Analyse comparative de la. Belgique et la France

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1 Analyse comparative de la fiscalité immobilière entre la Belgique et la France Alain Lacourt Consultant en ingénierie patrimoniale L agent immobilier face au défi européen Congrès 2008 organisé par CIBru le 17 avril 2008

2 Introduction : Fil rouge de la fiscalité immobilière Belgique «Incitants» fiscaux attribués exclusivement à l habitation propre et unique du contribuable; Avantages fiscaux, parfois onéreux, si transformation d un bien immeuble en un bien meuble; France «Défiscalisation» immobilière orientée vers l immobilier de rapport; Dissociation entre le régime d imposition des revenus et le mode de détention; 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 2

3 Composition d un «produit» de «défiscalisation» immobilière Composants Actif Immobilier + Mandat de gestion / bail commercial + Contrats d assurance loyers impayés chômage locatif dégâts locatifs protection juridique assurance «revente» Buts Actif tangible et de qualité Délégation de la gestion Diminution /annulation du risque opérationnel Décorrélation entre risque locatif et versement récurrent des revenus 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 3

4 Nomenclature du marché de la «défiscalisation» immobilière Promoteurs Immobiliers Compagnie d assurances Plate-forme de commercialisation «Packageurs» Administrateur de biens Prestataires de services Institution de commercialisation Réseau de distribution Clients 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 4

5 Dynamique de vente d un «produit» de «défiscalisation» Client = Investisseur immobilière Actif immobilier Client = locataire Distributeur Solution financière Investissement de qualité Emplacement - Usage - Qualité administrateur de biens «Affectif & l émotionnel» fonctionnalité confort 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 5

6 Analyse comparée de la fiscalité immobilière Particularités de la fiscalité immobilière française qui donnent un avantage comparatif à celle appliquée en Belgique pour une personne physique : récupération de la TVA sous conditions ; déductibilité de toutes les charges (y compris l amortissement) dans le cadre de la location meublée ; régime fiscal favorable des donations immobilières. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 6

7 Fiscalité de l acquisition: droits d enregistrement Belgique France Région de Bruxelles-Capitale Région wallonne 12,50 % 12,50 % Droits (*) Commune Département Vente soumise à TVA (**) - 0,60% Vente non soumise à TVA 1,20% 3,60% Région flamande 10,00 % Etat Total 0,10% 0,70% 0,20% 5,00% en fonction du lieu de situation de l immeuble (*) il faut ajouter un prélèvement de 2,50% pour frais d assiette sur le montant de la taxe départementale (**) sauf terrains à bâtir 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 7

8 Fiscalité de l acquisition Acquisition d un immeuble «neuf» Belgique Définition d un immeuble neuf : qualification de neuf jusqu au 31 décembre de la deuxième année suivant l année de la première mise en service ou occupation exemple : occupation le 17/04/08 considéré comme neuf jusqu au 31/12/2010 France Définition d un immeuble neuf : qualification de neuf pendant 5 ans après la date de délivrance du certificat d achèvement délivré par le directeur départemental d équipement exemple : délivrance le 17/04/08 considéré comme neuf jusqu au 17/04/ /04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 8

9 Fiscalité de l acquisition Acquisition d un immeuble «neuf» Belgique Possibilité de vendre par le premier propriétaire sous le régime de la TVA Versement par le cédant de l excédent de TVA payée par l acquéreur sur la TVA payée lors de la construction Acquisition du terrain soumise au paiement des droits d enregistrement France Obligation de vendre par le premier propriétaire sous le régime de la TVA Versement par le premier propriétaire de la TVA résiduelle «Frais de notaire réduits» Perception d une taxe de publicité foncière de 0,715% 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 9

10 Fiscalité de l acquisition Acquisition d un immeuble «neuf» Régimes dérogatoires en France Possibilité de récupérer la TVA sur un investissement immobilier dans différents régimes particuliers : Investissement locatif dans une résidence de tourisme classée ou dans un village résidentiel de tourisme; Location meublée d un logement à usage d habitation AVEC prestations para-hôtelières; Investissement locatif soumis à un bail commercial. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 10

11 Fiscalité de l acquisition Acquisition d un immeuble «neuf» Régimes dérogatoires en France Conditions d obtention du régime de la récupération de la TVA sur un investissement immobilier : soumettre, pendant 20 ans, la location à la T.V.A. de 19,6% sur le montant du loyer (ou 5,5% si location saisonnière); ne pas exercer une activité locative qui est exclue, de plein droit, du champs de la T.V.A. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 11

12 Fiscalité de la détention revenus de la location nue Régime normal des revenus fonciers: déductibilité de toutes les charges (hors amortissement); déductibilité illimitée des intérêts; taux effectif(*) d imposition compris entre 0 et 20% du loyer Régime «micro-foncier» (loyer annuel < ,-Ä) : taux effectif(*) d imposition = 14% du loyer (+ taxe foncière) Régime «de Robien recentré» : déductibilité de toutes les charges; + amortissement «notionnel» de 50% du prix d achat, étalé sur 9 ans (6% pdt 7 ans + 4% pdt 2 ans) taux effectif(*) d imposition = 0% du loyer pdt ans (*) pour un non-résident fiscal français 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 12

