Février 2012 Février 2018 Communauté d agglomération du VAL DE FENSCH Communauté d Agglomération du Val de Fensch DOCUMENT D ORIENTATIONS RAPPEL DU DIAGNOSTIC Urbanisme Habitat Environnement Aménagement Tourisme Économie 13, rue Marcel Aymé BP 348 39105 Document DOLE cedex d Orientations Rappel du diagnostic Tel. 03 84 82 33 93 ACEIF - 1 Fax. 03 84 72 31 59 contact.aceif@wanadoo.fr
Sommaire Rappel du diagnostic p. 3 1. Le contexte de l habitat p. 3 2. La situation de l habitat p. 8 3. Les évolutions en matière d habitat p. 14 ACEIF - 2
Rappel du diagnostic 1. Le contexte de l habitat 1.1. L évolution du contexte urbain a. Une intégration dans un territoire élargi en cours L activité sidérurgique a longtemps spécifié ce territoire contrairement à celui de Thionville et du sillon mosellan. Aujourd hui, on assiste peu à peu à l intégration de ce territoire dans un espace plus large qui organise la vie des habitants : les ménages ne s installent plus dans une commune du Val de Fensch pour y trouver un emploi mais pour y trouver une offre d habitat à proximité de leur emploi. La dynamique économique du sillon mosellan et du Luxembourg constitue aujourd hui un véritable gisement d emplois pour la population du Val de Fensch. La réalisation du pôle d activité d Esch-Belval va encore conforter cette situation. En 1999, selon les données de l observatoire du logement, les relations domicile/travail traduisaient déjà le positionnement du Val de Fensch dans un espace élargi. En effet, il recensait un peu plus de 20 000 emplois. 10 400 actifs locaux seulement travaillent sur place, 10 000 autres quittaient le Val de Fensch pour un emploi proche (dont 4 050 au Luxembourg, 3 860 sur la Communauté d Agglomération de Thionville, 3 700 sur la région messine et 2 200 sur la région Thionvilloise). Chaque jour, environ 11 000 actifs issus de ces mêmes territoires venaient travailler dans le Val de Fensch. Les données plus récentes sur les emplois frontaliers renforcent encore cette situation. Aujourd hui, plus de 6 300 actifs du Val de Fensch (1 actif sur 3) travaillent au Luxembourg. Un territoire d habitat de l aire économique du Nord Mosellan ACEIF - 3
b. Une attractivité résidentielle qui s affirme peu à peu L histoire industrielle du Val de Fensch lui confère encore aujourd hui une image ouvrière d un territoire marqué par la présence d usines sidérurgiques. La prédominance d un habitat ouvrier (cités, grands ensembles collectifs ) renforce encore cette caractéristique. Néanmoins, deux éléments inversent quelque peu cette tendance et affirment quelque peu le niveau d attractivité résidentielle du Val de Fensch : les communes ont engagé de lourds programmes de valorisation urbaine de leur centre sur l ensemble de la vallée, leur conférant un aspect plus attractif. Parallèlement, elles mènent des programmes de valorisation de l habitat des centres anciens et sur les quartiers d habitats sociaux dont les effets ne sont pas toujours visibles tant les besoins sont importants (notamment sur les communes du haut de la vallée). la majorité des communes ont engagé un ou plusieurs programmes de logements neufs au cours de ces dernières années qui n ont aucune difficulté à être commercialisés. Cette offre est plus attractive car l effet Luxembourg constitue le facteur porteur de la dynamique privée. En effet, des investisseurs nationaux (Nexity, Opéra ) et régionaux ont réalisé de nombreuses opérations de taille importante, tant dans les communes du bas de la vallée que dans celles du haut du fait de la proximité des axes de communication. Le coût du foncier moins élevé que dans ce secteur proche de la frontière, comparé à la Communauté d Agglomération de Thionville et à la bande frontalière, rend attractif le Val de Fensch pour les investisseurs qui trouvent du foncier moins onéreux et les ménages des produits logements plus accessibles. Une dynamique résidentielle liée à la proximité de l emploi luxembourgeois c. Une organisation urbaine en pleine mutation L organisation urbaine de la Communauté d Agglomération du Val de Fensch est en pleine évolution. L armature urbaine de ces dernières années avec sa ville centre Hayange bien équipée et qui rayonnait sur l ensemble de la vallée s est fortement transformée. Aujourd hui, le Val de Fensch se caractérise par une hiérarchie urbaine polycentrique. Son territoire constitue un espace de développement à l échelle de l agglomération thionvilloise et du Nord mosellan. Ainsi, les principales communes possèdent un ensemble de commerces, services et équipements importants. Toutes se développent autour de programmes en matière d habitat. Un ensemble de communes dans l aire attractive de l agglomération thionvilloise ACEIF - 4
