La note habitat Février 2016 Prévention des expulsions : profils et situations des ménages concernés dans le Val-de-Marne

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1 Agence Départementale d Information sur le Logement du Val-de-Marne La note habitat Février 2016 Prévention des expulsions : profils et situations des ménages concernés dans le Val-de-Marne

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3 Sommaire page 5 Introduction page 5 Les expulsions pour impayés de loyers en Ile-de-France page 6 La mission de l ADIL du Val-de-Marne en matière de prévention de expulsions locatives pour impayés de loyers page 8 1. La situation d impayé locatif L ancienneté dans le logement à la date du commandement de payer Le montant de la dette L origine de l impayé et les démarches du locataire page Les caractéristiques socio-économiques des ménages La composition familiale des ménages La situation d emploi et les revenus des ménages La dépense logement page Le traitement judiciaire des demandes d expulsion locative Les décisions de justice des ménages reçus à l ADIL Le profil socio-économique des ménages selon la décision de justice p. 3

4 p. 4

5 Dans le Val-de-Marne, les assignations de ménages pour impayés de loyers concernent chaque année plus de ménages 1. Parmi ceux-ci, en 2014, près de la moitié a fait l objet d une expulsion ferme par le tribunal d instance compétent du département, l autre moitié ayant bénéficié d un plan d apurement pour régler la dette (expulsion dite «conditionnelle», le non réglement d une echéance impliquant la reprise de la procédure). Depuis 2004, un dispositif de prévention des expulsions a été mis en place dans le Val-de-Marne. Dans ce cadre, l ADIL assure une mission d information auprès de toute personne en difficulté pour régler son loyer, ainsi qu un service d expertise juridique pour les ménages assignés devant le tribunal d instance pour dette locative. Chaque année, près de personnes en difficulté pour payer leur loyer obtiennent des conseils et informations via le numéro gratuit de l ADIL dédié aux impayés de loyer ( ), et environ 700 ménages par an reçus en rendez-vous pour une information personnalisée avant l audience. Au cours des années 2013 et 2014, ménages assignés devant le tribunal d instance dans le Val-de-Marne ont été reçus en rendez-vous à l ADIL. Ceux-ci constituent l échantillon statistique permettant d étudier le profil des ménages en procédure d expulsion dans le département au sein de cette étude. Les expulsions pour impayés de loyers en Ile-de-France En 2014, les décisions acceptant les demandes d expulsions locatives pour impayés de loyers ont concerné franciliens, représentant 26 % de l ensemble des décisions rendues à l échelle nationale 2. Parmi ces ménages assignés, ménages ont fait l objet d une décision d expulsion «ferme» soit 49 %, l autre moitié ayant obtenu du juge d instance des délais pour régler la dette, la décision d expulsion étant ainsi «conditionnelle» au bon respect du plan d apurement ordonné dans le jugement rendu. Nombre de décisions d expulsion pour impayés de loyers en Ile-de-France (source: Ministère de la Justice, RGC, SDSE) Ensemble % % des demandes Dont expulsions Dont expulsions d'expulsions d'expulsions d'expulsions locatives "fermes" "conditionnelles" "fermes" "conditionnelles" pour impayés de loyers Paris % % Hauts-de-Seine % % Seine-Saint-Denis % % Val-de-Marne % % Seine-et-Marne % % Yvelines % % Essonne % % Val d'oise % % Ile-de-France % % De 2010 à 2014, les décisions de justice pour impayés ont progressé de près de 12 % à l échelle de l Ile-de-France. Dans le Val-de-Marne, cette progression a été moins importante, puisqu on relève 6 % d augmentation ménages en 2013, ménages en 2014, d après Ministère de la Justice, RGC, SDSE. 2 Ministère de la Justice, RGC, SDSE. p. 5

