Le lexique de la copropriété

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1 REPÈRE 07 POUR LES COPROPRIÉTAIRES Votre bien immobilier prend de la valeur Le lexique de la copropriété AZ

2 Assemblée générale (AG)* Les décisions du Syndicat de copropriété sont prises en Assemblée générale (AG) des copropriétaires. Celle-ci doit se tenir au moins une fois par an dans les six mois suivant la date de clôture des comptes. L AG approuve entre autres et sytématiquement les comptes de l année écoulée, valide le budget prévisionnel de fonctionnement pour l exercice suivant et ratifie éventuellement les dépenses urgentes commandées par le Syndic. Avance de trésorerie (permanente) Le Règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve de trésorerie, qui ne peut excéder 1/6 ème du montant du budget prévisionnel de fonctionnement. Budget de fonctionnement (ou prévisionnel) Il permet de faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Il est voté en Assemblée générale par le Syndicat des copropriétaires, avant le début de l exercice comptable concerné. Les copropriétaires versent au Syndicat quatre provisions, égales chacune au quart du budget voté, sauf décision contraire de l Assemblée générale. Ces provisions sont régularisées à l occasion de l approbation des comptes de l année suivante. 2 Budget travaux ou dépenses urgentes Les «appels travaux» sont faits hors budget de fonctionnement et votés lors des Assemblées générales. Les «dépenses urgentes» font l objet d appels hors budget de fonctionnement et sont ratifiées à l Assemblée générale, qui est convoquée immédiatement. Charges de copropriété Ce sont les dépenses qui découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs. Tout copropriétaire participe aux charges d entretien et de conservation en fonction de sa quotepart de parties communes ou encore «tantièmes», sauf si le Règlement de copropriété en dispose autrement. Les charges de service collectif et d équipement commun tiennent compte d un critère de répartition supplémentaire qui est fonction de l'utilité pour chacun des services et équipements. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n'a aucune utilité* (frais d'ascenseur pour le rez-de-chaussée par exemple). Enfin, le Règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales supportées seulement par certains copropriétaires. Charges d'entretien et de conservation Réparation, nettoyage, eau, électricité, salaires du personnel de l'immeuble, frais de gestion tels que les honoraires du Syndic et les cotisations d'assurance Charges de service collectif et d'équipement commun Ascenseur, chauffage, antennes de télévision, vide-ordures... * Equipement dont le copropriétaire peut bénéficier même si il ne l utilise pas. 3

3 Conseil syndical* Groupe de copropriétaires bénévoles désignés par un vote en Assemblée générale pour assister le Syndic et contrôler sa gestion. Le rôle du Conseil Syndical est consultatif et non décisionnaire. Il doit rendre compte de sa mission lors de l Assemblée générale. Copropriété Partage de la propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes, appelés copropriétaires. Chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie d'accès, toiture,...). Cette quote-part est évaluée en «tantièmes» (voir page 6 «Tantièmes de copropriété»). État descriptif de division Document qui peut être présenté séparément du Règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante. Il comporte une liste des lots privatifs numérotés (numéros relatifs à un enregistrement au fichier immobilier), une description de l'usage auquel le lot est destiné, et les «tantièmes» correspondants (voir page 6 «Tantièmes de copropriété»). Lot (de copropriété) C'est l unité de propriété immobilière en copropriété. Les lots de copropriété sont décrits dans l'état descriptif de division. Ordre du jour L'Assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications de sujets ont été faites conformément aux dispositions prévues. Un copropriétaire ou le Conseil syndical doit signaler au Syndic les questions dont il demande l inscription à l ordre du jour avant l envoi par le Syndic de la convocation. À défaut, ces questions seront reportées à l Assemblée suivante. Recouvrement des charges Les charges sont versées par les copropriétaires en quatre provisions (sauf décision différente de l Assemblée générale) et complétées par la régularisation entre les appels provisionnels et le montant des charges réelles. L'Assemblée générale vote chaque année un budget de fonctionnement prévisionnel, (voir page 2 «Budget de fonctionnement»), qui permet de définir les appels. Les modalités de recouvrement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel peuvent être exigées sous forme d avances constituées par des provisions spéciales ou par des «appels travaux» (voir page 3 «Budget travaux») décidés par l Assemblée. Règlement de copropriété Il fixe les règles de gestion et de vie commune des copropriétaires et désigne les parties communes à tous et éventuellement celles d un ensemble isolé de copropriétaires. Il détermine la destination, tant des parties communes que privatives, que leurs conditions de jouissance. 4 5

4 Il doit être remis par le vendeur à l acquéreur au moment de la vente. Certaines clauses non conformes aux articles d ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d application sont réputées «non écrites», c est à dire non opposables aux copropriétaires. La loi prime en effet sur le Règlement de copropriété. Règles de majorité Il existe 5 types de majorité à appliquer dans les votes en Assemblée générale, en fonction du type de travaux à entreprendre (voir REPÈRE 08 «Travaux et règles de majorité»). Par exemple, un même lot peut avoir 50 millièmes de charges générales et 20 millièmes de charges ascenseur (parce qu il est situé au 1 er étage). Les tantièmes déterminent le calcul des charges ainsi que le nombre de voix dont dispose un copropriétaire en Assemblée générale, sauf application de la règle du "butoir" (voir REPÈRE 08 «Travaux et règles de majorité»). La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ou par voie de justice dans le cadre d'un contentieux. Une approche possible hors procédure conflictuelle est l'arbitrage, la décision obtenue par cette voie étant ensuite rendue exécutoire par l'exequatur demandée au tribunal. Syndic de copropriété* Il représente le Syndicat de copropriété et a mandat pour agir en son nom. Syndicat de copropriété* Groupement des copropriétaires qui veille à la conservation de l'immeuble et à l'administration de ses parties communes. * CONSEIL SYNDICAL Groupe de copropriétaires SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ Ensemble des copropriétaires ÉLECTION EN AG Tantièmes de copropriété Ce sont les nombres d'unités (millièmes, dixmillièmes, cent-millièmes ou toute autre subdivision imaginable) attribuées à chaque lot de copropriété par l'état descriptif de division (voir page 4 «État descriptif de division») et permettant de calculer la quote-part de la propriété du sol de chaque copropriétaire. Chaque lot peut disposer de plusieurs groupes de tantièmes, qui sont fonction des équipements de l immeuble. 6 Avis consultatif 7 Représenté par mandat SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ Prestataire mandaté

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