Les notes de l n 8 OBSERVATOIRE PARTENARIAL LYONNAIS EN ECONOMIE Octobre 21 Ce n 8 actualise les données parues sur le même thème en décembre 2. L accent est mis sur la situation du marché en 2, complétée chaque fois que possible par les premières tendances connues pour 21. Par rapport à la précédente note, une analyse du marché des terrains industriels vient enrichir ce tour d horizon de l immobilier d entreprise. Cette note a été élaborée conjointement par l Agence d urbanisme, la Chambre de Commerce et d Industrie de Lyon, le Grand Lyon et le CECIM (Centre d études de la conjoncture immobilière). Le marché de l immobilier d entreprise connaît depuis 1997 une croissance importante. Celle-ci a touché tous les secteurs : locaux logistiques, locaux industriels ou immobilier de bureaux. La croissance économique et la hausse importante de la demande n ont pas été suivies par une augmentation suffisante de l offre (les nouveaux programmes sont pour la plupart vendus ou loués avant même leur livraison). Cette situation a pour conséquence une baisse importante du stock disponible et une augmentation des prix à la location comme à l achat. La production de locaux d activité page 2 La production de bureaux page 3 Le marché de bureaux page 4 Le marché des bureaux neufs Le marché de l investissement Le marché de seconde main Le marché des locaux industriels et entrepôts page 9 Le marché des terrains industriels page 1
Le périmètre de l aire urbaine de Lyon s est agrandi et comprend aujourd hui 296 communes qui représentent au dernier recensement 1 648 216 habitants. Les séries ci-dessous tiennent compte de cet élargissement et ont été intégralement recalculées par rapport à notre note numéro 6. En 2, tous types de locaux confondus (activités marchandes, parkings, éducation, santé ), les autorisations de construction neuve sont restées au même niveau qu en 1999, soit près de 1 4 m 2. Environ la moitié de la baisse constatée sur les locaux commencés est expliquée par la diminution des surfaces industrielles mises en chantier (-13 %). Cependant, le volume 2 (46 m 2 de locaux industriels) reste exceptionnellement élevé par rapport aux productions annuelles de la décennie 9. Le fait remarquable de l année 2 est la progression de la construction de bureaux neufs (+41 %), confirmant ainsi la tendance observée depuis 1998. Le fichier Sitadel de la Direction régionale de l équipement permet de suivre l évolution des surfaces autorisées et mises en chantier (ou commencées) à partir des permis de construire. Evolution de la production de tous les types de locaux (selon la surface hors œuvre nette) dans l aire urbaine de Lyon Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON) Evolution de la production de locaux commencés Source : SITADEL - DRE (en m 2 de SHON) 2 1 8 1 6 1 4 1 2 Autorisés Commencés 6 5 4 bureaux industrie stockage 1 3 8 6 2 4 2 1 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 199 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2 2
La carte met en évidence la concentration forte de la production de bureaux neufs dans le centre du Grand Lyon, avec une accentuation en 2. On peut penser que le développement des activités de services au cœur de l agglomération (cf. Les notes de l Opale n 7 sur l emploi en région lyonnaise) favorise ce mouvement. Les secteurs géographiques en forte hausse par rapport à la moyenne de production annuelle sont tous situés dans le centre (les 6e, 7e, 3e, 2e et 8e arrondissements de Lyon ainsi que Caluire). A contrario, on observe une baisse de la production de bureaux neufs en première couronne Est (Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Bron, Vénissieux, Saint-Fons) et une stabilité en deuxième couronne Est ou dans l Ouest du Grand Lyon. Les données dont il est fait état ici regroupent l ensemble des bureaux mis en chantier : bureaux en blanc ou pour compte propre, opérations de bureaux seuls ou opérations mixtes, opérations publiques et privées. Surfaces de bureaux mises en chantier dans l aire urbaine de Lyon en m 2 Source DRE - SITADEL 3
