CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

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1 Référence : Identification cadastrale : CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Le Bailleur : Monsieur /Madame/Mademoiselle/société (*) Nom et Prénom ou société : SA Pierre & Nature Adresse : Duarrefstrooss n 4 Code postal : 9990 Localité : Weiswampach Pays : Représenté par : Jean-Pierre TRINON Téléphone bureau : Téléphone GSM : Le Preneur : Monsieur /Madame/Mademoiselle/société (*) Nom et Prénom ou société :. Profession : Adresse : Code postal :. Localité :. Pays :.. Représenté par : Téléphone privé :.. Téléphone bureau : En présence des gérants de la société preneur de bail: Monsieur /Madame/Mademoiselle (*) Nom et Prénom :. Adresse :.. Code postal : Localité :... Pays :. Numéro Carte d identité :.. 1

2 IL A ETE CONVENU LE CONTRAT DE BAIL SUIVANT : 1. Objet Le Bailleur s engage à louer au locataire qui accepte les locaux désignés ci-après dans un nouvel immeuble de commerce et d habitation sis à Gruuss-Strooss n 19 à L-9990 WEISWAMPACH comprenant : Un local au rez-de-chaussée d une superficie totale approximative de m² (voir en annexe 1, l entité..,) Le local loué sera mis à disposition du locataire avec les finitions suivantes : chauffage, électricité, enduit de plâtre, tasso et deux couches de peinture blanche, plancher technique et faux-plafonds, revêtement sol en linoléum avec plinthes assorties aux menuiseries, kitchenettes, WC, boîte aux lettres, un parlophone et une sonnette. Une cave n.. emplacements de parking intérieurs n.. emplacements de parking extérieurs n. Le locataire déclare connaître parfaitement les biens pris en location et les avoir loué dans un bon état. Il s engage à rendre les lieux loués à la fin du bail dans le même état. A cet effet, un constat des biens contradictoire sera établi au début et à la fin du bail conformément à l article 12 du présent contrat. 2. Destination des lieux L affectation des lieux est exclusivement à titre professionnel ou à l exercice d une activité administrative. Le locataire s oblige à exploiter dans les lieux loués le commerce suivant: (décrire la nature du commerce). Les activités suivantes ne sont pas autorisées (la liste n étant ni exhaustive ni définitive) : - Friture - Discothèque, - Epicerie de nuit - Usine Toute réaffectation des lieux faite sans le consentement exprès et préalable du Bailleur justifie une résiliation du contrat avec effet immédiat. Le Preneur s engage par ailleurs à faire respecter les conditions du présent contrat par son personnel. 2

3 Les parties conviennent expressément que le Preneur sera seul responsable de l obtention et de la conservation de toutes les autorisations exigées pour l exploitation des Lieux Loués (autorisation d exploitation) ou pour l exercice de l activité que le Preneur entend exercer dans ceux-ci (autorisation d établissement). De même, le Preneur sera seul responsable du renouvellement ponctuel de ces permis et/ou autorisations si un tel renouvellement s avère nécessaire. Le risque de refus ou de retrait des permis et/ou autorisations ci-dessus mentionnés est entièrement supporté par le Preneur et tous refus de la part des autorités ne lui confèrent pas le droit de résilier le contrat de bail, ni de réduire le Loyer ou d intenter toute autre action à l encontre du propriétaire. Tout retard relatif à l obtention de ces autorisations ou toute inexécution d une quelconque clause du contrat ne constitue en aucun cas un motif de non-paiement, de suspension ou de rétention des loyers et charges, même de façon temporaire. Le Preneur reste seul responsable du maintien de l adaptation, de la modification et/ou la transformation des Lieux Loués pour que ceux-ci soient en conformité avec toutes les législations, règlementations, normes, consignes ou avis émanant des autorités compétentes et de toutes autres législations qui pourraient venir s appliquer aux Lieux Loués pendant la durée du bail. Les frais afférent à la mise en conformité des Lieux Loués avec les prescriptions précitées sont à charge du Preneur. L utilisation des Lieux Loués devra en tout état de cause être conforme aux règlements communaux d urbanisme, le règlement de copropriété, à l ordre public et aux bonnes mœurs. 3. Durée Le présent contrat de bail est conclu pour une durée de 3 ans. Il prendra effet le pour se terminer de plein droit le. Il pourra cependant être renouvelé pour des périodes successives de 3 ans en application des articles et suivants du Code Civil. A la fin du contrat, le locataire n est libéré qu après la remise des clés et un constat des lieux contradictoire réalisé par un professionnel à charge du bailleur. Dans le cas où le Preneur souhaite un renouvellement du contrat, il doit notifier cette demande au Bailleur par lettre recommandée à la poste au moins 6 mois avant la date d échéance du contrat telle que retenue plus haut. Le Bailleur sera tenu de lui notifier son avis quant à cette demande dans un délai de 3 mois à dater de la réception de la demande du preneur. Le Loyer du nouveau contrat ne pourra en aucun cas être inférieur à l ancien loyer. La prise en possession du lieu loué correspond à la date de début du contrat de location. 3

