Directives techniques Coût de construction

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1 CANTON DE VAUD DEPARTEMENT DE L ECONOMIE SERVICE DE L ECONOMIE DU LOGEMENT ET DU TOURISME RUE SAINT MARTIN 2 CAROLINE 7 BIS 1014 LAUSANNE & 021/ FAX 021/ AIDE CANTONALE A LA CONSTRUCTION ET A LA RENOVATION DE LOGEMENT LOI DU 9 SEPTEMBRE 75 SUR LE LOGEMENT Septembre 2005 NOTICE : 3.2 Directives techniques Coût de construction 1.0 PREAMBULE La loi du 9 septembre 1975 sur le logement a pour but de promouvoir une politique du logement qui mette à disposition de la population des habitations adaptées à ses besoins. Au titre de logement subventionné, l'action consiste a proposer une action complémentaire à la politique familiale; l'objectif à atteindre est la construction de 300 nouveaux logements subventionnés de qualité par an. 2.0 ASPECTS GENERAUX La politique en matière d'aide au logement s'inscrit dans l'objectif stratégique principal de faciliter la construction de logements dans des lieux facilement accessible par transports publics. Les réalisations doivent être coordonnées avec les politiques publiques, s'inscrire dans les principes du plan directeur cantonal et aux principes cantonaux de la mobilité. Les mesures en matière de développement durable et d'économie d'énergie sont également applicables. Sur un plan général, les projets faisant l'objet d'une demande d'aide au logement doivent respecter les lois et règlements, tant sur le plan communal que cantonal, ainsi que les normes en matière de construction (SIA et autres). 3.0 CONDITIONS TECHNIQUES Pour bénéficier des prestations accordées dans le cadre de la loi du 9 septembre 1975, les constructions doivent être conformes aux directives cantonales en ce qui concerne la surface nette habitable, le volume et la dimension des pièces. Les exigences figurants dans la norme SN édition 1989, relatives à la construction adaptée aux personnes handicapées doivent être prises en compte. Les immeubles et installations doivent être accessibles sans difficultés, notamment pour les personnes âgées, les personnes en fauteuil roulant ou à mobilité réduite. Pour tous les logements, les mesures désignées comme indispensables dans la norme SN doivent être appliquées, notamment : - Vide de passage des portes de communication = 80 cm (y compris pour les locaux sanitaires) - Largeur des corridors = 120 cm - Surface de manœuvre devant le bloc de cuisine = 140 x Configuration et dimensionnement des locaux sanitaires selon l'illustration de la norme. Les compléments d'équipements spécifiques au handicap doivent pouvoir être possibles à moindres frais sans devoir modifier la structure des logements. Les salles d'eau des logements de deux pièces doivent impérativement être équipés d'une douche selon l'illustration B de la norme.

2 Dans des cas exceptionnels, des dérogations sont possibles notamment pour la rénovation de logements existants ou si les mesures à prendre engendrent une augmentation démesurée des coûts. La brochure "Construction adaptée aux personnes handicapées : Norme SN 521'500" peut être obtenue auprès de l'avacah. rte de la Bruyère 1 à 1315 La Sarraz (Tel Fax ) Définition de la grandeur d un logement La classification du logement est déterminée par le nombre de personnes pouvant raisonnablement y vivre ; d où la désignation de grandeur «PPM» représentant le nombre de Personnes Par Ménage. La surface nette habitable (mesurée intérieurement de mur à mur) ne doit pas être inférieure à : - 14 m2 pour la chambre à coucher principale = 2 PPM - 12 m2 pour une chambre de deux personnes = 2 PPM - 10 m2 pour une chambre de une personne = 1 PPM Le tableau ci après fait état des autres prescriptions à respecter par type de logement. TYPE A B C D E F G H Nombre de pièces sans cuisines et WC Nombre de personnes par ménage 1PPM 2PPM 3PPM 4PPM 5PPM 6PPM 7PPM 8PPM Espaces individuels : chambres à coucher et travail = m Espaces communautaires : séjour et coin à manger = m Cuisines : en m2 (nombres d éléments) 5.0 (4.5) 5.0 (4.5) 5.0 (5.5) 6.0 (5.5) 6.0 (6.5) 7.0 (6.5) 7.0 (7.5) 7.0 (7.5) Bain-WC : en m2 (dès 5 PPM prévoir un WC séparé) Réduit à l intérieur du logement : en m Surface nette totale minimale : en m Surface nette totale maximale : en m Mode de calcul des surfaces : La surface totale d un logement représente l addition de la surface de chaque pièce ou local qui le compose ; mesurée intérieurement de mur à mur. Ne sont pas pris en compte : - La section horizontale des murs et galandages ainsi que des différents conduits techniques (gaines, cheminées, etc ) - La surface des embrasures de portes et fenêtres. - Les terrasses et les balcons. Dans les pièces mansardées la surface est comptée à partir d une hauteur de 120 cm. Concept du projet : En ce qui concerne la conception du projet, voir la position 5.0 Page 2 sur 8