Les différents segments du marché de bureaux selon les destinataires période du 1.1.2 au 31.12.2 et évolution par rapport à 1999 L année 2 a été une année record en matière d immobilier de bureaux. En effet, ce sont plus de 228 m 2 qui ont été commercialisés, soit une augmentation de + 47 % par rapport à l année 1999, avec une nette progression des locations. Dans le même temps, on constate une augmentation du nombre de transactions avec 64 opérations, soit une augmentation de + 12 % par rapport à 1999. La part des transactions dans le neuf retrouve le niveau du début des années 199. Les premiers éléments connus sur les bureaux neufs au 1er semestre 21 montrent une augmentation des ventes aux investisseurs (près de 3 m 2 ), mais aussi une baisse des m 2 loués aux utilisateurs (moins de 25 m 2 ), dans la mesure où les surfaces immédiatement disponibles restent faibles ou inadaptées. Utilisateurs Investisseurs Ventes Locations Total commercialisation Ventes Neufs 2 189 m 2-55 % 71 578 m 2 + 131 % 73 767 m 2 + 16 % 38 548 m 2-8 % Seconde main 21 746 m 2 + 3 % 132 912 m 2 + 3 % 154 658 m 2 + 3 % 26 554 m 2 + 13 % Total 23 935 m 2 + 11 % 24 49 m 2 + 53 % 228 425 m 2 + 47 % 65 12 m 2 + 22 % Source : FNAIM Entreprises Le marché des bureaux neufs en blanc Les commercialisations Le marché du neuf Données : Cecim (en m 2 ) A partir de 1997, le déstockage des produits neufs se met en place. Jusqu en 1999, les commercialisations se sont stabilisées autour de 35 m 2, dont un peu plus de 13 % à la vente et 87 % à la location (location d environ 7 m 2 durant 1998 et 1999). Répartition de la demande placée par secteur Source Grand Lyon 3 25 2 15 1 Surfaces disponibles de bureaux neufs en fin d'année Surfaces de bureaux neufs commercialisés 5 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2 4 2 fut une année record puisqu elle a connu un doublement des surfaces commercialisées avec près de 74 m 2, dont 97 % à la location. La part des transactions dans le neuf retrouve le niveau des années 1991 à 1994. Le premier semestre 21 et les prévisions pour la fin de l année montrent que les surfaces livrées resteront à un niveau relativement bas (environ 15 m 2 ). La livraison, dans les 18 mois qui viennent, d environ 1 m 2 de bureaux, devrait permettre un renouvellement de l offre, même si dans la situation actuelle, plusieurs programmes sont loués avant même l achèvement des opérations.
La Tour de Salvagny Marcy L'Etoile Saint Genis les Ollières Craponne Dardilly Charbonnières Les Bains Tassin la demi lune Francheville Limonest Ecully St Germain Poleymieux Champagne Charly Saint Didier Sainte Foy les Lyon Saint Genis Laval Albigny Curis sur Saône Mulatière Vernaison St Romain Oullins Couzon Saint Cyr Pierre Bénite Irigny Genay Neuville sur Saône Solaise Fleurieu sur Saône Rochetaillée sur Saône Fontaines saint Martin Collonges LYON St Fons Fontaines sur Saône Feyzin Caluire et cuire Montanay Sathonay Camp Cailloux sur Fontaines Sathonay Village Rillieux la Pape Villeurbanne Vénissieux Bron Corbas Vaulx en Velin St Priest Mions Chassieu Decines Charpieu Meyzieu Jonage D'URBANISME PROGRAMMES DE BUREAUX en cours de commercialisation au 1/7/21 DANS LE CENTRE CALUIRE Cité Internationale Domaine Scientifique de la Doua Vaise Non livré Livré 1 Le Bellecordière 