Introduction. Analyse du marché. Axes prioritaires Résultats Perspectives

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1 RÉSULTATS 2014

2 Introduction Analyse du marché Axes prioritaires 2014 Résultats 2014 Perspectives

3 I NTRODUCTION Foncière INEA, une SIIC dédiée aux bureaux en Régions Foncière INEA est une SIIC dédiée aux bureaux en Régions. Début 2014, cette stratégie a été réaffirmée au regard : de la qualité du portefeuille constitué, et de la pertinence du positionnement immobilier. Ce double constat étant partagé par les principaux actionnaires et le management. Cette stratégie a guidé les actions menées en

4 I NTRODUCTION Actionnariat et Gouvernance (1/2) Les paroles ont été suivies d actes : 16% du capital a changé de mains en % du dividende a été payé en actions. Un cœur actionnarial s est ainsi constitué, composé à la fois d institutionnels, de family offices et des fondateurs. Le changement de gouvernance qui en a résulté fin novembre 2014 en était la suite logique. Foncière INEA a opté pour un conseil d administration plus concentré, tout en respectant le code AFEP-MEDEF: Hélène Martel-Massignac Crédit Foncier (Sipari), représenté par Pierre Adier MACIF, représentée par Daniel Fruchart Malakoff Médéric (MM Puccini), représenté par Guy Charlot SC CR Cala Bianca, représentée par Jean Belmudès Serimnir SA, représenté par Eric Grabli Arline Gaujal-Kempler (DGD) Philippe Rosio (PDG) Une nouvelle gouvernance construite autour d un cœur actionnarial 4

5 I NTRODUCTION Actionnariat et Gouvernance (2/2) Actionnariat au 31 décembre % Flottant 41% Institutionnels 15% Dirigeants 22% Familles Un actionnariat solide et diversifié 5

6 Introduction Analyse du marché Axes prioritaires 2014 Résultats 2014 Perspectives

7 ANALYSE DU MARCHÉ Le contexte économique en 2014 Début 2014, le gouvernement annonçait «partir en croisade contre le chômage» et avait fait du retour de la croissance un objectif prioritaire Taux de chômage (en % de la population active) 10,3 10 Avec une croissance à l arrêt (0,4%) et un chômage historiquement élevé (10,3%), l année 2014 s est révélée morose Ce contexte a pesé sur le climat des affaires et sur l activité des acteurs économiques. 5 4 Un environnement économique atone 7

8 milliards d'euros milliards d'euros ANALYSE DU MARCHÉ Forte hausse de l investissement en France Investissement en immobilier d entreprise en France Investissement en immobilier d'entreprise en Régions , ,6 3,3 4,6 4,2 5,4 7, Région parisienne Régions moyenne décennale Bureaux Commerce Entrepôt Activité Services Source: BNP Paribas Real Estate Source: CBRE, Banque de France 26,6 Mds (+49%) investis en France en 2014 La part des Régions est restée stable (28%) Afflux de liquidités en Europe : recherche de rendement et préservation du capital Près de 50% des transactions ont été des «méga-deals» (>200 M ) L afflux de liquidités a dopé le marché de l investissement 8

9 ANALYSE DU MARCHÉ Attractivité des Régions (1/3) Ecart entre loyers faciaux et réels / Bureaux Ile-de-France Loyers bureaux «prime» en Régions Loyer moyen 313 /m² Loyer «prime» moyen 189 /m² Source: BNP Paribas Real Estate Alors même que le marché de l investissement en immobilier d entreprise affiche une santé impressionnante, la baisse des loyers du marché des bureaux s est poursuivie. En Régions, les loyers sont par essence «économiques» et ne subissent de fait pas la même pression. Crédit Foncier Marché im m obiliers: bilan 2014 et perspectives 2015 Des loyers résilients en Régions 9