6 Nombre de décisions d expulsions pour impayés de loyers dans le Val-de-Marne (source: Ministère de la Justice, RGC, SDSE) Cette montée en charge est multifactorielle : la paupérisation des ménages, la précarisation des formes d emploi, la hausse des loyers conduisent à des taux d effort élevés et à des difficultés de gestion pour les ménages les plus précaires. L augmentation des situations de surendettement en constitue le corollaire. Entre 2013 et 2014, le nombre de personnes surendettées dans le Val-de-Marne est ainsi passé de à , soit plus de 6 % d augmentation. La mission de l ADIL du Val-de-Marne en matière de prévention des expulsions locatives pour impayés de loyer La mission de prévention des expulsions conduite par l ADIL comporte deux volets : Un numéro gratuit dédié 4 est mis en place afin de permettre aux personnes en difficulté pour payer leur loyer d obtenir les premières informations adaptées à leur situation. Cette ligne permet également aux ménages de prendre rendez-vous avec un juriste pour une explication approfondie de la procédure et une étude personnalisée du dossier qui sera présenté au juge suite à une assignation. Cette ligne téléphonique est dédiée aux locataires et aux propriétaires confrontés à un risque d expulsion, quel que soit le stade de la procédure. Un service d expertise juridique pour les ménages assignés devant le tribunal. Un rendez-vous personnalisé d une heure permet de délivrer les informations juridiques suivantes : explication des droits et des obligations du locataire et du propriétaire ; vérification de la légalité de la procédure et du montant de la dette locative ; établissement du calcul d un plan d apurement potentiel sur 36 mois ; orientation vers les organismes qui aident les ménages à apurer tout ou partie de la dette ; renvoi vers la commission de conciliation en cas de litige avec le bailleur, orientation vers les travailleurs sociaux lorsque la personne n est pas suivie ou ne s est pas présentée à la proposition de rendez-vous qui lui a été faite. Cet entretien donne lieu à l établissement d une fiche de suivi argumentée qui complète, le cas échéant, l enquête sociale établie par les travailleurs sociaux. Cette fiche, qui résume le contexte familial, professionnel et financier du ménage assigné, est transmise au juge d instance. Les personnes reçues par un juriste de l ADIL dans le cadre de la MOUS sont toutes recontactées par courrier dans un délai de trois à six mois après la date d audience prévue au tribunal d instance compétent. Ce courrier les invite à contacter l ADIL via son numéro gratuit ( ) afin qu ils puissent obtenir des explications sur le contenu du jugement. 3 Banque de France, Insee, Cnaf, Ministère de la Justice et des libertés, 2013, Appel gratuit depuis un poste fixe. p. 6

7 Les données chiffrées présentées dans cette étude sont issues du panel de ménages rencontrés à l ADIL du Val-de- Marne lors d entretiens individuels réalisés en 2013 et Parmi les ménages assignés pour impayés de loyers et reçus à l ADIL, 65 % sont locataires du parc social contre 33 % du parc privé. Le parc d habitation des ménages rencontrés à l ADIL (source : ADIL 94, ) 2% 33% 65% parc social parc privé non renseigné Les communes de résidences des ménages assignés et rencontrés à l ADIL (source : ADIL 94, ) Nombre de personnes reçues à l ADIL Créteil 149 Vitry-sur-Seine 132 Champigny-sur-Marne 99 Ivry-sur-Seine 58 Villejuif 58 Villeneuve-Saint-Georges 55 Alfortville 51 Fontenay-sous-Bois 51 Saint-Maur-des-Fossés 48 Choisy-le-Roi 46 Maisons-Alfort 38 Boissy-Saint-Léger 37 Orly 37 Le Kremlin-Bicêtre 30 Charenton-le-Pont 27 Bonneuil-sur-Marne 23 Fresnes 23 L Haÿ-les-Roses 23 Thiais 23 Cachan 22 Le Perreux-sur-Marne 20 Chevilly-Larue 19 Gentilly 19 Villiers-sur-Marne 19 Vincennes 18 Joinville-le-Pont 17 Saint-Maurice 16 Nombre de personnes reçues à l ADIL Villeneuve-le-Roi 16 Le Plessis-Trévise 15 Nogent-sur-Marne 14 Chennevières-sur-Marne 13 Sucy-en-Brie 11 Valenton 11 Arcueil 9 Bry-sur-Marne 7 Saint-Mandé 7 Marolles-en-Brie 3 Ablon-sur-Seine 2 Rungis 2 Mandres-les-Roses 1 Autres 20 Val-de-Marne p. 7

