LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE

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1 LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE Novembre 2006

2 LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE Cette brochure d information constitue une gageure que le département immobilier a voulu relever : est-il possible de présenter de façon simple le nouveau dispositif sur les diagnostics techniques de l immeuble, qui se caractérise par son hétérogénéité et sa complexité? Le lecteur trouvera rassemblées ici les données juridiques actuelles qui gouvernent les divers diagnostics, constats et états de l immeuble. Pour tenter de rendre accessibles ces informations, un regroupement a été opéré suivant que les diagnostics concernent la détention, la vente ou la location de l immeuble. Il reste à espérer qu une pause législative et réglementaire permette de ne pas actualiser cette brochure trop rapidement Le département immobilier Novembre 2006 Ont participé à la rédaction de cette brochure Les diagnostics techniques de l immeuble : Emmanuelle Briand, Sidonie Fraîche-Dupeyrat, Nathalie Gaultier de la Ferrière, Marie-Amélie Négrier, avocats, Denis Michel-Dansac, juriste et Virginie Métivier, stagiaire, sous la conduite de Philippe Pelletier, avocat associé. 2

3 AVANT-PROPOS 1. Définition : Selon le langage commun, un diagnostic est un jugement porté sur une situation ou un état. Mais le législateur n a pas donné de définition juridique de ce terme, bien qu il ait abondamment légiféré en la matière ces derniers temps. Depuis plusieurs années, des mesures législatives et réglementaires successives obligent les propriétaires d immeubles à faire réaliser des diagnostics portant sur tel ou tel aspect de leur bien. Cette abondance de textes s explique par la volonté de protéger le bien et surtout la santé et la sécurité de ceux qui sont amenés à l occuper. Propriétaires et praticiens du droit doivent donc désormais intégrer un dispositif juridique complexe et évolutif. 2. Technique législative : Les règles nouvelles n ont pas été prises selon un plan bien arrêté mais au gré souvent d initiatives parlementaires, qui se sont traduites par la création de plusieurs diagnostics particuliers. Il en est résulté une sorte de «millefeuilles» réglementaire, péchant par son hétérogénéité. 3. Chronologie des lois créant les diagnostics : amiante 1998 : plomb (saturnisme) 1999 : termites 2000 : amiante 2003 : installations de gaz 2003 : risques naturels et technologiques 2004 : performance énergétique 2005 : dossier de diagnostic technique 2006 : installations d électricité 4. Une première mise en ordre s imposait, qui a été réalisée par l ordonnance n du 8 juin 2005, dont le titre III est intitulé «Dispositions relatives au diagnostic technique». Ce texte a été ratifié par la loi n du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. L ordonnance a notamment inséré dans le Code de la construction et de l habitation trois articles L à L , qui créent le dossier de diagnostic technique. A la suite de la publication du décret n du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l habitation et le code de la santé publique, les dispositions nouvelles entreront en vigueur le 1 er novembre Méthode adoptée : L ordonnance du 8 juin 2005 n a cependant pas refondu toute la réglementation relative aux divers diagnostics techniques, comme on l avait espéré, mais a mis un peu d ordre dans des dispositions relatives à la vente et à la location, alors que des diagnostics doivent être réalisés par le propriétaire même en l absence de mutation de propriété ou de transfert de jouissance. 6. Plan : Cette brochure envisagera les diagnostics techniques au regard successivement de la détention de l immeuble (1 ère partie), de sa vente (2 e partie) et de sa location (3 e partie). 3

4 SOMMAIRE (LES CHIFFRES RENVOIENT AUX PARAGRAPHES ET AUX PAGES) 1 Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble p Les termites p Présentation/textes : 8-11 p La collecte de l information : 12 p La réalisation de travaux en secteur de lutte : p Le plomb (saturnisme) p Textes : 20 p Le dispositif en présence d un cas de saturnisme ou d un risque d exposition : p La prévention et la détection systématique : le constat de risque d exposition au plomb (CREP) : p Le CREP et les parties communes des immeubles : p L amiante p Présentation : p Intervenants : p Le diagnostic amiante friable : p Le dossier technique «amiante» (repérage étendu) : p Le repérage en cas de démolition : p Les sanctions pénales : p Autre conséquence : 68 p Le diagnostic de performance énergétique p Présentation : p Immeubles concernés : 71 p Contenu du diagnostic : 72 p Auteur du diagnostic : 73 p Communication par le maître de l ouvrage au propriétaire : 74 p Affichage par le propriétaire ou le gestionnaire : 75 p Le diagnostic préalable à la mise en copropriété p Présentation : 77 p Principe : p Réalisation du diagnostic : p Sanction : 83 p Publicité : p L installation intérieure de gaz : p En résumé : 90 p Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble p Le dossier de diagnostic technique p Les mutations concernées : p Le contenu du dossier de diagnostic technique : p Les immeubles concernés : p La durée de validité des diagnostics : p La personne chargée d établir les documents compris dans le dossier de diagnostic technique : p Le contrat et la responsabilité de la personne chargée d établir les documents : p Sanction de l absence de dossier de diagnostic technique : p.28 4

5 2.2 Les autres diagnostics techniques p Le diagnostic de l accord collectif du 9 juin 1998 : p Le diagnostic de la loi du 13 juin 2006 (dite «loi Aurillac») : p L état de la pollution des sols : p En résumé : 168 p.31 3 Les diagnostics techniques et la location de l immeuble p Présentation p Les locations concernées p Annexes : tableaux récapitulatifs p Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble p. 36 A Termites p. 36 B Plomb (saturnisme) p. 36 C Amiante p Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble p Les diagnostics techniques et la location de l immeuble p Index p Locations pour lesquelles un dossier de diagnostic technique est exigé : p Locations pour lesquelles des diagnostics sont exigés en dehors du dossier de diagnostic technique : p Le contenu du dossier de diagnostic technique p Présentation : p Contenu : p Sanctions : p En résumé : 190 p.35 5