4 4. Loyer Le présent bail est consenti pour et moyennant un Loyer mensuel hors TVA et toutes les charges comprises. Le locataire s oblige à payer entre les mains du Bailleur par anticipation au six de chaque mois et pour la première fois avant la prise de possession du bien, un Loyer mensuel hors TVA (au taux de 15% actuellement) de. Le Bailleur a opté pour l application de la TVA au présent contrat dans le cadre du règlement grandducal du 21 janvier 1980 relatif aux conditions de l exercice du droit d option pour l application de la TVA aux opérations immobilières. Le Loyer mensuel est payable sur le compte suivant : IBAN : LU SWIFT : CELLLULL auprès de l ING, et pour la première fois avant la prise de possession des biens pris en location. Le Loyer indiqué est lié à l'indice luxembourgeois des prix à la consommation (IPCN) publié mensuellement par le STATEC sous l indice C2 (base 1948). Le Loyer ajusté ne pourra jamais descendre en-dessous du Loyer en cours à la date d adaptation. Les variations seront calculées automatiquement, de plein droit et sans mise en demeure, suivant la formule ci-dessous : Nouveau Loyer = Loyer x indice en application mois précédant le rajustement Indice de base Le Bailleur informera le Preneur, à chaque variation d indice, du montant du nouveau Loyer indexé. L indice de base est l indice STATEC C2 luxembourgeois des prix à la consommation (IPCN) du mois de soit. Si la base de calcul de l'indice officiel des prix à la consommation venait à être modifiée ou supprimée, les Parties conviennent expressément que le montant du Loyer sera rattaché au nouveau système de conversion que publierait le STATEC ou à tout système qui serait substitué à cet indice sans toutefois jamais être inférieur au dernier Loyer payable calculé conformément au mode précédent de calcul de l indice. En l'absence de tout nouveau critère de rajustement, les Parties conviennent d augmenter automatiquement le Loyer de 2 % par an à chaque date anniversaire du présent contrat sans mise en demeure préalable. Le non-paiement du Loyer lors d une échéance vaut motif grave justifiant la résiliation unilatérale du présent contrat par le bailleur. 4