2 Cœur Presqu île 3 Thiers Lafayette 1 4 Villette Part-Dieu 5 Part-Dieu Vivier Merle 6 Buroparc Rive Gauche 7 La Colonne 8 Le V.I.P. 9 First Part-Dieu 1 55 Foch 11 Etoile Part-Dieu 12 Le Jules Ferry 13 Bonnel Part-Dieu 14 Les Jardins d entreprises 15 Europarc A3 et B8 16 Parc Mail 17 Avenue Gerland 18 Le 6ème Part Dieu 19 Le Colysée 2 Le Monceau 21 Le Portant 22 Le Sextant 23 Technoparc Moulin Berger B12 24 Le Président 25 Immeuble Le Progrès Bellecour 26 Le Tronchon 27 Le Plazza Part-Dieu 28 Le Vendôme Servient 29 Grand Angle 3 Einstein 31 Premium 32 Bois des Côtes 33 Les Hirondelles 34 Parc Technologique B8 et B9 35 Brotteaux Lafayette 36 Porte 14 du Rhône 37 Jardins d Eole 38 Parc 7 du Crécy Ct. Charcot Source Source : Fnaim FNAIM entreprise Entreprises - CECIM - CECIM Cartographie Cartographie : Agence : Agence d Urbanisme d Urbanisme Quai C. Général Giraud Rambaud Quai Quai Perrache 17 Croix-Rousse Boulevard de la Croix-Rousse Fourvière Fulchiron Perrache Quai Claude Bernard Quai Gailleton Rue de Marseille Rue du Président Herriot Rue de la République 25 28 Bellecour 1 LYON Biopôle Lyon-Gerland Avenue Tony Hôtel de Ville 2 Gerland Quai Claude Bernard Avenue Jean Jaures G arnier 14 Cours d Herbouville R. Duquesne Av. du Maréchal de Saxe Préfecture 1 Cours F. Roosevelt Cours 7 Rue Moncey R ue de l Université Parc de la Tête d or Rue Garibaldi Lafayette Boulevard Vivier Merle 31 VILLEURBANNE 2 22 19 22 C o u rs Ga m b e tta C o u rs Albe rt Th o m a s Avenue Jean Jaures 28 27 32 29 Technopôles 33 26 Nord-Ouest 26 24 37 23 2638 Ecully 29 27 Part-Dieu 12 Brotteaux Av enu e Berthelot 9 4 Caluire ème ème 5 ème 1 er 36 22 25 21 24 6 ème 3 LYON ème 2 ème 7 ème 35 8 ème Villeurbanne Bron 11 12 13 4 34 1615 19 16 19 Pôle Scientifique de LyonPorte des Alpes Rue Félix Faure Chassieu 24 6 1 Km AGENCE 5 3 4 98 EN PERIPHERIE 3 21 18 4 68 27 6 5
Le stock immédiatement disponible Le stock de bureaux s est considérablement amenuisé ces 5 dernières années. Le stock de bureaux neufs disponible était au 31/12/ d environ 5 m 2, soit 1 5 m 2 de moins que l année précédente. Cette réduction est la conséquence de la pénurie d offres de foncier et de la pré-commercialisation rapide de tous les programmes en cours de construction. La FNAIM estime que "le stock disponible sous un an représente moins d un an de consommation habituelle". En 2, le stock de bureaux de l agglomération lyonnaise (neufs et seconde main) a atteint son niveau le plus bas depuis 1 ans, avec 17 7 m 2 disponibles à moins de 6 mois. Ce manque d offre sur le marché lyonnais engendre, d une part, une insatisfaction de la demande en locaux modernes (qualité de l équipement de l immeuble, bonne connectivité, espace de travail flexible et agréable) et d autre part, conduit à apurer des bureaux anciens en partie requalifiés. En comparaison, le stock disponible à Lyon est le plus important des grandes métropoles régionales françaises, à un niveau équivalent de celui de Marseille-Aix. Cependant, c est aussi à Lyon que la part de bureaux neufs dans l ensemble du stock est la plus faible (seulement 4 %). En dehors de Lille, c est à Lyon que la baisse des surfaces disponibles est la plus forte de 1999 à 2. Offres de bureaux dans les principales agglomérations françaises en m 2 - Source L OIB National n 7 juin 21 Stock du neuf Stock du seconde main Total des stocks 1999 2 1999 2 1999 2 Bordeaux 9 819 15 5 32 962 38 5 42 781 54 Lille 5 513 4 5 85 6 5 9 513 65 Marseille-Aix 25 526 26 24 94 136 81 161 119 662 17 185 Nantes 11 895 6 15 278 18 2 27 173 24 2 Nice Côte d'azur 19 8 24 1 74 6 53 5 94 4 77 6 Rennes 2 8 15 15 17 23 Strasbourg 7 3 11 85 64 47 58 15 71 5 7 Toulouse 2 