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1 Acquérir, construire ou améliorer en Haute-Savoie GUIDE PRATIQUE 2016 L édition de ce guide a été réalisée grâce au concours rédactionnel de PLS.ADIL 74 N hésitez pas à nous contacter sur notre site : INFOS/CONSEILS LOGEMENT Avant toute démarche, consultez POUR LE LOGEMENT SAVOYARD PLS.ADIL 74 qui explique, renseigne et conseille en toute objectivité et gratuitement sur l accession à la propriété : prêt, contrats, études financières personnalisées de projets d achat ou de construction, urbanisme, APL, AL, copropriété, investissement locatif... sur la location : droits et obligations propriétaire/locataire, loyer, charges, congé, état des lieux... sur l amélioration : prêts, subventions, autorisations administratives... SOUS TOUS LES ASPECTS : financier, juridique, fiscal... 4, avenue de Chambéry - ANNECY (12 permanences sur le département) - Tél Réalisation et publicité CGM Publi Diusion - BP Aix-les-Bains - Tél Fax

2 CHAPITRE 1 CHAPITRE 1 Le financement de votre projet 3 3

3 Chapitre 1 - le financement Avant de se lancer dans une accession à la propriété, il est indispensable pour le futur acquéreur de connaître le plus précisément possible ses moyens financiers et tout particulièrement sa capacité d emprunt car il est rare que le projet puisse être financé avec les seules économies de l acheteur qui doit donc recourir à diérents prêts. Il est par conséquent important pour l acquéreur d appréhender au mieux ses ressources et ses charges, actuelles et futures, et de déterminer précisément le coût réel de l opération. I. CONSEILS PRATIQUES 1/ Définir les ressources de l emprunteur et son taux d endettement Le taux d endettement se détermine en eectuant le rapport entre les charges (remboursement des emprunts, pensions à verser, charges du logement ) et les ressources du ménage. Aucun texte ne prévoit un taux d endettement maximum, mais les établissements prêteurs estiment que pour qu une opération d accession soit viable, l acquéreur ne doit pas dépasser le tiers de ses revenus (soit environ 30 à 33 % de taux d eort). Mais c est également à l emprunteur d apprécier sa capacité réelle de remboursement en fonction de sa situation de famille, de ses charges et de son mode de vie. Pour apprécier pleinement cette capacité d emprunt, il appartient à l emprunteur de déduire des revenus qu il perçoit (salaires mensuels nets, 13 e mois, pensions, rentes, revenus locatifs éventuels), les charges suivantes : les pensions alimentaires versées (divorce, ascendants ou descendants à charge) ; les frais de scolarité des enfants (qui augmentent en général avec leur âge) ; les échéances de crédits à la consommation (voiture, électroménager, mobilier ) ; les charges à venir concernant le nouveau logement (chauage, eau, électricité, entretiens divers, charges de copropriété voire travaux à venir, charges annuelles d entretien et de fonctionnement en lotissement ) ; les frais de trajet en cas d éloignement du lieu de travail ; les assurances (voiture, logement ) ; les impôts (sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d habitation) ; les abonnements divers (téléphone, internet ) et les consommations y aérentes ; les sommes prêtées par les proches ; Il est nécessaire pour l emprunteur de vérifier, qu avant tout nouvel engagement, il lui restera un «reste pour vivre» suisant. De même, il lui faut garder une marge de manœuvre pour les imprévus (entretiens du 4

4 Chapitre 1 - le financement véhicule, renouvellement d un équipement défaillant ) et bien contrôler que les ressources continueront d être perçues pendant toute la durée de la dette. Cet endettement peut être allégé par le bénéfice de certaines aides telles que l APL (aide personnalisée au logement) ou l AL (allocation logement) versées par la CAF (Caisse d Allocations Familiales) ou la MSA (Caisse de Mutualité Sociale Agricole). Le montant de ces aides dépend des ressources de l emprunteur, de la composition familiale, de la zone d implantation du bien et de la nature du prêt. Chaque année, elles sont révisées à la hausse ou à la baisse. Elles sont même susceptibles de disparaître si l emprunteur ne remplit plus les conditions d attribution. Il est donc important de tenir compte de ces éléments. Attention : si les prestations familiales sont intégrées dans les revenus, ne pas oublier que leur montant varie avec l évolution du nombre et l âge des enfants à charge. 2/ Déterminer le coût total de l opération Au prix d achat du bien ou de la construction, il convient d ajouter les frais suivants : les frais de mutation, improprement appelés «frais de notaire». Strictement réglementés, ils comprennent : la rémunération proprement dite du notaire ; les droits et taxes payés au trésor public (les droits d enregistrement et/ou la TVA suivant la nature de l opération et la qualité du vendeur, la taxe de publicité financière, la contribution de sécurité immobilière) ; les frais appelés «débours» qu il a engagés pour le compte de l emprunteur, le cas échéant, notamment le coût d un état hypothécaire, d un document d urbanisme, d un extrait de cadastre la rémunération des professionnels intervenant à la transaction (commissions d agence, frais d études de géomètre-expert, d architecte ) ; le coût de l assurance dommages-ouvrage en cas de construction ; les éventuelles taxes (taxe d aménagement ) et participations d urbanisme, les frais de raccordement et de branchement ; les frais liés à l emprunt : les frais d ouverture et d instruction du dossier ; les frais d assurance (décès, invalidité, incapacité de travail), éventuellement de perte d emploi ; les garanties prises par le préteur : hypothèque, privilège de prêteur de deniers, cautionnement. les intérêts intercalaires : 5

5 Chapitre 1 - le financement Le contrat de prêt prévoit en principe que les remboursements commencent lorsque les fonds ont été totalement versés. Toutefois, en contrat de construction de maison individuelle ou en achat sur plan (VEFA), l emprunteur doit payer le prix de manière échelonnée en fonction de l avancement des travaux. L établissement prêteur peut réclamer des intérêts sur les sommes débloquées au fur et à mesure de l avancement des travaux. Durant cette période de construction dite «d anticipation», les intérêts intercalaires viennent s ajouter aux charges du logement encore occupé (notamment le loyer). Ces sommes ne constituent en aucun cas un remboursement du prêt (capital + intérêts), lequel ne débutera qu au déblocage de la totalité des fonds (c est-à-dire à l achèvement des travaux) mais au contraire s ajoutent au coût total de l opération. Ils peuvent par ailleurs s avérer importants en cas de retard pris dans les travaux. Afin de réduire le montant de ces intérêts, il est conseillé de faire débloquer en priorité l apport personnel, les prêts à taux les plus bas et en dernier le prêt le plus onéreux. À noter : la cotisation d assurance décès-invalidité est due dès les premiers déblocages de fonds, sur l intégralité du montant du prêt dès le premier versement eectué par le préteur. 3/ Comparer les diérentes conditions de prêt Il est recommandé de consulter plusieurs établissements prêteurs afin de faire jouer la concurrence. Mais pour assurer une parfaite comparaison des diérentes propositions de prêts, il convient notamment de prendre en compte les éléments suivants : le taux d intérêt, le montant du prêt, la durée de remboursement, le coût des assurances, les garanties exigées, les frais de dossier, la présence ou non d une indemnité en cas de remboursement anticipé. II. LES DIFFERENTS TYPES DE PRETS Les diérents prêts pour accéder à la propriété peuvent se classer en deux catégories les prêts principaux : le prêt bancaire, le prêt conventionné classique et le prêt PAS (prêt à l accession sociale à la propriété) ; les prêts complémentaires : le prêt à taux zéro, le prêt épargne-logement, le prêt «Action Logement», les prêts des caisses de retraite ou des mutuelles, le prêt complémentaire aux fonctionnaires. Il est utile de se renseigner sur les conditions d obtention de ces prêts afin de réduire le coût du financement ; ces prêts étant, en principe, moins onéreux que les prêts principaux. 7

6 Chapitre 1 - le financement 1/ Les prêts principaux A- le prêt bancaire Il s agit d un prêt libre proposé par tous les établissements de crédit. Il n est soumis à aucune condition ni règle particulière. Il peut financer toutes les opérations immobilières, neuves ou anciennes, avec ou sans travaux. Il peut ouvrir droit à l AL (Allocation Logement) si l emprunteur remplit les conditions nécessaires. Les établissements de crédit peuvent proposer : des prêts à taux fixe avec des mensualités de remboursement constantes pendant toute la durée du prêt, modulables : l emprunteur a la possibilité de modifier dans certaines limites à la hausse ou à la baisse le montant de la mensualité. Cette modulation peut conduire à une diminution de la durée du prêt. lissées : lorsqu un plan de financement comporte plusieurs prêts avec des durées inégales qui impliquent une succession de paliers de remboursement de niveaux diérents, le lissage permet alors d ajuster la mensualité du prêt principal pour que le total des mensualités soit constant pendant toute la durée du remboursement. des prêts à taux variable. Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, en fonction d un indice inscrit dans le contrat. Le contrat peut limiter les variations du taux ou leur incidence sur la mensualité ou la durée. Ces prêts, dits «capés», représentent un moindre risque pour l emprunteur que les prêts non «capés». L évolution future du taux peut, selon ce qui est prévu dans le contrat de prêt, avoir une incidence, soit sur le montant de la mensualité, soit sur la durée de remboursement, soit à la fois sur la mensualité et la durée. B- le prêt conventionné classique (PC) et le prêt PAS (Prêt à l Accession Sociale à la propriété) Ces prêts sont conventionnés par les établissements de crédit ayant signé une convention avec la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l Accession Sociale à la propriété) agissant pour le compte de l Etat. PC et PAS ouvrent droit à l aide personnalisée au logement (APL) 8

7 Chapitre 1 - le financement Ils peuvent être accordés pour financer la construction ou l acquisition de logements existants (assortie le cas échéant de travaux d amélioration) et certaines opérations particulières (location-accession, financement d une soulte, acquisition de la nue-propriété ou de l usufruit ). Les travaux de construction et/ou d amélioration doivent être achevés dans un délai maximum de trois ans après l émission de l ore de prêt. Les bénéficiaires des prêts conventionnés qui sont des personnes physiques doivent destiner le logement à leur résidence principale (c est-à-dire occupation au moins huit mois par an). Cette occupation sauf cas de force majeure, raisons de santé ou obligation liée à l activité professionnelle doit être eectuée dans le délai maximum d un an suivant, soit la déclaration d achèvement des travaux, soit l acquisition du logement si elle est postérieure. Le délai est porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l emprunteur à compter de la date de son départ en retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions de ressources et de loyer définies et de déclaration à l établissement de crédit ainsi que, le cas échéant, à l organisme payeur de l APL (CAF ou MSA). Quoi de neuf? Le logement doit demeurer la résidence principale de l emprunteur tant que le prêt n est pas intégralement remboursé et ne peut donc être proposé à la location sauf exceptions (mobilité professionnelle, dissolution d un PACS, chômage > 1an, survenance d une invalidité). Dorénavant, pour les ores de prêt émises depuis le 1 er janvier 2016, l obligation d occupation du logement à titre de résidence principale est réduite à 6 ans suivant la date de versement du prêt. Ce délai passé, l emprunteur est libre de l usage du logement financé. Le prêt conventionné est exclusif de tout autre prêt à l exception des prêts suivants : Le prêt à taux zéro (PTZ), Les prêts d épargne-logement (CEL ou PEL), Les prêts «Action logement» (ex : 1 % logement), Les prêts complémentaires aux fonctionnaires, Les prêts à taux fixe dont le taux est au maximum égal au taux des prêts des comptes épargne-logement en vigueur à la date de l émission de l ore de ces prêts, 9

8 Chapitre 1 - le financement Les prêts à court terme consentis dans l attente de la vente d un précédent logement, Les compléments de prêts accordés aux Français rapatriés d outre-mer titulaires d un titre d indemnisation, L éco-prêt à taux zéro. Le prêt conventionné peut financer 100 % du coût total de l opération (voir page ) La durée du prêt est comprise entre 5 et 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir que la durée peut, être rallongée jusqu à 35 ans, ou réduite sans durée minimale. Les taux d intérêt sont fixés par les organismes prêteurs dans la limite d un maximum réglementé. CONDITIONS SPECIFIQUES AU PRET PAS Quoi de neuf? Depuis le 1 er juillet 2015, alignement des taux d intérêt plafonds des PAS sur ceux du prêt conventionné. Désormais, l écart de taux entre les PC et les PAS a été supprimé. Depuis le 1 er janvier 2016, harmonisation des conditions d éligibilité du PAS sur celles du PTZ pour plus de simplicité. Le PAS est un prêt répondant aux caractéristiques du prêt conventionné classique (PC). Il obéit cependant à des règles spécifiques : Il est garanti par l Etat. Il est accordé à des personnes physiques dont les revenus sont inférieurs à un plafond qui est en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la zone d implantation du futur logement. Les plafonds et l appréciation des ressources du prêt PAS sont alignés sur ceux du prêt à taux zéro (PTZ). Voir sur le PTZ page. Pour le zonage applicable voir page. Plafond de ressources applicables aux ores de prêts émises à compter du 1 er janvier 2016 : Plafonds de ressources Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

9 Chapitre 1 - le financement Plafonds de ressources Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et Avantages du prêt PAS : Les frais de dossier pour l ouverture d un PAS sont limités à 500. Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège de prêteur de derniers) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à ; l inscription hypothécaire est exonérée de la taxe de publicité financière. Les émoluments du notaire sur le contrat de prêt sont réduits. 2/ Les prêts complémentaires A- le prêt à taux zéro (PTZ) Remarque : dès lors que ses revenus n excèdent pas les plafonds PAS, l emprunteur ne peut prétendre à un prêt conventionné classique : l établissement prêteur doit lui proposer soit un prêt PAS soit un prêt bancaire. Ce prêt est une avance remboursable sans intérêt accordé par l Etat sous condition de ressources distribué par les établissements de crédit conventionnés à cet eet. Pour ce prêt, aucun frais de dossier, frais d expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu. Un seul PTZ est accordé par opération. L obtention du PTZ n est pas de droit. L établissement prêteur apprécie la solvabilité et les garanties de remboursement des emprunteurs. Quoi de neuf? Pour favoriser l accession à la propriété, de nouvelles mesures de renforcement du PTZ ont été mises en place pour les ores de prêt émises à compter du 01/01/2016. Elles touchent un plus large public et orent des conditions plus avantageuses aussi bien dans le neuf que dans l ancien : financement jusqu à 40 % de l achat du bien immobilier (auparavant de 18 à 26 %), sauf en cas de vente d un bien dans le parc social dont la quotité reste à 10 % ; augmentation des plafonds de ressources des ménages éligibles afin de viser plus de primo-accédants ; 11

10 Chapitre 1 - le financement rallongement du diéré de remboursement de 5 ans minimum jusqu à 15 ans (contre 0 à 14 auparavant) ; possibilité d étendre la durée du prêt sur 20 ans minimum afin de réduire le montant des mensualités de remboursement ; élargissement du PTZ acquisition-amélioration à l ensemble du territoire ; réduction à 6 ans à compter du versement du prêt de l obligation d occupation du logement à titre de résidence principale ; réduction à 6 ans à compter du versement du prêt, la durée pendant laquelle le transfert du prêt n est possible que vers une nouvelle opération éligible au PTZ à la date du transfert. Les bénéficiaires Le PTZ n est attribué qu à des personnes physiques qui n ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la date d émission de l ore de prêt. Une exception à cette règle dite de primo-accession à la propriété est toutefois prévue lorsque des personnes handicapées composent le ménage, et en faveur des personnes victimes de catastrophes naturelles. Le logement doit être la résidence principale du (ou des) bénéficiaire(s) du PTZ. Il doit être occupé à titre de résidence principale au minimum huit mois par an, sauf en cas de force majeure, pour raison de santé ou en cas d obligation liée à l activité professionnelle pendant une durée minimale de six ans à compter du versement du prêt. L occupation doit être eective dans un délai maximum d un an à compter de la déclaration d achèvement des travaux ou de l acquisition du logement si celle-ci est postérieure. Ce délai peut être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l emprunteur à compter de la date de son départ en retraite à condition que le logement soit loué pendant ce délai dans les conditions de loyers et de ressources PLS, de déclaration à l établissement prêteur ainsi que, le cas échéant, à l organisme payeur des aides au logement. La location du logement est également possible, dans les mêmes conditions que citées précédemment, quand l emprunteur est appelé à quitter sa résidence du fait de la survenance d événements limitativement visés par la réglementation : mobilité professionnelle entraînant un trajet d au moins 50 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé (ou un temps de trajet aller au moins égal à 1h30), décès, divorce, dissolution d un PACS, invalidité ou incapacité reconnue par la délivrance d une carte 12

11 Chapitre 1 - le financement d invalidité par la commission des droits et de l autonomie des personnes handicapées, chômage d une durée supérieure à un an attestée par l inscription à Pôle emploi. Passé le délai de six ans, l emprunteur sera libre de l usage du logement financé. Conditions de ressources Le PTZ est octroyé aux ménages dont le montant total des ressources est inférieur ou égal aux plafonds ci-dessous, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation de celui-ci : Plafonds de ressources Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et Le montant total des ressources à prendre en compte s entend de la plus élevée des deux sommes suivantes : la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement au titre de l avant-dernière année précédant celle de l émission de l ore de prêt (N-2) ==>Pour une ore de prêt émise en 2016 les revenus près en compte sont ceux de l année 2014 indiqués sur l avis d imposition de Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes destinées à occuper le logement, le cas échéant de manière forfaitaire. le coût total de l opération divisé par neuf. Le coût total de l opération, toutes taxes comprises, comprend : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes aérentes, à l exclusion des frais d acte notarié et des droits d enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, 13

12 Chapitre 1 - le financement les coûts d aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires aérents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l exception des montants financés au moyen de l Eco-Prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à charge de l acquéreur, les frais relatifs à l assurance décennale ou à l assurance dommages-ouvrage, la taxe d aménagement mentionnée à l article L331-1 du code de l urbanisme. Par ailleurs, en cas d acquisition d un bien dont une partie est destinée à un autre usage que l habitation à titre de résidence principale de l emprunteur, le coût d opération ne concerne que les surfaces aectées au logement. Le coût total de l opération comprend, le cas échéant, la valeur d acquisition du terrain destiné à la construction acquis depuis moins de deux ans à la date d émission de l ore de prêt. Zones en Haute-Savoie Zone A Allonzier la Caille, Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz Pont Notre Dame, Beaumont, Bonne, Bossey, Chevrier, Collonges sous Salève, Contamine sur Arve, Cranves Sales, Cruseilles, Etrembières, Faucigny, Feigères, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Monnetier Mornex, Nangy, Neydens, Pers Jussy, Présilly, Reignier Esery, Saint Cergues, Saint Julien en Genevois, Valleiry, Veigy Foncenex, Vétraz Monthoux, Ville la Grand, Viry, Vulbens. Zone B1 Alby sur Chéran, Allinges, Amancy, Andilly, Annecy, Annecy le Vieux, Anthy sur Léman, Arbusigny, Arenthon, Argonay, Armoy, Ayse, La Balme de Sillingy, Bonneville, Bons en Chablais, Cercier, Cernex, La Chapelle Rambaud, Charvonnex, Châtillon sur Cluses, Chavanod, Chênex, Choisy, Cluses, Copponex, Cornier, Cran Gevrier, Cuvat, Dingy en Vuache, Douvaine, Epagny, Etaux, Evian les Bains, Groisy, Jonzier Epagny, Lovagny, Margencel, Marignier, Marin, Marnaz, Menthonnex en Bornes, Metz Tessy, Meythet, Montagny les Lanches, La Muraz, Neuvecelle, Poisy, Pringy, Publier, Quintal, La Roche sur Foron, Rumilly, Saint Blaise, Saint Félix, Saint Laurent, Saint Martin Bellevue, Saint Pierre en Faucigny, Saint Sixt, Sallanches, Le Sappey, Savigny, Scientrier, Scionzier, Seynod, Sillingy, Thyez, Thônes, Thonon les Bains, Vers, Villy le Bouveret, Villy le Pelloux, Vougy, Vovray en Bornes. 14

13 Chapitre 1 - le financement Zone B2 Alex, Allèves, Arâches la Frasse, Aviernoz, Ballaison, Bernex, Bluy, Boëge, Bogève, Brenthonne, Brizon, Burdignin, Cervens, Chainaz les Frasses, Chamonix Mont Blanc, Champanges, La Chapelle Saint Maurice, Chapeiry, Chaumont, Chavannaz, Chens sur Léman, Chevenoz, Chilly, Clarafond Arcine, La Clusaz, Combloux, Contamine Sarzin, Cordon, Cusy, Demi Quartier, Dingy Saint Clair, Domancy, Doussard, Draillant, Duingt, Eloise, Entrevernes, Etercy, Evires, Excenevex, Fessy, Féternes, La Forclaz, Les Gets, Le Grand Bornand, Gruy, Habère Lullin, Habère Poche, Hauteville sur Fier, Héry sur Alby, Les Houches, Larringes, Lathuile, Leschaux, Loisin, Lugrin, Lully, Lyaud, Magland, Marcellaz Albanais, Marlioz, Massongy, Maxilly sur Léman, Megève, Mégevette, Meillerie, Menthon Saint Bernard, Menthonnex sous Clermont, Mésigny, Messery, Minzier, Montmin, Mont Saxonnex, Morzine, Mûres, Nancy sur Cluses, Nâves Parmelan, Nernier, Nonglard, Les Ollières, Orcier, Passy, Peillonnex, Perrignier, Praz sur Arly, Le Reposoir, Reyvroz, La Rivière Enverse, Saint André de Boëge, Saint Eusèbe, Saint Eustache, Saint Gervais les Bains, Saint Gingolph, Saint Jean de Sixt, Saint Jean de Tholome, Saint Jorioz, Saint Paul en Chablais, Saint Sigismond, Saint Sylvestre, Sallenôves, Saxel, Sciez, Servoz, Sévrier, Talloires, Thollon les Mémises, Thorens Glières, Thusy, La Tour, Vacheresse, Vailly, Vaulx, La Vernaz, Veyrier du Lac, Villard, Les Villards sur Thônes, Villaz, Ville en Sallaz, Vinzier, Viuz la Chiésaz, Viuz en Sallaz, Yvoire. Le reste du département. Opérations finançables Zone C Le PTZ finance notamment : la construction d un logement, accompagné le cas échéant, de l acquisition du terrain ; l acquisition d un logement en vue de sa première occupation ; l aménagement à usage de logement de locaux non destinés auparavant à l habitation ; l acquisition d un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf au sens de l article 257-I-2-2 du Code général des impôts ; l acquisition d un logement faisant l objet d un contrat de location-accession lorsque l emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d option ; l acquisition-amélioration d un logement ancien dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l opération. Ces travaux correspondent à la création de surfaces habitables 15

14 Chapitre 1 - le financement nouvelles, ou de surfaces annexes, la modernisation, l assainissement ou l aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d énergie ; l acquisition d un logement social ayant déjà été occupé : un locataire peut, sous certaines conditions, acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social HLM dans le même département ; d autres formes d acquisition : usufruit, nue-propriété, rachat de parts de sociétés civiles immobilières d attribution ou de parts indivises sous réserve que cela conduise à l acquisition totale du logement. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l émission de l ore de prêt avec possibilité dans certains cas de prolonger ce délai. En tout état de cause, les travaux ne peuvent débuter avant l émission de l ore de prêt PTZ. Montant du prêt Le PTZ permet de financer 40 % du coût total de l opération dans la limite d un plafond qui varie selon la zone géographique d implantation du logement et le nombre de personnes destinées à l occuper. Cette quotité est fixée à 10 % pour l acquisition d un logement social existant. Montants plafonds du coût de l opération : Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C et plus Le montant du PTZ ne peut excéder celui du ou des autres prêts, d une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de l opération. Modalités de remboursement Les conditions de remboursement du PTZ dépendent des ressources de l emprunteur, du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du bien. Plus les revenus de l emprunteur sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Le remboursement, par mensualités constantes, s eectue en deux périodes : 16

15 Chapitre 1 - le financement une période de diéré qui peut être de 5, 10 ou 15 ans pendant laquelle l emprunteur ne rembourse pas le PTZ une période de remboursement du prêt, qui suivant le diéré, est de 10, 12 ou 15 ans. La durée totale du PTZ est donc de 20, 22 ou 25 ans. Lorsque l emprunteur bénéficie d un diéré de remboursement, la durée de cette période ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts. B- le prêt épargne-logement L épargne-logement est un dispositif en deux temps. À l issue d une phase d épargne, il est possible d obtenir un prêt d épargne-logement, qui est un prêt réglementé et contractuel accordé aux personnes physiques pour financer leur résidence principale (neuve ou ancienne, acquisition et/ou travaux, achat de parts de SCPI). La réalisation de ce prêt est, sous certaines conditions, assortie du versement d une prime d Etat. Le montant du prêt varie en fonction des intérêts acquis et de la durée de remboursement dans la limite d un plafond. Il existe deux types d épargne-logement : le compte épargne-logement (CEL) ou livret d épargne logement (LEL) le plan d épargne-logement (PEL) Caractéristiques du CEL ou LEL Dépôt initial d au moins 300. Durée illimitée mais nécessité de laisser un minimum de 300 sinon clôture du compte. Pour les versements ultérieurs pas de périodicité obligatoire mais le montant minimum de chaque versement doit être de 75. Plafond du compte : Taux de rémunération = taux du livret A Au 01/02/2016 : 0,75 % Les modifications de la rémunération s appliquent aux comptes en cours. Pour obtenir un prêt, le titulaire du CEL doit l avoir ouvert depuis 18 mois (réduction à 12 mois dans certains cas). Durée du prêt : 2 à 15 ans Montant maximal du prêt : Taux d intérêt du prêt : Les modifications du taux du crédit s appliquent aux comptes en cours, contrairement au PEL. Caractéristiques du PEL f f Durée de la phase épargne limitée de 4 à 10 ans. Passé 10 ans, plus possibilité de faire des dépôts mais les sommes placées restent rémunérées 17

16 Chapitre 1 - le financement au taux du contrat pendant 5 ans maximum. Dépôt initial de 225 minimum. Les versements ultérieurs peuvent être mensuels, trimestriels ou semestriels avec un minimum de 540 par an. Montant maximal des dépôts : Taux de rémunération : à compter du 01/02/2016 : 1,5 % hors prime. Le taux reste inchangé pendant toute la durée du plan. Durée du prêt : 2 à 15 ans. Montant maximal du prêt : Taux d intérêt du prêt à compter du 01/02/2016 : 2,70 % Prime d Etat versée à la condition que la PEL donne lieu à un prêt d au moins C- Le prêt «Action Logement» (ex 1 % logement) Le prêt est accordé par un organisme collecteur «Action Logement» aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus ainsi qu aux préretraités. Il est destiné à financer la résidence principale de l emprunteur et est accordé notamment pour la construction (y compris l achat du terrain) et l acquisition d un logement neuf ou ancien sans travaux. Le logement doit respecter des conditions de performance énergétique qui sont celles de la RT 2012 pour le neuf. Dans le cas d une acquisition dans l ancien, le logement doit au moins être classé en D sur l étiquette énergétique reproduite dans le diagnostic de performance énergétique. Le prêt ne peut dépasser 30 % du coût de l opération (pour la définition voir p.). Son montant varie suivant la zone où est située l opération (pour les zones voir page) : à en zone A à en zone B à en zone B à en zone C Ces montants peuvent être majorés à hauteur de à (dans la limite des plafonds ci-dessus) pour les salariés : en mobilité professionnelle, acquéreurs de logements dans le cadre de l accession sociale à la propriété, acquéreurs de logements dans le cadre de la vente HLM, locataires du pars HLM en zones A et B1 accédant à la propriété, jeunes de moins de 30 ans. 18

