Veille juridique n 40

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1 15 juin 2010 Veille juridique n 40! Ce document informe sur le contenu et les enjeux que représentent les textes législatifs et réglementaires en élaboration ou récemment entrés en vigueur. De portée générale ou technique, ces textes portent sur le logement et plus globalement sur l habitat, l hébergement, l urbanisme, l immigration/les Etrangers, la lutte contre l exclusion La seconde partie du document est consacrée à une veille documentaire. Une présentation plus approfondie est attachée au lien ci-dessous et les textes y sont disponibles dans leur intégralité. Les précédentes veilles sont sur à la rubrique Réglementation Les textes présentés dans cette veille sont disponibles en ligne sur : 1

2 SOMMAIRE Veille juridique Textes officiels généraux Prêt à l amélioration de l habitat pour les assistantes maternelles P. 3 Plafonds des ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et les aides de l Etat en secteur locatif social P. 3 Conventions d utilité sociale: loyer maximal P. 4 Information et jurisprudence La transmission du commandement au préfet est obligatoire pour toute expulsion portant sur un local d'habitation P.6 Notification du congé du bail : le propriétaire doit laisser la possibilité aux locataires d acheter jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis P.6 Questions parlementaires P.7 Ville documentaire p. 8 2

3 Textes officiels généraux Veille juridique Décret no du 9 juin 2010 relatif au prêt à l amélioration de l habitat L'article 79 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2010 ouvre le dispositif du prêt pour l'amélioration de l'habitat (PAH) aux assistants maternels afin de permettre aux assistants maternels d'adapter leur logement aux impératifs de leur activité professionnelle. Il s'agit d'un dispositif qui consiste en l'octroi d'un prêt à taux 0%, plafonné à euros, et remboursable sur 120 mois au maximum (soit 10 ans). Le décret du 9 juin 2010 vient compléter l'article L du Code de la sécurité sociale selon lequel les régimes de prestations familiales sont autorisés à accorder à leurs allocataires ainsi qu'à l'assistant maternel mentionné à l'article L du Code de l'action sociale et des familles des prêts destinés à l'amélioration de l'habitat dans des conditions et des limites fixées par le présent décret. Selon l'article D du même code, complété désormais par un nouvel alinéa, ces prêts peuvent être accordés aux assistants maternels, qu'ils soient ou non allocataires, ayant la qualité de propriétaires, de locataires ou d'occupants de bonne foi des locaux qu'ils habitent. Ils doivent, dans ce cas, être destinés à permettre l'exécution de travaux visant à améliorer l'accueil, la santé ou la sécurité des enfants gardés au domicile de l'assistant ou à faciliter l'obtention, le renouvellement ou l'extension de l'agrément mentionné à l'article D du Code de l'action sociale et des familles. C e s p r ê t s, j u s q u ' à e u r o s, s o n t remboursables par fractions égales, en cent vingt mensualités au maximum, exigibles à c o m p t e r d u s i x i è m e m o i s q u i e n s u i t l'attribution. Aucune majoration d'intérêt ne peut être réclamée sur ces mensualités. Lorsqu'un assistant maternel renonce à exercer son activité, perd ou n'obtient pas son agrément avant l'extinction de sa dette, les sommes restant dues deviennent exigibles, sauf s'il poursuit son activité en vertu d'un autre agrément. Arrêté du 30 avril 2010 modifiant l arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l Etat en secteur locatif L arrêté revalorise le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM, avec effet rétroactif au 1er janvier Ce montant est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage (conjoint, concubin, partenaire de pacs) au titre de l'année n-2. Ainsi, les revenus à prendre en compte pour l'attribution d'un logement HLM en 2010 sont ceux de Toutefois, il est tenu compte des revenus de l année n-1 ou des revenus des 1é derniers mois, s ils sont inférieurs d au moins 10% par rapport à ceux de l année n-2. 3

