Le Grand Pari des bureaux

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1 DTZ Research DTZ INSIGHT Le Grand Pari des bureaux Ile-de-France Bureaux Mai 2015 Sommaire Présentation du Grand Paris 2 Grand Paris et marché des bureaux en Ile-de-France 6 Quelles dynamiques d ici à 2020? 8 La loi du Grand Paris du 3 juin 2010 vise à la création d un métro automatique de grande capacité afin de desservir les 1 ère et 2 nde couronnes. Projet structurant de la région, le Grand Paris Express, mis en service de 2022 à 2030, est accompagné de nouveaux objectifs en termes de logements et de compétitivité, et, de la création d une nouvelle gouvernance, la Métropole du Grand Paris. Ces objectifs sont traduits localement dans des Contrats de Développement Territorial (CDT), véritables outils de planification et de développement, signés entre l Etat et les collectivités. Les 21 périmètres retenus couvrent 10% de la superficie francilienne (165 communes), et concentrent 38% de la population et des emplois du territoire. On connait la forte corrélation entre choix d implantation des entreprises et dessertes en transports en commun, le tout sur fond d appétence marquée des utilisateurs pour les projets de bureaux neufs. Dans ce contexte, nous avons cherché à déterminer si les CDT allaient ou non modifier la structure du marché tertiaire francilien, au travers de deux indicateurs majeurs : la demande placée de bureaux et la construction de bureaux neufs. Au terme de notre analyse, il apparait que la moitié des mouvements des grandes entreprises ont déjà pour cadre les périmètres des CDT et que ces mêmes territoires ont accueilli 60% des chantiers de bureaux en Ile-de-France réalisés depuis Le Grand Paris des CDT va conforter les dynamiques actuelles de marché sur les territoires de Seine Défense et de Grand Paris Seine Ouest. Dans le même temps, les CDT du Nord et de l Est francilien (Territoire de la Culture et de la Création et Cœur Descartes) ainsi que ceux du Val-de-Marne (Campus Sciences et Santé) verront leur développement tertiaire s accélérer avec l arrivée de la nouvelle desserte. Certains secteurs s inscrivent dans une démarche plus volontariste, qui repose aujourd hui sur une tradition tertiaire au passé lointain (Cœur Descartes) ou sans aucune véritable tradition (Grandes Ardoines). Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 (0) helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Graphique 1 Demande placée moyenne de 2000 à 2014 (axe horizontal) et volume annuel de livraisons de bureaux de 2015 à 2021 (axe vertical) en m² Seine Défense GP Seine Ouest Gdes Ardoines Campus - Sces- Santé Les Deux Seine Coeur Descartes Versailles-SQY Saclay Est Ens. Roissy Boucle Nord HdS Vélizy Paris Grand Est Orly Conf. Seine 0 Sénart Terr. Culture Création DTZ INSIGHT 1

