Marché de l immobilier de bureau de Cologne
Chiffre d affaires de surfaces immobilières élevé en 2012 - Optimisme croissant pour 2013 En dépit d une année marquée par la crise financière et la crise de l endettement, l activité locative affiche une nouvelle fois un très bon résultat en 2012. Le chiffre d'affaires de 270 000 mètres carrés dépasse largement la moyenne sur dix ans. Avec la nette révision à la hausse des prévisions conjoncturelles pour l année en cours et l année prochaine, 2013 pourrait s avérer une très bonne année pour l activité locative. Marché de l immobilier de bureau de Cologne chiffres clés de l évolution et prévisions 2009 à 2013 Année 2009 2010 2011 2012 Evolution 2013 Tendance Salariés assurés sociaux - en milliers de personnes* Taux de chômage * 460 463 475 485 485 11,8 9,9 9,6 9,7 9,7 CA en milliers de m² 230 230 330 270 270 Volume total en millions de m² Surfaces vacantes en milliers de m² Taux de Vacance en % 7,4 7,5 7,5 7,6 7,6 600 600 580 580 560 8,1 8,0 7,7 7,6 7,4 Loyer plafond en /m² 21,00 21,00 21,0 0 21,00 21,00 Loyer moyen en /m² 10,88 10,78 11,2 3 11,37 11,40 Nouvelles constructions en milliers de m² 260 60 60 80 100 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 ; rem. :* au 30 juin. 2
Chiffre d affaires performant dans les petites et moyennes surfaces Le chiffre d affaires élevé des surfaces immobilières réalisé en 2012 est principalement imputable à une activité locative très animée dans les petites et moyennes surfaces et aux projets de construction destinés à leurs propriétaires (Université de Cologne, Ecole supérieure du Sport de Cologne). La part des surfaces de 251 à 500 mètres carrés dans le chiffre d affaires est de l ordre de 14 % et celle de la catégorie de 501 à 1 000 mètres carrés d environ 20 %. Le contrat de location du nouveau centre de services pour étudiants de l Université (d une superficie de 12 500 m²), dont la première pierre a été posée en 2012 a été la seule transaction portant sur plus de 10 000 mètres carrés enregistrée l année passée. Viennent s ajouter aux 270 000 mètres carrés de nouvelles locations des contrats de renouvellement de bail importants comme celui du Groupe REWE (24 000 m²) à Braunsfeld ou celui de Deutsche Bank (15 000 m²) dans le quartier des banques. Chiffre d affaires de l immobilier de bureau (m²) Evolution et prévisions 2004 à 2013 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Après un début d année 2013 plutôt modéré, la demande affiche actuellement un net retour à la hausse. 3
Sélection de volumes conséquents traités en 2012 Utilisateur / Emplacement* Surfaces de bureaux (m²) Centre de services pour étudiants de l Université de Cologne / 12.500 BLB NRW pour l Ecole supérieure du Sport de Cologne / Colo- 8.400 Pfeifer & Langen / Aachener Strasse Ouest 8.100 PSA Peugeot-Citroën / Gremberghoven 8.000 Techniker Krankenkasse / Cologne Sud 7.100 Groupe REWE / Braunsfeld 6.500 Media Broadcast / Cologne Est 5.300 Bayer AG / Ossendorf 4.600 SoCura GmbH / Deutz 4.500 * cf. carte des emplacements de bureaux de Greif & Contzen Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Poursuite de la stabilité des loyers Le loyer moyen a enregistré une augmentation d env. 1,3 % au cours de l année et se situe autour de 11,37 euros le mètre carré (11,23 euros en 2011). La moyenne pondérée avec la surface louée respective est de 10,77 euros le mètre carré. Cet indice s'élevait encore à 13,49 euros le mètre carré en 2011, en raison de contrats de location de grandes surfaces situées entre autres dans le complexe de catégorie Premium «max- Cologne». Il y a eu très peu de contrats de location portant sur des réalisations immobilières de premier ordre en 2012, suite à la faiblesse de l offre. Le loyer plafond se situe autour de 21,00 euros le mètre carré, comme l année précédente. L évolution du prix des loyers devrait rester globalement stable en 2013, compte tenu de la demande escomptée de bureaux modernes situés à proximité du centre ville. 4
