PRÉSENTATION DE L'ÉTUDE

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1 PRÉSENTATION DE L'ÉTUDE Durée de simulation : 30 ans La durée du financement envisagé et le mécanisme des amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'ir nécessitent la présentation des résultats jusque l'année Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes : Période d'épargne : Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération. Période de rendement: Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée. Présentation des résultats Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Hypothèses prises en compte pour l'étude Synthèse des résultats pendant la période d'épargne Synthèse des résultats pendant la période de rendement Bilans au terme de chaque période Résumé Glossaire Rappel de la réglementation Autres pages Détails de tous les résultats années par années. Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 1

2 HYPOTHÈSES PRISES EN COMPTE Durée de simulation : 30 ans Vous êtes mariés avec 2 parts fiscales et votre tranche marginale d'imposition est de 28,26% Vos revenus nets imposables sont de Votre investissement Terrain : H.T. Immobilier : H.T. Durée d'amortissement : 25 ans Mobilier : H.T. Durée d'amortissement : 7 ans Frais d'établissement : 0 H.T. Déductibles sur : 1 ans Frais commerciaux : 0 H.T. Déductibles sur : 1 an Frais d'acte du bien : Déductibles sur : 1 an Frais d'acte de prêt : Investissement total : T.T.C. Revalorisation foncière : 1,00% par an Récupération de TVA : Loyer annuel ***: Revalorisation locative : 1,00% par an Charges annuelles : 153 Taxe foncière : 190 *** sur une période de 12 mois Votre financement Apport personnel initial : 0 Date initiale Montant Nom du prêt 28/10/ Prêt relais TVA In fine 3, ,50 / ,96 28/10/ Prêt sans nom Amortissable 3, ,50 / ,96 * ADI : Assurance décès invalidité ** Adossement : permet d'obtenir au terme un capital destiné au remboursement du prêt In-fine Taux (%) Durée (mois) ADI* Première Mensualité pleine Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 2

3 SYNTHÈSE PÉRIODE D'ÉPARGNE période du 28/10/2007 au 31/12/2027 durée : 21 ans Votre effort d'épargne mensuel moyen : 237,52 * La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : Financement de ces dépenses : 10,44% Vos économies d'impôts + TVA ,90% Votre participation ,66% Les locataires Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants : Economie d'impôts Vos économies d'impôts pendant la période Votre récupération de TVA Réserve d'amortissements au terme de la période Capitalisation Evaluation de l'actif net au terme de la période : - transmissible à vos héritiers - et rente annuelle brute (loyer au terme) Sécurité Protection de votre famille dès le premier jour : - bénéfice de l'assurance décès invalidité - et rente mensuelle brute (loyer initial) Aprés 2027 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve ( ) afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation. * Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus. Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 3

4 SYNTHÈSE PÉRIODE DE RENDEMENT période du 01/01/2028 au 31/12/2036 durée : 9 ans Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne. Les revenus prévisionnels annuels sont de (loyers) soit un rendement des sommes investies qui s'élève à : 10,40 %. Evolution prévisible des revenus : (1) Revenus nets disponibles (2) Résultat fiscal (3) Incidence des revenus sur vos impôts (1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières (2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés (3) Impôts générés par les revenus de l'opération Des revenus identiques ( ) qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal auraient conduit à payer au fisc environ pendant cette période compte tenu de l'évolution de votre fiscalité. Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 4

5 BILAN AU TERME DE CHAQUE PÉRIODE Durée de simulation : 30 ans Apports (total apports et versements sur adossement) Au terme de la période d'épargne Au terme de la simulation 0 0 Charges d'exploitation Charges financières (Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers) Impôts payés (Compris surcoût impôts générés par des revenus année N et payés année N+1) Régularisation de TVA () Remboursement capital (montant des emprunts) Total Valeur au terme (montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition) Revenus locatifs et primes (total des loyers) Economie fiscale et sociale (Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1) Récupération de TVA Epargne au terme (capital obtenu sur l'adossement) 0 0 Total Gain net (ressources-emplois) Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 5

6 RÉSUMÉ Durée de simulation : 30 ans Période d'épargne Durée de la période (du 28/10/2007 au 31/12/2027): 21 ans Patrimoine : Economies d'impôts et de charges sociales : 0 Gain net après impôts au terme de la période : Effort moyen mensuel : 237,52 Taux interne de rendement : 6,62 % Période de rendement Durée de la période : 9 ans (du 01/01/2028 au 31/12/2036, fin de simulation) Revenus nets d'impôts et de charges : Soit une moyenne mensuelle de : 487,98 Patrimoine au terme : Gain net après impôts au terme : Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 6