6 1 Les diagnostics techniques et la détention de l immeuble 7. Le propriétaire d un immeuble peut, en cette seule qualité, se voir imposer la réalisation de divers diagnostics. L idée générale est que, si un diagnostic révèle l existence d un risque pour l immeuble ou ses occupants, le propriétaire doit réaliser des travaux destinés à le faire disparaître. 1.1 Les termites Présentation/textes 8. Proliférant depuis la dernière guerre dans les immeubles bâtis ou non bâtis, les termites représentent pour les constructions un danger sérieux pouvant aller jusqu à leur effondrement. 9. Cartographie Selon une carte dressée par le Centre technique du bois et de l ameublement (CTBA) en 2005, les régions Aquitaine, Midi-Pyrénées, Poitou- Charentes, Languedoc-Roussillon, Provence- Alpes Côte d Azur, Corse ainsi que l Outre-mer sont particulièrement touchés. Les régions Rhône-Alpes, Pays de la Loire, Ile-de-France, Limousin et Centre le sont dans une moindre mesure. Le CTBA (allée de Boutaut, BP 227, Bordeaux,Tél , site Internet dispose d un observatoire des territoires où la présence des termites est avérée. 10. La loi n du 8 juin 1999 tend ainsi à protéger les acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, complétée par le décret n du 3 juillet Ces textes ont été remaniés, complétés ou intégrés dans le Code de la construction et de l habitation (CCH) en 2005 et Ils sont pour la plupart codifiés aux articles L et suivants, R et suivants et R et suivants de ce Code. Ils le seront en totalité à partir du 1er novembre 2007, date d entrée en vigueur du décret n du 5 septembre 2006 précité, qui crée les nouveaux articles R et suivants du Code. Sont aussi parus un arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle de l état parasitaire relatif à la présence des termites dans un immeuble (JO 31 août 2000) et une circulaire n du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites (BOME n ). 11. Ces textes ont notamment instauré, d une part des secteurs de lutte, dans lesquelles le maire peut enjoindre aux propriétaires de rechercher les termites et de procéder aux travaux nécessaires, d autre part des zones contaminées ou susceptibles de l être à court terme, où existent des obligations particulières en cas de vente, qui sont examinées dans la deuxième partie de cette brochure La collecte de l information 12. L information est primordiale. Dès qu il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l occupant de l immeuble en fait la déclaration en mairie. A défaut d occupant, cette déclaration incombe au propriétaire. Si l immeuble est soumis au statut de la copropriété, la déclaration incombe au syndicat en ce qui concerne les parties communes de l immeuble. Cette déclaration peut être accompagnée de l état parasitaire mentionné au Le fait de ne pas effectuer cette déclaration est puni des peines prévues pour les contraventions de troisième classe, c est-à-dire une amende de 450 euros La réalisation de travaux en secteur de lutte Définition 13. Sur la base des déclarations faites par les occupants d immeubles contaminés ou de toute autre information dont il dispose, le conseil municipal peut créer un secteur dans lequel le maire peut enjoindre aux propriétaires d immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche des termites ainsi qu aux travaux préventifs ou d éradication nécessaires (article L du CCH). En pratique, ces zones reçoivent le nom de secteurs de lutte Recherche des termites 14. Le propriétaire justifie du respect de l obligation de recherche des termites en adressant au maire un document que la réglementation actuelle dénomme «état parasitaire» et qui deviendra l «état du bâtiment relatif à la présence de termites» à compter du 1er novembre 2007, date d entrée en vigueur du décret n du 5 septembre Ce document est établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au (deuxième partie). Il indique les parties de l immeuble 6

7 visitées et celles n ayant pu l être, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas, ainsi que la date de son établissement (article R , alinéa 2, du CCH). Le contenu de ce document est le même que celui du document qui doit être produit en cas de vente de l immeuble. La durée de validité de cet état n est pas précisée par les textes. Il appartient au maire d apprécier s il est suffisamment récent Réalisation de travaux 15. Le propriétaire doit justifier du respect de l obligation de réalisation des travaux préventifs ou d éradication en adressant au maire une attestation établie par une personne exerçant l activité de traitement et de lutte contre les termites, qui doit être distincte de celle qui a établi l état parasitaire, certifiant qu il a été procédé aux travaux nécessaires (article R , alinéa 3, du CCH) Carence du propriétaire 16. En cas de carence du propriétaire sur mise en demeure infructueuse, le maire peut, après expiration du délai fixé par lui et sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, faire procéder d office et aux frais du propriétaire à la recherche de termites ainsi qu aux travaux préventifs ou d éradication nécessaires. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière de contributions directes Sanctions pénales 17. Le fait pour le propriétaire de ne pas justifier du respect de l obligation de recherche des termites ainsi que de l obligation de réalisation des travaux préventifs ou d éradication selon les modalités prévues à l article R du CCH est puni des peines prévues pour les contraventions de cinquième classe, soit une amende de euros, doublée en cas de récidive et quintuplée pour les personnes morales. 1.2 Le plomb (saturnisme) 18. Le saturnisme est une pathologie résultant de l ingestion ou de l inhalation de plomb mineurs auraient une plombémie supérieure à 100 microgrammes par litre de sang, seuil définissant le saturnisme en l état actuel des connaissances (Assemblée nationale : rapport n 1092 fait au nom de la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur le projet de loi n 877 relatif à la politique de santé publique). Les risques de saturnisme résultent pour l essentiel de la présence de plomb dans les peintures anciennes (ce n est qu en 1949 que l on a interdit les peintures contenant du plomb), qui constitue le principal facteur d intoxication des enfants en bas âge. 19. EVOLUTION DU SYSTEME de Règles antérieures à 2004 La loi n du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions fixe un dispositif qui s organise autour de deux actions : - la protection des occupants. Aux termes d un processus d information qui a pour origine le médecin dépistant un cas de saturnisme chez un mineur, le préfet peut ordonner que soit réalisé un diagnostic portant sur tout ou partie de l immeuble concerné afin de déterminer s il existe un risque d exposition au plomb. Le préfet peut aussi agir de même quand un tel risque est porté à sa connaissance. En cas de diagnostic positif, le préfet peut notifier son intention de faire réaliser les travaux nécessaires, à leur frais, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires. En cas de relogement temporaire, les frais en sont à la charge du propriétaire. - l information lors des ventes dans les zones à risque d exposition au plomb. (voir la deuxième partie). La réforme de 2004 Le dispositif de 1998 a été critiqué notamment par les associations et les acteurs de terrain. On a fait valoir que le diagnostic ordonné par le préfet était limité aux seules peintures et revêtements. On a aussi mis en avant la lenteur tant de l administration que des propriétaires, ainsi que les difficultés du relogement provisoire. Aussi le système a-t-il été modifié par la loi n du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique. Le législateur a voulu mettre en œuvre une politique ambitieuse de protection de la santé de la population, tendant notamment «à améliorer et renforcer le dispositif législatif existant en matière de lutte contre le saturnisme». Les mesures les plus importantes d entre elles sont les suivantes : 1) en matière de protection des occupants, le diagnostic devient facultatif et peut céder la place à l enquête sur l environnement du mineur ; le propriétaire a l obligation d assurer le relogement provisoire des occupants ; 7

