COMMERCE. Paramètres-clés 4. Diagnostic 6. Enjeux 18. Principes 23

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2 COMMERCE Paramètres-clés 4 Accompagner le développement d un territoire en croissance 4 Intégrer la dynamique économique du territoire 5 Diagnostic 6 Une armature commerciale accompagnant le développement urbain 6 Un tissu commercial sain et dynamique 6 Une offre commerciale dynamisée par l arrivée de populations nouvelles 7 Une forte progression du plancher commercial avec en perspective des ouvertures importantes à venir 8 Une stabilisation de l emploi salarié dans le commerce 9 Une évasion globalement limitée 9 Une large couverture de la demande locale et une influence s exerçant pour l essentiel à l échelle départementale 10 Une organisation commerciale à 3 niveaux assurant un maillage équilibré du territoire 12 Les pôles majeurs, une organisation atypique 13 Les pôles intermédiaires, un rôle structurant 15 Les pôles à fonction locale, un maillage fin du territoire 16 Enjeux 18 La prégnance des éléments de marché 19 Enjeu n 1 : Conforter le rayonnement commercial du Pays de Rennes 20 Enjeu n 2 : renforcer l offre de proximité pour satisfaire les besoins d une population en croissance 22 Principes 23 Principe n 1 - Développer une gestion prévisionnelle et concertée de l urbanisme commercial 23 La méthode : une réflexion partenariale 23 Les outils de prévision et de pilotage 24 Principe n 2 - Conforter le rayonnement commercial du Pays de Rennes pour favoriser l émergence d une attractivité forte 26 Affirmer le rôle premier du centre-ville de Rennes dans l armature commerciale du Pays 26 Favoriser le développement ciblé de certains pôles majeurs 28 Moderniser les sites arrivés à maturité et préserver l attractivité des pôles d agglomération 29 S'impliquer dans la nécessaire recomposition des espaces en mutation 30 Dédier certains sites d activités à une logique économique dominante 30 1

3 Principe n 3 - Renforcer l offre de proximité pour répondre aux besoins d une population en croissance 31 Veiller à un développement mesuré de l alimentaire sur les pôles majeurs 31 Conforter le rôle structurant des pôles intermédiaires 32 Poursuivre le maillage des pôles à fonction locale 33 Soutenir la modernisation des entreprises 33 Améliorer l attractivité commerciale des centres et des quartiers 34 Principe n 4 - Favoriser l inscription du commerce dans une démarche de développement durable 35 Favoriser le dialogue social 35 Encourager la qualité des emplois 36 Préserver l environnement 37 HÔTELLERIE Diagnostic 40 Une capacité d accueil en augmentation 40 Une fréquentation globalement stable 42 Principe 46 Accompagner les projets de développement économique majeurs. 46 EQUIPEMENT CINEMATOGRAPHIQUE Diagnostic 48 Une offre cinématographique en profonde évolution 48 Principe 50 Un équipement à conforter en cohérence avec les besoins d une population en croissance 50 2

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5 PARAMETRES-CLES Accompagner le développement d un territoire en croissance En 1999, les 67 communes du Pays de Rennes comptaient habitants dont sur la ville-centre. Les dernières estimations réalisées à fin 2006 évaluent le gain de population à environ habitants, soit une progression toujours forte s inscrivant dans un contexte régional et départemental des plus porteurs. Sur les cinq dernières années, la Bretagne a, en effet, gagné au titre de son excédent migratoire quelques nouveaux habitants par an se positionnant au 5 ème rang des régions françaises les plus attractives. L Ille et Vilaine est avec le Morbihan le département qui a le plus bénéficié de ces migrations extra-régionales. Evolution de la population (AUDIAR) Sur la dernière décennie, l aire urbaine rennaise contribue en moyenne pour les 2/3 aux gains de population enregistrés : elle se place, ainsi, au 3 ème rang national derrière Montpellier et Toulouse avec une croissance annuelle de 1.3 %. S inscrivant dans ce contexte, la dynamique démographique qui caractérise le Pays de Rennes est le résultat d un double mouvement révélateur de la jeunesse du territoire et de son attractivité : un excédent naturel avec un taux de 0.72 % par an soit le plus élevé des métropoles régionales ; un excédent migratoire, l agglomération draînant des populations jeunes- étudiants et jeunes actifs - attirés par l offre de formation et d emploi dans une région prisée pour sa qualité de vie. 4

