SCCV STRASBOURG CERVANTES : réalisation de logements, commerces et services à STRASBOURG, Avenue Cervantès.
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- Jean-Noël Morel
- il y a 7 ans
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1 SURFACES COMMERCIALES AVENUE CERVANTES A STRASBOURG HAUTEPIERRE NOTE DE SYNTHESE EN VUE DU CA DU /10/12 1) LOCALISATION : L opération est située le long de l avenue Cervantès à STRASBOURG HAUTEPIERRE, à proximité immédiate de la station de tram Elle comprend 3 bâtiments sur un sous-sol commun à usage de stationnements et de caves pour les logements. Le bâtiment 1, situé le plus au nord, sera implanté à l angle de l avenue Cervantès et de la rue Marquise de Sévigné. Le bâtiment 2, situé en partie centrale, s étend uniquement le long de l avenue Enfin, le bâtiment 3, situé le plus au sud, sera localisé à l angle de l avenue Cervantès et de l avenue Corneille. 2) OPERATION D ENSEMBLE : - Il s agit d un ensemble immobilier composé au rez de chaussée exclusivement de commerces et de services (hormis les halls d entrée des logements et des locaux vélos), de 47 logements en superstructure et d un sous-sol. - Les commerces et services totalisent m² de surface utile. - Les 47 logements (15 pour le bâtiment 1, 12 pour le bâtiment 2, et 20 pour le bâtiment 3) sont situés en superstructure sur 2 niveaux + attique. - Le sous-sol, entièrement dédié aux logements comporte 47 garages et 44 caves. 3) MONTAGE JURIDIQUE ET ADMINISTRATIF : Le Maître d Ouvrage est la SCCV STRASBOURG Cervantès composée à 50/50 entre Pierres & Territoires de France Alsace (mission technique) et la SIBAR (mission administrative et financière). - Dépôt de la demande de permis de construire : 10 juillet Afin d éviter de dépasser les 1000 m² de commerces en unité commerciale(cdac), nous avons pris comme hypothèse (cf plans du PC ci-joints) 6 cellules commerciales (dont l emprise destinée à la boulangerie) totalisant m² de SU, en y intégrant les locaux (pouvant servir de local poubelles) attenants aux surfaces commerciales n 2 et n 4. A ces 6 cellules commerciales se rajoutent 3 cellules de bureaux (services), totalisant 285,6 m² de SU, soit au global m² de SU. Quand la nature de l activité des locataires sera connue, il s agira de déposer une demande de permis d aménager ultérieure par local. Cette demande sera faite par LOCUSEM et n est pas comprise dans la prestation de la SCCV. - Servitudes: Une division en volumes est prévue, pour dissocier la gestion immobilière des logements de celle des locaux de commerces et services. Outre les servitudes générales classiques liées à l état descriptif de division volumétrique (des gaines provenant des logements traverseront les commerces et ne figurent pas encore sur les plans), il s agira de
2 définir précisément le statut des espaces au rdc situés entre les bâtiments 1 &2 et les bâtiments 2 & 3 qui seront délimités du domaine public par une grille métallique et un portillon : -soit ils seront intégrés au volume des logements -soit ils seront intégrés au volume des commerces, avec possibilité de mise à disposition de la copropriété de logements, en fonction de la nature des commerces et services (réunion du 10 février 2012). 4) PROGRAMME LOCUSEM : - 6 cellules commerciales totalisant m² de SU, en y intégrant les locaux (pouvant servir de local poubelles) attenants aux surfaces commerciales n 2 et n 4-3 cellules de bureaux (services), totalisant 285,6 m² de SU - Surface utile totale: m² utiles. - aucune place de stationnement, ni en surface, ni en sous-sol. - aucune cave. - Le nombre et la configuration des cellules sont susceptibles d évoluer selon les indications de LOCUSEM, sans toutefois porter atteinte à la structure porteuse. Il est à noter que la proposition financière ci-dessous tient compte de la configuration actuelle figurant sur les plans. Programme de la 1 ère tranche, objet du premier compromis : 3 cellules commerciales, numérotées 7,8,9, pour une surface utile totale de 367,5 m2. Le local en sous-sol qui pourrait servir de local annexe pour le compresseur de la boulangerie, et qui ferait partie du même volume en étant relié directement, n est pas compris dans la proposition à ce jour et devra faire l objet d une étude spécifique. 5) PRESTATIONS : Notice descriptive sommaire du 23/10/2012 ci-jointe En cas de divergence de prestations entre la notice et les plans cités ci dessous, les prestations prévues dans la notice priment. 6) PLANS : Plans PC du rez de chaussée complet, ainsi qu un plan du rez de chaussée par bâtiment. 7) MONTANT VEFA: La réalisation de l opération se fera en 3 tranches, correspondant chacune à 1 bâtiment. L ordre de réalisation des tranches suit la numérotation actuelle des bâtiments. Les volumes correspondants aux locaux de commerces et de services feront l objet d une VEFA par tranche par la SCCV STRASBOURG CERVANTES à LOCUSEM, ou à toute structure spécifique qui s y substituerait. Le montant de la VEFA est estimé globalement, en fonction des données et des hypothèses connues à ce stade d avancement du projet. Pour l ensemble des locaux de commerces et de services, le montant de la VEFA est estimé à : - Prix total HT: HT (soit 1280 HT / m² SU) - Prix TTC TVA 19.6% : TTC Ce montant global sera à dissocier par tranche.