5 5. Résiliation Le Bailleur est autorisé à dénoncer le présent contrat à tout moment, sans observation de délai pour le cas où le locataire, ne remplit pas régulièrement les obligations assumées au présent constat («résiliation fautive») et spécialement à défaut de délivrance d une garantie bancaire ou de défaut de paiement de deux mois de loyers, changement de la destination des biens en violation de l article 2, exploitation du commerce en violation d une règlementation quelconque, sous-location ou cession du présent contrat sans le consentement exprès du bailleur, jouissance contraire à l ordre public, absence de jouissance en bon père de famille, défaut d entretien flagrant et constant compromettant la remise en état ultérieure, violation du règlement de copropriété, etc. sans que cette énumération soit limitative. En cas de résiliation fautive du contrat de bail le Preneur ne peut prétendre à une quelconque indemnité de la part du bailleur. 6. Fin de bail A l expiration du contrat de bail, le locataire est tenu de restituer les lieux en parfait état. Le locataire ne sera libéré qu après une remise des clés et un constat des lieux contradictoire. Le constat des lieux se fera en présence des deux parties. Le dépôt des clés chez le Bailleur à son insu ou contre son gré (dépôt dans la boîte aux lettres, etc.), l envoi des clés sous pli recommandé ou sans, le dépôt des clés auprès d un mandataire du locataire (agent immobilier, avocat, etc.), ne libèrera pas non plus le locataire de ses obligations notamment de paiement. En cas de résiliation irrégulière par le locataire, contestée ou non par le bailleur, ou en cas de résiliation judicaire, la réception, même contradictoire, des clés, ne libèrera pas le locataire. Si locataire reste dans les lieux à l expiration du contrat de bail, il sera tenu de payer une indemnité d occupation mensuelle égale au loyer. En cas de résiliation anticipée judiciaire du contrat de bail aux torts du Preneur, celui-ci devra supporter tous les frais, débours et dépens quelconques provenant ou à provenir du chef de cette résiliation et payer, outre le Loyer venu à échéance avant son départ, une indemnité de relocation équivalente au Loyer d'un semestre, augmenté des impôts, taxes et contributions pour cette période et, pour la même période, des charges communes, à moins que le Bailleur ne préfère demander l exécution pure et simple du bail et sans préjudice de tous autres dommages subis suite à cette résiliation et de toutes indemnités qui seraient dues pour dégâts locatifs et autres dégradations imputables au Preneur. En cas de faillite, concordat judiciaire, liquidation judiciaire du Preneur, le présent bail prendra fin automatiquement. Le bail sera présumé irréfrageablement résolu aux torts du Preneur et les dispositions de l alinéa précédent seront d application. 5

6 7. Garanties A titre de garantie par le Preneur de la bonne et entière exécution de ses obligations (paiement du Loyer et des charges, état des lieux, couverture des dégâts), celui-ci remettra entre les mains du Bailleur, au plus tard à l entrée en jouissance des Lieux Loués, une garantie bancaire inconditionnelle dite «à première demande» émise par une banque de la place de.. (douze mois de loyers) qui lui sera restituée après l'expiration du dernier terme du présent bail, à la condition que toutes les sommes en principal, intérêts frais et accessoires, redues en exécution du présent contrat aient été réglées par le Preneur et, que les Lieux Loués soient restitués dans l état dans lequel ils ont été délivrés au Preneur. Le Bailleur sera en droit de ne pas remettre les clés tant que le Preneur n aura pas justifié de la délivrance de la garantie bancaire. Le Bailleur se réserve également le droit de procéder à la résiliation du présent contrat en cas de non-paiement de la prédite garantie locative En aucun cas, la garantie ne pourra être affectée par le Preneur au paiement des Loyers ou charges quelconques. Le Preneur sera donc tenu de les payer à due date jusqu'à la fin du bail. En cas de résiliation du contrat de bail par la faute du Preneur, le montant total de la garantie restera acquis au Bailleur à titre d indemnité forfaitaire couvrant le seul préjudice résultant de cette résiliation, indépendamment de toute autre indemnité qui pourrait être réclamée par le Bailleur au Preneur pour les dommages résultant de l inexécution d une quelconque clause du contrat. En aucun cas, le Preneur n aura le droit, en cours de bail, de se soustraire à ses obligations et notamment de refuser le règlement des Loyers pour quelque raison que ce soit. Pendant la durée du bail, la garantie ne pourra en aucun cas être affectée en tout ou en partie par le Preneur pour couvrir le paiement de Loyer ou d autres dettes résultant du présent contrat. Toutefois, en cas d insolvabilité du Preneur, la garantie pourra être utilisée par le Bailleur pour compenser les arriérés de paiement, des sommes en principal, intérêts, frais et accessoires redues en exécution du présent contrat, ainsi que le coût de la remise éventuelle en état des Lieux Loués. Au cas où le Bailleur devait faire fait appel à la garantie en cours de bail, le Preneur sera tenu de reconstituer immédiatement une nouvelle garantie en remplacement de l ancienne. En cas de location de l immeuble loué à une société commerciale, le gérant / administrateur-délégué / mandataire de la société-locataire ( 1 ) s engage solidairement et invisiblement avec la société pour le paiement des loyers, les indemnités d inoccupation des lieux et le dédommagement pour les dégâts éventuels. 1 (Signature précédée de «bon pour engagement solidaire et indivisible») 6

