Charte départementale de prévention des expulsions locatives

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1 Préfet de l Indre Charte départementale de prévention des expulsions locatives Version 7 - décembre 2011 EXPULSIONS_LOCATIVES_charte_2011_V7.doc Page 1 sur 15

2 SOMMAIRE : Les dernières mesures : La réorganisation de l Etat : De nouvelles actions d aide : Le parc de logement : Les expulsions locatives : Les aides au logement : La C.C.A.P.E.X : Le F.S.L : L A.D.I.L : Les partenaires impliqués dans la charte : Les bailleurs sociaux : Les bailleurs privés ou leurs mandants les communes bailleurs : Les huissiers de justice : Les moyens mis en œuvre par la justice : Les moyens mis en œuvre par l A.D.I.L : Le Conseil Général : Les services de la D.D.C.S.P.P : La C.A.F. & la M.S.A : les autres partenaires : Durée et révision de la charte : Suivi de l application de la charte : Les signataires de la charte : Les partenaires de la charte...15 Page 2 sur 15

3 1 Préambule L expulsion pour non-paiement du loyer ou des charges d un ménage impécunieux ou pour des troubles de voisinage est un facteur d exclusion et de rupture sociale. C est pourquoi, la loi d orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions fixe, à travers les articles 114 à 122, les modalités de prévention des expulsions et prévoit, à cet effet, l élaboration d une charte de prévention des expulsions par les partenaires concernés, dans chaque département. Celle-ci a été signée le 8 octobre 2001 dans l Indre. De plus, la loi n du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale (articles L & L du Code de la Construction et de l Habitat (C.C.H.)) a incité au développement des actions de prévention dans le traitement des expulsions pour dettes locatives. Enfin, la loi n du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (D.A.L.O.) a pour objet de faciliter les démarches d accès au logement et de faire valoir les droits des personnes relevant de ce droit. De nombreux dispositifs et outils de prévention existent, certains déjà mis en œuvre depuis longtemps, d autres viennent d être créés, voire supprimés. Cette nouvelle charte, à partir d un état des lieux partagé de la situation, définit une nouvelle stratégie et un programme d action adapté aux enjeux indriens, en partenariat avec l ensemble des acteurs concernés. Ainsi se veut la nouvelle charte de prévention des expulsions locatives. 1-1 : Les dernières mesures Le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (P.D.A.L.P.D.) 2009/2014 consacre l une de ses actions (fiche action n 15) à la prévention des expulsions en préconisant notamment la refonte de la charte. La loi n du 25 mars 2009 portant mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion a rendu obligatoire la création, dans chaque département, d une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.). L objectif visé est d optimiser les liens entre les dispositifs d hébergement et ceux de l accès au logement et d expulsions locatives, en coordonnant l action des différents partenaires concernés avec le double souci de cohérence et d efficacité. L arrêté conjoint Préfet Conseil Général du 1 er mars 2010 a créé la C.C.A.P.E.X. dans l Indre. Par conséquent, les compétences de la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement (C.D.A.P.L.) prévu à l article L du Code de la Construction et de l Habitat (C.C.H.) sont désormais exercées par les organismes payeurs (C.A.F. M.S.A.) de l aide personnalisée au logement (A.P.L.- A.L.). Page 3 sur 15