7 GLOSSAIRE La présentation des résultats de votre investissement locatif en régime foncier, nécessite l'utilisation de tableaux de nombres. Afin de vous permettre une interprétation correcte voici la définition des termes utilisés classés dans l'ordre alphabétique. A.D.I. Adossement Assurance Décès invalidité sur le capital emprunté ou restant dû. Produit de capitalisation extérieur à l'opération ayant pour objectif fréquent de garantir le remboursement d'un prêt in fine. Amortissements immobiliers Valeur immobilière sur durée paramétrée. Amortissements mobiliers Valeur mobilière sur durée paramétrée. Amortissements non déductibles Ne pouvant concourir au déficit fiscal ils sont stockés pour utilisation ultérieure. Amortissements retenus Amortissements utilisés pour assurer le résultat fiscal à 0. Amortissements différés C'est la part des amortissements non utilisés dans l'année. Amortissements différés disponibles C'est le stock des amortissements différés restant disponibles. Amortissements différés repris Amortissements piochés dans les Amortissements différés disponibles pour assurer le résultat fiscal à 0. Apport de trésorerie Nécessaire pour l'équilibre du compte (année par année). Bilan patrimonial Résumé des Emplois (dépenses) et des Ressources (recettes) pendant toute la durée de la simulation. Capital au terme Calcul du résultat net en fin d'opération. Charges Frais de montage + frais d'acquisition + frais d'exploitation + frais financiers. Economie d'impôts C'est l'impact sur l'i.r. du déficit déductible généré par l'opération. Epargne Versement sur le compte d'adossement ou le compte de trésorerie. Epargne investie Apport direct au financement + apport initial sur l'adossement Epargne moyenne mensuelle C'est le différentiel moyen entre les flux financiers réguliers engendrés par l'exploitation. Le calcul est réalisé jusqu'à la fin de la dernière année de simulation. Frais financiers Intérêts sur les emprunts, A.D.I. et Frais de dossier. I.R. Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques. Impôts payés Surcoût généré par l'opération au titre de l'i.r. Intérêts servis Intérêts servis par le produit de l'adossement et versés à la trésorerie de l'opération. Patrimoine immobilier Valeur d'acquisition actualisée en fin de simulation Produit d'épargne Support utilisé pour la capitalisation adossée. Récupération de T.V.A. Délai de récupération fixé dans les paramètres. Remboursement capital Nominal emprunté Remboursement crédit Annuités (capital + intérêts + A.D.I.). Rendement actuariel Calculé sur la suite des flux financiers année par année pendant la durée de la simulation. Il comprend la valeur de revente au terme. Résultats Recettes- dépenses. Revenus imposables Après abattements (déclaration 2042 I.R.) T.M.I. Tranche Marginale d'imposition (calculée par le logiciel). Taux de chargement Prélevé sur chaque versement à l'adossement. Taxe Taxe foncière des propriétaires. Trésorerie Différence entre tous les flux positifs et les flux négatifs. Trésorerie disponible Excédent après équilibre du compte (par année) Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 7

8 FISCALITÉ DU LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL Conditions à respecter Ne pas être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés ou être inscrit sans que les recettes n'excèdent par an et(ou) représentent moins de 50% du revenu du foyer fiscal. Dispositif fiscal en résumé Les charges occasionnées par cette activité sont déductibles des revenus de même nature. Pas plus que les amortissements elles ne peuvent générer de déficit fiscal. Les amortissements excédentaires sont conservés pendant une durée illimitée et sont utilisés jusqu'à épuisement pour amener les résultats fiscaux à 0. Donc, aucune économie d'impôt directe mais la création à long terme de revenus non fiscalisés (résultat fiscal nul) notamment après la fin de remboursement des emprunts. Les logements sont exemptés de TVA sauf ceux qui sont situés dans une résidence avec service ou de tourisme classé. C'est le régime des plus values privées qui s'applique et il n'y a pas d'exonération à l'isf. Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 8

9 SIMULATION DE LA TRÉSORERIE Durée de simulation :30 ans Revenus Ressources Récup. de TVA + Adoss. Eco. impôts charges soc. Charges d'exploitation Emplois Rembours. emprunts Apports + Régul. de TVA Trésorerie annuelle Effort mensuel moyen de trésorerie Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 9