8 2) pour les ventes d immeubles bâtis, l état des risques d exposition au plomb est remplacé par le constat de risque d exposition au plomb (CREP) qui est étendu aux facteurs de dégradation du bâti et n est plus limité aux zones à risques d exposition au plomb ; 3) le CREP doit être annexé à tout nouveau contrat de location sous certaines conditions ; 4) quand l immeuble comporte des parties à usage commun, un CREP doit être réalisé sur ces dernières avant l exécution de travaux et au plus tard le 11 août 2008 ; 5) il est instauré une obligation d information des occupants ainsi que l obligation de faire procéder à des travaux, notamment avant une mise en location Textes 20. Le nouveau dispositif est constitué par les articles L à L du Code de la santé publique (CSP), depuis l intervention du décret n du 25 avril 2006 des articles R à R du CSP Le dispositif en présence d un cas de saturnisme ou d un risque d exposition Enquête et diagnostic 21. Lorsqu il est informé par les autorités médicales de l existence d un cas de saturnisme chez un mineur, le préfet fait immédiatement procéder à une enquête sur l environnement de ce mineur afin de déterminer l origine de l intoxication (article L du CSP). Dans le cadre de cette enquête, le préfet peut «prescrire la réalisation d un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d immeubles habités ou fréquentés régulièrement par ce mineur». L enquête préalable devient donc le principe et le diagnostic, une mesure facultative pour le préfet ainsi qu un élément de l enquête. En pratique, les préfets auront tendance à prescrire un diagnostic de manière à disposer du maximum d informations. Le préfet peut aussi prescrire le diagnostic «lorsqu un risque d exposition au plomb pour un mineur est porté à sa connaissance». Aux termes de l article R du Code de la santé publique, le diagnostic «identifie les éléments de construction comportant un revêtement dégradé, précise la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d analyse utilisée pour la mesurer et décrit l état de conservation des revêtements contenant du plomb, selon un protocole précisé par un arrêté conjoint des ministres chargés du logement et de la santé». Le diagnostic doit être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au Mesures possibles 22. Décidées par le préfet dans le cas où l enquête met en évidence la présence d une source d exposition au plomb, elles consistent principalement en des mesures d information, de réduction des risques et dans la réalisation de travaux. 23. Mesures d information : le préfet procède à l information des familles et les incite à adresser leur enfant à un médecin. 24. Mesures de réduction des risques : le préfet «invite la personne responsable, en particulier le propriétaire, le syndicat des copropriétaires, l exploitant du local d hébergement, l entreprise ou la collectivité territoriale dont dépend la source d exposition au plomb identifiée par l enquête, à prendre les mesures appropriées pour réduire ce risque». La loi n a pas précisé en quoi pouvaient consister ces «mesures appropriées» : elles peuvent concerner l entreprise dont dépend la source d exposition au plomb identifiée par l enquête. 25. Travaux : si des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés par un arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) sont susceptibles d être à l origine de l intoxication du mineur, le préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l exploitant du local d hébergement son intention de faire exécuter à leur frais les travaux nécessaires pour supprimer le risque constaté. Le préfet précise notamment la nature et le délai de ces travaux. L intéressé peut, soit contester cette décision dans un délai de dix jours et la justice pourra alors être saisie en référé, soit, dans ce même délai, accepter la décision en précisant les conditions dans lesquelles il assurera le cas échéant l hébergement des occupants, soit garder le silence. Dans ce dernier cas, à l issue du délai de dix jours, le préfet fait exécuter les travaux qui visent les sources de plomb elles-mêmes et la pérennité de la protection. Le délai de réalisation des travaux est limité à un mois, trois mois maximum au cas où l hébergement de tout ou partie des occupants est assuré hors des locaux concernés. Après accomplissement des travaux, un contrôle est effectué par le préfet. 8

9 Hébergement des occupants 26. La réalisation des travaux peut nécessiter la libération temporaire des locaux (article L du CSP). La loi pose alors le principe que le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement est tenu d assurer l hébergement des occupants définis à l article L du CCH, c est à dire le titulaire d un droit réel conférant l usage du bien, le locataire, le sous-locataire ou l occupant de bonne foi. Dans sa décision, le préfet précise notamment les modalités d occupation des locaux pendant la durée des travaux et, si nécessaire, les exigences en matière d hébergement. A défaut d exécution par le propriétaire, le préfet assure un hébergement provisoire aux frais du propriétaire ou de l exploitant du local d hébergement. Des règles particulières sont prévues en cas de refus d accès aux locaux ou en cas de présence de squatters. En pratique, pour un immeuble en copropriété, des difficultés peuvent se présenter si le plomb est présent à la fois dans les parties privatives et dans les parties communes. Dans ce cas, comment ventiler la charge de l hébergement entre les copropriétaires et le syndicat? 27. Notre avis Le système est contraignant et les délais, particulièrement courts. Sur le plan financier, c est une lourde charge qui peut être imposée au propriétaire, notamment du fait de l obligation d assurer le relogement des occupants. Et sur le plan économique, on peut douter de l efficacité du système tant il est vrai que les copropriétés dégradées sont souvent celles qui connaissent les difficultés économiques les plus graves. Mais la lutte contre l insalubrité est à ce prix. publique, il «présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti». Il constitue donc bien un diagnostic, même s il n en porte pas le nom. Est annexée à ce constat une notice d information dont le contenu est précisé par arrêté interministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) : il détermine le protocole de réalisation du constat, les méthodes de mesure du plomb, le contenu de la notice d information et les facteurs de dégradation du bâtiment. Le CREP est ainsi un document technique dont le législateur a voulu faciliter la lisibilité. 30. Travaux parlementaires : Un rapport parlementaire a pu noter que «les habitats dégradés constituent en effet un facteur d aggravation important des risques d intoxication (peintures écaillées laissant apparaître la peinture sous-jacente au plomb, humidité favorisant la dégradation des revêtements ). Cet élargissement du champ du diagnostic présente également l avantage de repérer les logements insalubres à l occasion des mesures de prévention contre le saturnisme, et donc d engager si nécessaire la procédure d insalubrité prévue par l article L du Code de la santé publique» (Assemblée nationale, rapport 1092 fait au nom de la commission des affaires culturelles, familiales et sociales sur le projet de loi 877 relatif à la politique de santé publique) Auteur du CREP 31. Le CREP doit être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au La prévention et la détection systématique : le constat de risque d exposition au plomb (CREP) Définition 28. Il s agit, avec l enquête sur l environnement du mineur, d une des grandes innovations de la loi du 9 août Le CREP a vocation à accompagner les ventes et les locations (voir en deuxième partie, ). Mais il constitue également un élément de la gestion de l immeuble collectif. 29. Le CREP remplace l ancien état des risques d accessibilité au plomb. Son contenu est plus vaste puisqu aux termes de l article L du Code de la santé Le CREP et les parties communes des immeubles Travaux 32. Tous les travaux portant sur les parties à usage commun d un immeuble collectif, affecté en tout ou partie à l habitation, construit avant le 1er janvier 1949 et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements doivent être précédés d un CREP. Un arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006) précise ce qu il faut entendre par altération et les critères du caractère substantiel de cette altération. La notion d immeuble collectif n est pas définie par la loi. On peut penser qu en pratique, elle concerne les immeubles soumis au statut de la copropriété, mais aussi les immeubles appartenant à un seul propriétaire, tels 9