2 Présentation du Grand Paris Un projet de développement pour la Région capitale La loi du Grand Paris du 3 juin 2010 a décidé de la création d un métro automatique de grande capacité afin de desservir les 1 ère et 2 nde couronnes parisiennes. Adopté en août 2011, le projet de transport est complété dès 2013 par un projet global de développement du territoire visant à transformer l agglomération parisienne en une grande métropole mondiale tout en améliorant la vie quotidienne des habitants. Le 6 mars 2013, le Nouveau Grand Paris définit ainsi de nouveaux objectifs en termes de logements et de compétitivité : améliorer le cadre de vie des habitants, réduire les inégalités entre les territoires, développer un modèle urbain, social et économique durable et améliorer l attractivité et la compétitivité du territoire. Afin d atteindre ces objectifs, il parait alors inévitable de doter la capitale d une nouvelle gouvernance, dont les 3 entités principales sont : la Région, la Métropole du Grand Paris et les intercommunalités. La métropole du Grand Paris : la gouvernance Définie par la loi du 27 janvier 2014, la Métropole du Grand Paris est un EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) regroupant d'autres EPCI, les Etablissements Publics Territoriaux (EPT), composés des communes de Paris, de la 1 ère Couronne et de 5 communes de 2 nde Couronne. Sa création devrait être effective le 1er janvier La Métropole et les EPT sont chacun des EPCI, dotés d'un statut juridique, de compétences spécifiques et de ressources fiscales dédiées. Dans un premier temps, la Métropole exercera principalement des compétences de planification stratégique en matière d'aménagement, de développement économique et de protection de l'environnement, alors que les EPT exerceront des compétences plus opérationnelles (services urbains, Office Public Habitat, politique de la ville...). Cette répartition est susceptible d'évoluer puisque la Métropole va connaître une montée en puissance progressive de ses compétences en 2016 et Dans le même temps, la mission de préfiguration, constituée des maires, des présidents des conseils généraux et des intercommunalités concernés, prépare les conditions juridiques et budgétaires de la Métropole. La Métropole sera administrée par un conseil métropolitain constitué de conseillers issus des communes, membres et élus dès 2020 au suffrage universel direct. La Société du Grand Paris : concevoir et réaliser le Grand Paris Express La SGP est un EPIC (Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial) dont le rôle est de concevoir et réaliser le réseau de transport public du Grand Paris. Elle mène à bien les opérations d aménagement et de constructions liées au nouveau métro, porte son financement et organise les relations avec la RATP, le STIF et la SNCF. La SGP est financée majoritairement par l Etat (1 milliard d ) et les entreprises (967 Md ). Son financement passe également par un recours à l emprunt qu elle remboursera grâce aux recettes fiscales, aux redevances d usage et aux recettes de l exploitation commerciale des gares (table 2). Table 1 Les institutions du Grand Paris Source: Sites internet Table 2 Le financement du Grand Paris Express Contribution Etat Imposition Forfaitaire sur les Entreprises de Réseaux Fraction de la Taxe Locale sur les Bureaux (TLB) Taxe Spéciale d Equipement (TSE) Recours à l emprunt Source: Société du Grand Paris Montant 1 milliard d 500 M /an 350 M /an 117 M /an Non communiqué DTZ INSIGHT 2

3 Le Grand Paris Express : un projet, deux volets Le projet de transport du Grand Paris se décline en 2 volets : - la modernisation et l extension du réseau existant - la création de nouvelles lignes de métro. Le premier volet comprend notamment le prolongement du RER E à l Ouest, le prolongements des lignes de métro, la création de bus à haut niveau de service et de tramways, la modernisation des RER et l amélioration des lignes du Transilien, le tout pour un budget de plus de 12 milliards d euros convenu entre la région Ile-de-France, l Etat, les départements et le STIF, dont 7 milliards à engager d ici Longtemps sujet à discussion, la réalisation intégrale du nouveau métro a été confirmée en 2013 lors de l élaboration du Nouveau Grand Paris. Son tracé en rocade circulaire autour de la Capitale a pour but d assurer les déplacements de banlieues en banlieues et de désengorger les transports en communs actuellement saturés. Les travaux ont débuté en 2015 pour une mise en service progressive des nouvelles gares entre 2022 à 2030 (carte 1). Quatre nouvelles lignes ainsi que 68 gares seront ainsi créées. La ligne 15, qui constitue une rocade proche de Paris sera la première à être mise en service en Suivront les lignes 18 au Sud et 16 et 17 au Nord dont les premiers tronçons devraient voir le jour dès Ce projet sans précédent développera 200 km de métro et créera à emplois directs par an. A terme, 90% des franciliens habiteront à moins de 2 km d une gare. Carte 1 Les dates de la mise en service des lignes du Grand Paris Express > Source: Société du Grand Paris DTZ INSIGHT 3

