Assemblée générale mixte du 7 juin 2013

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1 r a p p o r t d a c t i v i t é Assemblée générale mixte du 7 juin 2013 Conseil de Surveillance MEMBRES DU CONSEIL NOMMÉS PAR L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE Jean FONKENELL Alain LACROIX Habitat en Région - Services Jean BASCOU Christian BONAGURO Daniel ORIOL Jean François BOUZAT Président d'honneur Président Membre du Conseil, représenté par Sébastien DIDIER Membre du Conseil Membre du Conseil Membre du Conseil Membre du Conseil MEMBRES DU CONSEIL REPRÉSENTANT LA VILLE DE MARSEILLE Jean Claude GAUDIN Danielle SERVANT Hélène VENTURINO Jacques ROCCA SERRA Christophe MASSE Maire de Marseille, Membre du Conseil Adjointe au Maire, Membre du Conseil Adjointe au Maire, Membre du Conseil Adjoint au Maire, Membre du Conseil Conseiller Municipal, Membre du Conseil Représentants de la Ville de Marseille aux Assemblées Daniel SPERLING Adjoint au Maire, Titulaire Danielle CASANOVA Adjointe au Maire, Suppléante Directoire Pierre CICCOTTO Michel ANSELME Laurent ORSINI Pierre THERON Président Directeur de l Exploitation Membre du Directoire Directeur Financier Membre du Directoire Directeur de la Production - Membre du Directoire (depuis le 0112/2012) 1 Représentants des locataires des logements conventionnés au Conseil de Surveillance Pascal CASERTA Josette SALAS Commissaires aux Comptes Le cabinet J. KALPAC & C ie Le cabinet MAZARS Jean Jacques ROLLA Jean-Louis LEBRUN Titulaire Titulaire Suppléant Suppléant Représentants du Comité d Entreprise au Conseil de Surveillance Sabine EL SABAHY (jusqu au 19/04/2012) Jean-Pierre VALERY (jusqu au 19/04/2012) Stéphanie Cutellas (depuis le 19/04/2012) Dominique THIBAUD (depuis le 19/04/2012) Comité des Directeurs Béatrice DURBEC Serge GIFFARD Thierry GILLET Christian LACAMBRE Xavier MUSSET Stéphanie ROGET Corinne VIGIER Directrice Déléguée auprès du Directeur de l Exploitation en charge de l Immobilier Spécifique Secrétaire Général Directeur Juridique Directeur Technique Directeur des Systèmes d Informations Directeur des Ressources Humaines Directrice Déléguée auprès du Directeur de l Exploitation Patrimoine et Clientèle Directrice du Contôle Interne

2 r a p p o r t d a c t i v i t é Mesdames, Messieurs, Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Mixte, conformément à l article 24 de nos statuts, pour vous présenter le Rapport du Directoire sur sa gestion des affaires sociales au cours de l exercice 2012 et pour soumettre à votre approbation le bilan et les comptes arrêtés au 31 décembre 2012.

3 r a p p o r t d a c t i v i t é Rapport de gestion du Directoire Forte de ses 80 ans, la SOGIMA est un des acteurs les plus motivés dans le développement de son territoire Elle a su s adapter et faire face aux enjeux de l immobilier de ce siècle. Elle s affirme aujourd hui comme un bailleur de premier plan sur Marseille et la Communauté urbaine. André Malraux aurait dit : «transformer de l expérience en conscience». Car la force de la SOGIMA est d avoir su, au fil des ans, se diversifier et répondre par le développement de nouveaux métiers aux attentes des élus volontaires et ce, au bénéfice des habitants de la Métropole Marseillaise. Quand la crise et la paupérisation accentuent la problématique du logement, nous nous devons d être présents. En ces temps difficiles, nos métiers répondent plus que jamais aux besoins et aux conditions de notre temps et c est dans cette philosophie que s inscrit l action de la SOGIMA. SOGIMA par son âge, son expérience, sa capacité à s adapter démontre que l économie mixte, peut-être performante ; quand il s agit d allier les exigences du secteur public aux atouts du secteur privé ; quand il s agit d allier la performance économique avec la solidarité. Faire émerger ses valeurs et les afficher L engagement de la société se décline autour de valeurs profondes qui ont émergées dès le projet d entreprise «Construire ensemble notre avenir» suite à l acquisition de la Convention 32. Elles constituent une force mobilisatrice pour notre société. Elles donnent du sens à notre activité et nourrissent nos motivations. La Solidarité, la Loyauté et la Responsabilité, sont des valeurs partagées par l ensemble des collaborateurs dans l exercice de leurs métiers. Affichées dans le cadre du «Projet Stratégique », elles permettent d inscrire dans la durée notre attachement à nos missions d intérêt général. Ce projet stratégique, outre l environnement économique dégradé, répond à un enjeu majeur pour les années à venir, car, après l achat du patrimoine de la Convention 32 auprès de la Ville en 2007, il convenait de poursuivre la sécurisation de la totalité des logements gérés par la SOGIMA, et donc de pérenniser les emplois liés et de conforter notre avenir. Dans ce sens, des négociations ont été entamées avec la Ville de Marseille à propos de l Avenant 75. L abrogation de cet avenant, par l établissement d un protocole transactionnel, a permis, ainsi d étendre le rachat des dévolutions à 800 logements, tout en sécurisant le devenir des 200 logements restants. Le financement de ce rachat de droits à terme se fera par la revente aux locataires ou en bloc d une partie du patrimoine racheté. Le périmètre de ces reventes devrait ainsi permettre de sécuriser la santé financière de la SOGIMA tout en générant les fonds propres nécessaires à la reconstitution du patrimoine cédé. Nous devons à nos locataires un véritable service client Les collaborateurs de la SOGIMA partagent une ambition de qualité au service des locataires et de la pérennité du patrimoine. C est autour de cet objectif que la réorganisation de la Direction de l Exploitation a été menée. Une gestion responsable pour une entreprise reconnue, tendre vers l excellence dans nos relations avec nos locataires telles sont les finalités de l organisation développée par la Direction de l exploitation. Mise en place des gardiens-chefs ; regroupement des agences de proximité, le maintien d un haut niveau d exigence dans les travaux de réhabilitation et d entretien de notre patrimoine constitue, au même titre que la qualité de service rendu au locataire, notamment grâce à une gestion locative de proximité, un enjeu majeur. Aujourd hui, le développement de nouveaux métiers a élargi nos compétences dans le développement de nos territoires. Que ce soit l immobilier spécifique avec les résidences pour étudiants ou personnes âgées que nous gérons en direct ; les parkings résidentiels de proximité en location ou en accession pour faire face à l obligation de libérer l espace public pour de nouvelles fonctions ; la vente de logements à nos locataires sociaux pour améliorer le parcours résidentiels avec par conséquence, l exercice du métier de syndic ; le montage d opération d aménagement importante déclinant des possibilités de vente en VEFA à des tiers ; la production renforcée d immobilier d entreprise compacte s adressant à de jeunes entreprises génératrices d emplois ou la vente en VEFA d immeuble de bureau. On peut donc constater que la SOGIMA a su se mobiliser pour faire face aux besoins conjoncturels aux côtés de son actionnaire institutionnel, la Ville de Marseille et de son actionnaire privé, les Caisses d Épargne. Pas de mixité sociale sans mixité de l habitat En 2012, fidèle à ses missions d intérêt général et en dépit d un contexte économique difficile, la SOGIMA a maintenu un haut niveau d engagement dans le développement d offres nouvelles. 3