3 Ce montant est donné en valeur Octobre 2012, et sera actualisable à la signature de l acte authentique selon l évolution de l indice ICC. Pour la 1 ère tranche, le prix est ferme dans l hypothèse d un démarrage des travaux au plus tard le 15 septembre Il sera actualisé ensuite si le démarrage des travaux est postérieur au 15 septembre 2013 en fonction de l évolution de l ICC à partir de cette date. Les paramètres ayant permis l estimation de ce montant intègrent notamment une charge foncière de 100 HT/m2 SHON, et un montant de travaux hors VRD de 800 HT/m2 su. Ce montant ne comprend pas les autorisations liées à l aménagement intérieur de chaque local ou à la mise en place d enseignes, ni les travaux correspondants. Il ne comprend pas les vérifications des équipements techniques, ni les vérifications du respect des règles d accessibilité, qui seront à faire après aménagement de chaque local. Un compromis pourra être signé pour chaque tranche dès sa mise en commercialisation. 8) PARAMETRES ACTE AUTHENTIQUE : - Notaire : Maître Catherine BERTHOL - Points spécifiques listés ci-dessous Echéancier : Signature 15% Achèvement fondations 20% Dalle haute sous-sol 15% Dalle haute commerces 10% Mise hors d eau 10% Mise hors d air 10% Achèvement 10% Livraison 10% Délai livraison : 15 mois à compter de la signature de l acte authentique, pour chaque tranche. L acte authentique pourra être signé pour chaque tranche lorsque la commercialisation des logements sera suffisante pour permettre la délivrance de la garantie extrinsèque, et que les marchés de travaux sont signés pour permettre la délivrance de l assurance DO. A titre indicatif, pour la 1 ère tranche : -le dépôt de la demande de permis de construire a été finalisé le 10 juillet la mise en commercialisation interviendra au 2 ème trimestre le démarrage des travaux devrait pouvoir intervenir en septembre Les tranches suivantes devraient idéalement se succéder avec un décalage d environ 6 mois entre chaque tranche, sous réserve de bonne commercialisation des logements. Conditions suspensives : Outre les conditions suspensives habituelles, conditions spécifiques à cette opération : -caractère définitif du permis de construire -signature de l acte authentique d achat du terrain d assiette par la SCCV à la SIBAR et la CUS -atteinte d un taux de précommercialisation des logements permettant la délivrance d une garantie extrinsèque -mise en place assurance DO -au profit de LOCUSEM : avis des Domaines
4 -au profit de LOCUSEM : obtention des prêts permettant de financer l acquisition (caractéristiques à préciser), et de la garantie d emprunt de la CUS. Condition particulière : Mise en place d un comité de suivi de chantier, composé de représentants de LOCUSEM et de la SCCV, pour un échange d informations tout au long de la réalisation des travaux, et des visites de chantier. Causes légitimes de suspension du délai de livraison : Outre la survenance d un cas de force majeure, les causes légitimes de suspension sont : - grèves - intempéries et leurs conséquences, - défaillance, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, - recherche et désignation d une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante ou en liquidation judiciaire, - difficultés liées à l approvisionnement du chantier, - injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux (à moins que celles-ci ne soient fondées sur des fautes ou négligences imputables au VENDEUR), - troubles résultant d'hostilités, révolutions, cataclysmes ou accidents de chantier, - retards imputables à des actes de vandalisme ou de vols sur le chantier, - retards imputables aux compagnies concessionnaires et aux fournisseurs (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc...). - retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d'eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises en sous-oeuvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, - retards par l ACQUEREUR dans le paiement de ses appels de fonds, ou du fait de demandes de travaux modificatifs ou supplémentaires, - découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d assiette, ou toutes prescriptions ordonnées par les Services Administratifs compétents en matière d archéologie. L'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Pour la comptabilisation des jours retardant la livraison il sera tenu compte des seuls jours ouvrés. Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, il sera établi un certificat par le maître d œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. Garantie de surface des locaux (Tolérances) : 3% de la surface totale et 5% des surfaces ou cotes exprimées par les plans par local Garantie extrinsèque : Garantie financière d achèvement délivrée par la Société de caution Mutuelle du Crédit Immobilier de France. Pénalités non respect délai livraison : indemnité forfaitaire = montant pertes de loyers. Décompte par quinzaine : toute quinzaine entamée est due.
5 Modalités préalables à la livraison : Date de livraison : confirmation 4 mois avant livraison pour que LOCUSEM puisse confirmer à ses futurs locataires. Prélivraison des travaux : 1 mois avant livraison (convocation 15 jours avant) Délai de levée des réserves : 90 jours Documents annexés : -plan du rdc du dossier de demande de permis de construire, établi par l atelier LARCHE en date du 10 avril détails du plan précédent par tranche (1 plan par bâtiment) -notice descriptive sommaire du 23/10/2012 -perspectives d insertion
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