Réunion CEGECOBA ASSAPROL du 20 novembre 2014

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1 L actualité du Loueur Meublé Non Professionnel Réunion CEGECOBA ASSAPROL du 20 novembre intervenante: Karine SALVAT CONSEILLER en INVESTISSEMENT FINANCIER

2 Objectif de cette présentation Découvrir le statut confirmer ou approfondir ses connaissances Comprendre l intérêt de ce statut du point de vue du loueur investisseur / propriétaire Comprendre le régime fiscal applicable et les options possibles pour tout nouveau loueur meublé Les motivations patrimoniales et successor ales

3 Sommaire 3 I. Introduction : l investissement locatif II. Le dispositif de location en meublé classique Historique du statut LMP LMNP La réponse à des besoins Investisseurs et Biens concernés Les vertus du régime de l amortissement III. L aménagement Bouvard pour le LMNP Une réduction d impôt Les champs et conditions d application de la réduction d impôts IV. Les devoirs dans le cadre d une acquisition du dispositif LMNP V. Précisions sur le financement d une opération VI. Imposition des plus values en cas de cession VII. Les atouts du LMNP en 2014 Les motivations d un investissement en LMNP Exemples

4 L INVESTISSEMENT LOCATIF INVESTISSEMENT LOCATIF Location nue = revenus fonciers Location meublée = revenus BIC Duflot Pinel Scellier Robien Borloo - Location meublée professionnelle Location meublée non professionnelle 4

5 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE : historique Une seule définition qui date de1949 : instituée après la guerre, la location meublée avait pour vocation initiale de permettre aux ménages français de louer une pièce de leur appartement aux soldats revenant du champ de bataille Art.2 alinéa 1 er de loi du 2 avril 1949 «est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparation culinaires» 5 Des meubles en suffisance : Mettre à disposition d un logement prêt à l habitation immédiate : le locataire se contente d apporter ses effets personnels Apporter la preuve de l ameublement : inventaire détaillé et signé des parties à l entrée dans les lieux C est une activité commerciale assimilable à celle des artisans et commerçants

6 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE : LMP / LMNP Ce dispositif aujourd hui loin d être circonscrit à l habitat est désormais réservé à la location au sein de résidences de services LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL Pas inscrit au RCS (sauf si récupération de la TVA) Ou Recettes < euros Ou Recettes < revenus professionnels LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL depuis LF 2009 Inscrit au RCS et Recettes > euros et Recettes > 50% des revenus professionnelles Des critères d adhésion très sélectifs pour le LMP qui rendent désormais ce statut inaccessible à une grande majorité de particuliers Pour ceux qui réuniraient ces 3 critères, les avantages fiscaux sont de taille avec l exonération d ISF pour les locaux affectés à l activité de location meublée et la possibilité d imputer le déficit tiré de la location meublée sur leur revenu global report possible pendant 6 ans sur un bénéfice global 6

7 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE La réponse à des besoins préoccupation des ménages et soutien à l économie 1/2 UN PARTICULIER souhaitant - Préparer sa retraite / Réduire sa facture fiscal / Obtenir des revenus supplémentaires immédiats ou différés: Meuble un logement vide Exonération de TVA Achète un bien meublé dans une résidence classée avec services Loue en direct régime BIC Confie la location à un exploitant qui sous loue et fournit des services Régime BIC Gestion en direct Gestion déléguée à un tiers Possibilité de récupérer la TVA 7 LA LOCATION SAISONNIERE : pas de définition précise d après le code du tourisme c est une location consentie sur une durée variable à une clientèle de passage qui n élit pas domicile dans l appartement

8 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE: la récupération de la TVA Bail commercial conclu avec un exploitant de services qui fournit 3 des 4 services para hôteliers : petit déjeuner, accueil clientèle, nettoyage des locaux et linge de maison Récupération de la TVA sur 20 ans à raison d 1/20 par an des dépenses engagées Sur le montant de l acquisition Sur les meubles Sur les honoraires du comptable Restitution au prorata si vente du bien avant 20 ans sauf : bail en cours repris acquéreur poursuit l activité de location meublée 8 acquéreur assujetti à TVA

