PROPERTY REPORT L HÔTELLERIE EN FRANCE 2012 S1

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1 PROPERTY REPORT L HÔTELLERIE EN FRANCE S

2 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE CONTACTS RESEARCH Richard Malle Directeur richard.malle@bnpparibas.com Céline Cotasson Analyste investissement senior celine.cotasson@bnpparibas.com TRANSACTION HOTELS Patrick Sanville Directeur patrick.sanville@bnpparibas.com Rémy Rein Directeur Adjoint remy.rein@bnpparibas.com CONSEIL ET EXPERTISE HOTELS Bruno Juin Directeur bruno.juin@bnpparibas.com SE PROFILE BIEN MALGRÉ LA CRISE ÉCONOMIQUE Avec, milliard d euros investis en un an et soutenue par des fondamentaux en amélioration, la France reste l un des marchés les plus dynamiques d Europe dans le secteur hôtelier. Le marché de l investissement résiste Le premier semestre enregistre d ores et déjà 67 millions d euros d investissement hôtelier en transactions, dont 8 supérieures à millions d euros. Le marché de l investissement hôtelier parisien domine largement celui des régions avec 9 millions d euros au er semestre. Le secteur hôtelier est une alternative qui sécurise les investisseurs face à la volatilité des marchés financiers. grâce aux bonnes performances du marché hôtelier. Au niveau national, les résultats au premier semestre continuent d afficher des hausses du prix moyen et du RevPAR (respectivement +,6 et +,7 par rapport au er semestre ). Pour autant, le taux d occupation national baisse de plus d un point et s éloigne par conséquent des records de 8. Beaucoup plus attractive, l hôtellerie parisienne a déjà dépassé les pics de 8. Le taux d occupation est le seul à se stabiliser (-. point). Septembre

3 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE Produit intérieur brut en Zone euro variation annuelle Produit intérieur brut Source : Eurostat, Prévisions BNP Paribas Real Estate. Indicateur du climat économique Indice Taux de chômage et consommation des ménages en France - - Consommation des ménages (glissement annuel) Source : Eurostat, Prévisions BNP Paribas Real Estate Enquête de conjoncture des hôtels en France Indice Évolution de la demande globale Évolution des effectifs Taux de chômage Évolution de l activité Évolution de la demande étrangère CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE Un contexte macro-économique difficile Après une croissance économique nulle au er trimestre (en glissement annuel), les performances du ème trimestre confirment une dynamique baissière en Zone euro. Dans le climat actuel, la confiance est à son niveau le plus bas depuis juillet 9. Une baisse de confiance révélatrice de la récente dégradation des perspectives économiques. Néanmoins la Zone euro pourrait quitter cette zone de croissance négative dès pour avoisiner +,6 en moyenne. En outre, si tous les membres de la Zone euro accusent un ralentissement de leur économie, les pays restent inégalement affectés par la crise. Ainsi, l Allemagne devrait afficher des résultats supérieurs à la moyenne européenne (+ pour ). En revanche, les pays engagés dans des cures d austérité sévères devraient faire face à un recul significatif de leur PIB en, à respectivement -,, -,6 ou encore - 6,6 en Italie, en Espagne et en Grèce. D après les dernières projections économiques, la France devrait connaître en une augmentation de son PIB de +,, contre +,7 en. Dans ce contexte de croissance économique atone et d incertitudes, la consommation des ménages reste fragile. Néanmoins, le ème trimestre est caractérisé par un rebond qui devrait se confirmer dans les prochains trimestres. Sur l ensemble de l année, la croissance de la consommation devrait atteindre +,, soit un niveau égal à celui de. Par ailleurs, les enquêtes de confiance des ménages révèlent un moral en berne, leur inquiétude portant principalement sur une anticipation d une hausse du chômage. Il est vrai que le chômage devrait augmenter progressivement au cours de l année pour atteindre 9,9 contre 9, en. Les enquêtes de conjoncture réalisées auprès des professionnels (source Banque de France) font ressortir un début d année mitigé pour le secteur hôtelier, avec un recul de l activité au er trimestre suivi d un léger mieux au trimestre suivant. Cette évolution résulte d une augmentation de la demande globale qui rebondit après une fin d année fragile et a la particularité d être totalement portée par la demande nationale. En effet, la demande étrangère baissait encore significativement au ème trimestre, en phase avec une conjoncture économique internationale fragile. Dans ces conditions, le niveau de trésorerie garde malgré tout une évolution satisfaisante depuis le début de l année, néanmoins, les effectifs salariés affichent une diminution depuis le er trimestre et révèle la fébrilité du secteur dans un contexte économique difficile. Source : Banque de France.

