Commerces et centres commerciaux au Pays Basque : quelle cohabitation? CCI Bayonne Pays Basque 2 octobre 2012
L Institut pour la Ville et le Commerce Présenta*on Collectivités territoriales et leurs aménageurs Promoteurs et investisseurs Distributeurs et Syndicats professionnels du commerce Bureaux d étude et chercheurs
I Panorama commercial II Logiques d acteurs III Le bassin de consommation
I Panorama commercial
Un secteur de plus en plus concentré Par son ou*l de produc*on 1600000 Evolu*on du nombre de commerces de détail en France depuis 1850 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Sources : C.Lefébure et Insee
Un secteur de plus en plus concentré Par son ou*l de produc*on % du parc % de CA Boutiques 91 % 39 % Moyennes surfaces 9 % 61 % Sources : Insee - enquête points de vente 2004
Un secteur de plus en plus concentré En capital Sources : Insee FCA - FFF
Un secteur de plus en plus concentré Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 62% 25% 13% Centre ville Proximité Périphérie
Un secteur de plus en plus concentré Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2012 65% 20% 15% Centre ville Proximité Périphérie
II Logiques d acteurs
Consommation et surfaces commerciales Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) 135 130 125 120 115 Série1 Consommation Série2 Surfaces 110 105 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Sources : Insee, enquêtes points de vente
Consommation et surfaces commerciales Un découplage croissant Evolu>on de l emploi salarié dans le commerce de détail en France (base 100 en 2000) 115 110 105 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Sources : Insee, Dares
La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Commerçants Propriétaires Collectivités Financiers
La filière de production de surfaces commerciales Les prix d équilibre Valeurs locatives Valeurs foncières Valeurs d actifs
La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Commerçants
Le paradoxe de la valeur locative Des surfaces de plus en plus chères 160 Evolu*on de l'icc base 100 en 2000 150 140 130 120 110 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sources : Insee
Le paradoxe de la valeur locative de moins en moins performantes Evolu>on des performances de MS et GSS entre 2000 et 2010 Sources : Panorama Points de Vente
Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré
Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré
Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré
La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Propriétaires
Le paradoxe de la valeur des actifs Une valeur refuge Evolu>on des taux de rendement de différents produits financiers 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan 04 juil 04 jan 05 juil 05 jan 06 juil 06 jan 07 juil 07 Jan 08 juil 08 jan 09 juil 09 déc 09 Taux prime PAC Obligations assimilables du Trésor à 10 ans Taux core centres commerciaux Euribor Sources : RCG
Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance Illustra>on de l effet de la dewe Sans emprunt Avec emprunt Loyer et plus value 5 M 5 M Valeur du centre commercial 50 M 50 M Fonds propres 50 M 20 M Emprunt 0 30 M Intérêt (3%) 0 0,9 M Bénéfice 5 M 4,1 M Rentabilité des fonds propres 10 % 20,5 %
Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance Illustra>on de l effet de capitalisa>on des revenus loca>fs nets Bilan Compte d exploitation Actif Passif Charges Produits Loyers capitalisés Emprunt Revenus locatifs nets
Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 Evolu>on des projets commerciaux des promoteurs en France (m 2 ) 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sources : Procos
La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Collectivités
Le paradoxe de la valeur foncière La détermina*on des prix
Le paradoxe de la valeur foncière De l hyper centre au cœur d aggloméra*on De gauche à droite : Fleur d Eau, Angers. Les Docks Vauban, Le Havre. Le Ruban Bleu, Saint-Nazaire. L Heure Tranquille, Tours. Les Docks 76, Rouen. Porte jeune, Mulhouse.