9 9 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE La réponse à des besoins préoccupation des ménages et soutien à l économie 2/2 Développer le parc immobilier locatif meublé aujourd hui insuffisant Répondre à des besoins sociaux : prise en charge de la dépendance des personnes âgées Soutenir la construction et l emploi qui en découlent Résidences de tourisme loisir : o La France est une destination touristique de 1 er plan au niveau mondial o Plus de 80 millions de touristes en France Résidences de tourisme d affaires o Résidences souvent préférées aux hôtels : moins chères, services pour les professionnels, Résidences de personnes âgées o Allongement espérance de vie o Structures médicalisées ou non Résidences étudiants o o o 2.2 millions d étudiants en France en progression Marché avec une offre inférieure à la demande Le parc étudiant couvre moins de 10% des demandes de logement

10 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE : investisseur et avantage recherché 10 Avantage visé = amortissement / complément s de revenus non fiscalisés ou très peu Personne physique résidant fiscal français ou non Personne morale notamment pour faciliter la transmission par la cession des titres sociaux : SNC EURL - Sarl de famille SCI (activité commerciale qui serait assujettie à l IS les associés ne pouvant ainsi plus prétendre aux avantages spécifiques du LMNP)) Avantage visé = réduction d impôt (depuis 2009) Personne physique résidant fiscalement en France Acquisition possible en indivision Pas de démembrement

11 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE : les biens concernés 1 ou plusieurs logements par an dans 1 résidence de services Avec services étudiants Avec services pour personnes agées Avec services pour tourisme loisir ou tourisme affaires Logements neufs ou en Vefa Logements rénovés ou réhabilités Plafond global de euros pour la réduction d impot 11

12 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE: rôle central de l exploitant Bail commercial par lequel l exploitant s engage à reverser les loyers quelle que soit l occupation du bien Des revenus garantis autour de 4% sous réserve de la santé financière de l exploitant Gestion du bien immobilier et ameublement, et fourniture des services Acquittement des charges d exploitation et d entretien : prise en charge des travaux d entretien et gros travaux Rôle de syndic souvent 12

13 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE : les vertus de l amortissement C est la possibilité d amortir 100 % de la valeur du prix d acquisition Rappel : l amortissement c est la représentation comptable de la dépréciation du bien Déduction annuelle d une partie de la valeur du bien amorti déterminée en fonction de sa durée de vie normale En pratique l amortissement s opére à 2 niveaux : Immobilier : sur une période de 20 à 50 ans en moyenne sur 30 ans pour les logements soit 3.33% par an Mobilier : sur une période de 5 à 10 ans soit 10 à 20% par an Amortissement calculé avec les frais d acte, hors prix du foncier et H.T. si la TVA est récupérée 13

14 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE: les vertus de l amortissement BIC non professionnels REEL Micro BIC Recettes brutes - Déduction des charges Recettes brutes - Abattement forfaitaire 50% 14 REEL : ensemble des charges déductibles des loyers Micro Bic : possible à partir de la 20ème année CA < H.T. de recettes pas d option pour la TVA

15 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE: les vertus de l amortissement Régime Réel = pas d imposition sur les revenus perçus = LMNP seul dispositif permettant 0 impôts pendant 20 ans Déficit imputable pendant 10 ans Revenus BIC Charges déductibles : amortissement, intérêts, ADI, frais de comptabilité, assurances et CC Réserve d amortissement imputables sans limité dans le temps 15

16 Le DISPOSITIF du LOUEUR MEUBLE: les vertus de l amortissement Période 1 : les charges hors amortissement permettent d annuler les recettes ; l amortissement est mis en réserve, le déficit émanant de l amortissement est reportable sans limite dans le temps Amortissement Période 2 : les charges vont en diminuant, utilisation de la réserve Période 3 : au bout de 20 ans possibilité d opter pour le micro Bic Abattement 50% Recettes Charges Recettes Charges Recettes 16 Pas d imposition Revenus fiscalisés à 50%

17 L aménagement BOUVARD pour le LMNP La loi de finance rectificative de 2009 a offert la possibilité au LMNP de bénéficier d une réduction d impôt pour les acquisitions à compter de 2009 Réduction calculée sur la base du prix du foncier H.T.+immeuble H.T. + frais d acte pour une enveloppe globale de euros par an Rentre dans le plafonnement des «niches fiscales» soit euros Report de la réduction d impôt possible pendant 6 ans pour la fraction qui excèderait l impôt dû L investisseur a donc le CHOIX entre l amortissement et la réduction d impôt et ce jusqu'à fin 2012 Signature de l acte 2009 et % % Depuis % Taux de réduction La réduction d impôt en surplus est reportable sur l impôt dû pendant les 6 17années prochaines