17 Chapitre 1 - le financement Ces montants peuvent également être majorés de maximum, dans la limite de 50 % du coût des travaux, pour certains travaux d accessibilité et d adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou à mobilité réduite. Le taux d intérêt nominal annuel hors assurance est de 1 % pour l année La durée du prêt est de 20 ans maximum. REMARQUE : Le prêt Action Logement n est pas lié au contrat de travail et n a donc pas à être remboursé par anticipation si l emprunteur quitte son entreprise. D- Les prêts des caisses de retraite ou de mutuelles Les caisses de retraite et mutuelles complémentaires peuvent, éventuellement, consentir des prêts ou d autres avantages en matière d accession comme se porter caution et/ ou permettre de réduire le coût des assurances, en accord avec des établissements bancaires ou spécialisés. Il ne faut donc pas hésiter à les contacter. E- Le prêt complémentaire aux fonctionnaires. Il s adresse aux agents des fonctions publiques de l Etat ainsi qu aux personnels des départements et communes qui achètent ou construisent pour leur résidence principale. Il est accordé par le Crédit Foncier de France en complément d un prêt conventionné ou d un prêt PAS. Bien qu existant toujours, il n est pas compétitif actuellement du fait de son taux élevé (7 % réduit à 4 % pour les fonctionnaires de l Etat.) et de son faible montant. III. L ASSURANCE EMPRUNTEUR L assurance emprunteur est une assurance temporaire, limitée à la durée du crédit, qui peut couvrir les risques de décès, d invalidité, d incapacité de travail et éventuellement de perte d emploi. Son but est de garantir le remboursement total ou partiel d un prêt (ou le paiement de tout ou partie de ses échéances) en cas de survenance de l un de ces événements. L assurance emprunteur est généralement une condition nécessaire à l obtention d un prêt. Bien qu il n y ait pas d obligation légale, les établissements de crédit demandent le plus souvent à leurs clients d être assurés. 19

18 Chapitre 1 - le financement En règle générale, l établissement de crédit propose à l emprunteur d adhérer à un contrat d assurance collectif. Toutefois, l emprunteur a la possibilité de choisir librement son assurance et d opter pour un contrat individuel auprès d un assureur extérieur dès lors qu elle présente des garanties équivalentes à celles proposées par l assurance de la banque. En cas de refus, le prêteur doit motiver sa décision. L information sur cette possibilité de délégation d assurance doit apparaître sur l ore préalable de prêt. Aucun frais supplémentaire, y compris les frais liés aux travaux d analyse de cet autre contrat d assurance ne peut être perçu. Par ailleurs, l emprunteur peut demander, la substitution d un autre contrat d assurance, présentant un niveau de garantie équivalent à celui en cours, jusqu à 12 mois après la signature de l ore de prêt ou au-delà si les contrats le permettent, Pour que la substitution devienne eective, elle doit être acceptée par le prêteur. En contrepartie de son acceptation de substitution d assurance, le prêteur ne peut ni modifier le taux du crédit, qu il soit fixe ou variable, ou les conditions d octroi du crédit prévues dans l ore de prêt, ni exiger des frais de délégation. Lorsque l ore de prêt a été signée, le prêteur ne peut exiger des frais supplémentaires pour l émission de l avenant. Pour permettre à l emprunteur de lui présenter un contrat d assurance comportant un niveau de garantie équivalent à celui du contrat d assurance qu elle propose, le prêteur doit choisir 11 critères de comparaison pour les assurances obligatoires qui correspondent à ses exigences générales liées à sa politique des risques et éventuellement 4 autres critères pour l assurance perte d emploi. Depuis le 1 er octobre 2015, afin de renforcer la protection de l emprunteur, une fiche standardisée d information est remise lors de la première simulation financière à toute personne qui se voit proposer ou qui sollicite une assurance pour garantir un prêt. Cette fiche doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt, notamment : la définition et la description des garanties ; les caractéristiques des garanties minimales exigées par le prêteur pour l octroi du prêt immobilier ; les garanties que l emprunteur envisage de choisir parmi les garanties proposées et la part du capital à couvrir ; une estimation personnalisée du coût de l assurance ; la mention que l emprunteur peut souscrire auprès de l assureur de son choix une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt et les conditions et délais dans lesquels elle peut s exercer. 20

19 Chapitre 1 - le financement Afin d assurer la transparence du coût de l assurance emprunteur, l expression de celui-ci se fait désormais non seulement en euros et par période selon la périodicité du paiement et en montant total en euros dû sur toute la durée du prêt mais également en TAEA (taux annuel eectif de l assurance) pour permettre la comparaison avec le TAEG- TEG. Ce taux se calcule en soustrayant au taux eectif global du crédit incluant toute assurance proposée le taux eectif global du crédit sans aucune assurance. En outre, afin de s assurer de la parfaite information de l accédant, le texte réglementaire précise que le TAEA est accompagné de la mention des garanties dont il intègre le coût (décès, incapacité, invalidité, perte d emploi). De son côté, l emprunteur doit communiquer à l assureur un certain nombre d informations qui lui sont indispensables pour l appréciation du risque qu il prend en charge. Il est ainsi obligé de répondre à un questionnaire sur son état de santé. Il doit veiller à répondre lui-même, complètement et avec la plus grande exactitude, car ses déclarations l engagent. En eet, en cas de fausse déclaration intentionnelle de sa part, l assureur est en droit d invoquer la nullité du contrat (article L du code des assurances). Et, en cas de sinistre, l assureur ne prendra pas en charge les échéances de remboursement du prêt. En l absence de mauvaise foi, la prestation pourra être réduite si la cotisation payée est moins élevée que celle normalement due (article L du Code des assurances). 1/ Les garanties A- La garantie décès L assurance emprunteur comprend toujours cette garantie, qui cesse le plus souvent lorsque l assuré atteint l âge de 75 ou 80 ans selon les contrats d assurance. Au décès de l assuré, l assureur rembourse le capital restant dû. Il le rembourse aussi dans des cas d invalidité extrêmement graves dits perte totale et irréversible d autonomie, si le contrat le prévoit. B- La garantie incapacité de travail - invalidité Il est essentiel de se reporter au contrat d assurance du prêt pour prendre connaissance des définitions précises des garanties accordées, qui peuvent diverger de celles de la Sécurité Sociale. 21

20 Chapitre 1 - le financement L incapacité et l invalidité se rapportent couramment aux notions suivantes : Incapacité : inaptitude temporaire (partielle ou totale) à exercer une activité professionnelle ou non. Invalidité : réduction permanente (partielle ou totale) de certaines aptitudes. Il peut s agir soit d une invalidité fonctionnelle, soit d une inaptitude à exercer une activité professionnelle ou non. En ce qui concerne l inaptitude à exercer une activité professionnelle ou non, il peut s agir : De l inaptitude à l activité exercée au moment du sinistre ; De l inaptitude à exercer une activité socialement équivalente ; De l inaptitude à exercer toute activité. C- La garantie perte d emploi Cette garantie peut être proposée à titre facultatif par l organisme de prêt lors de la souscription de celui-ci. En principe, si l organisme de prêt ne la propose pas, l emprunteur ne pourra pas la souscrire à titre individuel. L assurance perte d emploi couvre le risque de licenciements sur contrats de travail à durée indéterminée (CDI) pour lesquels les Assedic ou l Etat versent des prestations. Sauf dispositions particulières, la garantie perte d emploi ne concerne ni les périodes d essai, ni les prises de préretraite, ni le chômage partiel, ni les démissions volontaires, ni la fin d un contrat à durée déterminée (CDD) sauf, éventuellement, si celui-ci est intervenu pendant une période de chômage indemnisée. Les contrats prévoient des limites d âge au-delà desquelles la garantie n est plus acquise. Les licenciements après un certain âge, souvent 50 ou 55 ans, ne sont pas garantis par l assurance. Les conditions pour bénéficier de la garantie perte d emploi sont propres à chaque contrat (âge au jour de l adhésion, nature du contrat de travail au jour de l adhésion ou au jour de la déclaration de sinistre, durée maximale d indemnisation ). REMARQUE : Certains contrats d assurance emprunteur imposent un délai de carence ou délai d attente. Il s agit d une période pendant laquelle tout ou partie des garanties souscrites ne sont pas couvertes et qui court à compter de la date de prise d eet des garanties (par exemple 6 mois après la souscription du prêt). Par ailleurs, la plupart des sociétés d assurances appliquent un délai de franchise exprimé en jours qui commence à courir à compter de la survenance du risque et pendant lequel la garantie ne joue pas (par exemple, pour une franchise fixée à 90 jours, l assureur indemnise à compter du 91 e jour). 23

21 Chapitre 1 - le financement Attention : En cas de pluralité d emprunteurs, il faut veiller à ce que chacun soit assuré en proportion de sa contribution sachant qu un financement est toujours couvert à 100 % sans excéder 200 %. On peut, par exemple, soit assurer chacun pour la totalité du capital (100 % sur chaque tête) ; dans ce cas, l assureur paie alors la totalité de ce qui reste dû en cas de décès de l un des assurés, soit assurer chacun pour 50 % du capital, l assureur paie alors la moitié de ce qui reste dû. 2/ La convention AERAS Site internet oiciel de la convention AERAS : La convention AERAS (s Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un dispositif particulier destiné à favoriser l accès à l assurance et à l emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé et qui ne peuvent obtenir une couverture d assurance aux conditions standard du contrat (c est-à-dire sans majoration de tarif ou exclusion de garanties). Le prêteur doit communiquer les coordonnées du spécialiste AERAS de la banque. Si l état de santé ne permet pas à l emprunteur d être assuré dans le cadre des contrats d assurance standards, son dossier sera automatiquement examiné, sans démarche particulière de sa part, à un deuxième niveau, par un service médical spécialisé. À l issue de cet examen, si une proposition d assurance ne peut pas être établie, son dossier sera transmis, à un troisième niveau. L assureur l informe, par courrier, de sa décision : acceptation ou refus d assurance, ajournement, limitation ou exclusion de garantie, majoration éventuelle du tarif. Ce courrier mentionne aussi l existence et les coordonnées de la commission de médiation AERAS, ainsi que le niveau d examen auquel le refus est intervenu. En cas de refus d assurance, le prêteur examine avec l emprunteur les possibilités de garanties alternatives à l assurance (par exemple la délégation au profit de la banque d un contrat d assurance-vie, le nantissement d un capital ou de titres, le cautionnement, etc. ). Dans tous les cas, il est conseillé à l emprunteur qui pense être en situation aggravée de santé d anticiper le problème de l assurance et de se renseigner le plus en amont possible pour éviter d être pénalisé par des délais plus longs que prévus. Quoi de neuf? Avenant à la Convention AERAS révisée à la suite de la mise en place d un «droit à l oubli». Un nouvel avenant à la convention AERAS a été signé le 2 septembre Il introduit le «droit à l oubli». Celui-ci regroupe deux dispositifs : 24

22 Chapitre 1 - le financement Absence de déclaration : les anciens malades du cancer ont la possibilité, passé certains délais, de ne pas le déclarer lors de la souscription d un contrat d assurance emprunteur et, en conséquence, de ne se voir appliquer aucune exclusion de garantie ou surprime du fait de ce cancer. L élaboration d une grille de référence listant les pathologies (pathologies cancéreuses et autres pathologies, notamment chroniques) pour lesquelles l assurance sera accordée aux personnes qui en ont souert ou en sourent, sans surprime, ni exclusion de garantie, ou dans des conditions se rapprochant des conditions standards, après certains délais adaptés à chacune de ces pathologies. Cette grille sera établie et actualisée au rythme des progrès thérapeutiques et de la disponibilité des données de santé nécessaires. La loi n du 26 janvier 2016 précise cet avenant en prévoyant que le délai audelà duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses ne peut être recueillie par les organismes assureurs ne peut excéder dix ans après la date de fin du protocole thérapeutique ou, pour les pathologies cancéreuses survenues avant l âge de dix-huit ans, cinq ans à compter de la fin du protocole thérapeutique. D autre part, début février 2016 a été adoptée la grille de référence pour la mise en œuvre du «droit à l oubli». Elle fixe pour 6 types d aection (hépatite virale C, cancer du testicule, cancer de la thyroïde, certains cancers du sein, mélanome de la peau et cancer du col de l utérus), des délais précis d accès à l assurance emprunteur sans surprime ni exclusion à compter de la fin du protocole thérapeutique et en l absence de rechute. Selon les types d aection, ces délais sont compris entre 1 et 10 ans. L AVIS DES TRIBUNAUX La Cour de cassation se prononce une nouvelle fois sur l étendue des obligations du banquier souscripteur d une assurance de groupe envers le client emprunteur qu il a fait adhérer à cette assurance. La juridiction met à la charge de l établissement prêteur l obligation d informer l emprunteur de «l existence, de la durée et du point de départ du délai de prescription applicable». Dans l aaire portée devant la Cour de cassation, l assuré avait manifesté sa volonté lors de la déclaration de sinistre faite à la banque de ne pas utiliser immédiatement son contrat d assurance. Il appartenait à l établissement prêteur d avertir son client de la prescription biennale des contrats d assurance (Code des assurances : L.114-1). Cour de Cassation -1re ch.civ. 17/06/2015 n Les établissements de crédit doivent consentir des crédits adaptés aux capacités financières de l emprunteur. À défaut, en cas de diicultés de remboursement, l établissement risque de se voir 25

23 Chapitre 1 - le financement reprocher un manquement à son devoir de mise en garde. Dans le cadre d un emprunt destiné à financer un investissement locatif, les futurs loyers ainsi que le patrimoine immobilier de l emprunteur peuvent être pris en compte dans l évaluation des capacités financières de l emprunteur. Cour de Cassation ch.com. 06/12/2011 n La production d un certificat médical qui stipule que l état de santé de l assurée nécessite la présence d une tierce personne pour une durée indéterminée ne permet pas la mise en œuvre de la garantie ; le bulletin d adhésion conditionnait la garantie invalidité à l obligation de recourir pendant toute son existence à l assistance permanente d une tierce personne pour accomplir les actes de la vie courante. Cour de Cassation 2 e ch.civ. - 22/11/2012 n ) Par deux arrêts du même jour, la Cour de cassation rappelle que le banquier ne peut se contenter de remettre la notice d assurance lorsqu il propose à l emprunteur d adhérer au contrat d assurance de groupe qu il a souscrit. Si elle est obligatoire, la notice, aussi claire et précise soit-elle, ne suit nullement à éclairer l emprunteur sur les subtilités du contrat d assurance. De sorte que c est au prêteur d attirer l attention de son client sur l adéquation de l assurance à son cas particulier et, éventuellement, sur la possibilité qu il a de souscrire une assurance ou des garanties complémentaires. Cour de Cassation -2 e ch.civ. - 02/10/2008 n et ). IV. L INFORMATION ET LA PROTECTION DE L EMPRUNTEUR La loi du 13 juillet 1979 dite «Loi Srivener II», codifiée aux articles L312-1 et suivants du Code de la Consommation, réglemente le contenu du contrat, informe et protège l emprunteur. 1/ Opérations concernées : REMARQUE : La loi Srivener II ne s applique pas aux ventes par adjudication. Elle s applique aux prêts immobiliers consentis à des personnes physiques et destinés au financement d immeubles à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation. Elle concerne : leur acquisition en propriété ou en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d amélioration ou d entretien de l immeuble ainsi acquis ; l acquisition en jouissance ou la souscription ou l achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent 26

24 Chapitre 1 - le financement également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d amélioration ou d entretien de l immeuble ainsi acquis ; les dépenses relatives à leur construction ; les dépenses relatives à leur réparation, amélioration ou leur entretien lorsque le montant du crédit est > à ; l achat de terrains destinés à leur construction. 2/ Formalisme de l ore de prêt et information de l emprunteur : Le prêteur doit adresser gratuitement une ore écrite par voie postale à l emprunteur et le cas échéant, aux cautions personnes physiques, notifiée de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. L ore doit indiquer : l identité des parties et si nécessaire celle des cautions personnes physiques ; la nature, l objet, les modalités du prêt ; pour les ores de prêts dont le taux d intérêt est variable, une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d intérêt et un document d information contenant une simulation de l impact d une variation de ce taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit. Le caractère indicatif de la simulation et l absence de responsabilité du prêteur quant à l évolution eective du taux et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit sont mentionnés dans ce document. Par suite, une fois par an, le prêteur doit porter à la connaissance de l emprunteur le montant du capital restant à rembourser ; le montant du crédit susceptible d être consenti, son coût total, son taux annuel eectif global ; les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt en donnant une évaluation de leur coût ; la possibilité pour l emprunteur de souscrire auprès de l assureur de son choix une assurance (voir pour plus de précisions rubrique III «L assurance emprunteur» pages) ; que le prêteur a l obligation de maintenir les conditions de l ore pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l emprunteur ; que l ore est soumise à l acceptation de l emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées qu ils ne peuvent l accepter que dix jours après l avoir reçue (c est-à-dire à compter du 11 e jour). L acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi. Le prêteur a l obligation de maintenir les conditions de l ore pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l emprunteur ; L ore est soumise à l acceptation de l emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées qu ils ne peuvent l accepter que dix jours après l avoir reçue (c est-à-dire à compter du 11 e jour). 27

25 Chapitre 1 - le financement Conseil : L emprunteur doit mettre à profit ce délai de réflexion pour prendre pleinement connaissance de l ore et poser toutes questions utiles. Une nouvelle ore préalable doit être remise à l emprunteur en cas de modification des conditions d obtention du prêt, notamment de son montant ou de son taux. Dans l hypothèse où l emprunteur présente un autre contrat d assurance, le prêteur peut émettre une ore modifiée, sans que les délais mentionnés ci-dessus ne soient prorogés ni ne courent à nouveau. Le montant des frais d étude est indiqué dans l ore et les conditions dans lesquelles ils sont perçus en cas d annulation, pour non conclusion du contrat principal (0,75 % maximum du montant du prêt dans la limite de 150 ). IMPORTANT : L acte de vente doit être réalisé dans un délai de quatre mois (sauf délai plus long convenu entre les parties) à compter de l acceptation de l ore, à défaut le contrat de prêt est annulé. Il est donc conseillé de convenir par écrit de l allongement du délai de réalisation de l acte de vente, afin que l ore de prêt ne soit pas remise en cause et que l on ne soit pas contraint de devoir souscrire à une ore plus onéreuse pour réaliser l opération. REMARQUE : Jusqu à l acceptation de l ore, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l opération en cause, être fait par le prêteur à l emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l emprunteur au prêteur. 3/ La protection de l emprunteur La loi protège l emprunteur dans la mesure où lorsque le contrat de vente (ou de construction) ou le contrat préliminaire de vente (en cas de vente en l état futur d achèvement) indique que le prix sera payé directement ou indirectement même en partie à l aide de prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l acte ou, s il s agit d un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l enregistrement, à compter de la date de l enregistrement. En cas de recours à plusieurs prêts pour financer l opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s applique qu aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total. Si l acquéreur n obtient pas le prêt demandé, l acte est censé n avoir jamais existé et les sommes préalablement versées sont restituées immédiatement et intégralement sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit sauf faute de sa part. 28

26 Chapitre 1 - le financement À compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d intérêts au taux légal majoré de moitié. Selon la jurisprudence de la cour de Cassation, le prêt est réputé obtenu dès la présentation par un organisme de crédit d une ore régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l opération stipulées par l emprunteur dans l acte. À défaut, l emprunteur peut se voir opposer la réalisation de la condition (voir ci-après «L avis des tribunaux»). L acquéreur qui ne sollicite pas de prêt doit le préciser dans l acte et écrire de sa main une mention par laquelle il reconnaît être informé que s il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi Scrivener. En l absence de l indication de recours à un prêt ou si la mention de non recours à un prêt précitée manque ou n est pas de la main de l acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de son obtention. L AVIS DES TRIBUNAUX Diligences dues par le bénéficiaire de la promesse à l égard de l obtention d un prêt Dépôt d une demande de prêt dans un délai de dix jours Fréquemment des clauses contractuelles encadrent la condition suspensive en exigeant de l acquéreur un certain nombre de diligences, comme le dépôt d une demande de prêt ou l information de ses démarches auprès du vendeur dans un certain délai. Le défaut de réalisation de ces démarches pouvant priver le candidat acquéreur du bénéfice de la condition suspensive. La Cour de Cassation s est prononcée à plusieurs reprises sur la validité de ces ajouts contractuels. Dans un arrêt en date du 12/02/14 (n ), la Cour de Cassation rappelle le caractère d ordre public des dispositions du code de la consommation et précise que le contrat ne peut comporter de clause qui impose à l acquéreur de déposer une demande de prêt dans les dix jours de la signature de l avant-contrat. En eet, cette obligation contractuelle équivaut au renforcement des exigences légales. Cet arrêt apporte également une autre précision : la demande de prêt adressée à un courtier vaut dépôt d une demande de crédit auprès d un organisme bancaire. Par cette démarche, l accédant satisfait à son obligation de recherche de prêt. Demande d un prêt d un montant supérieur Dans un arrêt du 16/01/13 (n ), la cour a relevé que la condition suspensive d obtention du prêt devait être réputée acquise dès lors que le prêt sollicité était supérieur à celui contractuellement prévu. 29

27 Chapitre 1 - le financement Contrat d architecte et loi Scrivener La Cour de cassation considère qu à partir du moment où les dépenses d architecte sont incluses dans le coût de la construction financé par un prêt, l architecte étant informé du mode de financement, le contrat d architecte est conclu sous la condition suspensive d obtention de prêt (Cour de cassation du 03/01/96). Dans un autre arrêt du 28 mars 2007 (n ), la Cour de Cassation va plus loin puisqu elle s en tient à la seule connaissance du maître d œuvre du recours à un prêt pour financer les travaux par le biais d une mention insérée dans le contrat de maîtrise d œuvre. Ainsi, elle a interprété la mention qui prévoit pour les honoraires un «règlement après déblocage des prêts» comme une condition suspensive relative au financement. En l espèce, les honoraires du maître d œuvre n étaient pas, comme en 1996, inclus dans le financement global. 30

28 CHAPITRE 2 Les financement aspects juridiques de votre projet

29 Chapitre 2 - les aspects juridiques Avant de s engager concrètement dans une opération d accession à la propriété, il convient de réfléchir et d opérer des choix : neuf ou ancien, individuel ou collectif? Les modalités juridiques ne sont pas identiques et, après avoir fait ses comptes et rechercher les meilleurs financements, c est parfois le coût maximum envisageable qui réduit les possibilités de choix. La localisation du bien a son importance, par rapport à la vie quotidienne et professionnelle : temps de transport, obligation de posséder un ou plusieurs véhicules, proximité de tels ou tels équipements, valeur marchande accrue en cas de revente ou mise en location dans les secteurs à forte demande. Divers scénarios sont envisageables pour accéder à la propriété : acheter un logement (maison ou appartement) déjà existant avec ou sans travaux, ou neuf achevé, faire construire une maison sur un terrain dont on est propriétaire ou en cours d acquisition, acheter un logement (maison ou appartement) neuf à construire ou en cours de construction, d un programme réalisé par un promoteur (vente en l Etat Futur d Achèvement). Dans le but d informer et de protéger l acquéreur, la loi a prévu de le faire bénéficier d un délai de rétractation (ou réflexion), de lui fournir des constats ou diagnostics, diérents selon les cas, regroupés dans un dossier de diagnostic technique, ainsi que certains documents s il s agit d un logement en copropriété afin de lui permettre de s engager en connaissance de cause. I. PROTECTION ET INFORMATION DE L ACQUEREUR 1/ DÉLAI DE RÉTRACTATION L acquéreur non professionnel dispose d un délai de rétractation pour tout acte ayant pour objet la construction ou l acquisition d un immeuble à usage d habitation : art. L du Code de la Construction et de l Habitation (CCH). L acte, généralement l avant-contrat (contrat préliminaire de réservation, compromis ou promesse unilatérale), est QUOI DE NEUF? La loi n du 6 août 2015 dite «loi Macron» a allongé le délai de rétractation de 7 jours à 10 jours. Elle a exclu, d autre part, les contrats portant sur les transactions d immeubles du champ de la réglementation des contrats à distance et hors établissement (soumis à délai de rétractation de 14 jours depuis la loi Hamon de 2014). 32

30 Chapitre 2 - les aspects juridiques notifié à l acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre. Lorsque l acte est conclu par un professionnel ayant reçu mandat pour prêter concours à la vente (notaire, agent immobilier), il peut être remis en mains propres au bénéficiaire qui en atteste par une clause manuscrite. Le délai court à compter du lendemain de cette remise. Aucun versement sous quelque forme que ce soit ne peut avoir lieu avant l expiration du délai de rétractation, sauf cas particuliers : contrat de construction (voir p. ), VEFA (voir p. ) ou si l acte est conclu par l intermédiaire d un professionnel disposant d une garantie financière aectée au remboursement des fonds. Dans ces cas, dans l hypothèse d une rétractation, les sommes versées doivent être restituées à l acheteur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. Si les parties conviennent du versement d une somme à une date postérieure à l expiration du délai de rétractation, l acte est conclu sous la condition suspensive dudit versement. Le non-respect de ces dispositions sur les versements est passible d une amende de Dans de très rares cas où le contrat est dressé directement chez le notaire en la forme authentique sans avoir fait l objet d un avant-contrat, l acheteur dispose d un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou remise du projet d acte, lequel ne peut être signé avant ce délai. L AVIS DES TRIBUNAUX Pour la cour de cassation, en matière de contrat de construction de maison individuelle (voir p. ), le délai de rétractation ne peut courir que si la notice d information, annexée obligatoirement au contrat, a bien été également notifiée. C. de Cass. 3 e ch. Civ. n /10/2014 Voir dans le même sens l obligation en matière de remise de documents pour les logements en copropriété (voir p. ). 33

31 Chapitre 2 - les aspects juridiques Sauf convention contraire, les contrats pour l acquisition d un bien à usage mixte, d un terrain hors lotissement, les contrats d entreprise (voir p. ), ne donnent pas lieu à délai de rétractation. 2/ LE DOSSIER DE «DIAGNOSTIC TECHNIQUE» En cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique du bien doit être annexé à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l acte authentique (article L du CCH). Il comprend divers constats ou diagnostics et, selon les cas : Constat de Risque d Exposition au Plomb (CREP), pour les logements situés dans un immeuble construit avant le 01/01/1949 (repérage des revêtements contenant du plomb), datant de moins d un an. Si le CREP est négatif ou si la teneur en plomb ne dépasse pas certains seuils, il n y a pas lieu d établir un nouveau constat à chaque mutation ; État mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante, pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 (rapport de repérage pour les parties privatives et dossier technique amiante en copropriété) ; État relatif à la présence de termites, datant de moins de six mois, dans les constructions situées dans une zone «à risque» ayant fait l objet d un arrêté préfectoral. En Haute-Savoie, aucun arrêté ne prévoit cette obligation ; État des installations intérieures de gaz et/ou d électricité, si réalisées depuis plus de quinze ans dans les parties privatives du logement. Sa durée de validité est de trois ans ; État des risques naturels (avalanches, inondations ), miniers, technologiques (risques industriels) ou sismiques, si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret. Il se présente sous forme d un formulaire à remplir à partir des informations fournies par la préfecture et sa durée de validité est de six mois. Le vendeur doit également informer sur les sinistres dont il a eu connaissance et qui ont donné lieu à indemnisation au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique quelle que soit la zone. En l absence d état annexé à l acte de vente, l acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ; Diagnostic de performance énergétique (DPE) : il renseigne sur la quantité d énergie consommée par un bâtiment, évalue sa performance énergétique et l impact sur les émissions de gaz à eet de serre. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. Deux étiquettes classent le logement. Il est valable dix ans et n a qu une valeur informative. 34

