Convention d utilité sociale et Nouvelle politique des loyers

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1 Convention d utilité sociale et Nouvelle politique des loyers 1

2 2 Politique des loyers 2 Un constat - les loyers dans le parc social sont déterminés en fonction des modalités de financement initiales des opérations. - les ménages les plus modestes accèdent davantage aux logements de moins bonne qualité et dans les quartiers les moins attractifs, car ces logements ont généralement des loyers plus faibles. Un objectif améliorer la mixité par les attributions suppose en effet que les logements à loyers accessibles aux ménages les plus modestes soient eux aussi mieux répartis.

3 3 (convention d utilité sociale) 3 Rééquilibrer l offre de logements à bas loyers dans le patrimoine de chaque bailleur social, dans un cadre négocié avec l État et les collectivités, à travers la signature d une Convention d utilité sociale, contrat conclu pour 6 ans entre l État et chaque opérateur de logement social. La loi modifie le dispositif des conventions d utilité sociale : 1) Elle supprime le classement des immeubles en fonction du service rendu et la remise en ordre des loyers maximaux (ROLM), afin de ne pas renforcer la corrélation entre un bon niveau de service rendu au locataire (localisation, qualité du bâti) et un loyer élevé. 47 organismes avaient mis en œuvre la ROLM en 2011 : une disposition dérogatoire est prévue dans la loi pour ceux-ci (dernier al. du III de l art. 81 LEC nc et L CCH)

4 4 (convention d utilité sociale) 4 2) Chaque convention d utilité sociale devra comporter : Un état de l occupation sociale et un état du service rendu (art. L445-1 CCH au 01/01/2018)> qui habite où? À quel prix? L ensemble des objectifs de mixité sociale dans les attributions, qui auront été assignés à l organisme au titre de l article L , par chaque intercommunalité concernée sur laquelle il possède du patrimoine. Les bailleurs pourront être amenés à adapter leur politique des loyers et à baisser leurs loyers pour remplir ces objectifs de mixité. Ces objectifs pourront être intégrés à la CUS par avenant.

5 5 (convention d utilité sociale) 5 La convention d utilité sociale permet de croiser la logique territoriale des attributions avec l échelle du bailleur et les contraintes liées à son patrimoine (situation géographique occupation sociale niveaux de loyers) 3) La loi offre la possibilité à l organisme de mettre en œuvre un mécanisme facultatif, dans sa convention d utilité sociale, afin de faciliter l atteinte des objectifs de mixité dans les attributions. Il s agit du dispositif de Nouvelle politique des loyers (NPL ). Ce mécanisme garantit également l équilibre financier de l organisme.

6 6 (convention d utilité sociale) 6 Le cadre de mise en œuvre : un nouveau calendrier de mise en œuvre de la deuxième génération de conventions d utilité sociale (1) [1er alinéa du III nc de l article 81 LEC] La loi proroge les engagements des conventions actuellement en vigueur jusqu au 31 décembre 2017, sans qu il ne soit nécessaire de conclure des avenants. Elle prévoit l obligation, pour les organismes d habitations à loyer modéré et les sociétés d économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, de : transmettre leur projet de CUS au 31 décembre 2017 ; signer leur projet de CUS au 30 juin 2018 (avec un effet rétroactif des engagements au 1er janvier 2018).

7 7 (convention d utilité sociale) 7 Un cadre de mise en œuvre : un pilotage et un contenu des conventions d utilité sociale simplifié et plus cohérent (1) [articles L et s., R* et s. CCH] La loi modifie le champ des collectivités et intercommunalités délégataires, signataires ou associées aux CUS ; La possibilité de déléguer les CUS aux métropoles est supprimée ; Les collectivités associées à l élaboration des CUS sont désormais les suivantes : les départements ; les EPCI tenus de se doter d un PLH ou dotés d un quartier prioritaire de la politique de la ville et de la compétence habitat ; la ville de Paris ; les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris ; la métropole de Lyon.

8 8 (convention d utilité sociale) 8 Ces collectivités et intercommunalités seront signataires des conventions des offices publics de l habitat qui leur sont rattachés. Elles pourront être signataires, à leur demande, de l ensemble des CUS des bailleurs intervenant sur leur territoire, sans que l absence de signature ne fasse obstacle à la conclusion de la convention.

