LES OBLIGATIONS AVANT LA MISE EN LOCATION

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2 Sommaire AVANT PROPOS 2 LES OBLIGATIONS AVANT LA MISE EN LOCATION 3 Fiche n 1 : les documents nécessaires 4 1 Le contrat de location 4 2 Les diagnostics techniques 5 Fiche n 2 : un logement et des parties communes décents 6 1 Caractéristiques du logement décent 6 2 Rôle du propriétaire bailleur 7 3 Situations litigieuses 7 Fiche n 3 : un logement et des parties communes salubres et non dangereux 8 1 Caractéristiques d un habitat salubre 8 2 Caractéristiques d un habitat non dangereux 9 3 Rôle du propriétaire bailleur et des copropriétaires 10 Fiche n 4 : un habitat non suroccupé 11 1 Caractéristiques du logement suroccupé 11 2 Situations rencontrées 11 LE LOGEMENT OU LES PARTIES COMMUNES PRESENTENT DES DESORDRES 12 Fiche n 5 : la réalisation de travaux 13 1 Réalisation de travaux dans un logement 13 2 Réalisation de travaux dans les parties communes 13 Fiche n 6 : les actions coercitives a l encontre du propriétaire 16 1 L action des organismes payeurs de l allocation logement 16 2 L action de l administration 16 Fiche n 7 : le règlement des litiges 18 1 Litiges entre locataire et propriétaire bailleur 18 2 Exemples de décisions 18 Fiche n 8 : les sanctions pénales 20 1 Sanctions prévues dans le Code Pénal 20 2 Autres sanctions 20 3 Exemples de décisions 21 LES DISPOSITIFS D AIDE 22 Fiche n 9 : les aides financières 23 1 L Agence Nationale de l Habitat (ANAH) 23 2 Le Conseil général et les collectivités locales, le Conseil régional 23 Fiche n 10 : l aide juridique des agences départementales d information sur le logement (adil) 24 1 Sécurité juridique des rapports locatifs 24 2 Protection de la santé et la sécurité physique des occupants 24 3 Favoriser la sanction possible par un juge du «droit à un logement décent» 24 ANNEXES 25 A - Diagnostics immobiliers 26 1 Les diagnostics obligatoires pour la mise en location d un logement 26 2 Les diagnostics techniques imposés réglementairement 27 B - Décret n du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l application de l article 187 de la loi n du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. C - Décret n pris en application de l article 7 de la loi n du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l investissement locatif, l accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l offre foncière et relatif aux réparations (extrait). D - Les droits et obligations du propriétaire bailleur et du locataire 31 1 Les droits et obligations du propriétaire bailleur 31 2 Les droits et obligations du locataire 31 E - Les sanctions pénales prévues aux codes de la santé publique et de la construction et de l habitation 33 1 Sanctions prévues dans le Code de la Santé Publique 33 2 Sanctions prévues dans le Code de la Construction et de l Habitation 33 LES CONTACTS 34 1