32 Chapitre 2 - les aspects juridiques En cas de vente d un logement neuf (VEFA voir p. ), la production du DPE n est pas requise à la signature de l acte authentique ; le promoteur peut le remettre à l acquéreur au plus tard à la livraison du bien. En cas de construction, c est au particulier de le faire établir au moment de la réception. La performance énergétique des biens mis en vente doit figurer dans toutes les annonces (vitrines des agences immobilières, internet, journaux ) ; Document relatif à l état de l installation d assainissement non collectif lorsque l immeuble n est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (le «tout à l égout»). Ce document, daté de moins de trois ans, est établi par la commune. Il précise si l installation est conforme et dans le cas contraire, les travaux nécessaires à entreprendre. En cas de non-conformité, l acheteur devra procéder aux travaux nécessaires dans le délai d un an. Le ministère a mis en place des mesures d information et de sensibilisation des acheteurs. Signalement de la présence d un risque de mérule dans une zone répertoriée par arrêté préfectoral. Le département de la Haute-Savoie n est pas concerné. L absence au contrat des constats concernant le CREP, l amiante, les termites, les installations de gaz et/ou d électricité et le contrôle des installations d assainissement non collectif empêche le vendeur de s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. D autre part, les documents concernant le DPE, le CREP, l amiante, les termites et les installations intérieures de gaz et/ou d électricité doivent être établis par des professionnels certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d Accréditation) et assurés pour leurs interventions. 3/ DISPOSITIONS PARTICULIÈRES CONCERNANT LES LOGEMENTS EN COPROPRIÉTÉ (SAUF VEFA VOIR P. ) : La loi «Accès à un Logement et un Urbanisme Rénové» de 2014 a renforcé l information de l acquéreur d un lot de copropriété (articles L721-1 et L721-2 du CCH). Les annonces relatives à la vente d un lot doivent mentionner que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part charges ainsi que l existence de procédures en cours. En outre, ce texte avait prévu l obligation d annexer aux actes un grand nombre d informations ou de documents sur la situation financière et juridique de la copropriété afin que l acheteur s engage en connaissance de cause et puisse assumer ses obligations de copropriétaire. QUOI DE NEUF? Compte tenu de la lourdeur du dispositif entraînant notamment un allongement des durées de vente, une ordonnance n du 27 août 2015 est venue simplifier les modalités d information notamment sur la forme de la remise des documents. 35

33 Chapitre 2 - les aspects juridiques Désormais, doivent être remis à l acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse : article L du CCH. A- les documents relatifs à l organisation de l immeuble : le règlement de copropriété et l état descriptif de division ainsi que les modificatifs publiés, la fiche synthétique sur la copropriété (non encore applicable). B- les informations financières suivantes (arrêté à paraître) : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente les sommes susceptibles d être dues par l acquéreur au syndicat l état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Ces deux dernières informations ne sont pas applicables aux syndicats de moins de 10 lots et dont le budget prévisionnel est inférieur à sur une période de trois exercices consécutifs. le montant de la part de fonds de travaux (s il existe) rattaché au lot principal vendu et la dernière cotisation versée à ce fonds par le vendeur. C- le carnet d entretien de l immeuble D- une notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires (arrêté à paraître) E- les conclusions du diagnostic global (applicable au 01/01/2017). La remise de ces documents peut s eectuer par tous moyens y compris dématérialisés (sous réserve dans ce cas de l accord exprès de l acquéreur). Cette remise doit être attestée par acte signé et daté. Si l acquéreur est déjà propriétaire d un lot dans cette copropriété, seule les informations financières doivent lui être remises. La liste est allégée également lorsqu il s agit de l achat d un lot annexe (cave, garage ). Lorsque ces documents ou informations n ont pas été remis au plus tard à la date de signature de la promesse, le délai de rétractation (voir p. ) ne court qu à compter du lendemain de la notification de ces documents à l acquéreur. 36

34 II. L ACHAT D UN LOGEMENT EXISTANT Chapitre 2 - les aspects juridiques à noter la superficie «Loi Carrez» doit être mentionnée : en son absence, l acheteur peut demander la nullité du contrat au plus tard un mois suivant l acte authentique. En cas de superficie réelle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l acte notarié une action en diminution du prix proportionnelle peut être intentée dans le délai maximum d un an suivant l acte authentique. Il s agit soit d un logement neuf achevé (queue de programme), soit plus ou moins récent, très ancien, avec ou sans travaux Avant un quelconque engagement écrit, il est conseillé de se renseigner très précisément sur tous les aspects du logement et donc de : visiter à plusieurs reprises le bien à des jours et heures diérents (la vue, l ensoleillement, le bruit peuvent varier), interroger le voisinage, envisager l évolution du quartier, vérifier si des contraintes spécifiques ou des servitudes gênent le bien (droit de passage des voisins sur le terrain de la maison ), consulter les documents d urbanisme (PLU, POS s il est toujours en vigueur ), chirer précisément les travaux nécessaires ou envisagés, se faire communiquer le montant des impôts locaux (taxes d habitation, foncière ), si le bien est en copropriété, décrypter attentivement les documents communiqués (voir p. ) notamment sur les charges dues et les travaux prévus dans l avenir, si le bien est situé dans un lotissement : consulter le règlement de lotissement, le cahier des charges et les statuts de l association syndicale, examiner le dossier de diagnostic technique et notamment le Diagnostic de Performance Energétique pour envisager les travaux d économie d énergie devant être réalisés dans le futur. Après ces précautions, l acheteur qui souhaite s engager va généralement signer un avant-contrat. Cet acte fixe très précisément tous les détails de la vente et les modalités seront généralement, sauf accord des parties entre les deux actes, reprises dans l acte de vente. Par conséquent, il faut être extrêmement vigilant sur les diérentes clauses. Il n est pas possible de se dégager sans indemnisation envers l autre partie une fois expiré le délai de rétractation ou si les conditions suspensives (par exemple : obtention 37

35 Chapitre 2 - les aspects juridiques des prêts par la banque) se réalisent. L acte est généralement établi sous seing privé, soit directement avec l agent immobilier chargé de la vente, soit avec l assistance de son notaire. Il est fortement déconseillé de le signer directement entre deux particuliers. La loi ne régit pas spécifiquement l avant-contrat, qui peut prendre trois formes au choix : 1/ LE COMPROMIS OU PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE Les deux parties s engagent réciproquement à vendre et acheter moyennent un prix déterminé. Il s agit d un engagement qui vaut vente (article 1589 du Code civil) excepté la rétraction de l acheteur ou la non-réalisation d une clause suspensive. Généralement, une somme de 5 à 10 % du prix de vente est demandée à l acheteur, qui s imputera sur le montant lors de la signature de l acte définitif. 2/ LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE Le vendeur promettant s engage auprès de l acquéreur à lui vendre son bien à un prix déterminé pendant une période donnée. Pendant ce délai, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acheteur. En contrepartie, l acquéreur verse une indemnité d immobilisation de l ordre de 5 à 10 %. Pour être valable, la promesse sous seing privé doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours suivant son acceptation. Si l acheteur lève l option dans le délai prévu, les parties sont liées par l échange des volontés. Toute promesse unilatérale de vente consentie par une personne physique, d une durée supérieure à dix-huit mois ou dont la prorogation porte sa durée totale à plus de dix-huit mois doit faire l objet d un acte notarié et doit prévoir, à peine de nullité, une indemnité d immobilisation d un montant minimum de 5 % du prix de vente sous forme de caution ou dépôt entre les mains du notaire. 38

36 Chapitre 2 - les aspects juridiques 3/ LA PROMESSE UNILATÉRALE D ACHAT L acquéreur s engage irrévocablement à acquérir le logement à tel prix et à telles conditions, le vendeur accepte la promesse mais sans prendre l engagement de vendre ; seul l acheteur est engagé. Si le propriétaire ne donne pas suite à cette promesse dans le délai contractuellement prévu, il n est alors tenu à aucun dédommagement. S il l accepte, il est alors engagé. Aucune somme ne peut être demandée à l acheteur (article du Code Civil), sous peine de nullité de l ore. Cette promesse, rare en pratique, est à distinguer de «l ore d achat» parfois signée par un candidat acquéreur intéressé par un bien et qui fait une proposition de prix. Ces ores d achat, signées parfois un peu rapidement sont déconseillées ; en tout état de cause, leurs durées doivent être limitées à quelques jours maximum. A- Le contenu de l avant-contrat La rédaction de ces avant-contrats n est pas réglementée, il est cependant nécessaire de mentionner les éléments suivants : L identité des parties et l origine de propriété, afin de s assurer de la qualité de propriétaire du vendeur, La description détaillée du logement, de ses équipements (cheminées, cuisine équipée ) et annexes (cave, garage ), La situation hypothécaire du logement : le bien ne doit pas être grevé d une hypothèque, Les informations relatives aux servitudes privées ou publiques (servitude de passage, existence de canalisations par exemple ), L occupation ou non du logement : s il s agit d un locataire en résidence principale notamment, il est absolument nécessaire d avoir pris connaissance préalablement du bail et des conséquences juridiques de la vente sur ce contrat. L acheteur est généralement tenu de continuer le bail en cours et a intérêt à se renseigner sur les droits et obligations qui lui incombent précisément, La présence ou non de l assurance dommages-ouvrage si le bien à moins de dix ans ou s il a fait l objet depuis moins de dix ans de gros travaux, et qui se transmet aux propriétaires successifs (voir p. ). Un arrêté du 05/01/2016 fixe les modalités de l attestation d assurance qui doit être jointe. La superficie du bien : surface «loi Carrez» en copropriété (voir p. ), sinon «surface habitable» en individuel, 39

37 Chapitre 2 - les aspects juridiques Le prix exact et les modalités de paiement du bien La condition suspensive d obtention des prêts (seule condition suspensive légalement prévue) voir p. indiquer les montants, taux et durées maxima des prêts, Les conditions suspensives convenues contractuellement entre les parties (ex : sous réserve de la vente de son précédent logement, sous réserve de l obtention du permis de construire ou autres autorisations administratives, sous réserve de l accord de l assemblée générale pour la réalisation de travaux souhaités ), Le montant des honoraires du professionnel mandaté pour la transaction et à qui en incombe le paiement. Les accords intervenus entre les parties, notamment en copropriété pour la répartition des charges (prorata temporis) ou de la taxe foncière pour l année en cours ou encore pour les travaux en parties communes ayant fait l objet d un vote (qui du vendeur ou de l acheteur en assumera la charge). Ils n ont d eet qu entre les parties et sont inopposables au syndicat de copropriété, La date limite de signature de l acte authentique ainsi que les coordonnées du notaire rédacteur de l acte, et la date de prise de possession du logement, Les pénalités en cas de refus par l une des parties de régulariser l acte de vente. à noter à l occasion de la vente d un lot, la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 modifiée répartit les dépenses entre vendeur et acquéreur de la manière suivante : Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ; Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l exigibilité (dates des appels de fonds des provisions) ; Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l approbation des comptes. B- Le contrat de vente définitif Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l acte authentique peut être signé chez le notaire. Une visite du logement peut être utile préalablement afin de s assurer qu il n y a pas eu de modifications ou d enlèvement de certains équipements, de relever les compteurs d eau, d énergie Il est nécessaire de vérifier la présence de toutes les clauses de l avant-contrat et des annexes qui doivent figurer. 40

38 Chapitre 2 - les aspects juridiques Le solde du prix est versé et les clés sont remises (une remise anticipée des clefs est souvent réclamée par l acheteur afin de commencer par exemple à réaliser des travaux. Cette pratique est déconseillée, les conséquences juridiques sont incertaines en cas de sinistres). La copie de l acte doit être conservée, elle constitue le titre de propriété. L AVIS DES TRIBUNAUX L acheteur victime d un vice caché a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire) ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire). Dans une espèce où le juge du fond avait chiré le montant de la restitution d une partie du prix sur des justificatifs produits par les parties, la cour de cassation casse, confirmant une jurisprudence constante selon laquelle la réduction du prix doit être arbitrée par experts. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 11/06/2013. Lorsque le bien est situé dans un lotissement, l acte de vente doit mentionner l existence du cahier des charges. Une SCI avait acheté un terrain dans un lotissement et édifié un immeuble en copropriété en violation du cahier des charges, la SCI avait été condamnée à démolir l immeuble et indemniser les colotis. Entre-temps, 2 lots de copropriété avaient été vendus par la SCI à un particulier. Il a engagé une action en indemnisation contre la SCI et le notaire du fait de la démolition à venir de l immeuble. La cour de cassation lui donne raison, la SCI avait manqué à son obligation de renseignement en ne l informant pas de l assignation en démolition et retenu la faute du notaire qui n avait pas rappelé, dans l acte de vente l existence du cahier des charges du lotissement dont relevait la parcelle sur laquelle était construit l immeuble. C. de Cass. 3 e ch. civ. n et du 07/04/2015. Un délai doit être prévu pour la réalisation des conditions suspensives. Un terrain avait été vendu sous la condition d un certificat d urbanisme par le vendeur. Au bout de six, l acheteur réclame la réitération de la vente auprès des héritiers du vendeur décédé. L acte ne prévoyant ni indexation du prix, ni revalorisation, les juges ont considéré que l engagement ne pouvait être perpétuel et que les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition lequel ne pouvait être équivalent à six ans. D où l intérêt de prévoir un délai C. de Cass. 3 e ch. civ. du 20/05/

39 Chapitre 2 - les aspects juridiques III. LA CONSTRUCTION D UNE MAISON 1/ LE CHOIX DU TERRAIN Préalablement à la construction, le choix du terrain est particulièrement important et plusieurs précautions s imposent : A- La localisation Comme pour tout achat immobilier, les incidences de la localisation doivent être appréhendées (voir conseils p. ). La vue, l ensoleillement (entre autres pour une meilleure performance énergétique) sont des critères à prendre en compte. Certains noms de sites ne sont pas donnés au hasard : des appellations telles que «rue du torrent», lieudit «les mouilles» doivent attirer l attention. Il est vivement conseillé de se rapprocher de la mairie pour consulter le Plan Local d Urbanisme (PLU) ou le POS s il est toujours en vigueur, à défaut la carte communale, qui fixent les règles d urbanisme applicables (densité, implantation, formes et hauteurs des constructions, matériaux possibles ). Les services techniques pourront également renseigner sur l évolution future du quartier (tracés de voies routières, TGV ). B- La nature du sol Elle est déterminante, bien des surcoûts financiers non prévus sont générés par une méconnaissance de la qualité du sol (fondations spéciales en raison de terrains argileux, humides ). Attention à la présence de carrières enterrées, d anciennes canalisations Un terrain peut être sensible au gel, plus ou moins souple, pollué Études géologiques, sondages en amont, questionnement des voisins, permettront d anticiper et d éviter les mauvaises surprises. La physionomie du terrain, plat ou en pente, est à considérer également. C- La superficie et les limites du terrain L avant-contrat et l acte de vente précisent si la superficie résulte ou non d un bornage. Le bornage n est pas obligatoire hors lotissement. Il vaut mieux le faire établir, ainsi qu un arpentage, par un géomètre expert, pour Connaître avec précision les limites de propriété. Son coût peut se partager avec les voisins s ils sont intéressés. D- La viabilité Contrairement aux terrains situés dans un lotissement, un terrain isolé est rarement 42

40 Chapitre 2 - les aspects juridiques viabilisé, c est-à-dire raccordé aux réseaux d eau potable, d assainissement, de gaz, d électricité, de téléphone. Les travaux de raccordement doivent faire l objet d une évaluation auprès des services concernés (EDF, GDF, France Telecom, service des eaux). Dans tous les cas, l accédant à la propriété doit eectuer les branchements entre la maison et les canalisations qui passent en limite de parcelle. E- l achat d un terrain en lotissement il s agit forcément d un terrain constructible spécialement aménagé pour construire, avec réseaux en limite de parcelle. le bornage est obligatoirement réalisé par le lotisseur, tant que l autorisation de vendre par anticipation n a pas été délivrée (possible si garantie d achèvement ou autorisation de diérer les travaux de finition), seule une promesse de vente sous condition suspensive peut être signée, le code de l urbanisme prévoit un délai de rétractation pour l acquéreur qui signe une promesse unilatérale de vente consentie par le lotisseur à compter de la délivrance du permis d aménager (voir art. L442-8 du Code de l urbanisme), il est recommandé de consulter attentivement le règlement de lotissement et le cahier des charges qui imposent des règles de construction. 2/ LES AUTORISATIONS D URBANISME Quiconque désirant entreprendre une construction à usage d habitation ou non doit au préalable obtenir une autorisation d urbanisme. La commune concernée vérifie que le projet respecte les règles en vigueur contenues dans les PLU (ou POS encore en vigueur) ou à défaut dans le Règlement National d Urbanisme. A- Le certificat d urbanisme Avant d engager toute construction sur un terrain donné, même si ce document n est pas obligatoire, il est vivement recommandé d en faire la demande à la mairie. f f le CU simplement informatif : Il indique les dispositions d urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d urbanisme applicables, 43

41 Chapitre 2 - les aspects juridiques le CU opérationnel : Lorsque la demande a précisé la nature de l opération envisagée, la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, le CU indique si le terrain peut être utilisé pour cette opération ainsi que l état des équipements publics existants ou prévus. Le CU mentionne expressément si le projet est soumis à avis ou accord d un service de l Etat. Le maire dispose d un délai d un mois pour le CU de simple information et de deux mois pour le CU opérationnel. En l absence de réponse au terme de ces délais, le demandeur bénéficie d un CU tacite, les eets sont cependant limités dans ce cas aux seuls éléments du CU informatif. Le maire reste tenu toutefois de délivrer une réponse écrite même tardive correspondant au type de CU demandé. La durée de validité est de 18 mois, prorogeable sous certaines conditions. B- Le permis de construire Toute construction nouvelle même ne comportant pas de fondations doit être précédée de la délivrance d un permis de construire. Le permis de construire ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l utilisation des sols, à l implantation, la destination, la nature, l architecture, les dimensions, l assainissement des constructions et à l aménagement de leurs abords et s ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d utilité publique. La demande est adressée par pli recommandé avec accusé de réception ou déposée à la mairie soit par le ou les propriétaires du terrain, leurs mandataires ou les personnes attestant être autorisées à exécuter les travaux, par un ou plusieurs co indivisaires ou leurs mandataires. La demande est eectuée au moyen d un formulaire CERFA en quatre exemplaires (des exemplaires supplémentaires sont requis dans certains cas particuliers). La mairie délivre un récépissé qui précise le numéro d enregistrement, le délai à partir duquel l autorité compétente peut notifier dans le délai d un mois que le dossier est incomplet ; à défaut de demande dans ce délai, il est réputé complet (dans le cas contraire, le demandeur disposera de trois mois pour fournir les pièces manquantes). 44

42 Chapitre 2 - les aspects juridiques Le maire procède dans les quinze jours à l aichage d un avis du dépôt de la demande. À compter de la réception du dossier complet, le délai d instruction est de deux mois pour une maison individuelle. Ce délai de droit commun peut être rallongé dans divers cas prévus par le code de l urbanisme. La décision qui accorde ou refuse le permis est adressée au demandeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier électronique (si le demandeur a accepté que les notifications lui soient adressées ainsi). Il en va de même de l arrêté fixant les participations exigibles du bénéficiaire d un permis tacite. En cas de permis tacite, l autorité compétente en délivre certificat sur simple demande. Si la décision comporte rejet de la demande, est assortie de prescriptions ou s il s agit d un sursis à statuer, elle doit être motivée. Le permis est instruit au nom de la commune lorsqu elle est dotée d un PLU ou d une carte communale, dès lors que le conseil municipal l a décidé, ou le cas échéant, de l EPCI. La décision est prise par le maire de la commune au nom de la commune ou par le président de l EPCI au nom de cet établissement. Dans les communes dépourvues de PLU approuvé, l instruction est assurée par la DDT et la décision prise au nom de l Etat en principe par le maire. Durant toute la durée du chantier, le permis (exprès ou tacite) doit être aiché sur le terrain de manière visible de l extérieur. Un extrait est publié dans les 8 jours de la délivrance par voie d aichage à la mairie pendant deux mois. Cet aichage mentionne l obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, à peine d irrecevabilité. Le contenu et les formes de l aichage sont définis par arrêté. Lors de l ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis adresse au maire de la commune une déclaration d ouverture de chantier en trois exemplaires. QUOI DE NEUF? Allongement du délai de validité du permis : À compter du 07/01/2016, la durée de validité du permis de construire est de trois ans (au lieu de 2 auparavant). De plus, ce délai peut être prorogé pour une durée d un an non plus une seule fois mais deux. 45

43 Chapitre 2 - les aspects juridiques À la fin des travaux, le bénéficiaire du permis, ou l architecte ou agréé en architecture dans le cas où ils ont dirigé les travaux, signe la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux, qui est adressée par recommandée avec accusé de réception au maire, par échange électronique, ou déposée contre décharge à la mairie. À compter de la date de réception en mairie, l autorité compétente dispose de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis. Elle peut mettre en demeure le maître d ouvrage de déposer un dossier modificatif ou mettre les travaux en conformité avec l autorisation accordée. Lorsqu aucune décision n est intervenue dans ce délai, une attestation certifiant que la conformité des travaux n a pas été contestée peut être délivrée, sous quinzaine, sur simple requête du bénéficiaire. Passé le délai d un an à compter de l achèvement des travaux, l autorisation ne peut plus être attaquée. L édification d une construction sans permis ou en violation du permis peut faire l objet de sanctions pénales (l action publique est prescrite au bout de trois ans). QUOI DE NEUF? Le projet architectural doit être en principe établi par un architecte. Les personnes physiques qui construisent pour elles-mêmes une construction, dont à la fois la surface plancher et l emprise au sol (projection verticale du volume de la construction débords et supports inclus) n excèdent pas 170 m² ne sont pas tenues d y recourir. Attention, un permis est toujours accordé sous réserve du droit des tiers (actions civiles possibles), par exemple en cas de non-respect de servitudes privées, de gênes occasionnées L AVIS DES TRIBUNAUX Les autorisations d urbanisme ont pour objet de s assurer de la conformité des travaux qu elles autorisent avec les réglementations d urbanisme. Elles sont accordées sous réserve du droit des tiers. Il n appartient pas à l autorité compétente de vérifier dans le cadre de l instruction d une demande de permis, la validité de l attestation établie par le demandeur pour justifier de son titre et les tiers ne peuvent faire grief à l administration de ne pas en avoir vérifié l exactitude. C.E. 23/03/

44 Chapitre 2 - les aspects juridiques C- La fiscalité liée au permis de construire La délivrance d un permis entraîne pour le bénéficiaire le paiement de certaines impositions. La Taxe d Aménagement (TA) Depuis le 1 er mars 2012 cette taxe a remplacé la Taxe Locale d Equipement (TLE), la Taxe Départementale pour le financement des CAUE (voir p. ) et la Taxe Départementale Espaces Naturels Sensibles (TDENS). Elle finance pour partie les équipements publics. La TA s applique automatiquement dans les communes dotées d un PLU ou d un POS et dans les communautés urbaines, et facultativement sur délibération du conseil municipal dans les autres communes. Elle est composée d une part communale et d une part départementale (régionale en Ile de France). Le montant de la TA : Il se calcule de la façon suivante : Assiette de la taxe (surface taxable) X valeur forfaitaire X taux fixés par les collectivités locales. La surface taxable Elle correspond à la somme des surfaces de planchers closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80, calculées à partir du nu intérieur des façades (l épaisseur des murs qui donnent sur l extérieur et les trémies des escaliers ou ascenseurs doivent être déduits). À ne pas confondre avec la surface habitable, la surface de plancher ou l emprise au sol La valeur forfaitaire Actualisée chaque année en fonction de la variation de l indice INSEE du coût de la construction elle est de 701 /m² en 2016 (hors Ile-de-France). Les 100 premiers m² de locaux à usage d habitation bénéficient d un abattement de 50 % de cette valeur. Sur délibération, les communes peuvent par ailleurs procéder à une exonération pouvant atteindre jusqu à 50 % des surfaces excédant les 100 premiers m² des constructions financées au moyen d un PTZ (voir p. ). f fle taux - part communale : entre 1 et 5 % (20 % dans les secteurs nécessitant des travaux substantiels de voiries ou réseaux), - part départementale : 2,5 % maximum 47

45 Chapitre 2 - les aspects juridiques Lors du dépôt du permis, le demandeur remplit une déclaration des éléments nécessaires au calcul de l imposition (notice d information existante dans le dossier de permis avec fiche d aide au calcul). La Direction Départementale des Territoires établit le montant de l impôt et en informe le bénéficiaire du permis. La taxe se règle en deux versements : 12 et 24 mois suivant la délivrance de l autorisation, sauf si elle est inférieure à 1 500, dans ce cas elle est payée en une fois. Un versement pour sous densité peut exister, dès lors que les projets de construction n atteignent pas un minimum de densité prescrit dans certains secteurs de POS ou PLU, pour lutter contre l étalement urbain. Il est institué par les collectivités compétentes. 3/ LES DIFFÉRENTS CONTRATS Pour construire une maison, trois possibilités s orent à l acheteur s il est déjà propriétaire du terrain ou en voie d acquisition d un terrain : le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, le contrat d architecte ou de maîtrise d œuvre, avec des contrats d entreprises. Dans ces cas, le particulier qui fait construire (pour le compte duquel les travaux sont réalisés) est le maître d ouvrage. Si le terrain est vendu directement par le constructeur, le contrat à conclure est celui d une vente en l état futur d achèvement (voir p. ). A- Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan Un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit être signé lorsqu un entrepreneur se charge de construire même partiellement une maison à usage d habitation ou mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d ouvrage. Le maître d ouvrage n a qu un seul interlocuteur : le constructeur. Lors de la signature du contrat, le maître d ouvrage doit être propriétaire du terrain sur lequel le logement sera construit ou titulaire d une promesse de vente sur le terrain (il peut s agir d un compromis de vente ou d une promesse unilatérale de vente). En aucun cas, le constructeur ne peut fournir directement le terrain au maître d ouvrage. 48

46 Chapitre 2 - les aspects juridiques Le contrat de construction de maison individuelle sur plan est strictement réglementé par le Code de la Construction et de l Habitation. Toutes les dispositions légales relatives à ce contrat sont d ordre public (art. L231-1 à L et R231-2 à R du CCH). Il comporte obligatoirement les mentions suivantes : la désignation du terrain : situation, adresse, surface, désignation cadastrale, nature du titre de propriété (promesse ou compromis) ; date et indication des nom et adresse du rédacteur de l acte, l airmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites par le CCH et le code de l urbanisme, La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire avec en annexes : le plan de la construction à édifier qui doit préciser un certain nombre de mentions (article R du CCH), une notice descriptive conforme à un modèle type agréé (arrêté du 27 novembre 1991). Elle précise les travaux d adaptation au sol, les travaux de raccordement aux divers réseaux publics (eau, gaz, électricité ) et tous les éléments d équipement intérieur ou extérieur indispensables à l implantation et à l utilisation de la maison. En outre, elle indique d une part les travaux compris dans le prix convenu et d autre part ceux qui restent à la charge du maître d ouvrage. Ces derniers doivent être chirés par le constructeur afin de permettre à l acquéreur de connaître le plus exactement possible dès la signature du contrat le montant total du projet. Lorsque le maître d ouvrage se réserve des travaux, il doit porter, de sa main, une mention signée par laquelle il précise et accepte le coût et la charge de ces travaux. f f le prix global de la construction : Le contrat doit indiquer le coût du bâtiment. Il est égal à la somme : du prix convenu, forfaitaire et définitif, révisé s il y a lieu. Ce prix comporte notamment : - Le coût de la garantie de livraison, et de remboursement le cas échéant, - le coût du plan et s il y a lieu les frais d études du terrain pour l implantation du bâtiment, - le montant des taxes dues par le constructeur. du coût des travaux dont le maître d ouvrage se réserve éventuellement l exécution : décrits et chirés par le constructeur avec mention manuscrite et spécifique paraphée par le maître d ouvrage par lequel il en accepte le coût et la charge. Si dans les quatre mois de la signature du contrat, le maître d ouvrage demande par lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur la réalisation de ces 49