1.2. L évolution du contexte socio-économique a. une certaine stabilité Après la crise économique de la sidérurgie des années 1970-1980, le Val de Fensch contribue aujourd hui à la structuration économique de l espace nord mosellan. Le territoire poursuit son processus de mutation et de renouvellement de son tissu productif tout en conservant son caractère industriel. Le travail frontalier représente également une source d emplois importante dont les habitants locaux bénéficient pleinement (4 050 en 1999, 6 300 aujourd hui). Selon les données de l INSEE, l emploi sur le Val de Fensch s élève à environ 20 000 unités dont la moitié est concentrée à Florange. En 2006, l industrie représente encore 41 % de l emploi (8 000 emplois) contre 19 % en Moselle. La métallurgie reste encore le premier employeur ( 5 700 emplois dont 4 000 dans le groupe Arcelor Mittal). L industrie automobile ( 1 200 emplois) est également bien développée. Le secteur tertiaire ne regroupe que 52 % des emplois (76 % en Moselle). Les données de l UNEDIC sur l emploi salarié de 2000 à 2005 traduisent une baisse de l emploi de 9 % sur cette période mais on note une certaine stabilité au cours de ces 2-3 dernières années. Pour renforcer son rôle économique, la Communauté d Agglomération a développé une offre d accueil importante : le parc d activités de la Feltière à Fameck la ZAC Ste Agathe à Florange la zone d activités de la Paix à Nilvange une zone artisanale à Florange Elle prévoit également la création et le développement du parc du Haut Fourneau U4 à Uckange. Par ailleurs, 10 zones d activités communales complètent cette offre. Aujourd hui, le solde d emplois sur les zones communautaires est positif. Une diversité et une stabilité économique ACEIF - 5
b. Une mutation démographique et sociale difficile Une baisse de la population Caractérisée par une densité de population très élevée (800 habitants au km² contre 165 en Moselle), la Communauté d Agglomération connaît une baisse de population continue depuis plus de 40 ans. Selon les premières données de l INSEE, il apparaît que la Communauté d Agglomération connaît toujours une diminution de sa population mais de manière plus modérée, à l inverse des communes voisines du bassin de Thionville. Les données FILOCOM 2005 de la DDE traduisent cette situation avec une baisse de - 0.48 % de la population depuis 1999 contre -0,65 % sur la période 1990-1999. Selon les mêmes données, les communes de Florange, Serémange-Erzange et Ranguevaux auraient connu une évolution positive. mais une augmentation du nombre de ménages Malgré cette baisse de population, le Val de Fensch continue de voir évoluer son nombre de ménages et donc ses besoins en logements. Selon les données FILOCOM, l évolution du nombre de ménages a été importante au cours de la période 1999-2006 avec environ 1 900 ménages en plus (contre 750 sur la période 1990-1999). Des ménages de petite taille Cela s explique par la baisse de la taille moyenne des ménages qui atteint 2,5 personnes en 2006 contre 2,62 en 1999. De ce fait, le nombre de petits ménages est important. Les ménages de 1 personne représentaient 24 % des ménages (contre 17 % en 1982). Leur nombre a progressé de 44 % depuis 1982. Les ménages de 2 personnes se sont également accrus et représentent 33 % (ils ont progressé de 35 %). Les ménages de petite taille représentent aujourd hui 57 % des ménages du Val de Fensch. Ce phénomène traduit le besoin de logements pour répondre principalement au desserrement des ménages Un vieillissement accéléré de la population Entre 1990 et 1999, selon les données de l INSEE, la population âgée de plus de 60 ans avait augmenté de 25 %. En 1999, elle représentait 24,1 % de la population totale du Val de Fensch (19,1 % pour la Moselle). Selon l analyse de l INSEE en 2006, la population des 60 ans et plus devrait être supérieure à celle des moins de 25 ans dès 2011. Les seuls effectifs des 75 ans et plus devraient doubler d ici 2020 Un besoin d anticiper les réponses en faveur de ce public ACEIF - 6
c. Un contexte social difficile La Communauté d Agglomération accueille une population modeste importante dont une partie vit des difficultés économiques et sociales importantes. Une population ayant de faibles niveaux de revenus La population de la Communauté d Agglomération du Val de Fensch en 1999 se caractérisait par l importance du nombre d ouvriers (36,3 % des actifs) et d employés (26 %). Ainsi, 60 % de la population active du territoire avait des revenus modestes en 1999. En 2004, selon les données de l INSEE, le revenu moyen annuel s élevait à 13 100 par foyer fiscal (15 700 pour la Moselle). 61 % des foyers sont non imposés (52 % en Moselle). Selon l observatoire du logement, le niveau de revenu mensuel moyen par foyer au sein du Val de Fensch s élève à 1567. Une précarité de la population Cette situation entraîne la présence d une proportion plus forte de personnes vivant sous le seuil de précarité (seuil de revenu à 50 % du revenu moyen soit 755 par mois). En 2005, selon les données sur la pauvreté précarité, 7 200 personnes sont considérées comme pauvres (12,7 % des moins de 65 ans), situation qui caractérise particulièrement les communes d'uckange, Knutange et Nilvange. En 2006, le Val de Fensch recensait 10 679 allocataires, 2 500 personnes bénéficiaient des minimas sociaux (1 389 RMIstes). 1 830 demandes ont été faites pour avoir une aide auprès du FSL dont 80 % pour assurer le maintien dans le logement. Des besoins de logements pour des ménages à niveau de revenus modestes ACEIF - 7