3 LE PRÉFET DE LA RÉGION ILE-DE-FRANCE AVANT PROPOS SE MOBILISER CONTRE L HABITAT INDIGNE Bien que considéré comme un espace sécurisant et protecteur, l habitat est encore dans de trop nombreux cas un lieu pouvant porter atteinte à la santé des occupants qui y passent, en moyenne, 50% de leur temps. Si au cours du siècle dernier, de nouvelles dispositions techniques (adduction d eau, assainissement, ) ont amélioré de façon importante l hygiène et le confort des habitations, nous sommes encore trop souvent confrontés à des situations de mauvaises conditions de logement. Toute personne a le droit de disposer d un logement décent répondant aux conditions de respect de la dignité humaine. La lutte contre l habitat dégradé, eu égard aux enjeux fondamentaux qu elle recouvre, tant dans le domaine de la santé publique que dans les domaines de la lutte contre l exclusion ou du simple maintien d un patrimoine bâti correct, est une priorité absolue de l action publique. Cette dernière ne peut être engagée qu en associant l ensemble des partenaires (Etablissements publics ; Services de l Etat ; Collectivités territoriales ; professionnels de l immobilier ; bailleurs ; locataires ; associations). Ce guide d information, réalisé à l initiative de l Agence Régionale de Santé (ARS) Ile de France avec la participation de la Direction Régionale et Interdépartementale de l Hébergement et du Logement (DRIHL) d Ile de France, de la Caisse d Allocations Familiales (CAF) du Val d Oise et de l Agence Départementale d Information sur le Logement (ADIL) du Val d Oise, a pour objectif de vous sensibiliser en tant que professionnels de l immobilier aux règles liées à la location d un logement et d expliciter les principales procédures existantes en matière de traitement de l habitat dégradé. Il expose succinctement les dispositifs réglementaires et propose des éléments de jurisprudence. Ce fascicule est organisé en fiches thématiques déclinant les procédures selon trois rubriques : - l entrée dans le logement ; - les conditions d habitabilité ; - l engagement du propriétaire et du professionnel de l immobilier. Tous ensemble, nous devons unir nos efforts pour résorber un habitat qui participe de la déchéance et de l exclusion d un trop grand nombre de nos concitoyens. Ce document doit nous y aider. Le Directeur général de l Agence régionale de santé d Ile-de-France, Le Préfet de la région Ile de France, Préfet de Paris, Claude EVIN Daniel CANEPA 2

4 LES OBLIGATIONS AVANT LA MISE EN LOCATION LE LOGEMENT OU LES PARTIES COMMUNES PRESENTENT DES DESORDRES LES DISPOSITIFS D AIDE 3

5 Fiche n 1 : les documents nécessaires 1 Le contrat de location 1.1 Contenu Le contrat de location est établi par écrit entre le bailleur et le locataire y compris pour les meublés 1. Les clauses suivantes doivent notamment être mentionnées : nom et adresse du propriétaire et celui de l agent immobilier éventuellement mandaté ; date à laquelle commence la location et sa durée qui doit être de 3 ans minimum (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale) sauf événement précis mentionné dans le bail justifiant une reprise pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce dernier cas, le bail peut être d'une durée inférieure à 3 ans mais doit être d'un an minimum. Concernant les meublés occupés à titre de résidence principale, le bail devra être établi pour une durée minimum d un an ; lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à 9 mois ; description du logement et des annexes (garage, ), ainsi que de la surface habitable ; destination du local ; désignation des parties privatives et énumération des parties communes ; montant et terme du paiement du loyer, sans les charges (calculées séparément) ; règles et date de révision éventuelle du loyer et montant du dépôt de garantie si prévu ; information sur la zone de bruit dans laquelle le logement est situé pour les immeubles localisés à proximité d un aéroport (art. L du Code de l'urbanisme) ; existence d'un conventionnement avec l'anah. Des informations telles que le nombre d occupants peuvent utilement figurer sur le bail. Un état des lieux est établi par écrit au moment de la remise et de la restitution des clés. Il est fait de façon contradictoire, à l amiable et cosigné par le propriétaire ou un tiers mandaté et le locataire (NB : en cas d'intervention d'un tiers, les honoraires ne sont pas à la charge du locataire). Le locataire peut demander qu il soit complété par un point sur le fonctionnement des éléments de chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe. 1.2 Clauses interdites Certaines dispositions sont sans effet même si elles figurent dans le contrat, notamment (liste exhaustive à l art. 4 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) : versement de sommes d argent autre que le dépôt de garantie, le mois de loyer payé d avance et la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la location ; souscription d une assurance habitation auprès d une compagnie choisie par le bailleur ; prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ; 1 NB : le bail oral est toutefois reconnu en droit. 4