47 Chapitre 2 - les aspects juridiques travaux, celui-ci est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter au prix et conditions mentionnés. Il est donc conseillé au maître d ouvrage pour ces travaux de se renseigner le plus rapidement possible auprès des autres intervenants potentiels pour comparer. La révision du prix : Ce prix forfaitaire peut cependant être révisé, si une clause expresse le prévoit. Cette révision peut s eectuer d après la variation de l indice BT01 selon deux modalités au choix des parties : soit une révision du prix en une seule fois d après la variation de l indice BT01 entre la date de la signature du contrat et l expiration du délai d un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes : l obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (ex : permis de construire), l obtention du ou des prêts. soit une révision sur chaque paiement (formule rarement retenue en pratique). La révision s exerce selon deux limites : l indice BT01 est pris en compte pour 70 % de sa valeur, la période de révision ne s étend au maximum que de la date de signature du contrat jusqu à dix mois après la date la plus tardive de réalisation des conditions suspensives d obtention des prêts ou de l autorisation de construire. les modalités de règlement du prix : Avant l ouverture du chantier : soit le constructeur bénéficie d une garantie de remboursement (voir ci-dessous). Il peut alors demander : 5 % maximum du prix convenu à la signature du contrat 5 % maximum à la délivrance du permis de construire soit le constructeur n a pas de garantie de remboursement. Il ne peut alors exiger qu un dépôt de garantie de 3 % maximum du prix de la construction, déposé sur un compte spécial ouvert au nom du maître d ouvrage auprès d un établissement habilité. Ces fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu à la réalisation de toutes les conditions suspensives. Les règlements s opèrent ensuite en fonction de l avancement des travaux en respectant l échelonnement suivant : 15 % à l ouverture du chantier y compris les sommes versées avant cette ouverture (cf. ci-dessus) ; 25 % à l achèvement des fondations ; 40 % à l achèvement des murs ; 50

48 Chapitre 2 - les aspects juridiques 60 % à la mise hors d eau ; 75 % à l achèvement des cloisons et à la mise hors d air ; 95 % à l achèvement des travaux d équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauage ; le solde, soit 5 %, est payable : à la réception sans réserve si le maître d ouvrage se fait assister par un professionnel, dans les 8 jours de la réception sans réserve, si le maître de l ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel, à la levée des réserves si le maître d ouvrage a inscrit des réserves sur le procès-verbal de réception (les 5 % sont consignés jusqu à cette date entre les mains d un consignataire accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal de grande instance). l indication de la possibilité de se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux (choix qui peut intervenir au dernier moment). l indication de l obtention du permis l indication des modalités de financement (nature, montant des prêts ) la date d ouverture du chantier, le délai d exécution des travaux, les pénalités prévues en cas de retard de livraison Ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3 000 e du prix par jour de retard (hors intempéries, cas fortuits ou force majeure). Il peut également être prévu une pénalité de retard de paiement par le maître d ouvrage : elle ne peut dépasser 1 % par mois sur les sommes non réglées dès lors que la pénalité pour retard de travaux est limitée à 1/3 000 e du prix par jour de retard la référence de l assurance dommages-ouvrage (voir p. ). les attestations de garanties de remboursement et de livraison : La garantie de remboursement Constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d assurance agréée, elle n est pas obligatoire mais exigée lorsque le constructeur perçoit des paiements avant l ouverture du chantier (à l exclusion des 3 % du dépôt de garantie) (voir ci-dessus). Elle garantit le maître d ouvrage que les sommes versées lui seront restituées si le chantier n est pas ouvert dans le délai prévu, ou en cas de rétractation dans les dix jours (voir p. ) ou en cas de non-réalisation des conditions suspensives (voir ci-dessous). Elle prend fin à l ouverture du chantier. - - La garantie de livraison Constituée comme la garantie de remboursement, elle est obligatoire et couvre le 51

49 Chapitre 2 - les aspects juridiques maître d ouvrage à compter de la date d ouverture du chantier en cas de défaillance du constructeur. Le garant prend à sa charge : - le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu ils sont nécessaires à l achèvement de la construction (possibilité d une franchise d un montant maximum de 5 % du prix convenu), - les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix, - les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant 30 jours. Une attestation nominative doit être délivrée. Attention : Le prêteur ne peut débloquer des fonds s il n a pas communication de l attestation de garantie de livraison ou si le contrat ne comporte pas les mentions obligatoires. La garantie prend fin à la réception des travaux sans réserves si le maître d ouvrage se fait assister par un professionnel, à l issue d un délai de 8 jours en l absence de professionnel si aucune réserve n a été formulée ou à la levée des réserves formulées. Il est conseillé de prévoir un délai dans lequel le constructeur devra eectuer les reprises et pour lever les réserves. Le contrat n est définitivement conclu et les travaux ne peuvent démarrer que lorsque sont réalisées les conditions suspensives suivantes à la date prévue contractuellement (attention de ne pas fixer un délai trop long qui oblige le maître d ouvrage à patienter de nombreux mois alors qu il a obtenu rapidement ses prêts et son permis par exemple) : - acquisition du terrain, - obtention des prêts, - obtention du permis de construire, - obtention de la garantie de livraison, - obtention de l assurance dommages ouvrage. À défaut, les sommes versées sont restituées immédiatement sans retenues ni pénalités. Une notice d information sur les droits et obligations, conforme à un arrêté du 28 novembre 1991 doit être jointe au contrat. 52

50 Chapitre 2 - les aspects juridiques L AVIS DES TRIBUNAUX La Cour de Cassation a eu l occasion de décider que les revêtements muraux figurent dans les travaux d équipement intérieur indispensables à l utilisation de la maison dans le modèle type de notice descriptive annexée au contrat et la demande en paiement à ce titre du maître d ouvrage à l encontre du constructeur doit être accueillie, par contre ce n est pas le cas pour les aménagements de clôtures et espaces verts. C. de Cass. 3 e ch. n du 21/01/2015. En l absence de chirage des travaux de branchement nécessaires à l utilisation de l immeuble (raccordement des eaux usées et eaux vannes) et d indications sur la partie qui devait en assumer la charge, la Cour de Cassation considère que la Cour d Appel en a déduit à juste titre que ces travaux étaient réputés compris dans le prix forfaitaire convenu et que le constructeur devait en supporter le coût. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 11/03/2015. La responsabilité contractuelle du constructeur doit être retenue dès lors qu il est établi que l erreur d implantation entraînant la démolition et la reconstruction de l immeuble lui est imputable. Il doit prendre en charge le coût des travaux de démolition et de reconstruction et réparer le préjudice subi par le maître d ouvrage. Cour d Appel de Lyon n 12/08587 du 23/09/2014. La Cour de Cassation casse l arrêt de la Cour d Appel qui avait débouté le demandeur de sa demande en remboursement du coût de l étude de sol prévu au contrat (et avait estimé notamment qu il en avait bénéficié pour son second projet) ; reprenant une jurisprudence constante selon laquelle il ne peut être prévu que le maître d ouvrage dans un CCMI doive fournir une étude de sol (voir également C. de Cass. 3 e ch. civ. n octobre 2012) et que le prix convenu inclut les fondations nécessaires à l implantation de l ouvrage. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 20/11/2013. B- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sans fourniture de plan Ce contrat est partiellement réglementé par les articles L.232-1, L et R à R du CCH. Il doit être conclu lorsque, sans fournir de plan (le contrat doit indiquer l auteur du plan), un même entrepreneur exécute au moins les travaux de gros œuvre, de mise hors d eau et hors d air d une maison à usage d habitation ou mixte (habitation et professionnel) ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l ouvrage. à noter L article L231-3 du CCH répute non écrites (donc interdites) un certain nombre de clauses comme celle par exemple subordonnant la remise des clés au paiement intégral du prix alors que des réserves sont faites lors de la réception. 53

51 Chapitre 2 - les aspects juridiques Le constructeur doit donc réaliser l ensemble des travaux qui permet l achèvement extérieur de la maison y compris la pose des portes et fenêtres. Les dispositions obligatoires de ce contrat sont allégées par rapport au CCMI avec fourniture de plan. Toutefois, il doit obligatoirement mentionner : La désignation du terrain : adresse, surface et désignation cadastrale. La consistance et les caractéristiques techniques de l ouvrage à réaliser : une notice descriptive (cf arrêté du 27 novembre 1991), doit être annexée au contrat ; elle dière de la notice prévue au CCMI avec fourniture de plan. Le constructeur n a pas à chirer les travaux qu il n exécute pas. Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s il y a lieu, de sa révision telle que prévue par le contrat. Les modalités de règlement du prix, librement définies entre les parties. Seul le solde de 5 % est payable dans les mêmes conditions que le CCMI avec fourniture de plan (voir p. ). Le délai d exécution des travaux et les pénalités de retard (les mêmes que le CCMI avec fourniture de plan voir p. ). La référence de l assurance dommages-ouvrage (voir p. ). L indication de la possibilité de se faire assister par un professionnel lors de la réception. L engagement de l entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison (voir p...). L attestation de cette garantie, établie par le garant, est annexée au contrat. C- Le contrat d architecte ou de maîtrise d œuvre Le maître d ouvrage peut décider de confier la réalisation de son projet à un maître d œuvre qui va concevoir une maison personnalisée mais ne se chargera pas de sa construction. Ce professionnel peut être soit un architecte ou agréé en architecture soit un professionnel non-architecte (bureau d études, économistes de la construction, ou simplement maître d œuvre). QUOI DE NEUF? Le recours à un architecte est obligatoire pour l établissement du projet architectural si la surface de plancher et l emprise au sol dépassent 170 m² (ou conduit après travaux à porter la surface ou l emprise totale au-delà de 170 m²). Par ailleurs, le maître d ouvrage traitera directement avec les diérents corps de métier avec lesquels des contrats d entreprises distincts seront signés et donc il aura plusieurs interlocuteurs juridiques. 54

52 Chapitre 2 - les aspects juridiques Ces diérents contrats (maîtrise d œuvre, entreprises) ne sont pas réglementés. Une grande vigilance s impose donc quant à leur rédaction. Dans le cas du choix d un architecte, celui si s engage à respecter le code des devoirs professionnels et le contrat écrit est obligatoire. Le conseil national de l ordre des architectes a établi un contrat type. Il est recommandé de prévoir : la définition de la mission : Elle doit être précise. Le maître d ouvrage peut se faire aider ou non par un maître d œuvre à diérents stades. Il peut s agir uniquement de la conception du projet, c est-à-dire de la réalisation de plans ou d une mission beaucoup plus complète avec également montage du permis, aide au choix des entreprises après mise en concurrence, rédaction de documents techniques, coordination de travaux, assistance à la réception une définition précise du projet : Détermination du terrain, nombre et nature des pièces, équipements particuliers (type de chauage, revêtements ), le montant de l enveloppe financière maximum : À la signature, le maître d œuvre ne peut pas déterminer le coût exact de construction définitif. Les estimations se feront plus précises en avançant dans l étude jusqu à la consultation des entreprises. Il est donc conseillé de prévoir un budget maximal à ne pas dépasser (ou une marge d erreur qui ne saurait dépasser x %) avec dans le cas contraire une clause de résiliation possible aux torts du maître d œuvre et remboursement des versements déjà eectués. Il est vivement conseillé de ne pas démarrer les travaux avant de connaître le coût global du projet, le montant TTC de ses honoraires et ses modalités de paiement : Les honoraires sont libres. Ils peuvent être fixés forfaitairement ou selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou HT (Attention : la diérence n est pas négligeable). L échelonnement de paiements selon le stade d avancement de la mission du maître d œuvre doit être prévu. Les répercussions des prestations supplémentaires demandées en cours de chantier devront être envisagées. le calendrier de réalisation de la mission : Concernant notamment la partie de la mission précédant l ouverture de chantier, il est conseillé de prévoir au minimum des délais pour le dépôt du permis de construire et le dossier de consultation des entreprises. Le maître d œuvre doit ensuite fixer dans le cas d une mission complète un planning de 55

53 Chapitre 2 - les aspects juridiques travaux avec les entreprises les conditions suspensives d obtention du permis de construire, des prêts : si ces conditions ne sont pas remplies sous tel délai, prévoir que le maître d œuvre remboursera les sommes versées. les conditions qui permettent de résilier le contrat et leurs modalités. les attestations en cours de validité des assurances professionnelle et décennale obligatoires (avant l ouverture du chantier). D- Le contrat d entreprise ou marché de travaux Le maître d ouvrage fait appel à diérents corps de métier pour construire sa maison d après un plan établi par lui-même ou par un architecte ou maître d œuvre. Il signe avec chacun un contrat d entreprise, lot par lot (terrassement, maçonnerie, charpente, menuiserie, plomberie, chauage, électricité, carrelage ). Attention : lorsqu une entreprise réalise, sans fournir de plan, à elle seule le gros œuvre, le hors d eau et le hors d air, elle doit obligatoirement se soumettre aux dispositions régissant le CCMI sans fourniture de plan (voir p. ). Ce contrat peut revêtir n importe quelle forme : devis, échanges de lettres, marchés de travaux Son contenu n étant pas réglementé, il est déterminé librement par les parties ; aussi, est-il indispensable d être le plus précis possible et de faire en sorte que les éléments suivants y figurent (à défaut d écrit, ce sont les articles 1787 et suivants du Code civil qui s appliquent) : Le délai de rétractation de dix jours de l article L du CCH ne s applique pas à ce contrat (voir p. ). les plans et les devis descriptifs des travaux annexés au contrat avec toutes précisions sur la nature et les quantités de matériaux utilisés. le prix, ses conditions de révision éventuelle et les modalités de paiement : soit le prix peut être forfaitaire, pour des prestations bien définies (marché à forfait). Dans ce cas, tous les travaux supplémentaires ne peuvent donner lieu en principe à une nouvelle rémunération que s il est établi que les modifications ont été commandées et acceptées par écrit par le maître de l ouvrage (article 1793 du Code civil). Le prix forfaitaire peut être révisable (dans ce cas le contrat doit prévoir les modalités de révision) ou non. soit il peut être à prix simplement approximatif (marché au métré ou sur séries de prix) : le prix ne sera déterminé qu au fur et à mesure de l exécution des travaux, compte tenu de l importance du travail fourni et de la quantité des matériaux employés. Les prix unitaires peuvent être eux-mêmes révisables ou non. 56

54 Chapitre 2 - les aspects juridiques Les indices de révision pris en compte doivent avoir un lien direct avec la construction (indice du coût de la construction, BT01 ) la date de commencement des travaux, le délai d exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard si l entreprise vient à dépasser ce délai (sauf intempéries par exemple). les modalités de paiement Des acomptes peuvent être demandés en fonction de l avancement des travaux. Il est conseillé de vérifier avec l aide d une personne compétente que les travaux sont bien réalisés à chaque demande de paiement. l indication de la possibilité de retenir sur chaque acompte une somme de 5 % pour garantir les éventuelles réserves lors de la réception des travaux. Cette retenue de garantie incite l entreprise à exécuter ou à reprendre les travaux non conformes au contrat. Les sommes retenues sont consignées auprès d un tiers, accepté par le maître d ouvrage et l entrepreneur, ou à défaut, désigné par le président du tribunal de Grande Instance. Cette retenue n a pas lieu d être si l entrepreneur fournit pour un montant égal, la caution personnelle et solidaire d un établissement financier ou d une société d assurance. les conditions suspensives qui permettent de renoncer au contrat et de récupérer les sommes initialement versées : obtention du permis de construire, des prêts contractés Si le montant du contrat est supérieur à , la condition légale suspensive d obtention de prêt s applique (voir p. ) (article L et 16 du code de la consommation). Si le montant est inférieur, il s agit d un crédit à la consommation. Il est conseillé alors de prévoir contractuellement une clause suspensive d obtention des prêts. QUOI DE NEUF? Depuis le 20 juin 2014, tous les intervenants du bâtiment inscrits au répertoire des métiers ou entrepreneurs assujettis à l obligation d assurance décennale doivent indiquer sur les devis et factures les coordonnées de leur contrat, par étendue géographique, et les activités couvertes. les possibilités de résiliation éventuelles et leurs modalités les attestations d assurances professionnelle et décennale de chaque entreprise. Il est indispensable de vérifier qu elles sont en cours de validité, qu elles couvrent bien le chantier concerné et que l activité professionnelle exercée soit bien celle déclarée à l assurance. La loi Macron impose de justifier de cette assurance par la présentation d une attestation sous la forme d un modèle type défini par un arrêté du 5 janvier Attention : le maître d ouvrage a l obligation avant l ouverture du chantier de souscrire pour lui-même une assurance dommage ouvrage (voir p. ) qui bénéficie aux acquéreurs successifs pendant 10 ans. (voir p. ). 57

55 Chapitre 2 - les aspects juridiques En cas de diicultés à souscrire cette assurance, il est possible de s adresser au Bureau Central de Tarification (BCT) 1 rue Jules Lefebvre PARIS L AVIS DES TRIBUNAUX Dans une aaire où les retenues de garantie de 5 % n avaient pas fait l objet d une consignation entre les mains d un tiers, la Cour de cassation retient que le maître d ouvrage doit verser la somme retenue même si les réserves formulées à la réception n ont pas été levées. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 18/12/2013. La Cour de cassation considère qu il appartient à l entreprise, en sa qualité de professionnelle, de faire des travaux conformes aux règles de l art, et de refuser d exécuter les travaux lorsqu elle les savait ineicaces. C. de Cass. 3 e ch.civ. n du 25/05/2014. IV. L ACHAT D UN LOGEMENT SUR PLAN OU VENTE EN L ETAT FUTUR D ACHEVEMENT La vente d un logement neuf en cours de construction ou à construire par la personne qui vend également à la fois le terrain et le logement (appartement dans un immeuble collectif ou terrain et maison vendus ensemble) prend le plus souvent la forme d une vente dite sur plan. Le contrat dit «vente en l état futur d achèvement» (VEFA) est régi par les articles L261-1 à 22 et R261-1 à R du CCH. Le vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l acquéreur est tenu d en payer le prix à mesure de l avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l ouvrage jusqu à la réception des travaux. La «vente à terme» ou le promoteur s engage à livrer l immeuble à son achèvement avec paiement à la date de livraison, intervient rarement et n est pas traitée ici. L acheteur doit se renseigner sur l évolution du quartier (comme pour tout achat immobilier), vérifier la solidité financière du promoteur, visiter certains des programmes déjà réalisés antérieurement par ce vendeur et ne pas se laisser influencer par les documents ou photos publicitaires. 58

56 Chapitre 2 - les aspects juridiques Cette acquisition se déroule en deux étapes : 1/ LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE DE RÉSERVATION Le contrat de vente d immeuble à construire est généralement précédé d un contrat préliminaire de réservation signé entre le promoteur et l acquéreur. Aucune somme d argent ne doit être versée avant la signature de ce contrat. Le vendeur s engage par ce contrat à réserver un logement à l acheteur, si le programme se réalise, en contrepartie du versement d un dépôt de garantie eectué sur un compte spécial au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire. Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu à la signature du contrat de vente. Le montant du dépôt de garantie est limité à 5 % du montant maximum du prix de vente si le contrat de vente chez le notaire est signé dans le délai d un an, 2 % si le délai prévu est compris entre un et deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si ce délai excède deux ans. Ce contrat ne devient définit qu au terme du délai de 10 jours de rétractation (voir p. ). Il comporte obligatoirement les mentions suivantes : la description du logement réservé : surface habitable approximative, nombre de pièces principales, énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S il s agit d une partie d immeuble, le contrat doit préciser en outre la situation de cette partie dans l immeuble. le prix prévisionnel de vente du logement avec, le cas échéant, ses modalités de révision : la révision du prix de vente est obligatoirement basée sur l indice BT 01, pris pour 70 % de sa variation. la date à laquelle la vente pourra être conclue s il y a lieu, les prêts que le vendeur déclare qu il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur. l indication du montant du dépôt de garantie, versé sur un compte bloqué au nom de l acheteur dans une banque ou chez un notaire. le délai d exécution des travaux. l indication si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie avec ou sans l aide d un ou plusieurs prêts : dans ce cas, le contrat est conclu sous la condition suspensive de l obtention du ou des prêts destinés à en assurer le financement. 59

57 Chapitre 2 - les aspects juridiques une note technique sommaire, annexée au contrat, indique la nature et la qualité des matériaux et des éléments d équipement. Si le contrat porte sur une partie d immeuble, cette note technique doit également contenir l indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d immeuble vendue. Sont reproduits intégralement les articles R à R du CCH L article R prévoit précisément les cas où le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : Si le contrat de vente n est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l immeuble ou à une amélioration de sa qualité ; Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ; Si l un des éléments d équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé (ascenseurs, espaces verts ) ; Si l immeuble ou la partie d immeuble ayant fait l objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %. Dans ces hypothèses, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Le remboursement doit intervenir dans un délai maximum de 3 mois à dater de la demande. Important : Si l acheteur renonce sans motif valable, il perdra son dépôt de garantie et pourra avoir des dommages et intérêts à verser au vendeur. Il est vivement recommandé d examiner avec soin tous les documents et obtenir le plus de renseignements possibles. L acheteur peut demander certaines modifications dans son logement mais le promoteur n est pas obligé de les accepter et elles peuvent entraîner des suppléments de prix ou rallonger le délai de livraison (des avenants sont généralement rédigés, ils doivent être le plus précis possible). Lorsque les conditions de la vente sont réunies, le contrat de vente est signé par acte authentique devant notaire. 2/ LE CONTRAT DE VENTE Le projet doit être envoyé au réservataire au moins un mois avant la signature de l acte. Le contrat doit comporter en annexes ou par référence à des documents déposés chez 60

58 Chapitre 2 - les aspects juridiques le notaire les indications utiles relatives à la consistance (plans, coupes et élévations avec côtes utiles et indication de la surface de chaque pièce et des dégagements) et aux caractéristiques techniques de l immeuble. Ce délai d un mois doit être mis à profit pour vérifier la conformité de l acte définitif avec le contrat de réservation et notamment pour ne pas hésiter à aller consulter chez le notaire l ensemble des pièces auxquelles le contrat fait référence. Le contrat doit préciser à peine de nullité : la description de l immeuble ou de la partie vendue. le prix et les modalités de paiement. Les versements ne peuvent excéder : 35 % à l achèvement des fondations 70 % à la mise hors d eau 95 % à l achèvement de l immeuble. Une pénalité en cas de retard peut être prévue qui ne peut excéder 1 % par mois. Le solde est payable lors de la remise du local (livraison) à l acquéreur, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (par exemple, douche à la place d une baignoire ou moquette au lieu d un carrelage). Par contre, le carrelage prévu mais mal posé est une malfaçon ne permettant pas forcément la consignation (par contre des réserves devront être émises sur le PV de livraison et le vendeur devra y remédier). Les textes ne prévoient pas les modalités de la consignation, elle pourra être eectuée chez le notaire si les parties en sont d accord. L immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages sont exécutés et les éléments d équipement indispensables à son utilisation sont installés, conformément à sa destination. Cette constatation est faite par une personne qualifiée ou un organisme de contrôle indépendant. Si le prix est révisable ou non (application de la variation à 70 % de l indice BT 01 entre l indice connu à la date de signature et celle de chaque paiement). Le délai de livraison : il est conseillé de l exprimer en mois et de prévoir des pénalités en cas de retard. 61

59 Chapitre 2 - les aspects juridiques En annexe au contrat doit figurer un plan côté et une notice descriptive technique et : Le règlement de copropriété, remis le jour de l acte (il doit être communiqué préalablement). En lotissement, il est conseillé de prendre connaissance du cahier des charges et du règlement du lotissement. L attestation de l assurance dommages ouvrage. Souscrite par le vendeur, elle est transmise automatiquement à l acquéreur ensuite à la livraison (voir p. ), Les justificatifs de garanties d achèvement ou de remboursement. Le vendeur doit fournir une garantie d achèvement et/ou de remboursement à l acheteur pour le protéger en cas de défaillance de sa part. Attention : En VEFA, ne pas confondre la réception des travaux qui intervient entre le promoteur et les diérentes entreprises (point de départ de garanties de parfait achèvement, biennale, décennale ) (voir p. ) et la livraison du logement qui à lieu au moment de la remise des clefs entre le promoteur et l acheteur. L acquéreur a intérêt à prévoir dans le contrat que le vendeur devra lui remettre les copies conformes des procès-verbaux de réception au moment de la livraison. Cela lui permettra de connaître les dates de réception et donc le point de départ notamment de la garantie décennale (voir p. ) et permettre de comparer les observations faites à la réception et l état de du logement à la livraison. A- la garantie d achèvement Cette garantie assure à l acquéreur que son immeuble sera terminé au prix prévu au départ même en cas de faillite du promoteur. Jusqu au 1 er janvier 2015, cette garantie pouvait être : soit «extrinsèque», c est-à-dire résultant de l engagement d un tiers (banque, compagnie d assurances) à verser les sommes nécessaires à l achèvement de l immeuble, en cas de défaillance du promoteur en cours de chantier, soit «intrinsèque» : cette garantie résultant de l existence de conditions propres à l opération (par exemple que l opération soit financée à hauteur de 75 % par des prix de ventes déjà conclues ou des fonds propres du promoteur). La garantie intrinsèque a été supprimée par une ordonnance du 3 octobre 2013 et le vendeur doit souscrire une garantie financière d achèvement ou de remboursement. QUOI DE NEUF? La loi n du 6 août 2015 dite loi Macron renvoie à un décret à paraître le soin de préciser les conditions et la nature de la garantie financière d achèvement ou de remboursement. 62

60 Chapitre 2 - les aspects juridiques Cette disposition s applique aux opérations pour lesquelles la demande du permis de construire est déposée à compter du 01/01/2015. Dans les contrats encore soumis à la garantie intrinsèque (article R à R du CCH), un échelonnement des paiements (voir p. ) diérent est prévu, plus faible à chaque stade d avancements des travaux (l idée étant que les paiements réalisés restent moindres que la valeur des travaux. Une telle garantie s étant avérée souvent ineicace en cas de défaillance du promoteur d où l obligation désormais d une garantie extérieure). B- La garantie de remboursement Un tiers (banque, établissement financier, société de caution mutuelle ou établissement d assurance) s engage à rembourser à l acquéreur ses versements si le promoteur ne peut achever la construction. Dans ce cas, le contrat sera annulé, soit à l amiable, soit judiciairement. Le vendeur et le garant peuvent, en cours d exécution du contrat, substituer la garantie d achèvement à la garantie de remboursement ou inversement à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l acquéreur. Remarque : Les organismes HLM qui concluent une VEFA sont tenus d apporter une garantie d achèvement ou de remboursement. Ces garanties résultent de la détention par l organisme vendeur de la garantie accordée par la Société de garantie des organismes HLM. Une attestation de la Société de garantie, établie depuis moins de 6 mois, doit être annexée au contrat de vente. Le contrat doit préciser que l acheteur reconnaît être averti de la teneur de ces garanties. AVIS DES TRIBUNAUX La non-conformité du contrat de vente définitif aux promesses du contrat de réservation permet la restitution du dépôt de garantie : En l espèce, les menuiseries extérieures des pièces principales avaient été prévues en aluminium selon la notice descriptive sommaire, celles finalement posées étaient en PVC. Des époux ayant refusé de signer l acte de vente, la société venderesse a annulé la réservation, les acquéreurs ont sollicité en justice la restitution du dépôt de garantie. La cour de cassation confirme l arrêt d appel qui estime que le remplacement de menuiseries en aluminium par des menuiseries en PVC ne correspondait pas à une modification permise par cette notice et que de ce fait, le contrat de vente n était pas conclu du fait du vendeur en application de l article R a) du CCH. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 12/04/

61 Chapitre 2 - les aspects juridiques Seules des malfaçons rendant impossible l utilisation de l immeuble conformément à sa destination interdisent de considérer l immeuble comme achevé : Dans une aaire où plusieurs acheteurs se sont plaints de la défaillance du promoteur et avaient assigné son garant d achèvement, l arrêt avait considéré que certains appartements n étaient pas totalement achevés. La cour de la cassation casse estimant que la cour d appel n avait pas relevé le caractère substantiel des non-conformités invoquées ou l existence de malfaçons rendant l immeuble ou les éléments d équipement impropres à sa destination. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 26/09/2012. Vices apparents : treize mois pour agir : Des époux ayant fait l acquisition d une maison en VEFA ont demandé tardivement réparation pour des fissures en façades et pignons constatés à la livraison et s étant aggravés. Leur demande est déclarée irrecevable et la cour de cassation rappelle que le délai de treize mois pour agir pour les vices apparents est un délai de forclusion est non d action. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 03/06/2015. V. LA LOCATION ACCESSION La location accession permet d acheter un bien après l avoir loué pendant une période déterminée. Ce transfert de propriété s inscrit dans le cadre de la loi du 12 juillet À partir de 2004, un Prêt Social de Location Accession (PSLA) a été mis en place, consenti à des personnes morales (organismes HLM, SEM ) pour financer des opérations de construction ou d acquisition de logements neufs destinés à la résidence principale. Ce prêt transférable, le cas échéant, au candidat acquéreur comporte des avantages fiscaux spécifiques : TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant quinze ans. Pour en bénéficier, le vendeur doit obtenir un agrément préfectoral ou du délégataire des aides à la pierre et signer une convention avec l Etat par laquelle il s engage à faire occuper le logement à des ménages ne dépassant pas certains plafonds de ressources. Cette possibilité d accession est donc principalement proposée par des organismes HLM à des ménages locataires accédants sans apport personnel. L opération se déroule en deux phases : une phase locative et une phase d accession. 64