85 nc 55 424 nc 76 274 nc Lyon 6 6 4 7 127 13 133 6 17 7 Les prix des bureaux neufs La forte augmentation de la demande placée en location durant l année 2 a contribué à la hausse importante des prix des loyers des bureaux neufs (+15 %). Le loyer moyen sur l agglomération s établit à 93 F (142 ) le m 2 par an. Cette hausse est sensible dans tous les secteurs géographiques et se confirme au 1er semestre 21, avec des prix sur le secteur centre qui atteignent maintenant 1 2 F (183 ) à 1 35 F (26 ) le m 2. La progression du marché des investisseurs continue de tirer les prix de vente à la hausse : 11 F (1 677 ) le m 2 en 2 contre 9 2 F (1 43 ) l année dernière. Dans le même temps, les prix de vente sur stock neuf ont cessé de décroître après sept années consécutives de baisse. On note de fortes disparités entre zones géographiques : 13 F (1 982 ) à 16 F (2 439 ) le m 2 dans le centre de Lyon, entre 7 5 F (1 143 ) et 1 F (1 524 ) le m 2 en proche périphérie. Prix du m 2 /an à la location Données CECIM (en francs) 1 9 8 7 6 5 Evolution du prix moyen sur stock au 31/12 Evolution du prix moyen par an 4 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2 Prix du m 2 à la vente Données CECIM (en francs) 12 1 Les prix maxi à la location (en F/m 2 ) Source : FNAIM Entreprises Secteur 1999 2 Presqu île / Croix-Rousse 925 F 1 22 F 186 6 e / Tonkin 87 F 1 1 F 168 Part-Dieu 97 F 1 1 F 168 Préfecture / 7 e 825 F 1 5 F 16 5 e / 9 e ns 9 F 137 Villeurbanne / 3 e / 8 e / Bron 75 F 8 F 122 8 6 4 2 Prix sur stock (de neuf) au 31/12 Prix moyen sur transactions utilisateurs 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2 6
Le marché de l investissement L agglomération lyonnaise occupe le deuxième rang des investissements internationaux en France, après Paris. Elle représente plus d un tiers du marché français, hors Ile-de-France. En 2, l essentiel du volume d investissement s est orienté vers le secteur de l immobilier de bureaux. L année 21 a confirmé la compétitivité de l agglomération lyonnaise auprès des investisseurs internationaux et notamment des fonds allemands qui prennent une place de plus en plus importante : 33 MF (46,2 M ) pour le Bonnel Part-Dieu et le Villette Part-Dieu. Sur l ensemble du marché (neuf+occasion), les ventes aux investisseurs ont atteint en 1999, 53 m 2 pour une somme de 382 MF (58,2 M ). En 2, les ventes aux investisseurs ont encore progressé ; en effet, elles ont atteint 65 12 m 2 pour une somme d environ 585 MF (89,2 M ). Il est à noter que la situation de pénurie d offre de bureaux neufs a provoqué un regain d intérêt chez les investisseurs qui se sont engagés dans de nombreuses opérations d immeubles de bureaux en blanc, principalement sur la Part-Dieu. Le premier semestre de l année 21 a été très prometteur, puisque les ventes dans le neuf ont atteint un niveau élevé (3 m 2 placés), approchant le montant de l ensemble de l année 2. La progression des ventes aux investisseurs Source FNAIM Entreprises (en m 2 ) 7 6 5 4 3 2 1 8 13 9 52 68 65 1997 1998 1999 2 Le marché de seconde main Avec 181 212 m 2 vendus ou loués en 2, le marché du seconde main représente près des deux-tiers des transactions réalisées, ce qui en fait le principal segment du marché. Comme dans le marché des bureaux neufs, on peut constater que l essentiel des transactions se fait en location : 132 912 m 2 loués contre 48 3 m 2 vendus. On observe en 2, comme en 1999, une diminution de l offre disponible malgré les livraisons. Le stock en 2 s élevait à environ 13 m 2 contre 127 m 2 en 1999. Les locaux constituant le stock sont souvent considérés comme obsolètes et ne répondant plus à la demande. Les prix sont à la hausse du fait