4 r a p p o r t d a c t i v i t é La mixité sociale ne se décrète pas, sous peine de demeurer un rêve. Elle nécessite une réelle ambition qui chez SOGIMA se traduit par des axes de développement auxquels nous adaptons continuellement nos ressources. Les programmes tels que «143 Baille» et prochainement Banon démontrent notre maitrise de l immobilier dans toutes ses composantes. Notre capacité à influer sur le parcours résidentiel de nos concitoyens, offrir des logements aux primo-accédants ; des résidences intergénérationnelles, des logements étudiants conventionnés comme accueillir un foyer de jeunes travailleurs au sein d un de nos groupes immobiliers est signe d une maturité face aux enjeux du logement. Les partenariats tissés avec Les compagnons d Emmaüs, l Association Handitoit et même EDF sur l efficacité énergétique de nos bâtiments donnent pleinement corps à nos valeurs de solidarité et de responsabilité que porte chaque collaborateur de la SOGIMA. C est dans ces conditions, que nous avons proposé au Conseil de Surveillance de faire évoluer notre gouvernance en proposant la nomination de Pierre THERON au Directoire. Par la suite, nous avons modifié et mis en adéquation nos différentes instances internes en redéfinissant les missions de chacune, Revue sociale, Comité exécutif et Comité opérationnel. Enfin, 2013 est une année capitale pour Marseille. La Culture porte en elle cette notion de durée, de pérennité et la vie de SOGIMA s inscrit dans ce cheminement. Pour faire écho à Marseille Capitale européenne de la culture, nous avons souhaité illustrer ce rapport des «cubes» réalisés par les collaborateurs lors de la dernière Conviviale et de citations littéraires qui mettent en exergue la Ville, cœur de notre développement. Nous tenons à remercier l ensemble des Directeurs pour leur contribution au contenu rédactionnel de ce rapport d activités Ainsi rédigé, il est véritablement le résultat d'une collaboration transversale des services qu ils dirigent et donc d'une appropriation partagée et personnalisée de notre communication annuelle à nos partenaires. Nous souhaitons d ailleurs remercier nos actionnaires, la Ville de Marseille et les Caisses d Épargne pour leur soutien et leur capacité de mobilisation dans les projets que nous engageons. Enfin, nous remercions aussi l ensemble des collaborateurs pour leur implication personnelle et collective. Car c est ensemble que nous nous devons d aborder l évolution de nos métiers pour faire face aux mutations périphériques. C est ensemble que nous devons partager les bonnes pratiques et promouvoir l innovation en développant les enjeux de notre «Projet Stratégique ». C est bien tous ensemble que nous devons partager les valeurs fondamentales de l économie mixte dans nos missions d intérêt général. Pierre CICCOTTO Président du Directoire Michel ANSELME Membre du Directoire Laurent ORSINI Membre du Directoire Pierre THÉRON Membre du Directoire

5 r a p p o r t d a c t i v i t é Les événements marquants de l année 2012 «On ne comprend rien à cette ville si l on est indifférent à sa lumière» Jean Claude IZZO