Loyers plafonds et loyers moyens ( /m²) Evolution et prévisions 2004 à 2013 24 20 16 12 8 4 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Cologne présente un niveau de loyer modéré, tant en comparaison avec les 7 places fortes de l immobilier de bureau allemandes, que par rapport aux autres grandes villes situées dans un rayon de 250 kilomètres. Loyers plafonds des places fortes de l immobilier de bureau allemandes ( /m²) Francfort 35,60 Munich 31,50 Düsseldorf 25,20 Hambourg 24,00 Berlin 21,80 Cologne 21,00 Stuttgart 19,70 0 5 10 15 20 25 30 35 40 Source : gif e.v ; Greif & Contzen Research ; divers rapports de marché, février 2013 Grande métropole, Cologne offre à la fois des infrastructures, une vie culturelle et une qualité de vie qui attirent les salariés bien formés. Ces facteurs, combinés à l offre de surfaces de bureaux, assurent un bon rapport qualité-prix et contribuent au caractère attrayant de la ville, 5
comme le prouvent les récentes implantations : le groupe LANXESS AG, coté au DAX, quitte Leverkusen au printemps pour s installer avec plus de 1 000 collaborateurs dans le complexe «maxcologne» à Deutz. Le groupe français PSA a lui aussi fait le choix de Cologne. Le nouveau siège allemand commun des marques Peugeot et Citroën est actuellement en construction dans le Airport Business Park à Gremberghoven. Le producteur chinois de panneaux photovoltaïques Clenergy a quant à lui transféré son siège européen de Francfort sur le Main à Westhoven. Loyers plafonds dans les grandes villes situées dans un rayon de 250 km autour de Cologne ( /m²) Luxembourg 40,00 Francfort 35,60 Amsterdam 28,10 Düsseldorf 25,20 Bruxelles 23,40 Cologne 21,00 Bonn 16,50 Rotterdam 17,10 Essen 13,50 Dortmund 13,30 0 10 20 30 40 50 Source : gif e.v ; Greif & Contzen Research ; divers rapports de marché, février 2013 6
KÖLNTRIANGLE, maxcologne Poursuite de la baisse des surfaces vacantes Le montant des surfaces de bureaux vacantes est actuellement de l ordre de 580 000 mètres carrés. Pour un volume de surfaces d'environ 7,6 millions de mètres carrés, cela équivaut à un taux de vacance de 7,6 %. Compte tenu de l offre réduite de surfaces dans des constructions neuves et de la constance de la demande escomptée, le taux de vacance pourrait être ramené à 560 000 mètres carrés au cours des prochains mois. Le taux de vacance s élèverait alors à 7,4 % à Cologne. Taux de vacance des surfaces de bureaux Evolution et prévisions 2004 à 2013 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 8,6% 8,3% 8,2% 8,1% 8,0% 8,0% 7,7% 7,6% 7,6% 7,4% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 7
Chiffre d affaires important dans les quartiers périphériques Plusieurs sites d implantation établis en périphérie affichent des chiffres d affaires locatifs exceptionnellement élevés en 2012. Les résultats locatifs des emplacements de bureaux situés sur la Aachener Strasse Ouest, à Ehrenfeld, Gremberghoven, Cologne Est et Ossendorf ont été nettement supérieurs aux chiffres des cinq dernières années. Sur les dix plus grands contrats de location conclus en 2012, sept concernaient des emplacements périphériques. Ossendorf a enregistré env. 27 500 mètres carrés de nouvelles locations de bureaux en 2012. La moyenne sur cinq ans était auparavant de l ordre de 9 000 mètres carrés. Dix contrats conclus pour des emplacements de bureaux d Ossendorf concernent des surfaces de plus de 1 000 mètres carrés (dont 4 600 m² pour Bayer AG et 1 500 m² pour Kellendonk Elektronik). Offre réduite d espaces de bureaux neufs L offre de surfaces de bureaux neuves et disponibles à court terme est particulièrement limitée. Le taux d achèvement, qui était d env. 80 000 mètres carrés de surfaces de bureaux en 2012 devrait certes atteindre 100 000 mètres carrés en 2013, mais comme l année précédente, un taux important de ces nouvelles réalisations est destiné à être occupé par leurs propriétaires (RheinEnergie, Université de Cologne) ou est déjà loué («KölnCubus», siège de PSA Peugeot-Citroën). 170 000 mètres carrés de surfaces de bureaux sont actuellement en construction, dont 90 000 sont encore disponibles et 40 000 seulement seront occupables dans l année courante. Il y a encore de très belles opportunités de rénovation dans les immeubles bien situés. 8
Constructions de bureaux achevées (m²) Evolution et prévisions 2004 à 2013 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Activités de construction majeures 2013 De nombreux projets de construction se situent au centre ville de Cologne, dans des quartiers particulièrement concernés par le masterplan d aménagement urbain. Les projets «Neue Direktion Köln» sur la Konrad-Adenauer-Ufer et «Coeur Cologne» contribueront à valoriser nettement la Breslauer Platz. La construction du «Campus West» permettra de combler l un des terrains non construits les plus en vue de Cologne, sur la Rheinuferstrasse. 9