4 Les Contrats de Développement Territorial Les Contrats de Développement Territorial (CDT) sont des contrats passés entre l Etat et les collectivités dans le but d atteindre localement les objectifs du Grand Paris. Ils vont permettre d appliquer sur des territoires ciblés la politique d aménagement de l espace, politique pensée à l échelle de la Région. Ce sont de véritables outils de territorialisation, de planification et de programmation. Ces contrats font l objet d une signature entre l Etat et les collectivités territoriales. Une fois rédigé et validé par le comité de pilotage, constitué de l ensemble des collectivités concernées, le CDT est soumis à enquête publique. A terme, le CDT est signé par le Préfet de Région. La définition du périmètre et des objectifs du Grand Paris répond à une stratégie globale, déclinée par la suite en un programme d actions. Les CDT sont regroupés au sein de Schémas de Développement Territorial (SDT) visant à mettre en cohérence les différents CDT d un même territoire. Créés par le décret du 24 juin 2011, les CDT sont désormais au nombre de 21 ; ils couvrent 10% de la superficie francilienne, soit 165 communes, et concentrent 38% de la population et des emplois du territoire francilien. A ce jour, neufs CDT ont été signés par le Préfet de Région. Le premier à avoir été définitivement validé est celui de «Campus Sciences et Santé». A cheval sur les Hauts-de-Seine et le Valde-Marne, il devrait accueillir un pôle scientifique important et sera également le premier à bénéficier de la desserte du Grand Paris Express (ligne 15 en 2022). Les premiers CDT signés en 2013 ont globalement concerné le Sud et l Ouest du territoire francilien (Grand Paris Seine Ouest, Grandes Ardoines, Sénart). En 2014, les signatures se sont portées sur les secteurs Nord et Est (Territoire de la Culture et de la Création, Boucle Nord des Hauts-de-Seine, Grand Roissy, Est Ensemble rebaptisé depuis La Fabrique du Grand Paris, Val-de-France Gonesse Bonneuil-en-France). Actuellement, sept CDT ont été validés en comité de pilotage et sont en phase d enquête publique. Si les avis émis au sortir des enquêtes publiques sont simplement consultatifs, la majorité d entre eux est positif. Table 3 Etat d avancement des CDT Statut des CDT Signé par le Préfet de Région (9 CDT) En cours d enquête publique (7 CDT) Accord cadre validé, en cours de rédaction (4 CDT) Sans accord cadre (1 CDT) Nom du CDT Campus Science et Santé Grand Paris Seine Ouest Grandes Ardoines Sénart Territoire de la Culture et de la Création Boucle Nord des Hauts-de-Seine Cœur économique Roissy Terres de France La Fabrique du Grand Paris (Est Ensemble) Val de France - Gonesse - Bonneuil en France Pole Métropolitain du Bourget Boucles de la Marne Paris Saclay Territoire Sud Territoire de la transition énergétique (Noisy- Champs) Versailles Grand Paris Saint Quentin Vélizy Paris Est Entre Marne et Bois Est Seine Saint-Denis Les Deux Seine Seine Défense Grand Orly Confluence Seine Oise Descartes Nord (Chelles-Vaires sur Marne) DTZ INSIGHT 4

5 Carte 2 Les Contrats de Développement Territorial Source: IAU - IDF DTZ INSIGHT 5

6 Grand Paris et marché des bureaux en Ilede-France Nous avons retraité l ensemble de notre système d information marché (transactions de bureaux en Ile-de-France et historiques des livraisons de bureaux et suivi des opérations futures), en retenant comme clé de répartition l appartenance ou non des communes à un CDT. La définition de leur périmètre répondant à la stratégie globale du Grand Paris qui se veut «compétitif et solidaire», les CDT couvrent de fait les grands pôles économiques du territoire : la Défense, Orly, Roissy-CDG, Saint-Denis-Pleyel, Paris-Saclay, Versailles-Saint-Quentin ( ). Ces territoires sont ainsi déjà en plein cœur des dynamiques économiques franciliennes. Plus de 40% des transactions dans les CDT En moyenne depuis 2000, 43% des transactions de bureaux franciliens se sont conclus dans des communes de CDT, avec une variation de ce poids de 30 à 50% selon les années. Le volume moyen se situe autour de m² placés par an dans des CDT, contre m² à Paris intra-muros sur la même période (34% du marché). Ainsi les CDT ont concentré un volume plus important de transactions qu à Paris, 1 er pôle économique et d emploi francilien (graphique 2). L évolution du marché des territoires des CDT a suivi celui de la 1 ère et 2 nde Couronne avec un pic d activités en 2008 (environ 1,3 million de m² placés soit 57% de la demande francilienne) puis un retour à un niveau plus faible, avec une moyenne de m² placés par an depuis lors. Les CDT attirent les grandes entreprises Depuis 2000, les territoires des CDT ont concentré la moitié des transactions sur des surfaces de bureaux supérieures à m² et donc attiré un nombre important de grandes entreprises au cours des 15 dernières années (graphique 3). Sur les 22 transactions de bureaux de plus de m² enregistrées depuis 2000 en Ile-de-France, 12 se sont réalisées sur les territoires des CDT. On citera notamment l installation de LA SOCIETE GENERALE, d AXA et de SERVIER sur Les Deux Seine, celles de la DGA et de SANOFI sur le Campus Sciences et Santé, la construction du siège de SFR sur le Territoire de la Culture et de la Création, et l installation d EADS et de DASSAULT SYSTEMES à Versailles Grand Parc - St Quentin-Vélizy. dans des proportions variables. Cinq territoires tirent clairement leur épingle du jeu avec un volume placé annuel supérieur à m² : Grand Paris Seine Ouest ( m²/an), les Deux Seine ( m²), Territoires de la Culture et de la Création ( m²), Seine Défense ( m²) et Versailles Grand Parc - Saint Quentin - Vélizy ( m²). On retrouve ainsi les grands pôles tertiaires de l Ouest parisien et le pôle de Saint-Denis- Pleyel (graphique 4). En bas du tableau, certains territoires sont absents de la dynamique de marché avec moins de m² placés par an : les Grandes Ardoines, Chelles-Vaires et Le Bourget/Val de France - Gonesse - Bonneuil en France. Ces territoires sont plus actifs sur le marché des entrepôts et des locaux d activités ou ont une vocation plutôt résidentielle. Graphique 2 Demande placée de bureaux en Ile-de-France, en millions de m² 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 d après les données Immostat Graphique 3 Demande placée de bureaux de plus de m² en Ile-de- France, en millions de m² 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 d après les données Immostat Graphique 4 CDT Paris Autres CDT Paris Autres Demande placée de bureaux de plus de m² en Ile-de- France, en milliers de m² (axe vertical) et % du volume total depuis 2000 (axe horizontal) Roissy T de Fr. Campus - Confluence Sciences- Santé Seine Oise Grand Orly GP Seine Ouest Les Deux Seines Seine Défense Terr. Culture Versailles-SQY- Vélizy d après les données Immostat Est Ensemble Boucle Nord Paris Est entre Marne et Bois Saclay Coeur Descartes 0 Le Bourget 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% DTZ INSIGHT 6

