Je suis responsable du bureau d'études CITHADÉ et Urbaniste de formation. Nous intervenons actuellement sur le centre ancien de Narbonne en tant qu'opérateur de l'opah RU, (c'est une opération de revitalisation des quartiers anciens qui coordonne des actions sur plusieurs thématiques urbaines, chacune donnant un effet levier sur les autres ); Je suis venu à l'invitation d'h&h pour évoquer la situation de l'habitat et du logement à Narbonne et plus précisément celle du centre ancien. Le centre ancien que nous connaissons bien puisque nous avons réalisé l'étude préopérationnelle de cadrage et de programmation des actions de cette OPAH RU en 2013. Dans la première partie de notre diagnostic, notre étude caractérisait les populations logées, le parc de logements et l'état du bâti. Nous avions travaillé à partir des bases de données infracommunales de l'insee, de la DGFIP, avec la base de données du service du cadastre de la Ville, et nous avions également mené un relevé de terrain à la parcelle ainsi que des rencontres et entretiens auprès des acteurs, professionnels de l'immobilier et services sociaux, entre autres. Je vais donc vous exposer les principales conclusions que nous avions relevées. Le centre ancien de Narbonne compte 6000 habitants (10% de la pop de la ville) et 5000 logements (16% des logements de la ville). Il s'agit des quartiers historiques Cité et Bourg Charité délimités par les boulevards (boulevards qui ont pris la place des fortifications au XIXème) LA POPULATION Narbonne est une des villes les plus attractives de France en terme de croissance de population avec un gain de 1% par an. Pourtant, on constate que le centre ancien se dépeuple depuis plus de vingt ans, notamment en raison du desserrement des ménages qui a fait diminuer la taille moyenne des ménages de 2,3 à 1,7 personnes en 20 ans. Ce phénomène est bien plus marqué que dans l'ensemble de la ville car le profil des ménages y est bien spécifique. En termes de répartition par âge de cette population, le centre ancien est le territoire d'accueil des 19-40 ans. La population du centre ancien se distingue de celle de la ville par le décalage vers les classes d'âge plus jeunes. La proportion des jeunes de moins de 40 ans y représente plus de la moitié (53%) des effectifs. Les caractéristiques des ménages : Les familles y sont peu nombreuses. On rencontre schématiquement des ménages composés pour les 2/3 de personnes seules et seulement 1/3 de familles. Il y a donc des familles, mais elles sont fréquemment monoparentales. Près d'1 famille sur 3 est une famille monoparentale. Le contraste est fortement marqué comparativement à la Ville dont la tendance est symétriquement à l'inverse avec près des deux tiers de ménages résidant en famille(s). H&H 21/05/2015 Y. MOULIS CITHADÉ cithade@orange.fr P 1/5
Les ménages sont des locataires, ce statut locatif des logements tend vers l'exclusivité avec des taux supérieurs à 80% du parc de logements occupés. La situation sociale des ménages : elle est généralement peu favorable : Le taux de chômage s'établit en moyenne à 26% de la population active dans les deux quartiers Bourg Charité et Cité, tandis que la Ville est à 18%, le département de l'aude à 15%. 25% des ménages sont bénéficiaires du RSA. Le niveau de revenu médian des ménages est bas, inférieur de moitié à celui de l'ensemble de la ville. En conséquence, les 3/4 des ménages du centre ancien sont allocataires de prestations sociales (famille, logement) et de minima sociaux pour pallier leurs faibles revenus. Pour la moitié de ces ménages allocataires, le niveau de vie est inférieur au seuil de pauvreté légal, soit une part pratiquement deux fois supérieure à celle des ménages allocataires enregistrée à l'échelle de la ville. Il y aurait donc en centre ancien près de 40% de l'ensemble des ménages qui vit sous le seuil de pauvreté, (< 60% du revenu médian), ce qui est considérable. LE PARC DE LOGEMENTS du centre ancien (environ 5000 logements) et l'etat DU BATI La vacance des logements est un phénomène important en centre ancien, qui repart actuellement à la hausse après une période de baisse. La vacance concerne environ 900 logements soit 18% des logements du centre ancien (alors que le taux de vacance n'est que de 7% à l'échelle communale). Le centre ancien qui ne représente que 16% des logements de Narbonne concentre 40% des logements vacants de la ville. Le statut d'occupation des logements : Une sur-représentation du parc locatif : 80% de résidences principales sont en statut locatif en centre ancien contre 50% pour l'ensemble de la Ville. A l'échelle de la ville, on peut dire que 1 ménage locataire sur 4 de Narbonne habite en centre ancien. 20% des logements locatifs relèvent du parc HLM. Le niveau de confort et l'état du bâti : Le niveau de confort des logements est inférieur à celui enregistré à l'échelle de la Ville : 15% des résidences principales ne disposent pas de baignoire ou de douche et 5% n'ont aucun moyen de chauffage. H&H 21/05/2015 Y. MOULIS CITHADÉ cithade@orange.fr P 2/5
