financement de ses investissements? 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

Transcription

1 Comment bien choisir le financement de ses investissements? 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

2 La détection du désir d investissement

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11 Portail client Suite à des réflexions successives, une décision est prise d investir dans les acquisitions suivantes : 5 mobil-home pour un coût total de HT (15K unitaire) 1 bloc douches/sanitaires pour un coût total de HT 11 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

12 Aperçu des différents modes de financement possibles

13 Portail client L autofinancement Apporter de l argent soi-même ou en générer dans son entreprise L emprunt Expliquer ou convaincre pour utiliser l argent des autres Le crédit-bail ou leasing Profiter de la location sans oublier la propriété La location financière Louer en fonction de vos spécificités et de vos contraintes 13 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

14 Quelques outils pour une aide à la décision sur le mode de financement

15 Coup d œil sur votre rentabilité Portail client Jusqu à ce jour, votre activité est-elle rentable? En cas d investissements identiques (agrandissement), votre activité future sera-t-elle rentable? En cas d investissements supplémentaires, votre activité future sera-t-elle rentable? 15 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

16 Portail client Coup d œil sur votre situation financière Votre entreprise a-t-elle la capacité à rembourser ses dettes? Votre trésorerie d exploitation courante est-elle équilibrée? Votre entreprise peut-elle s endetter? Pouvez-vous personnellement effectuer un apport d argent dans l entreprise? 16 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

17 Coup d œil sur votre investissement Portail client Quel est le montant de votre investissement? Quelle est la durée de vie de votre investissement? 17 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

18 Coup d œil sur la fiscalité Portail client Quelle est votre situation fiscale (imposition des résultats)? Possibilité d utiliser l amortissement dégressif pour cet investissement? 18 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

19 Coup d œil sur la relation bancaire Portail client Quelle est la qualité de la relation entretenue avec votre banquier? Comment envisagez-vous de garantir le financement que vous sollicitez? 19 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

20 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées

21 Propos introductif : Rappel et actualité jurisprudentielle (mobil-homes) Crédit-bail: Déduction d un premier loyer plus elevé Divergences des juges du fond Tranché par le Conseil d Etat : CE, 16 février 2011, n , 3 e et 8 e ss, min. c/ Thirode Crédit bail et taxe foncière Deux critères : être fixé au sol à perpétuelle demeure et ne pas être destiné à être déplacé Application jurisprudentielle : CE, 28 décembre 2005, Sté Foncicast Appréciation au cas par cas 21 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

22 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Tout dépend du schéma de détention Si la société d exploitation est propriétaire des murs Propriétaire personne physique Société d exploitation (terrain + fonds) Si la société bénéficiaire n est pas propriétaire des murs Propriétaire personne physique OU Propriétaire personne physique Société civile (terrain) Société d exploitation (fonds de commerce) terrain Bail Bail Société d exploitation (fonds de commerce) 22 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

23 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Si la société d exploitation est propriétaire du terrain Propriétaire personne physique Avantages Société d exploitation (terrain + fonds) Schéma le plus simple pour financer la société : garantie sur le fond de commerce et sur les terrains Inconvénients Difficulté lors de la revente : problème fiscal en cas de vente d actif problème de financement en cas de vente de parts Conséquence : restructuration nécessaire lors de la vente ou de la transmission. 23 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

24 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Si la société d exploitation n est pas propriétaire du terrain (bien détenu par une SCI ou à titre personnel) Propriétaire personne physique Société civile (terrain) BAIL Société d exploitation (fonds de commerce) OU Propriétaire personne physique Terrain en propre BAIL Société d exploitation (fonds de commerce) 24 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

25 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Problématiques liées à la construction sur le terrain d autrui: quel sera le titre d occupation de la société d exploitation? Les contrats de mise à disposition envisageables : Bail commercial Bail à construction Bail emphytéotique Délégation de service public Bail emphytéotique administratif Pour mémoire: concession immobilière et prêt à usage 25 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

26 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Bail commercial 0 9 ou 12 acte notarié au-delà Fin du bail Problème du retour des constructions Bail à construction Minimum 18 ans Seul contrat à amortir le retour des constructions en fin de bail Problème de coût Bail emphytéotique Minimum 18 ans Problème du retour des constructions en fin de bail 26 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

27 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Un élément déterminant : le retour des constructions dans le patrimoine du propriétaire A qui appartiennent les constructions en fin de contrat? A défaut de clause contractuelle, le bailleur peut exiger la destruction des constructions dans le cadre du bail commercial Sauf clause contraire, les constructions reviennent au bailleur (accession) Cette question doit être abordée avant les travaux, à la conclusion du bail ou par avenant Indemnisation des constructions en fin de bail 27 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