6 facturation automatique de l état des lieux (s il n est pas établi par un huissier de justice) ; facturation de la quittance de loyer ou imputation de frais de relance en cas de retard de paiement du loyer. Enfin, le contrat de location d un logement ne peut pas être établi pour un local défini comme impropre à l habitation par nature (cf. Fiche n 3). Par ailleurs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (cf. Fiche n 2). 2 Les diagnostics techniques 2.1 Obligations En cas de location, un dossier de diagnostics techniques doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (à de nouvelles conditions). Il comprend : le Constat de Risque d Exposition au Plomb (CREP) pour les constructions datant d avant le 1er janvier 1949 : il est obligatoire depuis août 2008 pour tout nouveau contrat de location. Par ailleurs, toutes les parties communes ont dû faire l objet d un CREP depuis août Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. A défaut de réalisation du CREP, le bailleur peut engager sa responsabilité pénale pour non respect des obligations particulières de sécurité et de prudence. le diagnostic de performance énergétique pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert : il est obligatoire pour tout nouveau contrat de location depuis le 1er juillet Il comprend la quantité d énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée, et une classification en fonction des valeurs de référence. Depuis le 1er janvier 2011, les annonces immobilières relatives à la location ou à la vente d'un bien immobilier doivent obligatoirement mentionner le classement énergétique des bâtiments. l état des risques naturels et technologiques pour les constructions situées dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles : il est obligatoire avant la mise en location depuis le 1er juin Dans le cas où des désordres seraient révélés dans un ou plusieurs diagnostics, le propriétaire bailleur doit y remédier au plus vite avant l intervention coercitive de l administration. En outre, le propriétaire bailleur peut mettre à disposition de ses locataires l ensemble des diagnostics qu il a dû réaliser réglementairement pour son logement ou qui ont été réalisés par la copropriété, notamment ceux relatifs à la présence d amiante (cf. Annexe A). 2.2 Conditions de réalisation Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostics techniques doivent être réalisés par un professionnel dont les compétences auront été certifiées par un organisme accrédité conformément aux articles L à L du Code de la Construction et de l Habitation (CCH), et soumis à des règles spécifiques d organisation et d assurance. Les diagnostiqueurs ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire (notamment agent immobilier ou notaire), ni avec toute entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé l un ou l autre des diagnostics. Par exemple, un agent immobilier ne peut établir des diagnostics sur un logement qu il est chargé de mettre en location ou de vendre. 5

7 Fiche n 2 : un logement et des parties communes décents La Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 a instauré l obligation, à la charge des propriétaires bailleurs, de délivrer un logement décent. Le décret n du 30 janvier 2002 fixe les normes de décence (cf. Annexe B). 1 Caractéristiques du logement décent Trois principes permettent d évaluer la conformité aux caractéristiques de décence du logement loué : le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants ; le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants ; le logement est pourvu des équipements habituels permettant de l habiter normalement. Les points suivants doivent notamment être respectés : l accès et le gros œuvre sont en bon état d entretien et de solidité ; l installation électrique et le mode de chauffage sont adaptés et de puissance suffisante ; chaque pièce à vivre (salon, salle à manger, chambre) dispose d au moins une fenêtre qui s ouvre sur l extérieur et d au moins une prise ou un éclairage ; au moins une pièce d une superficie de 9 m 2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume de 20 m 3 ; la cuisine (ou coin cuisine), aménagée de manière à recevoir un appareil de cuisson, comporte un point d eau potable avec une pression et un débit suffisants, un évier, une alimentation en eau chaude et froide, une évacuation des eaux usées avec siphon, un éclairage et une alimentation électrique protégée et adaptée pour le fonctionnement des appareils ménagers courants ; la salle d eau comporte une alimentation en eau chaude et froide avec pression suffisante, une évacuation des eaux avec siphon et un éclairage suffisant ; les sanitaires sont séparés de la pièce principale ; ils peuvent être situés à l extérieur du logement s il ne compte qu une pièce mais ils doivent être facilement accessibles et dans le même bâtiment. 6