de la pénurie croissante d offre. Le loyer moyen du seconde main est passé de 555 F/m 2 /an (85 ) en 1998 à 625 F/m 2 /an (95 )en 2, l augmentation du loyer moyen approchant 3,5 % la dernière année. Cependant, cette augmentation reste mesurée et révèle surtout une remise à niveau des prix. Les prix moyens de bureau ancien en 2 (en F/m 2 ) Source : FNAIM Entreprises Secteur vente location Presqu île / Croix-Rousse 5 3 F 72 F 6 e / Tonkin 4 8 F 72 F Part-Dieu 6 3 F 69 F Préfecture / 7 e 5 3 F 54 F Gerland 4 7 F 59 F 5 e / 9 e 6 4 F 53 F Villeurbanne / 3 e / 8 e / Bron 4 F 59 F 7
Conclusion sur le marché de bureaux La production et les commercialisations ayant été à la hausse durant l année 2, le marché de l immobilier de bureaux dans l agglomération lyonnaise est resté bien orienté. Cependant, au vu des derniers chiffres, l adéquation entre l offre et la demande ne sera pas retrouvée en 21. En effet, cette année encore, la demande de bureaux ne pourra pas être totalement satisfaite. Les prix du marché sont restés relativement "sages" en 2 : en moyenne, les loyers étaient de 1 F/m 2 /an (152 ), les meilleurs programmes étant à 1 25 F/m 2 /an (191 ). Pour l année 21, les meilleurs programmes à la location sont prévus dans une fourchette de 1 25 F/m 2 /an (191 ) à 1 3 F/m 2 /an (198 ). A l échelle européenne, Lyon reste une ville peu chère. Comparaison de prix avec quelques villes de province (en F/m 2 /an) Source : L OIB National n 7 - Juin 21 Centre ville Périphérie mini maxi mini maxi Bordeaux 55 83 45 75 Lille 7 9 57 945 Marseille-Aix 6 1 19 58 78 Nantes 5 95 45 73 Nice Côte d Azur 4 1 25 55 1 25 Rennes 85 1 1 6 75 Strasbourg 5 1 1 5 85 Toulouse 48 68 52 67 Lyon 1 1 15 5 9 Prix maxi à la location dans les capitales européennes Source : Figaro économie Healey & Baker - Mai 21 en F/m 2 /an en /m 2 /an Londres 1 64 F 1 622 Paris 5 F 762 Madrid 3 8 F 47 Berlin 2 41 F 367 Amsterdam 2 25 F 343 Helsinki 2 17 F 331 Rome 1 86 F 284 Lisbonne 1 73 F 264 Vienne 1 46 F 223 8
Evolution de la demande placée - Source Bourdais Locaux industriels Entrepôts à quai 1997 458 211 1998 585 39 1999 545 341 2 636 331 Comme pour les bureaux, le marché des locaux d activités a connu une année 2 remarquable. La demande totale exprimée qui dépasse le million de m 2, est en très forte augmentation par rapport à 1999, + 6 % pour les locaux industriels et + 76 % pour les entrepôts. Il y a eu en 2 de fortes demandes en logistique et les surfaces recherchées étaient de grande dimension. Cette année, 967 m 2 de locaux ont été placés. Il faut noter que cette demande placée comptabilise 636 m 2 de locaux industriels, dont environ 315 m 2 sont des constructions neuves type clefs en main, et 331 m 2 d entrepôts à quai. La demande placée a connu en 2 une hausse de 1 % par rapport à 1999, grâce notamment à une tendance très soutenue à la construction de locaux neufs. Les prix moyens pratiqués pour les locaux industriels neufs s étagent de 2 5 F/HT/m 2 (381 ) à 4 5 F/HT/m 2 (686 ) selon la localisation (les locaux les plus chers se situant à l Ouest et au Centre). Dans l ancien, les prix sont compris entre 1 3 F/HT/m 2 (198 ) et 3 5 F/HT/m 2 (534 ). Le prix de location des entrepôts à quai neufs vont de 27 F (41 ) à 29 F HT/m 2 /an (44 ), contre 2 F (3 ) à 245 F/HT/m 2 /an (37 ) pour l ancien. Tous les prix sont à la hausse (de +1% à +2%) par rapport à 1999. L offre disponible au 31/12/2 est de 357 m 2, en forte baisse par rapport à fin 1999. Parmi ce stock, on comptait seulement 8 m 2 d entrepôts, mais la livraison prévue de 112 m 2 en 21 et les projets nombreux de construction devraient renouveler ce type d offre à moyen terme. Il est à noter que plus de 5 % du stock se trouve dans le secteur Est. Les données connues pour le premier semestre 21 montre une baisse d environ 3 % du nombre de m 2 placés par rapport à la même période de 2. La FNAIM Entreprises évoque le manque de produits et la diminution des transactions grandes surfaces, liés à la rareté des disponibilités foncières, pour expliquer ce recul. 9