62 Chapitre 2 - les aspects juridiques Quant aux modalités juridiques, trois contrats interviennent successivement : un contrat préliminaire de réservation, un contrat de location accession chez le notaire, un acte notarié de vente, contrat définitif si le locataire lève l option. Le contrat de location accession précise notamment : la description du logement, la consistance et les caractéristiques techniques du bien, le prix de vente du logement, qui sera minoré de 1 % à chaque date anniversaire, ses modalités de paiement, l intention de recourir à un prêt. Le prix ne doit pas dépasser un plafond par m² de surface utile selon la zone du logement (A, B1, B2, C), les diérents délais, la date d entrée en jouissance et la durée de la période pendant laquelle le locataire accédant pourra lever l option, le montant de la redevance (voir ci-dessous), les charges : les locataires accédants paient les charges dites récupérables sur le locataire, la garantie de remboursement ou d achèvement, l absence de maintien dans les lieux en cas de non levée d option ou de résolution du contrat, les conditions de résiliation anticipée du contrat et les modalités de calcul des indemnités, l opérateur doit disposer de l engagement d un établissement de crédit, de proposer un ou plusieurs prêts qui permettront de financer le transfert de propriété et dont la charge ne doit pas dépasser la redevance versée au titre du mois précédant le transfert, les références des diérentes assurances. La phase locative : Pendant cette période, le ménage acquitte une redevance qui ne doit pas dépasser un montant plafond par m² de surface utile qui varie selon la zone d implantation du logement. Cette redevance est composée d une fraction locative qui reste acquise au vendeur, et d une part acquisitive imputable sur le prix du logement. Durant cette phase, le locataire peut bénéficier de l APL (voir ). L entretien et les réparations de l immeuble incombent à l accédant. Toutefois, le vendeur conserve à sa charge les réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité du bâtiment ainsi qu aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l étanchéité. Le locataire accédant peut assister aux assemblées générales des copropriétaires. Le 65

63 Chapitre 2 - les aspects juridiques vendeur dispose du droit de vote pour les décisions de réparation à sa charge et les actes de disposition. Au terme de la période de jouissance, si le locataire ne lève pas l option, il ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Dans un délai de trois mois maximum à compter du départ, les sommes correspondant à la fraction imputable sur le prix de vente lui sont restituées, déduction faite des sommes qui peuvent être dues au vendeur. QUOI DE NEUF? Depuis le 1 er janvier 2015, le candidat à la location accession qui finance cette opération avec un PTZ peut opter pour les conditions en vigueur de ce prêt à la date de signature du contrat de location accession afin de bénéficier d une meilleure visibilité financière dès le départ de son projet et si les conditions lui paraissent plus favorables. Un décret du 16 octobre 2015 en détermine les modalités : Le plafond d opération, la quotité et la durée du prêt, le zonage et les plafonds de ressource seront appréciés au moment de la signature du contrat de location accession. La phase d accession : Le locataire décide d acquérir le bien, le transfert est constaté par acte notarié, il paie le solde du prix et va rembourser son emprunt. Il peut s agir du transfert du PSLA accordé initialement à l opérateur. Garanties et sécurisation : Ce type de contrat ore des garanties spécifiques. la garantie de relogement Dès que les revenus de l occupant n excèdent pas les plafonds retenus pour l attribution des logements HLM, la garantie consiste à proposer au ménage trois ores de relogement dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie. Si le ménage n a pas accepté l une des ores dans un certain délai, la garantie cesse de s appliquer. Après la levée d option, la garantie peut être mise en jeu dans les quinze ans en cas de survenance de certains événements (décès, divorce, chômage ). la garantie de rachat Le vendeur s oblige à racheter le logement également dans les quinze ans et pour les mêmes événements que pour le relogement. Le prix de vente est alors minoré au-delà de certains délais. Une indemnité de 1 % maximum (3 % si l immeuble à moins de 5 ans) peut être réclamée, elle n est pas due dans le dispositif PSLA. VI. LES GARANTIES DES CONSTRUCTEURS ET L ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE On entend par constructeur toute personne liée au maître d ouvrage par un contrat de louage d ouvrage (entrepreneur, architecte, constructeur de maison) ainsi que toute 66

64 Chapitre 2 - les aspects juridiques personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu elle a construit ou fait construire. Le constructeur est responsable, pendant certains délais, de désordres aectant les constructions réalisées. Le point de départ des diérentes garanties est la réception des travaux : c est l acte par lequel le maître d ouvrage (particulier qui fait construire ou promoteur en VEFA) déclare accepter l ouvrage avec ou sans réserves. Elle a lieu entre le maître d ouvrage, l acquéreur et le (ou les) professionnel(s), alors qu en VEFA (voir p. ) elle s eectue entre le promoteur vendeur et les entreprises. 1/ LES DIFFÉRENTES GARANTIES La garantie de parfait achèvement (GPA) À compter de la réception, elle couvre pendant une année l intégralité des désordres signalés par le maître d ouvrage lors de la réception ou postérieurement dans l année qui suit (par écrit). À défaut d exécution, seule une action en justice peut interrompre le délai de prescription d un an. Il faut donc être particulièrement vigilant. Il est conseillé de prévoir un délai maximal d intervention pour l exécution des travaux de reprise avec le professionnel. Le Code civil (article ) prévoit que les travaux, après mise en demeure restée infructueuse, peuvent être exécutés aux frais et risques de l entrepreneur défaillant. Il est cependant recommandé de s adresser au tribunal en cas de contestation sur l imputation de travaux. La garantie des vices apparents et défauts de conformité en VEFA (articles et 1648 alinéa 2 du Code civil et L à 7 du CCH) Le vendeur est responsable des vices de construction ou des défauts de conformité apparents tant que la réception n a pas été prononcée ni avant l expiration du délai d un mois après la prise de possession par l acquéreur (livraison). L acquéreur dispose donc encore d un mois après la livraison pour dénoncer les vices ou défauts de conformité non signalés sur le PV de livraison. En pratique, les tribunaux admettent que l acheteur peut signaler dans l année qui suit les diérents vices ou défauts. Le délai d action pour agir en justice est d un an à compter du mois suivant la prise de possession, à peine de forclusion (soit donc treize mois). Attention donc aux délais d intervention des professionnels appelés à remédier aux désordres (c est le vendeur qui actionnera les entreprises dans le délai de garantie de parfait achèvement dont il dispose.) 67

65 Chapitre 2 - les aspects juridiques La garantie des défauts d isolation phonique en VEFA (article L du CCH) Le vendeur est garant à l égard du premier occupant du logement de la conformité aux exigences légales ou réglementaires en matière d isolation phonique pendant un an à compter de la prise de possession. Cependant, les tribunaux peuvent décider que les désordres d isolation phonique (et même si les exigences réglementaires ont été respectées) relèvent de la garantie décennale (voir p. ) s ils rendent l immeuble impropre à sa destination. La garantie biennale de bon fonctionnement Elle couvre pendant deux ans à compter de la réception des travaux les éléments d équipement dissociables sans détérioration de leurs supports en cas de dépose ou démontage (fenêtres, radiateurs électriques, portes). L assurance de cette garantie est facultative mais recommandée. La garantie décennale Elle couvre le maître d ouvrage pendant dix ans à compter de la réception pour tous les dommages y compris ceux provenant d un vice de sol qui compromettent la solidité de l ouvrage ou qui l aectent dans un de ses éléments indissociables qui le rendent impropre à la destination. Les dommages sont nécessairement d une certaine gravité (fissures importantes, infiltrations d eau ). Il s agit d une responsabilité de plein droit. Toute personne physique ou morale, réputé constructeur (voir p. ) dont la responsabilité peut être engagée à ce titre doit également être couverte à l ouverture du chantier par une assurance pour la réparation des désordres concernés, sous peine de sanctions pénales. Elle doit en justifier selon un modèle d attestation fixé par arrêté du 16 janvier 2016 (applicables aux attestations émises à compter du 10 juillet 2016). Le système d assurance est à double détente, la loi ayant prévu également une obligation d assurance dommages-ouvrage pour la personne qui fait construire, et qui permet un préfinancement avant toute recherche de responsabilité. 2/ L ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE QUOI DE NEUF? La loi sur la transition énergétique du 10 août 2015 a prévu qu en matière de performance énergétique l impropriété a destination ne peut être retenue qu en cas de dommages résultant d un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l ouvrage, de l un de ses éléments constitutifs ou de l un de ses éléments d équipement conduisant, toute condition d usage et d entretien prise en compte et jugée appropriée, à une consommation énergétique ne permettant l utilisation de l ouvrage qu à un coût exorbitant. Toute personne qui engage en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire des travaux de construction neuve (ou de gros travaux sur une construction existante) doit 68

66 Chapitre 2 - les aspects juridiques souscrire obligatoirement une assurance dommages ouvrage (article L242-1 du code des assurances). Cette assurance se transmet pendant dix ans aux propriétaires successifs. Elle permet au propriétaire l indemnisation de désordres de nature décennale par l assurance avant toute recherche de responsabilité. Dans les contrats comme le CCMI (voir p. ) ou la VEFA, cette assurance fait l objet d une mention spécifique, ce n est pas le cas de contrats non réglementés comme le contrat d entreprise, maîtrise d œuvre et certains particuliers ne sont pas informés de cette obligation et le découvrent trop tardivement quand surviennent des malfaçons. À défaut, le propriétaire est obligé de devoir établir la responsabilité des constructeurs et entrepreneurs en engageant des procédures souvent longues et coûteuses. L inexécution de ces obligations d assurance est sanctionnée pénalement sauf pour les personnes physiques construisant un logement pour elle-même. Il ne faut cependant pas confondre absence de sanctions et exonération. En cas de vente du bien, le notaire a l obligation de mentionner la présence ou l absence de cette assurance. L absence d une telle garantie peut restreindre les possibilités de vente ou entraîner une diminution du prix. Le notaire a également un devoir de conseil et d information important au titre des conséquences d un éventuel défaut d assurance. La garantie décennale prend fin dix ans après la réception des travaux. La dommage ouvrage peut cependant QUOI DE NEUF? La loi du 6 août 2015 dite loi Macron prévoit que les débiteurs d obligation d assurance décennale et dommages ouvrages doivent justifier du respect de ces obligations. Un arrêté ministériel du 05/01/2016 fixe un modèle d attestation comprenant des mentions minimales (qui pourront donc être complétées). Ces modèles s appliquent aux attestations émises après le 10 juillet 2016 et visant des opérations de construction dont la date d ouverture de chantier est postérieure au 1 er juillet Cette loi impose également de mentionner et d annexer les attestations d assurance aux actes ayant pour eet de transférer la propriété ou la jouissance de l ouvrage. intervenir avant la réception, et garantir des désordres de nature décennale survenus lorsque le contrat est résilié après mise en demeure restée infructueuse, ainsi que ceux survenus à la réception et pendant l année qui suit, non réparés par le constructeur. 69

67 Chapitre 2 - les aspects juridiques AVIS DES TRIBUNAUX Le particulier peut être constructeur : Un particulier a vendu une maison à des époux qui se plaignent des désordres et l ont assigné en indemnisation. Il se pourvoit contre l arrêt qui le condamne sur le fondement de la garantie décennale constructeur due par toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu elle a construit ou fait construire. Pour lui, la maison n était pas totalement achevée et la responsabilité décennale n avait lieu de s appliquer. La cour de cassation confirme la condamnation, il résultait de l acte de vente que l immeuble bâti était achevé depuis moins de cinq ans, qu il était prévu que l acquéreur le prendrait dans l état où il se trouvait sans aucune garantie autre que celle dues en vertu des articles 1792 et suivants. La cour d appel a pu retenir que M. X avait la qualité de constructeur vendeur et devait la garantie au titre des désordres rendant l immeuble impropre à sa destination. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 15/10/2015 L assurance dommages-ouvrage doit garantir la pérennité et l eicacité des travaux de reprise Des désordres avaient été constatés dans une maison réceptionnée en 1989 et des travaux de reprise avaient été eectués en 1997 financés par l assurance. Des désordres en 2002 étant réapparus, l assurance a été condamnée à le réparer cas ils ne se seraient pas produits si les travaux de reprise avaient été suisants. La cour de cassation considère que la cour d appel a exactement retenu que l extension des désordres étant prévisibles, la réparation devait être pérenne et eicace et que l assureur devait préfinancer les travaux nécessaires à l aggravation de dommages garantis. C. de Cass. 3 e ch. civ. n du 22/06/2011 La procédure de règlement des sinistres au titre de l assurance dommages ouvrages est strictement encadrée pour faciliter la réparation des désordres. L assuré doit faire sa déclaration selon certaines formes et l assureur doit respecter ensuite de stricts délais. VII. LE REGIME FISCAL DES ACQUISITIONS PAR LES PARTICULIERS Le régime fiscal des acquisitions dière en fonction de l objet de la mutation et de la qualité d assujetti ou non à la TVA du vendeur. Est assujettie à la TVA, la personne qui eectue de manière indépendante et habituelle une activité économique (promoteur, lotisseur, marchand de biens immobiliers ). 70

68 Chapitre 2 - les aspects juridiques Ainsi toutes les opérations réalisées par des assujettis à la TVA sont imposables à la TVA quelle que soit la qualité de l acquéreur. A contrario, celles réalisées par des non assujettis ne sont pas imposables à la TVA sauf exceptions, elles sont soumises aux droits d enregistrement (ou de mutation à titre onéreux). Pour mémoire, l article 77 de la loi de finances pour 2014 a permis aux conseils départementaux de relever le taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d enregistrement prévu à l article 1594 D du CGI au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1 er mars 2014 et le 29 février Cette faculté de relever le taux a été pérennisée par l article 116 de la loi de finances pour 2015, pour les actes passés à compter du 1 er mars Le taux en Haute-Savoie est de 4,50 %. Les droits d enregistrement comprennent : Un droit d enregistrement ou une taxe de publicité foncière de 4.50 %, perçu au profit du département, Une taxe communale additionnelle de 1.20 %, au profit de la commune ou du fonds de péréquation départemental, Des frais d assiette et de recouvrement fixés, à 2.37 % du montant du droit départemental ou de la taxe de publicité foncière. Un total donc de 5,80665 %. Si la vente donne lieu au paiement de la TVA sur le prix total (taux de 20 % depuis le 01/01/2014), les droits d enregistrement sont à taux réduit de % : Taxe de publicité foncière perçue au profit du département 0.70 % sur le prix exprimé dans l acte, Frais d assiette et de recouvrement fixés à 2,14 % du montant de la taxe de publicité foncière. S ajoutent à la TVA ou aux droits d enregistrement, les frais liés à la rédaction de l acte de vente (honoraires du notaire, frais annexes) qui varient en fonction du prix de vente ou d achat (voir page). 1/ ACQUISITION D UN TERRAIN À BÂTIR PAR UN PARTICULIER Achat d un terrain à un particulier - Droits d enregistrement au taux normal. 71

69 Chapitre 2 - les aspects juridiques Achat d un terrain à un professionnel (assujetti) - TVA sur la totalité du prix de vente et droits d enregistrement à taux réduit, si le professionnel a initialement acheté ce terrain à un autre professionnel assujetti. - TVA due par le vendeur (c est-à-dire la diérence entre le prix auquel il a acheté le terrain et celui auquel il le revend) et droits d enregistrement au taux normal dus par l acquéreur, si le professionnel a initialement acheté ce terrain à un particulier. 2/ ACQUISITION D UN LOGEMENT NEUF (OU ACHEVÉ DEPUIS MOINS DE 5 ANS) PAR UN PARTICULIER Achat d un logement neuf à un particulier - Droits d enregistrement au taux normal (depuis le 01/01/13). Achat d un logement neuf à un professionnel (assujetti) - TVA sur le prix total et droits d enregistrement à taux réduit dus par l acquéreur. 3/ ACQUISITION D UN LOGEMENT ANCIEN PAR UN PARTICULIER REMARQUE : Dans des cas spécifiques soumis à la TVA, le taux est réduit à 5.5 %, il en est ainsi notamment, dans le cadre du Prêt Social de Location Accession (voir page), de l accession sociale dans certains quartiers prioritaires faisant l objet d un contrat de ville ou situés à moins de 300 mètres (liste des quartiers prioritaires décret n du 30/12/14) ou quartiers faisant l objet d une convention ANRU (Agence Nationale de Renouvellement Urbain) ou situés à moins de 300 mètres, sous certaines conditions. Achat d un logement ancien à un particulier - Droits d enregistrement au taux normal. Achat d un logement ancien à un professionnel (assujetti) - Droits d enregistrement au taux normal que le vendeur ait ou non opté pour la TVA sur le prix total. à noter La commission versée à l intermédiaire n est pas considérée comme un élément du prix passible des droits d enregistrement lorsque le mandat précise que cette commission est à la charge de l acquéreur, et cela que le mandant soit le vendeur ou l acquéreur. VIII. EXONERATIONS DE TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES Le propriétaire d un logement au 1 er janvier de l année d imposition est redevable de la taxe foncière. 72

70 Chapitre 2 - les aspects juridiques Des exonérations temporaires existent : Exonération de deux ans, à compter de leur achèvement, en cas de constructions nouvelles, de reconstructions et d additions de construction. Toutefois, la commune (ou le groupement de communes à fiscalité propre) peut décider, par délibération, de supprimer l exonération pour la part perçue à son profit, soit totalement (pour tous les logements), soit partiellement en ne la réservant qu aux logements financés par un prêt à taux zéro, un prêt conventionné, un prêt aidé par l état. Cette exonération s applique notamment aux immeubles aectés à l habitation principale ou secondaire. L exonération court à compter du 1 er janvier de l année suivant l achèvement de la construction. La notion «d achèvement» s entend «à partir du moment où le logement est devenu habitable». Pour les immeubles collectifs, la date d achèvement doit être appréciée distinctement pour chaque logement. Dans les 90 jours suivant l achèvement du logement, le propriétaire doit déposer au centre des impôts fonciers du lieu de situation des locaux une déclaration sur des imprimés administratifs (formulaires H1 «Maison individuelle» ou H2 «Appartement en collectif»). Si la déclaration est souscrite après les 90 jours, l exonération n est accordée que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l année de souscription de la déclaration tardive. Le défaut de déclaration est susceptible d entraîner la perte de l exonération et l application d une amende fiscale. QUOI DE NEUF : Afin de favoriser la transformation de bureaux (et leurs dépendances) ou de locaux professionnels en logements, l article 93 de la loi de finances 2016 institue un nouveau cas d exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties qui peut être institué pour 5 ans, sur délibération des collectivités territoriales ou des Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI), en faveur des propriétaires de locaux initialement aectés à usage de bureaux ou de locaux professionnels et transformés en locaux d habitation et occupés à titre de résidence principale. Logements économes en énergie Les constructions de logements neufs achevés à compter du 1 er janvier 2009 dont le niveau élevé de performance énergétique globale est supérieur à celui qu impose la législation en vigueur peuvent également être, par 73

71 Chapitre 2 - les aspects juridiques délibération, exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties à concurrence de 50 % ou de 100 % pendant une durée qui ne peut être inférieure à cinq ans. Le propriétaire souhaitant bénéficier de cette exonération devra adresser au service des impôts une déclaration comprenant les éléments d identification des locaux et justifier qu il s agit bien de locaux transformés en logements. Cette exonération s applique aux locaux dont les travaux de transformation sont achevés à compter du 1 er janvier REMARQUE : D autres exonérations temporaires de durées plus ou moins longues peuvent s appliquer ainsi dans le cadre du PSLA (voir p.), pour certaines constructions financées au moyen de prêts aidés par l Etat ou situées dans des zones délimitées (quartiers prioritaires de la politique de la ville ), sous conditions. à noter La taxe d enlèvement des ordures ménagères, instituée dans certaines communes, reste due, même si l immeuble bénéficie d une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. 74

72 CHAPITRE CHAPITRE 1 3 Le la fiscalité financement de votre projet

73 Chapitre 3 - la fiscalité I. LES CREDITS D IMPOTS POUR L HABITATION PRINCIPALE Certaines dépenses de travaux dans l habitation principale ouvrent droit à un crédit d impôt qui permet de réduire ou supprimer l impôt dû. Lorsque le montant de ce crédit d impôt dépasse celui de l impôt dû, cet excédent est remboursé partiellement ou en totalité (contribuables peu ou non imposables). Il existe actuellement deux types de crédit d impôt : Le Crédit d Impôt pour la Transition Energétique (CITE). Le Crédit d impôt en faveur de l aide aux personnes. 1/ Le Crédit d Impôt pour la Transition Energétique CITE (Article 200 quater du Code Général des impôts - CGI) Sous réserve que le logement soit achevé depuis plus de deux ans à la date de début d exécution des travaux, les contribuables propriétaires-occupants, locataires ou occupants à titre gratuit, fiscalement domiciliés en France, peuvent bénéficier d un crédit d impôt sur le revenu au titre des dépenses eectivement supportées pour la contribution à la transition énergétique de leur résidence principale. L associé d une société de personnes non soumise à l impôt sur les sociétés qui occupe un logement dont la société est propriétaire et qui paie de telles dépenses peut également en bénéficier. Ce crédit d impôt est égal à 30 % du montant Toutes Taxes Comprises (TTC) des dépenses et s applique dès la première dépense réalisée, sans avoir l obligation de réaliser un «bouquet de travaux» (condition supprimée par la loi de finances 2015) et sans avoir à répondre à des conditions de ressources. Rappel : Pour bénéficier du crédit d impôt, les propriétaires doivent, depuis le 1 er janvier 2015, faire appel à un professionnel «Reconnu garant de l environnement» (RGE) pour certains équipements, conformément au décret n du 16/07/2014 sur l écoconditionnalité des aides à la rénovation énergétique. À titre indicatif, le site internet «rénovation info-service.gouv.fr» permet d identifier les entreprises disposant d un signe de qualité par catégories de travaux ( 76

74 Chapitre 3 - la fiscalité QUOI DE NEUF? La loi de Finances pour 2016 proroge l octroi de cet avantage fiscal d un an, soit jusqu au 31 décembre 2016 et prévoit quelques aménagements pour les dépenses payées à compter du 1 er janvier 2016 ainsi : les chaudières à condensation sont exclues au profit des chaudières à haute performance énergétique ; les dépenses d équipements de production d énergie électrique utilisant une source d énergie renouvelable sont recentrées sur celles relatives aux équipements utilisant l énergie hydraulique ou de biomasse (ceux utilisant l énergie éolienne sont exclus). Ces aménagements ne concernent pas les contribuables qui ont signé un devis et réglé un acompte avant le 1 er janvier Par ailleurs, pour les dépenses payées à compter de 30 septembre 2015 sauf si un devis a été signé et un acompte a été versé avant cette date, les équipements mixtes combinant un équipement de production d électricité utilisant l énergie radiative du soleil et un équipement de chauage ou de production d eau chaude sanitaire utilisant l énergie solaire thermique sont strictement encadrés afin de limiter les abus liés à leur commercialisation (voir ci-après). Lorsque les travaux sont soumis à des critères de qualification, le bénéfice du CITE, à compter du 1 er janvier 2016, est subordonné à la réalisation par l entreprise ou par son sous-traitant d une visite préalable à la réalisation des travaux écoconditionnés. Cette visite, réalisée avant l établissement du devis, a pour objet de valider l adéquation au logement des équipements, matériaux ou appareils dont l installation est envisagée. Dépenses éligibles : Les dépenses, payées entre le 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2016, au titre de : L acquisition de chaudières à haute performance énergétique ; L acquisition de matériaux d isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d entrée donnant sur l extérieur ; L acquisition et la pose de matériaux d isolation thermique des parois opaques, dans la limite d un plafond de dépenses fixé par arrêté (voir sous-plafond ci-après), ainsi que l acquisition de matériaux de calorifugeage de tout ou partie d une installation de production ou de distribution de chaleur ou d eau chaude sanitaire ; L acquisition d appareils de régulation de chauage ; L acquisition d équipements de chauage ou de fourniture d eau chaude sanitaire utilisant une source d énergie renouvelable, dans la limite d un plafond de dépenses par mètre carré de capteurs solaires pour les équipements de chauage ou de fourniture d eau chaude sanitaire utilisant l énergie solaire thermique, fixé par arrêté (voir sous-plafond ci-après). 77

75 Chapitre 3 - la fiscalité Toutefois, pour les dépenses payées au titre de l acquisition d un équipement intégrant un équipement de production d électricité utilisant l énergie radiative du soleil et un équipement de chauage ou de production d eau chaude sanitaire utilisant l énergie solaire thermique, le crédit d impôt s applique sur le coût total de cette acquisition, dans la limite d une surface de capteurs solaires fixée par arrêté, et après application à la surface ainsi déterminée d un plafond de dépenses par mètre carré de capteurs solaires (voir sous-plafond ci-après) L acquisition de systèmes de fourniture d électricité à partir de l énergie hydraulique ou à partir de la biomasse ; L acquisition de pompes à chaleur, autres que air/air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d eau chaude sanitaire, ainsi qu au coût de la pose de l échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques ; Les dépenses, payées entre le 1 er janvier 2006 et le 31 décembre 2016, au titre de : L acquisition d équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération. Les dépenses, payées entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, au titre de : La réalisation par une personne habilitée (article L271-6 du code de la construction et de l habitation CCH), en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, du diagnostic de performance énergétique - DPE (article L134-1 du CCH). Pour un même logement, un seul DPE ouvre droit au crédit d impôt par période de cinq ans. Les dépenses payées entre le 1 er janvier 2012 et le 31 décembre 2016, au titre de : L acquisition de chaudières à micro-cogénération gaz d une puissance de production électrique inférieure ou égale à 3 kilovolt-ampères par logement ; Les dépenses payées entre le 1 er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, au titre de : L acquisition d appareils permettant d individualiser les frais de chauage ou d eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur ; L acquisition d un système de charge pour véhicule électrique ; Les caractéristiques techniques et critères de performances minimales à respecter pour ces diérents équipements, matériaux et appareils sont précisés par l article 18 bis Annexe IV du CGI modifié par l arrêté du 30 décembre 2015 (JO du 31). Base du crédit d impôt : Pour un même logement, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d impôt ne peut excéder, au titre d une période de cinq années consécutives comprises entre le 78

76 Chapitre 3 - la fiscalité 1 er janvier 2005 et le 31 décembre 2016, la somme de : pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 par personne à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI. La somme de 400 est divisée par deux lorsqu il s agit d un enfant réputé à charge égale de l un et l autre de ses parents. Montant du crédit d impôt : Le crédit d impôt est égal à 30 % : du montant TTC des matériaux, équipements, appareils ; les frais de main-d œuvre ne sont pas pris en compte sauf pour les dépenses d isolation thermique des parois opaques et pour la pose de l échangeur souterrain d une pompe à chaleur géothermique. de l ensemble des frais de DPE. Sous-plafond applicable à certaines dépenses Les dépenses d isolation thermique des parois opaques sont soumises au taux de 30 % dans la limite d un plafond de : 150 TTC/m² en isolation par l extérieur et 100 TTC/m² en isolation par l intérieur. Pour les équipements de chauage ou de fourniture d eau chaude sanitaire utilisant l énergie thermique solaire, le crédit d impôt est calculé sur le coût du matériel capteur solaire dans la limite d un plafond de dépenses par mètre carré de : TTC, pour les capteurs solaires à circulation de liquide produisant uniquement de l énergie thermique ; 400 TTC, pour les capteurs solaires à air produisant uniquement de l énergie thermique ; 400 TTC, pour les capteurs solaires à circulation de liquide hybrides produisant de l énergie thermique et électrique, dans la limite de 10 m2 ; 200 TTC, pour les capteurs solaires à air hybrides produisant de l énergie thermique et électrique, dans la limite de 20 m2. Le crédit d impôt s applique pour le calcul de l impôt dû au titre de l année du paiement de la dépense. Dans un immeuble collectif, le crédit d impôt peut porter sur les équipements communs payés au titre de la quote-part correspondant au logement occupé. Les aides et subventions doivent être déduites sauf les subventions versées pour financer uniquement l installation (main-d œuvre) des équipements, matériaux ou appareils 79