8 2 Rôle du propriétaire bailleur Dans le cas où des problèmes de décence seraient décelés, le propriétaire doit réaliser les travaux de mise en conformité afin de remédier immédiatement aux désordres et de mettre fin aux risques pour ses occupants (cf. Fiche n 5). Un logement déc ent sera nécessairement salubre. Lors de la demande d allocation logement, le propriétaire atteste sur l honneur que le logement est décent. La vérification par les organismes payeurs de l allocation logement (Caisse d Allocation Familiale (CAF) et Mutualité Sociale Agricole (MSA)) de la conformité du logement loué ou sousloué aux caractéristiques de décence peut intervenir à tout moment de la location. Il est à noter que des sanctions sont prévues dans le Code de la Sécurité Sociale en cas de fraude ou fausse déclaration pour obtenir des prestations ou des allocations de toute nature. 3 Situations litigieuses Il appartient au locataire de demander à son propriétaire la remise en état de décence de son logement. La contestation de la décence ne porte pas atteinte au bail et toutes les conditions locatives doivent être honorées (paiement du loyer, ). En cas de refus ou contestation du propriétaire, seuls le locataire et les associations dont l un des objets est l insertion (ou le logement) des personnes défavorisées ou la défense des personnes en situation d exclusion par le logement peuvent agir. Le juge d instance est seul compétent pour prescrire au bailleur les travaux essentiels pour que le logement soit décent et, le cas échéant, prendre les dispositions nécessaires pour l y contraindre. Depuis la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006, les commissions départementales de conciliation peuvent également être saisies des litiges en matière de décence des logements (cf. Fiche n 7). Soyez vigilants : dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée devant les juridictions civiles (cf. Fiche n 7) ou pénales (cf. Fiche n 8). Absence séparation WC/cuisine Humidité et vétusté 7

9 Fiche n 3 : un logement et des parties communes salubres et non dangereux Un certain nombre de caractéristiques minimales du logement sont communes à la salubrité et à la décence. Toutefois, les désordres les plus importants relèvent de la compétence de l administration qui pourra intervenir pour la mise en œuvre de procédures spécifiques. 1 Caractéristiques d un habitat salubre 1.1 Caractéristiques générales Electricité dangereuse et humidité le logement loué et les parties communes doivent respecter les conditions d hygiène, de construction, d occupation et d entretiens fixés par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Ainsi, si des désordres sont constatés dans le logement (insuffisance ou absence de ventilation, insuffisance ou absence de chauffage, signes d humidité, ) ou dans les parties communes (accumulation de détritus, signes d humidité, ), le Maire doit intervenir dans le cadre de son pouvoir de police général. le logement loué et les parties communes ne doivent pas présenter de risques pour la santé des occupants ou du voisinage (humidité importante, développement de moisissures, ). C est l Agence Régionale de Santé (ARS) ou le Service Communal d Hygiène et de Santé (SCHS), au nom du Préfet, qui interviennent dans ce type de situations (art. L et suivants du Code de la Santé Publique(CSP)). le logement loué et les parties communes ne doivent pas contenir de peintures au plomb dégradées particulièrement dangereuses pour la santé des jeunes enfants et des femmes enceintes. La lutte contre le saturnisme infantile est une police spéciale du Préfet (art. L et suivants du Code de la Santé Publique) ; elle concerne les immeubles construits avant le 1 er janvier Partie commune risque plomb le logement loué et les parties communes ne doivent pas contenir de matériaux en amiante en mauvais état d'entretien et de conservation. Le cas échéant, le bailleur ou les copropriétaires peuvent engager leur responsabilité (art. L et suivants du CSP). 8

10 1.2 Caractéristiques spécifiques au logement les locaux ou installations tels que les ateliers ou les locaux attenants à des locaux d activité (loge du gardien, ) ne peuvent pas être mis à disposition si leur utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants (art. L du CSP). les caves, les combles (local sous charpente dont la surface est inférieure à 9 m 2 sous 2,20m de hauteur sous plafond), les sous-sols, les pièces dépourvues d ouverture sur l extérieur et les autres locaux non destinés à l habitation (abris de jardin, garages, ) sont par nature impropres à l habitation. Le Préfet met en demeure la personne qui a mis à disposition les locaux de faire cesser l occupation (art. L du CSP). Les locaux vacants ne peuvent être ni reloués ni mis à disposition aux fins d habitation. Abri de jardin : Impropre à l habitation Fenêtres d un local en sous-sol : Impropre à l habitation 2 Caractéristiques d un habitat non dangereux 2.1 Caractéristiques générales Le logement loué et les parties communes ne doivent pas être dangereux pour la sécurité des occupants ou riverains (planchers ou plafonds qui s effondrent, garde-corps descellés ou absents, ). C est le Maire qui intervient dans ce type de situations (art. L et suivants du CCH). Logement en situation de Péril 9