6 PARAMETRES-CLES Intégrer la dynamique économique du territoire L emploi croît plus vite que la population. Entre 1999 et 2004, l évolution démographique a été de 1.3% par an. Sur cette même période, près de emplois ont été créés sur la métropole rennaise soit un taux de progression annuel de 2.1%. Le pôle rennais se classe ainsi au 5 ème rang des zones urbaines les plus actives sur le champ de l emploi. Entre fin 2001 et fin 2006, le taux de chômage dans la zone d emploi rennaise a baissé de 0.4 points pour atteindre un niveau de 6.4% soit le taux le plus faible observé à l échelle des métropoles régionales. Indicateur de la bonne santé économique du bassin rennais : le pouvoir d'achat de sa population. Avec un niveau de revenu médian par foyer fiscal de euros, le Pays de Rennes se situe au dessus de la moyenne nationale et reste en première position au niveau de la région France Bretagne Ille et Vilaine Pays de Rennes Source : INSEE Revenu médian 2004 par unité de consommation euros euros euros euros Le revenu rennais est supérieur de près de 14.5 % au revenu moyen breton et l'écart a peu varié sur la dernière décennie. 5

7 DIAGNOSTIC Une armature commerciale accompagnant le développement urbain Au recensement de l offre commerciale en décembre 2006, le Pays de Rennes comptait cellules commerciales avec un gain net de 489 locaux soit une progression de 8% par rapport à Cette évolution positive concerne l ensemble du territoire. Elle traduit nettement la dynamique démographique du Pays de Rennes, le développement urbain qui l accompagne et les nouvelles possibilités d implantation qu y trouve le commerce notamment sur les premières couronnes péri-urbaines : avec un ratio d une cellule pour 77 habitants, la densité commerciale progresse de 13.2% entre 2001 et 2006 mettant en évidence la croissance conjointe de la population et de l armature commerciale. Nombre de cellules commerciales fin 2006 Pays Pays d Aubigné Pays de Châteaugiron Pays de Liffré Val d Ille Rennes Centre ville Rennes Quartiers Reste Rennes Métropole Evolution Taux d évolution +12% + 3 % + 9 % + 11 % + 25 % + 3 % + 4 % + 15 % Aux franges du Pays, les communes les moins peuplées peinent encore à ancrer un équipement commercial minimum : 16 communes comptent, aujourd hui, moins de 5 cellules commerciales contre 13 en Un tissu commercial sain et dynamique points de vente sont en activité sur le Pays de Rennes, dont sur Rennes Métropole. Avec un taux de mitage de 7% équivalent à celui observé en 2001, le Pays de Rennes bénéficie d'une structure commerciale saine : il est, en effet, communément admis qu entre 5 et 15%, cet indicateur de la santé et de la qualité de l appareil commercial garantit l attractivité des pôles marchands et le renouvellement aisé de leur offre. Nombre de points de vente en activité fin 2006 Pays Pays d Aubigné Pays de Châteaugiron Pays de Liffré Val d Ille Rennes Centre ville Rennes Quartiers Reste Rennes Métropole % 12 % 14 % 10 % 5 % 5 % 10 % 6 % % 9 % 5 % 7 % 6 % 5 % 11 % 5 % Sur le centre-ville de Rennes, la vacance est particulièrement faible ce qui induit des tensions sur le marché de l immobilier commercial et une augmentation des valeurs locatives. Dans les quartiers rennais, le taux de mitage se révèle plus élevé (11%) appelant vraisemblablement sur le long terme une attention plus marquée ainsi qu une modernisation des pôles de proximité les plus anciens. Une progression de la vacance est observée sur certaines communes : elle peut témoigner ponctuellement d une fragilisation de l offre et souvent de la présence de plusieurs nouveaux locaux non encore commercialisés. Sur les communes de à habitants, le niveau plus élevé de la vacance met en évidence une problématique particulière entre dynamisme commercial et fragilisation. Commercialité C est un élément important qui fait référence à la proportion de commerces dans une rue. Ceux-ci conditionnent la perception du linéaire commercial, la qualité d animation marchande et urbaine due à la présence de vitrines et la vente de produits. Le terme de commercialité désigne la part des commerces proposant des biens et services aux particuliers, par rapport aux autres formes d occupation du linéaire urbain. Ce taux, qui pour le pays de Rennes s échelonne entre 40 et 55% dénote une bonne capacité d attraction de l appareil commercial existant. On peut même créditer le centre ville de Rennes d une attractivité commerciale forte avec un taux grimpant à 63%. 6

