Particuliers & Immobilier Consignations Les particuliers et les consignations en matière immobilière
L a Caisse des Dépôts est une institution financière publique, en charge de missions d intérêt général qui lui sont confiées par l État et les collectivités territoriales. La Caisse des Dépôts est aujourd hui : Le gestionnaire de référence de l épargne et des retraites des Français et de fonds privés protégés par la loi. Le n 1 du financement du logement social en France et de la politique de la ville. Le partenaire de long terme des collectivités territoriales : comme investisseur dans des projets locaux de développement, à travers ses filiales : Transdev, Egis, Compagnie des Alpes et VVF Vacances (services au développement régional), ICADE et Société nationale immobilière (immobilier) et CDC Entreprises (capital investissement régional). Elle est également un grand investisseur institutionnel de long terme. Au sein du groupe, la Caisse des Dépôts est le premier actionnaire de la CNP (assurances de personnes). Elle gère d importants portefeuilles d actions de sociétés cotées, de capital investissement et d actifs immobiliers. Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 1
Le rôle des consignations est de préserver les sommes et les valeurs. Les 140 cas de peuvent être regroupés Les consignations de fonds de tiers : il s agit de sommes ou de valeurs libres de toute charge, détenues, dans le cadre de l exercice de leur activité, par des professions ou des institutions manipulant des fonds de tiers et ne pouvant être remis à leurs propriétaires. La consignation est dans ce cas facultative et constitue un service apporté au consignateur, qui peut ainsi apurer sa comptabilité, se soustraire au risque de fraude interne des sommes non réclamées et dégager sa responsabilité sur ces sommes. Les consignations de fonds en déshérence : il s agit de sommes ou de valeurs non réclamées, détenues par des institutions publiques ou privées et dont la consignation est rendue obligatoire par des textes. La Caisse des Dépôts apporte un service de garde de ces sommes, jusqu à restitution à un bénéficiaire reconnu et identifié ou versement à l Etat.
Les consignations proposent un service de protection simple et efficace des droits des personnes physiques et morales. Il s applique dans les domaines les plus divers et se traduit par la réception et la conservation de dépôts en numéraire ou en titres, selon les modalités fixées par un texte (légal ou réglementaire), une décision administrative, ou une décision de justice. consignations en vigueur en quatre catégories principales : Les consignations de sommes litigieuses : il s agit de sommes ou de valeurs sur lesquelles des intérêts contradictoires se manifestent, ou qui nécessitent une répartition entre plusieurs ayants droit. La Caisse des Dépôts constitue un dépositaire neutre et remet les fonds à celui qui sera finalement indiqué pour les recevoir, par voie judiciaire. Les consignations «garanties» : il s agit de sommes ou valeurs déposées en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou de décisions de justice et visant à garantir la solvabilité d un professionnel à l égard des tiers ou le respect de ses obligations par une personne. La Caisse des Dépôts atteste de l existence de ces sommes, en assure la garde puis la restitution en application de décisions de justice ou des textes en vigueur. Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 3
Les «10 avantages» de la consignation Sécurité absolue : La sécurité est à l origine même du mécanisme de la consignation. L action de la Caisse des Dépôts, seul établissement financier en France à disposer de la notation AAA, s inscrit dans l intérêt de la conservation des droits de l attributaire définitif, tout en respectant la neutralité nécessaire. En effet, dans ses traitements, la Caisse des Dépôts applique les décisions de justice ou administrative dans un cadre légal ou réglementaire. Couverture géographique nationale et en dehors du territoire : Les prestations liées aux consignations sont offertes à l agence du siège de la Caisse des Dépôts, ainsi que dans toutes les Trésoreries générales et Recettes des finances et, à l étranger, dans les Paieries générales auprès des ambassades. Simplicité de la procédure : A l ouverture de la consignation, il suffit au déposant de compléter l imprimé de déclaration de consignation et d effectuer le versement des sommes ou valeurs. En contrepartie, un récépissé de consignation lui est remis. Celui-ci vaut titre contre la Caisse des Dépôts. Durée de conservation très longue : En l absence de déconsignation totale ou partielle, les sommes consignées sont gérées sur une durée maximale de 30 ans (déchéance trentenaire). Les versements ou remboursements partiels interrompent le délai de prescription et font courir à nouveau le délai trentenaire. Gratuité de gestion des fonds : La gestion du numéraire ou des valeurs mobilières consignées est totalement gratuite