10 que les propriétaires d immeubles de rapport, les bailleurs sociaux ou les investisseurs institutionnels. 33. Deux cas peuvent se présenter. Premier cas - Si le CREP établit l absence de revêtement contenant du plomb ou constate que les revêtements contiennent du plomb à des concentrations inférieures à des seuils fixés par arrêté ministériel du 25 avril 2006 (JO 26 avril 2006), il ne sera pas nécessaire de faire établir un nouveau CREP à l occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties de l immeuble. Deuxième cas - Si le CREP met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés par l arrêté, le propriétaire ou l exploitant du local d hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l immeuble ou la partie d immeuble concernée. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer ce risque, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au bailleur. La non réalisation de ces travaux par le bailleur avant la mise en location du logement constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence, susceptible d engager sa responsabilité pénale. De plus, si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, l auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au préfet Obligation avant le 11 août Même en l absence de travaux, un CREP devra être réalisé sur les parties à usage commun des immeubles mentionnés au ci-dessus, avant le 11 août L amiante Présentation 35. Depuis 1977 et surtout 1996, de nombreuses dispositions sont relatives à l amiante, matériau très utilisé entre 1950 et 1980 dans la construction et la rénovation des immeubles à cause de ses propriétés d isolation thermique et phonique ainsi que de sa résistance au feu. Mais, en raison de ses effets cancérigènes, ce matériau a fait l objet depuis 1977 de plusieurs textes visant à limiter son emploi puis, à l interdire, ce qui a été fait par le décret n du 24 décembre Evolution du dispositif réglementaire 36. Un décret n du 7 février 1996 est relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l inhalation de poussières d amiante. D autres textes concernent l état des immeubles et mettent nombre d obligations à la charge de leurs propriétaires : tel est le cas du décret n du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l amiante dans les immeubles bâtis, qui institue ce qui est communément appelé le diagnostic amiante friable. Puis, le décret n du 13 septembre 2001 a institué un repérage étendu ainsi que des mesures particulières en cas de démolition de l immeuble. Auparavant, la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, complétée par le décret n du 3 mai 2002, avait créé un repérage en cas de vente, qui est traité dans la deuxième partie. Les praticiens doivent donc avoir présent à l esprit qu il y a, pour la détention de l immeuble, au moins deux diagnostics : le diagnostic amiante friable et le repérage étendu. Pour des raisons de compréhension, ils sont traités séparément dans les développements qui suivent Textes 37. Les articles R à R du Code de la santé publique codifient le décret n du 7 février 1996 modifié et le décret n du 3 mai Des dispositions pénales sont prévues aux articles R et suivants du même code. De nombreux arrêtés d application ont été pris, dans le détail desquels il n est pas possible d entrer. On peut aussi citer au moins trois circulaires : n du 26 avril 1996 (BOMAS n 96/20) qui explicite le dispositif d origine, n du 25 septembre 1998 (BOMAS n 98/41) et n du 10 décembre 2003 (BOME n ) Intervenants Pour mieux cerner les responsabilités des uns et des autres et dans un souci d efficacité, la réglementation énumère de façon détaillée les différents intervenants dans l opération de recherche et de retrait de l amiante Les personnes visées 38. Il s agit du propriétaire, personne physique ou morale, personne publique ou privée. 10

11 Les professionnels intervenants 39. Les divers contrôles, prélèvements et analyses ne peuvent être effectués que par certaines personnes répondant à de strictes conditions. 1) La personne chargée des recherches. Elle doit remplir les conditions indiquées au Elle intervient pour la recherche, les prélèvements et les attestations relatives à la présence ou l absence d amiante. 2) L organisme accrédité. Il identifie l amiante dans les matériaux ou produits. Il doit répondre aux exigences définies par un arrêté ministériel du 6 mars ) L organisme agréé par le ministère de la santé selon les dispositions de l arrêté interministériel du 21 décembre 1998 intervient pour les mesures de l empoussièrement. L agrément peut être limité aux seules opérations de prélèvement ou à l analyse et au comptage. 4) L entrepreneur chargé des travaux. Un arrêté interministériel du 14 mai 1996, pris en application du décret n du 7 février 1996, a établi les règles techniques que doivent respecter les entreprises chargées des travaux de confinement et de retrait d amiante. Ce texte a été complété par un arrêté du 26 décembre 1997, qui oblige ces entreprises à produire un certificat de qualification. Ces certifications peuvent être attribuées par Qualibat ou Afaq-Ascert International Le diagnostic amiante friable Finalité 40. Ce dispositif qui résulte du décret n du 7 février 1996, modifié par le décret n du 12 septembre 1997 puis par le décret n du 13 septembre 2001, est codifié aux articles R à du code de la santé publique. A titre d exemple, le seuil d empoussièrement déclenchant une obligation de travaux a été réduit de 25 à 5 fibres d amiante par litre d air. Il s agit de repérer les situations les plus dangereuses, et que les risques soient identifiés, surveillés et éliminés, de façon à assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles bâtis comportant des flocages, des calorifugeages et des faux-plafonds qui, sous l effet du vieillissement naturel ou provoqué, peuvent libérer des fibres susceptibles de contenir de l amiante. Les textes obligeaient à évaluer l état de conservation de ces matériaux avant le 31 décembre 1999, et, selon le résultat du diagnostic, à faire procéder à diverses mesures de contrôle ou à la réalisation de travaux. Les propriétaires n ayant pas réalisé leur diagnostic sont toujours tenus de le faire (circulaire n du 10 décembre 2003). 41. Rappel : dates limites de mise en œuvre Immeubles bâtis Etablissements d enseignement (1), crèches et établissements hébergeant des mineurs Etablissements sanitaires (2), sociaux (2) et pénitentiaires, locaux à usage de bureaux Autres immeubles bâtis Construits (3) avant le 1 er janvier 1950 (calorifugeages + flocages) 1 er janvier juin décembre 1999 Construits (3) entre le 1 er janvier 1950 et le 1 er janvier 1980 (calorifugeages + flocages) Construits (3) entre le 1 er janvier 1980 et le 28 juillet 1996 (calorifugeages) 1 er janvier juin décembre er janvier juin décembre 1999 Construits (3) avant le 1 er juillet 1997 (faux plafonds) 31 décembre 1999 (1) Etablissements d enseignement : écoles maternelles, écoles élémentaires, collèges, lycées, universités et établissements d enseignement supérieur, d enseignement général, technique ou professionnel. (2) Etablissements sanitaires et sociaux : établissements de santé et établissements relevant de la loi n du 30 juin 1975 relative aux institutions sociales et médico-sociales, à l exception des établissements cités dans la colonne précédente. (3) La date à prendre en considération est celle du permis de construire. Source : annexe du décret n du 12 septembre