8 1. La situation d impayé locatif L ancienneté dans le logement à la date du commandement de payer Lors de la réception du commandement de payer, près de la moitié des ménages assignés étaient locataires de leur logement depuis plus de 5 ans. Cette analyse de l ancienneté d occupation révèle le caractère tardif de l assignation et corrobore l hypothèse d une rupture de parcours. La part des ménages locataires depuis moins d un an est ainsi relativement faible (10 %). L ancienneté d occupation du ménage diffère selon qu il soit locataire du parc privé ou du parc social, la difficulté survenant plus précocément dans le parc privé. Alors que le parc social est marqué par une forte proportion de locataires endettés après 10 ans de location (33 %), dans le parc privé, 32 % des ménages habitent leur logement depuis 2 à 5 ans au moment du commandement de payer. L ancienneté dans le logement à la date du commandement de payer (source : ADIL 94, ) de 2 à 6 mois 4% de 6 mois à 1 an 6% 35% plus de 10 ans 26% de 1 à 2 ans 12% 30% 25% 20% 15% parc social parc privé de 5 à 10 ans 23% de 2 à 5 ans 29% 10% 5% 0% de 2 à 6 mois de 6 mois à 1 an de 1 à 2 ans de 2 à 5 ans de 5 à 10 ans plus de 10 ans Le montant de la dette Le montant moyen de la dette au commandement de payer était de sur la période Parmi les ménages reçus à l ADIL au moment de l assignation, 556 ménages présentaient une dette inférieure à 2 000, soit 42 % de l échantillon (47 % dans le parc social contre 30 % dans le parc privé) et ceux dont le montant de la dette est compris entre et est à proportion égale dans les deux types de parcs (43 % des locataires assignés). Enfin, les 187 ménages dont la dette est supérieure à constituent près de 14 % de l ensemble des locataires assignés reçus (8 % dans le parc social contre 25 % dans le parc privé). Montant de la dette au commandement de payer selon le parc d habitation (source : ADIL 94, ) 50% 45% 43% 43% 40% 35% 30% 28% 25% 20% 19% 18% 18% parc social parc privé 15% 12% 10% 7% 7% 5% 0% 1% 1% 1% < > Nr p. 8

9 Le niveau d endettement moyen est plus important au sein du parc privé, le montant de dette moyen au commandement de payer étant près de 70 % plus élevé dans le parc privé que dans le parc social (4 224 contre ). Equivalent en mois de loyers du montant de la dette au moment du commandement de payer (source : ADIL 94, ) Ensemble Parc social Parc privé < 3 mois 21 % 29 % 7 % de 3 à 6 mois 30 % 38 % 14 % de 6 mois à 1 an 12 % 14 % 8 % de 1 à 2 ans 4 % 3 % 6 % > 2 ans 16 % 1 % 45 % non renseigné 18 % 15 % 20 % Ensemble 100 % 100 % 100 % La grande majorité des dettes représentent moins d un an de loyer (63 %). Ces chiffres cachent cependant des écarts entre parc social et parc privé : 81 % des ménages logés dans le parc social ont une dette de moins d un an contre seulement 29 % des ménages logés dans le parc privé. 45 % des locataires du parc privé ont une dette dont le montant équivaut à plus de 2 ans de loyers (1 % des locataires du parc social). Cette nette distinction entre les deux parcs de logements s explique par différents facteurs. Le loyer, plus cher dans le parc privé, est à l origine d un montant de dette qui évolue plus rapidement que dans le parc social. Par ailleurs, les bailleurs sociaux font preuve d une plus grande réactivité face aux impayés, avec la mise en place rapide d un contact avec les ménages concernés. Face aux difficultés de paiement croissantes des ménages, les bailleurs sociaux ont développé un arsenal de dispositifs préventifs avec des procédures systématisées : courriers de relance, contacts téléphoniques, visites des ménages en situation d impayés... L origine de l impayé et les démarches du locataire Causes principales de l impayé de loyer (source : ADIL 94, ) 40% 36% 35% 32% 30% 25% 20% 15% 12% 10% 6% 6% 5% 4% 4% 0% Modification des revenus Difficultés de gestion/surendettement Modification de la situation familiale Litige avec le propriétaire Autre Loyer trop élevé Non renseigné Plus du tiers des impayés résultent d une baisse de revenus du ménage (36 %). La perte d un emploi ou l évolution précaire de celui-ci sont les principales causes des modifications de ressources. Sont évoqués par les locataires les licenciements, l apparition d une maladie entraînant la diminution voire l arrêt total de l activité, la baisse de l activité pour les entrepreneurs, la raréfaction des missions d intérim, le passage à la retraite... p. 9

