Les nouvelles obligations d assurance en matière de copropriété

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1 Les nouvelles obligations d assurance en matière de copropriété Syndic Toujours dans l objectif d'améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété et de prévenir son endettement, la loi Alur a institué une obligation d assurance en matière de copropriété en imposant tant au syndicat des copropriétaires qu aux copropriétaires eux même, occupants ou non, de souscrire une assurance couvrant «les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre es-qualité». KAK 1. Article 18 alinéa 4 2. application de l article l du code relatif aux assurances pour compte L article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi rédigé : «chaque copropriétaire est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile donc il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Chaque syndicat de copropriétaire est tenu de s assurer contre les risques de responsabilité civile donc il doit répondre.» Le dispositif est complété par une modification de l article 18 de la loi qui ajoute à la liste des fonctions du syndic, celle de «soumettre au vote de l assemblé générale à la majorité de l article 24, la décision de souscrire un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre» 1. Le législateur a renforcé cette prérogative en ajoutant qu en «cas de refus de l assemblée générale, l assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires 2». Enfin, l insertion dans le code d un nouveau titre 1 er bis dénommé «l assurance habitation» dans le livre II consacré aux «assurances obligatoires», parfait ce dispositif en prévoyant aux articles L à 215-4, les modalités de recours au bureau central de tarification en cas de refus d assurance opposé aux copropriétaires ou aux syndicats des copropriétaires assujettis à l obligation d assurance prévue à l article 9-1 précité. C est donc parfaitement clair : le législateur a créé un nouveau type d assurance obligatoire pour l habitation glissé entre le «titre 1er relatif à l assurance des véhicules terrestres à moteur» et le «titre 2ème relatif à l assurance 72 ème année - n 766 février 2016 l activité immobilière 1

2 2 des engins de remontée mécanique» prenant ainsi une de ces mesures impératives de protection des intérêts individuels et collectifs qui présente le double avantage de nous rassurer et de lui conférer toute sa légitimité. Rappelons-nous de l avancée qu auront constituées sur le plan de la protection individuelle, l instauration par la loi du 29 février 1958 de l assurance automobile obligatoire pour tous 3 ou encore celle de l obligation d assurance des travaux de construction instituée par la loi du 4 janvier Toutefois, s agissant du secteur de l habitat en copropriété dans lequel se mêlent, voir se cumulent, diverses polices d assurance, il convient de s interroger sur l apport concret que cette obligation présente au regard des assurances qui étaient déjà habituellement souscrites. De même, si les effets attendus de l obligation d assurance de la responsabilité civile sont naturellement la prise en charge des préjudices subis par les tiers sans risque d insolvabilité - objectif louable s il en est encore faut-il qu elle soit respectée et l on ne peut que regretter une insuffisance de mesures prises pour le garantir. Qu apporte cette nouvelle obligation? L obligation d assurance instaurée par la loi Alur vise «les risques de responsabilité civile» dont doivent répondre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires occupants ou non occupants. Le législateur ne vise que l habitat en copropriété laissant, pour l heure, donc hors du champ de l assurance obligatoire plus de 3/4 de l habitat français. Au sein de la copropriété en revanche, il vise tout : les parties communes qui doivent être assurées par le syndicat des copropriétaires via son syndic et les parties privatives qui doivent être assurées par les copropriétaires, qu ils soient occupants ou non. Le législateur limite aux risques de mise en cause de la responsabilité civile des propriétaires de lots le caractère obligatoire de l assurance, exactement de la même façon qu il l a fait pour les automobilistes dont l obligation de s assurer ne porte que sur les dommages causés aux tiers. La loi se préoccupe de la protection des tiers victimes et laisse à chacun la liberté d assurer ou non ses propres biens contre les dommages qu ils pourraient subir, la liberté des uns s arrêtant là où commence celle des autres particulièrement proches dans une copropriété... Les tiers sont désormais entendus comme «toute personne autre que l assurée», ce qui inclut en effet les voisins mais aussi les autres copropriétaires. La responsabilité civile à l égard des tiers sera engagée en cas de sinistre provoqué par les bâtiments (exemple : chute d une tuile sur un passant, glissade d un locataire sur une marche d escalier usée ) les éléments d équipements (antenne, clôture, jardin) ainsi que par toute personne affectée au service de l immeuble. Les articles L et suivants du code permettant aux tiers lésés d exercer une action directe contre l assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable pourront s appliquer 5. On relève que le législateur a décidé de rendre obligatoire une assurance qui était déjà majoritairement souscrite dans le cadre des contrats d assurance facultative garantissant l immeuble contre les risques qu il encourt. Ces contrats d assurance multirisques habitation couvrent les immeubles contre les conséquences dommageables consécutives aux évènements suivants : L incendie, la foudre, l explosion y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers, Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines, infiltrations à travers les toitures, fuites des canalisations 3. à l origine du «titre 1er : l assurance 4ème : l assurance des vehicules terrestres a moteur et de leurs remorques et semi-remorques» et des articles l à l du code des assurances 4. à l origine du «titre 4eme : l assurance des travaux de constructions» et des articles l à l du code des assurances 5. article L du code intérieures, débordement, Les tempêtes, la grêle ou la neige sur les toitures (bénéfice automatique de cette garantie avec l assurance incendie) Les catastrophes naturelles (inondations, tremblements de terre, avalanches, sécheresse) et actes de terrorisme (bénéfice automatique de cette garantie avec l assurance incendie) et les catastrophes technologiques, Le vol et détériorations immobilières causées par un cambriolage, Les bris de glace : vitres, glaces des parties communes, parois vitrées séparatives, Comme l on sait, ces contrats dits «multirisques» garantissant l immeuble dans ses parties communes ou le lot de copropriété en ses parties privatives contiennent tous, sauf exception, un volet couvrant la responsabilité civile dont les propriétaires doivent répondre. Dans le jargon des polices d assurances, on trouve des clauses garantissant «les conséquences financières de la responsabilité civile que l assuré peut encourir en raison des dommages corporels, matériels, immatériels directement consécutifs à des dommages corporels ou matériels garantis, causés à autrui résultants d un incendie, d une explosion, d une implosion ou encore d un dégât des eaux prenant naissance à l intérieur des bâtiments assurés» ou encore «les conséquences d un accident du fait des bâtiments assurés»... Ce qui bien l objet de l obligation d assurance. S agissant des copropriétés, cette loi a été prise alors que tous les syndicats de copropriétés bien administrés étaient déjà couverts par une telle assurance, le syndic étant considéré comme tenu d assurer l immeuble contre les divers risques qu il encourt en vertu de son «obligation de pourvoir à la conservation de l immeuble» prévue à l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et la plupart des règlements de copropriété contenant une clause faisant obligation au syndic de l activité immobilière 72 ème année - n 766 février 2016

3 souscrire une assurance couvrant les risques de l immeuble. Le défaut de souscription d une telle assurance était déjà de nature à engager sa responsabilité professionnelle si celui-ci était à l origine de la perte de chance d être indemnisé pour la perte de tout ou partie de l immeuble 6. Plus encore, bon nombre de contrats d assurance couvrant les parties communes de l immeuble contiennent des clauses garantissant également les parties privatives : aux termes de ces contrats, ont notamment la qualité d assuré le propriétaire de l immeuble, le syndicat des copropriétaires de l immeuble assuré et chacun des copropriétaires pris individuellement pour la part leur revenant dans la copropriété assurée. On peut noter la décision de la cour d Appel de Lyon 7, pour exemple d un contrat dont la garantie au titre de la responsabilité civile couvrait l assuré, le syndic bénévole, le conseil syndical ou ses membres agissant pour le compte du conseil syndical contre les conséquences de la responsabilité civile qu ils peuvent encourir vis-à-vis des tiers du fait des biens appartenant ou confiés à l assuré. S agissant des copropriétaires, on lit dans les travaux préparatoires de la loi qu étaient couverts par une assurance multirisque habitation incluant l assurance responsabilité civile, 95 % des copropriétaires occupants et environ la moitié des copropriétaires non occupants. Le copropriétaire bailleur n était que rarement assuré, celui-ci pouvant considérer, à tort, que le contrat souscrit par son locataire était de nature à garantir tous les risques éventuels et ce sera, in fine, la seule extension véritable du champ d application de l assurance responsabilité civile apportée par ces nouvelles dispositions. On suppose donc que l un des objectifs de la loi est bien de rallier ces dernières brebis égarées au troupeau déjà prudemment assuré. 