Début de Réalisation / Emplacement la construction Surface locative maxcologne (Deutz) 2010 env. 45.000 m² Gerling Quartier (centre ville Nord) 2011 env. 45.000 m² Siège de RheinEnergie (Neuehrenfeld) 2010 env. 45.000 m² Neue Direktion (bords du Rhin Nord) 2013 env. 26.000 m² Campus West (bords du Rhin Sud) 2013* env. 17.000 m² Coeur Cologne (centre ville Nord) 2013* env. 12.000 m² KölnCubus (Cologne Est) 2012 env. 10.500 m² Torhaus (Deutz) 2013* env. 10.000 m² Gürzenich Quartier (centre ville Sud) 2013* env. 9.500 m² PSA Peugeot-Citroën (Gremberghoven) 2012 env. 8.000 m² Waidmarkt (centre ville Sud) 2011 env. 7.000 m² Siège central Direct4U (Cologne Est) 2013* env. 6.000 m² Ancien siège du BDI (bords du Rhin- 2013* env. 5.000 m² Sud) DOCK 6-10 (port Rheinauhafen) 2012 env. 4.000 m² * en projet Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Entwicklungsgesellschaft Gürzenichquartier mbh Co.KG Coeur Cologne Allianz Real Estate Germany GmbH Un quartier de bureaux dynamique : Deutz On calcule la dynamique d un marché en prenant en compte le chiffre d affaires locatif, l offre de surfaces immobilières, le loyer moyen et les activités de vente et de développement. C est dans le quartier de bureaux de Deutz que cette dynamique reste la plus soutenue, de même 10
que dans les segments de marché du centre ville Nord, de MediaPark et du port Rheinauhafen. Les plus grands projets immobiliers se situent actuellement à Deutz, avec la «MesseCity» (120 000 m²), et au centre ville Nord avec le «Gerling Quartier» (45 000 m²). Le chiffre d affaires locatif moyen maximum réalisé dans l immobilier de bureau au cours des cinq dernières années l a été au centre ville Nord (27 000 m²), suivi de Deutz (19 000 m²), de Cologne Sud (19 000 m²) et des boulevards périphériques (18 000 m²). Les quartiers de bureaux qui enregistrent les plus hauts taux de vacance sont les boulevards périphériques (74 000 m²), Cologne Sud (56 000 m²), Cologne Ouest (51 000 m²) et le centre ville Nord (44 000 m²). Sont comptés comme surfaces vacantes les bureaux dont la construction est achevée et qui ne sont pas occupables sous trois mois. C est à Deutz, au centre ville Nord et sur les boulevards périphériques que l offre de surfaces immobilières (comprenant les surfaces vacantes, les surfaces en construction et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets) est la plus grande. MesseCity HHVision (Strabag / ECE) 11
Vue d ensemble des segments de marché Bureaux Surfaces à louer (m²) ¹ Surfaces vacantes Ø CA annuel (m²) ² Prix moyen des locations Centre ville Quartier des banques 15.000 14.000 14.000 13 17 MediaPark 25.000 25.000 11.000 14 18 Port Rheinauhafen 15.000 11.000 14.000 15 19 Boulevards périphéri- 90.000 74.000 18.000 11 15 Deutz 170.000 29.000 19.000 11 19 Centre ville Nord 120.000 44.000 27.000 12 16 Centre ville Sud 30.000 17.000 9.000 11 15 Bords du Rhin Nord 28.000 6.000 4.000 12 17 Bords du Rhin Sud 19.000 19.000 6.000 12 16 Sous-total 512.000 239.000 122.000 Rive gauche du Rhin Milieu Kanalstrasse 4.000 4.000 6.000 9 12 Ehrenfeld 44.000 36.000 15.000 7 10 Braunsfeld 53.000 23.000 12.000 8 11 Ossendorf 41.000 41.000 14.000 7 10 Aachener Strasse 8.000 8.000 5.000 9 12 Cologne Nord 31.000 26.000 15.000 6 10 Cologne Ouest 51.000 51.000 10.000 8 12 Cologne Sud 58.000 56.000 19.000 8 12 Sous-total 290.000 245.000 96.000 Rive droite du Rhin Gremberghoven 33.000 33.000 17.000 7 10 Mülheim 26.000 26.000 8.000 8 12 Cologne Est 51.000 38.000 13.000 6 10 Sous-total 110.000 97.000 38.000 Total 912.000 581.000 256.000 ¹ Le volume des surfaces comprend les surfaces vacantes, les surfaces en construction et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets. ² Moyenne sur cinq ans ³ Dans certains cas, les loyers fixés peuvent être nettement plus bas ou plus élevés. 12
