Chapitre 1 Introduction... 11

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1 Sommaire Chapitre 1 Introduction Préambule Investir dans l immobilier pour préparer l avenir Se constituer des revenus avec l immobilier locatif Chapitre 2 La location en meublé Une activité ancienne Un cadre juridique bien établi Un besoin de la société d aujourd hui Des locations meublées diverses Location habituelle ou occasionnelle Location directe à l utilisateur ou location à un exploitant de résidence La location meublée et la propriété Chapitre 3 Le cadre juridique de la location meublée Une activité civile au plan juridique Les caractéristiques du logement Le mobilier Le contrat

2 L a L o c a t i o n m e u b L é e Chapitre 4 Le cadre fiscal de la location meublée Une activité commerciale au plan fiscal Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) La refonte fiscale de Les limites de la location meublée La location meublée indirecte Entreprise individuelle ou société de personnes Les deux catégories de loueurs en meublé Le loueur en meublé professionnel Le loueur en meublé non professionnel Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé Le régime des micro-entreprises Le régime réel simplifié Le régime réel normal La majoration de 25 % pour le calcul du revenu imposable.. 44 L adhésion à un centre de gestion agréé La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) Régime général : l exonération Les exceptions : prestations soumises à TVA Taux applicable = 7 % La récupération de la TVA d acquisition La franchise en base Les taxes locales La cotisation foncière des entreprises (CFE) La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) La taxe foncière La taxe d habitation La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) Chapitre 5 Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) Définition Les investisseurs concernés

3 s o m m a i r e 3. La taxation des BIC de location meublée non professionnelle Le choix du régime fiscal Une comptabilité d engagements Le compte d exploitation et les charges déductibles L imputation des amortissements Le traitement des résultats La comptabilisation des frais liés à l acquisition des immeubles La taxation des plus-values en cas de revente La transmission du patrimoine L impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Le régime social du LMNP Chapitre 6 La réduction d impôt pour certaines Résidences avec services Les résidences avec services Le montage des opérations Des résidences en copropriété Les spécificités du contrat de bail TVA ou droits d enregistrement Les opérations neuves et la TVA Les opérations de refinancement et de réhabilitation Les aspects opérationnels de l acquisition d un produit packagé L acquisition en Vente en État Futur d Achèvement (VEFA).. 84 L acquisition en Vente d Immeubles à Rénover (VIR) Le financement de l opération L utilisation privative des locaux La réduction d impôt pour certaines résidences meublées.. 87 Les personnes concernées par la réduction d impôt Les résidences concernées par la réduction d impôt Les opérations concernées par la réduction d impôt L engagement de location Le montant de la réduction d impôt

4 L a L o c a t i o n m e u b L é e Contrepartie : la limitation de l assiette des amortissements.. 98 Modalités d application Les cas de remise en cause de l avantage fiscal Chapitre 7 Le Loueur en Meublé professionnel (LMP) Un statut aux caractéristiques fiscales avantageuses Les conditions à réunir pour bénéficier du statut Les critères à respecter Inscription au RCS : modalités pratiques Condition de recettes : appréciation du seuil de Condition de revenus : montants à prendre en considération La taxation des BIC de location meublée non professionnelle Une comptabilité d engagements Le compte d exploitation et les charges déductibles La limitation des amortissements Charges engagées avant le début d activité Les autres atouts fiscaux du statut de LMP La déduction des déficits sur le Revenu Global L exonération de la taxation des plus-values L allégement du coût de transmission du patrimoine L Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) Le régime social du loueur en meublé professionnel Les opérations «packagées» Les frais d acquisition L achat en VEFA ou en VIR Les mesures transitoires prévues par la loi de finances pour Chapitre 8 Le point de vue financier Compte d exploitation : étude de cas Les données de l opération Valeurs et ratios significatifs Le compte d exploitation

5 s o m m a i r e 2. Le financement d une opération Le crédit et l effet de levier L adossement à un contrat de capitalisation Le financement de la TVA Effort de trésorerie Approche financière de l investissement Notion de rendement locatif Notion de valeur actuelle Taux de Rendement Interne (TRI) Notion de création nette de patrimoine Études de cas Simulations financières Étude d un cas type avec réduction d impôt Influence du rendement locatif Influence de la réduction d impôt Influence de la comptabilisation des frais d acquisition Influence du type d emprunt Influence de la valeur de revente Chapitre 9 Devenir loueur en meublé - les étapes Définir son projet Quand aurai-je besoin de revenus complémentaires? Quel montant investir? Rentabilité ou tranquillité? Quelle organisation mettre en place pour héberger l investissement? Quel support immobilier? Rechercher l investissement optimal S appuyer sur les réseaux et les professionnels Évaluer les propositions Se rendre compte par soi-même Réaliser l opération Mettre en place le financement Créer les conditions d une exploitation maîtrisée Mise en location

6 L a L o c a t i o n m e u b L é e 4. Faire évoluer sa situation patrimoniale La revente du bien Le retour au régime de micro-loueur Chapitre 10 Les points clés d une opération de location meublée La qualité du support immobilier Un calendrier des opérations adapté aux objectifs Des conditions d exploitation réalistes Un montage juridique et fiscal performant Chapitre 11 Location nue ou location meublée La fiscalité de l investissement locatif Le plafonnement des déductions Principe Dispositifs soumis au plafonnement Conséquences Le «coup de rabot» de la loi de finances pour La loi Scellier Présentation La réduction d impôt Scellier Comparaison des dispositifs Bouvard et Scellier Caractéristiques principales Performances respectives Perspectives