Le paradoxe de la valeur foncière «Renforcer notre aurac*on, limiter nos évasions»
Le paradoxe de la valeur foncière 40 ans d urbanisme commercial Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis 1974 4000000 Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à 1.000 m² 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris
Bilan Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) 135 130 125 120 115 Série1 Consommation Série2 Surfaces 110 105 100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Sources : Insee, enquêtes points de vente
Une bulle commerciale? Un risque de perte de valeur pour toute la filière
III Le bassin de consommation
Préalables Un cadre réglementaire incomplet Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis 1974 4000000 Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à 1.000 m² 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris
Préalables Une gouvernance locale en chan*er
Préalables Des coups par*s
Préalables Des coups par*s Hypermarchés Existants Surfaces Emplois CA en M Dont CA alimentaire Carrefour BAB Leclerc Anglet Géant Anglet Leclerc Bayonne Intermarché Bidart Carrefour Tarnos Leclerc Iraty 11.046 3.200 10.175 5.930 3.000 6.019 2.500 468 125 260 150 80 155-140 40 80 45 25 50 20 90 30 50 35 20 40 15 Projets autorisés Carrefour Ikéa Auchan Ondres 5.000 12.000 n.r. n.r. 40 155 30 100 CA hypermarchés 415 M Marché nécessaire en volume de population 550.000 à 30 mn
Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 62% 25% 13% Centre ville Proximité Périphérie
Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2012 65% 20% 15% Centre ville Proximité Périphérie
Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2015 15% 74% 11% Centre ville Proximité Périphérie
Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise 2015 13% 77% 10% Centre ville Proximité Périphérie
Dynamiques Demain les forces de recomposi*on Les «GSA» grandes surfaces alimentaires Nouveaux magasins, nouvelles hiérarchies Quels transferts/extensions/fermetures? Les «GSS» grandes surfaces spécialisées De nouvelles opportunités (Ondres + Ikéa) 3 sites en compé>>on pour de grandes manœuvres Les bou*ques (sur la voca*on «shopping») 3 galeries marchandes + un centre ville en compé>>on Les pôles intercommunaux et de proximité Quel poten>el?
Dynamiques Demain scénario «marché» Jeu d acteurs Poli>ques : pas de régula>on Promoteurs et distributeurs : course à la taille (transferts, extensions) et fermetures Muta*ons de l appareil commercial Fragilisa>on de tous les pôles, développement de la vacance et des friches commerciales Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité Muta>on de la zone du BAB
Dynamiques Demain scénario A 63 Jeu d acteurs Poli>ques : spécialisa>on des lieux Promoteurs et distributeurs : transferts des GSS Muta*ons de l appareil commercial Déplacement de l épicentre marchand sur l A 63 Reposi>onnement voire muta>on des pôles intermédiaires et du BAB Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité?
Dynamiques Demain scénario centre ville Jeu d acteurs Poli>ques : gel de la périphérie Promoteurs et distributeurs : op>misa>on de parc Muta*ons de l appareil commercial Statu quo Développement de la vacance et de friches ponctuelles en périphérie Main>en à moyen terme d un poten>el pour les pôles intercommunaux et de proximité?
Incertitudes Incer*tudes actuelles La commercialisa*on des nouveaux centres IKEA : loyers élevés, pas d expérience probante de galerie ALLEES SHOPPING : localisa>on à l écart du cœur de marché BAB 2 : awen>sme Des enseignes qui freinent leur développement avec la crise => Toutes les opéra>ons (les galeries) vont elles sor>r?
Incertitudes Incer*tudes futures Le poten*el pour des pôles intercommunaux et de proximité Un vrai relais de croissance pour la grande distribu>on Un poten>el sur le territoire? Le danger de la prééminence des hypermarchés Le danger du «mitage» commercial (mul>plica>on des supermarchés)
Conclusion De grands projets obéissant à des logiques a territoriales Demain : Un appareil commercial pour par>e en surcapacité de produc>on Entrée dans un régime hyper concurren>el sans précédent en France Recomposi>on en profondeur du paysage commercial Nouveaux enjeux Définir la nouvelle hiérarchie des pôles Gérer les friches et la vacance commerciale Préserver le développement des pôles intercommunaux L urgence d une poli*que d urbanisme commercial à l échelle du bassin de consomma*on