2. La situation de l habitat 2.1. Le parc locatif social a. Un parc social présent mais concentré dans quelques communes Selon les données de l enquête HLM de 2005 de la DDE, le parc locatif social représentait 4 892 logements, soit 17,6 % des résidences principales du Val de Fensch. Le parc social se concentre sur Fameck (28,7 % de l offre sociale du Val de Fensch, soit 31 % des résidences principales) sur Uckange (13,4 % et 34,4 %) et Florange (18,3 % et 21,1 %). Les 2/3 du parc de logements sociaux se situent dans ces trois communes. Ailleurs, le parc social est moins développé : Hayange : 892 logements soit 13,4 % des résidences principales Serémange-Erzange-Erzange : 263 logements (15 %) Algrange : 284 logements (10 %) Knutange : 119 logements (8 %) Nilvange : 82 logements (3,5 %) Dans les deux autres communes, il est absent. b. Une pluralité d opérateurs Le Val de Fensch se caractérise par l importance du nombre d opérateurs présents dans l ensemble des communes : Total logements En % Batigère Sarel Moselis Logiest Présence Habitat SA Nord-Est EHC Bailleurs privés 2 377 1 094 787 152 109 44 329 48,8 22,4 16,1 3,1 2,2 0,9 6,7 Batigère Sarel est propriétaire de la moitié du parc social. Cette situation est due à la reprise par cet organisme du parc des entreprises de la sidérurgie. Il faut souligner néanmoins qu une grande partie de ce parc a été vendue aux salariés. De ce fait, de nombreux logements ne sont plus considérés comme des logements sociaux, notamment dans les communes du haut de la vallée. ACEIF - 8
c. Un parc caractérisé Le parc locatif social se caractérise à la fois : par son ancienneté : 64 % des logements ont été construits avant les années 1970. par la forme banale et standard (petites tours et de barres devenues peu attractives et dont nombre d entre elles ont déjà été démolies ou sont en passe de l être). par la prédominance du parc de taille moyenne : 71 % de T3 et T4, 15 % de T1 et T2, 14 % de T5 et plus. Aujourd hui ce type de parc n est plus très adapté et attractif. Il a fait l objet de lourdes opérations de réhabilitation et démolitions au cours ces dernières années sur les communes de Fameck, Uckange et Hayange. d. De nombreuses communes contraintes par la loi SRU Les 5 communes dont le niveau de population dépasse les 3 500 habitants et où le nombre de logements sociaux est inférieur à 20 % des résidences principales restent contraintes par les obligations de l article 55 de la loi SRU (qui leur impose de proposer à 20 ans, 20 % de logements sociaux dans leur offre de logement). Le tableau suivant fait état du nombre de logements manquants sur ces 5 communes. Les communes de Neufchef et Ranguevaux qui ne dépassent pas le seuil des 3 500 habitants ne sont pas concernées par cette obligation. Communes Communes concernées par la loi SRU Total résidences principales Total logements sociaux % Manque Algrange 2 807 292 10,4 269 Hayange 6 654 973 14,6 358 Knutange 1 519 105 6,9 199 Nilvange 2 338 151 6,4 317 Sérémange 1 731 274 15,8 72 Le rythme de progression demandé par la loi SRU est d au moins 15 % par période triennale. Cela se traduit par une production minimale pour les communes de : Sur 3 ans Algrange Hayange Knutange Nilvange Serémange-Erzange TOTAL 40 53 30 47 11 181, soit 60 par an Cela nécessite également de prévoir qu une partie de l offre nouvelle corresponde également à du logement social afin de ne pas augmenter ce déficit dans ces communes. ACEIF - 9
e. Un parc qui satisfait difficilement les besoins Les données récentes du numéro unique (début 2008) font état de 1 543 demandes actives sur le Val de Fensch : - 83 % sont des primo-demandes ; - 24 % sont des demandes issues de personnes de moins de 30 ans, 16 % de personnes de plus de 60 ans ; - 16 % des demandes ont été déposées il y a plus de 2 ans ; - 75 % sont issues d une commune du Val de Fensch ; - 75 % ont formulé leur choix sur les communes ou le parc est présent (Hayange, Fameck, Florange). La commune d'uckange est moins demandée. De plus, il faut rappeler que, selon les données de la DDE sur le Val de Fensch, près de 8 ménages sur 10 sont éligibles à un logement locatif social et même 4 sur 10 à un logement très social (au vu du plafond de loyers et de revenus très bas). Selon les opérateurs sociaux, le nombre de logements vacants est faible sur le Val de Fensch. Les données sur les attributions de logements font état (selon le numéro unique) d environ 350-400 logements par an en 2006. La construction s élève à environ 70 logements annuels. Les opérateurs continuent de vendre quelques logements. Sur une année, l offre mise sur le marché représente 450 à 500 logements seulement. Un besoin de continuer de développer le parc locatif accessible pour répondre à la demande locale 2.2. Le parc locatif privé a. Un parc faiblement développé et spatialisé Le parc locatif privé est faiblement développé sur le Val de Fensch : il ne représente que 19 % des résidences principales en 2005 (21 % pour la Moselle, 25 % au niveau national). Il est fortement développé dans les communes du haut de la vallée : Knutange (37 % des résidences principales), Algrange (30 %), Hayange (21 %) et Nilvange (19 %). Ailleurs, il est moins présent et ne dépasse pas les 15 % des résidences principales. b. Un parc caractérisé Les données FILOCOM de la DDE en 2005, font apparaître : l importance des logements de taille moyenne (les T3 et T4 représentaient 55 % de l offre). Les petits logements ne représentaient que 32 %. Le niveau de confort limité des logements : seulement 66 % des logements référencés ont tout le niveau de confort et 8 % sont encore recensés sans confort. L importance du parc dans le tissu ancien des communes du haut de la vallée d un niveau de confort limité. L importance du parc en collectif (83 % des logements). ACEIF - 10