3 4.0 COÛT DE REALISATION En préambule il y lieu de préciser que l'aide à l'abaissement des loyers n'est accordée que pour la part de construction liée au logement; dans ce contexte l'analyse des coûts se limite à cette part de construction. 4.1 Coût de construction (sans terrain) Les limites de coûts sont définies en relation avec la valeur d utilisation du logement et de sa capacité d'accueil (nombre de pièce). Le coût de base est fixé en relation avec un standard de construction et une volumétrie d'immeubles préalablement déterminés. Lors de l'analyse du projet cette limite peut être modifiée en fonction du type et de la volumétrie de l'immeuble dont les limites sont cernées dans une directive interne. Le tableau ci-dessous fait état de la limite des coûts et des surfaces maximums autorisées par logement. Pces PPM Surface maximum Coût par m2 sans terrain Coût maximum par logement sans terrain * Minergie ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '500 *Basé sur 'indice Zurichois des coûts de la construction et du logement. (Indice: au ) Les valeurs liées à l'aspect écologique et énergétique du projet ne sont pas prises en considération, dès lors il convient de modifier, si nécessaire, les coûts de base en relation avec la mise en application de normes ou dispositions écologiques et énergétiques (Minergie). Dans les montants indiqués ci-dessus, sont inclus : Les coûts liés aux espaces suivants :(pour autant qu ils se rapportent aux logements) - Les galetas et autres espaces communautaires des combles. - Les cages d escaliers - Les halls et corridors communs - Les balcons et autres saillies - Les caves - Les buanderies - Les locaux techniques tels que chaufferie, local citerne, sous-station etc - Les places d abri P.C. nécessaires aux logements (ou leur rachat). - Tous autres locaux destinés au fonctionnement des logements 4.2 Coût du terrain Le coût du terrain (CFC 0 selon le CRB) sera apprécié en fonction de la grandeur de la parcelle de sa situation et de son degré d équipement. Un rapport équilibré doit exister entre le coût du terrain et le coût de construction. Seuls les projets pour lesquels le terrain représente un prix compatible avec le but de la loi sont pris en considération. Le coût du terrain fait l'objet d'une analyse séparée. ( notice 3.10 ) Page 3 sur 8

4 5.0 CONCEPTION DES PROJETS 5.1 Parties communes Généralité concernant les parties communes - Les couloirs desservant des locaux, doivent avoir une largeur de 120 cm. - Un local concierge doit être prévu dès que l immeuble atteint 5 logements. - Les ascenseurs seront dimensionnés afin qu il soient accessibles aux personnes en chaises roulantes. - Idéalement les parties communes telles que : caves, buanderies, locaux poussettes et vélos, doivent être accessibles depuis chaque entrée. Caves - Chaque logement doit bénéficier d une cave. - Dans la mesure du possible, les caves doivent avoir une surface minimum de 4 m2 pour les logements de 1 et 2 pièces et 5 m2 pour les logements de 3 et 4 pièces, puis 1 m2 supplémentaire par pièces pièce supplémentaire de logement. La largeur du local ne sera pas inférieure à 150 cm.. - Les portes d une largeur de 80 cm au minimum, doivent s ouvrirent coté couloir. - Dans leur ensemble, les caves doivent bénéficier d une ventilation naturelle suffisante. Local poussettes - Idéalement ces locaux doivent avoir une dimension permettant de contenir une poussette par logement. (Environ 1.2 m2 par appartement) - L accès à ce local doit, de préférence, pouvoir se faire depuis le hall principal de l immeuble. Local vélos - Idéalement ces locaux doivent avoir une dimension permettant de contenir deux vélos par logement. (Environ1.5 m2 par appartement) - L accès à ce local doit, de préférence, pouvoir se faire depuis l extérieur et avoir une liaison avec le hall principal de l immeuble et doit bénéficier d un apport d air naturel. Local buanderie et séchage - Chaque tranche de 10 logements doit disposer d un appareil de lavage. - Le mode de séchage, choisi en fonction de la capacité de l immeuble, doit être efficace et rationnel en matière de consommation d énergie et doit permettre une rotation constante entre le lavage et le séchage. L aménagement d un espace intérieur pour étendre le linge est souhaité. - Le renouvellement de l air doit être assuré soit par une fenêtre ou par une ventilation mécanique contrôlée. 5.2 Logements Généralités Dans la mesure du possible les logements de trois pièces et plus, seront traversants plutôt que mono orientés. Les parties «jour» seront autant que possible distinctes des parties «nuits». Les concepts de logements en duplex sont à éviter pour des raisons liées aux difficultés d accès par des personnes handicapées. Afin de permettre un ameublement optimal, une attention particulière doit être portée sur la dimension des pièces (longueur / largeur), ainsi que sur les positions des portes et fenêtres. Page 4 sur 8

