L ADIL Vous Informe. Les mesures «locatives» de la loi relative au pouvoir d achat du 8 février /2008

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Benjamin Laperrière
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1 03/2008 ADIL des Hauts de Seine L ADIL Vous Informe Les mesures «locatives» de la loi relative au pouvoir d achat du 8 février 2008 Résumé La loi relative au pouvoir d achat parue au journal officiel du 8 février 2008 contient des dispositions destinées à contenir la hausse des loyers dans le parc privé et à faciliter l accès à la location. L ADIL VOUS INFORME du mois de mars traite de ces différentes mesures ( 7). Désormais, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Le nouvel indice de référence des loyers correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L'allocation logement est dorénavant versée, s'il le demande, au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Auparavant, le locataire devait préalablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Enfin, cette loi prévoit l extension de l avance dite Locapass délivrée par le 1 % à tout locataire signant un bail à compter de la parution de la loi. Afin d améliorer le pouvoir d achat des locataires, la loi sur le pouvoir d achat a modifié la composition de l Indice de Référence des Loyers et réduit le dépôt de garantie. De plus, elle a étendu à tous locataires le dispositif de la Garantie des risques locatifs et a modifié les conditions de versement de l allocation logement en tiers payant. Ces dispositifs sont destinés à contenir la hausse des loyers dans le parc privé et à faciliter l accès à la location. 1

2 Le nouvel Indice de révision des loyers Pour mémoire depuis le 1 er janvier 2006, l indice de référence des loyers, publié également par l INSEE, servait de base pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet Ainsi, la révision se calculait en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l Indice de Référence des Loyers IRL - établi par l INSEE. Cette indice était constitué pour 60 % de l indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20 % de l indice du coût de la construction et pour 20 % de l indice des prix des travaux d entretien et d amélioration du logement. Depuis le 10 février 2008, l'irl correspond désormais à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel indice s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail. Les révisions annuelles intervenant à compter du 10 février 2008 doivent être calculées à partir de ce nouvel IRL publié par l'insee. Pour connaître la valeur du nouvel indice IRL, vous pouvez vous reporter à la partie Indicateur logement Indice IRL page5. Exemple 1 : Contrat de location conclu le 1er mars 20 Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er mars 2008 en fonction de l'irl (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail). Au 1er mars 2008, le loyer = 500 euros x IRL nouveau 3ème trimestre 20 = 505,56 euros (soit 1,11 % d'augmentation) IRL nouveau 3ème trimestre 2006 Exemple 2 : Contrat de location conclu le 1er janvier 20 Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er janvier en fonction de l'irl (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail). 2

3 Au 1er janvier 2008, le loyer = 500 euros x IRL ancien 2ème trimestre 20 = 513,79 euros (soit 2,76 % d'augmentation) IRL ancien 2ème trimestre 2006 La réduction du dépôt de garantie Le contrat de location peut prévoir le paiement d un dépôt de garantie pour garantir l exécution de ses obligations locatives par le locataire. Jusqu au 8 février 2008, le dépôt de garantie ne pouvait être supérieur à deux mois de loyer principal. Depuis le 10 février 2008 (la loi du : JO du ) il ne peut être supérieur à un mois de loyer. Cette nouvelle limitation du montant du dépôt de garantie concerne uniquement les locations nues. L allocation logement en tiers payant L'allocation logement est dorénavant versée, s'il le demande, au bailleur lorsque l'allocataire est locataire. Auparavant, le locataire devait préalablement donner son autorisation pour ce versement en tiers payant. Mais attention, pour que ce versement puisse avoir lieu, le logement locatif doit pour cela répondre aux caractéristiques d'un logement décent et à des conditions de peuplement. Le bailleur déduit l'allocation logement du montant du loyer. Il doit porter cette déduction à la connaissance du locataire. Lorsque le bailleur ne pratique pas cette déduction l'allocation est versée à l'allocataire. Lorsque l organisme payeur à versé une allocation indue et que le bailleur justifie avoir procédé à la déduction prévue par la loi, le trop-perçu est recouvré auprès de l allocataire. 3