10 Le second motif évoqué par les ménages dont les ressources financières sont restées inchangées sont les difficultés de gestion. Ces difficultés financières peuvent survenir après la contraction d un crédit à la consommation, l apparition d une charge ponctuelle imprévue ou encore d évènements personnels ou familiaux (addiction, maladie ou décès d un proche, perte d autonomie d un parent...). La modification de la situation familiale ayant un impact sur les revenus du ménage constitue près de 13 % des motifs d impayés. Les divorces et les séparations ont une influence directe sur la modification des ressources du ménage, soudainement privé d un revenu, sur lesquelles les charges du logement pèsent beaucoup plus lourdement. Enfin, plus de 5 % des ménages évoquent un litige avec le propriétaire à l origine de l impayé : contestation du loyer et/ ou des charges, travaux à exécuter par le bailleur, absence de quittance, indécence ou insalubrité La part des ménages qui déclarent avoir rencontré un travailleur social est aussi importante dans le parc social (66 %) que dans le parc privé (65 %). Parmi les ménages ayant fait appel à un travailleur social, les Espaces Départementaux des Solidarités (EDS) et les services sociaux des mairies (CCAS) sont les plus souvent sollicités. Seuls 32 % des ménages rencontrés indiquent être entrés en contact avec leur propriétaire ou le gestionnaire du logement pour tenter de trouver une solution à l amiable avant la réception de l assignation (38 % dans le parc social contre près de 24 % dans le parc privé). 2. Les caractéristiques socio-économiques des ménages La composition familiale des ménages A proportion quasi équivalente, les ménages assignés pour impayés de loyers sont des personnes seules et des couples avec enfant(s), suivis de près par les familles monoparentales. Les deux parcs d habitation ne présentent pas de rééls écarts. Sur les ménages, près de 60 % avaient au moins un enfant à charge. 1% 31% 32% 8% Couple avec enfant(s) Couple sans enfant Famille monoparentale Personne seule Autre ménage 27% Structure familiale des ménages du parc social (source : ADIL 94, , OPS 2014) Ménages assignés dans le parc social et rencontrés à l ADIL Structure de l occupation du parc social dans le Val-de-Marne (OPS 2014) Couple avec enfant(s) 33 % 29 % Couple sans enfant 6 % 14 % Famille monoparentale 29 % 20 % Personne seule 31 % 32 % Autre ménage 0 % 5 % Au sein du parc social, les couples avec enfant(s) et les familles monoparentales assignées et venus consulter l ADIL sont surreprésentés par rapport à la population du parc social de référence, tandis que les couples sans enfant sont sous-représentés. p. 10

