuble ne peut en aucun cas être membre de l'aful. Malgré cette qualité de membre direct, (qui n'est plus contestée désormais par les juristes), l'article L du Code de l'urbanisme dispose que, lorsqu'un immeuble en copropriété est inclus dans le périmètre d'une AFUL, tous les copropriétaires sont représentés à l'assemblée de l'aful par une seule personne, le Syndic de la copropriété. Cette règle existe aussi dans de nombreuses ASL non AFUL, mais elle est facultative et les statuts peuvent être modifiés pour la changer. Dans les AFUL, elle est OBLIGATOIRE. Le maintien de ce système contestable par l'ordonnance de 2004 n'est pas très heureux et gêne à la fois les copropriétaires, dont la majorité des charges peut être gérée par l'asl sans qu'ils puissent facilement participer à sa gestion, mais aussi les Syndics qui peinent à expliquer l'organisation de la gestion et la légitimité des charges demandées par les AFUL. L'article L du Code de l'urbanisme apporte deux bémols à cette règle: 1.Le syndic de la Copropriété doit être "dument mandaté" pour participer à l'assemblée de l'aful au nom des copropriétaires. Ce qui veut dire qu'il doit prendre l'avis des copropriétaires pour se décider sur les questions soumises à l'assemblée de l'aful. L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe le plus approprié pour donner ce mandat. 2. Un syndic de Copropriété ne peut représenter plusieurs copropriétés dans une assemblée d AFUL. Les autres copropriétés doivent dans ce cas désigner un représentant différent. Les conditions de cette nomination ne sont pas précisées. L'article L prévoit un mandat "ad hoc», ce qui veut dire: "formé dans un but précis". En principe, c'est l'assemblée de copropriété qui élit un copropriétaire comme représentant. Par ailleurs, le principe de l'ouverture du conseil de direction de l'aful, le "Comité Syndical" à tous les membres de l'association reste valable pour les ASL. Ce n'est pas parce que les copropriétaires sont exclus, par la Loi de l'assemblée des AFUL qu'ils ne peuvent être élus au Comité Syndical. La participation des Syndics professionnels et de copropriétaires au sein du Comité Syndical peut se révéler une bonne combinaison pour une bonne gestion de l'association Foncière. 13