9 9 (convention d utilité sociale) 9 Un cadre de mise en œuvre : un pilotage et un contenu des conventions d utilité sociale simplifié et plus cohérent (2) Au niveau de la loi : Chaque groupe de plus de logements définit, avant la conclusion des conventions d'utilité sociale, un cadre stratégique commun aux sociétés qui le constituent; Un régime de sanction modifié (art. L et R* CCH); Pas de possibilité de moduler ou de déroger au SLS dans les CUS. Pas de possibilité de déroger aux plafonds de ressources dans les CUS.

10 10 (convention d utilité sociale) 10 Un cadre de mise en œuvre : un pilotage et un contenu des conventions d utilité sociale simplifié et plus cohérent (3) Par ailleurs le décret n du 9 mai 2017 a modifié le CCH pour prévoir : Des indicateurs moins nombreux et, pour certains, choisis de manière optionnelle par le préfet signataire de la CUS ; Une segmentation territoriale de ces indicateurs ; Une évaluation à mi-parcours et une évaluation finale (au lieu de trois évaluations par période de CUS art. R* CCH) ; Une approche qualitative renforcée.

11 11 (convention d utilité sociale) 11 Instituer une «nouvelle politique des loyers» Objectif : rééquilibrer le peuplement du parc du bailleur en créant les conditions pour que les ménages les plus modestes puissent accéder aux logements situés hors QPV à des loyers adaptés Étapes 1. État des lieux du parc (occupation sociale, cartographie des loyers et plafonds de ressources) 2. Identification des ensembles immobiliers sur lesquels agir et détermination d une occupation cible 3. Nouvelles répartitions des loyers maximaux et des plafonds de ressources sur les ensembles immobiliers identifiés 4. Une masse des loyers constante = somme des loyers maximaux des conventions APL => Cette possibilité n est ouverte qu à la relocation => La Nouvelle politique des loyers peut être introduite à tout moment par avenant à la CUS Elle prend effet au 1 er janvier de l année qui suit la signature de l avenant ou de la CUS

12 12 Instituer une «nouvelle politique des loyers» exemple théorique

13 13 Instituer une «nouvelle politique des loyers» exemple théorique

14 14 (convention d utilité sociale) 14 Le cadre de mise en œuvre de la nouvelle politique des loyers : par avenant lors de la deuxième génération de conventions d utilité sociale [art. L445-2 et L445-3 CCH] La NPL pourra être mise en œuvre dans les CUS à compter du 1er janvier Pour une NPL destinée à être effective au 1er janvier 2019, elle doit être intégrée à la CUS lors de sa signature au 30 juin Elle pourra également être ajoutée à la CUS par avenant, et mise en œuvre de manière différée au 1er janvier de chaque année.

15 15 (convention d utilité sociale) 15 Favoriser la mobilité et une occupation plus juste du parc social en agissant sur les ménages dépassant les plafonds de ressources Un constat : demandes sont satisfaites sur 1,79 million de demandeurs de logements sociaux Objectif : lever les freins à la mobilité => Leviers d action : un supplément de loyer de solidarité plus dissuasif rendre plus effective les possibilités de mettre un terme au bail pour les ménages dont les revenus dépassent fortement et durablement les plafonds de ressources.

16 16 (convention d utilité sociale) 16 Un supplément de loyer de solidarité plus dissuasif Constat : le dispositif actuel ne produit pas les effets escomptés. Sur 4 millions de logements enquêtés en 2015, locataires sont assujettis au SLS (soit 2 % des logements). 9 millions d euros de supplément de loyer appelés par les bailleurs sociaux sur un mois, soit un montant moyen mensuel de supplément de loyer par locataire assujetti de 101. Augmenter le plafonnement du supplément de loyer de 25 % à 30 % (art. L441-4 CCH) Supprimer les possibilités de dérogation et de modulation à l application du supplément de loyer de solidarité dans le cadre des conventions d utilité sociale

17 17 (convention d utilité sociale) 17 Rendre plus effective les possibilités de mettre un terme au bail pour les ménages dont les revenus dépassent fortement et durablement les plafonds de ressources dans les zones de fortes tensions locatives. Abaisser le seuil de ressources à partir duquel le locataire peut être déchu de son titre d occupation Réduire le délai à partir duquel le locataire peut perdre son titre d occupation Prise en compte du locataire qui ne répond pas à l enquête ressources

18 18 Politique des loyers : autres mesures 18 Limiter l évolution des loyers dans le parc social harmoniser les règles de révision et d augmentation des loyers pratiqués => Loyer révisé à l IRL avec le même trimestre de référence => En cas de travaux de réhabilitation du logement, l augmentation du loyer est limitée à l IRL + 5 %

19 Direction de l Habitat, de l Urbanisme et des Paysages Merci de votre attention