13 Fiscalité de la détention revenus de la location meublée Régime des B.I.C. Recettes brutes : loyers H.T. encaissés ou non Charges déductibles des recettes brutes : dépenses de réparation, d entretien et d amélioration ; frais de gérance, honoraires versés à l administrateur de biens, impôts : taxe foncière,, intérêts des dettes ; prime d assurances des immeubles; amortissement (à 100%) des locaux; amortissement (à 100%) du matériel et du mobilier; 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 13

14 Fiscalité des revenus de la location meublée Location meublée : régime des amortissements amortissements fiscaux linéaires des constructions et du mobilier; taux d amortissement généralement accepté : jusque 4% p.a. pour les constructions - 20% pour le mobilier; Limitation de la déduction des amortissements à un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges déductibles; Mise en réserve de l amortissement, sans limite de montant et de durée, jusqu à ce que l activité redevienne bénéficiaire permet l exonération des revenus locatifs pour une durée moyenne de 16 à 18 ans 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 14

15 Fiscalité de la détention revenus de la location meublée Régime du «micro-loueur» (loyer annuel < à ,-Ä) : base imposable forfaitaire de 29% du loyer; taux effectif(*) d imposition : 5,8% + taxe fonc. & hab.; Régime du réel simplifié (sur option) : Déduction de toutes les charges, y compris amortissements; Statut LMNP si option pour réel simplifié; Statut LMP si : Inscription au RCS; Loyers annuels > à ,- e. (*) pour un non résident fiscal français 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 15

16 Caractéristiques des statuts LMNP - LMP Statut LMNP Déduction de toutes les charges y compris l amortissement; Report illimité des amortissements non imputés; Exonération de la plus-value après 15 ans; Transmission possible en franchise de droits de donation et de succession; Possibilité de récupérer la TVA Si : Statut LMP o inscription au RCS; o Loyers annuels > à ,- e Caractéristiques : o idem LMNP + o exonération de la plus-value après 5 ans; o possibilité d éviter l ISF si revenus de la location > 50% de tous les revenus 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 16

17 Exemple : location meublée Prix d achat TTC : ,- (terrain : ,-) loyers amortissement charges locatives taxe foncière intérêts : loyers nets base taxable amortissements reportables Année , ,- 0 Année ,- 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 17 0 Année , , , , , ,- -500,- -500,- -500, , , , , , , , ,- 0

18 Optimalisation fiscale des revenus locatifs: exemple N 1 M.& Mme X. S.A.R.L. / S.C.I. S.C.R.L. Capital Immeuble Dette crédit in fine Créance Capital P. & L. P. & L. Loyers Chges div. Intérêts tx var = OLO 10 ans Intérêts Int. not. Base imposable en France = 0 Base imposable en Belgique = 0 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 18

19 Optimalisation fiscale des revenus locatifs: exemple N 2 M.& Mme X. S.P.R.L. Immeuble Loyers Apport Dette Actifs divers P. & L. P. & L. Chges div. Intérêts Base imposable en France = 0 Revenus Capital Dettes diverses Prime EIP Base imposable en Belgique minorée (+ impact sur réserve de progressivité) 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 19

20 Fiscalité de la transmission Cession à titre onéreux Belgique Taux d imposition : Immeuble non bâti : 33% si détention pendant 5 ans 16,5% si détention entre 5 et 8 ans nul au-delà Immeuble bâti : 16,5% majoré de l impôt communal si détention pendant 5 ans nul au-delà France Taux d imposition : Immeuble non bâti : & Immeuble bâti : 16% (pour un résident belge détenant un immeuble en France) Exonération mécanique totale audelà de la 15ième année de détention. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 20

21 Fiscalité de la cession d un immeuble en France Cédant Base taxable Taux d imposition Désignation d un représentant fiscal Personne physique domiciliée en Belgique ou associée Soc. I.R. Dégressive à partir de 5 ans : ( -10% par an) Nulle après 15 ans * 16% Oui, sauf si : prix/cédant < à e détention >15 ans Personne morale avec siège en Belgique ou associée Soc. I.R. Augmentée de 2% par année de détention 33 1/3 % Oui Associé personne physique ou morale d une I.S. Augmentée par les dotations aux amortissements I.S. Non * si statut LMP : nulle après 5 ans 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 21

22 Fiscalité de la transmission d un immeuble situé en France Belgique Il est impossible de transmettre un patrimoine immobilier détenu par une personne physique en franchise de droits de donation et de succession France Il est possible de transmettre un patrimoine immobilier détenu par une personne physique en franchise de droits de donation et de succession 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 22