6 r a p p o r t d a c t i v i t é En 2012, au fil des mois, les acteurs et les partenaires de la SOGIMA ont su donner un sens aux valeurs primordiales qui guident leurs décisions et leurs actions : Etre solidaire, c est livrer 162 logements conventionnés y compris à Cassis et La Ciotat Etre responsable, c est sécuriser l avenir de la société en concluant un protocole avec la Ville de Marseille pour l avenir de près de 1000 logements Etre loyal, c est consulter l ensemble de nos locataires pour l enquête de satisfaction, rencontrer régulièrement leurs représentants et intégrer leur avis dans notre gestion de proximité Retour sur une année riche d événements et de projets. Vœux au personnel et 80 ans de la Sogima - Le Silo Visite du Patrimoine à l ensemble du personnel La Conviviale La Régie 6 La convention du personnel L année 2012 s est ouverte par la Convention du Personnel qui a été le point d orgue du lancement du «Projet Stratégique ». Ce projet d entreprise, porté par les valeurs de Solidarité, Loyauté et Responsabilité, est partagé par l ensemble des collaborateurs, dans une perspective de réduction de nos dépenses, d optimisation de nos recettes et d amélioration de notre performance. Les élections des instances représentatives du personnel Le 16 mars 2012, il a été procédé au renouvellement des instances représentatives du personnel. Après plusieurs mandats dans le cadre d une Délégation unique du personnel (DUP) le Directoire a décidé de dissocier le Comité d entreprise et les Délégués du personnel et de revenir ainsi dans le régime de droit commun. Les résultats ont été proclamés sans qu ils donnent lieu à contestation. Par la suite le collège désignatif a élu les trois représentants du personnel au Comité d Hygiène, de sécurité et des conditions de travail (CHSCT). Le Comité d entreprise (CE) a, quant à lui, après l élection de son bureau, désigné ses représentants au Conseil de surveillance. Une inspiration artistique La SOGIMA, en tant qu acteur du développement de son territoire, a souhaité participer à l évènement majeur qui consacrera Marseille comme Capitale Européenne de la Culture. Lors de la Conviviale, l ensemble du personnel, constitué en douze équipes, a réalisé des «œuvres cubiques». Ce projet a permis à chacun d exprimer son côté artistique et a donné lieu à un moment d échanges et d amusements. Les différents cubes, localisés sur les différents programmes immobiliers, seront un vecteur de communication avec notre clientèle et feront l objet d informations sur l implication de la SOGIMA dans le cadre de Marseille Provence Le redéploiement des agences Dans le cadre de la réorganisation de la Direction de l Exploitation, le redéploiement des agences en deux secteurs a été opéré. L agence Sud, toujours domiciliée à Rabatau V, a vu ses locaux agrandis et réaménagés. L agence Nord a été déplacée à Urbain V, site beaucoup moins excentré. Ce nouveau maillage géographique était essentiel à la cohérence du projet de modernisation de cette Direction permettant ainsi de concentrer les moyens humains pour renforcer et améliorer le service rendu à nos locataires. Mesurer la satisfaction de notre clientèle La SOGIMA, soucieuse de l image véhiculée auprès de sa clientèle, a diligenté, par l intermédiaire du cabinet Habitat Territoire et Conseil, une enquête de satisfaction. Le taux global de satisfaction qui s élève à 74% est un bon résultat mais perfectible.

7 r a p p o r t d a c t i v i t é Inauguration du 143 Baille - Marseille Inauguration de la résidence Les Brayes - La Ciotat Chaque item ayant reçu des pourcentages de satisfaction inférieurs au taux global feront l objet d une analyse par la Direction de l Exploitation pour mettre en place les actions préventives et correctives en vue de l amélioration du service rendu aux locataires. La visite du patrimoine A l initiative du Directoire, l ensemble des collaborateurs a été convié à une visite du patrimoine. Cette présentation de nos ensembles immobiliers, en bus, à travers la Ville a permis de valoriser la diversité de nos constructions et l unité d exigence des prestations offertes à nos clients locataires et acquéreurs. L objectif étant de faire de cette découverte un moment de convivialité et de partage entre salariés et Direction a été atteint. Les salariés ont pu contempler les constructions récentes, le site en chantier du prochain siège et constater l effort important d entretien mené par la société y compris dans les immeubles de la «Convention 32». Inaugurations Le 25 juin 2012, la SOGIMA a inauguré avec la Mairie de Cassis le lotissement des Brayes avec la réalisation d un programme de 31 logements. Il s agit de villas individuelles, à la location, dont 16 sont en PLS, c'est-à-dire à loyer modéré et les 15 restantes en locatif libre. Ce projet s inscrit dans la politique volontariste engagée par la municipalité en faveur de l habitat, répondant ainsi aux besoins croissants de logements des Cassidens. Besoins souvent déconnectés des prix pratiqués sur le marché immobilier, forçant trop souvent des familles cassidennes à quitter le territoire. Le 5 octobre 2012, la SOGIMA a inauguré avec Monsieur le Sénateur Maire de Marseille, Jean-Claude GAUDIN, Madame Danielle SERVANT, adjointe au Maire et Monsieur le Président du Conseil de Surveillance, Alain LACROIX, le programme immobilier du «143 Baille». Cet ensemble immobilier est représentatif des opérations en mixité développées par notre société et que nous souhaitons réaliser pour répondre aux besoins de nos concitoyens. Salengro 2 : Centre de crise de la Ville Après la réalisation d un premier immeuble de 6000 m² pour les services informatiques de la Ville de Marseille en 2007, la SOGIMA a été de nouveau sollicitée, cette fois dans le cadre d une VEFA, pour la construction d un deuxième immeuble sur le même site, implanté dans le périmètre d Euroméditerranée. Un bâtiment destiné à recevoir les services de sécurité de la Ville et notamment le PC du système de vidéosurveillance a été livré au cours de l été La remise des clés, réserves levées, est intervenue le 6 septembre 2012, la Ville devant aménager les équipements spécialisés pour une mise en exploitation prévue fin

8 r a p p o r t d a c t i v i t é Derrière les chiffres, des ambitions Des bases solides pour notre avenir. En 2012, la SOGIMA a poursuivi son effort d investissement et d entretien de son patrimoine en préservant ses grands équilibres économique et financier. 8 Patrimoine Gestion locative Production Ressources humaines Données financières 6119 logements familiaux gérés 632 logements pour étudiants 962 Parkings résidents livrés avec le programme «143 Baille» m² de locaux d activités gérés en propre m² de locaux commerciaux en pied d immeuble 26 ventes aux locataires 74% de nos locataires sont satisfaits (résultats enquête satisfaction) 311 logements familiaux conventionnés attribués 398 logements en secteur libre attribués 364 logements pour étudiants attribués 14.7% de taux de rotation 5.5% de taux d impayés 4.6% de vacance financière Livraisons de l année logements livrés dont : 97 en accession 187 locatifs dont 25 logements libres 81 logements PLUS 77 logements PLS 4 logements PLAI 182 collaborateurs, soit 167 équivalents temps plein 8 contrats en alternance (apprentissage et professionnalisation) 45 ans d âge moyen 11 ans d ancienneté moyenne 2.9 M de résultat 8.9 M au total, de dépenses d entretien des immeubles 9.2 M de marge nette d autofinancement