4 Prenant en compte la variation de l indice (IRL) du troisième trimestre, les plafonds de r e s s o u r c e s s o n t r e v a l o r i s é s d e 0, 3 2 % rétroactivement par cet arrêté. Les nouveaux plafonds PLUS et PLA-I sont précisés dans deux tableaux en annexe I et II du même arrêté. Enfin, le supplément de loyer solidarité (SLS) est exigé au 1er janvier sur la base des plafonds de ressources connus à cette date. ce montant restant valable pour l année civile entière. Mais il ne peut pas dépasser un certain prix p a r m 2, f i x é p a r a r r ê t é d u m i n i s t r e d u Logement. Pour les logements très sociaux (PLAI), un seuil spécifique est prévu par l'article 7 du décret du 3 décembre Ce sont ces deux seuils qui viennent d'être établis par l'arrêté du 3 juin Cet arrêté prévoit que le prix mensuel au mètre carré fixé dans le cahier des charges de gestion sociale, utilisé pour déterminer le montant maximal des loyers, ne peut excéder, lorsqu'il est exprimé en surface utile ; A r r ê t é d u 3 j u i n f i x a n t, e n application de l article R du code de la construction et de l habitation, le loyer maximal applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier d e s c h a r g e s d e g e s t i o n s o c i a l e d e s conventions d utilité sociale et abrogeant l arrêté du 19 mars 2007 L'arrêté remplace celui du 19 mars 2007, qui fixait le loyer maximal dans le cadre du dispositif antérieur (conventionnement global de patrimoine) à la loi Molle. La loi du de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (Molle) du 25 mars 2009 rend obligatoire la conclusion entre chaque organisme HLM et le préfet de son siège social, d'une convention d'utilité sociale (CUS). Dans ces conventions, les bailleurs doivent «classer les immeubles ou ensembles immobiliers en fonction du service rendu aux locataires, après concertation avec les locataires» (CCH, L445-1). Le principe est que pour chaque immeuble ou ensemble immobilier, la CUS fixe le montant maximal total de loyer que le bailleur peut toucher. Ce montant plafonné dépend de la qualité de l'immeuble et du service rendu au locataire. - 20,86 euros pour les logements situés à Paris et dans les communes limitrophes (zone A bis), - 14,48 euros en zone A, - 10,07 euros en zone B (sauf départements d'outre-mer) -7,25 euros en zone C. Lorsque le prix mensuel au mètre carré est exprimé en surface corrigée, ces plafonds sont respectivement de 12,93 euros, 8,98 euros, 6,24 euros et 4,50 euros. Pour les loyers des zones A, B et C, ces nouveaux montants (surfaces utiles) traduisent une hausse comprise entre 6,2 et 6,5% par rapport aux plafonds de l'arrêté du 19 mars En revanche, pour la zone A bis (Paris et communes limitrophes), le nouveau plafond correspond à une hausse beaucoup plus importante de 27,5%. L'arrêté du 3 juin 2010 fixe également les plafonds mensuels applicables aux immeubles ou ensembles immobiliers comprenant des logements destinés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds de ressources prévus au premier alinéa de l'article R du code de la construction et de l'habitation (logement très social -PLAI). 4

5 En outre, l arrêté précise que le coefficient de structure ( CS), qui a pour but de compenser dans les opérations de construction neuve le coût plus élevé des petits logements en permettant aux bailleurs une augmentation de leur loyer, s'applique également à ces loyers maxima. Enfin, l'arrêté prévoit la révision automatique de ces loyers maxima chaque année sur la base de l'indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l'année précédente. 5

6 Information et jurisprudence La transmission du commandement au préfet est obligatoire pour toute expulsion portant sur un local d'habitation Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mai 2010 n Une obligation d'information relative à l'existence d'une dette locative, prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : cette notification est obligatoire pour toute assignation en résiliation d'un bail d'habitation motivée par l'existence d'une dette locative (L. 6 juill. 1989, art. 24, al. 2 et 8). La notification au préfet du commandement de libérer les locaux, obligatoire en cas d'expulsion, ne doit pas être confondue avec l'information relative aux dettes locatives prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet Un locataire, dont une décision de justice autorisait l'expulsion, contestait devant le juge de l'exécution la régularité du commandement d'avoir à libérer les locaux qui lui avait été notifié, au motif que l'acte n'avait pas été communiqué au représentant de l'état. Les juges du fond rejettent sa demande, en estimant que cette notification au préfet n'était obligatoire, aux termes de l'article 24 de la loi n du 6 juillet 1989, que lors d'une assignation relative à la résiliation d'un contrat de bail et non pas lors de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux pris sur la base d'une ordonnance de référé ordonnant l'expulsion. La censure de l'arrêt au visa de l'article 62 de cette loi et de l'article 197 de son décret d'application le démontre : les juges du fond ne pouvaient rejeter la contestation de la régularité du commandement sans rechercher si l'huissier de justice avait transmis au préfet de département copie de cet acte et s'il lui avait communiqué tous les renseignements utiles sur la personne concernée par l'expulsion. En effet, la transmission du commandement au préfet est obligatoire pour toute expulsion portant sur un local d'habitation. En droit coexistent donc deux obligations d'information du préfet, dont la situation procédurale et la finalité sont différentes : Imposée avant le prononcé de toute mesure d'expulsion, elle vise à préciser les causes de l'impayé et à mettre en place, si cela est possible, un plan d'apurement de la dette. 2- Une obligation d'information relative à l'existence d'une procédure d'expulsion, prévue par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 : cette obligation se situe à un stade ultérieur de la procédure, qui est celui de l'expulsion proprement dite. Il n'est plus question ici d'apurer la dette pour maintenir le locataire dans son logement, mais de permettre «la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant» (L. 9 juill. 1991, art. 62, al. 4) «dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées» (L. 9 juill. 1991, art. 62, al. 3). L'arrêt rappelle qu'il convient, d'une part, de les appliquer toutes les deux et, d'autre part, de ne pas les confondre. Notification du congé du bail : le propriétaire doit laisser la possibilité aux locataires d acheter jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis Cour de cassation 3ème chambre civile n , 19 mai 2010 Les époux X., propriétaires d'un appartement donné à bail aux époux Y., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix. 6