4 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE L'investissement hôtelier en Europe Milliards d',,,, * Royaume-Uni France Allemagne Espagne Italie * en année glissante Source: BNP Paribas Real Estate Research L'investissement hôtelier en France Milliards d',,,, T Source : BNP Paribas Real Estate Research L'investissement hôtelier en France Milliards d',,,, 6 Portefeuille France Paris - Ile-de-France T T T Régions Nombre de transactions * L INVESTISSEMENT HÔTELIER Le marché est soutenu par quelques grandes transactions La France reste l un des marchés les plus dynamiques d Europe en investissement hôtelier avec, milliard d euros investis au mois de juin en année glissante. C est le plus liquide après celui du Royaume Uni qui malgré un ralentissement accentué au er semestre enregistre,8 milliards d euros. Seul le marché de l investissement hôtelier en Italie a vu son volume augmenter entre les deuxièmes trimestres et en année glissante, alors que le Royaume-Uni, la France, l Allemagne et l Espagne ont accusé des baisses allant de - à 6. Le premier semestre a enregistré 67 millions d euros, ce qui dans le contexte économique actuel révèle un marché relativement dynamique. L offre reste insuffisante et surtout inadaptée à la demande précisément orientée vers des actifs hôteliers "prime. Quelques grandes transactions ont soutenu le marché. En effet sur un total de transactions au premier semestre, on en compte 8 dont le montant dépasse millions d euros pour un volume total de millions d euros (8 du volume total). Parmi ces grandes transactions, celle en VEFA du Melia Hôtel à la Défense est la plus remarquable en. Le marché de l investissement hôtelier parisien domine largement celui des régions avec 9 millions d euros au er semestre contre 7 millions d euros pour le marché des régions. Au sein du marché des régions, la Côte d Azur représente près de 6 des transactions en volume ( millions d euros). Au vu des transactions récemment réalisées (cession des 7 chambres et suites du Lancaster pour 6 millions d euros) ou des ventes sur le point d aboutir, cette dynamique ne devrait pas s essouffler au second semestre. Par exemple, le groupe Starwood Capital en train de sortir progressivement du secteur de l hôtellerie de luxe et qui a déjà cédé le Crillon, le Lutétia et le Concorde Montparnasse, a signé une promesse avec un groupe d investisseurs qataris pour la cession des propriétés restantes, à savoir l Hôtel du Louvre, le Concorde Lafayette à Paris, Le Martinez à Cannes et le Palais de la Méditerranée à Nice. Le montant total de la transaction pourrait dépasser les 7 millions d euros. Si les conditions de financement demeurent difficiles, les hôtels représentent une alternative satisfaisante et sécurisée pour les investisseurs face à la volatilité des marchés financiers. Les "trophy assets" continuent de trouver rapidement preneurs parmi les fonds souverains pétroliers ou les grandes fortunes privées. Cependant l offre sur ce genre d actifs est extrêmement rare. * en année glissante Source : BNP Paribas Real Estate Research

5 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE Nombre d'arrivées de touristes internationaux en France* , 8 9 *variation annuelle Source : Organisation mondiale du tourisme Les performances hôtelières en France - S Taux d'occupation Prix Moyen Chambre RevPAR / étoile 6,8,7 6,8 étoiles 6, 67,, étoiles 6,7 97, 9,9 étoiles 67, 86,7, Global 66, 8, 6, Les prix moyens et RevPAR s entendent hors taxe Source : MKG Hospitality +, + +6, L'activité hôtelière en France - évolution 6 à * 8 6 Taux d'occupation Prix moyen 7,9 68, 78 69,, 8 68,, Revenu par chambre disponible (RevPAR) 79, 6,6, * année glissante Les prix moyens et RevPAR s'entendent hors taxe Source : MKG Hospitality 8, 6, 8, 8,9 66, 6,8 6 6, * 8 6 LE MARCHÉ HÔTELIER France : chute du taux d occupation au er semestre Après une année 9 profondément impactée par la crise économique et financière, l hôtellerie française avait clairement poursuivi en la reprise entamée en. Après une année 7 record en termes d arrivées de touristes internationaux (8,8 millions), la France enregistrait deux années de baisse consécutives et stagnait en à 76,8 millions d arrivées. Après une augmentation de du nombre d arrivées de touristes internationaux entre et, la progression se prolonge (+6, ) entre le er trimestre et le er trimestre. De plus, la croissance observée en France est supérieure à celle observée en Europe où l augmentation du nombre d arrivées atteint,9 sur la même période. Les perspectives pour la seconde moitié de l année restent positives et le niveau record de 7 devrait être dépassé sans difficulté. Après deux années de remontée des taux d occupation en et, le premier semestre accuse une baisse de, point par rapport à la même période en. Même en hausse, les taux d occupation en et restaient largement inférieurs aux records enregistrés en 8 (68, ). A 6,9 sur les six premiers mois de, le taux d occupation des hôtels français atteint 6,8 en juin en glissement annuel, soit une baisse de,7 point par rapport à. Les baisses s échelonnent de -,9 à -, point en fonction des catégories hôtelières. L hôtellerie haut de gamme reste dans le haut du panier avec 67, au er semestre alors que les hôtels trois étoiles enregistrent le taux d occupation le plus bas (6,7 ). Si les revenus par chambre disponible (RevPAR) ont bien résisté, c est principalement grâce aux hausses de prix moyen. En France, le prix moyen a enregistré une hausse de,6 entre le premier semestre et le premier semestre, entraînant une hausse du RevPAR de. Une nouvelle fois l hôtellerie haut de gamme affiche la meilleure progression (+, ) pour un prix moyen qui atteint 86,7. Quant au RevPAR, il croît de, à,. Le mois de juillet a confirmé la tendance observée au premier semestre. Les niveaux d occupation des hôtels français sont en légère baisse (-,6 point) alors que les prix moyens affichent une augmentation de,7 entraînant une hausse de,9 du RevPAR. Cette année encore, le mois de juillet a bénéficié de la présence simultanée de la clientèle d affaires et des touristes étrangers, spécialement la clientèle haut de gamme du Moyen-Orient qui du fait du décalage de la période du Ramadan sur une partie du mois d août a avancé son traditionnel séjour dans la capitale et sur la Côte d Azur en juillet. Sur l année, l augmentation de RevPAR attendue sur la France devrait être comprise entre et.