Combinaison équilibrée de secteurs d activité La combinaison équilibrée des secteurs d activité présents dans le tissu économique de Cologne se reflète une fois encore dans la demande de surfaces de bureaux en 2012. Elle se traduit par une évolution relativement peu volatile et donc fiable du chiffre d affaires locatif. Chiffre d affaires des surfaces de bureaux en 2012 par secteur d activité Administrations, fédérat. 5% Santé 7% Finances 3% Commerce 4% Immobilier 2% bâtiment 0,5% logistique 0% transport, logistique 0,5% education 17,5% Conseil 7% assurances 7% IT, Software 10,5% Médias 11% Industrie, production 11% Greif & Contzen Research, Cologne, février 2013 Attentes positives de l économie régionale La dernière enquête conjoncturelle de la CCI de Cologne révèle une hausse de 11 % de l indicateur du climat des affaires. Les entreprises de la région de Cologne estiment que la situation des affaires est légèrement meilleure que ce n était encore le cas à l automne dernier. Les attentes sont même nettement plus positives que lors de la dernière enquête. Tous secteurs confondus, les entreprises misent sur une hausse des exportations, et notamment sur un accroissement de la demande en provenance des pays émergents, de la Chine et de l Amérique du Nord, suite à l amélioration du climat économique mondial et à la stabilisation de la zone euro. La stabilité de la demande domestique et la confiance des consommateurs confortent ces perspectives positives. Les projets d investissement restent certes relativement modérés, mais 13
le nombre d entreprises voulant investir a augmenté. Les prévisions d embauche sont également plus positives que lors de l enquête réalisée en automne. Une entreprise sur cinq du secteur de la CCI de Cologne prévoit de recruter du personnel. Progression significative de l emploi Le nombre de salariés assurés sociaux a enregistré une nouvelle hausse importante, de l ordre de 10 000 personnes. Selon l agence pour l emploi, le marché du travail de Cologne restera solide en 2013. Le taux de chômage de la ville de Cologne en janvier, de 9,6 %, était certes légèrement supérieur aux chiffres de l année précédente (9,3 %), mais ceci est du principalement à la réduction des mesures de soutien mises en place sur le marché du travail. Employés assurés sociaux à Cologne Evolution et prévisions 2004 à 2013 490.000 480.000 470.000 460.000 450.000 440.000 430.000 420.000 410.000 400.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source : base de données du Land NRW, Agence pour l emploi, données au 30/06. Renforcement possible de la croissance L économie allemande a enregistré une croissance de 0,7 % en 2012. La conjoncture a été affectée par la crise de l euro et par les incertitudes et réticences à investir dont elle s est accompagnée. Les prévisions des grands instituts de recherches économiques pour 2013 continuent de varier de 0,3 et 0,9 %. Le baromètre principal de la conjoncture allemande, l indice du climat des affaires ifo, est en hausse pour la troisième 14
fois consécutive en janvier. La situation actuelle des affaires et les perspectives de l évolution prochaine affichent une nouvelle amélioration. Trois hausses consécutives de l indice ifo passent pour être le signe d un retournement de tendance de la conjoncture. La levée de l incertitude économique, la hausse des salaires et de l'emploi et la reprise de la conjoncture mondiale pourraient se traduire par une croissance significative de plus de 2 % en 2014. Les perspectives semblent donc s éclaircir progressivement à moyen terme pour le marché de l immobilier de bureau. Port Rheinauhafen 15
Pour toute question, veuillez vous adresser à : Florian Schmidt Responsable du département Location d espaces de bureaux GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstrasse 42, 50968 Köln Téléphone : (0221) 93 77 93-230 Télécopie : (0221) 93 77 93-383 www.greif-contzen.de e-mail : florian.schmidt@greif-contzen.de Frank Pönisch Gérant GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstrasse 42, 50968 Köln Téléphone : (0221) 93 77 93-265 Télécopie : (0221) 93 77 93-77 www.greif-contzen.de e-mail : frank.poenisch@greif-contzen.de Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, 2013. Tous droits réservés. Ce document est notre propriété intellectuelle et fait l objet d un copyright. Il est réservé à ses destinataires. Toute reproduction, modification ou transmission à des tiers, ne serait-ce que partielle, requiert notre consentement préalable explicite et écrit. Dès lors qu il n y a pas de copyright de notre part parce que celui-ci revient à des tiers, nous renvoyons au copyright de ces derniers. 16