7 60% des livraisons de bureaux dans les CDT Près de 12 millions de m² de surfaces de bureaux ont été livrés en Ile-de-France depuis 2000, dont près de 60% dans des communes des CDT (graphique 5). Ainsi ces territoires, qui ont accueilli environ 7 millions de m² de bureaux neufs, semblent déjà être au cœur des dynamiques de la construction tertiaire francilienne. Depuis 2000, à m² de nouveaux bureaux ont été livrés, chaque année, sur ces territoires. En haut du tableau, deux territoires se détachent avec plus d 1 million de m² livrés sur la période : Seine Défense d un côté (1,3 million de m²) et Territoire de la Culture et de la Création de l autre (1 million m²). Le premier a vu la réalisation d immeubles neufs ou restructurés de très grand gabarit («Cœur Défense», tour «Eqho» et «First» pour les plus importants) et le second a produit une multitude d immeubles neufs d un gabarit compris entre et m², attirant les entreprises via des conditions tarifaires compétitives. Inflation de la production neuve à horizon 2020 A l image du reste de l Ile-de-France, qui pourrait voir la construction de plus de 10 millions de m² de nouveaux bureaux d ici à 2020, le rythme annuel de livraisons dans les CDT devrait doubler d ici à 6 ans, au vu des chantiers en cours et des projets à l étude (graphique 6). Avec un rythme de livraisons de plus d 1 million de m² par an, les CDT pourraient accueillir près de 6,2 millions de m² de bureaux neufs d ici à Sur ce volume, 15% sont actuellement en chantier et la moitié a déjà obtenu un permis de construire et le solde (38%) est au stade d étude. Focus sur les CDT : Territoire de la Culture et de la Création en tête Aucun grand changement n est à prévoir dans la hiérarchie des territoires à fort développement tertiaire d ici à Ce sont les mêmes territoires qui assureront une grande partie de la production de bureaux neufs et restructurés. Cependant, au sein du tiercé de tête, le Territoire de la Culture et de la Création dépasse de loin les autres avec plus d 1,3 million de m² attendus. Viennent ensuite les territoires de Grand Paris Seine Ouest et Seine Défense avec respectivement m² et m² de bureaux neufs pouvant potentiellement être livrés d ici à 2020 (graphique 7). Ainsi 20% de la construction dans les CDT d ici à 2020 se concentreront sur les communes de Saint-Denis, Aubervilliers et Saint-Ouen. Près de m² sont actuellement en chantier sur ce secteur et environ m² ont d ores et déjà obtenu un permis de construire et pourraient donc être rapidement mis en chantier. Le reste des surfaces à construire demeure encore à l état de projet et leur mise en chantier sera sans doute soumise à une précommercialisation partielle voire totale. Graphique 5 Livraisons de bureaux de plus de m² en Ile-de- France, en millions de m² 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Graphique 6 Projections des livraisons futures de bureaux de plus de m² en Ile-de-France, en millions de m² 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Graphique 7 CDT Paris Autres Livraisons et projets de bureaux de plus de m² (moyenne annuelle en m²) CDT Paris Autres Seine Défense Territoire de la Culture et de la Création Les Deux Seine Grand Paris Seine Ouest Boucle Nord des Hauts de Seine DTZ INSIGHT 7