L année 2 aura été là aussi une très bonne année, du fait de grandes opérations de logistique, de constructions type clefs en main et enfin de la création de nombreux parcs d activités. Ce marché connaît, au même titre que le marché des bureaux, une pénurie de sites destinés à la construction, notamment sur les zones en première couronne pour les terrains de surface supérieure à 1/15 m 2. Les valeurs utilisées pour l analyse du marché des terrains industriels sont issues de la base de données de l Aderly, mise à jour grâce au concours des Chambres de Commerce et d Industrie de Lyon, du Nord-Isère, de Villefranche et du Beaujolais, du Grand Lyon, des communautés de communes du Rhône et de l Ain et de certaines mairies. Le périmètre de la région lyonnaise utilisée par la base Aderly est plus vaste que l aire urbaine. Commercialisation par secteur géographique La commercialisation de terrains a connu une forte croissance depuis 1996. On constate une diminution récente de la commercialisation dans les pôles périphériques (Plaine de l Ain, Isle d Abeau, Vienne, Val de Saône). Cependant, le pôle de l Isle d Abeau a commercialisé 3 hectares en 2 et 5 autres hectares sont actuellement sous compromis de vente, ce qui laisse entrevoir une bonne année 21. Depuis deux ans, la commercialisation a été beaucoup plus forte dans la couronne périphérique et au sein même du Grand Lyon. La demande de terrains se porte de plus en plus sur des grandes surfaces : la taille du lot moyen est en augmentation constante, surtout pour les demandes "logistiques". Commercialisation de terrains de 1995 à 2 Source fichier Aderly hectares 25 2 15 Total dont Aire urbaine Commercialisation par secteurs géographiques hectares 8 7 6 5 Grand Lyon Couronne périphérique Grand Lyon Pôles périphériques Reste région lyonnaise 4 1 3 5 2 1 1995 1996 1997 1998 1999 2 * 1995 1996 1997 1998 1999 2 * * Données provisoires 1
Offre de terrains au 1er janvier 21 Les disponibilités foncières éclairent en partie les différences de commercialisation dans les quatre secteurs géographiques : la majorité de l offre foncière est concentrée dans des grands espaces d activités (12 % des zones concentrent la moitié de l espace disponible et 49 % ont des surfaces inférieures à 2 ha). la majorité de cette même offre est concentrée sur les pôles périphériques (grands espaces) et le reste de la région lyonnaise (petits espaces). Seul le "reste de la région lyonnaise" a augmenté son volume d offre, de 1998 à 21. Cet accroissement est lié principalement à la relative faiblesse de la commercialisation de terrains dans ces zones à caractère rural par rapport aux autres secteurs géographiques. Il faut noter l inquiétante raréfaction de l offre foncière au sein même de la Communauté urbaine. Ce phénomène peut éclairer à lui seul l augmentation forte des commercialisations de terrains en proche périphérie du Grand Lyon. Selon les professionnels de l immobilier, la demande porte de plus en plus sur des terrains de grande taille, demande difficile à satisfaire à l intérieur du territoire du Grand Lyon. Ce sont les activités logistiques qui ont consommé le plus d espace sur les 5 dernières années, avec une croissance plus soutenue depuis 1998. Offre de terrains au 1er janvier 21 Source fichier Aderly hectares 7 6 5 1/1/98 1/1/1 647 Prix de vente des terrains par type, dans l aire urbaine de Lyon Prix moyen, en francs hors taxe, par m 2 Source : Fichier des quatre CCI Zone artisanale Parc scientif. et technol. 