c. Un rythme de production limité ces dernières années et plutôt en neuf Selon les données de la DDE, 1 600 logements ont été commencés sur le Val de Fensch entre 2000 et 2006. Sur cette période, on assiste à un rééquilibrage de la production entre accession, vente et location. En effet, les logements locatifs représentent environ 30 % de l offre nouvelle (soit environ 450-500 logements). A ces logements s ajoutent une part des logements destinés à la vente qui retournent sur le marché locatif ( 400 logements). Mais, il faut rappeler que 388 logements sociaux ont été réalisés sur cette période. d. Une remise sur le marché, limitée, de logements vacants La dynamique de l OPAH a permis au cours de six dernières années, de moderniser le parc vacant et de le remettre sur le marché locatif. Ainsi, 165 logements ont été récupérés. Malgré cela, le phénomène de vacance a augmenté (+ 7 % entre 1999 et 2005). e. Un parc à deux vitesses Les données de l observatoire du logement sur les niveaux de loyer confirment des écarts non négligeables de loyer entre le parc neuf et le parc ancien : ILLUSTRATION Concernant un logement de 4 pièces Neuf Ancien 2001 2003 2006 457 480 530 351 375 410 Concernant un logement de type studio 229 245 305 2001 2003 2006 168 190 235 Source : Observatoire du logement 2007 Il apparaît que le niveau moyen de loyer dans l ancien avoisine les 6 à 7 /m². Dans le cadre de l OPAH, seulement 86 logements locatifs ont été conventionnés et proposent des niveaux de loyer proches de ceux du parc social. Des rencontres avec les maires et les professionnels de l immobilier, il ressort un niveau de loyer qui tend à augmenter malgré des produits (notamment dans l ancien) pas toujours de bonne qualité. Dans le neuf, le niveau de loyer atteint 8 à 10 le m² et devient de moins en moins accessible à la demande locale. f. Un potentiel de logements vacants, mobilisables, encore important Dans le Val de Fensch et malgré le dispositif d intervention dans le parc ancien, le niveau de logements vacants reste important. Il représente 7,1 % des résidences principales en 2005 (6,6 % en 1999). Il a augmenté de 7,7 % entre 1999 et 2005. ACEIF - 11
Ce parc vacant est plus fortement présent dans les communes du haut de la vallée (Knutange : 9,8 % des résidences principales, Algrange : 9,6 %, Hayange : 7,9 % et Nilvange : 7,1 %). Cette situation se serait aggravée au cours de ces dernières années (les données issues du centre des Impôts font état de 2900 logements vacants en 2007). Cependant, cette vacance constitue un potentiel de développement d une offre nouvelle. g. Une demande encore mal cernée A l échelle du Val de Fensch, aucun système de connaissance de la réalité de la demande de logements locatifs privés n existe. Néanmoins, deux types de besoins apparaissent : des petits logements à niveau de loyer modéré. des logements pour les jeunes ménages actifs avant qu ils ne s engagent dans une accession à la propriété. Selon les élus et les acteurs locaux, il apparaît que le parc locatif privé de faible qualité constitue «un sas d accueil» non négligeable, des publics précaires. 2.3. Une offre en accession de plus en plus chère En 2005, selon les données FILOCOM de la DDE, la part des propriétaires occupants sur le Val de Fensch était importante. Ils représentaient 61,4 % des résidences principales (55,35 % pour la Moselle, 54 % au niveau national). La part des propriétaires est plus importante dans les communes de Neufchef et Ranguevaux où elle dépasse les 85 %. Elle s élève à plus de 60 % sur Hayange, Florange, Nilvange et Serémange-Erzange. a. Une dynamique de l accession en neuf Selon les données de la DDE, sur les 1 600 logements commencés au cours des 6 dernières années, 66 % sont des produits en accession. Cependant, il faut quelque peu nuancer ce niveau, du fait qu une partie des logements mis en vente ( 28,8 %) retourne sur le marché locatif. b. La maison individuelle est dominante L offre nouvelle de logements est centrée sur la maison individuelle : sur les logements commencés entre 2000 et 2006, 62 % le sont sous une forme individuelle. Néanmoins, la pression foncière ces dernières années favorise le développement d un habitat plus collectif. Les opérations en cours intègrent de plus en plus les produits en collectif. En 2006, selon les données de l observatoire, le collectif dépasserait les 65 % des constructions neuves. ACEIF - 12
c. Un développement qui va se poursuivre Au vu des rencontres avec les communes, le développement en cours est important. Dans les 3 à 5 ans à venir, ce sont plus de 1 500 logements qui vont être réalisés dans des opérations prévues dans presque toutes les communes du Val de Fensch. Ces opérations se développent de plus en plus autour de produits mixtes, en collectif et en individuel. Porté principalement par l initiative privée Le marché local est aujourd hui fortement porté par l initiative privée. On assiste depuis ces dernières années à l arrivée d investisseurs nationaux et régionaux (Nexity, Akerys, Opéra ) sur le Val de Fensch. Ces opérations visent une cible de ménages actifs, travaillant au Luxembourg qui trouvent des prix de marché plus avantageux que dans l agglomération Thionvilloise où dans une commune proche de la frontière. Ce développement risque de déboucher sur une sur-offre de produits semblables (appartements et maisons de type 3 et 4 principalement). d. Un marché de l accession de plus en plus cher Le coût du foncier et de l immobilier n atteint pas encore les niveaux des agglomérations thionvilloise et messine, mais devient de moins en moins accessible pour la population locale. Le coût moyen d un terrain atteint 80 à 100 /m². Les produits en collectif deviennent eux aussi peu accessibles entre 2 000 et 2 200 /m². e. Un marché de l