La gestion des consignations est au cœur de la mission de la Caisse des Dépôts, gestionnaire de référence des fonds protégés par la loi. Outre la simplicité de son dispositif, la consignation offre aux professionnels et aux particuliers des avantages significatifs. Rémunération des sommes consignées : Les sommes consignées sont bonifiées d un intérêt dont le taux est fixé par le Directeur général de la Caisse des Dépôts après avis du Ministre de l Economie et des Finances. Rapidité de déconsignation : La Caisse des Dépôts s engage à reverser les fonds issus de la déconsignation dans un délai maximum de 10 jours ouvrés à compter de la réception des justificatifs nécessaires. Restitution des fonds aux bénéficiaires selon les modalités fixées par les parties : Dans le cadre d une parfaite neutralité, la Caisse des Dépôts ne peut refuser de rembourser un bénéficiaire qu en cas d opposition régulièrement formée ou de défaut de régularité des pièces produites. Diversité des situations où la consignation peut s appliquer : La consignation s applique à des situations nombreuses : - garantie destinée à assurer la bonne exécution d une obligation ou la solvabilité d un professionnel à l égard de tiers, - dépôt neutre de sommes et de valeurs dans le cadre de litiges ou d intérêts contradictoires, - dépôt neutre de sommes et de valeurs en déshérence Réglementation très protectrice des bénéficiaires : La Caisse des Dépôts, en application des règles d ordre légal ou réglementaire qui s imposent à elle, ne peut procéder à des consignations ou déconsignations, que si toutes les formalités sont réunies. Ce régime unique, assure au dispositif de consignation une sécurité particulièrement forte, notamment lors de la restitution des sommes Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 5
La consignation au service du particulier consignées. Le compte de consignation : Un compte rémunéré sans frais : taux de fixé gestion par arrêté du directeur général de la Caisse des Dépôts La consignation : une solution à vos litiges en matière immobilière Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 7
1 1 La construction de votre logement........................................p 8 Appartement : solde de prix de vente d immeubles à construire en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Maison : solde du prix du contrat de construction de maisons individuelles en cas de réserve du maître de l ouvrage à la réception des travaux. 2 La réalisation de travaux privés...........................................p 9 La consignation de la retenue de garantie en matière de marché de travaux privés ou «5 % Travaux privés». 3 Les relations avec votre bailleur..........................................p 10 La consignation sur décision de justice. 4 La vente amiable de votre bien immobilier consécutive à une saisie.....p 11 La consignation du prix et des frais de vente. La construction de votre logement A la fin des travaux de construction de votre futur logement (appartement ou maison) le recours à la consignation vous offre la possibilité d immobiliser une partie du prix de votre acquisition quand le constructeur n a pas respecté les engagements du contrat (malfaçons, retards ). Vous pouvez consigner au maximum les derniers 5 % du prix sans l accord préalable de votre constructeur : c est un moyen efficace pour faire respecter les engagements pris par celui-ci. Cette consignation est mise à votre disposition en cas de contestation quant à la conformité avec les prévisions du contrat de construction, mais aussi en cas de non-respect des délais déterminés par le contrat. La loi prévoit les deux cas de consignation suivants : Appartement : solde de prix de vente d immeubles à construire en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Maison : solde du prix du contrat de construction de maisons individuelles en
2 cas de réserve du maître de l ouvrage à la réception des travaux. La personne autorisée à consigner est l acquéreur. Le compte est ouvert au nom du vendeur/constructeur. Consignation : Il suffit de renseigner une déclaration de consignation, qui mentionne : Le solde, payable lors de la mise à la disposition à l acquéreur du bien, L identité du vendeur et celle de l acquéreur, La désignation et la situation de l immeuble, et la date de la vente, Le motif de la consignation. Et joindre les pièces justificatives suivantes : Un procès-verbal de réception signé des deux parties, indiquant que des réserves ont été prononcées et mentionnant l intention de consigner les fonds. A défaut, tout type de document attestant du fait que la réception des travaux a été effectuée de manière contradictoire et de l existence de réserves tel qu un constat d huissier, décision de justice Déconsignation : Le retrait des fonds ne peut s effectuer qu avec l accord amiable de l acquéreur et du vendeur ou par une décision judiciaire. La réalisation de travaux privés La consignation de la retenue de garantie en matière de marché de travaux privés ou «5% Travaux privés» Cette consignation, égale au plus à 5% du paiement des acomptes déjà versés, vous aide à garantir la bonne exécution et la fin des travaux notamment dans les prestations effectuées par les professions du bâtiment. Elle s adresse au locataire et au propriétaire. La personne autorisée à consigner est le client (maître d ouvrage). Le compte de consignation est ouvert au nom de l entrepreneur (maître d œuvre) Consignation : Il suffit de renseigner une déclaration de consignation, qui doit attester que la somme consignée constitue la retenue de garantie et n excède pas 5 % du mon- Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 9