4 Par ailleurs, cette même loi et le décret du 29 avril 2010 portent modification du numéro unique, créé par la loi de lutte contre les exclusions de Il est instauré notamment, une demande unique de logement social, une caractérisation de la demande avec des critères de priorité et une liste de pièces justificatives limitées. Un nouveau système d enregistrement national a été mis en place en mars 2011, grâce au formulaire unique d octobre : La réorganisation de l Etat La réorganisation des services de l Etat au 1 er janvier 2010, a impacté directement la chaîne de la procédure d expulsion. Depuis le mois de juin 2010, les dossiers relevant de la procédure d expulsion locative de l arrondissement de Châteauroux, initialement traités par la préfecture, ont été transférés à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.). Le traitement des dossiers des sous-préfectures s est fait en septembre En conséquence, les assignations et les commandements de quitter les lieux (C.Q.L.) sont suivis par le service logement (P.P.V.I.H.L.). La réquisition de la force publique demeure de la responsabilité de la préfecture et des sous-préfectures. A cet effet, le formulaire d information à compléter par les ménages assignés a été modifié, dans la perspective de permettre aux locataires de pouvoir saisir la C.C.A.P.E.X. 1.3 : De nouvelles actions d aide Le décret du 29 octobre 2010 permet la mise en œuvre de la réforme du surendettement, issue de la loi du 1 er juillet Il précise, que depuis le 1 er novembre 2010, la commission de surendettement peut saisir le juge de l exécution aux fins de suspension des mesures d expulsion du logement du débiteur, pendant le délai maximum d un an, dès lors que le dossier de ce dernier a été déclaré recevable par cette commission. Pour les bailleurs privés, la Garantie universelle des Risques Locatifs (G.R.L.) est un dispositif d assurance mis en place entre les partenaires sociaux d action logement, l Etat et les assureurs. Ce dispositif né en 2006, à l initiative du 1% logement (devenu depuis action logement) a été revu en 2009 afin notamment de réduire le nombre des expulsions. Cette garantie est destinée à faciliter l accès au logement locatif d un plus grand nombre de personnes, et protège les bailleurs privés contre les risques locatifs (impayés de loyers, dégradations locatives ). L ensemble des bailleurs peut bénéficier, selon les familles, de garanties financières de type LOCAPASS ou F.S.L. 2 - La situation dans l Indre 2.1 : Le parc de logement En 2007, le parc de logements locatifs publics comptait logements pour logements dans le parc privé ; 44 % de ces logements se situant sur la communauté d agglomération de Châteauroux. Le parc total de logements en résidences principales Page 4 sur 15

5 s élevait quant à lui à logements. (source : observatoire régional de l habitat de la région Centre tableau de bord 2009). Au dernier recensement (année 2007) la population totale de l Indre est de habitants (source :INSEE). 2.2 : Les expulsions locatives Actes délivrés /années Parc privé 2009 Parc privé 2010 Ecart % Parc public 2009 Parc public 2010 Ecart % Total 2009 Total 2010 Ecart % Assignations % % % C.Q.L % % % Réquisitions % % % Force publique Octroi force publique % % = (source D.D.C.S.P.P. - Préfecture). Le nombre de protocoles signés en 2009 et Bailleurs OPHAC SCALIS ANTIN Résidences Protocoles signés en Protocoles signés en : Les aides au logement Dans l Indre, on dénombre : Bénéficiaires C.A.F./M.S.A Montant annuel 2010 Montant annuel Bénéficiaires A.P.L Bénéficiaires A.L.F Total des bénéficiaires (source C.A.F. 36). Baisse de 1 % des bénéficiaires des aides au logement (A.P.L.+A.L.) mais une augmentation de 0,63 % de l enveloppe financière, entre 2009 et En 2010, on dénombre allocataires ayant fait l objet d un déclaré en impayé de loyer relevant de l A.P.L. (hausse d environ 60 %), dont 649 nouvelles saisines. En 2009, on avait recensé 832 allocataires dont 540 nouvelles saisines.(source : D.D.C.S.P.P. logiciel SDAPL2). 2.4 : La C.C.A.P.E.X. En 2010, la commission a traité 34 dossiers lors des six commissions programmées. 71 % des dossiers concernent l arrondissement de Châteauroux, 15 % l arrondissement d Issoudun, 12 % l arrondissement de Le Blanc et 2 % l arrondissement de La Châtre. La moitié des dossiers traités relève de la procédure d assignation. Enfin, 74 % des recommandations émises par les membres de la commission s adressent aux locataires et seulement 26 % pour les bailleurs (source : D.D.C.S.P.P.). Page 5 sur 15