occasion également actif et cher Selon les communes, les mouvements dans le parc ancien sont importants. Les reventes sont souvent rapides et chères, même pour des biens dans un état moyen. L acquisition d appartements ou de maisons de cités constitue souvent pour de jeunes ménages la possibilité d accéder à la propriété avant d évoluer vers l acquisition d un bien en neuf dans un lotissement. Selon l observatoire du logement, sur la période 2000-2006, les prix de l immobilier collectif dans l ancien du Val de Fensch ont progressé de 48 % (le prix moyen au m² des appartements du Val de Fensch atteint 1 200 /m² et 1 400/1 500 /m² pour une maison). Cette évolution se retrouve également dans l individuel (+ 56 %). Le prix moyen d une maison s élève à environ 175 K, celui d un appartement à environ 82 K. Les prix restent encore bien inférieurs à ceux atteints sur l agglomération thionvilloise (233 K pour une maison et 128 K pour un appartement). ACEIF - 13
mobilisé par des ménages locaux Selon les données de l observatoire du logement, il apparaît que les 2/3 des acheteurs dans l ancien, sur la période 2000-2006, habitent déjà sur le territoire du Val de Fensch. Mais l évolution des prix rend de moins en moins accessible le marché aux ménages travaillant sur place. 3. Les évolutions en matière d habitat 3.1. Un important développement de l habitat a. Un rythme de développement de l habitat correspondant aux objectifs définis par le 1 er PLH L analyse de la situation économique, démographique et du marché de la construction réalisée au début des années 2000 montrait que si l agglomération souhaitait inverser la tendance au déclin, elle devait augmenter son rythme de production. Pour cela, un objectif de 2500 logements à réaliser en 10 ans, soit 250 par an, avait été fixé. Ce rythme de production devait permettre tout à la fois de maintenir le niveau de la population, d attirer de nouveaux ménages et de compenser les démolitions ( 300 logements sociaux). Pour atteindre ces objectifs, plusieurs actions avaient été proposées : - Mettre en œuvre une politique foncière sur chaque commune pour réaliser des opérations ; - Réaliser d une zone d habitat communautaire sur le haut de la vallée ; - Intervenir sur le parc vacant qui offre un potentiel important de logements pouvant être remis sur le marché. Un rythme de production atteint Selon les données de la DDE (Filocom 2005), il apparaît que le développement de l habitat s est fait selon un rythme d environ 260 à 280 logements par an. En effet, le nombre de résidences principales était de 25 900 unités en 1999 et atteignait 27 800 en 2005 soit 1900 unités en plus. Ces données sont confirmées par l observatoire de l habitat qui fait état d un rythme de production annuel de 283 logements sur la période 2000-2006 (au vu des autorisations de programme). ACEIF - 14
Mais une difficulté à mobiliser la vacance Un des enjeux du précédent PLH visait à utiliser une partie du parc vacant pour alimenter le marché du logement. Au vu des données Filocom de la DDE, il apparaît que le parc vacant a encore augmenté entre 1999 et 2005 passant de 1972 unités à 2127 soit une augmentation de 7,7 %. Cette situation se serait aggravée au cours de ces dernières années (les données issues du centre des Impôts font état de 2900 logements vacants en 2007). L action menée dans le cadre de l OPAH (traitement de 165 logements vacants au cours des 3-4 dernières années) n a pas eu l effet escompté. La production de logements neufs a entraîné l abandon du parc ancien le moins confortable. b. Un rythme différencié par commune Le développement de l habitat comparé aux objectifs définis Objectifs PLH sur 10 ans Evolution RP 1999-2005 Total par an Total par an ALGRANGE 75 8 256 37 FAMECK 300 30 145 21 FLORANGE 600 60 403 58 HAYANGE 850 85 683 98 KNUTANGE 50 5 37 5 NEUFCHEF 100 10 33 5 NILVANGE 25 3 129 18 RANGUEVAUX 50 5 8 1 SEREMANGE 275 27 106 15 UCKANGE 175 18 65 9 TOTAL 2500 251 1865 267 Le développement de l habitat s est fait de manière différenciée : - Les communes d'algrange, Hayange et Nilvange ont connu un rythme annuel supérieur aux objectifs prévus. - Les communes de Florange, Knutange et Uckange ont suivi le rythme prévu. - La commune de Fameck a connu un rythme de production quelque peu inférieur à celui prévu mais la mise en œuvre de la ZAC du Domaine de la Forêt ( 750 logements prévus) va modifier ce rythme de manière importante. - Les communes de Serémange-Erzange, Neufchef et Ranguevaux n ont pas atteint les objectifs sur cette période. Toutefois, la commune de Neufchef, dans le cadre de la révision de son PLU, a prévu la réalisation d une première opération d environ 150 logements. Serémange-Erzange en bouclant sa ZAC va modifier ce rythme. ACEIF - 15