11 L âge moyen du chef de ménage selon le parc d habitation (source : ADIL 94, ) Ensemble Parc social Parc privé < 30 ans 78 6 % 4 % 10 % de 30 à 39 ans % 21 % 27 % de 40 à 49 ans % 25 % 30 % de 50 à 59 ans % 29 % 17 % de 60 à 74 ans % 15 % 9 % > 75 ans 12 1 % 1 % 1 % Non renseigné 62 5 % 5 % 6 % Ensemble % 100 % 100 % Les chefs de ménages assignés ont, en grande majorité, entre 30 et 59 ans (75 %). Les ménages âgés de plus de 60 ans constituent 14 % de l ensemble des ménages rencontrés et sont proportionnellement plus nombreux dans le parc social (16 %) que dans le parc privé (10 %). La part des jeunes de moins de 30 ans atteignant seulement 4 % des ménages, est à l inverse nettement supérieure dans le parc privé (10 %). La situation d emploi et les revenus des ménages Plus de la moitié des chefs de ménages assignés sont en situation d emploi (55 %) et 44 % sous Contrat à Durée Indéterminée. La part des ménages sans emploi (21 %) et au chômage (15 %) atteint 36 %. Les ménages dont le chef de famille est au chômage sont surreprésentés par rapport à la moyenne départementale (9 % de chômeurs en 2014 dans le Val-de-Marne 5 ). Situation d emploi du chef de ménage (source : ADIL 94, ) 2% 1% 60% 9% 15% 3% 5% 21% 44% Emploi stable 50% Sans emploi 40% Chômeur 30% Emploi durée limitée Retraité 20% Autre 10% Indépendant Etudiant 0% parc social parc privé On observe cependant des disparités entre parc social et parc privé : si 60 % des locataires du parc social sont en situation d emploi, ce taux n atteint pas la moyenne pour les locataires du parc privé (45 %). On note également un écart important entre les locataires occupant un emploi stable dans le parc social (50 %) et dans le parc privé (32 %). La proportion de personnes sans emploi et au chômage est ainsi plus conséquente dans le parc privé (45 % contre près de 30 % dans le parc social). Parmi les ménages assignés pour impayés de loyers dans le Val-de-Marne, les locataires du parc privé souffrent d une situation souvent plus précaire que les locataires du parc social. Leur situation sur le marché de l emploi ainsi que leurs ressources mensuelles en témoignent. En effet, la part des ménages dont les ressources sont inférieures à euros (seuil de pauvreté ) est sensiblement plus importante dans le secteur privé (55 %) que dans le parc social (51 %). 5 INSEE, données sur le chômage, INSEE, 60 % du niveau de vie médian. p. 11

12 Ressources mensuelles par ménage (source : ADIL 94, ) Ensemble Parc social Parc privé de 0 à % 42 % 47 % de 837 à % 18 % 16 % de à % 14 % 9 % de à % 9 % 6 % de à % 6 % 5 % de à % 4 % 3 % de à % 1 % 4 % de à % 0 % 2 % de à % 0 % 1 % plus de % 0 % 0 % Non renseigné 72 5 % 4 % 7 % Ensemble % 100 % 100 % La dépense logement Charges mensuelles liées au logement (source : ADIL 94, ) 2% 10% 36% 22% < 300 de 300 à 450 de 450 à 600 de 600 à 750 > % Le loyer moyen (charges comprises) des ménages reçus entre 2013 et 2014 s établit à 713 euros. 65 % des ménages ont un loyer supérieur à 600 euros. 43 % des ménages assignés supportent des charges liées au logement supérieures à 44 %. Au-delà de ce seuil, l INSEE considère que «le coût du logement représente une charge très lourde pour le ménage par rapport à ses ressources financières» 7. Face à ces taux d effort élevés, l apparition d impayés de loyers apparaît parfois inéluctable. Taux d effort net des ménages selon le parc d habitation (source : ADIL 94, ) Ensemble Parc social Parc privé < 33 % 33 % 37 % 26 % de 33 % à 44 % 18 % 21 % 12 % de 44 % à 70 % 22 % 21 % 22 % plus de 70 % 21 % 16 % 32 % Non renseigné 6 % 5 % 8 % Ensemble 100 % 100 % 100 % 7 Le taux d effort des ménages en matière de logement : élevé pour les ménages modestes et les locataires du secteur privé, INSEE p. 12