12 Immeubles concernés 42. Le principe est qu il s agit de tous les immeubles bâtis, qu ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. La notion d immeuble bâti recouvre aussi bien celles de bâtiment que de partie de bâtiment. La formule utilisée est générale et vise tous les immeubles, quelle que soit leur destination. Les ouvrages de génie civil, bien qu ils constituent des immeubles bâtis, sont exclus du champ d application des textes qui visent en fait les bâtiments. 43. Il existe une exception au principe. Elle concerne les «immeubles à usage d habitation comportant un seul logement», c est-à-dire les maisons individuelles, qui ne sont pas soumises aux dispositions du décret (article R du CSP). Ceci n est pas sans poser un problème quand on est en présence de maisons individuelles en bande ou jumelées comportant une copropriété horizontale. Une réponse ministérielle exclut ces maisons de l application du principe dès lors qu il n y a aucune partie commune générale à plusieurs maisons ; en revanche, la maison comportant plusieurs logements est soumise à la réglementation (réponse ministérielle n 41870, JOAN 1 er mai 2000, page 2757) Repérage des matériaux 44. Le repérage doit être fait dans : les flocages pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er janvier 1980 ; les flocages et les calorifugeages pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 29 juillet 1996 ; les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds pour les immeubles construits avant le 1 er juillet Ce repérage doit être effectué par la personne chargée des recherches, visée au ci-dessus. En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux-plafonds, et si un doute subsiste sur la présence d amiante, le propriétaire doit lui demander de procéder à un ou plusieurs prélèvements. Ceux-ci doivent être faits dans des «zones homogènes» définies par arrêté. Puis l analyse des échantillons est réalisée par un organisme accrédité Vérification de l état de conservation des matériaux et diagnostic 46. Le repérage peut mettre en lumière la présence de flocages, calorifugeages ou faux-plafonds contenant de l amiante. Dans ce cas, le propriétaire fait vérifier leur état de conservation par la personne chargée des recherches, qui remplit alors une grille d évaluation établie selon des modèles fixés par arrêté du 15 janvier 1998 (JO 2 février 1998) et classe, pour chaque pièce ou «zone homogène», la situation selon trois niveaux. Un tel classement traduit l état de conservation des matériaux et surtout détermine les mesures à prendre. La personne chargée des recherches remet enfin au propriétaire le diagnostic qu il a établi au vu de l ensemble des résultats : grille d évaluation et, le cas échéant, mesures d empoussièrement Mesures à prendre 47. Elles ne sont pas uniformes pour tout l immeuble mais individualisées pour chaque pièce ou «zone homogène» en fonction de l état de conservation des matériaux. La réglementation distingue trois niveaux. a) Niveau 1. Bon état de conservation Le propriétaire doit faire procéder à un nouveau contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise des résultats, ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage. b) Niveau 2. Etat intermédiaire de conservation Les mesures d empoussièrement sont réalisées par un organisme agréé. Au vu de l analyse, le propriétaire doit : - si le niveau d empoussièrement est inférieur ou égal à 5 fibres par litre : procéder à un contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la remise des résultats du contrôle ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage ; - si ce niveau est supérieur à 5 fibres par litre : procéder à des travaux de retrait ou de confinement de l amiante, qui doivent être achevés dans le délai de trente-six mois à compter de la remise des résultats du contrôle. Pendant la période précédant les travaux, des mesures conservatoires appropriées doivent être mises en œuvre (article R , alinéa 4 CSP). c) Niveau 3. Matériaux dégradés Le propriétaire doit procéder à des travaux de retrait ou de confinement de l amiante selon les mêmes modalités que celles prévues pour le cas où le niveau d empoussièrement est supérieur à 5 fibres par litre, avec les mêmes éventuelles mesures conservatoires. Les travaux sont obligatoires même si les mesures d empoussièrement révèlent un taux de fibre d amiante inférieur à 5 fibres d amiante par litre Travaux à effectuer 48. Les travaux de retrait ou de confinement de l amiante doivent être réalisés dans un délai de trente- 12

13 six mois à compter de la date de la remise au propriétaire des résultats du contrôle. A la demande du propriétaire, ce délai peut être prorogé pour les immeubles de grande hauteur ainsi que pour les établissements recevant du public (première à troisième catégorie) lorsque les flocages, calorifugeages ou faux-plafonds ont été utilisés à des fins de traitement généralisé dans ces immeubles ou établissements. La prorogation est accordée par arrêté préfectoral pour une durée maximale de trente-six mois, qui peut être renouvelée une fois (article R , alinéa 4 CSP). Le préfet doit prendre l avis du Conseil supérieur d hygiène publique de France (CSHPF). Un groupe d experts désignés par la direction générale de la santé et par le CSHPF a établi la liste des éléments nécessaires à l élaboration d un avis. 49. A l issue des travaux et avant toute restitution des locaux traités, le propriétaire fait procéder à un examen visuel de l état des surfaces traitées par une personne habilitée à effectuer des recherches, ainsi qu à une mesure de l empoussièrement (après démantèlement du dispositif de confinement) par un organisme agréé. Le niveau d empoussièrement doit être inférieur ou égal à 5 fibres par litre. Si les travaux ne conduisent pas au retrait total des flocages, calorifugeage ou faux-plafonds, le propriétaire doit faire effectuer un contrôle dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise des résultats ou à l occasion de toute modification substantielle de l ouvrage ou de son usage Dossier technique 50. Un «dossier technique» doit être réalisé (article R CSP). Il constitue notamment un instrument d information des occupants de l immeuble et de toute personne appelée à effectuer des travaux dans l immeuble. Ce dossier doit être inclus dans le dossier technique «Amiante» (repérage étendu) qui fait l objet du paragraphe suivant Le dossier technique «amiante» (repérage étendu) Finalité 51. Outre un renforcement des règles de gestion des flocages, calorifugeages et faux-plafonds, l administration a pris en compte que l amiante peut en effet encore être présent dans des composants variés de la construction. Ces composants bien qu ils ne libèrent pas spontanément des fibres, sont néanmoins susceptibles de générer des expositions à l amiante dans certaines conditions et particulièrement lors des opérations d entretien et de maintenance des bâtiments (circulaire n H6/QC1/24 DGS/SD7/613 du 10 décembre 2003). Il s agit de protéger non seulement les usagers des immeubles, mais aussi les travailleurs appelés à y intervenir. Le décret n du 13 septembre 2001, qui a modifié le décret du 7 février 1996, a ainsi étendu l obligation de repérage à d autres matériaux et produits que les flocages, calorifugeages et faux-plafonds. Ce repérage étendu porte «sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l annexe 13-9 et accessibles sans travaux destructifs» (article R CSP). A la différence du diagnostic amiante friable, il ne donne pas lieu à une obligation de retrait, ce qui n empêche pas, en cas de repérage d un matériau ou d un produit contenant de l amiante, que des mesures de précaution s avèrent nécessaires. Et surtout, le repérage étendu donne lieu à la rédaction du dossier technique «Amiante» (DTA). 52. Rappel : dates limites de mise en œuvre Le dossier technique «Amiante» devait être constitué avant : - le 31 décembre 2003 pour les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public (première à quatrième catégorie) à l exception des parties privatives des immeubles collectifs d habitation ; - le 31 décembre 2005 pour les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public (cinquième catégorie), les immeubles destinés à l exercice d une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun des immeubles collectifs d habitation Immeubles concernés 53. Sont concernés les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu ils appartiennent à des personnes privées ou publiques (article R du CSP). Toutefois les parties privatives des immeubles collectifs d habitation et les maisons individuelles ne sont pas soumises au dossier technique amiante (circulaire n du 10 décembre 2003). Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le DTA doit être réalisé sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires Repérage des produits ou matériaux 54. Le dossier technique «Amiante» est établi sur la base d un repérage portant sur les matériaux et produits figurant sur la liste définie à l annexe 13-9 de la première partie réglementaire du Code de la santé publique et accessibles sans travaux destructifs (article R du CSP). 13