8 DIAGNOSTIC Une offre commerciale dynamisée par l arrivée de populations nouvelles Le commerce change, se renouvelle, se développe Créations, disparitions, changements d activités A l'échelle du Pays de Rennes, la dynamique commerciale s est traduite par un gain net de 484 commerces en activité entre 2001 et 2006, contre 221 entre 1995 et Rennes Quartiers 31% Rennes Métropole hors Rennes 34% L ensemble des territoires profite de cette évolution positive avec une croissance accrue sur les secteurs de la première couronne : une évolution qui témoigne d un développement commercial accompagnant la progression démographique. Aubigné 2% Chateaugiron 3% Liffré 2% Val d'ille 3% Rennes Centreville 25% Répartition territoriale des commerces en activité fin 2006 La ville de Rennes stabilise son niveau d équipement avec une centaine de commerces supplémentaires. Le centre-ville réorganise son offre au profit de l équipement de la personne et des services au détriment des activités de culture-loisirs. L offre commerciale du Pays de Rennes reste très fortement structurée par les secteurs Café-Hôtel- Restaurant et Services avec des compositions différentes selon les territoires : forte représentation de l équipement de la maison à mettre au crédit de la Route du Meuble, concentration de l équipement de la personne sur la ville de Rennes et notamment sur le centre-ville, part alimentaire élevée sur les communes situées hors du cœur de métropole avec pour les communes de moins de habitants un niveau d équipement minimal le plus souvent limité à une offre de première nécessité. 8% 16% 2% alimentaire 10% non spécialisé 20% 10% équipement de la personne équipement de la maison Hygiène santé beauté Culture loisirs Cycle auto 14% CHR 9% Services 11% Répartition sectorielle des commerces en activité fin 2006 Total Pays Boulangeries-Pâtisseries 205 Boucheries-charcuteries 87 Supermarchés 39 Hypermarchés 12 Hard discount alimentaire 11 Salons de coiffure 341 Bijoutiers 45 Alimentations/supérettes 86 Magasins de meubles 79 Magasins d'habillement 410 Fleuristes 90 Agences bancaires 233 Garages automobiles 225 Restaurants 633 7