13 3. Le traitement judiciaire des demandes d expulsion locative Les décisions de justice des ménages reçus à l ADIL Les ménages reçus en rendez-vous dans le cadre d une assignation pour impayés de loyers, entre le 1 er janvier 2013 et le 31 décembre 2014, ont fait l objet d une enquête téléphonique 8 afin de prendre connaissance des décisions de justice prises suite à leur passage devant le tribunal. Parmi notre échantillon, une information a été collectée pour 612 d entre eux. 66 % des ménages ont obtenu une suspension de clause résolutoire et la mise en place d un plan d apurement en vue de solder la dette locative constituée. Les plans d apurement prévoient le paiement de sommes allant de 5 à euros par mois en complément des loyers et charges courantes dues. La somme moyenne s élève à 198 euros par mois sur une période comprise entre 1 et 36 mois. 140 ménages ont affirmé réussir à suivre le plan d apurement décidé par le juge, soit 40 % des ménages ayant obtenu un délai de paiement, et 44 ont déjà réglé l intégralité de la dette (11 %). Les autres ménages indiquent avoir connu ou connaître des difficultés à respecter cet échéancier. A défaut de respect du plan d apurement, la clause résolutoire reprend de plein droit ses effets. Traitement judiciaire des demandes d expulsions locatives (source : ADIL 94, enquête après-jugement 2015) 70% 66% 60% 50% 40% 30% 20% 19% 10% 7% 2% 3% 0% suspension de la clause résolutoire jugement d'expulsion remboursement de la dette avant l'audience radiation de l'audience bailleur débouté de sa demande 7 % des ménages reçus ont réglé leur dette avant l audience. 3 % des bailleurs ont été déboutés de leur demande d expulsion locative. 2 % des ménages ont obtenu la radiation de l audience. Pour 19 % des ménages enquêtés, le jugement a conduit à la résolution du bail et à la décision d expulsion. Après le jugement d expulsion, une information personnalisée est apportée par les juristes de l ADIL à la demande des ménages : lecture du jugement reçu, explications sur ses conséquences et les démarches à effectuer, informations sur 8 Enquête téléphonique réalisée par l Observatoire du logement de l ADIL du Val-de-Marne entre juillet et septembre 2015, auprès des ménages reçus à l ADIL. p. 13

14 la recherche de solution de relogement (dispositif du Droit Au Logement Opposable (DALO)) et l obtention de délais supplémentaires auprès du Juge de l exécution pour les locataires en difficulté. Les profils socio-économiques des ménages selon la décision de justice Près de 75 % des ménages reçus à l ADIL dont l expulsion a été prononcée par le juge sont logés dans le parc privé. La suspension de la clause résolutoire a donc été accordée plus souvent dans le parc social que dans le parc privé. Les locataires du parc privé qui se sont vus prononcer l expulsion se trouvent dans des situations plus précaires, de par leur position sur le marché de l emploi, leurs ressources plus faibles et leur charge pour le logement plus élevée. Profils socio-économiques des ménages selon la décision du juge (source : ADIL 94, enquête après-jugement 2015) Ménages concernés par une suspension de clause résolutoire Revenu médian mensuel: Montant moyen de la dette : Situation d emploi : En emploi (63 %) Montant moyen du loyer : 685 Taux d effort net moyen : 51 % Locataire du parc social ( 79 %) Ménages concernés par une décision d expulsion Revenu médian mensuel: 905 Montant moyen de la dette : Situation d emploi : En emploi (42 %) Montant moyen du loyer : 852 Taux d effort net moyen : 110 % Locataire du parc privé ( 70 %) Le montant des dettes est en moyenne supérieur chez les 114 ménages concernés par une décision d expulsion : 36 % d entre elles sont supérieures à euros et 13 % excèdent euros. Néanmoins, sur les 42 ménages ayant contracté une dette excédant euros, 6 ménages ont obtenu la suspension de la clause résolutoire, en raison de la stabilité de leurs emplois ou de leurs revenus. Concernant les ressources des ménages en situation d expulsion : 54 % perçoivent des ressources inférieures à euros (23 % seulement parmi l ensemble des ménages enquêtés), et 17 % des ressources mensuelles supérieures à euros. En 2014, à l échelle de l Ile-de-France, près de 50 % des ménages assignés pour impayés de loyers 9 ont été concernés par une décision d expulsion. Parmi les ménages reçus par l ADIL du Val-de-Marne dans le cadre de sa mission de prévention des expulsions locatives pour impayés de loyers, cette proportion tombe à 19 %, révélant toute l efficacité de l information des ménages sur la procédure judiciaire et les aides existantes en fonction des situations et des difficultés rencontrées. Agence Départementale d Information sur le Logement du Val-de-Marne 48 avenue Pierre Brossolette Créteil t f numéro gratuit impayés : Ministère de la Justice, RGC, SDSE. p. 14

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16 Agence Départementale d Information sur le Logement du Val-de-Marne 48 avenue Pierre Brossolette Créteil t f Agence Départementale d Information sur le Logement du Val-de-Marne Président : Dominique Giry Directrice : Lise Berthelemy Responsable de l Observatoire du logement : Mélanie Richard Chargée d études : Léa Quéméré Conseiller scientifique : Jean-Claude Driant, Professeur à l Ecole d Urbanisme de Paris (EUP) La note habitat Février 2016