Concernant l'état du bâti, le relevé de terrain et l'analyse des données de la ville et du fichier Filocom de la DGFIP montrent que : Un potentiel d'environ 2 000 logements (35% du parc du centre ancien) nécessite des travaux d'amélioration dont : - 600 logements vacants - 1 400 logements occupés : les deux tiers par des locataires et un tiers par leur propriétaire. Parmi les 2 000 logements à améliorer, 450 à 500 logements sont dans un état très dégradé et nécessitent une réhabilitation lourde. Il existe un parc privé potentiellement indigne estimé à 200 logements (environ 5% des résidences principales) dont 60% de locatifs et 40% de propriétaires occupants. Il s'agit d'un indicateur statistique, ce potentiel n'est pas localisable. Le statut de la copropriété concerne un grand nombre d'immeubles du centre ancien de Narbonne : Il représente un tiers des immeubles et la moitié des logements. - Environ 150 à 180 copropriétés (28 à 33% des copropriétés) nécessitent des travaux d'amélioration pour un total de 700 à 850 logements. - Un noyau dur d'une soixantaine d'immeubles en copropriété pour environ 300 logements constitue la priorité d'intervention. LE MARCHE IMMOBILIER LOCATIF (qui ressort de l'enquête auprès des professionnels) L'état du marché de la location : Depuis 3 ans, l'offre de logements locatifs privés est devenue supérieure à la demande. Le marché locatif narbonnais est en difficulté. De l'avis général des professionnels, le marché de la location en centre ancien a subi un retournement depuis trois ans du fait de la mise sur le marché des nombreux programmes neufs des Quais d'alsace et Quai de Lorraine ainsi que Réveillon. Ces programmes ont produit des logements neufs BBC équipés d'installations techniques performantes et adaptées (chauffage par géothermie par exemple) qui réduisent les besoins en énergie et génèrent des économies de charges additionnelles importantes par rapport à un logement ancien. De plus, les logements réalisés en Loi Scellier sont indexés à 10,78 /m², tandis que l'option Scellier Social est à 8,62 /m². Autant dire que la concurrence fait rage pour les propriétaires bailleurs du centre ancien. Ainsi les professionnels de l'immobilier confient qu'ils ont des logements qui restent vacants plus de 6 mois avant de se louer. Le marché locatif privé narbonnais qui était fluide auparavant connaît une situation difficile depuis 3 ans. L'offre en logements locatifs est devenue supérieure à la demande. H&H 21/05/2015 Y. MOULIS CITHADÉ cithade@orange.fr P 3/5
Les prix moyens des locations : Sous l'effet de la concurrence, les loyers ont cessé d'augmenter et sont dorénavant stables. Par ailleurs la baisse des loyers en relocation est une pratique courante. Lors des départs de locataires, le retour aux montants de loyers pratiqués il y a 3 ans est souvent nécessaire pour trouver un nouveau preneur. Selon les professionnels, les prix sont habituellement de : T1 : 13 à 14 /m² T2 : 10 à 12 /m² T3 : 9 /m² T4 : 7,5 /m² Le profil des locataires : La demande locative est de moins en moins diversifiée. "Les locataires n'ont plus le choix". Le marché locatif en centre ancien devient de plus en plus lié à la typologie de la demande, les jeunes sans voiture, les étudiants, les retraités sont parmi les profils habituels. Ces personnes recherchent des logements en centre ville car il y a moins de frais de transport. Une responsable de gestion d'une grande agence narbonnaise nous dit : "Pour eux, ce n'est pas une préférence, ils n'ont plus le choix car ils n'ont plus les moyens financiers de rouler en voiture". Ces nouveaux comportements induisent donc une population de plus en plus sélective qui conditionne à son tour le type de logement le plus recherché. Et elle ajoute : "La crise sauve le centre ville, c'est avec cette demande que nous arrivons à travailler sur les logements du centre ancien". Comparativement, les logements du centre ville sont un peu plus grands que les logements neufs, c'est aussi ce qui fait la différence avec les logements des programmes neufs. CONCLUSION ou CONSTAT : De tout cela, il ressort que : Les quartiers historiques Cité et Bourg Charité forment un territoire d'intervention prioritaire où les difficultés économiques et sociales des populations résidentes se conjuguent avec des conditions d"habitation problématiques issues du parc de logements anciens. Le centre ancien joue un rôle de parc social de fait à l'échelle de l'agglomération. Pour une grande partie des résidents, il constitue une réserve de logements locatifs encore abordables en raison de leurs loyers faibles comparativement au reste de la ville et qui résulte souvent de leur vétusté. Mais au fil des années, on assiste à l'uniformisation des profils sociaux des habitants du centre ancien, au risque de compromettre la mixité sociale. H&H 21/05/2015 Y. MOULIS CITHADÉ cithade@orange.fr P 4/5
Cette tendance se trouve récemment accentuée du fait de la production de logements locatifs issus des programmes neufs des faubourgs qui vident le centre ancien de ses populations des classes moyennes. Les professionnels de l'immobilier confient que le centre ancien est devenu un marché du logement "de crise" qui est désormais axé sur les populations à faibles ressources. Pour ces populations, le logement en centre ancien n'est peut être qu'une étape dans leur parcours résidentiel, mais malheureusement, il peut devenir un ancrage pour les plus défavorisés qui restent captifs d'un marché du logement limité par l'insuffisance de l'offre sociale et par le prix élevé des loyers de marché en périphérie. Dans ces conditions, le risque de voir des bailleurs profiter de la clientèle captive de ménages socialement vulnérables, qui maintiendraient sur le marché des logements au confort et aux équipements déficients, doit être combattu. Face à ce risque, il est important de continuer le dispositif de lutte contre l'habitat indigne qui mobilise actuellement de nombreux partenaires. De la même façon, il est important de détecter les situations critiques le plus tôt possible, et de mobiliser un accompagnement social qui permette de trouver des solutions avant que les difficultés ne s'accumulent. Car les ménages en grande difficulté ne sont pas toujours conscient de l'état de dégradation de leur logement ou de l'ampleur de leurs difficultés sociales. Avec l'association H&H qui s'installe à Narbonne et qui se propose d'intervenir en accompagnement social, c'est un partenaire de plus sur lequel on pourra s'appuyer. Je souhaite la bienvenue à H&H et pleine réussite dans ses missions. H&H 21/05/2015 Y. MOULIS CITHADÉ cithade@orange.fr P 5/5