9 DIAGNOSTIC Avec 295 nouveaux établissements, les services connaissent un très fort développement et représentent près de 60% du solde positif enregistré entre 2001 et La montée en puissance de ce secteur concerne l ensemble du territoire et se révèle plus élevé sur Rennes Métropole. Equipement de la Maison, Hygiène-Santé Beauté, Equipement de la Personne et Culture-Loisirs renforcent leur positions avec un gain net cumulé de 227 commerces. Sur cette période, le centre-ville de Rennes enregistre un solde positif de 42 points de vente en Equipement de la Personne. L alimentaire spécialisé (-4.2% soit 22 commerces) continue de reculer, mais de façon moins marquée que sur la charte précédente. L expansion de la grande distribution (+ 26 nouvelles unités) et son poids très important en terme de part de marché expliquent en partie la faiblesse proportionnelle de l alimentaire spécialisé et l érosion de ses positions. Le secteur Cycle-Auto affiche des pertes d établissements concernant pour l essentiel les quartiers de la ville de Rennes. Une forte progression du plancher commercial avec en perspective des ouvertures importantes à venir La dynamique démographique du Pays de Rennes génère une demande nouvelle à laquelle les opérateurs commerciaux ont apporté des réponses diversifiées se traduisant par un volume d autorisations important entre 2001 et L armature commerciale des plus de 300 m² a progressé de 33% sur cette période pour atteindre un plancher global en activité 1 approchant m². Alimentaire : au-delà des extensions des hypermarchés Cora à Pacé, Leclerc Cleunay et Intermarché Longschamps, le maillage des supermarchés s est renforcé sur les communes de la première couronne de Rennes Métropole et sur les communes sièges des Communautés de Communes du Pays de Rennes. Equipement de la Personne : m² nouveaux profitant pour l essentiel au centre-ville de Rennes avec notamment le nouvel espace de la Visitation Evolution sectorielle du plancher commercial en activité sur le Pays de Rennes GSA Non affecté Equipement Personne Equipement Maison Culture Loisirs Cycle Auto Equipement de la Maison : un fort développement qui s illustre par la montée en puissance de la Route du Meuble et le renforcement de l offre dans le secteur du bricolage sur les deux nouveaux pôles apparus au Nord du Pays de Rennes : le Village la Forme à Betton et Cap Malo sur Melesse-La Mézière. Culture-Loisirs : le doublement des surfaces commerciales de ce secteur renvoie au renforcement du sport, du jardin, du jouet et des produits culturels avec le développement d enseignes déjà présentes (Décathlon, Truffaut ) et l arrivée d acteurs nouveaux tels que Milonga, Cultura, Magasin Vert, King Jouet ou encore Maxi Toys. Les autorisations accordées qui ouvriront en 2008 et 2009 augmenteront le plancher commercial de m². Elles concernent pour l essentiel le secteur non alimentaire et viendront renforcer le rayonnement commercial rennais. L Equipement de la Maison représente 60% des nouvelles surfaces attendues avec entre autre l arrivée d Ikéa et d Alinéa au nord du Pays de Rennes. La modernisation d Alma à Rennes et la création d un retail park sur Cap Malo vont, par ailleurs, offrir à l Equipement de la Personne de nouvelles possibilités de développement. 1 Plancher commercial en activité au 31 décembre 2006 intégrant uniquement les points de vente ouverts à cette date. 8