6 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE 6 L'activité hôtelière à Paris - évolution 6 à * 8 6 Taux d'occupation Prix moyen 77,8 8,7 8, 8, 99,7 9,,,7,7 Revenu par chambre disponible (RevPAR), 76,,6 6,7 79,7 8,9 6,8 8,8 8,7,,, * année glissante Les prix moyens et RevPAR s'entendent hors taxe Source : MKG Hospitality Les variations de performances à Paris et en régions Taux d'occupation Prix Moyen Chambre RevPAR Variation S / S Paris -, pt, +, Régions -,7 pt, -,6 Variation Juillet / Juillet Paris -, pt 8, +7, Régions -, pt, -, L'activité hôtelière en Régions - évolution 6 à * 8 6 Taux d'occupation Prix moyen 6, 6, 66,, 67,7 6,8,7, Revenu par chambre disponible (RevPAR) 8 7, 7, 69,9 7, 7, 6, 6, 6,8 6,,,6,, * * année glissante Les prix moyens et RevPAR s'entendent hors taxe Source : MKG Hospitality 6 Paris : de nouveaux records en Avec 7,8 millions d arrivées et près de 8 millions de nuitées au premier semestre, les niveaux de fréquentation de Paris continuent leur progression et se maintiennent au-dessus des records de 7. Ces performances sont cette fois portées par la clientèle étrangère ; en particulier les Américains, les clientèles des nouveaux pays émetteurs qui cumulent, millions d arrivées sur les six premiers mois de. Les Britanniques font également un retour remarqué (+8 entre les premiers semestres et ). Cependant cette remontée ne parvient pas à endiguer la baisse de clientèle européenne ; - pour les clientèles espagnoles, -,6 et - pour les Néerlandais et Italiens respectivement. L hôtellerie parisienne n a pas mis longtemps pour renouer avec les records. A la fin de l année, le taux d occupation moyen des hôtels de la capitale atteignait 8.8 et dépassait le record de 7. De même, grâce à une progression constante des prix moyens, le RevPAR enregistrait sur l année une hausse de 6 par rapport au pic de 7. Le mois de juin enregistre à lui seul un taux d occupation de plus de 9 et une pointe à euros de prix moyen, alors que le salon aéronautique du Bourget n avait pas lieu cette année. Au premier semestre, Paris enregistre un taux d occupation de 8,, un prix moyen de, et un RevPAR de,9. Par rapport aux six premiers mois de l année précédente, le taux d occupation ne recule que de, point alors que le prix moyen et le RevPAR augmentent de respectivement, et,. Le marché de l hôtellerie haut de gamme est particulièrement euphorique avec un RevPAR en hausse de, entre le er semestre et le er semestre. En revanche, les hôtels de la capitale ont renoué avec le phénomène de saturation, quelle que soit la catégorie. En cause, la faible évolution de l offre hôtelière sur la capitale (+ de chambres ces dernières années). La tendance de restructuration de bureaux vue dans certains pays européens pourrait résoudre les difficultés qu ont les investisseurs à trouver des terrains à Paris. Le contexte économique ne s est pas amélioré au début du second semestre mais le secteur résiste bien. Les résultats de l activité hôtelière à Paris au mois de juillet sont prometteurs. Le taux d occupation s établit à 87,, le prix moyen à, et le RevPAR à,9 en hausse de 7,. En revanche, l écart cette année s est creusé entre les hôtels de la capitale et ceux en régions. Les régions : l écart se creuse avec Paris Les hôtels en régions enregistrent la baisse de taux d occupation la plus forte (-,7 point) entre les premiers semestres et et la seule baisse de RevPAR (-,6 ). Le taux d occupation s établit à 8,8 (le plus bas taux pour un premier semestre), le prix moyen à 7,6 et le RevPAR à,. Les performances hôtelières en régions sont à la traîne car elles sont moins exposées aux flux de voyageurs internationaux, à la fréquentation de clientèle haut de gamme et au tourisme d affaires. Paris constitue une porte d entrée sur le pays mais peut-être est-elle hermétique. En effet, l attractivité de la capitale pourrait être telle que les visiteurs feraient l impasse sur les visites en Province. De plus, le prix du transport au sein du pays pourrait être si excessif qu il découragerait les visiteurs à se déplacer dans les autres métropoles françaises. Seuls quelques salons, expositions, festivals parviennent à générer du trafic.