c. Un développement qui s accélère depuis 2006 Les données sur les logements autorisés de l observatoire du logement pour l année 2006, font état d une programmation de plus de 500 logements sur le Val de Fensch. Cette situation, peu compréhensible, relève de la réalisation de nombreux programmes en cours ou à venir dans la majorité des communes du Val de Fensch et de l arrivée de nombreux investisseurs privés. Plus de 1500 logements sont prévus dans les 3 ans et un millier doit suivre. La mise en œuvre d une démarche pour aider les communes à organiser leur stratégie foncière En 2004, la Communauté d Agglomération pour aider les communes à connaître la réalité du foncier et de l immobilier disponible et mobilisable, a réalisé une étude foncière. L étude a permis de montrer que la gestion du foncier dans le Val de Fensch relevait moins d un problème de rareté (830 ha recensés comme potentiel) que d un problème de mobilisation. Une cartographie foncière a été faite, commune par commune. Il apparaît que l offre foncière était très présente dans 4 communes (Florange : 300 ha, Fameck : 210 ha, Knutange : 100 ha et Hayange : 87 ha), plus limitée dans 2 communes (Algrange : 23 ha, Neufchef : 21 ha) et plus rare dans les autres communes. Selon les données de l observatoire de l habitat, les communes pour mener à bien leur opération entre 2000 et 2006, ont consommé environ 89 ha. Le niveau moyen de foncier consommé par logement en m² est de 790 m² pour un logement individuel, 116 m² pour un logement collectif. L actualisation du foncier disponible faite par l observatoire (hors Serémange-Erzange) est estimée à 321 ha. Au rythme de production de 250 à 280 logements par an, le Val de Fensch disposerait encore de 15 années de réserve foncière en individuel, de 69 années en collectif et de 26 années pour des opérations mixtes. Aujourd hui, les communes ont toutes défini les zones de développement de l habitat et de nombreuses opérations sont en cours ou prévues. d.les modes de production de l offre nouvelle d habitat Au cours des dernières années, plusieurs modes de développement urbain ont coexisté : Une politique forte d extension urbaine L habitat, au cours de ces dernières années, s est fortement développé dans des projets d extension urbaine : - de nombreuses communes ont créé des lotissements. Les rencontres avec les maires font état d une ou plusieurs opérations, dans chaque commune, de lotissements de taille très variable (de 4 à 5 lots à 100 à 150 lots). Les données de l observatoire de l habitat confirment ce type de développement (670 parcelles offertes de 2001 à 2006). Ces opérations, souvent d initiative privée, accueillent exclusivement des maisons individuelles. ACEIF - 16
- la mise en œuvre d opérations urbaines d envergure avec la ZAC du Domaine de la forêt à Fameck et la ZAC de Serémange-Erzange qui permettront le développement de produits diversifiés (collectif, individuel, locatif, accession). - Le développement d une ZAC communautaire sur le site de la ZAC de la Paix par la Communauté d Agglomération confortera ce type d opération. Une politique de densification urbaine à travers les projets de renouvellement urbain des grands quartiers d habitats sociaux à Fameck et Uckange, les projets de restructuration de foncier, d îlots, de friches et les projets de réhabilitation d immeubles délaissés. Ces projets concernent l ensemble des communes. Ils sont réalisés par des opérateurs publics ou privés. Aujourd hui, chaque commune a défini le type de développement souhaité pour les années à venir. Ces deux dernières années ont permis de définir et d aménager les secteurs à urbaniser. Depuis 2007, une dizaine d opérations sont lancées ou vont l être. Néanmoins, il est important de souligner, à l'exception de la ZAC du Domaine de la Forêt à Fameck, les opérations la plupart du temps, sont d initiative privée. 3.2. Un développement qui ne répond plus à la réalité des besoins a. Un développement fortement porté par l initiative privée De la rencontre des acteurs locaux de l habitat et des communes, il ressort une forte implication des investisseurs privés sur le Val de Fensch. De nombreux programmes sont en cours ou prévus dans l ensemble des communes. Ces programmes prévoient une partie en collectif couplée avec des produits en accession. Ils développent souvent des produits de taille moyenne (T3 et T4 en majorité). Ces opérateurs privés développent une offre de produits logements ciblant à la fois les ménages actifs travaillant au Luxembourg et ne pouvant pas accéder à l offre d habitat des zones frontalières et Thionvilloises, et un public de retraités. Ces nombreux programmes vont mettre sur le marché plus d un millier de logements dans les 2 à 3 ans à venir. Quelques initiatives publiques vont permettre d accompagner ce développement en assurant la réalisation de produits plus accessibles. La commune de Fameck prévoit la réalisation dans la ZAC d environ 800 logements dont 200 logements sociaux. Certaines communes souhaitent mobiliser un opérateur social pour réaliser une opération sur du foncier communal. La Communauté d Agglomération souhaite, dans la ZAC communautaire, développer une offre diversifiée de logements. D autres communes négocient, au cas par cas, avec les opérateurs privés la réalisation d une partie de leur programme en logement social. Cependant la mobilisation d opportunités foncières et immobilières pour les opérateurs sociaux est de plus en plus complexe et se fait dans un contexte de plus en plus concurrentiel. Les communes ont certes organisé les zones de développement de l habitat sur leur territoire mais ont peu anticipé la réservation de foncier pour réaliser du logement plus accessible. ACEIF - 17