10 % ANALYSE DU MARCHÉ Attractivité des Régions (2/3) Evolution comparée des taux (fin de période) Exemples de taux de rendement "prime" bureaux en Régions 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0,82% 0,08% Taux de rendement "prime" bureaux QCA OAT TEC 10 Euribor 3 mois 3,75% 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5, ,1 6,0 5,6 5,3 Aix / Marseille Toulouse Lille Lyon Source: CBRE, Banque de France Source: BNP Paribas Real Estate «Une inexorable compression des taux» (CBRE Etudes et Recherche 4 ème trimestre 2014) Le taux «prime» parisien est passé sous la barre des 4% en 2014 Des taux de rendement attractifs en Régions 10

11 ANALYSE DU MARCHÉ Attractivité des Régions (3/3) L aversion au risque a guidé la plupart des investisseurs vers les actifs dits «prime» Le «prime» est aujourd hui cher, d autant plus que les risques de correction de valeurs sont réels. Les investisseurs immobiliers envisagent des stratégies d investissement alternatives. Les bureaux en Régions sont attractifs, tant par leur rendement que par la résilience des loyers. «La concurrence autour des actifs prime, c est-à-dire les actifs les plus cotés sur les grands marchés de l immobilier en Europe, conduit les principaux investisseurs à poursuivre leur transition vers les actifs secondaires et les marchés en cours de reprise.» ULI / PWC «Emerging trends in real estate Europe 2015» Un contexte qui renforce l attrait des Régions françaises 11

12 Introduction Analyse du marché Axes prioritaires 2014 Résultats 2014 Perspectives

13 AXES PRIORITAIRES 2014 Rappel Trois objectifs avaient été annoncés début 2014 : Recentrer le patrimoine sur les bureaux en Régions Réduire la vacance Abaisser le coût de la dette Toutes les actions menées en 2014 l ont été en ce sens En 12 mois, 2 objectifs sur 3 déjà en passe d être réalisés 13

14 Axes prioritaires 2014 Recentrage du patrimoine Réduction de la vacance Abaissement du coût de la dette

15 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (1/20) Le Havre Lille Amiens Reims Metz Paris Rennes Nancy Strasbourg Le Mans Orléans Dijon Angers Nantes Tours Bordeaux Toulouse Lyon Saint-Etienne Aix-en-Provence Nice Montpellier Marseille 15

16 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (2/20) Lille Amiens Le Havre Reims Metz Patrimoine au 1er janvier 2014: 131 immeubles 474 M m² dont projets Rennes Paris Nancy Le Mans Strasbourg Dijon Orléans Tours Nantes Angers Lyon Saint-Etienne Aix-en-Provence Montpellier Bordeaux Toulouse Nice Marseille Bureaux Activité Messageries 16

17 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (3/20) Lille Amiens Reims Le Mans Paris Dijon Strasbourg Portefeuille Messageries au 1er janvier 2014: Lyon 15 plateformes 16 M (quote-part INEA) Bordeaux Toulouse 17

18 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (4/20) Arbitrage de la participation minoritaire (22%) dans Messagerie Développement SA («MD») Cet arbitrage a constitué la 1ère étape de l objectif de mise en œuvre du recentrage du portefeuille sur les bureaux La quote-part de Foncière INEA dans le portefeuille MD représentait 16,3 M, soit 3,4% de la valeur totale du patrimoine de Foncière INEA au 30 juin 2014 (475 M ). Historique : Investissement opportuniste réalisé en 2006 dans une foncière dédiée à la construction et à l exploitation de 15 plateformes de messageries pour le compte de Groupe SERNAM, alors filiale de la SNCF Plateformes majoritairement louées à GEODIS courant 2013 La cession des titres à l actionnaire majoritaire, le groupe IDEC, intervenue le 17 juillet 2014, a permis : L amorce du recentrage du portefeuille sur les bureaux Un gain net de 3,5 M, soit 4 fois les fonds investis 18

19 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (5/20) Fin des partenariats «activité» Suite à ce 1er arbitrage, il a été décidé de mettre un terme aux deux partenariats conclus respectivement avec les groupes: MAN (filiale bus et camions de VOLKSWAGEN) sur des plateformes de maintenance (15 M ) LPCR - Les Petits Chaperons Rouges sur la création de nouvelles crèches (4,2 M ) 19