28 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Exemple: Bail commercial 01/01/ /01/ /12/2011 Construction bloc sanitaire Mobil-home/ VRD Avant le renouvellement du bail : Propriétaire personne physique Renouvellement Société civile (terrain) BAIL Société d exploitation (fonds de commerce) Actif Bloc sanitaire VRD Mobilhomes Passif Emprunt 28 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

29 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Après le renouvellement du bail : Propriétaire personne physique Société civile (terrain) BAIL Société d exploitation (fonds de commerce) Actif Passif Bloc sanitaire VRD Retour des constructions Bloc sanitaire VRD Mobilhomes Emprunt 29 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

30 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Les chiffres (hors VRD) : Valeur d acquisition des constructions : HT TVA : Valeur nette comptable théorique (amortissement linéaire sur 15 ans) : Valeur réelle: par hypothèse correspond à la VNC -> Impôt à payer Régularisation TVA (17/20 ème ) Imposition de la société civile (IS) - Base Impôt (33 1/3 ) ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

31 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Conséquences fiscales liées au retour des constructions dans le patrimoine de la SCI Chez la société exploitante: Sortie d un élément d actif Constatation d une perte exceptionnelle Régularisation en matière de TVA Acte anormal de gestion (amortissement trop rapidement passé en charge) Chez la société propriétaire du terrain Taxation d un profit exceptionnel Problématique de la distribution irrégulière de dividendes 31 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

32 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Conséquences juridiques liées au retour des constructions dans le patrimoine de la SCI Problème de garantie pour le banquier Remise en cause du prêt suite à la disparition de son objet de la société Conséquence: paiement anticipé et pénalités 32 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

33 Conséquences juridiques et fiscales des investissements envisagées Les solutions La mauvaise solution : l usufruit temporaire Les solutions à préconiser : Le bail à construction (mais coût élevé et durée de 30 ans) Les avenants au bail commercial L acquisition par la société civile à condition que celle-ci soit imposée à l impôt sur les sociétés 33 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

34 Financer ses projets

35 Le contexte: Les nouvelles contraintes réglementaires pèsent sur le secteur bancaire La crise de confiance des marchés a renchéri le coût de la liquidité, c est-à-dire le loyer de l argent L approche de la banque en matière de crédit comporte plusieurs aspects intégrant à la fois la relation commerciale et la maitrise de ses risques Le partage du risque est un facteur facilitant l accès au crédit pour le secteur de l HPA. 35 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

36 Les documents de liaison: Où comment mettre tous les atouts au travers d un business plan : Préparer un memo à l attention des partenaires financiers Présentation technique, chiffrée, et administrative des investissements Montage juridique Financement(s) sollicité(s) et durée Economie du projet (détail des recettes additionnelles attendues, compte de résultat prévisionnel) Garantie proposée nécessité d adapter la garantie à l objet du financement Annexes : brochure commerciale, bilans et tableau d endettement, devis ou bons de commande, copie de la demande du Permis de construire ou d aménager, etc 36 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

37 Bon à savoir: Adapter la durée du crédit demandé à l objet financé Locatifs toilés : 3 à 5 ans Résidences mobiles et accessoires liés : 5 à 6 ans (7 ans pour les résidences «premium») Chalets : 7 ans voire 10 ou 12 ans avec une garantie hypothécaire Foncier et constructions (10 à 15 ans) Travaux de rénovation ou d amélioration (5 à 10 ans) 37 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

38 Le rôle d Oseo Faciliter l obtention des crédits dans les situations les plus difficiles à financer : Reprise d entreprises Programme de développement structurant Participer au montage juridique et financier afin d en améliorer la faisabilité Co-intervenir en partenariat avec les établissements financiers en tant que garant et / ou financeur (le fait de partager son engagement permet à la banque d accompagner son client dans d autres projets) 38 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

39 Etude de la faisabilité de l investissement : L établissement des comptes prévisionnels de développement

40 Portail client Les objectifs du prévisionnel de développement Comment peut-on financer un investissement si on ne gagne pas d argent aujourd hui ou si on a pas d arguments crédibles pour démontrer qu on en gagnera demain? Le prévisionnel de développement (le budget) doit nous servir de ligne directrice pour prévoir et suivre son activité au quotidien. 40 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

41 La construction du prévisionnel de développement Quel impact cet investissement aura sur nos charges fixes? Quel chiffre d affaires peut-on attendre de cet investissement? Doit-on prévoir l embauche d un nouveau salarié? L activité dégagera-t-elle une trésorerie suffisante permettant de rembourser un emprunt ou de payer un loyer de crédit-bail? 41 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

42 Exemple de prévisionnel de développement 42 2ème Assises FRHPA Rhône-Alpes janvier 2012

47 Contacts Simon Francon Directeur In Extenso Tél. : +33(0) Erik Blache Délégué Drôme-Ardèche Oséo Tél. : +33(0) Jean-Marie Baldo Associé Adaj Avocats Tél. : +33(0)