18 L aménagement BOUVARD pour le LMNP Période 1 : les charges hors amortissement permettent d annuler les recettes ; le déficit non utilisé est reportable 10 ans Période 2 : les loyers ont augmenté et les intérêts diminuent Période 3 : au bout de 20 ans possibilité d opter pour le micro Bic Déficit reportable 10 ans Abattement 50% Recettes Charges TF compta Intérets ADI Recettes Charges Recettes 18 Pas d imposition Léger bénéfice imposable à la fin de la période Revenus fiscalisés à 50%

19 L aménagement BOUVARD pour le LMNP Conditions d application : Engagement de location : location du logement meublé pendant 9 ans à un exploitant par le biais d un bail commercial (durée de 9 ans calculée de date à date à compter de celle de la prise d effet du bail) Mise en location : le logement doit être mis en location dans le mois qui suit son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure 19

20 L aménagement BOUVARD pour le LMNP Fait générateur de l application Nature de l investissement Acquisition d un logement neuf achevé Acquisition d un logement achevé depuis au moins 15 ans Acquisition d un logement en VEFA Acquisition d un logement achevé depuis au moins 15 ans et qui fait l objet d une réhabilitation Fait générateur Année d acquisition Année d achèvement du logement Année d achèvement des travaux 20

21 L aménagement BOUVARD pour le LMNP Remise en cause de la réduction d impôt: Le propriétaire n a pas mis le bien en location Mise en location hors délai Interruption de la location sauf résidence de tourisme autorisée pour maximum 8 semaines par an Cas particulier de la domiciliation fiscale hors de France La réduction est suspendue Pas d allongement de la durée d engagement de la location Modalités de reprise de la réduction d impôt L impôt de l année au cours de laquelle intervient l évènement est majorée de la réduction d impôt totale obtenue depuis l origine 21

22 22 Les devoirs dans le cadre d une acquisition en LMNP - L investisseur doit satisfaire aux obligations fiscales suivantes -Effectuer une déclaration d existence auprès de l administration fiscale -Déclarer à la fin de l activité civile le montant de la TVA collectée -Déposer liasse fiscale 2031 auprès de l administration fiscale chaque année -S acquitter de la taxe foncière -Formalités dans les 10 jours qui suivent la signature de l acte notarié - Adhésion à un Centre de gestion Agréé (CGA) -Depuis loi de finances 2006 majoration de 25% du résultat imposable pour les contribuables exerçant une activité BIC non membre d un CGA -Frais déductibles des revenus BIC -Réduction d impôt pour frais de comptabilité et de gestion - Mandater un cabinet comptable -Comptabilité déléguée à un professionnel -Frais déductibles des revenus BIC

23 Le FINANCEMENT d une OPERATION - Financement HT ou TTC? - Implication du financement HT et récupération de la TVA - Conditions d acquisition de la TVA Le financement H.T implique que l acquéreur doive donner mandat au cabinet comptable sélectionné pour procéder à la demande de remboursement de crédit de TVA et faire les déclarations nécessaires à cet effet. Il demandera à l administration que ce remboursement soit adressé au notaire avec mandat au notaire de le verser au promoteur 23

24 L imposition des plus values en cas de cession C est le régime des plus values privées qui s appliquent : impôt de plus value et prélèvements sociaux -Impôt de plus-value: plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19% avec abattements pour durée de détention de 6% par année à compter de la 6ème et jusqu à la 21ème, soit 96% d abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100% au terme de 22 années. -Prélèvements sociaux: en revanche, pour le calcul de l assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5%, l assiette de l impôt est réduite d un abattement de 1,65% pour chaque année de détention de la 6ème à la 21ème soit 26,40% en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6% pour la 22ème année et de 9% chaque année à compter de la 23ème soit 100% au terme de 30 ans de détention Modalité de calcul de la plus value : Du fait de l application du régime des plus values immobilières des particuliers, les amortissements qui sont éventuellement venues diminuer le résultat fiscal ne seront pas pris en compte pour calculer la plus value imposable 24 -