20 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (6/20) Lille Le Havre Reims Metz Patrimoine au 31 décembre 2014: Rennes Paris Orléans Nancy Strasbourg Dijon Bureaux Activité 111 immeubles 449 M m² Nantes Tours Angers Lyon Saint-Etienne Aix-en-Provence Montpellier Bordeaux Toulouse Nice Marseille 20

21 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (7/20) Metz Patrimoine Activité au 31 décembre 2014: Rennes Paris Strasbourg 33 immeubles 109 M m² Angers Bordeaux Marseille 21

22 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (8/20) Lieusaint Saint Denis Saint Denis Bordeaux Lieusaint Saint Ouen 22

23 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (9/20) Foncière INEA a entamé fin S une réflexion sur l arbitrage de ses principaux parcs d activités franciliens : Ce projet de cession répondait en effet aux 3 objectifs énoncés en début d année : Le timing de cession n a pas été jugé opportun. A raison, puisque : 2 «Innovespaces» développés avec le promoteur développeur ALSEI à Saint Denis et Sénart et 1 plateforme logistique acquise de manière opportuniste en 2007, située à Saint-Ouen-l Aumône soit un portefeuille de près de m² Recentrage du patrimoine sur les bureaux Réduction du coût de la vacance, l actif de Sénart concentrant 25% de la vacance à fin 2013 Abaissement du coût de la dette, la dette associée à ces actifs ayant été conclue en 2008, à un taux moyen de 5%. L actif de Saint-Denis s est revalorisé de 1,2 M en 2014 De nouvelles actions pour résorber la vacance de Sénart ont été mises en œuvre Et le coût du financement été largement abaissé (-270 bps), à la faveur de son renouvellement. Un choix au profit de la création de valeur 23

24 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (10/20) Lille Le Havre Reims Metz Nancy Patrimoine Bureaux au 31 décembre 2014: Orléans Dijon Strasbourg 75 immeubles 340 M m² Nantes Tours Lyon Saint-Etienne Aix-en-Provence Montpellier Bordeaux Toulouse Nice Marseille 24

25 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (11/20) Rouen Normandie Lille Métropole européenne de Lille Le Havre Reims Metz Euro métropole de Strasbourg Nancy Patrimoine Bureaux au 31 décembre 2014: 75 immeubles 340 M m² Nantes Nantes Tours Orléans Strasbourg Dijon Grand Lyon Lyon Les 14 futures métropoles françaises issues de la réforme territoriale (01/01/15) Bordeaux Saint-Etienne Nice Côte d Azur Aix-en-Provence Montpellier Bordeaux Toulouse Nice Toulouse Montpellier Méditerranée Marseille Aix-Marseille Provence 25

26 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (12/20) Arc Atlantique : 23% du patrimoine Bureaux Lille Le Havre Reims Metz Nancy Patrimoine Bureaux au 31 décembre 2014: Orléans Dijon Strasbourg 75 immeubles 340 M m² Nantes Tours Lyon Saint-Etienne Aix-en-Provence Montpellier Bordeaux Toulouse Nice Marseille Arc Grand Sud-Est : 55% du patrimoine Bureaux 26

27 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (13/20) Les bureaux représentent 75% de la valeur du patrimoine de Foncière INEA Situés à 99% en Régions, ils sont : majoritairement récents conformes aux normes environnementales loués à de solides locataires via des baux longs 46% 31% 85% 72% 63% < 5 ans De 5 à 10 ans > 10 ans BEPOS / BBC / RT 2012 à 2000 Avant RT 2000 CA > 100M CA < 100M > 6 ans fermes < 6 ans 27

28 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (14/20) Top 30 55% Top 20 Top 10 47% 33% Top 5 19% Des locataires de très grande qualité 28

29 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (15/20) La stratégie d investissement de Foncière INEA se concentre sur des immeubles de bureaux neufs ou récents, répondant aux nouveaux enjeux du secteur en matière de performance environnementale et de confort des utilisateurs. Les dernières acquisitions réalisées en témoignent : 29