6 2.5 : Le F.S.L. Le règlement intérieur du Fonds de solidarité logement (F.S.L.) est régulièrement modifié, dans le cadre du comité de pilotage annuel et validé par l assemblée départementale. Nombre 2009 Montant engagé 2009 Nombre 2010 Montant engagé 2010 Demandes aidées dettes de loyers Demandes aidées dettes d énergies Demandes aidées accès au logement source :C.G bilan de l action sociale 2010). 2.6 : L A.D.I.L. Le réseau des Agences Départementales d Information sur le Logement (A.D.I.L.), depuis une quinzaine d années, a accentué ses efforts d information en direction des personnes en difficulté et des relais que sont les travailleurs sociaux et les associations. Dans l Indre, l ADIL diffuse, en complément des conseils personnalisés qu elle dispense, des plaquettes indiquant les démarches à effectuer en fonction du stade de l impayé. Pour permettre aux locataires en situation d impayés, ou aux bailleurs dont le locataire ne paie plus son loyer, de connaître leurs droits et les démarches à effectuer selon leur situation et le stade de la procédure ; l A.D.I.L. 36 a mis en place le numéro gratuit, conformément à la demande du secrétariat d Etat au logement : tout locataire ou propriétaire peut consulter l A.D.I.L. au , soit en appelant le Selon la situation de la personne qui contacte l A.D.I.L. (incidents de paiement ponctuels, incapacité à reprendre les paiements, contestation de la dette ) et l état d avancement de la procédure (commandement de payer, assignation devant le juge, commandement de quitter les lieux) ; l A.D.I.L. lui indique les démarches et les aides adaptées : mise en place d un plan d apurement, Garantie des Risques Locatifs (G.R.L.), Fonds de Solidarité Logement (F.S.L.), aides personnelles au logement, aide juridictionnelle, saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (C.C.A.P.E.X.), Droit au Logement Opposable (D.A.L.O.) et tient à disposition des usagers les dépliants du Ministère sur la G.R.L., D.A.L.O. L A.D.I.L. en liaison avec les partenaires, tels que le Département, la Préfecture, les bailleurs, la Caisse d Allocations Familiales, la Caisse de Mutualité Sociale Agricole et les associations, favorise la mise en œuvre des dispositifs existants qui sont souvent méconnus. 2.7 : Les partenaires impliqués dans la charte Toutes les actions menées ont associé les intervenants suivants : - les services de l Etat (Préfecture, sous-préfectures, D.D.C.S.P.P., D.D.T.), - les services du Conseil Général (D.P.D.S., F.S.L.), - les C.C.A.S. et plus particulièrement le C.C.A.S. de Châteauroux, - les organismes payeurs (C.A.F. & M.S.A.), - les bailleurs sociaux (O.P.H.A.C. S.C.A.L.I.S. ANTIN Résidences), - les bailleurs privés ( ou les mandants des bailleurs, U.N.P.I., les communes), - le tribunal d instance et les huissiers de justices, Page 6 sur 15

7 - les représentants des communes (C.C.A.P.E.X.), - la commission de surendettement, - l A.D.I.L. 36, - les associations de consommateurs. 3 Les objectifs généraux de la charte La charte a pour objet : d améliorer la prévention des expulsions des personnes défavorisées logées dans le parc public ou privé, de s appuyer sur les dispositifs existants et notamment la saisine de la CCAPEX, véritable outil de prévention des expulsions, pour améliorer l information du juge amené à statuer sur la résiliation du bail, de faciliter la connaissance le plus en amont possible, par les services sociaux et le F.S.L., des situations d impayés de loyer, d informer les ménages en difficulté, sur la saisine possible du F.S.L., de la C.C.A.P.E.X. et de la commission de médiation, selon leur situation, d alerter les bailleurs privés sur leurs droits et devoirs et notamment sur les procédures et les dispositifs d aides mobilisables. La charte n a pas pour objet : de remettre en cause les décisions d engager une action contentieuse des propriétaires après une tentative de traitement amiable, d interrompre ou d allonger la durée des procédures. 3.1 : Les bailleurs sociaux Les bailleurs sociaux s engagent à : - poursuivre la systématisation de l information des locataires. dès l entrée dans les lieux : remise d une brochure sur les droits et devoirs des locataires. dès le premier impayé : envoi d une lettre de relance au locataire et la mise en place d un suivi personnalisé. - mettre en œuvre toutes les mesures susceptibles de prévenir les impayés. dès un impayé de loyer constitué, l obligation légale de saisine, en matière d A.P.L., des organismes payeurs des aides au logement. Page 7 sur 15