9 r a p p o r t d a c t i v i t é Que retenir de l'année 2012? «Je suis convaincu que Marseille est la plus belle ville de France. Elle est tellement différente de toutes les autres.» Arthur Schopenhauer

10 r a p p o r t d a c t i v i t é Comme c est souvent le cas lors des années d'élections majeures, la moisson de textes intéressant notre société est plus réduite que d'habitude. En outre, l élection présidentielle, qui s est traduite par l alternance à la tête de l Etat, a eu raison de certains textes publiés sous l'ancienne présidence. 10 Si l'année 2012 n'est pas un grand cru sur le plan du droit et de la fiscalité, nous pouvons, néanmoins, en retenir les principaux points suivants : En urbanisme, des simplifications sur l'évolution des SCOT et des PLU, une nouvelle surface de plancher et une définition du lotissement plus claire, quelques avatars en ce qui concerne les textes visant à faciliter la construction avec d'une part, la publication, puis l'abrogation de la loi sur la majoration des droits de construire voulue par l'ancienne majorité, d'autre part, comme l'avait annoncé la ministre de l'égalité des territoires et du logement, le vote, après quelques péripéties constitutionnelles, de la loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social qui constitue le premier texte de la législature destiné à faciliter l'atteinte des objectifs ambitieux du Gouvernement : la réalisation pendant 3 ans de logements par an, dont logements sociaux. En accession à la propriété, l'année 2012 se caractérise par un PTZ+ recentré sur les ménages les plus modestes avec le rétablissement de plafonds de ressources, par ailleurs, ceux-ci sont revus à la baisse pour les offres de prêt émises à compter du 1 er janvier Désormais, seuls les logements neufs respectant un niveau de performance énergétique pourront être financés par ce biais. En revanche les logements anciens demeurent exclus, sauf pour la vente HLM au profit des locataires lorsque le logement est cédé à un prix inférieur de 35% à l'évaluation de France Domaine. La vente de logements conventionnés est très encadrée et encore précisée: l'absence de transmission de la décision d'aliéner au préfet est sanctionnée, impossibilité d'acheter plus d'un logement vacant à peine de nullité et avis du maire sur la décision d'aliéner avec intervention du ministre chargé du logement en cas d'avis divergents du préfet et du maire. En droit social, la loi portant sur la création des emplois d'avenir est le premier texte qui nécessitera une réflexion sur de nouvelles voies d intégration de jeunes dans l entreprise comme contribution de la société au développement de son territoire. Après les efforts importants réalisés en matière d accueil d alternants. La cohabitation des contrats d avenir avec les contrats en alternance (apprentissage et professionnalisation), et les engagements pris dans le cadre des futurs contrats de génération demandent encore à être précisées. Sur le plan de la fiscalité, les différentes lois de finances et leurs incidences en matière de TVA et de non déductibilité d un quart des intérêts d emprunts ont, sans doute, contribué à insécuriser les opérateurs. L'année 2013 s'annonce riche et captivante sur le plan du droit. Elle bruisse déjà des multiples projets de loi annoncés sur la transition vers un système énergétique sobre, un nouvel acte de la décentralisation, l'urbanisme et le logement, les relations bailleurs-locataires, la copropriété et la gestion de biens pour autrui. Ces textes, pour lesquels une concertation a déjà commencé, suscitent des espoirs de simplification et de meilleure efficacité dans des domaines importants pour l'activité de l ensemble des bailleurs et plus particulièrement des sociétés d économie mixte intervenant dans l ensemble des champs de l immobilier. En matière de droit social, la conclusion de l Accord National Interprofessionnel du 11 janvier 2013, par les partenaires sociaux, qui vise à apporter plus de souplesse aux entreprises tout en créant de nouveaux droits aux salariés comporte au moins une dizaine de points majeurs, susceptibles d impacter notre société. La taxation des contrats courts, les accords de maintien dans l'emploi, la couverture santé pour tous les salariés, alors que la branche Gardiens - Concierges négocie depuis près d un an un avenant à ce sujet nécessiteront des rencontres régulières avec les partenaires sociaux et un dialogue social constructif et innovant. En ce qui concerne la fiscalité, un nouveau projet de loi de finance rectificative est aussi annoncé. Nous espérons qu'il permettra aux travaux d entretien et au logement social de bénéficier du taux de TVA à 5%. Les perspectives économiques restent moroses et les prévisions de redressement du marché immobilier dès 2013 limitées, la mixité des produits permettra des arbitrages en adéquation avec les tendances lourdes. La réactivité sera primordiale et les arbitrages nécessaires facilités par le large panel d intervention de l entreprise.