30 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (16/20) Nantes Cambridge - THPE Consommation énergétique en 2013 (kwhep / m² SHON / an) -50 A B C D E F G 362 Nantes Cambridge Moyenne française H >750 I Moyenne de l immobilier tertiaire en France (source : OID) 30

31 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (17/20) Lyon Sunway - BBC Consommation énergétique en 2013 (kwhep / m² SHON / an) -50 A B C D Lyon Sunway E F G Moyenne française H >750 I Moyenne de l immobilier tertiaire en France (source : OID) 31

32 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (18/20) Aix Sainte Victoire - BBC Consommation énergétique en 2013 (kwhep / m² SHON / an) -50 A B C 99 Aix Sainte Victoire D E F G Moyenne française H >750 I Moyenne de l immobilier tertiaire en France (source : OID) 32

33 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (19/20) Aix L Ensoleillé - BEPOS Aix L Ensoleillée Niveau «Or» au titre des Bâtiments Exemplaires Méditerranées «Pyramide d Or» Fédération des Promoteurs Immobiliers 1er prix des «Green Building Solutions Awards 2014» Construction 21 Salon Métropolitain Solutions d Hanovre 33

34 AXES PRIORITAIRES 2014 Recentrage du patrimoine (20/20) Marseille Les Docks Libres RT % Les Docks Libres Marseille (livraison juin 2015) Certification RT % Plus grand immeuble de bureaux en bois massif de France (6 étages) m² loués à 72% au Groupe NEXITY 34

35 Axes prioritaires 2014 Recentrage du patrimoine Réduction de la vacance Abaissement du coût de la dette

36 AXES PRIORITAIRES 2014 Réduction de la vacance (1/3) L activité locative a été soutenue en baux signés pour m² Les renouvellements de baux existants ont été majoritaires (56%) Ils témoignent de la qualité du patrimoine de Foncière INEA Principaux renouvellements 2014 Ernst & Young (EY) à Nantes Bail de 9 ans dont 6 fermes m² Services de l Etat à Saint-Etienne 2 baux de 9 ans dont 6 fermes m² PUM Plastiques (Saint Gobain) à Reims Bail de 9 ans dont 6 fermes m² 36

37 AXES PRIORITAIRES 2014 Réduction de la vacance (2/3) Principales signatures 2014 ADECCO à Dijon Extension m² Cap Gemini à Montpellier Bail de 9 ans dont 4 fermes m² Business & Décision à Nantes Bail de 9 ans dont 4 fermes m² Crédit Mutuel à Lyon Bail de 9 ans fermes 324 m² 37

38 AXES PRIORITAIRES 2014 Réduction de la vacance (3/3) Un taux d occupation néanmoins baissier les m² signés sur des surfaces vacantes Typologie Nombre de sites Part dans la vacance ont été compensés par la tombée des garanties locatives (5.500 m²) et les départs de locataires (5.400 m²) ramenant le taux d occupation physique à 85,1% Activité Bureaux Messageries % 27% 9% Une vacance toujours concentrée sur un nombre limité d actifs Sous-Total 8 73% 8 actifs concentrent 73% du vide locatif La typologie des actifs concernés a néanmoins évoluée : Près d un tiers de ces actifs sont désormais des bureaux, et correspondent aux immeubles neufs qui ont vu leur garantie locative s achever en 2014 Alors que le parc d activité Saint Denis est désormais loué à 95%. Un objectif dont le délai de réalisation dépendra de la reprise économique 38

39 Axes prioritaires 2014 Recentrage du patrimoine Réduction de la vacance Abaissement du coût de la dette

40 AXES PRIORITAIRES 2014 Abaissement du coût de la dette (1/3) Au 31 décembre 2014, la dette s élève à 198 M Majoritairement hypothécaire (82%) Elle est couverte à 75% contre le risque de taux Et respecte les covenants bancaires 3% N A T U R E D E 15% L A D E T T E Obligataire 5% Hypothécaire à taux fixe Hypothécaire à taux variable 77% Corporate covenants Ratio d endettement financier (LTV) Ratio de couverture du service de la dette (DSCR) Ratio de couverture des frais financiers (ICR) 46,8% < 70% 1,25 > 1,2 2,58 > 1,5 40