14 ANNEXE 13-9 Programme de repérage de l amiante mentionné à l article R du Code de la santé publique 1. Parois verticales intérieures et enduits Murs Poteaux Cloisons Gaines et coffres verticaux 2. Planchers, plafonds et faux plafonds Plafonds Poutres et charpentes Gaines et coffres verticaux Faux plafonds Planchers 3. Conduits, canalisations et équipements Conduits de fluides (air, eau, autres fluides) Clapets/volets coupe-feu Portes coupe-feu Vide-ordures COMPOSANT de la construction 4. Ascenseurs, monte-charge Trémies Flocage Projections et enduits Revêtements durs (plaques menuiseries, amiante-ciment) Flocage Enduits projetés Entourages de poteaux (carton, amiante-ciment, matériaux sandwich, carton + plâtre) Flocage Projections et enduits, panneaux de cloison Flocage Enduit projeté Panneaux de cloisons Flocage Enduits projetés Panneaux collés ou vissés Projections et enduits Flocages, enduits projetés, panneaux Panneaux Dalles de sol Conduit, calorifuge Enveloppe de calorifuges Clapet, volet, rebouchage Joints (tresses, bandes) Conduit Flocage PARTIE DU COMPOSANT à vérifier ou à sonder 55. L objectif poursuivi est de repérer les matériaux et produits «lorsqu ils sont accessibles sans sondage destructif. Cette précision exclut les sondages qui feraient perdre sa nature à l ouvrage ou qui nécessiteraient des travaux de remise en état (comme par exemple le carottage d une porte coupe-feu). Cela n exclut par contre aucunement des opérations de démontage, d ouverture de trappes, etc.» (circulaire n du 10 décembre 2003). L arrêté interministériel du 22 août 2002 (JO 19 septembre 2002) précise en son annexe 1 que «l objectif du repérage est d identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l amiante incorporés dans l immeuble et susceptibles de libérer des fibres d amiante en cas d agression mécanique résultant de l usage des locaux (chocs et frottements) ou générée à l occasion d opérations d entretien ou de maintenance». En cas de doute, l opérateur chargé du repérage détermine les prélèvements et analyses de matériaux nécessaires pour conclure. 56. Les modalités d établissement du repérage sont définies par l annexe 1 de l arrêté interministériel du 22 août L AFNOR a homologué une norme NF X fixant la méthodologie applicable aux repérages effectués en vue de l établissement du DTA. L arrêté du 22 août 2002 fixe de manière détaillée les modalités de repérage des produits et matériaux contenant de l amiante, les consignes générales de sécurité devant être intégrées au dossier technique «Amiante» ainsi que la fiche récapitulative de ce dossier. Il n est pas possible d entrer dans le détail de cette réglementation. On peut cependant signaler que le propriétaire a l obligation de remettre à l opérateur en charge du repérage les documents disponibles décrivant les ouvrages, produits et matériaux (plans, croquis, rapports d expertise antérieurs). De son côté, l opérateur doit préciser l état de conservation des matériaux et produits conte- 14

15 nant de l amiante pour chacune de leurs localisations et indiquer, pour chaque matériau ou produit, s il est «en bon état de conservation» ou en «état dégradé». Il est aussi prévu qu un seul rapport de repérage est établi par immeuble et qu il doit mentionner une série d informations limitativement énumérées Intervenants 57. Le repérage est réalisé par une personne qui remplit les conditions indiquées au Les analyses de matériaux et de produits sont effectuées par un organisme accrédité. Le dossier technique amiante est constitué et tenu à jour par le propriétaire Contenu du dossier 58. Aux termes de l article R du Code de la santé publique, «le dossier technique «Amiante» comporte : 1º La localisation précise des matériaux et produits contenant de l amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ; 2º L enregistrement de l état de conservation de ces matériaux et produits ; 3º L enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en oeuvre ; 4º Les consignes générales de sécurité à l égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d intervention, y compris les procédures de gestion et d élimination des déchets ; 5º Une fiche récapitulative.» 59. L arrêté du 22 août 2002 apporte les précisions nécessaires sur les consignes générales de sécurité et la fiche récapitulative. Le dossier technique «Amiante» rassemble tous ces éléments ainsi que le dossier technique constitué en application de l article R du CSP (diagnostic amiante friable). 60. En cas de repérage d un matériau ou produit dégradé contenant de l amiante, la personne chargée de ce repérage est tenue de le mentionner et de préconiser des mesures. Elle doit dans tous les cas donner des consignes générales de sécurité. Pour l administration, «l expert qui procède au repérage et qui détecte des matériaux dégradés doit conseiller le propriétaire. Il lui préconise donc des mesures, sans qu il s agisse pour autant de prescriptions de travaux. Ces mesures de précaution consistent essentiellement à limiter tout risque d émission de fibres en évitant toute sollicitation des matériaux (il peut également être préconisé de restreindre l accès à un local ou de procéder au remplacement d un élément dégradé)» (circulaire n du 10 décembre 2003) Mise à jour 61. Le dossier technique «Amiante» doit être tenu à jour par le propriétaire : «cela signifie que toutes les informations ultérieures (travaux, retrait, découvertes de nouveaux matériaux à l occasion de travaux) doivent être rapportées dans ce dossier, y compris pour les matériaux non listés à l annexe 13-9 qui seraient portées à la connaissance du propriétaire» (circulaire n du 10 décembre 2003) Publicité du dossier 62. Le dossier technique «Amiante» est tenu à la disposition d un certain nombre de personnes parmi lesquelles les occupants de l immeuble ainsi que les personnes appelées à effectuer des travaux dans l immeuble (article R CSP) Le repérage en cas de démolition Finalité 63. Pour protéger les riverains des chantiers de démolition et l environnement par une meilleure gestion des déchets, le nouveau dispositif impose aux propriétaires de procéder à une recherche plus complète d amiante avant toute opération de démolition d immeuble. Cette mesure vise également à prendre en compte la présence d amiante dès la conception d une opération, afin de limiter les modifications, avenants et surcoûts (circulaire n du 10 décembre 2003) Dispositif 64. Selon l article R du Code de la santé publique, les propriétaires des immeubles bâtis dont le permis a été délivré avant le 1 er juillet 1997 doivent, préalablement à la démolition de ces immeubles, effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l amiante et transmettre les résultats de ce repérage à toute personne appelée à concevoir ou réaliser les travaux. Le repérage est effectué dans des conditions analogues à celles du repérage étendu (arrêté interministériel du 2 janvier JO 2 février 2002). 65. «Ce repérage s impose en cas de démolition complète. Il complète les obligations de repérage à la charge de l entrepreneur qui doit assurer la sécurité de ses employés (et qui s imposent également dans le cas de démolitions partielles et de travaux de réhabilitation). Il concerne tous les immeubles construits avant le 1 er juillet 1997» (circulaire n du 10 décembre 2003). 15