11 2.2 Caractéristiques spécifiques aux parties communes Les équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d habitation doivent être sécurisés et maintenus en état de fonctionnement conforme à leur usage comme spécifié dans le CCH (art. L et suivants). Cette disposition permet au Maire d intervenir en cas de difficulté. Les équipements concernés sont les suivants : les installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ; les installations de ventilation mécanique contrôlée ; les installations et appareils d éclairage (escaliers, couloirs et circulations communes) ; les installations de production et de distribution d eau chaude et d eau froide ; les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif ; les installations, canalisations et réseaux divers d alimentation en énergie (gaz, électricité) ainsi que les canalisations et réseaux divers d évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ; les systèmes de sécurité contre l incendie ; les installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ; les ascenseurs. 3 Rôle du propriétaire bailleur et des copropriétaires Si des problèmes de salubrité ou de péril étaient décelés, le propriétaire et les copropriétaires doivent réaliser les travaux afin de remédier immédiatement aux désordres et de mettre fin aux risques pour les occupants (cf. Fiche n 5). Une solution doit être apportée à ces situations avant l intervention coercitive de l administration (cf. Fiche n 6). Soyez vigilants : dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée devant les juridictions civiles (cf. Fiche n 7) ou pénales (cf. Fiche n 8). 10

12 Fiche n 4 : un habitat non suroccupé Tout logement doit disposer d au moins une pièce principale d une superficie minimale de 9m 2 pour un occupant. En outre, le propriétaire doit vérifier, lors de la mise en location, le respect des critères d occupation définis ci-dessous. 1 Caractéristiques du logement suroccupé Selon le Code de la Sécurité Sociale, un logement est dit suroccupé lorsqu il ne respecte pas les critères suivants : Nombre d occupants Surface globale minimale 2 16 m m m m m m 2 8 et plus 70 m 2 2 Situations rencontrées On distingue deux cas : la suroccupation est liée à une évolution de la composition familiale intervenue après la mise en location et n est donc pas du fait du propriétaire ; la suroccupation est due à la personne qui a mis à disposition les locaux, et qui est alors responsable de la situation. Dans ce dernier cas, le Préfet peut intervenir pour faire cesser cet état en application de l article L du CSP (cf. Fiche n 6). Par ailleurs, il incombe au propriétaire bailleur d assurer un suivi régulier de l état de son bien. Soyez vigilants : dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée devant les juridictions civiles (cf. Fiche n 7) ou pénales (cf. Fiche n 8). 11

13 LES OBLIGATIONS AVANT LA MISE EN LOCATION LE LOGEMENT OU LES PARTIES COMMUNES PRESENTENT DES DESORDRES LES DISPOSITIFS D AIDE 12