10 DIAGNOSTIC Une stabilisation de l emploi salarié dans le commerce Avec emplois salariés, le commerce de détail est un secteur majeur de l économie du Pays de Rennes : il est, en effet, le second employeur privé du Pays de Rennes derrière les services et devant la construction et l industrie automobile. Stimulé par la croissance de la consommation des ménages, le commerce de détail a créé emplois salariés supplémentaires entre 1996 et 2001 : les grandes surfaces alimentaires et le secteur de l équipement de la maison représentaient 75 % des gains d emplois. Depuis, l emploi salarié dans le commerce s est stabilisé, les deux moteurs de la période précédente marquant une pause dans la croissance de leurs effectifs Activité des formes de vente du commerce de détail (taux de croissance des ventes en volume, en %) Cette évolution renvoie entre autre au ralentissement de la consommation des ménages enregistré depuis 2000 et au fort développement de l offre tant sur le Pays de Rennes qu à sa périphérie Commerce de détail GSA Equipement du foyer Aménagement de l'habitat Une évasion globalement limitée Le chiffre d affaires total des commerces du Pays de Rennes a été évalué à un peu plus de 2,6 milliards euros dont près de 80% générés par la consommation locale. Le solde est à mettre au crédit d une attractivité plus large s étendant sur l ensemble de l Ille et Vilaine ainsi qu aux secteurs limitrophes des départements des Côtes d Armor, de l est du Morbihan, et de l ouest de la Mayenne. La demande des ménages du Pays de Rennes en biens de consommation courante peut être évaluée à près de 2,4 milliards euros. La grande distribution se révèle très présente, notamment dans le secteur alimentaire où la part de marché du commerce traditionnel est de l ordre de 12% contre 20% pour des territoires comparables : un constat à mettre en parallèle avec la densité du maillage alimentaire associant hypermarchés, supermarchés et hard discount. Le taux d évasion évalue la part des dépenses effectuées en dehors de la zone logique de consommation. C est un indicateur significatif de la capacité de l'offre commerciale existante à satisfaire aux exigences de la demande : l évasion constatée sur l agglomération rennaise affiche un niveau globalement faible de l ordre de 8 %. Sur quelques marchés de consommation ciblés, des taux plus importants se détachent : s ils permettent d envisager un renforcement de l offre pour quelques produits, certains devraient être réduits à moyen terme par les ouvertures liées aux autorisations accordées et non encore ouvertes. Evasion commerciale sectorielle fin 2006 Produits culturels Mobilier / Décoration Produits de beauté Equipement de la personne Blanc/Brun/Gris Jeux/Jouets Bricolage / Matériaux Produits du jardin Alim entaire Sport 5% 5% 4% 3% 7% 11% 12% 11% 17% 19% 0% 5% 10% 15% 20% 9

11 DIAGNOSTIC Sur le secteur des produits de beauté, une évasion quasiment incompressible, la VPC étant particulièrement présente sur ces créneaux. Constat identique d une évasion négligeable sur les secteurs Alimentaire, Jardinage, Bricolage et Sport, l offre s étant considérablement développée. L Equipement de la Personne et notamment le prêt-à-porter enfant et femme affichent des taux d évasion de 15% et 13% : des niveaux d évasion importants laissant des réserves de potentiels qui seront pour partie captées par l offre à venir sur Alma et Cap Malo. En matière de mobilier et de décoration, l attractivité de Nantes et de Saint-Malo génère un niveau d évasion conséquent que les ouvertures à venir contribueront à limiter. Le poids actuel et futur de l e-commerce ainsi que les nouvelles pratiques de consommation contribuent à expliquer le fort développement de l évasion en matière de biens culturels. Des marges de manœuvre existent cependant. Une large couverture de la demande locale et une influence s exerçant pour l essentiel à l échelle départementale Les marchés de consommation structurent les achats des habitants du Pays de Rennes. Examinés à fin 2006, ils sont à analyser sur la base de leurs spécificités propres. Alimentaire Le marché est équilibré, structuré par les hypermarchés et maillé de plus en plus finement par les supermarchés, surtout sur la première couronne de l agglomération rennaise. On note, cependant, une faible présence du hard discount et un effritement de la part de marché des hypermarchés, limités dans leur surface de vente à m² et de plus en plus concurrencés par le développement des supermarchés. La part de marché des commerces traditionnels dans la consommation des ménages est modeste ; 12% contre une moyenne de 20% pour les territoires comparables. Equipement de la Personne C est un marché qui s établit en centre-ville et en galeries marchandes des hypermarchés. Cette offre est peu développée dans les parcs commerciaux (hormis Rocade Nord et Rocade Sud sur un positionnement discount spécifique). Comparé à des agglomérations de taille équivalente, le commerce traditionnel a une importance majeure dans ce secteur d activités : la part de marché de la grande distribution atteint 51% sur le Pays de Rennes là où elle évolue entre 60 et 70% au niveau national. Le commerce traditionnel de ce secteur joue un rôle-clé pour l attractivité du centre-ville de Rennes. Mobilier - Décoration Ce marché se structure principalement autour de l offre de la Route du Meuble et pour le reste se répartit sur le cœur de l agglomération. Il est un des vecteurs essentiels de l attractivité commerciale du Pays de Rennes et concourt à son rayonnement régional. Il est appelé à connaître des évolutions importantes avec l arrivée d Ikéa et d Alinéa sur le quart nord-ouest de l agglomération. Blanc-Brun-Gris Autrement appelé électrodomestique, ce marché est dominé par les spécialistes (Boulanger, Darty, Fnac, Saturn ) qui obtiennent des parts de marché très supérieures à celles des hypermarchés. Certains formats moteurs se révèlent parfois sous-dimensionnés (Fnac). Le marché présente une répartition géographique équilibrée, avec une présence préférentielle des spécialistes sur les pôles majeurs. Bricolage Matériaux Il s agit avant tout d un marché de Grandes Surfaces Spécialisées de format important implantées sur les pôles majeurs du Nord et du Sud du Pays de Rennes. Cette organisation se traduit par un faible degré de maillage du territoire. Peu d enseignes sont représentées et le marché est peu diversifié. Le niveau de l offre se révèle aujourd hui très élevé par rapport aux capacités d un marché qui restera très tendu sur les 5 prochaines années. 10