4 Notons que désormais le dispositif du tiers payant est quasiment identique en APL et en allocation logement (allocation logement à caractère familial ou social), à la différence près qu'en APL il est automatique, alors qu'en AL le bailleur doit demander le tiers payant. Enfin, ce mécanisme s appliquera également lors de l octroi d un crédit immobilier lorsque l allocataire est emprunteur. Extension de l avance loca-pass du 1 % logement L'Etat et l'union d'economie Sociale pour le Logement (UESL) ont signé, le 21 décembre 20, une convention qui étend l'avance du dépôt de garantie à tout locataire signant un bail à compter de la publication de la loi sur le pouvoir d'achat (8 février 2008) et entrant dans un logement appartenant à un bailleur privé ou social. Cette avance du dépôt de garantie par le 1 % Logement, intitulée "Avance Loca- Pass ", permet au locataire de ne pas avoir à débourser en une seule fois le montant du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie peut être versé au bailleur par le locataire ou directement par un organisme 1 % logement (CIL ou CCI ). Le locataire rembourse ensuite le montant du dépôt de garantie qui lui a été ainsi avancé, sans intérêt, et sur trois ans maximum (36 mois) avec un différé de paiement de 3 mois, et des mensualités de 15 minimum. En cas de départ, le locataire a l obligation de rembourser ladite avance dans le délai de 3 mois à compter du départ. Le dossier doit être examiné dans le délai de 8 jours à compter du dépôt de la demande, à défaut de réponse dans ce délai, l avance loca-pass est considérée comme accordée. 4

5 Indicateurs logement ADIL92 1. Indice INSEE de référence des loyers 1 er trimestre 2 e trimestre 3 e trimestre 4 e trimestre (ancien indice) 102,10 Rectificatif INSEE ,60 JO du , JO du ,78 JO du Indice BT 01 août-06 sept- 06 oct-06 nov-06 janv- mars- avr- mai- juin- juil 713,9 732,7 734,8 734,5 740, ,4 754,2 758,2 760,6 août Sept Oct 762, ,2 3. Indices financiers Euribor (Taux interbancaire offert en euro) à 1 an :4,327 au 13 février 2008 OAT (Taux des obligations assimilables du Trésor) à 10 ans : 4,43 % au 08/01/2008 Taux du livret A : 3,5 % 4. Seuil de l'usure des prêts immobiliers aux particuliers (au ) Taux fixe 7,12 % Taux variable 7,05 % Prêts relais 7,00 % 5. Taux d intérêt légal Taux 2,11% 2,95% 3,99% 5

6 6. Epargne logement Plan Epargne Logement PEL Livret Epargne Logement LEL Taux de rémunération Plans souscrits à compter du : 2.5 % 2 % pour les intérêts acquis depuis le 1.8. Taux d emprunt Plans souscrits à compter du : 4.2 % 3.50 % 7. Taux maximum Prêts PAS taux fixe dont la durée est < ans et > ans. Le taux d intérêt maximum est obligatoirement inférieur de 0,60 à celui du prêt conventionné non garanti, soit : Durée PAS à 12 ans PAS > à 12 ans et à 15 ans PAS > à 15 ans et à 20 ans PAS > à 20 ans Taux maximum 6,25 % 6.45% 6.60% 6.70% 8. Barèmes Nouveau PTZ zone A Composition ménage Plafond NPTZ Plafonds ressources PL92 Montant max. PL et plus (6 pers = 50000) 9. Dispositif d incitation à l investissement locatif Plafonds de loyers Plafonds de ressources Robien recentré Borloo ancien Borloo ANAH social 21,02 16, Dérogation à 9,08 Borloo ANAH très social 5,74 Dérogation à 8,27 Borloo neuf Non Oui Oui Oui Oui 6

7 10. Plafonds de ressources pour les logements aidés autres que PLA d intégration catégorie de ménages Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages 3- Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge 4- Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Plafonds de ressources applicables pour l attribution des logements financés en PLA-I catégorie de ménages catégorie de ménages Paris et communes Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes Ile-de-France hors Paris et communes 1- Une personne seule Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage (1) sans personne à charge Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge (2) 5- Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge 6- Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Personne supplémentaire

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