11 r a p p o r t d a c t i v i t é Se développer dans une dynamique de progrès «Marseille est une leçon. L indifférence coupable des contemporains ne la désarme pas. Attentive, elle écoute la voix du vaste monde et, forte de son expérience, elle engage, en notre nom, la conversation avec la terre entière.» Albert Londres

12 r a p p o r t d a c t i v i t é Opérations en chantier au 31 décembre 2012 Nom de l opération Localisation Type d opération Nombre de Nombre de Commerces logements parkings ou activité m² TASSO (Maison des sports Stade Henri Tasso) Marseille 7 e arr. Locatif libre 12 Maison de Sports 560 VALLON MAURIAC Marseille 10 e arr. Accession TASSO Marseille 7 e arr. Locatif PLUS-PLS-Libre 83 Parking résidents 83 Bureaux 2400 Commerces CAPELETTE PINÈDE Marseille 10 e arr. Locatif PLUS et PLAI 24 Locatif PLS 20 Accession 70 Parkings résidents 149 L HOSPICE La Ciotat S t Jacques Réalisation d un équipement culturel LES JARDINS DE CARNOUX Carnoux Locatif PLUS et PLAI 9 Locatif PLS 18 Parking résidents 32 COLLÈGE J. JAURÈS La Ciotat Locatif Libre-PLS Commerces 600 VELODROME Marseille 8 e arr. Locatif libre 124 Résidence Intergénérationnelle 133 PLI Opérations en montage au 31 décembre 2012 Nom de l opération Localisation Type d opération Nombre de Nombre de Commerces logements parkings ou activité m² BANON Marseille 3 e arr. Foyers jeunes travailleurs 83 Locatifs PLS-PLUS-PLAI 87 Locatifs libre 26 Accession libre et sociale 48 Accession (CIFP) 40 Accession prix maîtrisé 23 Crèche 630 Parkings résidents 396 ALHAMBRA Marseille 5 e arr. Locatif PLUS et PLS 34 Locaux d activités 1400 DOCKS LIBRES Marseille 3 e arr. Logements locatifs 58 Parkings 68 Commerces 1000 CASSIS DAUDET CASSIS Logements PLS 5 RUFFI JAPAN Marseille 2 e arr. Logements sociaux 36 Accession 47 Parkings 100 CAPELETTE ILOT 8 Marseille 10 e arr. Locatifs Sogima 45 PLUS en VEFA pour HMP 23 Commerces 1000 EMMAUS Marseille 9 e arr. PLAI résidence sociale 48 CAPELETTE Marseille 10 e arr. Accession 60 Parkings 95 VILLAGE SAINT LOUIS Marseille 15 e arr. Locaux d activités

13 r a p p o r t d a c t i v i t é Etre innovant dans les produits, dans les modes de production, dans les techniques, dans les partenariats, la Direction de la Production, dans un environnement économique dégradé avec des aspirations de développement durable, maitrise l intégralité des livraisons. Du développement à la Production L année 2012 a été riche en Opérations Nouvelles. La confiance, toujours renouvelée, des partenaires historiques et institutionnels de la SOGIMA, la Ville de Marseille et le groupe Caisse d Épargne, nous on permis de poursuivre notre expansion sur plusieurs communes de la CUMPM. Marseille reste néanmoins au cœur de notre champs d action et nous y avons livré une part importante de notre production Après le Silo en 2011, cette année a été marquée par la livraison à la Ville de Marseille, en VEFA, d un bâtiment tertiaire de 5000 m², rue Roger Salengro, pour y installer le PC sécurité Ville, là où convergent les renseignements et les images des caméras installées progressivement sur tous les arrondissements de Marseille. (dont 2/3 sociaux), l aménagement d un Carrefour Market de 2600 m² au rez-de-chaussée, et surtout le futur siège social de la Sogima, au premier étage, sur 2500 m² en un seul niveau. En résumé, au 1 er janvier 2013, sept opérations sont en chantier portant sur : logements dont 1 résidence intergénérationnelle parkings - un centre culturel en maitrise d ouvrage déléguée pour la Ville de La Ciotat. De même, les opérations en études avancées sur terrain maitrisés représentent : logements parkings - 3 surfaces commerciales de 1000 m² en RDC m² de locaux pour PME/PMI Une évolution de la Direction des Opérations Nouvelles, devenue «Direction de la Production», est également intervenue fin Une organisation en trois pôles distincts, et la nomination de Directeurs de programmes à leur tête, améliorent la lisibilité de l ensemble. Les chargés d opérations «junior» sont désormais encadrés par un Directeur de programmes confirmé, chaque équipe étant complétée d une ou deux assistantes. Au total l année 2012, a vu la livraison des opérations suivantes : Logements : - 31 villas locatives à Cassis quartier «Les Brayes» - 71 logements locatifs à La Ciotat «ZAC de la Tèse» - 18 logements locatifs Rue Ferrari à Marseille 5 ème - 10 logements locatifs libres Boulevard Chave à Marseille 5 ème - 57 logements locatifs au «143 Baille» - 27 logements en accession à la Pointe Rouge à Marseille 8 ème Bureaux divers : m² de bureaux en VEFA rue Roger Salengro à la Ville de Marseille - Centre culturel en MOD à La Ciotat pour la Ville Deux autres évènements marquants méritent d être soulignés en cette année 2012 Au printemps nous avons lancé les travaux de l opération Tasso, qui comporte, outre 83 logements locatifs D autres faits marquants sont intervenus à la Direction de la Production pour l année 2012 : le mandat des douanes, portant sur la région Languedoc Roussillon, nous a été renouvelé, après appel d offres, sur 5 ans. Sa gestion est toujours confiée à M. Rudloff, sous la Direction de M. Laurent, Directeur de programmes. deux conventions, l une avec Handitoit, l autre avec EDF ont été signées pour Sogima. 1) La première va nous permettre de proposer une offre de logements aux personnes handicapées, sur des programmes en locatif social. Ces logements déjà adaptés seront réservés en contingentement préfecture. 2) Avec EDF, une convention en faveur de l Efficacité Energétique, est la déclinaison de la convention nationale EDF/HRS. Elle fixe un montant de participation de EDF, dans les opérations neuves ou réhabilitation, en fonction de la performance énergétique et donc du volume d économie d énergie réalisé. La commercialisation des logements neufs, principalement à l accession à la propriété, s est poursuivie malgré le ralentissement observé en 2012, au niveau national et régional. La crise économique qui affecte les ménages modestes d une part, la modification des mécanismes d incitation fiscale (disparition du dispositif «Scellier» au profit du «Duflot») ont perturbé les commercialisations pour l ensemble des promoteurs. Nous avons néanmoins tiré notre épingle du jeu et commercialisé pour 14M de logements neufs. 13