25 25 Durée de détention Table d abattement des plus-values immobilières Taux d abattement (%) de l impôt de plusvalue 1 ans 0% 0% 2 ans 0% 0% 3 ans 0% 0% 4 ans 0% 0% 5 ans 0% 0% 6 ans 6% 1,65% 7ans 12% 3,3% 8 ans 18% 4,95% 9 ans 24% 6,6% 10 ans 30% 8,25% 11 ans 36% 9,9% 12 ans 42% 11,55 13 ans 48% 13,2% 14 ans 54% 14,85% 15 ans 60% 16,5% 16 ans 66% 18,15% 17 ans 72% 19,8% 18 ans 78% 21,45% 19 ans 84% 23,1% 20 ans 90% 24,75% 21 ans 96% 26,4% 22 ans 100% 28% 23 ans 37% 24 ans 46% 25 ans 55% 26 ans 64% 27 ans 73% 28 ans 82% 29 ans 91% 30 ans 100% Taux d abattement (%) des prélèvements sociaux

26 LES ATOUTS du LOUEUR MEUBLE en 2014 : pourquoi investir? Bénéficier de revenus garantis très peu fiscalisés Réaliser des investissements sans apport personnel Baisser le coût d achat avec la récupération de la TVA Se constituer un patrimoine en partie financé par les impôts si BOUVARD Préparer la retraite Transformer un contrat assurance vie fond en euros en LMNP : rentabilité des fonds en euros qui baissent et loyers qui augmentent avec une base de départ plus élevée autour de 4% contre 2.5 à 3% pour les rendements des fonds en euros 26

27 CAS PRATIQUE : EXEMPLE d INVESTISSEMENT en LMNP Classique Investissement = HT Dont Immobilier = HT ( Foncier Construction) Meubles = HT Frais d acquisition = Amortissement : Immobilier = 3,33 % x = Mobilier = 10 % x = 350 Dotation aux amortissements = TVA en apport pour le remboursement du capital à l issue de la période de financement

28 CAS PRATIQUE : EXEMPLE d INVESTISSEMENT avec financement in fine 15 ans Revenus Charges Loyers HT Intérêts d emprunt Charges comptables Taxe foncière Charges syndicales Dotations aux amortissements TOTAL Déficit = Amortissement= Charges = 1 720

29 CAS PRATIQUE : à partir de la 16 ème année Loyers HT Intérêts d emprunt Charges comptables Taxe foncière Frais AG Dotations aux amortissements TOTAL Revenus Charges Résultat =

30 CAS PRATIQUE : à partir de la 16 ème année Réserve = 15 x x 350 immeuble meubles RESERVE D AMORTISSEMENT Chaque année, pendant une quinzaine d années, la réserve d amortissement sera ainsi diminuée de (revalorisés). A partir de la 31 ème année, la réserve sera diminuée du résultat d exploitation sans dotation aux amortissements, celle-ci étant arrivée à son terme. La réserve sera totalement utilisée au bout de la 34 ème année. Il est alors conseillé de passer en régime micro entreprise

31 CAS PRATIQUE : EXEMPLE d INVESTISSEMENT LMNP Classique avec financement cash Revenus Charges Loyers HT Charges comptables Taxe foncière Charges syndicales Dotations aux amortissements TOTAL Pas de bénéfice fiscal Amortissement= soit réservé épuisée au bout d une vingtaine d années

32 CAS PRATIQUE : EXEMPLE d INVESTISSEMENT dispositif Bouvard avec financement amortissable 20 ans Investissement Investissement : tous frais compris Foncier immobilier mobilier acte TVA frais de caution) Financement: => apport = 0 Récupération TVA Réduction d impôt Participation Mensualités : Loyers nets : Participation : 620 / mois (TVA en apport) 340 / mois 280 / mois -98 =182 les 9 premières années Participation au bout de 9 ans avec loyer revalorisé Loyers nets 375 / mois = 245 les 11 années suivantes Revente retraite : propriétaire d un bien d une valeur de euros et d une rente de 360 euros par mois En moyenne 217 euros épargné sur 20 ans soit un rendement de 5% 32

33 EN SYNTHESE UNE BONNE RENTABILITE LOCATIVE UN FINANCEMENT AVEC UNE FAIBLE PARTICIPATION UNE FISCALITE TRES AVANTAGEUSE : RARE solution permettant d avoir de revenus supplémentaires sans fiscalité UN CHOIX POUR L INVESTISSEUR DES REVENUS GARANTIS avec un EXPLOITANT a la santé financière éprouvée et multi exploitation grands groupes UN TRES BON COMPLEMENT RETRAITE 33