8 Quelles dynamiques d ici à 2020? Le graphique 8 permet de croiser, à l échelle de chaque CDT, la surface moyenne placée chaque année de 2000 à 2014 avec les prévisions de livraisons d ici à 2020, le tout sur le segment des opérations d une surface supérieure à m². Il s agit ici d identifier les CDT les moins actifs en termes de demande placée depuis 2000 mais qui pourraient profiter d une programmation de bureaux neufs importante pour les années à venir. A contrario, ceux situés en dessous de la diagonale risque de voir leur dynamique ralentir dans les années à venir. Les plus prometteurs Parmi, les CDT à «forte dynamique», on retrouve les CDT du Nord et de l Est francilien (Territoire de la Culture et de la Création, Cœur Descartes) et les territoires du Val-de-Marne pour qui la nouvelle desserte en métro sera une véritable accélération du développement tertiaire (Grandes Ardoines, Campus Sciences et Santé). On assiste donc à un vrai basculement des dynamiques au profit de la Première Couronne Nord, Est et Sud. Les valeurs sûres Au centre du graphique, les territoires de Seine Défense et de GPSO voient leur position confirmer avec un nombre de projets futurs, sensiblement égal à la dynamique actuelle de leurs marchés en termes de consommation d espaces tertiaires. Les moins dynamiques A contrario, on retrouve sous la diagonale les territoires de l Ouest parisien avec un marché plutôt actif en termes de transactions ces dernières années mais ayant peu de projets en comparaison avec les autres territoires (Les Deux Seine, Versailles- Saint Quentin-Vélizy, Boucle Nord des Hauts-de- Seine). Les paris les plus «osés» Certaines programmations, comme celle des Grandes Ardoines apparaissent comme des paris plutôt «osés». Territoire à fort caractère industriel et enclavé, au sein d un département aujourd hui mal desservi, les Ardoines devraient bénéficier d une réelle impulsion avec le prolongement de la ligne 14, reliant cette zone d activités à Paris et Orly en quelques minutes. Cependant, le caractère industriel de la zone et la volonté des pouvoirs locaux de maintenir des activités productives tout en densifiant, rendent le projet de tertiarisation complexe à réaliser. Cœur Descartes peut également apparaitre comme un pari osé. Partie Ouest et historique de l ex- ville nouvelle «Marnela-Vallée», le développement tertiaire de ce secteur a été concurrencé par la création du pôle Disney plus à l Est. Aujourd hui vieillissant, le parc de bureaux de Cœur Descartes attire difficilement les entreprises, et ce, malgré une desserte en RER. Inscris dans le SDT «Cluster de la Ville Durable», ce CDT, renommé récemment «Territoire de la transition énergétique» et disposant d un pôle universitaire et de recherche, mise sur sa capacité à se positionner comme démonstrateur de la transition énergétique et modèle de ville durable. Graphique 8 Demande placée de bureaux supérieurs à m² (axe horizontal) et livraisons de bureaux à venir (axe vertical) Graphique 9 Demande placée de bureaux supérieurs à m² (axe horizontal) et livraisons de bureaux (axe vertical) Seine Défense Gdes Ardoines Campus - Sces- Santé Les Deux Seine Coeur Descartes Versailles-SQY Est Ens. Saclay Vélizy Roissy Boucle Nord HdS Paris Grand Est Orly Conf. Seine 0 Sénart Dynamique forte Terr. Culture Création Dynamique faible GP Seine Ouest DTZ INSIGHT 8

9 EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0) Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 (0) Asset Management Alban Liss Président +33 (0) France Antoine Derville Président +33 (0) Investissement Nils Vinck Directeur +33 (0) Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 (0) Heading Name Title +44 (0) Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 2015 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 (0) fax +33 (0) info@dtz.com