5 Hall d entrée - L entrée doit comprendre une penderie ou une armoire, voir un emplacement prévu à cet effet, dont la dimension est en relation avec l importance du logement. Séjour / salle à manger - Dans la mesure du possible le séjour ou la salle à manger doit donner accès à un espace extérieur. Les fenêtres, dans leur ensemble, doivent permettre une vue dans le plus grand nombre de direction possible et garantir un bon ensoleillement. Chambres - En principe, chaque chambre doit avoir une largeur minimum de 300 cm. - Une armoire de dimension convenable et en relation avec le nombre d occupant, doit pouvoir être placée. Cuisine - Par «cuisine» on désigne le local dans lequel il est prévu un équipement lié à la fonction de l espace et offrant dans certains cas la possibilité d y inclure un «coin repas». - Comme précisé à l article 31 RATC ce local doit obligatoirement avoir sa propre ouverture sur l extérieur, même dans l hypothèse ou il est en liaison avec une zone commune. (séjour, hall, etc) - L agencement ne doit pas être éloignés de plus de trois mètres de la fenêtre et être équipé d une ventilation mécanique. - L espace devant les agencements doit être suffisant pour permettre une bonne liberté de mouvement. - Une liaison directe depuis le hall d entrée est souhaitée. - Le nombre d éléments requis pour l agencement y compris les appareils est précisé dans le tableau dimensionnel. Schéma théorique Ouverture éventuelle sur une zone commune eventuelle porte agencement de cuisine agencement de cuisine zone de repas 300 cm maximum fenêtre Salles d eau - Les logements de une et deux pièces seront équipés d un local sanitaire conçus avec un WC, un lavabo, une douche. (Selon les normes pour accès aux personnes handicapées) - Les logements de 3 pièces seront conçus avec un local comprenant : WC, lavabo et baignoire. Pour ce type de logement la création d un WC séparé n est pas souhaitée. - Les logements de 4 pièces et plus, doivent disposer de deux locaux sanitaire. Dans le second local d un local, l adjonction d une douche est un atout supplémentaire. Page 5 sur 8

6 - De préférence, les salles d eau seront ventilées naturellement ; Le cas échéant, de façon mécanique. - Dans chaque logement, au moins une salle d eau doit être accessible par des personnes handicapées au sens de la norme SN 521'500. Balcons et terrasses - Ces éléments sont considérés comme des prolongements extérieurs et doivent être dimensionnés de façon à permettre un usage convenable en fonction de la capacité du logement. 5.3 Aménagements extérieurs Plantations - L éventuelle réglementation communale en la matière devra être respectée en premier lieu. Cheminements et accès - Les cheminements donnant accès à l immeuble seront correctement éclairés et offriront les meilleures facilitées pour une utilisation en chaise roulante. - Les circulations piétonnes et des véhicules motorisés doivent être distinctes et conçues de manière à offrir un maximum de sécurité aux piétons. Place de containers - En priorité le système de ramassage des ordures ménagères prévu par les instances communales où se trouve le projet doit être respecté. - Si des containers réservés à l immeuble sont préconisés, un emplacement adéquat au ramassage périodique doit être prévu. L accès aux containers aisé. Place de jeux - L emplacement de l aire de jeux doit être conçue afin d offrir toute la sécurité aux utilisateurs. - Les normes édictées par le BPA (Bureau de prévention des accidents) doivent être respectées Parking et places de parc Cette partie de construction ne fait pas l'objet d'une analyse spécifique; toutefois il y a lieu de se conformer à ce qui suit: Garages collectifs et places de parc extérieures - Le nombre de places à prévoir est en principe dicté par le règlement de la commune dans laquelle se situe le projet. - La conception des places de parc doit respecter les normes de l Union suisse des professionnels de la route. - Les places de parc pour «handicapé» doivent avoir une largeur de 350 cm. Leur nombre doit être égal au 1/10 des logements de l immeuble. - Il y a lieu de prévoir des emplacements pour véhicules à deux roues. (Vélos, scooters, motos) SYSTME D'EVALUATION DES LOGEMENTS ( SEL ) - Le fascicule du système d évaluation de logements : SEL «concevoir, évaluer et comparer des logements», édité par l Office Fédéral du Logement donne des indications conceptuelles et qualitatives complémentaires. Page 6 sur 8