41 ans Millions AXES PRIORITAIRES 2014 Abaissement du coût de la dette (2/3) Echéancier d'amortissement de la dette (M ) OCEANE 30 M (5,5%) remboursée en janvier et remplacée par un EuroPP à 4,35% Emprunt hypothécaire de 38 M conclu en 2007 à 5,5% et refinancé en septembre à 2% Emprunt hypothécaire de 35 M conclu en 2008 à 4,8% et refinancé en mars 2015 à 2,1% Amortissement courant Amortissement in fine Duration Échéances traitées 5, L abaissement du coût de la dette était un objectif clé pour l année 2014 : la dette «historique» de Foncière INEA, contractée en , arrivait à échéance (60%) dans un contexte de taux exceptionnellement favorable 41

42 AXES PRIORITAIRES 2014 Abaissement du coût de la dette (3/3) Le remplacement de ces lignes a été réalisé et génèrera une économie de l ordre de 300 bps sur taux d intérêt. A contexte de taux inchangé, l économie totale sur frais financiers s élèvera à plus de 4 M (par rapport au montant 2013), avec un effet progressif entre 2014 et 2016 : 6% 5% 4% 3% Evolution du taux moyen de la dette (fin période) 4,95% 4,74% 4,87% 4,68% 4,36% 3,61% Répartition de l économie attendue % 1% 2,60% 2,50% Economie annuelle Economie cumulée par rapport à ,3 2,2 0,3 2,5 1,6 4,1 0% déc.-09 déc.-10 déc.-11 déc.-12 déc.-13 déc.-14 déc.-15 déc.-16 estimations sur la base des anticipés de marché au 04/02/15 Un objectif atteint 42

43 Introduction Analyse du marché Axes prioritaires 2014 Résultats 2014 Perspectives

44 RÉSULTATS 2014 Compte de résultat (1/4) Compte de résultat consolidé au 31 décembre 2014 EPRA en k * Loyers bruts ,5% EBIT ,5% Résultat opérationnel avant variation de juste valeur ,1% Solde net des ajustements de valeurs des immeubles (SME inclus) Résultat opérationnel net ,7% Résultat net % Résultat Net Récurrent EPRA (1) % Cash Flow (2) % (1) EBIT + frais financiers nets + impôts exceptionnel (2) Résultat net social + amortissements rés. de cessions + cash des cessions * comptes retraités Une année de transition 44

45 RÉSULTATS 2014 Compte de résultat (2/4) k Loyers bruts ,5% Charges locatives refacturées % Charges non refacturées* % Loyers nets * charges «propriétaire» non refacturables et charges locatives non refacturées ,7% Résilience du chiffre d affaires en 2014 (-2,5%) Hausse marquée des charges non refacturées (+71%) L entrée en exploitation de nouveaux immeubles a été neutralisée par l effet des cessions et la tombée de garanties locatives sur les derniers immeubles livrés A périmètre constant et hors effet des garanties locatives, les loyers sont stables (- 0,3 %) Les impayés restent inférieurs à 1% du chiffre d affaires Liée à la tombée des garanties locatives qui permettaient de refacturer à la fois les loyers mais aussi les charges Mais également à l augmentation des charges locatives de nature fiscale (fin du délai d exonération de 2 ans sur la taxe foncière sur les immeubles acquis en VEFA) sur les immeubles souffrant de vacance. 45