7 8. Entretien et réparation de l immeuble Pendant toute la durée du bail, le Preneur devra faire usage des Lieux Loués et des parties communes en bon père de famille et est tenu de maintenir les Lieux Loués et les installations et agencements se trouvant à l intérieur en bon état en veillant à leur nettoyage, aération et chauffage suffisants et en effectuant les réparations locatives. Le Preneur devra assurer également l entretien des abords extérieurs des Lieux Loués. Il devra également en tout temps laisser et assurer à tous les utilisateurs du site, le libre accès au bâtiment. Le Preneur signalera immédiatement au Bailleur tout incident susceptible d engager soit sa responsabilité ou celle du bailleur. Il en fera notamment autant pour les dégâts à la toiture et au grosœuvre de l immeuble, dont la réparation incombe au Bailleur ; à défaut de le faire, le Preneur engagera sa responsabilité. Le preneur devra tolérer, sans indemnité ou dédommagement, les travaux de grosses réparations mis à charge du Bailleur quel qu en soit la durée et sans indemnité. Sont à charge du preneur, les réparations locatives et d entretien courant ainsi que le remplacement des vitres et glaces fendues ou brisées, le bon entretien des volets ou dispositifs similaires, l entretien de tous les appareils et installations du bien loué, notamment, sans que cette énumération soit limitative, les appareils d eau, de gaz, d électricité, de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharge, les citernes, fosses septiques et puits perdus, les installations de sonneries et téléphone et les ascenseurs. Le Preneur fera réparer et remplacer au besoin tout appareil ou installations détériorée pendant la durée du bail, sauf si la détérioration est due à la vétusté ou à un vice propre de la chose. Le Preneur préservera les installations des effets du gel et veillera à ce que les appareils sanitaires, tuyaux et égouts ne soient pas obstrués de son fait. Il n utilisera pas les conduites comme prise de terre. Le Preneur entretiendra les alentours de la propriété louée. Le Preneur veillera à maintenir l immeuble et les places de parking en bon état et propreté. Tout dommage résultant de l inexécution des obligations précises ci-dessus sera réparé aux frais du Preneur. Le Bailleur ne sera pas responsable des inconvénients ou dommages qui pourraient résulter des distributions ou installations, indiquées ci-dessus, pour quelque cause que ce soit. Il ne sera responsable de l arrêt accidentel ou du mauvais fonctionnement des services et appareils desservant les lieux loués que s il est établi que, en ayant été avisé, il n a pas pris dans un délai raisonnable les mesures normales pour y remédier. 7