b. Des niveaux de prix qui augmentent mais restent encore accessibles eu égard au sillon mosellan Au cours de ces dernières années, la réalisation d opérations a relevé principalement de la dynamique privée, ce qui a entraîné la progression du prix moyen des terrains. Le coût moyen d une parcelle à bâtir était de 40 658 en 2001. Elle passe à 58 000 en 2006 pour une superficie moyenne de 671 m² en 2001 et 655 m² en 2006. Le prix moyen reste cependant encore inférieur aux valeurs rencontrées sur l aire du SCOT de Thionville (85 000 ), du SCOT messin (80 000 ) et de l agglomération messine (93 000 ). Le coût de l immobilier est également élevé. Il atteint environ 2000 à 2200 /m². 3.3 Un besoin de développer une offre accessible a. Un besoin de locatifs sociaux et très sociaux * Une réponse de logements satisfaisante au cours des dernières années En 2005, le parc locatif social de la Communauté d Agglomération comprenait 4589 logements, soit 17,6 % des résidences principales. Il s est développé sur les communes de Fameck (31,1 % des résidences principales), Uckange (34,6 %) et Florange (21,1 %). Dans les autres communes, il ne dépasse pas 15 % des résidences principales. Il apparaît, selon les données de la DDE, que la production de logements sociaux n a pas été négligeable au cours des 5 dernières années. Entre 2002 et 2006, 388 logements sociaux ont été construits (ou sont en cours de construction), soit un rythme de 77 logements en moyenne par an. Cette production représente 79 % des objectifs fixés par le PLH pour cette période. Objectifs du PLH Nbre de logements réalisés ALGRANGE 67 79 118 FAMECK 60 141 235 FLORANGE 60 81 135 HAYANGE 121 49 40 KNUTANGE 52 3 6 NEUFCHEF 3 0 0 NILVANGE 82 4 5 RANGUEVAUX 0 0 0 SEREMANGE 28 28 100 UCKANGE 18 3 17 TOTAL 491 388 79 Les objectifs de réalisation définis par commune ont été dépassés à Algrange, Fameck et Florange, atteints à Serémange-Erzange. Hayange n a réalisé que 60 % de ses objectifs. Logiest a été l opérateur principal sur le Val de Fensch au cours des 6 dernières années (68 % des logements réalisés), Moselis (11 %), Batigère (10 %) et EHC (9 %). % ACEIF - 18
21 logements PLAI ont été réalisés principalement par Présence Habitat. Les autres logements correspondent à des financements PLUS. * Des conditions de réalisation qui se complexifient Au cours des 6 dernières années, l accès au foncier se faisait de plusieurs façons : - la mise à disposition de foncier ou d immobilier par la commune ; - la réalisation d opérations sur du foncier leur appartenant ; - l acquisition de foncier auprès d un propriétaire ; - l acquisition de foncier auprès d un aménageur dans le cadre d une opération d ensemble (ex : ZAC du Domaine de la Forêt à Fameck, ZAC à Serémange- Erzange ). Dans les deux derniers cas, les opérateurs pouvaient solliciter le dispositif de la CAVF d aide au surcoût foncier (118 logements aidés pour 5 opérations, 156 K d aides attribuées, 12 K de travaux). L aide moyenne par logement était de 1329. Les opérateurs pouvaient également mobiliser le Fonds Régional de Minoration Foncière en lien avec l EPFL. Aujourd hui, les opérateurs sont confrontés à plusieurs problèmes : - l absence de réelle lisibilité des stratégies foncières des communes en faveur du logement social, à l'exception de quelques opérations (ex : ZAC à Fameck et Serémange-Erzange, ZAC de la Paix à venir ). Les communes n ont pas défini des secteurs où le logement social doit être développé. Parfois, elles incitent les opérateurs privés à intégrer une part de logements sociaux dans leurs programmes ; - l inflation du coût du foncier ; - la difficulté d intervenir sur le haut de la vallée dans des situations complexes, difficilement équilibrables (ex : Hayange, Nilvange, Knutange ) sur des terrains ou immeubles pourtant maîtrisés ; - la concurrence de plus en plus importante avec les opérateurs privés mais également entre opérateurs publics. D ailleurs, la programmation pour la période 2008-2010 traduit cette difficulté. 120 logements sont programmés dont la moitié sur la ZAC de la Forêt à Fameck. Il est nécessaire de construire une stratégie de régulation foncière et d organiser un partenariat avec les bailleurs et l EPFL. Des besoins importants pour : * Répondre aux contraintes de la loi SRU Aujourd hui, selon l obligation de l article 55 de la loi SRU, 5 communes ne disposent pas d une offre en logements sociaux suffisante. Elles ont 20 ans pour rattraper ce retard. ACEIF - 19
Les communes concernées par la loi SRU Nombre logts % résidences Nb logements Production minimale Par sociaux principales manquants par période triennale an ALGRANGE 292 10,4 269 40 13 HAYANGE 973 14,6 358 53 18 KNUTANGE 105 6,9 199 30 10 NILVANGE 151 6,4 317 47 15 SEREMANGE 274 15,8 72 11 4 TOTAL 1795 1215 181 60 Le rattrapage pour ces communes porte sur 1215 logements. Le rythme de production pour l assurer est défini par commune et par période triennale. Il s élève à 180 logements soit 60 par an. Le développement de l offre nouvelle devra intégrer ces exigences. Ce sera difficile à réaliser dans les communes de Serémange-Erzange, Knutange et Nilvange qui ont des capacités foncières de plus en plus limitées. * Répondre à la demande de logements accessibles Rappelons (selon les données de la DDE) que 75,7 % des ménages du Val de Fensch sont caractérisés comme ménages modestes du fait de revenus inférieurs à 100 % des plafonds de ressources pour bénéficier d un logement PLUS. Par ailleurs, l analyse du fichier de la demande de logement (numéro unique de la DDE) fait état de 1543 demandes actives à ce jour malgré la réalisation de nombreux programmes au cours de ces dernières années. La demande en 2001 était déjà importante (1350). Elle a quelque peu augmenté. Les caractéristiques de la demande sont les suivantes, une demande : - locale : 75 % ; - nouvelle : 83 % de primo-demandeurs ; - qui correspond à un public jeune (24 % de moins de 