46 RÉSULTATS 2014 Compte de résultat (3/4) k Frais de fonctionnement Autres produits 209 Dotation aux amortissements hors immeubles - 16 Résultat des sociétés mises en équivalence (MEQ) EBIT Résultat des cessions d actifs - 94 Solde net des ajustements de valeurs des immeubles (SME inclus) Résultat opérationnel net % - 6,5% - 8,1% Léger recul de l EBIT (-6,5%) Une variation de juste valeur marquée par la cession des titres MD Progression notable du résultat des sociétés mises en équivalence (+27%), généré notamment par le co-investissement aux côtés de Foncière de Bagan Alors que les produits divers (exceptionnels) ont diminué 81% de la variation de juste valeur s explique par la cession des titres MD, dont l impact (-1,5 M ) avait déjà été constaté dans les comptes au 30/06/14. 46

47 RÉSULTATS 2014 Compte de résultat (4/4) k Résultat opérationnel net Produits financiers 355 Charges financières Résultat avant impôt Impôt sur les résultats Résultat net ,7% - 2% - 20% - 31% Un résultat financier stable (+0%) Les actions entreprises en 2014 sur la dette ont eu un impact limité sur l exercice ; elles porteront leurs fruits à compter de 2015 Inversion du sens de l impôt La charge d impôt en 2014 est liée à la cession des titres MD En synthèse, la baisse du résultat en 2014 est due aux 3 facteurs suivants : la tombée des garanties locatives couvrant les derniers immeubles livrés la progression sensible des charges non refacturées L inversion de l impôt. 47

48 Cours de bourse ( ) Nombre de titres échangés RÉSULTATS 2014 Evolution Boursière Evolution du cours de bourse en 2014 Hausse de 5% du cours de bourse sur l année % Le titre clôt l année à 35,5 16 % du capital s est échangé % Un potentiel réel de valorisation Volume INEA Foncière INEA EPRA Europe (base 33,80 au 01/01/14) 48

49 RÉSULTATS 2014 Actif Net Réévalué/action L accroissement du nombre de titres, lié au paiement du dividende en actions, explique la baisse de l actif net réévalué/action NNNAV EPRA /action Nombre d actions (1) Droits compris Hors droits (1) Nombre d'actions ordinaires - actions détenues en propre 31/12/ mois + 4,9% -4,3% - 5,2% Evolution de la décote 28% 19% déc.-10 juin-11 déc.-11 juin-12 déc.-12 juin-13 déc.-13 juin-14 déc.-14 NNNAV (HD)/action Cours de l'action Réduction de la décote en

50 Introduction Analyse du marché Axes prioritaires 2014 Résultats 2014 Perspectives

51 PERSPECTIVES Amélioration de la rentabilité 2014 a constitué pour Foncière INEA une année de transition à plus d un titre: les choix stratégiques ont été confirmés, notamment en matière d investissement un cœur actionnarial s est dessiné et une nouvelle gouvernance en a naturellement découlé Foncière INEA anticipe une amélioration sensible de sa rentabilité: D un point de vue opérationnel, l accent a été mis sur la construction d un patrimoine rentable et pérenne, via la réalisation d objectifs ciblés. L objectif visé est une progression du RNR par action de plus de 15%/an sur la période si certains objectifs sont d ores et déjà atteints, notamment l abaissement du coût de la dette, d autres, plus dépendants de la conjoncture, restent d actualité (amélioration du taux d occupation). 51

52 PERSPECTIVES Amélioration de la rentabilité Il sera proposé lors de la prochaine Assemblée Générale Le maintien du dividende à 1,50 /action, soit un rendement de 4,40%. 52

53 C RÉDITS PHOTOS Aix L Ensoleillée : Yann Bouvier / NEXITY Saint-Etienne : Vincent Fillon Bordeaux Signal : ALTAE Autres : Foncière INEA / Thomas Goldet 53

54 FONCIERE INEA Philippe Rosio / Karine Dachary Tél. : +33 (0) p.rosio@fonciere-inea.com k.dachary@fonciere-inea.com DGM CONSEIL Michel Calzaroni / Olivier Labesse / Sonia Fellmann Tél. : +33 (0) s.fellmann@dgm-conseil.com FONCIÈRE INEA 21 avenue de l Opéra Paris Tél. : Fax :