8 dès un impayé de loyer constitué, d activer la mise en place d un plan d apurement, le plus rapidement possible et d une durée adaptée à la capacité contributive du ménage, prévoyant les modalités de suivi effectuées par le bailleur. en activant la saisine du F.S.L. et constituer le dossier pour examen par la commission ad hoc. favoriser les mutations à l intérieur du parc lorsque le logement est inadapté à la situation du ménage. élaborer des protocoles «BORLOO», après résiliation du bail, afin d éviter la mise en œuvre de l expulsion. - maintenir et renforcer les actions pouvant prévenir la procédure contentieuse en cas d impayé de loyers. en participant et en saisissant autant que possible également, la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), afin d éviter la constitution de dettes importantes et éviter ainsi la poursuite de la procédure, sous réserve des engagements pris par l occupant. dés la procédure d assignation, inciter les locataires à répondre le plus précisément possible à l enquête sociale et autoriser sa transmission au juge, afin de l éclairer sur la situation du ménage et les raisons qui ont conduit le locataire dans cette impasse. activer les garanties financières accordées à l entrée dans les lieux. 3.2 : Les bailleurs privés ou leurs mandants les communes bailleurs Les bailleurs ou leurs mandants gérant le parc locatif privé, ainsi que les communes bailleurs s engagent à : - informer les locataires et les propriétaires de leurs droits et devoirs. dès la signature du bail : remise d une brochure sur les droits et devoirs destinée aux locataires. dès la signature du bail : informer les bailleurs sur la possibilité de percevoir l aide au logement en tiers payant. - mettre en œuvre toutes les mesures susceptibles de prévenir les impayés. dès un impayé de loyer constitué, l obligation légale de saisine, en matière d APL, des organismes payeurs des aides au logement. dès un impayé de loyer constitué, d activer la mise en place d un plan d apurement, le plus rapidement possible et d une durée adaptée à la capacité Page 8 sur 15

9 contributive du ménage, prévoyant les modalités de suivi effectuées par le bailleur. en activant la saisine du F.S.L. et constituer le dossier pour examen par la commission ad hoc. pour l accès au logement, développer la mise en place de la garantie des risques locatifs (G.R.L.). - maintenir et renforcer les actions pouvant prévenir la procédure contentieuse en cas d impayé de loyers. dès un impayé de loyer constitué : solliciter l intervention de partenaires tel l A.D.I.L. ou en saisissant la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), afin d éviter la constitution de dettes importantes et éviter ainsi la poursuite de la procédure, sous réserve des engagements pris par l occupant. dés la procédure d assignation, inciter les locataires à répondre le plus précisément possible à l enquête sociale et autoriser sa transmission au juge, afin de l éclairer sur la situation du ménage et les raisons qui ont conduit le locataire dans cette impasse. activer les garanties financières accordées à l entrée dans les lieux. 3.3 : Les huissiers de justice Les huissiers de justice s engagent à : - poursuivre l information des locataires dès le commandement de payer. faire connaître l existence des aides au logement et du Fonds de Solidarité pour le Logement (F.S.L.) et donner toutes les coordonnées utiles des organismes et services pouvant renseigner les locataires, notamment pour la saisine de la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.). inciter les locataires à assister à l audience du tribunal, permettant au juge d écouter les arguments contradictoires bailleur/locataire et réduire ainsi le risque d un allongement de la procédure et de favoriser la signature d un accord devant le conciliateur. mettre tout en œuvre pour la conciliation des parties, à tous les stades des procédures engagées. - mentionner le détail des frais dans l acte d assignation et indiquer le montant de la dette dans le commandement de quitter les lieux. 3.4 : Les moyens mis en œuvre par la justice Le président du tribunal pourra : Page 9 sur 15