4 395 363 Parc d activités 3 253 29 Parc industriel et logistique 2 13 178 Plateforme logistique 1 34 Grand Lyon Couronne Pôles périphérique périphériques Grand Lyon Reste région lyonnaise Terrains aménagés dans une zone d activité où le dépôt d un permis de construire peut se faire immédiatement. Parc industriel 5 1 15 2 25 3 35 4 Ici, la référence est le prix de vente des terrains affiché par l aménageur et le commercialisateur. 11
L année 2 a été, pour les marchés de l immobilier et du foncier d entreprise, exceptionnelle à plus d un titre : des niveaux records de production et de demande en locaux de tous types, des commercialisations en forte progression (+ 5 % pour les bureaux, + 1 % pour les locaux), des prix maxi à la location, comme à la vente, en forte augmentation. Cette bonne situation de la place lyonnaise est aussi un facteur de fragilisation du marché. En effet, l offre, malgré l arrivée de nombreux nouveaux programmes, n a pas encore rejoint la demande. La pénurie de terrains au cœur de l aire urbaine, couplée à la raréfaction de bureaux ou locaux anciens adaptés aux activités nouvelles, sont les principaux facteurs de déséquilibre. Les professionnels restent pour le moment sereins quant à l évolution du marché dans les prochains mois. Le ralentissement de la croissance en 21 ne semble pas encore avoir de conséquences majeures. On peut s attendre à un léger tassement de la demande, mais il est encore trop tôt pour dire si la situation géopolitique et économique internationale influera fortement ou pas sur l immobilier d entreprise. LEXIQUE Bureaux en blanc : locaux ou surfaces destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet Bureaux en compte propre : opérations immobilières conçues et réalisées directement par leurs futurs utilisateurs Bureaux neufs : nouvelles constructions, mais également réhabilitations lourdes n ayant jamais connu d utilisateur (au-delà de 5 ans, un immeuble neuf, s il n a jamais été occupé, n est plus considéré comme neuf). Bureaux de seconde main : opérations immobilières préalablement occupées, remises sur le marché et relouées, ou opérations de plus de 5 ans n ayant jamais été occupées. Commercialisation à utilisateur de bureaux neufs : est considérée comme commercialisée une surface qui a été vendue ou louée pour la première fois (première main) à un occupant utilisateur. Commercialisation à l investisseur : surface commercialisée à un acquéreur non utilisateur, de tout ou partie d un immeuble qui sera mis en location par celui-ci. Stock neuf disponible : surfaces neuves construites vacantes Stock de seconde main : surfaces préalablement occupées et remises sur le marché. Prix : indiqués sur la base des surfaces utiles brutes, hors charges. Les travaux de l Observatoire partenarial lyonnais en économie (Opale) sont l expression d un partenariat entre la Communauté urbaine de Lyon, la Ville de Lyon, la Chambre de commerce et d industrie de Lyon, la Chambre de métiers du Rhône, le GIL Medef Lyon-Rhône, la CGPME, le Pôle universitaire lyonnais et l Agence d urbanisme pour le développement de l agglomération lyonnaise, en association avec l URSSAF, l ASSEDIC, le SGAR, l INSEE, et la Banque de France. Contact Emmanuel Cellier Agence d'urbanisme pour le développement de l'agglomération lyonnaise 18 rue du Lac - BP3129-6942 Lyon Cedex 3 Tél. : 4 78 63 43 94 - Télécopie : 4 78 63 4 83 Email : e.cellier@urbalyon.org ISSN 1297-67 conception, réalisation et iconographie agence d urbanisme