Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Bilan 2011 et perspectives 2012 Hôtel George V Mardi 07 février 2012 136 avenue des Champs-Elysées 75008 Paris - Tél. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 www.lpalaw.com
Introduction Marie-Odile Vaissié, avocat associé, responsable du département immobilier
Introduction Près d une centaine d avocats dont 26 associés 3
L équipe du département immobilier 10 associés dont Silke Nadolni, arrivée en mars 2011 Immobilier investissement Financement d actifs immobiliers Asset Management Expérience approfondie relative aux divers fonds allemands Energies renouvelables 3 avocats counsels 20 collaborateurs 4
Quelques opérations majeures en 2011 Assistance de la Française REM dans le cadre de l acquisition pour le compte de différents véhicules d investissement d un portefeuille de 97 supermarchés auprès de Carrefour Property France, pour un montant de 365 millions d euros. (janvier 2012) Assistance de GE Capital Real Estate dans la cession des Tours du Pont de Sèvres à Boulogne à une joint venture constituée entre BNP Paribas Real Estate (60%) et GE Capital Real Estate (40%), le financement, la rénovation complète et le leasing de l'ensemble immobilier. (décembre 2011) Assistance du groupe Accor dans le cadre de la cession d un portefeuille de 7 hôtels "Suite Novotel", soit 930 chambres, situés pour la plupart en région parisienne, pour un montant de 77 millions d'euros à un consortium d'investisseurs français, constituant un OPCI. (octobre 2011) Assistance de la société de droit allemand Wölbern Invest dans le cadre de l acquisition de «Pointe Métro», un immeuble de près de 25 000m² de bureaux, situé à Gennevilliers et nouveau siège social du groupe Prisma Presse. (septembre 2011) 5
Actualité du droit et de la fiscalité de l immobilier Programme : La réforme des surfaces (SHON-SHOB) Point «vert» Actualité des OPCI Fonds immobiliers allemands : Fonctionnement et impact sur les transactions en France L actualité fiscale immobilière Questions - réponses 6
La réforme des surfaces (SHON-SHOB) Hélène Cloëz, avocat counsel
Suppression de la SHON-SHOB : Ordonnance du 16 novembre 2011 Entrée en vigueur au 1 er mars 2012 Une «surface de plancher» se substitue à la SHOB et à la SHON des constructions Définition «Somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades des bâtiments» Objectifs - Favoriser la densification et encourager la performance énergétique -Simplifier le calcul des surfaces de référence des constructions 8
Réforme des surfaces (SHON-SHOB) : A compter du 1er mars 2012, la surface de plancher : remplace les valeurs en SHON et SHOB des : plans locaux d'urbanisme, plans d'occupation des sols, plans d'aménagement de zone, plans de prévention des risques naturels, plans de prévention des risques miniers, plans de prévention des risques technologiques, plans de sauvegarde et de mise en valeur, s applique aux demandes de permis et déclarations préalables Les demandes en cours d instruction sont délivrées en SHON et SHOB 9
Réforme des surfaces (SHON-SHOB) La surface de plancher : - remplace la surface habitable du «Bonus de COS» habitation - s applique aux cahiers des charges de cession de terrains des ZAC signés avant le 1er mars 2012 - est identique pour les terrains d un lotissement, à la SHON autorisée dans le permis d'aménager ou dans les attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots - sauf lorsque les droits à construire en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire en SHON, l'acquéreur peut demander à bénéficier du droit à construire en SHON Dans toutes les dispositions législatives et réglementaires, les mots toutes les surfaces ou superficie hors œuvre et hors œuvre nette sont remplacés par les mots «surface de plancher» 10
Réforme des surfaces (SHON-SHOB) : Décret du 29 décembre 2011 Le décret : - donne la liste des surfaces à déduire du calcul de la surface de plancher - définit une nouvelle notion : l emprise au sol : «projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus». (Article R 420-1 du Code de l urbanisme) L emprise au sol permet : - un contrôle préalable sur les constructions exclues du calcul de la surface de plancher - de déterminer si un projet est soumis ou non à autorisation d urbanisme et si un projet soumis à permis de construire peut être dispensé du recours à un architecte (les seuils restent inchangés ) 11
Point «vert» Véronique Lagarde, avocat associé Olivier Ortega, avocat associé
Lois grenelle : Du semis à la récolte 2011 : RT 2012 / décret et arrêté du 26 octobre 2010 : Périmètre : Bureaux/locaux petite enfance /Habitation Méthode de calcul : Arrêté du 20 juillet 2011 «Th-B-C-E» «Récapitulatif d étude thermique standardisé» : 5 ans Attestations de prise en compte de la RT 2011 Entrée en vigueur : 28/10/2011 (bureaux) 1/01/2013 (habitation) Décret n 2011-544 du 18 mai 2011 + arrêté du 11 octobre 2011 Qualité de l air intérieur: Etiquetage des produits de construction et des revêtements et surveillance avec affichage dans les ERP Décret n 2011-321 du 23 mars 2011 - Décret n 2011-1728 du 2 décembre 2011 Annexe environnementale : Locaux bureaux et commerces > 2.000m2 Décret n 2011-2058 du 30 décembre 2011 Gaz à effet de serre (GES): Bilan de GES obligatoire dès 2012 périmètre : Sociétés > 500 salariés, établissements publics > 250 Collectivités > 50.000 habitants Décret n 2011-829 du 11 juillet 2011 13