10 - favoriser la conciliation entre les bailleurs et les locataires et rechercher toutes les possibilités de médiation civile dans le respect des dispositions légales en vigueur. en s appuyant notamment sur les avis et/ou recommandations émis dans les procès verbaux des C.C.A.P.E.X. - accorder des délais de paiement, sur une durée de 24 mois, lorsque la situation du locataire le justifiera et en informer la Préfecture. 3.5 : Les moyens mis en œuvre par l A.D.I.L. L A.D.I.L. s engage à : - mettre sa compétence d expert technique et financier à la disposition des différents partenaires de la charte. - avoir un rôle de conseil personnalisé afin d aider les ménages à s impliquer directement et à négocier avec les différents interlocuteurs concernés. - assurer un rôle de prévention entre les propriétaires et les locataires en cas d impayé et tout au long de la procédure d expulsion. en direction des propriétaires : il s agit d informer les propriétaires dès la signature du bail, sur leurs droits et sur la G.R.L., puis au stade du commandement de payer. L A.D.I.L. met à la disposition des propriétaires une brochure sur les précautions à prendre avant la signature du bail : «Prévenir et faire face aux impayés de loyers». En outre, dans le cadre de sa mission d information, l A.D.I.L. a prévu d organiser une réunion publique dédiée à la G.R.L. en direction des locataires : il s agit d informer préventivement les locataires sur leurs obligations au moment de la signature du bail puis dès le repérage des premiers incidents de paiement, à défaut, dès le commandement de payer. L A.D.I.L. met à la disposition des locataires des dépliants sur les procédures à suivre en matière d impayés de loyers : «Vous venez de recevoir un commandement de payer» «Vous venez de recevoir l assignation à comparaître» «Vous venez de recevoir un commandement de libérer les locaux» 3.6 : Le Conseil Général Les services sociaux du Conseil Général, en liaison avec les autres services spécialisés, s engagent : - en mobilisant les outils du F.S.L. ou dans le cadre de la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), un travail de prévention le plus en amont possible, - en mobilisant les outils du F.S.L. dans le cadre des impayés de loyers, Page 10 sur 15

11 - en réalisant l enquête sociale, au stade du commandement de quitter les lieux (C.Q.L.), et la transmettre aux services de l Etat, en vue d éclairer la décision du Préfet concernant l octroi du concours de la force publique. 3.7 : Les services de la D.D.C.S.P.P. Le Préfet et les services de l Etat s engagent à : - mobiliser les moyens du P.D.A.L.P.D. aux différents stades de la procédure. de saisir si nécessaire, à tout stade de la procédure d expulsion, la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) et de transmettre les avis et/ou recommandations émis dans les procès verbaux, à chaque organisme partenaire ou aux locataires concernés. de lancer les enquêtes de police dans le cadre de la réquisition de la force publique et de verser les indemnités en cas de refus de l octroi cette dernière. d assurer le suivi, la coordination et l évaluation de la mise en œuvre de la charte départementale pour la prévention des expulsions locatives et d en rendre compte au comité de suivi du P.D.A.L.P.D. de contribuer à la recherche de solutions de relogement ou d hébergement, le cas échéant, dans le cadre des partenariats et des dispositifs existants, notamment le D.A.L.O. et le S.I.A.O. 3.8 : La C.A.F. & la M.S.A. La C.A.F. et la M.S.A. Berry-Touraine s engagent à : - participer aux différentes instances F.S.L., C.C.A.P.E.X. apporter les informations nécessaires lors de l instruction des dossiers F.S.L. ou des dossiers passés en commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), - gérer toute la procédure des impayés de loyers et se prononcer sur la poursuite ou non du versement de l aide au logement, - informer les locataires, par un courrier adapté à chaque situation, sur les décisions prises sur la poursuite ou non du versement de l aide au logement. La C.A.F. s engage également à poursuivre les actions suivantes : Page 11 sur 15