8 9. Charges locatives et taxes communales Le Preneur supportera seul la totalité des frais de consommation et d abonnement et les frais de location de compteur pour l électricité, d eau chaude, d eau froide, de radio de télévision et de chauffage des Lieux Loués. Toutes pénalités dues par le Bailleur en exécution des contrats de raccordement aux réseaux d eau, de gaz, d électricité, de chauffage urbain ou autres, contrats établis en tenant compte des besoins du Preneur, restent à charge du Preneur. Il a été convenu entre parties que le Preneur paye pendant la première année de location une avance mensuelle sur charges de 250. Les avances sont payables dans les délais prévus dans l article 4. A la fin d une année de location complète, le Bailleur fournira au Preneur un décompte annuel des charges en tenant compte des avances payées. Le solde négatif devra être payé par le locataire avec le Loyer du mois qui suit l envoi du décompte. Le solde positif sera payé par le bailleur endéans la quinzaine du décompte. A partir de la deuxième année, les avances mensuelles sur charges s élèveront à 10% du dernier décompte annuel. Toutes taxes communales, redevances et autres charges au profit de l administration communale sont à charge du preneur. Est également à charge du Preneur toute dépense supplémentaire que le syndicat des copropriétaires de l immeuble dans lequel se trouvent les lieux commerciaux, réclame au propriétaire pour l entretien des installations communes à cause du caractère commercial de ses lieux. 10. Assurances et responsabilités Le locataire est tenu d assurer contre l incendie les biens ainsi que le mobilier s y trouvant auprès d une compagnie d assurances agréée au Grand-Duché de et de maintenir cette assurance pendant toute la durée du bail. Il en est de même pour l assurance de la responsabilité civile concernant les sinistres qui découlent de l exploitation commerciale et de la jouissance des lieux en général. Le locataire s engage à remettre au Bailleur une copie des contrats d assurance ainsi que des avenants éventuels. Le locataire s engage à jouir du bien en bon père de famille et ce suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ceci comprenant notamment à charge du locataire l obligation de courtoisie vis-à-vis 8

9 du Bailleur et l obligation de respecter le règlement de copropriété ainsi que les décisions prises par les assemblées générales des copropriétaires. Le locataire s engage également à se conformer à l éventuel règlement qui serait mis en place pour l utilisation en bon père de famille de la zone des communs gratuitement mise à disposition. L obligation de jouissance en bon père de famille implique également un mode de l exercice de l activité professionnelle ou administrative qui ne gêne pas les voisins. 11. Cession et sous-location des lieux loués Il reste interdit au Preneur de céder le présent bail ou de sous-louer les lieux loués à un tiers sauf autorisation expresse, préalable et écrite du bailleur. Cette interdiction vaut également en cas de cession ou de sous-location au profit d une société dans laquelle le Preneur possède une participation. Dans tous les cas d'accord du Bailleur, le Preneur reste tenu indivisiblement et solidairement avec les cessionnaire(s), sous-locataire(s), leurs héritiers ou leurs ayants droit, à quelque titre que ce soit, des obligations du présent bail. 12. Modification des lieux loués Il est interdit au Preneur de modifier les lieux loués sans l autorisation expresse, préalable et écrite du Bailleur. Si le Bailleur donne son consentement, les travaux ne pourront être exécutés qu'aux frais du Preneur et ne pourront engager que sa responsabilité, le Bailleur se réservant le droit de surveiller les travaux qu'il aurait autorisés. Le Preneur qui souhaite modifier les Lieux Loués doit soumettre préalablement au Bailleur, en même temps que sa demande d autorisation, les plans et une description précise des modifications souhaitées. Pour tous les aménagements dans les Lieux Loués, le Preneur devra se conformer à tous les règlements de sécurité pouvant s'appliquer en vertu de la législation en vigueur et des autorisations nécessaires à la construction et à l exploitation de l immeuble, en ce compris les normes de sécurité exigées par les autorités (services de pompiers et autres) compétentes. Si cette condition n'était pas remplie, et le Preneur sera tenu d'en justifier à tout moment auprès du Bailleur, ce dernier pourra exiger la suppression des aménagements ainsi réalisés, et ce aux frais du Preneur, sans préjudice à ce qui est dit aux alinéas précédents. A la fin du bail, le Bailleur aura le choix soit de considérer que les changements, aménagement, améliorations, embellissements effectués pendant la durée du bail aux frais du locataire, lui sont acquis, sans que ce dernier ait à payer de ce chef une indemnité quelconque, soit d exiger, aux frais du locataire la remise en état initial. 9