23 Transmission en ligne directe d un immeuble (avant le 22 août 2007) Transmission France Belgique / Wallonie Belgique / Flandres par décès entre vifs(*) par décès entre vifs(*) par décès entre vifs(*) Valeur vénale , , , , , ,- Abattement , ,- Abattement global ,- Part taxable , , , , , ,- Tarif , , , , , ,- Réduction Droits de mutation , , , , , ,- (*) donation, à l âge de 68 ans, de la nue-propriété avec réserve d usufruit ,- 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 23

24 Réforme des droits de succession (L oi n du 21 août 2007) Exonération totale des droits de succession pour le conjoint marié survivant ou le partenaire légal survivant; Triplement de l abattement individuel accordé pour les transmissions à titre gratuit en ligne directe, qui passe de Ä à Ä; Triplement de l abattement accordé entre frères et sœurs pour les transmissions à titre gratuit, qui passe de Ä à Ä; Suppression de l abattement global de Ä; Actualisation automatique et annuelle, en fonction de l'inflation, des barèmes et abattements; 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 24

25 Conséquences de la réforme française pour un résident belge Exemple : L actif successoral de M. Pi est constitué de : immeuble en France : Ä immeuble en Belgique : Ä total : Ä M. Pi laisse son épouse, âgée de 68 ans, et ses deux enfants, âgés de plus de 21 ans, comme héritiers. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 25

26 Conséquences de la réforme française pour un résident belge Montant des droits de succession à charge de Mme Pi : en France : en Belgique, sans appl. art. 17 : réduction art. 17 en Belgique, après appl. art. 17 : Total : avant le 22 août après le 22 août /04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 26

27 Conséquences de la réforme française pour un résident belge Montant des droits de succession à charge de chaque enf. de M. Pi : en France : en Belgique, sans appl. art. 17 : réduction art. 17 en Belgique, après appl. art. 17 : Total : avant le 22 août après le 22 août /04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 27

28 Fiscalité française de la donation Champ d imposition d une donation défini par l exclusive : art. 750ter C.G.I. Ne sont pas imposables en France les donations qui répondent simultanément aux trois conditions: le donateur est domicilié hors de France; le donataire est domicilié hors de France (*); le bien transmis est situé hors de France. (*) En cas de domiciliation en France, il est nécessaire que le donataire ait eu son domicile fiscal en France pendant au moins 6 ans au cours des 10 dernières années précédant celle au cours de laquelle la donation est intervenue 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 28

29 Donation immobilière en France Avantages qui n existent pas en Belgique : la reconnaissance fiscale du démembrement de propriété; l octroi d abattements dans le cas des donations; la compensation entre la valeur de l immeuble et la valeur de la dette afférente à l actif; Dispositions législatives récentes pour favoriser la donation: actualisation du barème fiscal d évaluation de l usufruit; allègement des droits de donation; réforme des libéralités et des successions (depuis le 01/01/07) Ces dispositions concernent également les Belges qui détiennent des actifs immobiliers en France! 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 29

30 Principales considérations fiscales d une donation immobilière en France Application d abattements spécifiques aux donations : Ä76.000,- pour le conjoint; Ä ,- pour un enfant ou un ascendant; Ä30.000,- pour un petit-enfant; Renouvellement des abattements tous les 6 ans (au lieu de 10 ans depuis le 1er janvier 2006); Droits de donation calculé sur la valeur du don en cas de démembrement de la propriété (cfr barème fiscal de l usufruit). 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 30

31 Principales considérations fiscales d une donation immobilière en France Réduction des droits : De 35% pour les donations de la nue-propriété par un donateur âgé de moins de 70 ans et de 10% lorsque le donateur est âgé entre 70 ans et 80 ans; De 50% pour les donations de la pleine propriété et de l usufruit par un donateur âgé de moins de 70 ans et de 35% lorsque le donateur est âgé entre 70 ans et 80 ans; Régime favorable des donations-partages élargies à la famille recomposée, des donationspartages transgénérationnelles, des donations résiduelles, N entre pas dans le champs des art. 7 et 66bis du C.Dr. Succ. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 31

32 Valeur théorique d un immeuble situé en France permettant une transmission en franchise de droits de mutation à titre gratuit Age des 2 usufruitiers compris entre : Nombre d enfants : 52 et 61 ans 62 et 71 ans 72 et 81 ans 2 enfants , , ,- 3 enfants , , ,- 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 32

33 Conclusions Un investissement immobilier en France permet à un résident belge : d é viter l imposition des revenus locatifs; d é viter l imposition de la plus-value; d é viter les droits de donation et de succession; de récupérer, accessoirement, la TVA; Le recours à une société translucide française améliore la structuration patrimoniale; La détention par une société de droit belge est contre indiquée, mais ses ressources financières peuvent habillement être utilisées pour financer l investissement. 17/04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 33

34 Lacourt PatrimoniA Alain Lacourt Moulin de Chevelipont rue de Chevelipont, Court-Saint-Etienne 0(032)71/ (032)495/ (033) TVA : BE /04/2008 Congrès 2008 de la CIBru - Alain Lacourt 34