6. cass, civ. 3ème, 20 juil CA lyon, 17 janv N 09/08229 ajdi 2013 p en application de l article 7 de la loi du 6 juillet décret n du 11 mai 2015 relatif au bureau central de tarification du 11 mai article L du code 11. cf : editions législatives dictionnaire permanent «gestion immobilière» «la loi Alur prévoit que le syndic doit soumettre au vote de l assemblée générale, qui statuera à la majorité de l article 24, la décision de souscrire un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndic doit répondre. En cas de refus de l assemblée générale, le syndic doit contracter l assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires en application de l article L du code. Le coût de l assurance sera réparti ensuite dans les charges» Le second objectif est certainement la possibilité de recours au bureau central de tarification. En effet, comme pour toutes les assurances obligatoires, la loi Alur a prévu le recours au bureau central de tarification par toute personne physique ou morale assujettie à l obligation d assurance «couvrant les risques mentionnés à l article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965» qui se heurterait au refus de garantie par une «entreprise d assurance dont les statuts n interdisent pas la prise en charge de ce risque». Il peut être saisi par les syndicats de copropriétaires et les copropriétaires (ou locataires pour l assurance obligatoire couvrant les risques locatifs qu ils doivent obligatoirement souscrire 8 ) qui rencontrent des difficultés pour souscrire une assurance de responsabilité civile obligatoire depuis le 13 mai Ce faisant, le législateur a entendu assainir une situation peut être devenue déséquilibrée au profit des sociétés d assurance de plus en plus regroupées qui imposent des résiliations de contrat au motif de trop forte sinistralité ou des augmentations de primes prohibitives, qu il est bon de pouvoir soumettre au contrôle d un organisme paritaire. Rappelons que le bureau central de tarification a pour rôle exclusif de fixer la prime moyennant laquelle l entreprise d assurance désignée par l assujetti est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé 10. Enfin, la loi a également prévu la nullité des clauses des traités de ré-assurance qui tendraient à exclure les risques visés par l obligation d assurance. Quelles conséquences en cas de non respect? Ceci étant posé, on constate que l obligation d assurance instituée par l article 9-1 de la loi n est assortie d aucune sanction et ne contient pas davantage de dispositif de contrôle. S agissant des copropriétés, le dispositif mis en place repose uniquement sur le syndic qui «est chargé» «de soumettre au vote de l assemblée générale, à la majorité de l article 24, la décision de souscrire un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre» et, en cas de refus de l assemblée, «peut» souscrire une telle assurance. Le texte est clair sur le caractère impératif de la mise au vote de la souscription de l assurance grâce aux termes non équivoques de l article 18, «chargé de», utilisés pour l ensemble des obligations du syndic. En revanche, il l est moins en ce qui concerne le cas de refus opposé par l assemblée générale, le législateur utilisant une de ces formules indirectes dont il a le secret : «en cas de refus par l assemblée générale, l assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l article L du code» Doit-on comprendre qu il ne s agit que d une faculté et qu aucun manquement ne pourra lui être reproché en cas de défaut de souscription résultant d un refus de l assemblée générale, dès lors qu il aurait satisfait à son obligation de mettre cette question à l ordre du jour, ou que le syndic «doit» souscrire une assurance pour le compte du syndicat sauf quand il ne peut pas, ce qui suppose qu il soit en mesure de démontrer une impossibilité d y procéder, résultant notamment d une absence totale de trésorerie? En pratique, il s agit d une hypothèse d école tant on imagine mal une copropriété normalement administrée et solvable qui refuserait de souscrire la garantie obligatoire couvrant sa responsabilité civile mais c est cette seconde hypothèse qui s impose 11. Si l on se réfère à la jurisprudence relative à l assurance dommages-ouvrage, s agissant également d une assurance obligatoire, on ne peut que redoubler de vigilance. La jurisprudence est constante 3 72 ème année - n 766 février 2016 l activité immobilière