12 DIAGNOSTIC Jardinage et animalerie Comme pour le bricolage, ce marché est dominé par les GSS situées sur les pôles majeurs. Le nombre d enseignes confère une bonne diversité de l offre. La disparité des rendements entre les acteurs fait craindre des problématiques concurrentielles localisées sur un marché tendu. Produits Culturels et de Loisirs A l exception de Cultura implantée sur le pôle commercial de Chantepie et Milonga sur Pacé, l offre est surtout développée sur le centre-ville de Rennes et présente une bonne complémentarité des enseignes (Fnac, Forum du Livre, Saturn, Virgin ). Les grandes surfaces spécialisées et le commerce traditionnel cohabitent aujourd hui à part équivalente sur ce marché. Les modifications à venir renvoient aux comportements des consommateurs qui se tournent de plus en plus vers internet pour leurs achats. Sport Dominé à 91% par les grandes surfaces spécialisées, le marché présente une offre se concentrant sur les pôles majeurs, dont le centre-ville de Rennes. La proposition commerciale en matière de produits techniques reste peu développée. Les ouvertures récentes doivent venir s insérer dans un marché proche de l équilibre. Jeux - Jouets Comme au niveau national, ce secteur est le fait des hypermarchés et des grandes surfaces spécialisées avec une part de marché globale de 88%. Malgré l absence de quelques enseignes leaders, l offre est globalement diversifiée et répartie sur les pôles majeurs. 11

13 DIAGNOSTIC Une organisation commerciale à 3 niveaux assurant un maillage équilibré du territoire La répartition des commerces et des services sur le Pays de Rennes permet une bonne couverture spatiale du territoire. 88 polarités structurent les pratiques de consommation des ménages de l aire d influence du Pays de Rennes. La densité et la diversité de leur offre, les chiffres d affaires qu ils génèrent et leurs zones de chalandise respectives permettent de caractériser l organisation commerciale du Pays de Rennes sur la base d une architecture comportant trois niveaux distincts : 12 pôles majeurs assurent le rayonnement commercial du Pays de Rennes sur une zone d influence d environ habitants ; 9 pôles intermédiaires constituent une alternative aux pôles majeurs en matière de biens de consommation courante ; 67 pôles à fonction locale complétent le maillage commercial dans une logique de proximité. 12