16 1.3.6 Les sanctions pénales 66. Des sanctions de nature contraventionnelle complètent le dispositif du diagnostic de l amiante. Contenues aux articles R à R du Code de la santé publique, elles visent les propriétaires qui auraient méconnu leurs obligations. A titre d exemple, le fait pour un propriétaire concerné de ne pas avoir réalisé le diagnostic amiante friable est puni de l amende prévue pour les contraventions de 5 e classe, soit euros, doublée en cas de récidive et quintuplée pour les personnes morales. Il en est de même pour le repérage étendu. 67. Par ailleurs, des sanctions pénales sont prévues à l encontre de la personne chargée de rechercher l amiante, qui ne respecterait pas les conditions indiquées au Autre conséquence 68. La présence dans un logement de matériaux et produits «dégradés» et «contenant de l amiante» (présence avérée) est un élément susceptible d entraîner une déclaration d insalubrité (circulaire n du 10 décembre 2003). 1.4 Le diagnostic de performance énergétique Présentation 69. L article 41 de la loi de simplification du droit (loi n du 9 décembre 2004) institue ce nouveau diagnostic de performance énergétique. Il s agit d une transposition en droit interne de la directive européenne du 16 décembre 2002, dont l objectif est de promouvoir l amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l Union européenne en réduisant leur consommation énergétique. Cette directive est elle-même une mesure d application du protocole de Kyoto sur la réduction des émissions de dioxydes de carbone à l horizon Le dispositif est codifié aux articles L à L du CCH, complétés par le décret n du 14 septembre 2006 (JO 15 septembre 2006), qui crée les articles R à R du Code de la construction et de l habitation. Le diagnostic de performance énergétique fait désormais partie du dossier de diagnostic technique (voir deuxième partie, notamment pour la définition du diagnostic). Il doit aussi être remis au propriétaire qui fait construire un immeuble, avant la réception de celui-ci Immeubles concernés 71. Est concerné par ce diagnostic tout bâtiment neuf (ou partie de bâtiment) clos et couvert, à l exception de cinq catégories de bâtiments : certaines constructions provisoires, les bâtiments d une surface hors œuvre brute inférieure à 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux d habitation qui ne demandent qu une faible quantité d énergie, les lieux de culte et les monuments historiques (article R du CCH). La production du diagnostic ne sera exigible que pour les immeubles dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007 (article 2 alinéa 4 du décret du 14 septembre 2006) Contenu du diagnostic 72. Le diagnostic comprend trois éléments : la quantité d énergie consommée, une classification en fonction de valeurs de référence et des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment (articles L et R du CCH). Deux arrêtés interministériels du 15 septembre 2006 (JO 28 septembre 2006) précisent le contenu du diagnostic et les différentes méthodes de calcul de la performance Auteur du diagnostic 73. Jusqu au 1er novembre 2007, le diagnostic pourra être réalisé par un technicien qualifié (article 3 du décret du 14 septembre 2006). Ensuite, le diagnostic devra impérativement être établi par une personne qui remplit les conditions indiquées au (article R du CCH) Communication par le maître de l ouvrage au propriétaire 74. Aux termes de l article L du CCH, «lors de la construction d un bâtiment ou d une extension de bâtiment, le maître de l ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l article L Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l immeuble». Compte-tenu de la confusion fréquente sur la même personne des qualités de maître de l ouvrage et de propriétaire, il eut été plus logique de préciser qu une telle obligation devait peser sur l entrepreneur ou le maître d œuvre Affichage par le propriétaire ou le gestionnaire 75. L article L du CCH énonce que, dans certaines catégories de bâtiments définies par le décret du 16

17 14 septembre 2006, le propriétaire, ou, s il y a lieu, le gestionnaire doit afficher à l intention du public un diagnostic datant de moins de dix ans. 76. Aucun délai particulier d entrée en vigueur de cette obligation n est précisé : l obligation d affichage ne pourra ainsi exister avant l intervention du décret d application qui vient d être mentionné. Aucune sanction n est prévue si elle n est pas respectée. 1.5 Le diagnostic préalable à la mise en copropriété Présentation 77. La loi de solidarité et de renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a interdit la division par lots d immeubles dangereux ou insuffisamment équipés et édicté l obligation de réaliser un diagnostic technique préalablement à la mise en copropriété de certains immeubles. L article L du CCH qui l institue n a pas mentionné l usage des bâtiments concernés : il s agit des bâtiments d habitation, puisque cet article est contenu dans une sous-section 2 (règles générales de division) qui fait partie d une section 2 intitulée «dispositions générales applicables aux bâtiments d habitation» Principe 78. «Toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité» (article L du CCH). Aucun décret d application n a été prévu. Le diagnostic concernant les immeubles à usage d habitation, que se passe-t-il quand l immeuble comprend aussi des locaux commerciaux (par exemple des boutiques en rez-de-chaussée) ou encore des locaux à usage administratif ou professionnel? Le principe selon lequel «l accessoire suit le principal» incite à soumettre à diagnostic l ensemble de l immeuble. 79. Le critère choisi par le législateur est celui de l âge de l immeuble : on peut penser que ce délai de quinze ans est un peu court et qu un délai de trente ans aurait été préférable Réalisation du diagnostic 80. La réalisation du diagnostic soulève plusieurs difficultés. La première vient de ce que rien n a été prévu en ce qui concerne l auteur du diagnostic. Aucune règle n est édictée quant à ses compétences professionnelles, l assurance de sa responsabilité civile ou son impartialité. Pour dissiper ce défaut du texte, on peut penser que le diagnostic devrait émaner d un homme de l art (un architecte ou un bureau d études) ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle et disposant d une certaine indépendance vis-à-vis du propriétaire. 81. Il a aussi été suggéré que ce pouvait être «un expert judiciaire commis à titre préventif sur le fondement de l article 145 du Nouveau code de procédure civile, c est-à-dire hors litige» (Revue des loyers, février 2001). 82. Une autre difficulté concerne l objet du diagnostic qui doit porter sur «l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité» (article L du CCH), sans autre précision. La lecture des débats parlementaires démontre cependant qu on a voulu «éviter des expertises techniques trop lourdes» ou encore un «diagnostic trop compliqué, voire irréalisable». Est ainsi considéré comme état apparent tout élément visible et aisément détectable par un professionnel. Dans ces conditions, le diagnostic conserve nécessairement un caractère superficiel, même s il est réalisé par un professionnel. A titre d exemple, une fissure dans un mur relève de l état apparent sans que le diagnostic n ait à rechercher si elle révèle ou non une faiblesse du gros-œuvre. Le diagnostic repèrera par exemple les traces d humidité ou d autres désordres apparents affectant l immeuble Sanction 83. Aucune sanction n a été prévue au cas où le propriétaire passerait outre l obligation d effectuer le diagnostic préalable. Selon un auteur, une nullité relative serait «susceptible d affecter selon le cas, l acte de partage (dans le cas où la mise en copropriété met fin à une indivision) ou l acte de vente qui a donné naissance à la copropriété ainsi que les actes constitutifs» (Jacques Lafond, Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP éd. N. 27 avril 2001), mais cette opinion demeure isolée. Le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, devra attirer l attention du propriétaire sur l obligation légale de réalisation d un diagnostic. Le notaire est d autant plus concerné que la loi lui confère un rôle dans la publicité du diagnostic. 17

18 1.5.5 Publicité 84. Les diverses mesures de publicité sont régies par la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 85. Communication sur demande. Selon l article 45-1 de la loi, «Tout candidat à l acquisition d un lot de copropriété, tout bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente ou d achat ou d un contrat réalisant la vente d un lot ou d une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d entretien de l immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l article L du CCH». Le texte n indique pas si cette communication est faite par le copropriétaire ou directement par le syndic ; cette deuxième hypothèse semble devoir être retenue. 1.6 L installation intérieure de gaz 88. «Les conventions prévues par l article 6-3 de la loi n du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement peuvent prévoir des diagnostics permettant d assurer la sécurité des installations intérieures de gaz naturel et, le cas échéant, une aide pour leur mise en conformité» (loi n du 3 janvier 2003, article 17 alinéa 2). Le législateur n a pas précisé en quoi consisteraient ces diagnostics et qui en serait l auteur. 89. Les modalités d application de cette mesure sont prévues au décret n du 14 septembre 2006 (JO 15 septembre 2006 ; Cf ). 86. Communication par le notaire. Selon l article 46-1 de la loi, «Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l article L du CCH est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic». 87. Division de l immeuble : amiante et plomb Diverses mesures visent à interdire la division des immeubles lorsque certaines règles ne sont pas respectées. Est notamment interdite toute division d immeuble en vue de créer des locaux à usage d habitation qui n ont pas fait l objet de diagnostics amiante (article L du CSP) et plomb (article L du même Code). Des sanctions pénales sont édictées à l encontre de ceux qui mettent en vente, en location ou à la disposition d autrui des locaux destinés à l habitation et provenant d une division réalisée en méconnaissance de l interdiction définie ci-dessus. 18