10 13. Etat des lieux Le locataire déclare connaitre les biens pris en location et les avoir loués dans un bon état. Il s engage à rendre les lieux loués à la fin du bail dans le même état. A cet effet un constat des lieux contradictoires, à charge du bailleur, sera dressé lors de l emménagement dans les lieux, constat qui sera annexé au présent bail et qui en fera partie intégrante. L expert désigné par le Bailleur pour la réalisation de cet état des lieux est le bureau d architectes Crahay & Jamaigne. 14. Droit de visite et affichage Le Bailleur dispose d un droit de visite des lieux loués deux fois par an et après un préavis de 8 jours. En cas de vente ou de relocation, le Bailleur dispose d un droit de visite avec les amateurs potentiels deux fois par semaine aux heures à convenir entre parties. De plus, en cas de mise en vente de l immeuble ou trois mois avant la fin du bail, le locataire devra tolérer, jusqu au jour de sa sortie, que des placards soient apposés aux endroits les plus apparents, et que les amateurs puissent le visiter librement et complètement deux jours par semaine et trois heures consécutives par jour, à déterminer d un commun accord. 15. Frais d enregistrement Les frais de timbres et d enregistrement du bail et de déclaration d option TVA sont à charge du bailleur. Le locataire reconnaît expressément que le présent contrat a un caractère commercial. 16. Exonération de responsabilité du Bailleur et des ayants-droits Le Bailleur et ses ayants droit déclinent toute responsabilité pour tout fait dommageable causé au Preneur ou aux tiers de passage chez lui. Le Preneur doit assumer la garde et la protection efficace des Lieux Loués qu'il tient en location en ce compris les communs de l immeuble ; il exonère expressément le Bailleur et ses ayants droit de toute responsabilité en cas de vol ou d autre attentat venant à se produire dans les Lieux Loués. Le Preneur assumera en outre toutes les conséquences résultat d'un acte de malveillance qui se produirait dans les Lieux Loués. 10

11 Au cas où une instance administrative ou judiciaire serait engagée contre le Bailleur en raison de l'activité ou la présence du Preneur dans les Lieux Loués, le Preneur s'engage à prendre fait et cause pour le Bailleur, à intervenir dans toute instance engagée contre le Bailleur, à le tenir indemne de toute condamnation en résultant. La personne physique agissant au nom du Preneur aux termes du présent contrat affirme qu elle a pouvoir d engager valablement le Preneur et se porte personnellement fort du parfait respect par le Preneur de tous les engagements lui incombant en vertu du présent contrat. 17. Modifications contractuelles Ni le présent contrat, ni les clauses de celui-ci ne peuvent être amendées, modifiées, changées, faire l objet d une renonciation, d une décharge ou d une dérogation quant à leur application, que par la signature par les Parties d un avenant. 18. Quittance au preneur La remise des clés, sous quelque forme que ce soit, à l occasion de /ou après l expiration du bail et le départ du Preneur ne pourra jamais être invoquée par ce dernier comme valant quittance ou décharge totale ou partielle de ses obligations vis-à-vis de Bailleur. Une telle quittance ou décharge ne pourra être constatée que par la production par le Bailleur d un accord écrit ou par le Preneur d une copie de l expédition de la décision judiciaire (passée en force de chose jugée) constatant la bonne et entière exécution des obligations du Preneur. 19. Nullité partielle La nullité d'une ou plusieurs dispositions de la présente convention ne pourra entraîner la nullité de l'ensemble de celle-ci. Les Parties conviennent de remplacer la(les) disposition(s) nulle(s) par une (des) disposition(s) procurant économiquement et pratiquement un résultat similaire. 20. Loi applicable et juridiction Pour tout ce qui n est pas prévu dans le présent contrat, seule la loi luxembourgeoise est applicable. Toutes contestations relatives à la validité, l'exécution ou l'interprétation de la présente convention seront de la compétence exclusive des juridictions compétentes de Diekirch. 11

12 21. Annexes Les annexes font partie intégrante de la présente convention et ont été paraphées par les représentants autorisés des Parties. - Annexe 1 : Plan de l entité - Annexe 2 : Règlement de copropriété Fait en autant d exemplaires que de parties à, le Signature (bailleur) Signature (locataire) Signature (Gérant de la société) «bon pour engagement solidaire et indivisible» 12