12 - adresser, à tout nouveau propriétaire privé, connu de la C.A.F. par le biais d une demande d aide au logement faite par un allocataire, une notice d information relative aux droits et devoirs des propriétaires, indiquant notamment les démarches à effectuer en cas d impayés de loyers, - assurer une orientation vers l A.D.I.L. ou les services sociaux en fonction du problème évoqué, lors d un contact d un propriétaire ou d un allocataire avec un technicien de la C.A.F., pour un sujet qui dépasse le cadre des compétences de la C.A.F. La C.A.F. s engage à développer les actions suivantes : - relayer, auprès des allocataires et propriétaires, l information délivrée par d autres partenaires, dans le cadre de partenariats. Ce relais d information, selon les partenariats qui seront noués, pourra notamment prendre la forme de mise à disposition de plaquettes à l accueil, d envoi de plaquettes, - délivrer une information sur la gestion des impayés de loyers auprès des bailleurs privés du département, en lien avec les partenaires locaux et notamment l A.D.I.L. et la chambre syndicale des propriétaires privés de l Indre, des collectivités locales gestionnaires de logement, des trésoreries municipales, - informer les structures en contact avec les locataires, sur la procédure des impayés de loyers : relais de services publics, points info familles, services information logement - proposer aux allocataires en situation d impayés de loyers avec un bailleur privé, un contact avec un travailleur social de la C.A.F. en cas d impossibilité d établissement d un plan d apurement ou en cas de non respect d un plan d apurement. 3.9 : les autres partenaires Les partenaires de la charte départementale s engagent à : - inciter les maires à participer, autant que possible, à la commission de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.). Favoriser également, l information et la sensibilisation de leurs administrés sur les droits et devoirs et sur les dispositifs d aides existantes, - inviter les organismes tutélaires à la commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.), lorsque le locataire est sous mesure de protection, - inviter les représentants de la fédération nationale des agents immobiliers, en tant que mandataires, à informer leurs membres sur les procédures et dispositifs d aides existants dans le département. Page 12 sur 15

13 4 Durée, suivi et révision de la charte 4.1 : Durée et révision de la charte La charte départementale pour la prévention des expulsions locatives entre en vigueur dès sa signature et pour une durée de cinq ans. Elle sera renouvelée, sauf dénonciation adressée à Monsieur le Préfet de l Indre et à Monsieur le Président du Conseil Général de l Indre, par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l échéance. Le retrait de l un des signataires n entraîne pas de facto l annulation de la charte pour les autres. 4.2 : Suivi de l application de la charte La charte sera évaluée annuellement par la D.D.C.S.P.P., sur les objectifs et les actions engagées, en s appuyant, entre autres, sur le bilan annuel de la commission de prévention des expulsions (C.C.A.P.E.X.), du bilan du F.S.L. et sur les statistiques des expulsions locatives. Fait à Châteauroux, le : Page 13 sur 15

14 4.3 : Les signataires de la charte Le Préfet P/Le Président du Conseil Général Le Vice Président délégué A l Action Sociale et à la Solidarité Xavier PÉNEAU Le Directeur Général de l OPHAC Michel BLONDEAU Le Directeur Général de la SCALIS Pascal LONGEIN Le Directeur Général de la SA HLM ANTIN Résidences Jean Christophe PICHON Le Président Délégué de la Fédération Nationale des agents immobiliers Denis BONNETIN Le Président de la Chambre Syndicale des propriétaires et des copropriétaires Jacky CHAPELOT-PELEGRIN Le Président de la Chambre Départementale des huissiers de justice Bernard MAZIN La Directrice de l Agence Départementale pour l Information sur le Logement Yannick POULAIN Le Directeur de la Caisse d Allocations Familiales de l Indre Christine FLEURET Le Directeur Général de la Mutualité Sociale Agricole Berry-Touraine Guillaume LACROIX Le Président de l association des maires de l Indre Jean-Luc CERNEAU Le Président de l Union départementale des maires ruraux de l Indre Michel BLONDEAU Le Président de l association des maires et des élus de progrès du département de l Indre, Monsieur André LAIGNEL, représenté par Yanick BERBERIAN Le Président de l association départementale des élus communistes et républicains Joséphine MOREAU Jacques PALLAS Page 14 sur 15

15 4.4 : Les partenaires de la charte Le Président du tribunal de Grande Instance La Présidente du Tribunal d Instance Xavier PUEL Aurélie DUROCHER Page 15 sur 15