7 Par acte du 8 octobre 2004, les époux X. ont vendu le bien à Mme Z. Les locataires, les époux Y., qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z.., les époux X. et leur mandataire aux fins de se faire déclarer acquéreurs de l'appartement. Notification du congé du bail : le propriétaire doit laisser la possibilité aux locataires d acheter jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis Cour de cassation 3ème chambre civile n , 19 mai 2010 En l espèce les époux X., propriétaires d'un appartement donné à bail aux époux Y., ont, par leur mandataire, le 30 juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30 juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix. Par acte du 8 octobre 2004, les époux X. ont vendu le bien à Mme Z. Les locataires, les époux Y., qui avaient accepté l'offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assigné Mme Z.., les époux X. et leur mandataire aux fins de se faire déclarer acquéreurs de l'appartement. Pour rejeter cette demande, la Cour d appel de Chambéry a retenu que si les propriétaires avaient eu initialement l'intention de vendre un appartement libre de toute occupation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1er janvier au 28 février 2005, il ne leur était pas interdit de changer d'avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8 octobre Dans l arrêt du 19 mai 2010, la Cour de cassation rappelle que selon l'article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989 «lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée». Elle ajoute que ce congé vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En conséquence, la Haute cour casse l arrêt estimant qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé. Questions parlementaires Question n du député Jean Claude Lenoir (l Orne/UMP) au secrétaire d Etat chargé logement. Le député UMP de l Orne le 24 novembre 2009 a interrogé le secrétaire d'etat chargé du Logement le 15 décembre 2009 sur son avis concernant La répartition des charges de copropriété et la majorité nécessaire afin de voter les travaux d économie d énergie. La réponse du Ministre de l Etat chargé du logement a précisé que la répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée e n p r i n c i p e q u à l u n a n i m i t é d e s copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux sont décidés par l assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges qui est rendue nécessaire par ces travaux peut être décidée par l assemblée générale à la même majorité. En ce qui concerne les travaux d économie d énergie, la majorité concernée est celle de l article 25 de la loi de 1965 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec la possibilité d un second vote à la majorité simple prévue à l article 24). 7

8 20 janvier 2010 Veille documentaire Mission d analyse des conditions d accès au logement des publics prioritaires, conseil g é n é r a l d e l ' e n v i r o n n e m e n t e t d u développement durable. Adaptabilité du logement au vieillissement de la population, communique de presse, secrétariat d'etat chargé du logement et de l'urbanisme Bilan de la mise en conformité de 270 é t a b l i s s e m e n t s d h é b e r g e m e n t n o n médicalisés pour personnes âgées, dossier de presse La production dans le secteur de la construction en hausse de 7,6% dans la zone euro, eurostat, communiqué de presse Le nombre d allocataires du revenu de solidarité active au 31 mars 2010, l essentiel n 99 juin 2010 Le point sur, Le budget énergie du logement les déterminants des écarts entre les ménages Les phénomènes émergents en matière de pauvreté et exclusion sociale Bilan et nouvelles perspectives en droit Bilan et nouvelles perspectives en droit national et en droit comparé,prévention des risques naturels Defiscalisation des dons aux association, fondation pour le logement social, fondation pour le logement social Etude sur les refus d'attribution de HLM, observatoire de l'hébergement et du logement Guide pratique pour la domiciliation, Fnars Les politiques de prise ne charge des sans abri dans l'union européenne, chantier national prioritaire pour les sans abris ou les mal logées Propriété immobilière et trajectoires s a l a r i a l e s, Q u e l l e s l e ç o n s t i r e r d e l a comparaison France Etats Unis?, Carole Brunet, Nathalie Havet,Jean Yves Lesueur, Groupe d analyse et de théorie économique, Lyon St Etienne Rapport d observations définitives, OPH? paris habitat. Investissements et investisseurs de long terme, conseil d'analyse économique, juin