30 ans) et à un public âgé (16 %) ; - qui traduit une volonté de sortir du parc privé. Une nécessité : produire une offre locative sociale. b. Un besoin de logements locatifs privés accessibles Le parc locatif privé doit également permettre d offrir des logements accessibles. Aujourd hui, le parc privé du Val de Fensch est peu développé. Il ne représente que 20 % du parc de résidences principales ( 5200 logements). Dans les communes, notamment du haut de la vallée où l offre est plus présente, il apparaît que les petits logements sont plus nombreux (33 % de T1 et T2 ainsi que ceux de taille moyenne, 53 %). Cependant, selon les élus et les acteurs de l habitat, les produits proposés ne sont pas toujours de bonne qualité et ont des niveaux de loyers élevés (7 à 8 /m²). La location de ces logements est de plus en plus difficile. ACEIF - 20
Dans le cadre de l OPAH, l amélioration des logements privés est engagée. Certains propriétaires ont conventionné leur logement et bénéficient d une aide de l ANAH majorée et bonifiée par la CAVF (85 logements touchés). Ces logements sont comptabilisés comme logements locatifs à vocation sociale. Parallèlement, selon les données de l observatoire du logement, le développement d une offre locative neuve est de plus en plus important. Entre 2000 et 2006, elle représente 34,1 % de la construction. A ces logements s ajoute une partie des biens mis en vente qui retourne sur le marché locatif. Les niveaux de loyers de ces logements sont élevés (8 à 10 /m² dans certains cas). Il apparaît nécessaire, pour répondre à la demande locale, de développer une offre de logements conventionnés ou intermédiaires. c. Un besoin de produits en accession à prix modéré Sur la Communauté d Agglomération du Val de Fensch, la part des propriétaires reste importante (61,4 % des résidences principales contre 54,5 % en Moselle). Une dynamique de l accession neuve Au cours de la période 2000-2006, l offre en accession s est encore fortement développée. Selon les données de l observatoire, sur les 1900 logements autorisés sur la période, 700 correspondent à des logements occupés par leur propriétaire et 550 environ sont destinés à la vente (dont une partie retourne sur le marché locatif). Sur cette période, le rythme de production de logement en accession est de l ordre de 170 logements par an. De 2000 à 2003, le développement était fortement basé sur la maison individuelle. Depuis, la pression foncière a favorisé le développement d une offre en collectif. En 2006, le parc en collectif représente 65 % des autorisations de programme. 670 parcelles ont été mises en vente de 2000 à 2006. Ce développement repose principalement sur l initiative privée qui développe des produits standards en collectif et des maisons individuelles de type 3 et 4 en général. Ces produits, face à une forte demande notamment des ménages travaillant au Luxembourg, entraînent des niveaux de prix élevés. Selon les données de l observatoire sur l évolution du prix du foncier, le prix moyen au m² d une parcelle de terrain atteint les 100 à 110 le m². Il a doublé en 5 ans pour une parcelle de taille moyenne (600 à 650 m²). L évolution du prix de vente dans les lotissements Nombre de Prix moyen Surface Prix moyen lots offerts par lot moyenne au m2 2001 184 39 912 680 57 2002 82 44 257 608 73 2003 147 43 224 685 63 2004 115 45 349 653 69 2005 55 62 679 600 105 2006 87 60 376 617 98 ACEIF - 21
Les prix dans le collectif atteignent également des niveaux de moins en moins accessibles (2000 à 2200 /m²). Ce mouvement va se poursuivre car la majorité des communes a engagé, ou va le faire, un programme habitat d initiative privée. Aujourd hui, les professionnels positionnent le territoire du Val de Fensch comme attractif au vu du coût d une parcelle ou d un appartement inférieur à celui pratiqué sur Thionville et la bande frontalière. Ce différentiel de prix accentue le volume de la demande sur le territoire du Val de Fensch qui de plus, est fortement dynamisé par l initiative privée. Une dynamique du marché de l occasion Selon les données de l observatoire du logement et la rencontre avec les élus, il apparaît que le marché de l occasion est également dynamique. Le parc ancien est un moyen important d accession à la propriété. Le niveau d attractivité du Val de Fensch, notamment des communes du haut de la vallée est moindre mais la pression est de plus en plus réelle et les niveaux de prix de plus en plus élevés. Ainsi, le coût de l immobilier collectif a progressé de 48 % entre 2000 et 2006. Le prix moyen d un T4 en 2006 atteint les 100 K ; l habitat individuel 56 % entre 2000 et 2006. Le prix au m² d une maison atteint aujourd hui 1500 le m², un appartement 1200 le m². Le prix d une maison atteint en moyenne 175 K et un appartement 82 K. Selon l observatoire du logement, il apparaît que les 2/3 des acheteurs sur la période 2000-2006 d un bien d occasion sont des locaux. Un besoin pour les ménages modestes Le développement de l offre correspond aux besoins des ménages actifs travaillant au Luxembourg. L évolution des prix d acquisition rend de plus en plus difficile l accession aux autres ménages. Rappelons que 75 % des ménages ont des niveaux de revenus modestes et qu au cours des années 2000 à 2006, sur les 1900 logements autorisés sur le Val de Fensch, 950 ont été acquis avec un prêt à taux zéro. Un besoin d accompagner le développement de l offre nouvelle de logements en accession à prix modéré. ACEIF - 22