7 7.0 ANALYSE D'UN PROJET MIXTE. Lors de la présentation d'un projet de réalisation mixte,comprenant des logements, des commerces, des parkings ou autres locaux non rattachés au logement, le coût de réalisation présenté ne fait pas toujours distinction des coûts liés au logement de ceux des autres affectations; pour définir la part de réalisation rattachée au logement, le principe suivant à été établi : Le coût de réalisation des commerces, à défaut de précisions du maître de l'ouvrage, est admis avec un coût du m2 net habitable identique à celui du logement. Les parkings, à défaut de précisions du maître de l'ouvrage, sont soustraits du coût global selon des montants standards, à savoir : - Place de parc extérieure Frs. 4' l'unité. - Place de parc couvertes Frs. 8' l'unité. - Place de parc intérieure Frs. 25' l'unité. La valeur du terrain liée aux commerces est calculée au prorata des surfaces nettes habitables des commerces et des logements. La valeur des autres parties d'immeuble non rattachées au logement ( dépôts, etc. ) sont estimées en relation avec leur capacité de location En ce qui concerne la répartition de ces coûts : voir exemple ( annexe A) *************** Page 7 sur 8

8 Analyse des coûts annexe A Date de la requête préalable par le M.O. : DOSSIER OBJET Immeuble de 20 logements avec 25 places de parc int. et 4 places de parc ext m2 de commerces ARCHITECTE PROPRIETAIRE 1.0 Coût total réalisation cfc 0 terrain 883' Total intermédiaire 883' % cfc 1 trav. préparatoires liés au terrain % cfc 1 trav. préparatoires ordinaires 97' % cfc 2 bâtiment 4'844' % cfc 4 aménagements ext. 112' % cfc 5 frais secondaires 547' % Coût total réalisation 6'483' % Coût locaux divers sans terrain commerces / m ' ' dépots / m2 0 1' parking int./ pl ' ' parking ext / pl. 0 4' parking ext. couverts / pl. 4 10'000 40' Répartiton des coûts Coût partie log. sans terrain (cfc ) 4'804' Coût terrain partie logement 860' Coût partie log. yc trav. prép. et terrain (cfc ) 5'664' % Coût terrain autres parties. 23' Coût autres parties yc trav. prép. et terrain (cfc ) 154' % Coût parking 665' % Total réalisation 6'483' % 3.0 Données générales surface total nette habit % 1' m2 surface nette commerces 3% m2 surface nette hab. logements 97% 1' m2 nbre de logements 20 nbre de pces 72 nbre de niveaux habit. 5 combles habitables non cube SIA total 10' m3 cube SIA autres cube SIA parkings 2' m3 cube SIA logements 7' m3 cube sia(sans parkings)par m2 net hab m3 4.0 Analyse des coûts a) coût par m2 net log.,yc terr. 3' fr b) coût par m2 net log.,s.terrain 2' fr c) coût par pce (yc terrain) 78' fr d) prix au m3 opération (cfc 2) fr 5.0 Conclusions Coût partie logement sans terrain selon répartition ci-dessus (base : devis architecte) (CFC 1,2,4,5) 4'804'001 2' Coût admissible partie logement sans terrain selon le SELT (CFC 1,2,4,5) 4'796'800 2' Différence 7' % Page 8 sur 8