14 r a p p o r t d a c t i v i t é Opération La Pinède - Marseille 10 e

15 r a p p o r t d a c t i v i t é Le service comme composante de la gestion locative 15 «En face de moi, je voyais cette magnifique Marseille, cette ville du Midi par excellence. Elle est placée au fond d un amphithéâtre formé par des rochers arides comme tous ceux de la Provence.» Stendhal

16 r a p p o r t d a c t i v i t é Tendre vers l excellence en matière de qualité de service et de gestion locative, tel est l objectif de la Direction de l Exploitation. Au terme d une réorganisation, elle procède aux derniers ajustements après le redéploiement de ses agences de proximité, à la facilitation des parcours résidentiels, à la poursuite d un effort soutenu sur l amélioration de notre parc existant et s investit sur notre réactivité dans la gestion des réclamations. 16 Modifier l organisation Après l élaboration du projet de réorganisation en 2011, l année 2012 est celle de la mise en œuvre. Cette réorganisation se donne plusieurs objectifs, en premier lieu, de modifier la structure des agences afin de leur octroyer plus de moyens en passant de 3 à 2 agences, mais aussi de mettre en cohérence le périmètre de celles-ci avec le découpage administratif territorial. Les buts poursuivis au travers de cette modification revêtent plusieurs aspects. La Sogima veut mettre en place la traçabilité des réclamations locatives grâce à un «call center» dans chaque agence et par conséquent augmenter sa capacité de réaction au profit des locataires pour une meilleure satisfaction, tout en se conformant à la Convention d Utilité Sociale signée avec l Etat et, enfin, offrir une amélioration de la lisibilité de notre organisation aux collectivités territoriales. Par ailleurs, elle vise à regrouper les activités qui ne sont pas du logement familial, en l occurrence, l immobilier d entreprise, les commerces en pied d immeuble, les parkings résidents et les logements pour étudiants dans une même Direction Déléguée à l Immobilier Spécifique dont les moyens sont augmentés avec le transfert d un Responsable Technique dédié. Enfin, le cœur de métier de la Sogima consiste à louer des logements et des locaux. Afin de perfectionner cette activité, la Sogima crée une Direction Déléguée Patrimoine et Clientèle. Des agences redécoupées Les agences sont désormais au nombre de 2, l agence Sud comprend désormais les arrondissements du 1 er et 7 ème, du 6 ème et 8 ème, du 9 ème et 10 ème, du 12 ème, ainsi que les villes de Carnoux, La Ciotat et Cassis. L agence Nord englobe les arrondissements du 2 ème, 3 ème, 4 ème, 5 ème, 14 ème, 15 ème et 16 ème auxquels s ajoute la ville de Saint Victoret. Passés les nombreux échanges avec les institutions représentatives du personnel, la réalisation du projet de travaux des nouveaux bureaux des agences a démarré en mars 2012 alors que l exécution a débuté en avril. Après 7 mois de travaux, les bureaux peuvent accueillir l ensemble du personnel administratif de proximité de chaque agence (un responsable d agence, 5 chargées de La nouvelle Direction Déléguée à l Immobilier Spécifique En ce qui concerne l Immobilier Spécifique, la nouvelle Directrice Déléguée a pris ses fonctions en avril Elle a continué à gérer l Agence Nord (où elle était Responsable d agence auparavant) jusqu au 31 octobre La gestion des logements pour étudiants a été transférée à la Direction de l immobilier spécifique le 1 er juin 2012, celle des parkings résidents de l agence Centre le 2 novembre 2012 (entité, qui disparaît dans le cadre de la réorganisation). Les commerces en pied d immeubles seront gérés par cette Direction au cours du 1 er trimestre patrimoine, un responsable technique, 3 gardiens chefs en charge d un secteur de 900 à 1000 logements). Le 15 novembre 2012, les personnels ont emménagé dans leurs nouveaux locaux, à la rue Urbain 5 pour l agence Nord, et au Boulevard Rabatau pour l agence Sud, qui si elle ne change pas d immeuble, se retrouve dans un espace plus vaste et accueillant. La réorganisation a entraîné la mutation de trois chargées de patrimoine, de trois responsables techniques et de trois responsables d agence. Enfin, au mois de décembre 2012, la dernière étape de la réorganisation a été effectuée. Quatre gardiens chefs ont été nommés, trois pour l agence sud qui est divisée en trois secteurs de 900 à 1000 logements