77 Chapitre 3 - la fiscalité hormis si la main-d œuvre est éligible au crédit d impôt (isolation thermique des parois opaques, pose de l échangeur). À la demande de l administration, le contribuable doit être en mesure de produire la facture, autre que des factures d acompte : de l entreprise qui procède à la fourniture et à l installation des équipements, des matériaux ou appareils ou qui, pour l installation des équipements, des matériaux ou des appareils, qu elle fournit ou pour leur fourniture et leur installation recourt à une autre entreprise, dans le cadre d un contrat de sous-traitance (loi n du 31/12/75 sur la sous-traitance). de la personne habilitée qui a réalisé le diagnostic de performance énergétique. Cette facture doit comporter certaines mentions (adresse de réalisation des travaux, nature et caractéristiques techniques des matériaux ) prévue à l article 200 quater du CGI ainsi que les critères de qualification de l entreprise. Pour les dépenses de DPE, la facture doit en plus mentionner que le DPE a été réalisé en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire. En cas de déménagement ainsi qu en cas de changement de situation familiale entraînant la création d un nouveau foyer fiscal (mariage, divorce ), le contribuable peut bénéficier à nouveau du CITE. Le CITE fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales fixé à par foyer fiscal et par an. Cumuls possibles : Le CITE peut se cumuler avec l Eco PTZ (voir p.) si le montant des revenus du foyer n excède pas pour l année N-2, (soit pour l année 2016, les revenus de 2014) pour une personne seule et pour un couple soumis à imposition commune. Ces sommes sont majorées de supplémentaires par personne à charge. 2/ Le crédit d impôt en faveur de l aide aux personnes (Article 200 quater A du CGI) REMARQUE : Depuis le 1 er janvier 2014, les travaux d amélioration de la qualité énergétique des locaux de plus de 2 ans à usage d habitation constituent une nouvelle catégorie de travaux éligibles à une TVA à taux réduit de 5,5 %. Sont visés les travaux bénéficiant du crédit d impôt ainsi que les travaux induits qui leur sont indissociablement liés (voir p.). Deux types de dépenses sont concernés : Les dépenses d installation ou de remplacement d équipements spécialement conçus pour les 80

78 Chapitre 3 - la fiscalité personnes âgées ou handicapées limitativement énumérés à l article 18 ter Annexe IV du CGI. En bénéficient les contribuables propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit ou associé d une SCI d un logement situé en France, aecté à leur habitation principale, quel que soit le type de logement neuf ou ancien. Les dépenses de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) et de réalisation de diagnostics préalables à ces travaux. En bénéficient les contribuables propriétaires de logements situés en France, achevés avant l approbation du PPRT, qu ils aectent à leur habitation principale ou qu ils louent ou s engagent à louer nus ou meublés pendant une durée de cinq ans, à titre d habitation principale, à des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal. En sont exclus, les locataires et occupants à titre gratuit. Nature des dépenses Installation ou remplacement d équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées (équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure notamment éviers à hauteur réglable, baignoires à porte, sièges de douche muraux et équipements de sécurité et d accessibilité notamment appareils élévateurs, mains courantes, barres de maintien ou d appui, dispositifs d ouverture ou fermeture des systèmes de commande des installations électriques, eau, gaz et chauage ) Réalisation de tous travaux prescrits par un PPRT Réalisation de diagnostics préalables aux travaux prescrits par un PPRT Logements concernés Taux Tous 25 % Logements achevés avant l approbation du PPRT 40 % Assiette Coût de l équipement + frais liés à la maind œuvre Ou Prix de revient pour le constructeur (ou le vendeur) + marge bénéficiaire pour un équipement posé lors de la construction ou intégré à un logement neuf Coût de l équipement + frais liés à la maind œuvre Coût du diagnostic préalable Période d application du 01/01/2005 au 31/12/2017 du 01/01/2005 au 31/12/2017 du 01/01/2010 au 31/12/2017 pour les propriétairesbailleurs du 01/01/2013 au 31/12/2017 Les dépenses éligibles peuvent, en cas d immeubles collectifs, porter aussi bien sur le logement lui-même que sur les parties communes de l immeuble. En cas de démembrement de la propriété, l avantage s applique, selon la nature des dépenses, à l usufruitier ou au nu-propriétaire et sous réserve que le logement constitue sa résidence principale et en cas de location à l usufruitier. 81

79 Chapitre 3 - la fiscalité Depuis le 1 er janvier 2015, le plafond de dépenses applicable aux dépenses d équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées est distinct de celui applicable aux dépenses de prévention des risques technologiques (travaux et diagnostics). Ainsi, pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses d équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées ouvrant droit au crédit d impôt ne peut excéder, au titre d une période de cinq années consécutives comprises entre le 01/01/2005 et le 31/12/2017, la somme de : pour une personne célibataire, veuve ou divorcée pour un couple marié ou pour les partenaires d un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune, majorée de 400 par personne fiscalement à charge ; majoration divisée par deux lorsqu il s agit d un enfant réputé à charge égale de l un et l autre de ses parents. Pour les dépenses de travaux prescrits par un PPRT et, le cas échéant, de diagnostics préalables à ces travaux, depuis l imposition des revenus 2015, ces dépenses sont retenues dans la limite d un plafond unique de euros par logement, apprécié sur une période pluriannuelle comprise entre le 1 er janvier 2015 et le 31 décembre Le fait générateur du crédit d impôt est constitué par la date du paiement de la dépense, le crédit d impôt est donc accordé au titre de l année d imposition correspondant à celle du paiement définitif de la facture à l entreprise ayant réalisé les travaux. Toutefois, lorsque des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées s intègrent à un logement : acquis neuf, le fait générateur du crédit d impôt est constitué par la date d acquisition du logement ; que le contribuable fait construire ou acquiert en l état futur d achèvement, le fait générateur du crédit d impôt est constitué par la date d achèvement du logement. à noter Le versement d un acompte, notamment à l appui de l acceptation du devis, ne constitue pas un paiement pour l application du crédit d impôt. Quelle que soit leur nature, les dépenses ne peuvent ouvrir droit au crédit d impôt que si ces équipements sont fournis et installés, ou ces travaux réalisés, par une même entreprise et donnent lieu à l établissement d une facture. Ainsi ne sont pas éligibles, les 82

80 Chapitre 3 - la fiscalité équipements ou matériaux acquis directement par le contribuable, même si leur pose ou leur installation est eectuée par une entreprise. Pour bénéficier du crédit d impôt, le contribuable doit être en mesure de présenter, à la demande de l administration, les factures des entreprises comportant les mentions énoncées aux articles 289 et 200 quater A du CGI ou en neuf pour les équipements ou matériaux intégrés au logement, l attestation fournie par le vendeur ou constructeur. Pour les travaux prescrits par un PPRT le montant de la participation versée, en vertu de l article L du code de l environnement, par les exploitants des installations à l origine du risque et les collectivités territoriales et leur groupement n est pas déduit du montant des dépenses. Les dépenses ayant ouvert droit au crédit d impôt ne sont pas admises en déduction pour la détermination des revenus fonciers. En revanche, la part de dépenses excédant le plafond de dépenses éligibles ouvrant droit au crédit d impôt peut être déduite des revenus fonciers dans les conditions de droit commun (article 31 du CGI). Les dépenses s entendent des dépenses eectivement supportées par le contribuable. Elles s entendent donc, lorsqu il y a lieu, sous déduction des primes ou aides accordées. En cas de déménagement ainsi qu en cas de changement de situation familiale entraînant la création d un nouveau foyer fiscal (mariage, divorce ), le contribuable peut bénéficier à nouveau de ce crédit d impôt. à noter Pour une même dépense, ce crédit d impôt n est pas cumulable avec le CITE. Ce crédit d impôt est exclu du plafonnement global des niches fiscales. II. L IMPOSITION DES REVENUS TIRES DE LA LOCATION Selon qu il s agit d un logement loué vide ou meublé, le régime fiscal des revenus tirés de la location dière. En location vide, les revenus doivent être déclarés au titre des revenus fonciers. En location meublée, ils relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 83

81 Chapitre 3 - la fiscalité à noter les revenus d une sous-location relèvent soit des bénéfices non commerciaux (BNC) pour une souslocation vide, soit des BIC pour une sous-location meublée. 1/ Location vide Les revenus tirés de la location d un logement vide s ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire bailleur et sont assujettis à l impôt sur le revenu des personnes physiques. Deux régimes d imposition sont possibles : le micro-foncier ou le régime réel. REMARQUE : Lorsque le bien loué est détenu en indivision, chaque indivisaire est imposé sur la quote-part des loyers correspondant à ses droits, abstraction faite de leurs propres arrangements conventionnels lesquels ne sont pas opposables à l administration fiscale. a- Le micro-foncier Ce régime s applique automatiquement si les revenus locatifs annuels hors charges ne dépassent pas à noter La limite de n a pas à être appréciée prorata temporis. Ainsi, si le temps de location est inférieur à 12 mois au cours de l année civile, le contribuable peut bénéficier de ce régime dès lors que son revenu brut foncier n excède pas au cours de l année d imposition. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué comprenant les travaux et charges engagés qui ne peuvent donc être déduits. L imposition ne porte donc que sur 70 % des revenus. Sont exclus de ce dispositif, les logements loués notamment au titre du dispositif «Borloo ancien» car ce dernier bénéficie de déductions forfaitaires spécifiques applicables en régime réel (voir ci-après). En revanche, le micro-foncier peut s appliquer dans le cadre de la réduction d impôt «Pinel». b- Le régime réel Le régime réel s applique en cas de revenus excédant ou sur option du contribuable, irrévocable pendant 3 ans. À l issue de ces trois ans, cette option est renouvelée tacitement tous les ans. 84

82 Chapitre 3 - la fiscalité L option est globale, c est-à-dire qu elle s applique à l ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal. Le revenu foncier imposable servant de base à l imposition s entend du revenu brut c est-à-dire des loyers et recettes accessoires encaissées déduction faite des frais et charges supportées dans l année. Ce régime peut être intéressant si de nombreux frais ont été engagés sur le logement (emprunts, travaux par exemple) et que ces derniers excèdent les 30 % d abattement du régime micro-foncier. Un abattement forfaitaire de 20 euros représentatif des frais de gestion (frais de téléphone, de correspondance ) supportés par le bailleur s applique. Des déductions spécifiques s appliquent en cas d investissement locatif «Borloo Ancien» (voir pages ). b-1) Les charges déductibles des revenus fonciers En général, il s agit des dépenses relatives aux travaux de réparation et d entretien, d amélioration, aux intérêts d emprunt, aux impôts fonciers, assurances, diagnostics, frais d administration et de gestion (rémunérations concierges, honoraires et commissions versés à un tiers, frais de procédure ). Les dépenses d entretien et de réparations Les dépenses d entretien s apparentent généralement aux dépenses de maintien en l état de l immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d équipements essentiels pour maintenir l immeuble en mesure d être utilisé conformément à sa destination. Exemples de dépenses d entretien : traitement des bois contre les insectes xylophages, dépenses de recherche et d analyse de la nocivité de l amiante, dépenses de recherches et d analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d électricité, à la performance énergétique ou à l information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs, part de la dépense payée au titre d un contrat d entretien d un ascenseur restant à la charge du propriétaire. 85

83 Chapitre 3 - la fiscalité Exemples de dépenses de réparation : remise en état du gros-œuvre (toiture, façade ), des canalisations, de l installation électrique, de l installation de chauage central (remplacement de canalisations et d éléments de radiateurs), les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l escalier, les travaux de réfection des enduits extérieurs les frais de remise en état d une cuisine aménagée existante (hors dépenses de remplacement des appareils électroménagers considérées comme des dépenses d investissement dont l objet dière de celui de l entretien ou la réparation de l immeuble nu). Les dépenses locatives (dépenses d entretien courant, menues réparations) ne peuvent être, en principe, déduites sauf : si elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (peintures réalisées suite à la remise en état de conduit de fumée ), si elles résultent d un vice de construction ou d une malfaçon, si elles sont engagées avant l installation du locataire en vue de faciliter la location, elles étaient à la charge du locataire et leur remboursement n a pu être obtenu au 31 décembre de l année de son départ. Les dépenses d amélioration Ce sont les dépenses qui ont pour objet d apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions moderne de vie, sans modifier ni le volume, ni la surface habitable, ni la structure de l immeuble. Exemples : installations du chauage central, d une salle d eau, du tout-à-l égout, agrandissement des fenêtres, poses de persiennes ou d une antenne collective de télévision, installation d une cuisine intégrée dans un appartement qui en était dépourvu, y compris pour la part correspondant à l acquisition d équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation et à condition que le bail ou un avenant soit expressément prévu cette mise à disposition (rescrit n 2008/14 du 17 juin 2008). à noter Les dépenses d amélioration sont à distinguer des dépenses de (re) construction et d agrandissement qui ne sont pas déductibles. La distinction entre ces deux catégories de travaux constitue une question de fait qui s apprécie au regard de la nature et de l importance des travaux eectués plutôt que de leur coût, et ce, à l aide de tous renseignements utiles (devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports et plans d architectes avant et après les travaux, etc.) et à la lumière des décisions de jurisprudence rendues en la matière. 86

84 Chapitre 3 - la fiscalité Les dépenses de travaux déductibles correspondent au coût des travaux TTC, frais de main-d œuvre et dépenses annexes (honoraires d architecte ) ou au prix d achat des matériaux en cas de réalisation des travaux par le contribuable, au salaire de l ouvrier employé. Les intérêts et frais d emprunts Les intérêts pour l acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l amélioration et les frais liés à ces emprunts tels que frais de constitution de dossier, frais d inscription hypothécaires, sommes versées à un organisme de cautionnement, les agios ou commissions de banque ou courtier, les primes d assurances pour garantir le remboursement de l emprunt sont déductibles. Aucune limitation n est prévue quant au montant ou à la durée de la déduction. Les impôts fonciers et taxes annexes Il s agit notamment de la taxe foncière, des taxes annexes à cet impôt, à l exception de la taxe d enlèvement des ordures ménagères qui est une charge récupérable auprès du locataire. Les primes d assurance Les primes d assurance sont déductibles quel que soit leur objet dès lors qu elles incombent définitivement au bailleur. Il s agit principalement des primes d assurance pour loyers impayés et l assurance propriétaire non occupant. Les frais d administration et de gestion Rémunérations des concierges et gardiens Le salaire en espèces, les avantages en nature (électricité, eau, gaz, chauage, etc. ), les charges sociales et fiscales des concierges ou des gardiens engagées à raison de leurs fonctions. Rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion du logement Les commissions versées par le bailleur à une agence immobilière, les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de la déclaration fiscale, pour la tenue de la comptabilité de l immeuble et diverses autres tâches administratives ou de secrétariat, les commissions versées à des chambres syndicales de propriétaires et de copropriétaires Frais de procédure Les honoraires versés notamment à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert ainsi que 87

85 Chapitre 3 - la fiscalité les autres frais de procédure supportés pour le règlement de diérends avec un locataire, un entrepreneur Les charges récupérables non récupérées Sont déductibles du revenu foncier les charges récupérables sur le locataire dont le bailleur n a pu obtenir le remboursement à son départ. Les indemnités d éviction et frais de relogement Les indemnités d éviction constituent une charge déductible si, compte tenu des circonstances de fait, elles sont assimilables à une dépense faite en vue de percevoir ou de conserver les revenus fonciers (bailleur qui verse une indemnité pour récupérer son logement afin de le relouer dans des conditions plus avantageuses). Il en est de même pour les frais de relogement engagés par le propriétaire pour loger son locataire pendant la durée des travaux réalisés dans le bien loué. Les provisions pour charges de copropriété Les provisions pour charges et pour travaux votés doivent être déduites pour leur totalité par les copropriétaires bailleurs de leur revenu foncier l année de leur versement et régularisées l année suivante. à noter Les indemnités et subventions reçues pour couvrir des dépenses déductibles, et la partie du dépôt de garantie conservée après le départ du locataire doivent être incluses dans le revenu brut foncier. b-2) Les déficits fonciers Il y a déficit foncier lorsqu une même année les charges déductibles sont supérieures aux recettes brutes déclarées. La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d emprunts et frais annexes est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Elle ne peut être déduite du revenu global. Le déficit foncier résultant des dépenses autres que les intérêts d emprunt est imputable sur le revenu global à hauteur de Si, à l intérieur de la limite de , le revenu global est insuisant pour absorber ce déficit, l excédent constitue un déficit global imputable sur le revenu global des 6 années suivantes. 88

86 Chapitre 3 - la fiscalité La part du déficit qui excède la limite de est déductible uniquement des revenus fonciers des dix années suivantes. L imputation du déficit foncier sur le revenu global n est définitivement acquise que si le logement continue d être loué pendant trois ans (soit jusqu au 31 décembre de la 3 e année qui suit l imputation). REMARQUE : Le montant net des revenus fonciers est soumis à la contribution sociale généralisée, à la contribution au remboursement de la dette sociale, au prélèvement social, ainsi qu à la contribution additionnelle et prélèvement de solidarité. à noter En cas de loyers impayés, ces derniers n ont pas à être déclarés dans la mesure où ils n ont pas été encaissés l année d imposition. Cependant, en cas de contrôle, il convient d apporter la preuve des démarches eectuées pour leur recouvrement (lettres recommandées, commandement de payer par voie d huissier, action devant le tribunal ). 2/ Location meublée consentie par un loueur non professionnel Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d imposition sont possibles : le micro-bic ou le régime réel simplifié. Précision : Ce paragraphe ne traite que de la fiscalité concernant la location meublée consentie à titre de résidence principale du locataire, donc hors gîtes ruraux classés «Gîtes de France», meublés de tourisme, chambres d hôtes. a- Régime «micro-bic» Ce régime s applique si les recettes brutes annuelles (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) ne dépassent pas Hors Taxes (HT). Ce plafond doit être proratisé en fonction de la durée. Un abattement forfaitaire pour frais de 50 % est appliqué automatiquement. b- Régime réel simplifié Ce régime s applique : si les recettes annuelles sont supérieures à HT et n excèdent pas HT, ou sur option volontaire pour ce régime. Cette option est irrévocable pendant 2 ans et est reconduite tacitement par période de 2 ans. 89

87 Chapitre 3 - la fiscalité La détermination du revenu net imposable s opère en déduisant des recettes locatives, les charges de gestion courante supportées pour les acquérir ou les conserver (remboursement d emprunt, réalisation de travaux, dépenses d entretien, rémunérations du gestionnaire ), les charges d amortissement du bien etc. En cas de déficit, celui-ci s impute uniquement sur les autres bénéfices non professionnels tirés des locations meublées du foyer fiscal réalisés la même année ou les 10 années suivantes. Cas d exonérations : Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d impôt sur le revenu, si les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale et que le loyer annuel par m2 de surface habitable, charges non comprises, ne dépasse pas 135 en Haute-Savoie, pour La loi de finances rectificative pour 2015 (article 18) élargit cette possibilité au cas d un locataire qui y établit sa résidence temporaire sous réserve de justifier d un emploi à caractère saisonnier ou par nature temporaire. à noter Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit, sauf exonérations expresses, à la cotisation foncière des entreprises, qui est un impôt local. 3/ La Taxe sur les Micro-Logements «Taxe Apparu» En zone A (voir page), les bailleurs louant en nus ou meublés des micro-logements pour une durée minimale de 9 mois (exclusion des résidences avec services) sont assujettis à une taxe supplémentaire dès lors que la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² et que le loyer hors charges excède un montant maximum par m2 de surface habitable de 41,64 au 1 er janvier Le taux de la taxe est de 10 à 40 %, selon l écart constaté entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer de référence et elle est assise sur le montant des loyers hors charges perçus au cours de l année civile. Elle est établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d impôt sur le revenu et n est pas déductible de ce dernier. 90

88 Chapitre 3 - la fiscalité III. LES AVANTAGES FISCAUX POUR L INVESTISSEMENT LOCATIF 1/ Le dispositif «Pinel» d investissement locatif pour les logements neufs (Article 199 novovicies du CGI) À compter du 1 er septembre 2014 et jusqu au 31 décembre 2016, les contribuables fiscalement domiciliés en France qui font l acquisition ou qui construisent un logement neuf ou assimilé, dans des communes se caractérisant par un déséquilibre entre l ore et la demande de logements entraînant des diicultés d accès au logement sur le parc locatif existant peuvent bénéficier d une réduction d impôt sur le revenu de 12 à 18 % à condition de s engager à louer le logement nu à titre de résidence principale, pendant une durée minimale fixée, sur option à six ou à neuf ans (éventuellement prorogeable), sous réserve de respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. REMARQUE : Le dispositif «Pinel» concerne les investissements réalisés* du 01/09/2014 au 31/12/16. Les investissements réalisés du 01/01/2013 au 31/08/14 relèvent du dispositif d investissement locatif «Duflot». *La date de réalisation de l investissement à prendre en compte pour connaître du dispositif applicable s entend de la date d acquisition (date de signature de l acte authentique d achat) et en cas de construction de la date de dépôt de demande de permis de construire. QUOI DE NEUF? La loi de finances 2016 supprime l exigence, pour les immeubles neufs comportant au moins cinq logements, d un pourcentage de logements devant être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d impôt. Cette obligation avait été initialement prévue par la loi de finances pour 2013, afin de favoriser la mixité des logements au sein de ces programmes immobiliers. L article 199 novovicies du CGI renvoyait à un décret le soin de fixer le pourcentage de logements, sans que ce pourcentage ne puisse toutefois être inférieur à 20 %. Ce décret n a pas été publié. a- Les Bénéficiaires Les contribuables, personnes physiques ; en cas de logement en indivision, chaque indivisaire en bénéficie dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l indivision ; Les associés, personnes physiques, de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés autres qu une SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à leurs droits sur le logement concerné et à la condition qu ils s engagent à conserver la totalité de leurs titres jusqu à l expiration de l engagement de location ; REMARQUE : La réduction d impôt n est pas applicable : aux logements dont le droit de propriété est démembré (usufruit/nu-propriété) ou aux logements appartenant à une société non soumise à l impôt sur les sociétés, autre qu une SCPI, dont le droit de propriété des parts est démembré sauf dans certains cas (voir page), aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la «Fondation du patrimoine», aux logements financés au moyen d un prêt mentionné à l article R331-1 du CCH. 91

89 Chapitre 3 - la fiscalité Les contribuables souscrivant à des parts de SCPI, sous réserve que 95 % au moins de la souscription serve exclusivement à financer l investissement locatif et que l associé s engage à conserver la totalité des titres jusqu au terme de l engagement de location souscrit par la SCPI. b- Les biens concernés Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, de logements neufs ou en l état futur d achèvement (VEFA) ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l acquisition est réalisée dans le cadre d un contrat de vente d immeubles à rénover (VIR) ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, de logements réhabilités ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, de locaux que le contribuable transforme à usage d habitation, y compris lorsque l acquisition est réalisée dans le cadre d une VIR ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, de logements issus de la transformation de locaux aectés à un usage autre que l habitation ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, de logements qui ont fait ou qui font l objet entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d un immeuble neuf au sens de la TVA (2 du 2 du I de l article 257 du CGI) ; QUOI DE NEUF? Les travaux de réhabilitation sont définis par décret et doivent permettre au logement d acquérir des performances techniques voisines de celles d un logement neuf. Ils s entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes. Logements que le contribuable fait construire et qui font l objet d un dépôt de permis de construire, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016 ; Acquisitions, entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016 de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable. Le délai d achèvement des travaux est de trente mois à compter de la date d obtention du permis de construire en cas de construction ou de la date de signature de l acte authentique d acquisition pour une VEFA (Vente en l Etat Futur d Achèvement). Pour les logements qui ont fait l objet de travaux concourant à la production d un logement neuf, de réhabilitation ou de transformation, après leur acquisition, l achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l acquisition du local ou du logement concerné. REMARQUE : Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d impôt ne peuvent faire l objet d une déduction pour la détermination des revenus fonciers. 92

90 Chapitre 3 - la fiscalité Pour ceux qui ont fait l objet des travaux précités, avant leur acquisition, la réduction d impôt s applique aux logements qui n ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l achèvement des travaux. Les logements doivent respecter un niveau de performance énergétique fixé par décret : pour les logements acquis neufs ou en l état futur d achèvement ou que le contribuable fait construire : la réglementation thermique 2012 (RT 2012), applicable aux demandes de permis de construire déposées depuis le 01/01/2013, pour les locaux qui font l objet d un permis de construire déposé avant le 01/01/2013 : le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation), pour ceux qui font l objet de travaux : soit le «label BBC rénovation 2009» ou «HPE rénovation 2009», soit respecter au moins deux exigences de performance énergétique sur quatre équipements et matériaux suivants : isolation de toitures ou des murs donnant sur l extérieur, fenêtres, système de chauage, système de production d eau chaude sanitaire. c- Localisation du logement Sont concernés les logements situés sur les communes des Zones A et B1. En zone B2, le dispositif s applique sous réserve d un agrément préfectoral. Divers arrêtés du Préfet de région en 2013 ont accordé une dérogation à certaines communes de Haute-Savoie situées en zone B2. Communes concernées en Zone B2 (liste arrêtée au 31 octobre 2013) : Alby sur Chéran, La Balme de Sillingy, Bons en Chablais, Chamonix Mont Blanc, Groisy, Gruy, Megève, Passy, Saint Félix, Saint Gervais, Saint Martin de Bellevue, Sallanches, Sillingy, Viuz en Sallaz. Pour les investissements réalisés du 1 er septembre 2014 au 30 septembre 2014, le zonage applicable résulte de l arrêté du 29 avril 2009 (JO du 03/05). Pour les investissements réalisés à compter du 1 er octobre 2014, le zonage est défini par un arrêté du 1 er août 2014 modifié par un arrêté du 30 septembre 2014 (voir page Zones A et B1). Des dispositions transitoires ont été prévues pour les communes déclassées de la zone A à B1 et B1 à B2, ainsi : 93

91 Chapitre 3 - la fiscalité Pour les communes déclassées de la zone A à la zone B1, le zonage résultant de l arrêté du 29 avril 2009 reste applicable aux logements : ayant fait l objet d une demande de permis de construire déposée avant le 1 er octobre 2014 et dont la date de signature de l acte authentique d acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d obtention du permis de construire ; pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1 er octobre 2014 (promesse enregistrée au service des impôts ou passée en la forme authentique avant cette date) ; que le contribuable fait construire et qui ont fait l objet d une demande de permis de construire déposée avant le 1 er octobre Communes concernées : Andilly, Arbusigny, Cercier, Cernex, Chênex, Copponex, Cuvat, Dingy-en-Vuache, Jonzier- Epagny, Menthonnex-en-Bornes, La Muraz, Saint-Blaise, Le Sappey, Savigny, Scientrier, Vers, Villy-le-Bouveret, Villy-le-Peilloux, Vovray-en-Bornes. De même, pour les communes déclassées de la zone B1 à la zone B2, les mêmes mesures transitoires s appliquent, avec une entrée en vigueur décalée de trois mois, afin de permettre à la commune de demander, le cas échéant, un agrément pour être éligible à ce dispositif fiscal. Ainsi, le zonage de l arrêté du 29 avril 2009 reste applicable aux logements : ayant fait l objet d une demande de permis de construire déposée avant le 1 er janvier 2015 et dont la date de signature de l acte authentique d acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d obtention du permis de construire ; pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1 er janvier 2015 ; que le contribuable fait construire et qui ont fait l objet d une demande de permis de construire déposée avant le 1 er janvier Communes concernées : Chens sur Léman, Duingt, Excenevex, Loisin, Lugrin, Massongy, Maxilly sur Léman, Messery, Nernier, Saint Jorioz, Sciez, Sévrier, Yvoire. d- Les conditions de location Le contribuable doit s engager à louer le logement nu à usage d habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option, à 6 ou 9 ans. Cette option irrévocable, doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l année d achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. À l issue de cet engagement initial, il peut le proroger pour une ou deux périodes maximales (maximum 12 ans). Les taux de réduction dièrent en fonction de la durée de l engagement de location (voir tableau ci-après). 94