7 PROPERTY REPORT - L HÔTELLERIE EN FRANCE - SEPTEMBRE 7 GLOSSAIRE Les données chiffrées utilisées par BNP Paribas Real Estate, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Arbitrage : vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Arrivées : Nombre de personnes arrivant sur un territoire au cours de la période observée Blanc / Gris : «En blanc» : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. «En gris» : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Effet de levier : accroissement de la rentabilité d un placement résultant d une opération d endettement. Externalisation : vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Foncière : société ayant comme objet soit l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans des sociétés à objet social identique. Fonds d investissement : organisme de détention collective d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). On distingue : Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Fonds fermé : les parts d un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée. Fonds de pension : organisme financier qui gère l épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite. Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 7, avec des niveaux de levier dépassant 6 de la valeur brute de l actif. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en, qui associe BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Ile-de-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en immobilier d entreprise et utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à m² et de bureaux en région parisienne. Nombre de nuitées : nombre d arrivées multiplié par le nombre de nuits passées dans un établissement hôtelier pour la période considérée. Les nuitées reflètent davantage l activité économique de l hôtellerie que les arrivées. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers, se présentant sous deux formes juridiques : - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d actions. Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Prime de risque : écart entre la rentabilité d un actif ou d un portefeuille et l actif sans risque (obligation d Etat). Prix Moyen Chambre : Chiffre d affaires hébergement (hors petit déjeuner), divisé par le nombre de chambres louées. RevPAR (Revenu Per Available Room) : Chiffre d affaires hébergement (hors petit déjeuner), divisé par le nombre de chambres disponibles. Le RevPAR peut également être obtenu en multipliant le prix moyen chambre par le taux d occupation. Le RevPAR constitue un indicateur plus complet de la conjoncture hôtelière car il mesure l effet de la variation combinée des deux indicateurs précités sur le chiffre d affaires hébergement SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une exonération d impôts sur les bénéfices en contrepartie d une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 8. Taux d occupation : Rapport entre le nombre de chambres occupées / louées et le nombre de chambres disponibles. Taux de rendement : Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d exploitation) et le prix d achat incluant tous les coûts d acquisition. Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente. «Prime» : taux de rendement le plus bas obtenu pour l acquisition d un bâtiment : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l investissement soit égale au coût initial de l investissement. Tourisme d affaires : regroupe des déplacements individuels ou organisés, effectués pour des motifs professionnels et dont la durée est d au moins heures. Le marché du tourisme d affaires peut être divisé en secteurs : - les congrès et les conventions d entreprise, - les foires et les salons, - les incentives, séminaires et réunion d entreprises, - les voyages d affaires individuels. Touriste : Toute personne en déplacement hors de sa résidence habituelle pour une durée d au moins heures (ou une nuit) et de un an au plus, pour les motifs suivants : - agrément (vacances et séjours de fin de semaine) ; - santé (thermalisme, thalassothérapie) ; - missions ou réunions de toutes sortes (congrès, séminaires, pèlerinage, manifestations sportives, etc.) ; - voyages d affaires, déplacements professionnels, voyages scolaires. La clientèle de loisirs est obtenue par déduction de la clientèle d affaires (calculée sur les nuitées). VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l investissement. Volume d investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d achat. Les volumes d investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications. BNP Paribas Real Estate Clause La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans la présente Lettre s avéraient erronées ou non exhaustives. Cette Lettre est éditée par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l usage exclusif de ses clients. La Lettre et les informations y figurant ne sauraient être reproduites ou diffusées sans l accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate. Si vous ne souhaitez plus recevoir cette Lettre ou voir modifier les modalités d envoi de la présente Lettre, merci d adresser un à unsubscribe. mailing@bnpparibas.com

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