14 Fiche n 5 : la réalisation de travaux Dès qu un désordre leur est signalé (par le locataire si la demande est justifiée, ) ou qu une injonction leur est notifiée (par le Maire ou par le Préfet), les propriétaires doivent réaliser les travaux nécessaires pour y remédier afin d éviter tous risques d accident ou d intoxication pour les occupants. Si une telle situation se produisait, la responsabilité pénale des propriétaires serait susceptible d être engagée. 1 Réalisation de travaux dans un logement 1.1 Généralités Le propriétaire peut effectuer chez lui tous les travaux qu il souhaite (transformation de pièces, ajout, suppression, installation d'équipements de confort, ) tant qu il reste en conformité avec la destination de l immeuble et que les travaux sont effectués dans le respect des réglementations en vigueur. Si les travaux sur les parties privatives affectent les parties communes, le propriétaire doit solliciter l accord de la copropriété. 1.2 Obligations du propriétaire bailleur et du locataire (cf. Annexe D) Le propriétaire bailleur peut accéder au local loué, sous conditions, pour effectuer les travaux nécessaires. Un refus, de la part du locataire, de réalisation de travaux d entretien ou d amélioration par le propriétaire, nécessitant une intervention dans le logement, constituerait une faute de sa part pouvant entraîner le non renouvellement ou la résiliation judiciaire du bail. Pendant la durée du bail, le locataire est tenu de s assurer annuellement contre les risques dont il doit répondre (incendie, explosion, dégât des eaux). 2 Réalisation de travaux dans les parties communes 2.1 Généralités La préservation du patrimoine immobilier des copropriétaires relève de la mission d'administration de l'immeuble qui incombe au syndic de la copropriété. Celui-ci doit faire appliquer le règlement de copropriété, administrer l'immeuble, exécuter les décisions de l'assemblée générale et représenter le syndicat des copropriétaires. Dès lors qu'un copropriétaire, le conseil syndical ou le syndic estime nécessaire la réalisation de travaux dans la copropriété, ces travaux doivent être inscrits à l'ordre du jour de la convocation d'une assemblée générale pour y être votés. Lorsque des travaux urgents doivent être exécutés sans pouvoir attendre la convocation d une assemblée générale, le syndic peut prendre immédiatement les mesures nécessaires à la sauvegarde de l immeuble. 13

15 2.2 Travaux rendus obligatoires par des prescriptions de police Lorsque les travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires sont ceux prescrits par un arrêté de police municipal ou préfectoral, seules les modalités de leur exécution doivent faire l objet d une décision de l assemblée générale. Le principe même de l exécution des travaux en cause n est en effet pas discutable dans ce cas, sous réserve des voies de recours légales. Si le syndic ou l administrateur provisoire ne donne pas suite à un arrêté du Maire ou du Préfet, un ou plusieurs copropriétaires peuvent solliciter la convocation d une assemblée générale portant sur ces questions. En cas d inertie, les responsabilités civile du syndicat des copropriétaires (faute dans l exercice de sa mission) ou pénale du syndic (non exécution de certaines prescriptions administratives) peuvent être engagées. 2.3 Procédure de substitution financière dans les copropriétés Le Maire (ou à défaut, le représentant de l Etat) peut intervenir dans les copropriétés pour faciliter l exécution des mesures prescrites par un arrêté d insalubrité (art. L du CSP), un arrêté de péril (art. L du CCH) ou un arrêté en matière d équipements communs (art. L du CCH), en se substituant aux seuls copropriétaires défaillants financièrement. Cette procédure vise les cas où l assemblée générale des copropriétaires a déjà pris les dispositions utiles pour mettre en œuvre les arrêtés de police édictés par le Maire ou le Préfet, notamment en ayant voté les conditions d exécution des travaux prescrits. Cette situation se distingue du cas où toute la copropriété est défaillante et les travaux doivent alors être exécutés d office par la commune (ou par l Etat, le cas échéant) sous la maîtrise d ouvrage publique. On distingue plusieurs étapes : mise en demeure des copropriétaires défaillants par le syndic ; information du Maire par le syndic (attestation de défaillance) ; décision de substitution par l autorité publique (dans un délai d'un mois) ; exécution des travaux sous la maîtrise d ouvrage du syndicat des copropriétaires ; recouvrement des sommes engagées comme en matière de contributions directes par l autorité publique. 14

16 Etat du logement avant travaux Etat du logement après travaux Soyez vigilants : dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée devant les juridictions civiles (cf. Fiche n 7) ou pénales (cf. Fiche n 8). 15