92 Chapitre 3 - la fiscalité La durée de location est calculée de date à date, à compter de la prise d eet du bail initial. La location doit prendre eet dans les douze mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal ou si le logement est la propriété d une société non soumise à l impôt sur les sociétés, autre qu une SCPI, avec l un des associés ou un membre du foyer fiscal de l un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2015, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant non-membre du foyer fiscal, dès lors que les conditions de loyers et de ressources sont respectées. La location à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d habitation principale (à une personne autre que le propriétaire, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal) est possible à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret qui varient suivant la zone d implantation du logement. Plafonds de loyers Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré*, charges non comprises sont fixés pour les baux conclus en 2016 : Zone A : 12,50 Zone B1 : 10,07 Zone B2 : 8,75 Ces plafonds sont révisés au 1 er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l indice de référence des loyers (IRL) du 2 e trimestre. *La surface à prendre en compte est la surface habitable au sens de l article R111-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes (articles R et R du CCH) dans la limite de 8 m² par logement, à l exclusion des garages et emplacements de stationnement. Cependant, en maison individuelle, il est possible, à titre de règle pratique, de fixer forfaitairement à 12 m2 la partie à usage de stationnement pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d emplacement de stationnement. En revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond. 95

93 Chapitre 3 - la fiscalité Ces plafonds de loyers peuvent varier en fonction de la surface du logement par application d un coeicient multiplicateur dont la formule est la suivante : 0,7 + 19/S ; S étant la surface du logement. Le coeicient obtenu est arrondi à la 2 e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce mécanisme permet de minorer le loyer des grandes surfaces et de majorer celui des petites surfaces. Les plafonds peuvent être réduits, par arrêté préfectoral, afin d être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. Ainsi, un arrêté n du 4 février 2015 du Préfet de la région Rhône-Alpes module le plafond de loyer des communes situées en zone A, notamment pour le département de la Haute-Savoie, à 12,20 mensuels/m², actualisé en fonction de l IRL du 2 e trimestre à 12,21 pour Le coeicient multiplicateur s applique également à ce loyer. Plafonds de ressources des locataires Les ressources des locataires appréciées uniquement à la date de conclusion du bail, ainsi qu à chaque changement de locataire, varient selon la composition du foyer et la zone d implantation du logement. Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est le revenu de l année N-2 soit pour 2016 les revenus de Par exception au principe précité, si les ressources du locataire de l année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-1) sont inférieures à celles de l année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, à la date de signature du contrat de location, par la production par le locataire de l avis d imposition correspondant, il est admis de retenir les ressources du locataire de l année N-1, si elles sont plus favorables. Pour les baux conclus en 2016, les plafonds de ressources sont les suivants : LIEU DE LOCATION Composition du foyer locataire Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge* Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge* Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge* Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge* Majoration par personne à charge* à partir de la cinquième Ces plafonds sont révisés au 1 er janvier de chaque année en fonction de l évolution annuelle de l indice des 96

94 Chapitre 3 - la fiscalité prix à la consommation hors tabac et arrondis à l euro le plus proche. Cette variation est appréciée entre le 1 er octobre de l avant-dernière année et le 1 er octobre de l année précédente. * Les personnes à charge s entendent des personnes visées à aux articles 196, 196 A bis, 196 B du code général des impôts c est-à-dire : - les enfants âgés de moins de 18 ans ou infirmes, y compris les enfants recueillis ; - les personnes invalides recueillies sous le toit du contribuable ; - les enfants majeurs rattachés au foyer fiscal de leurs parents ainsi que, le cas échéant, les enfants de ces derniers. e- La réduction d impôt La base de calcul Au titre d une même année d imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d impôt qu à raison de l acquisition ou de la construction d au plus deux logements. La réduction d impôt est calculée sur la base du prix de revient* du ou des logements, retenu dans la limite d un plafond par m² de surface habitable fixé à et sans pouvoir dépasser la limite de par contribuable et pour une même année d imposition. Concernant les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2014 par voie de souscription au capital d une Société civile de placement en immobilier (SCPI), la réduction d impôt est désormais calculée sur 100 % du montant investi dans la SPCI, dans les limites précitées. * Le prix de revient s entend pour un logement acquis neuf ou en l état futur d achèvement du prix d acquisition majoré des frais aérents à l acquisition comme les honoraires du notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA, les droits d enregistrement le cas échéant, la taxe de publicité foncière. Dans les hypothèses de travaux concourant à la production d un logement neuf, de réhabilitation ou de transformation, ou pour un logement inachevé, la réduction est calculée sur le prix d acquisition du local ou du logement, frais aérents à l acquisition inclus, augmenté du montant des travaux. Pour un logement que l on fait construire, du prix d acquisition du terrain, frais compris, majoré du prix de la construction. Si le terrain a fait l objet d une acquisition à titre gratuit, la valeur déclarée lors de la succession ou donation, frais inclus. Les frais de viabilisation et d aménagement sont également inclus sauf les frais de démolition. Taux et imputation de la réduction Le taux varie en fonction de la durée de l engagement de location initial et de son éventuelle prorogation (12 ans maximum). Le point de départ de la réduction d impôt correspond à l année d achèvement du logement, ou de son acquisition si elle postérieure, pour les SCPI, à l année de réalisation de la souscription de parts. 97

95 Chapitre 3 - la fiscalité DUREE DE L ENGAGEMENT DE LOCATION TAUX DE REDUCTION IMPUTATION DE LA REDUCTION Engagement initial de 6 ans 12 % Par sixième annuel, soit 2 % par an Prorogations possibles pour deux périodes triennales : - 1 re période 6 % Par tiers, soit 2 % par an - 2 e période 3 % Par tiers, soit 1 % par an Engagement initial de 9 ans 18 % Par neuvième annuel, soit 2 % par an Une seule prorogation triennale autorisée 3 % Par tiers, soit 1 % par an Précision : La possibilité de prorogation pour les SCPI ne s applique qu aux investissements dont la date de clôture de la souscription est intervenue à compter du 1 er septembre f- Les cas de remise en cause de la réduction d impôt REMARQUE : Si le montant de la réduction excède l impôt dû au titre d une année d imposition, le solde ne peut être imputé sur l impôt sur le revenu des années suivantes. La réduction d impôt obtenue fait l objet d une reprise au titre de l année au cours de laquelle intervient : La rupture de l un des engagements de location ; Le démembrement du droit de propriété de l immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n est eectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s engage à respecter les engagements de location, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. Aucune reprise n est eectuée en cas d invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l article L341-4 du Code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l un des membres du couple soumis à imposition commune. Attention : le dispositif «Pinel» est soumis au plafonnement des niches fiscales soit en

96 Chapitre 3 - la fiscalité 2/ Le dispositif «Borloo Ancien» (Article 31 I 1 o m) du CGI) Les propriétaires (personnes physiques ou associés, personnes physiques, de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés autres qu une SCPI), qu ils soient ou non fiscalement domiciliés en France, peuvent bénéficier d une déduction forfaitaire spécifique sur leurs revenus fonciers lorsque les logements font l objet d une convention conclue avec l Agence nationale de l habitat (Anah). Ce dispositif s applique aux baux conclus depuis le 1 er octobre 2006, ainsi qu aux renouvellements de baux intervenus depuis le 7 mars 2007 et concerne tous types de logements (neufs ou anciens), acquis à titre gratuit ou onéreux ou déjà détenu par le contribuable, sans limitation de leur nombre. REMARQUE : La circonstance que le logement soit issu de la transformation d un local aecté à un autre usage que l habitation ne fait pas obstacle au bénéfice de l avantage fiscal. Le logement doit être loué nu à titre d habitation principale pendant toute la durée de la convention, à une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l occasion du renouvellement du bail ou pour les sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés autres que les SCPI à une personne autre que l un de ses associés, un membre du foyer fiscal ou un ascendant ou un descendant d un des associés. Le logement loué doit respecter les normes de décence (décret n du 30/01/2002) et le bail doit être conforme à la loi n du 6 juillet 1989 modifiée sur les rapports locatifs. Pendant toute la durée de la convention, le loyer ne doit pas excéder certains plafonds qui varient selon la nature de la convention et le lieu de situation du logement concerné. Les locataires doivent, par ailleurs, satisfaire à certaines conditions de ressources (voir ci-après). En cas de conventionnement lors d un renouvellement d un bail, les conditions de ressources du locataire doivent être appréciées à la date de ce renouvellement. Par ailleurs, le propriétaire peut être amené à réduire le montant du loyer par rapport à celui pratiqué dans le cadre du bail antérieur. Les logements peuvent être également donnés en location à des organismes publics ou privés (location déléguée) en vue de leur sous-location ou de leur mise à disposition, 99

97 Chapitre 3 - la fiscalité meublée ou non, à des personnes physiques en diiculté ou nécessitant une solution locative de transition ou en vue de l hébergement de ces personnes, à condition que l organisme locataire ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Dans ce cas, les plafonds de loyers et de ressources s apprécient en tenant compte du montant du loyer payé au bailleur par l organisme locataire, du loyer payé, le cas échéant, à cet organisme par l occupant et des ressources de l occupant. Une copie de la convention doit être remise au locataire. Deux types de conventions sont concernés : les conventions à loyer intermédiaire (article L321-4 du code de la construction et de l habitation - CCH) ; La déduction forfaitaire est de 30 % des revenus fonciers et le logement doit être loué pendant 6 ans et en cas d aide pour réaliser des travaux d amélioration pendant 9 ans. les conventions à loyer social ou très social (article L321-8 du CCH) ; conventionnement avec travaux subventionnés par l ANAH. La déduction forfaitaire est de 60 % des revenus fonciers et l engagement de location est de 9 ans. Le propriétaire peut bénéficier d une subvention de l Anah plus ou moins importante en contrepartie d un loyer plus ou moins modéré. Depuis le 28 mars 2009, dans certaines communes caractérisées par un déséquilibre entre l ore et la demande de logement (communes situées en zone A, B1 et B2 à l exclusion de la zone C), la déduction peut atteindre 70 % en cas de location déléguée (location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location) dans le secteur intermédiaire, social ou très social. Ces déductions spécifiques sont applicables à compter de la date de prise d eet de la convention qui correspond à celle du premier bail concerné ou à la date de renouvellement du bail et pendant toute la durée de la convention. À l échéance de la convention, l avantage fiscal peut continuer à s appliquer jusqu à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du contrat de location, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions d application du dispositif, notamment celle tenant au respect du plafond de loyer, sont remplies. Le bénéfice de l avantage fiscal s applique dans les mêmes conditions lorsque l échéance intervient après une période de prorogation de la convention. À cet égard, 100

98 Chapitre 3 - la fiscalité il est rappelé que lorsque le logement reste loué dans les conditions prévues par la convention, le bailleur peut demander la prolongation de la durée d application de ladite convention, par période de trois ans. Cette prolongation de la convention doit faire, par ailleurs, l objet d un avenant à la convention initiale. Plafonds de ressources Les plafonds de ressources varient selon la nature de la convention et sont appréciés à la date de conclusion du bail, en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail, de la composition de leurs foyers fiscaux et de la zone d implantation du logement. Loyers plafonds Le loyer ne doit pas excéder un plafond mensuel par mètre carré, charges non comprises, qui varie selon la nature de la convention et la zone géographique d implantation du logement. Pour les conventions conclues à compter du 01/01/2015, le zonage applicable résulte de l arrêté du 1 er août 2014 modifié par l arrêté du 30 septembre 2014 (voir page). Pour les conventions à loyer intermédiaire conclues depuis le 1 er janvier 2015, les plafonds de loyers sont identiques au dispositif d investissement locatif «Pinel» avec application du coeicient multiplicateur. Il en est de même des plafonds de ressources, étant précisé que les plafonds de la Zone C sont identiques à ceux de la Zone B2 (voir pages). Pour les conventions à loyer social ou très social, les plafonds de loyer sont révisés au 1 er janvier de chaque année et font, à ce titre, l objet d une circulaire annuelle de mise à jour du ministère en charge du logement. À titre exceptionnel, il peut être dérogé à ces plafonds de loyers dans la limite d un loyer maximal dérogatoire. Important : L Anah peut prévoir des loyers inférieurs aux plafonds nationaux. En conséquence, il convient de se renseigner auprès des délégations de l Anah pour connaître le loyer applicable à la convention. 101

99 CHAPITRE 4 L amélioration d une résidence principale

100 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Les propriétaires occupants, bailleurs, locataires qui souhaitent faire des travaux d amélioration, d économies d énergie, de transformations, d agrandissement ou d accessibilité d un logement doivent pouvoir les financer. Plusieurs types de prêts peuvent être mobilisés en dehors des prêts «classiques» bancaires du secteur libre : Prêts Conventionnés, Epargne Logement, mais divers autres financements (subventions, prêts ou aides spécifiques) sont envisageables en fonction du type de travaux ou de la situation des personnes. Pour préparer au mieux son projet d amélioration, il est conseillé de s informer auprès des organismes compétents en la matière (voir Adresses utiles p.132). Dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l habitat (PREH), un service public d écorénovation du logement a été mis en place en septembre En appelant le , des conseillers répondent gratuitement sur les aides financières possibles et sur les solutions techniques envisageables pour rénover son logement. Il est possible également de consulter le site : I. LES FINANCEMENTS EN FAVEUR DES PROPRIETAIRES-OCCUPANTS 1/ Les prêts a- Le prêt bancaire Ce prêt distribué par tous les établissements de crédit finance tous types d opérations. N étant pas réglementé, il n est soumis à aucune condition ni règle particulière. Ses caractéristiques varient donc en fonction de chaque organisme financier. b- Le prêt conventionné et le prêt PAS (Prêt à l Accession Sociale à la Propriété) Les bénéficiaires des PC et PAS sont les personnes physiques qui eectuent des travaux dans leur résidence principale (occupation au moins huit mois par an sauf raisons de santé ou professionnelles). Ces prêts peuvent également être accordés aux syndicats de copropriétés qui réalisent des travaux d amélioration et d économie d énergie dans des immeubles où les logements (à usage de résidence principale) représentent la moitié au moins du nombre total de voix. PC et PAS sont consentis par les établissements de crédit ayant signé une convention avec la 103

101 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l Accession Sociale à la propriété (S.G.F.G.A.S), agissant pour le compte de l Etat. Ils peuvent financer des travaux : d amélioration de logements achevés depuis au moins 10 ans, d adaptation de logements aux personnes handicapées physiques, d économie d énergie dans les logements existants au 1 er juillet 1981 ou ayant fait l objet, avant cette date, d une demande de permis de construire. Les travaux d amélioration et d économie d énergie figurent sur une liste établie par un arrêté du 04/10/2001 (ex : équipement sanitaire, chauage, menuiserie, isolation thermique ). Dans tous les cas, le montant des travaux doit être égal ou supérieur à TTC. Les travaux doivent être achevés dans un délai maximum de 3 ans à compter de la date d émission de l ore de prêt. Conditions spécifiques au prêt PAS : si l emprunteur, personne physique, ne dépasse pas certains plafonds de ressources, il doit recourir au prêt PAS (voir p.). Le montant du PAS finançant les travaux d amélioration ne peut être inférieur à Pour les caractéristiques des prêts conventionnés (voir p.). En cas de travaux d amélioration ou d économie d énergie, l emprunteur ne peut prétendre à l A.P.L (Aide Personnalisée au Logement). Il peut toutefois bénéficier de l A.L (Allocation Logement) s il en remplit les conditions d attribution. c- L Eco Prêt a taux 0 % (ECO PTZ) L Eco PTZ est une avance remboursable sans intérêt pour aider au financement des travaux de rénovation énergétique de logements achevés avant le 1 er janvier 1990 à usage de résidence principale (occupation au moins 8 mois par an). Il peut être octroyé à titre individuel ou à un syndicat de copropriété voir concomitamment lorsque l emprunteur est membre d un syndicat de copropriété. D un montant plafond de euros, il finance les travaux lourds pour améliorer la performance énergétique et limiter les gaz à eet de serre. Il est accordé sans conditions de ressources par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l Etat et la SGFGAS. QUOI DE NEUF? L eco-ptz qui devrait prendre fin au 31 décembre 2015 est prorogé par la loi de finances pour 2016 pour trois années supplémentaires soit jusqu au 31 décembre

102 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale c-1) L eco-ptz individuel : Les bénéficiaires : Ce prêt est consenti : aux personnes physiques propriétaires-occupants ou bailleurs, aux personnes physiques, copropriétaires, à raison du prorata qui leur revient des travaux d intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l article 25* de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l immeuble dans lequel elles possèdent leur habitation principale ou des logements qu elles donnent ou s engagent à donner en location, aux sociétés civiles non soumises à l impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique, lorsqu elles mettent l immeuble faisant l objet des travaux gratuitement à la disposition de l un de leurs associés personne physique, qu elles le donnent en location ou s engagent à le donner en location, aux sociétés civiles non soumises à l impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique, copropriétaire, à raison du prorata qui leur revient des travaux d intérêt collectif réalisés sur les parties privatives prévus au f de l article 25* de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l immeuble dans lequel elles possèdent un logement qu elles mettent gratuitement à la disposition de l un de leurs associés personne physique, donnent en location ou s engagent à donner en location. * l article 25 f concerne les travaux d économie d énergie ou de réduction des émissions de gaz à eet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. (Ils sont détaillés à l article R er 2 e du Code de la Construction et de l Habitation). QUOI DE NEUF? L éco-prêt «Habiter Mieux» A compter du 1 er janvier 2016 Les bénéficiaires des aides de l Agence nationale de l habitat (Anah) pour les travaux de lutte contre la précarité énergétique sont éligibles de plein droit, à un eco-ptz à titre complémentaire pour financer le reste à charge, si leur dossier est validé par l Anah. Dans cette hypothèse ils sont exonérés de la condition d achèvement du logement avant le 1 er janvier 1990 (logements achevés en tout état de cause depuis plus de 15 ans). 105

103 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Travaux finançables et montants de prêts : L eco-ptz finance les travaux suivants : Type de travaux Soit des travaux correspondant à une combinaison (un «bouquet de travaux») d au moins deux actions eicaces d amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes : travaux d isolation thermique des toitures travaux d isolation thermique des murs donnant sur l extérieur travaux d isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l extérieur travaux d installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d eau chaude sanitaire performants travaux d installation d équipements de chauage utilisant une source d énergie renouvelable travaux d installation d équipements de production d eau chaude sanitaire utilisant une source d énergie renouvelable soit des travaux permettant d améliorer les performances énergétiques d un logement ayant donné lieu aux aides de l Anah soit des travaux permettant pour les logements construits après le 1 er janvier 1948 d atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant les consommations d énergie en dessous d un seuil défini par arrêté soit des travaux permettant pour les logements construits après le 1 er janvier 1948 d atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant les consommations d énergie en dessous d un seuil défini par arrêté soit des travaux de réhabilitation de systèmes d assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d énergie et respectant certaines prescriptions techniques définies par arrêté Montants plafonds pour deux actions pour trois actions Les divers types de combinaisons, la nature et les caractéristiques techniques des travaux d économie d énergie ainsi que les modalités de justifications auprès de l établissement de crédit sont définis par un arrêté du 30 mars 2009, modifié notamment par un arrêté du 30 décembre

104 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Les diérentes dépenses prises en compte : le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux éligibles, le coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants, les frais de maîtrise d œuvre et des études relatives aux travaux, les frais de l assurance maître d ouvrage éventuellement souscrite par l emprunteur, le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux éligibles, sachant que ces travaux sont définis et énumérés de façon très précise pour chaque catégorie de travaux (exemple : pose et dépose d éléments, modifications des éléments de plâtreries et peintures) selon l arrêté précité. Il ne peut être accordé qu une seule avance par logement ( euros maximum). Les travaux ne doivent pas démarrer avant l émission de l ore de prêt et doivent être eectués par des professionnels ayant la qualification «RGE», (Reconnu Garant de l Environnement) en vertu du principe de l éco conditionnalité. (voir p.) (Un arrêté du 1 er décembre 2015 assouplit, à compter du 1 er janvier 2016, certains critères d obtention du RGE considérés comme trop complexes par les entreprises du bâtiment). QUOI DE NEUF? - A compter du 1 er janvier 2016, par dérogation, un eco-ptz complémentaire peut être obtenu par les propriétaires en ayant déjà bénéficié, pour financer d autres travaux portant sur le même logement si les travaux correspondent à au moins une des catégories du bouquet de travaux (sous condition de ne pas avoir déjà mobilisé le plafond de ). La demande doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de l émission de l ore de prêt initiale. - La possibilité désormais de réaliser les travaux sur trois ans au lieu de deux précédemment. Ce sont les entreprises depuis 2015 qui attestent de l éligibilité des travaux au dispositif et non plus les banques. Les demandes sont eectuées au moyen de formulaires types à remplir, de même ensuite pour justifier de la réalisation des travaux. À noter également désormais un assouplissement pour les acquéreurs d un bien avec travaux : dès le départ un financement global peut être prévu en demandant concomitamment un eco-ptz et les autres prêts. En eet il est permis, dans ce cas, de fournir les diérents justificatifs et devis au plus tard à la date de versement du prêt. 107

105 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Modalités de remboursement : La durée de remboursement est de 10 ans ; elle peut être portée à 15 ans pour les travaux de rénovation les plus lourds (bouquet de trois actions ou plus et travaux permettant d atteindre une performance énergétique globale minimale du logement). À la demande de l emprunteur, la durée peut être réduite jusqu à un minimum de 3 ans. Cumuls possibles avec d autres dispositifs : L eco-ptz peut notamment se cumuler avec le PTZ (voir p.), les prêts bancaires classiques, avec les aides l Anah et des collectivités territoriales, les CEE (voir p.). Il peut également se cumuler avec le Crédit d Impôt pour la Transition Energétique (CITE: voir p.) sous réserve que le revenu fiscal de référence du foyer fiscal ne dépasse pas un plafond au titre de l avant-dernière année précédant la demande de prêt : pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, pour un couple soumis à imposition commune, supplémentaires par personne à charge. c-2) l eco-ptz copropriétés L eco-ptz peut également être consenti aux syndicats de copropriété pour financer les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l immeuble ainsi que pour ceux d intérêt collectif eectués sur les parties privatives. Les immeubles concernés, achevés avant le 1 er janvier 1990, doivent comporter au moins 75 % de quotes-parts de copropriétés comprises dans des lots aectés à l usage d habitation, utilisés ou destinés à l être à titre de résidence principale. Seuls les propriétaires de ces logements peuvent y participer. Les mêmes types de travaux que pour l eco-ptz individuel sont éligibles, cependant les syndicats copropriété peuvent ne financer qu une seule action parmi celles du bouquet de travaux. Il ne peut être accordé qu un seul eco-ptz par syndicat de copropriétés ou par bâtiment. Les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas avoir déjà fait l objet d un eco-ptz individuel. Le montant maximum de prêt par bâtiment est fonction du nombre de logements des copropriétaires adhérants à l emprunt multiplié par le montant maximum de prêt par logement. 108

106 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Le montant maximum de prêt et la durée de remboursement varient selon les cas suivants : Bouquets de travaux 1 action 2 actions 3 actions Performance Énergétique globale Assainissement non collectif Montant maximum du prêt par logement Durée 10 ans 10 ans 15 ans 15 ans 10 ans Les travaux doivent avoir été votés par l Assemblée Générale de copropriété aux conditions prévues par la loi du 10 juillet Le projet de contrat est présenté en Assemblée Générale qui vote pour sa souscription ou non. L unanimité est en principe requise pour la souscription d un emprunt collectif mais, par dérogation, l assemblée générale peut voter le recours à l Eco-prêt collectif pour financer les travaux, à la même majorité que celle nécessaire à ces travaux, au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d y participer. Chaque copropriétaire peut choisir d y souscrire ou non dans la limite de sa quote-part de dépenses. Le syndic doit fournir les formulaires types à la banque. Les travaux ne doivent pas commencer avant la date d émission de l ore de prêt. Comme pour l eco-ptz individuel, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des professionnels détenant la mention RGE (Reconnu Garant de l Environnement). Les copropriétaires peuvent solliciter à titre complémentaire un éco-prêt individuel pour d autres travaux que ceux réalisés par le syndicat de copropriété pour le même logement. L ore doit être émise dans le délai d un an à compter de l émission de l ore du «prêt copropriété». La somme des deux prêts cumulés ne peut cependant excéder

107 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale d- Les aides des fournisseurs d énergie : le dispositif des CEE (Certificats d Economie d Energie) Ce dispositif oblige les fournisseurs d énergie (électricité, gaz, GPL, vendeurs de carburants : essence, fioul domestique ) à réaliser ou faire réaliser des économies d énergie en entreprenant diérentes actions auprès des consommateurs. Les clients sont encouragés à eectuer des achats ou des travaux permettant d améliorer la performance énergétique par le biais d accompagnements aux travaux, de primes, bons d achats, prêts à taux bonifiés, subventions En contrepartie du constat des investissements eectués par les consommateurs grâce à ces actions, les vendeurs d énergie reçoivent des certificats d économie d énergie sur la base de forfaits en KWh calculés par type d actions. Diérents objectifs ont été fixés par période triennales (période actuelle : ). Pour chaque période définie, «les obligés» doivent justifier d un nombre de KWh cumac économisé. Des actions sont définies pour chaque période. A chaque travaux éligible est distribué un montant forfaitaire en KWh cumac. Si les fournisseurs n atteignent pas les seuils d économie d énergie fixée, ils sont redevables de fortes pénalités financières. e- Le prêt épargne-logement Les prêts épargne-logement, accordés aux titulaires de PEL ou CEL après une phase d épargne, peuvent financer l acquisition d un logement mais également des travaux. Pour les plans ou comptes ouverts depuis le 1 er mars 2011 seuls les logements en résidence principale de l emprunteur, ses descendants ou ascendants de son locataire (dans ce cas, un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989 sur la location vide à usage de résidence principale doit être établi) peuvent en bénéficier. Il peut s agir de travaux d agrandissement ou de division d un logement existant, de travaux de modernisation, d assainissement, les travaux visent à économiser l énergie : isolation thermique, amélioration du chauage, recours à des techniques ou à des sources d énergie nouvelles ; à l exclusion des travaux de menu entretien. Pour les caractéristiques ou les conditions de ces prêts (voir p.). f- Le prêt d Action logement (ex 1 % logement) Les salariés d entreprises du secteur privé non agricoles de 10 salariés et plus peuvent bénéficier d un prêt pour financer des travaux d amélioration, d agrandissement, de 110

108 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale performance énergétique, d adaptation du logement pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite, dans leur résidence principale ; ainsi que des travaux dans des copropriétés dégradées. Attention ce prêt est une possibilité (sous réserve de financements disponibles ) et non un droit automatique. Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises. Les opérations finançables : Travaux d amélioration de la performance énergétique tels que définis par les titres I et II de l arrêté du 30 mars 2009, relatifs à l éco-prêt à taux zéro (voir p.), Travaux d amélioration d accessibilité et d adaptation tels que définis aux annexes I, II et III de l arrêté du 30 décembre 1987 et comprenant également les dépenses d entretien et de revêtements de surface, Travaux d amélioration ouvrant droit à une subvention de l Anah en faveur des propriétaires occupants (salubrité, autonomie de la personne, précarité énergétique), Tous les travaux quelle que soit leur nature, réalisés dans les copropriétés faisant l objet d un plan de sauvegarde ou d une opération programmée d amélioration de l habitat et comportant des actions pour les copropriétés dégradées, Achat de matériaux si la pose est assurée par une entreprise. Le montant du prêt peut atteindre 100 % du coût total de l opération avec un maximum de En cas d achat de matériaux par le bénéficiaire, la facture est prise en compte dans la limite du tiers du coût total des travaux. En 2016, le taux d intérêt est de 1 % Le prêt est remboursé sur une durée maximale de 10 ans. Ce prêt est cumulable avec un prêt accession d Action Logement sur une même opération (voir p.) g- Les prêts des caisses de retraite complémentaires Certaines caisses de retraite complémentaires peuvent accorder des prêts pour des travaux d amélioration ou d adaptation des logements. Il est conseillé de s informer directement auprès des caisses concernées pour en connaître, le cas échéant, les conditions d octroi. h- Les prêts à l amélioration de la Caisse d Allocations Familiales. Le Prêt d amélioration de l habitat (Pah) 111