17 r a p p o r t d a c t i v i t é et un pour l agence nord qui comporte aussi 3 secteurs regroupant le 4 ème et le 5 ème arrondissements, un autre, le 2 ème, le 3 ème et le 14 ème, enfin le troisième secteur englobe le 15 ème et le 16 ème arrondissements. L activité de la direction de l exploitation La location des logements Logement familial Pour ces deux derniers secteurs, le gardien chef et le responsable étaient déjà en place. La Sogima présentait notamment, un vide managérial entre le responsable d agence et les équipes de proximité (gardiens et employés d immeubles), la création d un échelon intermédiaire le comble. En outre, l instauration de 3 secteurs par agence, avec à sa tête un agent de maîtrise, permettra un meilleur contrôle des prestations offertes aux locataires à coût constant pour eux. La mission première de ces responsables de secteurs ou gardiens chefs consiste à effectuer des visites régulières des groupes immobiliers afin de détecter tous les désordres et de les faire réparer. Ils viennent aussi en appui des personnels de proximité dans le cadre de la médiation locative. Enfin, ils renseignent le service location sur l état des logements à la relocation. La Création de la Direction Déléguée Patrimoine et Clientèle Cette Direction Déléguée comprend le service Location et le service Accueil du Siège. En effet, 70% des contacts téléphoniques entrants à la Sogima relèvent de la demande de logement. Il est apparu logique que ce service soit rattaché à cette Direction. D autant que la transformation du numéro unique entraîne de nouvelles contraintes (saisie et radiation). Cette tâche a été logiquement transférée au service Accueil permettant ainsi au service Location de se consacrer à l étude des dossiers dont le volume et la complexité ne cessent de croître depuis 3 ans. Au total, 723 logements au cours de l année 2012 ont été attribués dont 311 logements en secteur conventionné et 398 logements en secteur libre. Il faut noter que 3852 dossiers ont été analysés et traités par le service location (1092 en secteur conventionné et 2760 en secteur libre), soit au total, un taux de retour de 18%. L année 2012 a été marquée par une aggravation significative de la précarité des candidats. Cette dernière a engendré une complexité accrue dans le montage des dossiers ainsi que dans la vérification des pièces justificatives qui est aujourd hui devenue obligatoire. Ainsi, le temps de travail pour l analyse des dossiers progresse. De plus, la paupérisation entraîne un manque de corrélation entre l offre et la demande notamment pour les actifs célibataires et monoparentales qui ne bénéficient pas de l allocation logement. Ce phénomène touche également les personnes retraitées et seules, que Sogima parvient néanmoins à loger dans des type 1 par le jeu du calcul du «reste à vivre» et non du taux d effort appliqué communément par la profession. Logements pour Etudiants Au total 364 logements étudiants ont été reloués sur l année 2012, le taux de remplissage global est de 87,1% toutes résidences confondues. La réalisation de nos objectifs a dépassé le budget prévisionnel. Malgré une concurrence accrue, notamment avec la mise en service, à la rentrée 2012 : D une nouvelle résidence de 130 logements située face à la nôtre à Château Gombert et qui vient s ajouter aux trois autres déjà existantes, le taux de remplissage sur Château Gombert est en augmentation (67% au 31/12/2012 et 54% au 31/12/2011). De même, la mise en service d une résidence de 213 logements sociaux située dans le même périmètre que nos résidences du centre ville et gérée par le Crous n a pas altérée notre taux de remplissage. Alors même que les loyers pratiqués sont largement inférieurs aux nôtres. Ces résultats s expliquent à la fois par une bonne gestion, un service de proximité réactif mais aussi par le déploiement de notre plan de commercialisation optimisant notre lisibilité. Elle s est exprimée au travers notamment, des supports spécifiques, des démarches auprès des écoles et facultés, des partenariats, des opérations de «street marketing». 17

18 r a p p o r t d a c t i v i t é Les attributions 2012 Les livraisons Le logement familial social : COMMISSIONS A l occasion des 57 Commissions qui se sont tenues, la Sogima a attribué 311 logements. Parmi ces attributions, 23 ont trait à des bénéficiaires du Droit au Logement. En 2011, le nombre d attribution étaient de 206 dont 22 dans le cadre du DALO. Le logement social pour étudiants : ATTRIBUTIONS PLAI (PLATS) 8 PLS 117 PLUS (PLA) 183 Ex CFF 3 TOTAL 298 T1 30 T2 79 T3 128 T4 64 T5 10 TOTAL 311 COMMISSIONS ATTRIBUTIONS PLA 36 PLUS 109 PLS 219 TOTAL 364 T1 351 T1 BIS 13 TOTAL 364 A l occasion des 40 Commissions qui se sont tenues, la Sogima a attribué 364 logements. En 2011, la Sogima a prononcé 383 attributions de logements pour Etudiants, sachant que parmi celles-ci figuraient les 86 logements attribués de la Résidence Nedelec livrée fin août Au 31 décembre 2011, la Sogima gérait 5932 logements familiaux. Après déduction des logements sociaux vendus aux locataires (26), le patrimoine de la Sogima atteint 6119 logements familiaux auxquels s ajoutent les 632 logements pour étudiants, soit désormais 6751 logements en totalité. L immobilier spécifique La nouvelle organisation permet de rationaliser la commercialisation des locaux d activité et commerces en pieds d immeubles en exploitant au mieux les compétences existantes dans l entreprise. Elle a permis également l arrivée d un technicien entièrement consacré à ces activités qui peuvent s avérer très exigeantes en particulier pour les immeubles ouverts au public. Ces bouleversements internes couplés à une conjoncture morose n ont pourtant pas entachés les résultats des équipes concernées, puisque les objectifs de loyers ont été atteints. Néanmoins, le contexte économique actuel, particulièrement défavorable aux entrepreneurs, se traduit par une augmentation sensible du taux d impayés. En effet au 31 décembre 2011, le taux s élevait à 10,8% et à 13,2% au 31 décembre Les entreprises et les commerçants subissent de plein fouet la crise économique et la frilosité des banques à les soutenir dans les difficultés financières rencontrées. L année 2012 a également été marquée par la perte du mandat de la Belle de Mai, mais le service se mobilise déjà pour la reconquête de nouveaux mandats, à commencer par celui de la RTM. En ce qui concerne le pôle Etudiants, la collaboration et la Direction Déléguée Patrimoine Clientèle s avère particulièrement fructueuse. On note l amélioration du taux de remplissage de la résidence «Château Gombert» particulièrement difficile à commercialiser en raison de la présence de nombreux concurrents dans le secteur, mais aussi d un manque criant d infrastructures dans ce quartier notamment en matière de transports en commun. La qualité de la gestion des résidences reste un atout majeur sur ce secteur de plus en plus concurrentiel. Livraison des logements familiaux NOM LOCALISATION TYPE DE TYPE DE NOMBRE DE MOIS DE MISE OPÉRATION FINANCEMENT LOGEMENTS LOGEMENTS EN SERVICE Les Brayes Cassis LibrePLS Familial 15 Mars Familial 16 Avril 210 Chave Marseille 5 e Libre Familial 10 Mai Jardin Badiane La Ciotat PLUS & PLS Familial 71 Mai Ferrari Marseille 5 e PLAI & PLUS Familial 9 PLS Familial 9 Septembre 143 Baille Marseille 5 e PLUS & PLS Familial 57 Octobre TOTAL 187

