Le marché de l investissement en région lyonnaise Juillet 2012 Le marché de l'investissement en région lyonnaise - Juillet 2012 Le marché lyonnais est en légère hausse Grâce à deux transactions tertiaires de plus de 40 millions d euros, le marché lyonnais a atteint au 1 er semestre 2012 un volume d investissement comparable à celui du 1 er semestre 2011. Si le marché lyonnais a bénéficié du dynamisme de la logistique en France au début de l année, la part des bureaux est de nouveau majoritaire au 1er juillet. En effet, les actifs tertiaires représentent plus de 70% des volumes investis sur la région lyonnaise ce semestre, notamment grâce à plusieurs opérations d envergure. 20 transactions sur 24 ont été réalisées sur des volumes inférieurs à 15 millions d euros.
2 On Point Le marché de l'investissement en région lyonnaise Juillet 2012
On Point Le marché de l'investissement en région lyonnaise Juillet 2012 3 Le redémarrage observé en 2011 se confirme grâce à quatre ventes de plus de 15 millions d euros qui ont représenté à elles-seules 67% des volumes investis sur le semestre. Après un redémarrage en 2011, le marché lyonnais atteint près de 230 millions d euros investis au premier semestre 2012, soit une augmentation de 10% par rapport à la même période en 2011, grâce à la performance du 1 er trimestre Dans un contexte économique agité, la reprise demeure cependant fragile, mais l optimisme semble de mise sur le marché lyonnais. L agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui s appuie sur un développement local très dynamique, alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseurs sont face à un marché immobilier aux fondamentaux sains et solides. Notons plus précisément que 2 transactions se sont réalisées sur des montants supérieurs à 40 millions d euros, représentant la moitié des volumes investis sur le premier semestre 2012. Les immeubles tertiaires restent les actifs privilégiés des investisseurs, avec 70% des volumes transactés. Les autres typologies d actifs sont pénalisées par un cruel manque d offre de qualité sur la région lyonnaise. Graphique : Evolution des montants investis par typologie d actifs Graphique : Evolution des volumes investis en immobilier d entreprise Les actifs Les actifs «prime» sont extrêmement rares et bénéficient d une concurrence féroce de la part des investisseurs. Une réelle inadéquation existe aujourd hui en région lyonnaise entre les produits arbitrés sur le marché et les attentes des investisseurs institutionnels et internationaux. Les produits les plus sécurisés représentent plus de 65% des investissements contre 82% en 2010 et 73% en 2011. La raréfaction des produits neufs à la location encourage certains investisseurs à se repositionner sur des opérations en blanc. En effet, le marché locatif lyonnais est un marché que l on peut qualifier de solide. Il est moins volatil que le marché francilien et a une bonne capacité à absorber les meilleurs projets sur des secteurs recherchés. Notons par exemple la vente en VEFA de l immeuble Equinox à la Part- Dieu. Cet actif de plus de 40 millions d euros a été vendu en blanc, signe que les investisseurs gardent confiance dans le marché lyonnais. Les opportunités d investissement sont souvent inférieures à 10 millions d euros et sont saisies par des investisseurs privés et des SCPI qui devraient continuer à jouer un rôle prépondérant sur le marché et ce jusqu à la fin de l année. 16 transactions sur 24 se sont réalisés sur des actifs de moins de 5 millions d euros. Cependant, le second trimestre sonne le retour des grandes transactions. Le marché lyonnais a redémarré essentiellement
4 On Point Le marché de l'investissement en région lyonnaise Juillet 2012 Graphique : Evolution des montants investis par typologie d actifs Les acteurs Les acteurs français restent clairement les plus représentés sur le territoire lyonnais. Plusieurs raisons peuvent être évoquées. D une part les SCPI, qui bénéficient de niveaux de collecte toujours élevés auprès du public, trouvent à un marché attractif et mature dont les actifs correspondent à leur cible d investissement. D autre part, le manque de grands produits arbitrés sur ce marché limite la présence des investisseurs étrangers. Les investisseurs français en ont profité pour prendre une position dominante sur le marché lyonnais et ce depuis maintenant quelques trimestres. Les taux de rendements Après la forte concurrence que se sont livrés les acquéreurs sur les meilleurs actifs, les taux de rendement prime ont fini par se stabiliser et celui-ci a légèrement augmenté en bureaux. Les taux prime s établissent ainsi fin juin autour de 6,10 % en bureaux et de 7,20% en logistique. Les transactions Parmi les dernières transactions de référence, on peut retenir : Graphique: Evolution des taux de rendement prime - L acquisition par CBRE Global Investors auprès de Gazeley Logistics d un entrepôt logistique à Jonage, développant 9.000.m². - L acquisition par un investisseur privé d un immeuble tertiaire situé Place des Cordeliers dans le 2 ème arrondissement, développant 1.322 m² de bureaux, pour un prix de 3,9 millions d euros, il s agissait d un mandat exclusif Jones Lang LaSalle. - L acquisition par un investisseur privé auprès d ANF d un immeuble mixte situé au 22 Rue de la République dans le 2 ème arrondissement, développant 5 507 m² pour un prix de 19 millions d euros environ. - L acquisition par BNP Paribas Reim auprès de Matrix d une plateforme logistique à St Laurent de Mûre, développant 27 978 m² d entrepôts, pour un prix de 21,6 millions d euros environ, il s agissait d un mandat exclusif Jones Lang LaSalle. Si les taux de rendement ont légèrement augmenté aujourd hui, ceci est essentiellement dû au manque d actif liquide sur le marché lyonnais actuellement. Ce taux devrait rester stable sur les six derniers mois de l année. - L acquisition par La Française Real Estate Managers auprès d Eiffage Immobilier de l immeuble tertiaire Equinox à Part- Dieu, développant 10 231 m², pour un prix de 40 millions d euros environ, il s agissait d un mandat co-exclusif Jones Lang LaSalle. - L acquisition par Unofi Patrimoine auprès de Sogelym Dixence de l immeuble tertiaire Lugdunum à Part-Dieu, développant 21.193m², pour un prix de 75 millions d euros environ.
On Point Le marché de l'investissement en région lyonnaise Juillet 2012 5 Et demain? Dotée de nombreux atouts, la ville de est moins impactée par les crises et résiste mieux aux aléas économiques, comme le démontre notamment l évolution des effectifs du secteur tertiaire qui continue sa progression malgré la crise. Première ville régionale française, c est aussi l une des plus attractives d Europe selon plusieurs classements. Les investisseurs seront toujours présents en 2012 pour acquérir des immeubles de première catégorie. La région lyonnaise a la chance d avoir un marché pérenne avec des fondamentaux solides. L évolution des taux de rendement reste relativement incertaine à l heure actuelle. Une stabilisation est attendue sur les actifs logistiques et industriels, et il est possible que les actifs tertiaires accusent une légère hausse en 2012. Peu d investisseurs internationaux ont investi sur le marché lyonnais au 1er semestre, tendance qui devrait se confirmer en fin d année, ceux-ci se concentrant actuellement sur le marché parisien. Une transaction de très grande envergure est attendue cette année (plus de 100 millions d euros) et devrait permettre au marché lyonnais de rester stable par rapport à 2011, sauf rupture économique majeure.
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