SOMMAIRE Chapitre 1 Introduction... 13 Préambule...13 1. Investir dans l immobilier pour préparer l avenir...15 2. Se constituer des revenus avec l immobilier locatif...16 Chapitre 2 La location en meublé... 19 1. Une activité ancienne...19 2. Un cadre juridique différencié en évolution...20 3. De Airbnb aux résidences de personnes âgées...22 4. Des locations meublées diverses...23 Location habituelle ou occasionnelle...23 Courts séjours ou résidence principale...24 Location directe à l utilisateur ou location à un exploitant de résidence...25 5. La location meublée et la propriété...26 Chapitre 3 Le cadre juridique de la location meublée... 29 1. Une activité civile au plan juridique...29 2. La création d un logement meublé...30 3. Les caractéristiques du logement...32 4. Le mobilier...33 5. Le contrat...35 6. Une nouvelle approche...38 5
L a Location meublée Chapitre 4 Le cadre fiscal de la location meublée... 41 1. Une activité commerciale au plan fiscal...41 Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)...41 La refonte fiscale de 2009...43 Les limites de la location meublée...44 La location meublée indirecte...46 2. Entreprise individuelle ou société de personnes...46 3. Les catégories de loueurs en meublé...48 Le loueur en meublé professionnel...48 Le loueur en meublé non professionnel...49 Loueurs exonérés...50 Micro-entreprise...51 Le dispositif Bouvard-Censi...51 4. Les obligations comptables et fiscales du loueur en meublé...52 Le régime des micro-loueurs...53 Le régime réel simplifié...55 Le régime réel normal...55 La majoration de 25 % pour le calcul du revenu imposable...56 5. La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)...57 Régime général : l exonération...57 Les exceptions : prestations soumises à TVA...57 Taux applicable = 10 %...59 La récupération de la TVA d acquisition...59 La franchise en base...61 6. Les taxes locales...62 La Contribution économique territoriale (CET)...62 La taxe foncière...64 La taxe d habitation...65 La Contribution sur les Revenus Locatifs...66 La taxe sur les loyers élevés des «micro-logements»...66 6
S ommaire Chapitre 5 Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)... 69 1. Définition...69 2. Les investisseurs concernés...70 3. La taxation des BIC de location meublée non professionnelle...72 Le choix du régime fiscal...72 Une comptabilité d engagements...73 Le compte d exploitation et les charges déductibles...73 L imputation des amortissements...75 Le traitement des résultats...82 La comptabilisation des frais liés à l acquisition des immeubles...82 La taxation des plus-values en cas de revente...84 La transmission du patrimoine...85 L impôt de solidarité sur la fortune (ISF)...86 4. Le régime social du LMNP...86 Chapitre 6 La réduction d impôt pour certaines résidences avec services... 89 1. Les résidences avec services...89 2. Le montage des opérations...92 Des résidences en copropriété...92 Les spécificités du contrat de bail...93 3. TVA ou droits d enregistrement...94 Les opérations neuves et la TVA...94 Les opérations de refinancement et de réhabilitation...96 4. Les aspects opérationnels de l acquisition d un produit packagé...97 L acquisition en Vente en État Futur d Achèvement (VEFA)...97 L acquisition en Vente d Immeubles à Rénover (VIR)...98 7
L a Location meublée Le financement de l opération...99 L utilisation privative des locaux...99 5. La réduction d impôt pour certaines résidences meublées : Bouvard-Censi... 100 Les personnes concernées par la réduction d impôt...101 Les résidences concernées par la réduction d impôt...101 Les opérations concernées par la réduction d impôt...105 Un engagement de location de 9 ans...107 Le montant de la réduction d impôt...108 Contrepartie : la limitation de l assiette des amortissements...110 Modalités d application...112 Les cas de remise en cause de l avantage fiscal...112 Chapitre 7 Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)...115 1. Un statut aux caractéristiques fiscales avantageuses, devenu marginal... 115 2. Les conditions à réunir pour bénéficier du statut... 116 Les critères à respecter...116 Inscription au RCS : modalités pratiques...117 Condition de recettes : appréciation du seuil de 23 000 euros...118 Condition de revenus : montants à prendre en considération...119 3. La taxation des BIC de location meublée professionnelle... 121 Une comptabilité d engagements...121 Le compte d exploitation et les charges déductibles...121 La limitation des amortissements...122 Charges engagées avant le début d activité...122 4. Les autres atouts fiscaux du statut de LMP... 123 La déduction des déficits sur le revenu global...123 L exonération de la taxation des plus-values...125 8
S ommaire L allégement du coût de transmission du patrimoine...128 L impôt de solidarité sur la fortune (ISF)...130 5. Le régime social du loueur en meublé professionnel... 130 6. Les opérations «packagées»... 131 Les frais d acquisition...132 L achat en VEFA ou en VIR...133 7. La perte du statut et les mesures transitoires de 2009... 134 Chapitre 8 Le point de vue financier...137 1. Compte d exploitation : étude de cas... 137 Les données de l opération...138 Valeurs et ratios significatifs...138 Le compte d exploitation...140 2. Le financement d une opération... 145 Le crédit et l effet de levier...145 L adossement à un contrat de capitalisation...147 Le financement de la TVA...150 3. Effort de trésorerie... 151 4. Approche financière de l investissement... 156 Notion de rendement locatif...156 Notion de valeur actuelle (VA)...157 Taux de Rendement Interne (TRI)...158 Notion de création nette de patrimoine...160 5. Étude de cas Simulations financières... 161 Étude d un cas type avec réduction d impôt...161 Influence du rendement locatif...167 Influence de la réduction d impôt...169 Influence de la comptabilisation des frais d acquisition...171 Influence du type d emprunt...172 Influence de la valeur de revente...173 9
L a Location meublée Chapitre 9 Devenir loueur en meublé les étapes...175 1. Définir son projet... 175 Quand aurai-je besoin de revenus complémentaires?...176 Quel montant investir?...176 Rentabilité et tranquillité?...177 Quelle organisation mettre en place pour héberger l investissement?...177 Quel support immobilier?...179 2. Rechercher l investissement optimal... 180 S appuyer sur les réseaux et les professionnels...180 Évaluer les propositions...180 Se rendre compte par soi-même...182 3. Réaliser l opération... 182 Mettre en place le financement...182 Créer les conditions d une exploitation maîtrisée...183 Mise en location...184 4. Faire évoluer sa situation patrimoniale... 185 La revente du bien...185 Le retour au régime de micro-loueur...186 Chapitre 10 Les points clés d une opération de location meublée... 187 1. La qualité du support immobilier... 188 2. Un calendrier des opérations adapté aux objectifs... 189 3. Des conditions d exploitation réalistes... 190 4. Un montage juridique et fiscal performant... 191 10
S ommaire Chapitre 11 Location nue ou location meublée... 195 1. La fiscalité de l investissement locatif... 195 2. Le plafonnement des déductions... 197 Principe...197 Dispositifs soumis au plafonnement...198 Conséquences...199 3. La loi Pinel... 200 Présentation...200 La réduction d impôt Pinel...201 4. Comparaison des dispositifs Bouvard et Pinel... 208 Caractéristiques principales...208 Performances respectives...210 Perspectives...210 Annexe... 213 11