19 r a p p o r t d a c t i v i t é Enfin, à la fin de l année 2012, nous avons enregistré un «pic» de résiliations sur les parkings résidents lié aux taxes d habitation adressées par l administration fiscale. Notre service a obtenu un dégrèvement pour l ensemble des abonnés. Quant à l immobilier d entreprise, l Escale Borely représente un cas particulier. En effet, elle doit conjuguer son activité économique et la présence d habitation à proximité, pas toujours compatible durant les chaudes nuits d été. La Ville de Marseille, soucieuse de maintenir ce pôle d animation, tout en préservant la tranquillité de ses administrés, a sollicité la Sogima sur un projet d accompagnement et d encadrement des activités des commerçants. Ainsi, pour que les marseillais puissent se détendre et s amuser à l Escale sans pour autant importuner les habitants du secteur, nous avons en amont accompagné les commerçants dans leurs démarches auprès de la Ville et de la Préfecture par une étude d impact acoustique. Nous avons pu déterminer quels établissements pouvaient diffuser de la musique d ambiance et permettre à d autres la diffusion de musique amplifiée. A l issue de cette étude, nous avons préconisé des aménagements à l aide d un architecte. La saison fut une réussite : les commerçants ont travaillé en toute quiétude. projet de panneau photovoltaïque hybride avec une start-up marseillaise, SOLAIRE2G, dont voici le concept : les panneaux solaires mixtes ou hybrides. Les panneaux solaires photovoltaïques classiques produisent de l énergie électrique et de la chaleur qui est perdue en stagnant sous le panneau. Le panneau solaire mixte la valorise, grâce à son échangeur thermique breveté, pour produire de l eau chaude sanitaire via une pompe à chaleur. Cela permet d améliorer le rendement d utilisation de l énergie solaire. La pompe à chaleur, développée par HELIOPAC, fonctionne en utilisant un écart de température minime permettant de les employer même sans soleil. La Direction Technique La rénovation des logements de la Convention 32 L objectif de l année 2012 est de rénover environ 130 logements pour un budget de 3M et de diminuer les coûts de travaux au mètre carré. A la fin de l année, 130 logements ont été réceptionnés, selon la grille ci-dessous pour un montant de : 22 T1 62 T2 43 T3 2 T4 1 T5. Concernant la restructuration de logements permettant de regrouper plusieurs lots, 15 lots sont concernés par la restructuration, mais pour des raisons financières, ce type d intervention est suspendu afin de privilégier les dépenses sur les logements à rénover. La rénovation des ascenseurs La phase des travaux sur notre parc d ascenseurs afin d être conforme à la loi SAE 2013 continue. L année 2012 a permis de mettre aux normes 63 appareils pour un montant de 743 K. Ces travaux sont la suite d une consultation pour les 297 appareils du patrimoine. Celle-ci avait pour cahier des charges la mise aux normes des appareils et l entretien pour 3 années (du 1 er janvier 2012 au 31 décembre 2014). Le coût de la mise aux normes des appareils, depuis 2009 jusqu en 2014, fin de notre campagne, est estimé à 4M. Le Développement durable mis en œuvre Dans le cadre de sa politique de développement durable et de sa responsabilité sociétale, la Sogima a développé un Cette installation va être implantée dans la résidence Pasteur, construite en 1936, qui est composée de 65 logements dont la production de chauffage et d eau chaude sanitaire est réalisée par une chaudière gaz. La production d eau chaude permettra d arrêter la chaufferie pendant l été et de préchauffer l eau chaude pendant le reste de l année. Ainsi, la consommation de gaz sera réduire de 20% et la production de CO² sera réduite d autant. Ces mêmes panneaux vont produire en même temps de l énergie électrique que nous consommerons directement sur site, sans revente, afin de diminuer les charges des parties communes. Cette partie sera développée dans un deuxième temps. L installation sera instrumentée de nombreux compteurs de façon à suivre son fonctionnement. L entretien sera réalisé par la Régie Chauffage de la Sogima qui sera formée pour ce type d installation. L un des objectifs du projet est de valider ce type de matériel pour les futurs projets de construction ou de rénovation et d étudier les coûts de maintenance qu il va impliquer afin de connaître le coût global. En dernier lieu, nous serons moins soumis à la fluctuation économique d une énergie unique, mais dépendront de trois énergies : le gaz, l électricité et le soleil. La Sogima a souhaité lancer ce projet pour plusieurs raisons rentrant dans ces différentes missions d Entreprise Publique Locale : 19

20 r a p p o r t d a c t i v i t é COÛT D OBJECTIF DU PROJET Maîtrise d œuvre Surcoût estimé lié à l innovation SOLAIR 2G SOGIMA TTC développer les énergies renouvelables sur le patrimoine existant afin de réduire le coût des énergies pour ses locataires aider une entreprise locale en plein développement La Sogima vient de remporter un prix pour ce projet de au concours du Fonds Innovation organisé par la Fédération des EPL et EDF. Les activités de la Régie Avec 4600 interventions en moyenne par an sur les 5 dernières années, la Régie a, en 2012, réalisé 4956 interventions. L année prochaine, nous allons modifier l organisation afin de suivre le nombre d interventions par équipe et surtout mieux appréhender l imputation dans les charges locatives. Dans tous les cas, nous remarquons l influence des interventions en chauffage pendant la période froid. ANNÉE JANVIER FÉVRIER MARS AVRIL MAI JUIN JUILLET AOÛT SEPT OCT NOV DÉC TOTAL