4 à rappeler en effet que si le projet entre dans la catégorie des travaux de bâtiments, le syndic a l obligation de proposer à l assemblée générale la souscription d une assurance dommages-ouvrage sous peine de voir sa responsabilité engagée 12. Le défaut d assurance obligeant le syndic à indemniser son mandat, le syndicat, du préjudice en résultant 13. Sauf cas d impossibilité notamment financière dans lequel il devra alors respecter son obligation de conseil en informant les copropriétaires des conséquences éventuelles d une telle prise de position, le syndic souscrira cette assurance. S agissant de l assurance que doit souscrire le copropriétaire, à la différence de l obligation d assurance de l immeuble, l obligation faite au copropriétaire ne relève d aucun dispositif de nature à en garantir le respect. Chaque copropriétaire devra donc s attacher à respecter son obligation. Comme on l a vu, elle le sera sans difficulté par le copropriétaire occupant ou non occupant d un logement vacant dans le cadre de l assurance multirisque habitation qui était déjà souscrite pour protéger son bien, mais elle devra faire l objet d une démarche particulière de la part du copropriétaire bailleur qui n avait pas souscrit d assurance. La question se pose aux praticiens de savoir s ils doivent se préoccuper de faire respecter cette obligation. Dans l étude relative à la «responsabilité du syndic depuis la loi Alur» parue dans le numéro d avril 2015, l on faisait observer qu une partie de la doctrine considérait qu il appartenait, là aussi, au syndic de vérifier que chaque copropriétaire avait bien souscrit une assurance selon les termes de la loi, et qu en l absence de tout contrôle, le syndic pouvait voir sa responsabilité engagée dans la mesure du préjudice causé par le défaut d assurance. Une autre partie de la doctrine considère, au contraire, que le syndic n a pas de contrôle à exercer et ne saurait voir sa responsabilité engagée en cas de défaut de souscription de l assurance obligatoire par un ou plusieurs copropriétaires. Si l on examine la jurisprudence rendue au sujet de l assurance dommages-ouvrage, faute de pouvoir en disposer à propos de cette toute nouvelle obligation d assurance, on constate qu après avoir largement affirmé l obligation d information du syndic à l égard de la souscription d une assurance DO lorsque c est le syndicat des copropriétaires qui construit, la cour de cassation va désormais plus loin et impose la même vigilance vis-à-vis des copropriétaires qui construisent, alors même que le syndic ne les représente pas. Il a ainsi été jugé dans une affaire où l un des copropriétaires faisait procéder à une surélévation que le syndic professionnel, non seulement devait exercer son obligation d information sur la nécessité impérative de souscrire une police d assurance dommage-ouvrage pour ces travaux, mais qu il ne pouvait pas se contenter «d'inviter le syndicat à exiger du maître d'ouvrage et du maître d'œuvre» à souscrire aux différentes assurances mais devait poursuivre son obligation de conseil de manière concrète à travers la vérification des engagements demandés 14. Faute d avoir obtenu les justificatifs de souscription de l assurance DO par un copropriétaire, le syndic doit adresser une mise en garde claire et formelle aux copropriétaires pour qu'ils puissent mesurer pleinement les risques et qu'éventuellement ils acceptent explicitement le début des travaux sans couverture assurantielle. Pour cette nouvelle obligation d assurance, on conseille donc de diffuser un questionnaire type relatif aux assurances souscrites pour chaque lot afin d informer, le cas échéant, les copropriétaires qui seraient restés ignorants de ces nouvelles dispositions, des conséquences d une absence de souscription de cette assurance obligatoire. 12. Civ. 3è, 25 janv. 1994, N CA paris, 23è ch. Sect b, 18 mai 2000, n 1998/ voir également la recommandation de la commission relative a la copropriete n 18 du 17 juin ème civ. 11 Mars En conclusion, il apparait que ces nouvelles dispositions limitées au secteur de l habitat en copropriété ne changeront pas fondamentalement le champ de l assurance de responsabilité civile déjà largement souscrite par les copropriétés bien administrées et par la grande majorité des copropriétaires. Si l on peut penser que les copropriétaires-bailleurs viendront grossir les rangs des souscripteurs pour satisfaire à cette obligation sous l impulsion notamment des syndics avisés, on craint que les copropriétés non assurées le demeurent, le respect du dispositif ne reposant que sur le syndic qui, dans cette hypothèse, est défaillant, inexistant ou impuissant. On ne peut que regretter à cet égard l absence de dispositif de contrôle extérieur et l absence de sanction qui aurait permis de les y contraindre. Il n en demeure pas moins qu en instituant dans le livre des «assurances obligatoires», un nouveau titre relatif aux «assurances habitation», le législateur a permis l accès au bureau central de tarification qui constitue un contrepoids sain et nécessaire aux compagnies d assurances de plus en plus regroupées et marque un premier signal fort sur sa volonté de protéger les tiers victimes des dommages de tous ordres provoqués par les immeubles en copropriété avant, certainement, de l étendre à tout le secteur privé. Marie Laure MARGNOUX Avocat au Barreau de Toulouse Membre du réseau SOCAF 4 l activité immobilière 72 ème année - n 766 février 2016

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