19 90. EN RÉSUMÉ : La détention d un immeuble peut rendre obligatoire la réalisation de divers diagnostics. 1 Termites Le législateur impose aux occupants la déclaration en mairie de la présence de termites. Le conseil municipal peut créer des secteurs de lutte au sein desquels le maire peut obliger les propriétaires d immeubles à rechercher les termites et à procéder à des travaux préventifs ou d éradication nécessaires, dont la preuve sera rapportée par un état parasitaire. Il sera remplacé par le futur état du bâtiment relatif à la présence de termite à partir du 1er novembre En cas de carence, le maire peut procéder aux travaux aux frais du propriétaire. 2 Plomb (saturnisme) a) En cas de saturnisme chez un mineur, le préfet peut prescrire une enquête sur son environnement, ainsi qu un diagnostic portant sur les revêtements des parties d immeuble fréquentées régulièrement par ce mineur. En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures à certains seuils, le préfet peut obliger le propriétaire ou l exploitant à réaliser les travaux nécessaires à la suppression du risque constaté. Si les travaux nécessitent la libération des lieux, la personne sur laquelle pèse l obligation de travaux est tenue d assumer à ses frais l hébergement des occupants. b) Le constat de risque d exposition au plomb (CREP), dressé par un spécialiste, comporte un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Outre qu il accompagne les ventes et les locations, le CREP doit être réalisé avant certains travaux sur les parties à usage commun de tout immeuble collectif d habitation construit avant le 1er janvier Un CREP sur ces parties communes devra obligatoirement être réalisé d ici le 11 août Si le CREP révèle la présence de plomb à un taux supérieur à certains seuils, le propriétaire ou l exploitant doit en informer les occupants et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d exposition au plomb. Si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, il est transmis par son auteur au préfet. 3 Amiante a) Les propriétaires d immeubles bâtis (à l exception des maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire réaliser un «diagnostic amiante friable». En cas de présence d amiante dans ces matériaux et, selon leur état de conservation, on déterminera le niveau de dégradation dont dépend l ampleur des mesures à prendre : 1) niveau 1, bon état de conservation : contrôle dans un délai de trois ans ou à l occasion de toute modification substantielle ; 2) niveau 2, état intermédiaire de conservation : surveillance du niveau d empoussièrement ou travaux s il y a plus de 5 fibres d amiante par litre d air ; 3) niveau 3, matériaux dégradés : travaux de retrait ou de confinement de l amiante dans un délai de 36 mois, éventuellement prorogé (IGH et ERP). Un dossier technique doit être réalisé. b) A côté de ce «diagnostic amiante friable», existe le repérage étendu aboutissant à la constitution du dossier technique «Amiante». Il concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à l exception des parties privatives des immeubles collectifs d habitation et des maisons individuelles. Il consiste à repérer des matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d amiante à l occasion d opérations d entretien ou de maintenance. Le repérage étendu devait avoir donné lieu au plus tard le 31 décembre 2005, à la constitution du dossier technique «Amiante», qui intègre le dossier technique mentionné au a) ci-dessus. c) Un repérage différent doit aussi être réalisé en cas de démolition de l immeuble. 4 Performance énergétique a) Un diagnostic de performance énergétique doit être remis par le maître de l ouvrage au propriétaire lors de la construction ou de l extension de tout bâtiment clos et couvert, à l exception de certains bâtiments particuliers. Cette obligation n entrera en vigueur que pour les bâtiments pour lesquels le dépôt de la demande de permis de construire est postérieur au 30 juin b) Dans certains types de bâtiments, dont la liste n est pas encore établie, le propriétaire doit afficher le diagnostic à l intention du public. 5 Mise en copropriété de l immeuble Toute mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d un diagnostic technique portant constat de l état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. 19

20 2 Les diagnostics techniques et la vente de l immeuble 91. Depuis 1998, année de la création du premier des diagnostics techniques, l état des risques d accessibilité au plomb, un diagnostic a été créé pratiquement chaque année avec des caractéristiques, des durées de validité, des modalités de mise au point et des obligations hétérogènes. L ordonnance n du 8 juin 2005 (JO du 9 juin 2005) a ainsi créé un document unique destiné à regrouper à terme tous les diagnostics à fournir en cas de vente ou de location. «L ordonnance a regroupé en un seul dossier (appelé «dossier de diagnostic technique») l ensemble des documents techniques exigés lorsque sont conclues des locations et des ventes de biens immobiliers. Les procédures sont améliorées, dès la promesse de vente, afin que l acquéreur potentiel soit informé de l état du bien avant de s engager définitivement. L ordonnance a renforcé et harmonisé également les critères de compétence, de garantie et d indépendance que doivent respecter les opérateurs chargés de ces diagnostics» (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 25 août 2005). Cependant, et malgré cet effort d uniformisation (2.1), il subsiste à côté du dossier de diagnostic technique d autres diagnostics (2.2). 2.1 Le dossier de diagnostic technique 92. Le dispositif est organisé aux articles L à L du CCH. Entrée en vigueur : Le décret n du 5 septembre 2006 ajoute les dispositions indispensables à la mise en œuvre de la loi. Ce décret énonce que ses dispositions entreront en vigueur le 1 er novembre Il en résulte que le dossier unique de diagnostic technique n existera qu à compter de cette date. D ici là, les diagnostics, états ou constats relatifs à chacun des différents risques restent applicables Les mutations concernées 93. Actuellement, les différents textes relatifs à chacun des diagnostics disposent que ceux-ci doivent être fournis lors de la promesse de vente ou, à défaut, de l acte de vente. Selon le nouvel article L du CCH, «en cas de vente de tout ou partie d un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges». Rien n est donc changé sur le fond, mais la rédaction est uniformisée Promesse de vente 94. A défaut de précision, il s agit de la promesse unilatérale ou de la promesse synallagmatique de vente Acte authentique de vente 95. Le législateur a prévu qu à défaut de promesse, le dossier est annexé à l acte authentique de vente. 96. Qu en est-il du congé donné au locataire pour vente du logement par le bailleur dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que dans ce cas le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée? Un débat doctrinal analogue a eu lieu après l intervention de la loi n du 18 décembre 1996, dite «Carrez», qui modifie l article 46 de la loi n du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété, et oblige les parties à mentionner la superficie d un lot de copropriété dans toute promesse unilatérale de vente ou d achat ou dans tout contrat réalisant ou constatant la vente de ce lot. Le débat a porté sur le point de savoir si le congé pour vente devait mentionner cette superficie. Le sujet a été clos d abord par la jurisprudence puis par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, qui a précisé que les dispositions de l article 46 de la loi de 1965 ne sont pas applicables au congé pour vente. Cette solution, qui découle de la nature spécifique du congé, doit être appliquée mutatis mutandis au dossier de diagnostic technique. Par ailleurs, on peut signaler un arrêt qui décide justement que les mesures d information prévues par la réglementation relative à l amiante et aux termites ne font pas partie des conditions de la vente (cour d appel de Paris, 6 e Ch. C, 30 octobre 2001, Loyers et copropriété 2002 commentaire n 115). Le dossier de diagnostic technique ne doit donc pas concerner le congé pour vente. 20