3 tant des acomptes versés à l entrepreneur ; elle mentionne l identité du maître d ouvrage et de l entrepreneur, la date, la nature et l objet du marché. Dans tous les cas, des pièces justificatives sont nécessaires à l appui de cette déclaration de consignation. Si la consignation est reçue avant l expiration d un délai d un an à compter de la réception des travaux avec copie certifiée ou exemplaire du procès-verbal de réception des travaux si la réception a déjà eu lieu, elle peut être effectuée après accord amiable entre le client et l entrepreneur ou sur décision de justice. Si la réception est intervenue depuis plus d un an, une décision de justice sera nécessaire pour recevoir la consignation. Déconsignation : Dès que vous avez procédé à la réception des travaux, l entrepreneur peut déconsigner muni d une mainlevée de son client. ou après l expiration du délai d un an à compter de la réception des travaux même en l absence de mainlevée, si vous (maître d ouvrage) n avez pas notifié par lettre recommandée à la Caisse des Dépôts votre opposition au paiement motivée par l inexécution des obligations de l entrepreneur (maître d œuvre). Les relations avec votre bailleur La consignation sur décision de justice Si votre bailleur ne respecte pas ses obligations à votre égard et à défaut d accord de conciliation constaté par une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, vous pouvez solliciter la consignation de vos loyers à la Caisse des Dépôts, dans l attente du règlement du litige. Dans le cadre de cette requête devant le tribunal d instance ou le juge de proximité, le recours à un avocat n est pas obligatoire. Il est recommandé d appeler l autre partie dans la procédure, afin d assurer un débat contradictoire et permettre au juge d apprécier le point de vue de chacune des parties. Consignation : Il suffit de renseigner une déclaration de consignation, qui mentionne notamment : Le montant de la somme consignée,
4 L identité des parties au litige. Et joindre la pièce justificative suivante : La copie exécutoire de la décision de justice autorisant la consignation des fonds. Déconsignation : Le restitution des fonds ne peut s effectuer qu avec l accord amiable des deux parties ou sur décision de justice. La vente amiable de votre bien immobilier consécutive à une saisie La réforme de la saisie immobilière entrée en vigueur le 1 er janvier 2007 favorise la vente amiable d'un bien immobilier objet d'une saisie. Elle vise ainsi à responsabiliser le débiteur, en l'autorisant à vendre son bien par devant notaire, afin de dégager un disponible plus important pour régler les créanciers, La vente amiable intervient par autorisation judiciaire sur demande du débiteur. Cette autorisation a pour effet de suspendre la procédure de saisie immobilière. L'acte de vente n'est établi par le notaire que sur consignation à la Caisse des Dépôts du prix et des frais de vente et justification du paiement des frais de procédure taxés. La vente ne sera cependant définitive que, lorsque le juge de l'exécution aura, au vu notamment de l'acte notarié et de la consignation du prix de vente, dressé un constat de la vente. La consignation du prix intervient matériellement, soit à l'initiative de l'acquéreur, soit à la demande du notaire dans le cas, notamment, où tout ou partie des fonds est versé par un établissement bancaire finançant l'acquisition. La consignation est reçue sur déclaration du consignateur, accompagnée de la copie du jugement autorisant la vente amiable et reprenant l'ensemble des éléments d'information concernant la Les particuliers et les consignations en matière immobilière - 11
désignation du bien et l'état des créances. Le versement des fonds doit intervenir concomitamment à la déclaration de consignation. Intérêts de la consignation pour le débiteur la consignation produit les effets d'un paiement, et libère de fait le débiteur de sa dette et arrête le cours des intérêts légaux que produit la dette devenue exigible (intérêts de retard) ; à défaut de pouvoir constater la consignation, la vente amiable peut être remise en cause ; le règlement du litige se trouve ainsi conditionné par la consignation des sommes relatives à la vente. Intérêt de la consignation pour l'acquéreur la consignation du prix de vente libère l'acquéreur, quel que soit le retard dans la distribution du prix de vente. Intérêts de la consignation pour les créanciers la Caisse des Dépôts effectue le paiement au profit des créanciers dans les dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande complète, et non pas un mois tel que les textes le prévoient ; les sommes consignées sont acquises aux créanciers, même en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l'acquéreur (sauf droit de rétractation ou dispositions légales particulières relatives aux crédits immobiliers).
Pour plus de détails sur les modalités de consignation et de déconsignation ou sur les textes règlementaires, nous vous invitons à consulter le site : http://consignations.caissedesdepots.fr Conception et réalisation : Communication externe Services bancaires - 10 019p - mars 2010 Photos : Fotolia / A. Quillet - Caisse des Dépôts / D. Fortin