17 Fiche n 6 : les actions coercitives à l encontre du propriétaire En cas de non réalisation des travaux, les propriétaires s exposent à la mise en œuvre d actions dissuasives. 1 L action des organismes payeurs de l allocation logement Si le logement est reconnu comme non décent, les CAF et MSA pourront suspendre ou refuser le tiers payant à compter de la première mensualité d allocation logement à venir et jusqu à la mise aux normes de décence du logement (preuve à fournir par le bailleur). Le locataire est informé de cette décision. Le locataire continue à bénéficier de l aide au logement s il transmet, dans un délai inférieur à 6 mois, aux organismes payeurs la copie de la demande écrite à son propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Il faut noter que cette procédure s applique y compris dans le cas où il existe une situation de loyers impayés. 2 L action de l administration Dans les cas de logements présentant un risque pour la santé ou la sécurité des occupants, un arrêté d insalubrité ou de péril est pris si la situation a été signalée à l administration. 2.1 Conséquences des arrêtés de police A compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté, les dispositions suivantes s appliquent : suspension du paiement du loyer ; suspension du paiement des charges dans le cas des locaux impropres par nature et des locaux mal utilisés ; suspension de la durée du bail en cours ; suspension des aides au logement ; interdiction de louer ou de mettre à disposition à quelque usage que ce soit les locaux vacants. Lorsque l'arrêté d'insalubrité ou de péril concerne seulement les parties communes d'un immeuble en copropriété, la suspension du paiement des loyers s'applique à la totalité des lots compris dans l'immeuble en copropriété, sans tenir compte de l état de chaque logement. Les arrêtés sont publiés à la Conservation des Hypothèques aux frais du propriétaire. Ainsi, les acquéreurs éventuels du bien sont informés des contraintes qui y sont liées. 16

18 2.2 Obligation de travaux et d hébergement/relogement En cas d insalubrité remédiable ou de péril, l arrêté prévoit une obligation de réaliser des travaux pour mettre fin aux désordres constatés (y compris la démolition dans certains cas de péril) et peut être assorti d une interdiction temporaire d habiter. En cas d insalubrité irrémédiable, il n y a pas de prescriptions de travaux et le logement est définitivement interdit à l habitation. Le propriétaire doit alors proposer un nouveau logement à ses locataires. Il sera redevable d une indemnité égale à 3 mois du nouveau loyer envers l occupant afin de couvrir les frais de réinstallation et d une indemnité représentant 1 an de loyer dans le cas où la commune ou l état se substitue à cette obligation. Si l interdiction à l habitation est temporaire, le propriétaire doit trouver, à ses frais, un hébergement à ses occupants durant la phase de réalisation des travaux ou tant que les travaux n ont pas été réalisés en fonction des prescriptions de l arrêté. Si l injonction contenue dans l arrêté n est pas suivie d effet, les mesures prescrites peuvent être exécutées d office aux frais de la personne défaillante. 2.3 Lutte contre la présence de plomb En présence de revêtements contenant du plomb, en l absence de réponse du propriétaire ou de la copropriété à la suite de la notification de travaux, le Préfet fait exécuter les travaux d office aux frais de ces derniers. En cas de non respect des précautions demandées lors de la réalisation des travaux de suppression de l accessibilité au plomb (hébergement, éloignement des enfants, conditions de réalisation des travaux) et de défaut d information des occupants, la responsabilité pénale du propriétaire est susceptible d être engagée dans la mesure où la santé d autrui est exposée à un risque immédiat (art du code pénal). 2.4 Lutte contre la présence d amiante En présence de matériaux en amiante, le Préfet peut prescrire aux propriétaires la mise en œuvre des mesures nécessaires pour contrôler et réduire l exposition ou/et la réalisation d'une expertise visant à déterminer les mesures adaptées. En cas d'urgence, le Préfet peut faire réaliser, aux frais des propriétaires, les diagnostics réglementaires ou l'expertise mentionnée précédemment, et fixer un délai pour la réalisation des mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser l'exposition à l'amiante. Si ces mesures n'ont pas été exécutées à l'expiration du délai, il fait procéder d'office à leur exécution aux frais des propriétaires. La créance publique est recouvrée comme en matière de contributions directes. Soyez vigilants : dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée devant les juridictions civiles (cf. Fiche n 7) ou pénales (cf. Fiche n 8). 17