10 SIMULATION DE L'EXPLOITATION Durée de simulation : 30 ans Revenus d'exploit. Charges d'exploit. * Frais Amortiss. initiaux Abattement forfaitaire Résultat comptable retenus Amortissements différés différés repris Résultat fiscal * compris intérêts d'emprunts et assurance. Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 10

11 DÉTAIL DES CHARGES D'EXPLOITATION Durée de simulation : 30 ans Charges de copropriété Assurance immeuble Suivi comptable Taxe profession. Taxe foncière Cotisations sociales Charges d'entretien et divers Frais financiers Total charges Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 11

12 DÉTAIL DES AMORTISSEMENTS Durée de simulation : 30 ans Immobilier Mobilier Amortissements Frais * Travaux Total retenus Amortissements différés différés repris différés disponibles * Frais commerciaux + frais d'acte du bien (si amortissement) Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 12

13 TABLEAU D'AMORTISSEMENT DES EMPRUNTS Durée de simulation : 30 ans Annuité Capital amorti Intérêts payés Assurance payée Capital restant dû ,75 887, ,07 130, , , , ,19 521, , , , ,56 473, , , , ,05 439, , , , ,86 439, , , , ,13 439, , , , ,65 439, , , , ,20 439, , , , ,57 439, , , , ,51 439, , , , ,79 439, , , , ,16 439, , , , ,35 439, , , , ,10 439, , , , ,12 439, , , , ,13 439, , , , ,82 439, , , ,37 847,88 439, , , ,26 600,99 439, , , ,44 344,81 439, , , ,49 84,70 329,44 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 13

14 EXPLOITATION PENDANT LA PÉRIODE D'ÉPARGNE période du 28/10/2007 au 31/12/2027 durée : 21 ans Revenus Charges Frais initiaux Intérêts+Adi déductibles Amortiss. retenus Amortiss. différés repris Résultat fiscal Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 14

15 TRÉSORERIE PENDANT LA PÉRIODE D'ÉPARGNE période du 28/10/2007 au 31/12/2027 durée : 21 ans Ressources Emplois Revenus Récup. Eco. impôts Charges Rembours. Apports Trésorerie de TVA + Adoss charges soc. emprunts + régul. de TVA annuelle Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 15

16 EXPLOITATION PENDANT LA PÉRIODE DE RENDEMENT période du 01/01/2028 au 31/12/2036 durée : 9 ans Revenus Charges Frais initiaux Intérêts+Adi déductibles Amortiss. retenus Amortiss. différés repris Résultat fiscal Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 16

17 TRÉSORERIE PENDANT LA PÉRIODE DE RENDEMENT période du 01/01/2028 au 31/12/2036 durée : 9 ans Ressources Emplois Revenus Récup. Eco. impôts Charges Rembours. Apports Trésorerie de TVA + Adoss. charges soc. emprunts + régul. de TVA annuelle Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 17

18 INCIDENCE SUR LE REVENU IMPOSABLE Durée de simulation : 30 ans Revenu imposable Sans l'opération T.M.I Revenu imposable ( avec l'opération T.M.I Economies d'impôts et de charges sociales , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 0 Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 18

19 BILAN PATRIMONIAL AU TERME DE L'ÉPARGNE période du 28/10/2007 au 31/12/2027 durée : 21 ans Emplois Ressources Apports (total apports et versements sur adossement) 0 Valeur au terme (montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition) Charges foncières Revenus locatifs et primes (total des loyers) Charges financières (Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers) (Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1) Récupération de TVA Remboursement capital (montant des emprunts) (capital obtenu sur l'adossement) Total des emplois Total des ressources Gain net (ressources-emplois) : Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 19

20 BILAN PATRIMONIAL DE L'OPÉRATION Durée de simulation :30 ans Emplois Ressources Apports (total apports et versements sur adossement) 0 Valeur au terme (montant de l'investissement revalorisé hors frais d'acquisition) Charges foncières Revenus locatifs et primes (total des loyers) Charges financières (Intérêts d'emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers) (Compris surcoût impôts générés par des revenus année N et payés année N+1) (Compris économies impôts générées par des déficits année N et imputés année N+1) Récupération de TVA Remboursement capital (montant des emprunts) (capital obtenu sur l'adossement) Total des emplois Total des ressources Gain net (ressources-emplois) : Simulation réalisée avec TOPINVEST NG version Document non contractuel édité le page 20