Lois grenelle : Du semis à la récolte Attendus en 2012 : Obligation de travaux dans le «Parc Existant 2012-2020» Périmètre : Bâtiments tertiaires et accueillant service public Décret d application de l article L 111-10-3 du C. C. H Rapport du Plan Bâtiment Grenelle propose des «gains de classe» de DPE Pour les catégories H et I : gagner deux tranches d ici à 2020 Pour les tranches D, E, F, G : gagner une tranche d ici à 2020 Pour les tranches A, B et C : autres obligations Décrets RT 2012 pour les immeubles à usage autres que les bureaux et l habitation Information environnementale Décret d application de l article L. 225-102-1 du Code de commerce «Sème un acte, tu récolteras une habitude» (Dalai Lama) 14
Les contrats de performance énergétique Définition «tout contrat conclu entre le maître d ouvrage d un bâtiment et une société de services d efficacité énergétiques visant à garantir au cocontractant une diminution des consommations énergétiques d un bâtiment ou d un parc de bâtiments, vérifiée et mesurée dans la durée, par un investissement dans des travaux, fournitures ou services» 4 éléments constitutifs d un CPE Objet Investissement Garantie de performance énergétique Performances mesurables et vérifiables sur la durée 15
Les contrats de performance énergétique Scenario 1 Scenario 2 CPE avec travaux CPE sans travaux Investisseur Ou Utilisateur CPE avec travaux Effets du comportement Investisseur Utilisateur SSEE Convention tripartite SSEE 16
Actualité des OPCI Antonia Raccat, avocat associé Naima Zitouni, avocat associé
OPCI- Le véhicule et ses acteurs 18
Clarification du dispositif juridique & comptable Avances en compte courant Assouplissement du critère de prépondérance immobilière pour les sous-holding d OPCI Assouplissements comptables Capital minimum de la SPICCAV RFA 19
Assouplissement de la gouvernance Possibilité de constituer des SPICCAV sous forme de SAS Enjeux et premiers retours d expérience Rallongement de la durée du lock-up initial : consécration du fonds fermé de longue durée 20
Fonds immobiliers allemands Fonctionnement et impact sur les transactions en France Silke Nadolni, avocat associé
Les fonds immobiliers allemands fermés Description Impacts sur transactions en France En général, destiné à plusieurs milliers de personnes physiques SPV détenant un seul immeuble avec un locataire unique Durée de détention : ~ 10 ans Pas de cadre législatif : «marché gris» Prospectus soumis pour contrôle formel à la BaFin Marché secondaire (cession et achats de parts) Absence de fonds propres Impact sur paiement du prix Crédit vendeur Garanties bancaires Versements échelonnés en fonction de la collecte Identité de l acquéreur SPV Investisseurs personnes physiques? 22
Les fonds immobiliers allemands ouverts Description Impacts sur transactions en France Création par une société de gestion (Kapitalanlagegesellschaft - KAG) Agrément de la société de gestion par la BaFin obligatoire Absence de personnalité morale (~ FCP) Patrimoine du fonds (Sondervermögen): déposé auprès d une banque de dépôt Valeur des immeubles : contrôlée par une commission d experts Fonds spéciaux Investisseurs institutionnels (fonds de pension, compagnies d assurance, ) Fonds publics Grand public Rôle important de la loi allemande sur les investissements (Investmentgesetz) Un seul interlocuteur: la KAG Toutes les formes d acquisition immobilières possibles, sauf copropriété (division en volume, VEFA ) A l acquisition et à la vente : diverses autorisations requises «Sperrvermerk» (interdiction de vendre sans autorisation de la banque de dépôt) Quelles garanties peuvent être consenties par une KAG? Privilège du vendeur? Garanties à première demande? 23
L actualité fiscale immobilière Jacques-Henry de Bourmont, avocat associé
L actualité fiscale immobilière SIIC OPCI SCPI - Fin du 210 E du CGI Quel avenir pour les fonds immobiliers français - Dividendes de SIIC et SPPICAV : suppression de l abattement de 40% - Retenue à la source : augmentation des taux - Comparaison avec les régimes des fonds immobiliers étrangers Elargissement de l assiette du droit de 5% sur les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) - A suivre de près (définition? etc.) - Asset deal Vs Share deal : vers l harmonisation? - Comparaison avec l Allemagne 25
L actualité fiscale immobilière Cessions de titres de SPI (françaises ou étrangères) réalisées à l étranger : le passage devant un notaire devient obligatoire - Sanctions? Fiscalité incitative resserrée sur le logement - Exonération des plus-values de cession de droits de surélévation (particuliers et entreprises) - Nouveau régime de l article 210 F du CGI (taux réduit d IS) - Dispositifs Scellier et Censi-Bouvard : une fin annoncée Contribution exceptionnelle à l IS - L IS passe de 34,43% à 36,10% - Comparaison avec l Allemagne 26
L actualité fiscale immobilière Fiscalité du financement : le secteur immobilier épargné? - SCCV exclues des règles de sous-capitalisation - Nouveau dispositif de limitation à la déduction des frais financiers liés à l acquisition de titres de participation : ne vise pour l instant pas le secteur immobilier, sauf affectation des immeubles à l exploitation Instauration d un plafond d imputation des déficits - 40% du bénéfice au-delà d 1M reste taxable, même en présence de déficits - Comparaison avec l Allemagne Fiscalité patrimoniale touchant le secteur immobilier - Réforme du régime des plus-values immobilières des particuliers : stabilité du nouveau régime - Réforme de l ISF, exit tax - Réglementation des trusts Les schémas avec le Luxembourg (LuxCo SCI / LuxCo SAS) 27
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