19 Fiche n 7 : le règlement des litiges Les juridictions civiles sont compétentes pour traiter les litiges entre locataires et propriétaires bailleurs. Il est toutefois vivement conseillé de tenter une résolution amiable du conflit. 1 Litiges entre locataire et propriétaire bailleur 1.1 Résolution amiable Afin de résoudre certains litiges à l amiable il est possible de s informer auprès d associations telles que l ADIL (cf. Fiche n 10) et/ou de faire a ppel aux services du conciliateur de justice (saisine auprès du greffe du tribunal d instance compétent). En l absence de résultat, en cas de contestation de loyer ou de litiges tenant aux charges et/ou aux réparations locatives, à l état des lieux, à la décence du logement, au dépôt de garantie, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie. Le secrétariat de la CDC est assuré par la Direction Régionale et Interdépartementale de l Hébergement et du Logement (DRIHL) ou la Direction Départementale des Territoires (DDT). Elle favorise la médiation et permet d éviter le recours systématique au juge. 1.2 Contentieux Si aucun arrangement amiable n est possible, l affaire peut être portée devant le tribunal d instance (TI) du lieu de situation de l immeuble (ou devant le juge de proximité pour les litiges inférieurs à concernant le dépôt de garantie) auquel l avis de la CDC doit être communiqué, le cas échéant. Le juge du tribunal d instance détermine la nature des travaux à réaliser et le délai d exécution. Il peut également décider de : réduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu à exécution des travaux ; consigner le versement du loyer ; suspendre la durée du bail. 2 Exemples de décisions 2.1 Réévaluation ou réduction du loyer La Cour d Appel (CA) de Douai a opéré une réduction de 25% du loyer dû au titre d arriérés compte tenu des graves désordres du logement (CA Douai, 05/01/2006). 18

20 2.2 Réalisation des travaux Rien ne s oppose à ce qu un occupant demande au juge d ordonner au bailleur l exécution des travaux prescrits par l arrêté et non exécutés. Ainsi, la Cour d Appel de Douai a condamné un bailleur, sous astreinte de 15 / jour de retard, à effectuer les travaux prescrits à compter de l échéance du délai précisé dans l arrêté d insalubrité remédiable. (CA Douai 13/09/07) 2.3 Logement contenant des peintures au plomb La Cour d Appel de Paris a reconnu à plusieurs reprises que la présence, dans le bien loué, de revêtements à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire indique que le bailleur n a pas délivré à son locataire un logement décent ne comportant pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il en résulte pour le locataire un préjudice réparable (CA Paris, 22/05/2007 : montant de la réparation s élevant à correspondant au loyer couru pendant 8 mois ; CA Paris, 12/06/2009 : dommages-intérêts de ). 2.4 Obligation de relogement Le tribunal d instance de Toulon, saisi par un occupant non relogé, a obligé la bailleresse à reloger sous un délai de 15 jours et 100 /jour d astreinte (TI Toulon, 09/01/2008). 2.5 Congé délivré par le bailleur et abus A été condamné sous astreinte de 100 /jour sous 15 jours et à dommages et intérêts, un bailleur qui arguait d un congé donné par son locataire, manifestement faux et qui avait, de plus, supprimé les portes rendant le logement, déjà frappé d un arrêté d insalubrité et d une interdiction définitive d habiter, proprement inhabitable (TI Toulon, 09/01/2008). 2.6 Indemnisation du trouble de jouissance De très nombreuses décisions ont admis l indemnisation du trouble de jouissance résultant des non-conformités affectant le logement loué : condamnations à 800 (CA Douai, 22/04/2003), 8500 (CA Paris, 10/03/2005), 3600 (CA Paris, 22/05/2007), 2.7 Devoir d information et de conseil Les tribunaux commencent à sanctionner les manquements des intermédiaires au devoir de conseil en matière de respect des normes de décence : en sa qualité de négociateur, l agent immobilier est tenu d un devoir de conseil l obligeant à s assurer de l absence d obstacle à la mise en location effective du logement. Ainsi, le Tribunal d Instance de Rennes a condamné une agence immobilière à verser 500 à la requérante (locataire) pour le préjudice subi et au paiement des entiers dépens de l instance (TI Rennes, 07/01/2010). 19

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