109 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale La CAF peut distribuer aux bénéficiaires d une prestation familiale (ce qui n est pas le cas des personnes percevant exclusivement l ALS, l APL, L AAH ou le RSA) un prêt pour des travaux de réparation, d amélioration, d assainissement, ou d isolation thermique de leur résidence principale (locataire ou propriétaire) : double vitrage, réfection de toiture, équipements sanitaires vétustes à remplacer Les simples travaux d entretien ou d embellissement tels que réfection de peintures ou papiers peints sont exclus. Le montant du prêt peut couvrir jusque 80 % des dépenses prévues dans la limite de 1067, 14. Son taux d intérêt est de 1 %. Il est remboursable en 36 mensualités maximum. Le prêt est versé par moitié à la signature du contrat sur présentation des devis et le solde à l achèvement des travaux sur présentation des factures. Le Prêt à l amélioration du lieu d accueil (Pala) : pour les assistants maternels, agréés ou en cours d agrément. Il n est pas nécessaire d être allocataire. Le prêt, d un montant de est à taux 0 %, remboursable en 120 mensualités maximum par prélèvement sur compte bancaire. Il peut financer tous les travaux permettant d améliorer l accueil, la sécurité des enfants accueillis, ou de faciliter l obtention, le renouvellement ou l extension de l agrément. Sont exclus les travaux d embellissement ou qui améliorent le logement mais sans lien avec l exercice de la profession. La CAF apprécie librement l opportunité de l octroi du prêt. 2/ Les subventions a- Les subventions de l Anah Les propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds peuvent bénéficier d aides de l Agence nationale de l habitat (Anah) pour réaliser des travaux dans leur logement. L Anah peut accorder des subventions pour réaliser des travaux d amélioration ou de réhabilitation dans un logement achevé depuis plus de quinze ans en fonction de ses priorités locales. Le logement doit constituer la résidence principale du bénéficiaire, ou de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint, avec un engagement d occupation d au moins 6 ans. L octroi des aides dépend de conditions relatives au bénéficiaire, à ses ressources, au logement et à la nature des travaux envisagés. 112

110 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Les travaux doivent faire partie des travaux recevables par l Anah et être exécutés par des professionnels du bâtiment. Ils doivent ne pas être commencés avant le dépôt de la demande de subvention. Sauf pour certaines interventions à caractère social pour lesquelles aucun seuil n est exigé, les travaux doivent être d un montant minimum de HT. a-1) Conditions de ressources Seuls les propriétaires ne dépassant pas certains plafonds de ressources sont éligibles aux subventions de l Anah. On distingue deux catégories de ménages : les ménages aux ressources «modestes» et ceux aux ressources «très modestes». Le montant des revenus à prendre en compte correspond à la somme de revenus fiscaux de référence qui figurent sur l avis d imposition de l année n-2 (en 2016 l avis d imposition 2015 portant sur les revenus de 2014) de toutes les personnes qui occupent le logement ou de l année n-1 (avis d imposition 2016 portant sur les revenus de 2015) si l avis d imposition est disponible et qu il révèle une baisse des revenus par rapport à l année précédente. Plafonds de ressources applicables à compter du 1 er janvier 2016 hors Ile-de-France : Nombre de personnes composant le ménage Ménages aux ressources très modestes Ménages aux ressources modestes Par personne supplémentaire b) Travaux subventionnables et taux de subventions Les champs d action prioritaires sont la lutte contre l habitat indigne et dégradé, la lutte contre la précarité énergétique, et les travaux favorisant l autonomie d une personne âgée ou handicapée. Les travaux subventionnables sont répartis en 2 catégories : Les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé et les travaux d amélioration. 113

111 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Les travaux lourds dans un logement indigne ou très dégradé : Il s agit de travaux d une grande ampleur et d un coût élevé, c est-à-dire : Faisant l objet d un arrêté de péril ou d insalubrité avéré, Ou connaissant d une situation de dégradation très importante justifiée dans le cadre d un rapport établi sur la base de la grille d évaluation de la dégradation de l habitat. Les travaux d amélioration : Il s agit de travaux : Pour la sécurité et la salubrité de l habitat : insalubrité ou péril d ampleur limitée dont la résolution ne nécessite pas de travaux lourds ou pour répondre à une procédure liée à la mise en sécurité des équipements communs ou liée au risque saturnin, Pour l autonomie de la personne : ces travaux doivent permettre d adapter le logement et ses accès aux besoins spécifiques d une personne en situation de handicap ou âgée en perte d autonomie (le demandeur doit fournir un justificatif de handicap ou de décision de la CDAPH* par exemple) et un document permettant de vérifier l adéquation du projet aux besoins réels, Pour la lutte contre la précarité énergétique : travaux d économie d énergie permettant un gain de performance énergétique d au moins 25 % permettant d être éligible en outre à une aide complémentaire dans le cadre du projet «Habiter Mieux». Les propriétaires occupants peuvent bénéficier d une subvention dont le taux peut varier selon la nature des travaux et les ressources du ménage : Type de travaux Projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé Plafond de travaux subventionnables : HT Projet de travaux d amélioration Plafond subventionnable HT Travaux pour la sécurité et la salubrité de l habitat Travaux pour l autonomie de la personne Travaux de lutte contre la précarité énergétique *Commission des Droits et de l Assurance des Personnes Handicapés. Taux maximum de subventions Ménages aux Ménages aux ressources très ressources modestes modestes 50 % 50 % 50 % 50 % 50 % 35 % 50 % 35 % 114

112 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale L Aide de Solidarité Ecologique (ASE) du programme «Habiter Mieux» Pour favoriser les travaux de rénovation énergétique des foyers à revenus modestes, l Anah a lancé en 2010 le programme «Habiter Mieux». Les propriétaires qui remplissent les conditions d obtention de subventions pour les travaux de performance énergétique les plus eicaces peuvent prétendre à une aide complémentaire du fonds d aide à la rénovation énergétique (FART) dans le cadre du programme «Habiter Mieux» : Le FART est géré par l Anah pour le compte de l Etat. Ce dispositif permet de bénéficier d une aide financière dite «ASE» et/ou d un accompagnement social, financier et technique pour l élaboration et le suivi du projet. Cette aide est accordée sous certaines conditions : Existence sur le territoire concerné d un Contrat Local d Engagement (CLE) contre la précarité énergétique (cas du département de la Haute Savoie), Projet de travaux pour les propriétaires occupants permettant d améliorer d au moins 25 % la performance énergétique du logement (évalué avant et après travaux), Accompagnement par un opérateur spécialisé. Pour les dossiers déposés a partir du 1 er janvier 2016 le montant de l ASE, par bénéficiaire et par logement s élève à 10 % du montant des travaux subventionnés dans la limite de : pour les propriétaires à ressources «très modestes», pour ceux ayant des ressources «modestes». Cette aide peut-être complétée par la collectivité locale du lieu de situation du logement. Pour plus d informations sur les diérentes collectivités qui apportent une aide complémentaire, contacter le site : Le copropriétaire occupant de ressources modestes peut bénéficier de l aide de l Anah et de l ASE pour financer la quote-part de travaux de rénovation thermique décidés par la copropriété. À partir de 2016, le reste à charge des travaux peut également être complété par un «éco-prêt Habiter Mieux» (voir p.) 115

113 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale b- L aide de la CAF de la Haute-Savoie pour financer des travaux d adaptation du logement aux besoins spécifiques liés au handicap La CAF de la Haute-Savoie peut accorder aux allocataires, bénéficiaires d une prestation familiale* pour un ou plusieurs enfants et percevant l Allocation Adulte Handicapé, une aide ponctuelle pour financer des travaux d adaptation du logement aux besoins spécifiques liés au handicap (construction de rampes, mains courantes, modification de la robinetterie, des portes). Cette participation non remboursable ne peut dépasser 90 % du coût des travaux sans pouvoir excéder La demande d aide doit être faite sur l imprimé prévu par la caisse en joignant le devis de travaux. La Commission de secours décide de l attribution ou non de l aide et de son montant. Elle est versée en une seule fois sur présentation des factures. * Les allocataires qui bénéficient uniquement de l ALS, l APL, l AAH, et le RSA non majoré ne sont pas considérés comme tel. c- Les aides des communautés de communes Certaines communautés de communes proposent aux propriétaires-occupants des aides financières complémentaires aux subventions de l Anah pour réaliser certains travaux tels que l accessibilité du logement ou le maintien à domicile des personnes âgées et/ ou handicapées. Certaines collectivités apportent également des aides complémentaires pour les propriétaires-bailleurs. Se renseigner auprès de la délégation locale de l Anah (voir p.). d- L avance sans intérêt du dispositif PROCIVIS Dans le cadre de la convention de partenariat entre ACT-HABITAT et la SACICAPDHS, une avance sans intérêt a été instituée pour permettre à certains ménages de financer le coût de travaux pris en charge par des aides ou subventions, dans l attente de leur déblocage. Les ménages, pour être éligibles, doivent notamment être propriétaires ou copropriétaires-occupants de leur résidence principale, bénéficier d une subvention de l Anah et/ou d une collectivité locale et réaliser des travaux de rénovation, de sortie d insalubrité, d économie d énergie, de maintien à domicile de personnes âgées ou d adaptation du logement dans le cadre d une situation de handicap. Pour faire la demande, il convient de s adresser à ACT-HABITAT (voir «adresses utiles» p. ) 116

114 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale e- Les subventions des caisses de retraite complémentaires Des subventions peuvent être octroyées par les caisses de retraite complémentaires pour financer des travaux d adaptation ou de rénovation dans la résidence principale. Il peut s agir de travaux d élargissement de portes, pose de barres d appui, de plomberie, sanitaires, de chauage, d isolation thermique et phonique, de peinture ou de revêtement de sol, pose de papiers peints. Se renseigner auprès des caisses de retraite ou par l intermédiaire d ACT-HABITAT (voir «adresses utiles» p. ). f- Les autres organismes susceptibles de financer des travaux d amélioration D autres organismes (Conseil Régional, Centre Communal d Action Sociale ) peuvent être sollicités selon la situation particulière de chacun, notamment personnes âgées et/ ou handicapées aux ressources modestes. g- Les Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH) et les Programmes d Intérêt Général (PIG) Les OPAH et les PIG sont des procédures spécifiques instaurées à l initiative des collectivités publiques. Ces dispositifs visent à améliorer le parc privé existant dans un périmètre donné en coordonnant l action publique et l action privée. L objectif est de permettre l amélioration du parc existant de plus de quinze ans en mobilisant les aides des diérents partenaires, en fonction des enjeux repérés sur le territoire. Les OPAH et les PIG sont conclus pour une durée de 5 ans maximum. Ils permettent de mettre en œuvre un suivi-animation sur le territoire concerné. Les propriétaires (occupants ou bailleurs) sont accompagnés par un opérateur mandaté par la collectivité dans leurs projets de travaux. Ils bénéficient à ce titre d un accompagnement administratif, technique et financier. Plusieurs OPAH et PIG sont en cours sur le département et notamment : Le PIG «Amélioration énergétique des copropriétés d Annecy et lutte contre la précarité énergétique : J eco rénove ma copro» de la ville d Annecy pour accompagner la rénovation thermique des logements privés en copropriété construits entre 1945 et 1980, Le PIG énergie de la communauté de communes Vallée de Chamonix, L OPAH de la communauté de communes Faucigny-Glières, L OPAH de la communauté de communes du Haut Chablais et de la vallée d Abondance. 117

115 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Pour tous renseignements, contacter le site : II. LES FINANCEMENTS EN FAVEUR DES PROPRIETAIRES-BAILLEURS 1/ Les prêts Les bailleurs peuvent financer des travaux dans les logements qu ils louent aux moyens de divers prêts : bancaire (voir p.), conventionné, Eco-ptz (voir p.), prêt Action Logement pour les travaux qui améliorent la performance énergétique. Attention : À l exception du prêt bancaire libre, les autres prêts réglementés peuvent contraindre le bailleur à des conditions de locations plus ou moins contraignantes (locations vides uniquement à usage de résidence principale, d une certaine durée, avec des plafonds de loyers ou de ressources des locataires etc. ). 2/ Les subventions de L Anah L Anah peut accorder aux propriétaires qui louent ou s apprêtent à louer un logement des subventions pour réaliser des travaux dans un logement achevé depuis plus de quinze ans et destiné à la résidence principale du locataire. Les aides sont attribuées sous certaines conditions et en contrepartie de divers engagements du bailleur. a- Les conditions L octroi des aides est conditionné à la signature d une convention avec l Anah à loyer maîtrisé. Cette convention peut être à loyer intermédiaire, social ou très social et comporte plusieurs engagements : Louer au moins neuf ans, Louer à des personnes physiques pour leur habitation principale, Louer un logement décent (conformément aux caractéristiques prévues par le décret n du 30 janvier 2002), Le loyer ne peut dépasser un plafond maximum (diérent selon le cas) et adapté localement, Louer à des personnes qui ne dépassent pas, à la signature du bail, des plafonds de ressources, Le bail doit faire l objet d un renouvellement s il est déjà occupé par un locataire. 118

116 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Le bailleur bénéficie en outre, en contrepartie, d une déduction fiscale sur ses revenus bruts fonciers de 30 à 70 % selon le caractère intermédiaire, social ou très social de l engagement de location. b- Travaux subventionnables et taux de subventions Les travaux éligibles s articulent autour de deux grandes catégories : Les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé : Si le logement a fait l objet d un arrêté de péril ou d insalubrité ou Si un rapport d évaluation réalisé par un professionnel qualifié certifie l existence d une situation d insalubrité ou de dégradation très importante. Les travaux d amélioration dont l ampleur et le coût ne permettent pas de les placer dans la catégorie des travaux lourds mais visent à assurer : La sécurité et la salubrité de l habitat : Insalubrité ou péril mais d ampleur limitée ou travaux permettant de répondre au risque saturnin, L autonomie de la personne : Adaptation du logement aux besoins spécifiques d un locataire en situation de handicap ou de perte d autonomie liée au vieillissement, Réhabilitation d un logement dégradé, Travaux d amélioration de la performance énergétique : Amélioration de la performance énergétique d au moins 35 % et permettant de rendre le logement éligible au programme «Habiter Mieux» (voir p.), Mise en conformité avec le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) ou au décret décence, Transformation d un local en logement (exceptionnel et non prioritaire) Les travaux, d un montant de HT au minimum, doivent faire partie de la liste de travaux recevables par l Anah. Ils ne doivent pas commencer avant le dépôt de la demande de subvention et être réalisés par des professionnels. Plafonds et taux de subventions Types de travaux Projet de travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé. Plafonds des travaux pris en compte : Max : HT/m² dans la limite de 80 m² par logement Taux maximum de subventions 35 % 119

117 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale Types de travaux Taux maximum de subventions Projets de travaux Sécurité et salubrité de l habitat 35 % d amélioration Autonomie de la personne 35 % Plafond : Maximum Réhabilitation d un logement dégradé 25 % 750 HT/m² Amélioration de la performance énergétique 25 % dans la limite de 80 m² par Procédure RSD ou contrôle de décence 25 % logement Transformation d usage d un local 25 % Ces subventions peuvent être complétées par : - L Aide de solidarité écologique du programme «Habiter Mieux» : Les propriétaires bailleurs qui bénéficient d une aide de l Anah pour des travaux qui génèrent un gain de performance énergétique d au moins 35 % peuvent percevoir une aide de solidarité écologique d un montant de par logement à compter du 1 er janvier Bailleurs copropriétaires : les subventions de l Anah et l ASE peuvent être attribuées pour la part de travaux dont ils sont redevables au titre de leur quote-part de travaux décidés par la copropriété. - Une prime complémentaire dite de «réduction du loyer» peut être accordée sous certaines conditions : Location avec conventionnement Anah à loyer social ou très social Logement situé dans un secteur de tension du marché locatif (contacter la délégation locale de l Anah sur ce point). Elle est égale au triple de la participation de cofinanceurs locaux et ne peut excéder 150 par m² de surface fiscale dans la limite de 80 m2 par logement. 3/ Aide départementale à la production de logements conventionnés intermédiaires, sociaux ou très sociaux : Le Conseil Départemental aide les propriétaires bailleurs privés qui s engagent après travaux à conventionner leur logement et à le louer pendant neuf ans à un loyer minoré par rapport à un loyer libre (voir investissement locatif «Borloo ancien» p. ). Les travaux sont ceux qui permettent l octroi d une subvention Anah. Le montant de l aide est de : 120

118 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale pour un logement intermédiaire, pour un logement à loyer social, pour un logement à loyer très social. Un premier versement a lieu à la production de l agrément de l Anah, du plan de financement et de l attribution de démarrage des travaux et un deuxième à la réception de l attestation de paiement de la subvention par l Anah. S adresser à : La Direction de l Aménagement du Territoire, de l Environnement et du Développement Rural : 23 rue de la Paix BP ANNECY - Tél. : / Aides de certaines collectivités locales En complément des subventions de l Anah, des communautés de communes du département peuvent proposer des aides financières aux propriétaires-bailleurs qui eectuent certains travaux d amélioration en vue de louer un logement. Pour plus de renseignements, contacter le site : 5/ Procédures spéciales a- Les Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat (OPAH) et le Programme d Intérêt Général (PIG) (voir p.) b- Le bail à réhabilitation Le bail à réhabilitation est un dispositif qui permet à un propriétaire de faire réhabiliter un bien ancien, souvent vacant, sans investissement de sa part. Le propriétaire signe un contrat avec un preneur (organisme HLM, SEM, collectivités territoriales ou organisme agrée) qui s engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux sur l immeuble, à le conserver en bon état d entretien et de réparations de toute nature pendant toute la durée d une location, consentie à des personnes défavorisées. Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques et le délai d exécution. Il est conclu pour une durée minimale de douze ans et ne peut se prolonger par tacite reconduction. En fin de bail, les améliorations eectuées bénéficient au bailleur sans indemnisation ni imposition. 121

119 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale III. LES FINANCEMENTS EN FAVEUR DES COPROPRIETES L Anah peut dans certains cas accorder des subventions aux syndicats de copropriété qui décident de travaux portant sur les parties communes et équipements communs de l immeuble notamment pour les copropriétés en diiculté. Les aides ne peuvent être attribuées que si 75 % des lots principaux sont en résidence principale (donc hors bureaux, commerces, résidences secondaires ). Les subventions sont attribuées au syndicat de copropriété et bénéficient à l ensemble des copropriétaires. L aide à un syndicat n empêche pas les copropriétaires de bénéficier sous certaines conditions d une aide à titre individuel mais ces propriétaires doivent alors prendre des engagements en termes d occupation ou de location. Les copropriétés concernées : Les copropriétés rencontrant des diicultés importantes pour lesquelles se justifie la mise en place d une OPAH «copropriété dégradée». Le taux maximal de subvention est de 35 % dans la limite d un plafond de travaux de HT par bâtiment auquel s ajoute HT par lot d habitation principale (le taux peut être porté à 50 % sur un montant non plafonné si le gain de performance énergétique atteint 50 % ou en cas de dégradation très importante du bâti), Les copropriétés qui relèvent d une procédure spécifique liée à un arrêté (Plan de sauvegarde, insalubrité, péril, injonction de travaux ) ou à une décision de justice (administration provisoire). Le taux de subvention est de 50 % sans plafond, Les copropriétés qui entreprennent des travaux d accessibilité. Le taux maximal de subvention est de 50 % avec un plafond de subvention de HT par accès aménagé. Les copropriétés réalisant des travaux permettant un gain de performance énergétique d au moins 35 % sont éligibles également aux aides du programme «Habiter Mieux». L aide du programme «Habiter Mieux» au syndicat peut être cumulée avec l aide octroyée personnellement à certaines copropriétés : propriétaires occupants de ressources modestes ou bailleur bénéficiant d une aide de l Anah avec engagements de location. 122

120 Chapitre 4 - L amélioration d une résidence principale IV. LES FINANCEMENTS EN FAVEUR DES LOCATAIRES 1/ Les prêts Les prêts Epargne Logement (voir p.), prêt à l Amélioration de l Habitat de la CAF (voir p.) ou des caisses de retraites complémentaires (voir p.) peuvent financer les travaux eectués par des locataires. 2/ Les subventions Elles peuvent être octroyées par des caisses de retraite complémentaires, la CAF ou certaines collectivités territoriales. 123

121 CHAPITRE 5 La consommation énergétique des logements

122 Chapitre 6 - La consommation énergétique des logements Le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d énergie de notre pays. Il représente à lui seul 43 % de la consommation d énergie finale totale et est responsable de 22 % des émissions de CO2, principale cause du réchauement climatique. Avant de devenir propriétaire ou locataire, il est important de se poser la question du niveau de performance énergétique de votre futur logement. Un bien qui n est pas performant consommera de l énergie inutilement, engendrera des frais supplémentaires par des factures plus élevées et sera source d inconfort. Tenez compte du système de chauage et d eau chaude sanitaire installé, du niveau d isolation du bâtiment, de l état des vitrages, de l orientation En France, la consommation moyenne des logements est de 240 kwh/m2.an avec de fortes disparités d un bâtiment à l autre, notamment en fonction de l année de construction du logement. Les 2/3 des bâtiments ont été construits avant 1975 alors qu aucune réglementation thermique n existait. Cela signifie qu aucune exigence en matière d isolation et de performance des équipements de chauage et de production d eau chaude sanitaire n était exigée. Au fil des années, les réglementations thermiques évoluent et les besoins énergétiques des bâtiments sont de plus en plus faibles. La France s est fixée comme objectif de réduire de 38 % les consommations d énergie des bâtiments existants entre 2007 et / Le diagnostic de performance énergétique (DPE) Obligatoire lors de la mise en vente ou en location d un bien, le DPE fournit une estimation de la consommation énergétique des bâtiments (en Kwh/m2.an), un coût moyen de celle-ci et son impact en matière d émission de gaz à eet de serre. Il est valable 10 ans. Depuis le 1 er janvier 2011, l aichage des deux étiquettes du DPE doit obligatoirement être fait sur les annonces immobilières. Il permet de voir rapidement le niveau de consommation énergétique et les taux d émissions de gaz à eet de serre du logement. <5 125

123 Chapitre 6 - La consommation énergétique des logements 2/ Le DPE et l audit énergétique en copropriété Depuis le 1 er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif doit être réalisé dans les immeubles équipés d une installation collective de chauage ou de refroidissement (sauf ceux concernés par l obligation de mise en œuvre d un audit énergétique, voir ci-dessous). La réalisation du DPE collectif doit être inscrite à l ordre du jour de l assemblée générale des copropriétaires. Une fois ce DPE collectif réalisé, il ne sera plus nécessaire pour chacun des copropriétaires de le refaire individuellement s il souhaite louer ou vendre son logement. En eet, le DPE collectif vaut pour chacun des lots. 3/ L audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots équipées d un chauage collectif Cet audit doit être réalisé avant le 1 er janvier 2017 sur les bâtiments dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1 er juin 2001 (décret n du 27 janvier 2012). L arrêté d application du 28 février 2013 rend opérationnel cet audit et fixe ses modalités de réalisation. L auditeur présente en assemblée générale un rapport synthétique de l audit énergétique. Les copropriétaires peuvent alors se prononcer sur la réalisation des travaux d économies d énergie. À noter : en cas de vente ou de location d un appartement, le propriétaire devra faire réaliser un DPE lui permettant de classer le logement sur l étiquette «consommation énergétique» et l étiquette «émission de gaz à eet de serre». 4/ La réglementation thermique pour les bâtiments neufs Depuis le 1 er janvier 2013, la réglementation thermique 2012 (RT2012) impose un niveau très élevé avec l obligation de ne pas dépasser un seuil de consommation qui se trouve aux alentours de 50 kwh/m 2 /an. Elle s applique à tous les bâtiments neufs et sur les parties nouvelles de bâtiments existants. Cette réglementation repose sur trois exigences principales : f f Une exigence d eicacité de conception du bâtiment (le Bbio) : Le Bbio représente la qualité de conception du bâtiment et permet de s assurer que le projet sera énergétiquement performant. 126

124 Chapitre 6 - La consommation énergétique des logements Une exigence sur la consommation maximale du logement (le Cep) Il détermine la consommation théorique de la construction en fonction de la performance des équipements installés (chauage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairages et auxiliaires). Il ne doit pas dépasser un seuil qui sera modulé en fonction de la localisation géographique, l altitude, la surface, le volume et le type d énergie utilisée. Une exigence sur le confort d été (le Tic) : Afin de limiter l inconfort et le recours à la climatisation, la température intérieure la plus chaude au cours des 5 jours les plus chauds de l été ne doit pas dépasser la température intérieure de confort. Concernant les extensions, les exigences suivantes s appliquent : en maison individuelle : a- si la surface de l extension (SRT) < 50 m 2 : RT existant par éléments ; b- si la SRT est comprise entre 50 et 100 m 2 : RT2012 intermédiaire (seul le calcul du Bbio est obligatoire, le Cep est optionnel) ; c- si la SRT > 50 m 2 : RT2012 complète. en logements collectifs : a- si la SRT < 50 m 2 ou si la SRT < 150 m 2 et inférieure à 30 % de la surface existante : RT existant par éléments ; a- RT2012 complète dans les autres cas. I. LES TRAVAUX D AMELIORATION ENERGETIQUE Les travaux à entreprendre ne seront pas les mêmes pour tous les logements. Ils dépendent du type de bâtiment, de son année de construction, des matériaux qui le constituent, de sa situation géographique, de son niveau d isolation initial Depuis novembre 2007, une réglementation thermique s applique pour les bâtiments existants. Elle fixe des performances minimales à respecter lorsque vous entreprenez des travaux de rénovation thermique. Il est vivement recommandé d aller au-delà de ces critères minimums pour réaliser une rénovation performante. De plus, les aides financières ne seront accordées que si vous atteignez des niveaux de performance supérieurs à ceux imposés par la réglementation. 127

125 Chapitre 6 - La consommation énergétique des logements 1/ L isolation de l enveloppe Cette opération est la première à envisager. Elle vous permettra de diminuer considérablement les consommations énergétiques du bâtiment mais permettra également de le rendre plus agréable à vivre. Enfin, elle augmentera la valeur de votre bien. Sur une maison non isolée datant d avant 1975, les déperditions moyennes peuvent se répartir de la manière suivante : *Un pont thermique est une partie de l enveloppe d un bâtiment où la résistance thermique, par ailleurs uniforme, est aaiblie et ore à la chaleur un moyen de passage plus facile. Une isolation performante est caractérisée par : Une isolation conséquente soit une résistance thermique «R» élevée pour la toiture, les murs et les planchers bas. Une performance des parois vitrées renforcée : plus la valeur Uw donnée par le constructeur est faible plus le vitrage est performant (doubles vitrages avec isolation renforcée ou gaz rare). Une étanchéité à l air soignée. Une réduction maximum des ponts thermiques. Une ventilation maîtrisée et adaptée. Attention : lorsque vous améliorez l isolation d un logement il faut s assurer que la ventilation est suisante afin de ne pas avoir des problèmes d humidité. 2/ 2/La performance des équipements Après avoir soigné l isolation et donc éviter que la chaleur ne s échappe du bâtiment, il est important de s occuper des équipements de chauage et de production d eau chaude sanitaire afin qu ils soient les plus économes possible. Ces deux postes représentent à eux seuls environ 70 % des consommations énergétiques de votre habitation. 128