14 DIAGNOSTIC Les pôles majeurs, une organisation atypique Ces grands sites constituent le moteur de l attractivité commerciale du Pays de Rennes. Au nombre de douze, ils forment une armature commerciale multipolaire qui marque la spécificité de l agglomération rennaise par rapport aux autres métropoles régionales. Celles-ci sont, en effet, plus généralement structurées autour d un nombre réduit de pôles majeurs avec quelques sites de périphérie particulièrement puissants et un centre-ville arrivant en seconde ou en troisième position. La particularité rennaise permet au centreville d affirmer sa prépondérance alors que, de par leur nombre, les pôles de périphérie se révèlent pour la plupart limités en taille et porteurs d une offre moins différenciante. Si cette organisation induit un relatif équilibre entre ces pôles, elle rend plus difficile l émergence d une attractivité commerciale forte. RENNES LONGS A ccourrtt tteerrmee,, 3 pôleess d' 'inffl lueenccee déépaarrtteemeenttaal lee Ils rayonnent à 360 au-delà des limites du Pays sur une zone de chalandise dépassant les habitants du fait d'une offre commerciale fortement différenciante. Le centre-ville de Rennes, premier pôle commercial du Pays de Rennes Fort des ses commerces qui représentent, à fin 2006,un chiffre d affaires de l ordre de 430 millions d euros, l hypercentre étend son influence sur l ensemble du département voire au-delà sur les périodes de forte activité commerciale comme les fêtes de fin d année, la Grande Braderie Les développements commerciaux intervenus sur les cinq dernières années ont considérablement conforté son attractivité sur ses activités phares que sont l Equipement de la Personne et le secteur Culture-Loisirs. De grandes enseignes telles que Saturn, H&M, Fnac Eveil et Jeux ont ainsi pris place sur le nouvel Espace de la Visitation. Des acteurs indépendants ont aussi contribué à cette dynamique avec des concepts innovants (Crazy Republic, ). La Route du Meuble et des Loisirs Situé au Nord du Pays de Rennes, ce site s étend le long de la RD sur les communes de La Mézière, Melesse, La Chapelle des Fougeretz, Saint Grégoire et Montgermont. Constitué d une centaine de moyennes surfaces spécialisées dont près de 80 dans le secteur de l aménagement de la maison, le pôle réalise un chiffre d affaires de l ordre de 70 millions d euros sur une zone de chalandise représentant environ habitants. Opéra-Pacé En façade de l axe Rennes-Saint Brieuc-Brest, le site initié en 1996 accueille aujourd hui un hypermarché Cora de m² adossé à une galerie comptant 42 boutiques ainsi qu un Parc d Activités Commercial comptant 6 moyennes surfaces spécialisées soit m² de surface de vente. A fin 2006, le chiffre d affaires global du pôle est estimé à 110 millions d euros sur la base d une zone d influence d environ habitants, sectorisée sur le quadrant Nord- Ouest du Pays de Rennes. L ouverture prochaine d Ikéa et les perspectives de développement du pôle qui compte une disponibilité foncière importante, vont le faire évoluer vers un rayonnement départemental. 13

15 DIAGNOSTIC A ccourrtt tteerrmee,, 4 pôleess d' 'inffl lueenccee éél laarrgi iee Ils rayonnent au-delà du Pays de Rennes mais sont limités à une influence nord ou sud par la présence de pôles concurrents. Leurs zones de chalandise évoluent entre et habitants. Nord Rocade - Rennes / Saint Grégoire Ce vaste site regroupe le centre commercial Grand Quartier (un hypermarché Géant Casino de m² et une galerie de 80 boutiques), un PAC accueillant 50 moyennes surfaces représentant m² de surface de vente, et un hypermarché Leclerc adossé à une galerie de 20 boutiques. Le chiffre d affaires global de Nord Rocade, à fin 2006, dépasse les 300 millions d euros et exerce son influence sur la moitié nord du département soit une zone de chalandise d environ habitants. Alma Rennes Créé en 1971, ce pôle est situé en bordure de la rocade sud de Rennes, au cœur d un tissu résidentiel dense. A fin 2006, il génère un chiffre d affaires de l ordre de 250 millions d euros pour un plancher commercial de m². Ce site associe un hypermarché Carrefour de m², un grand magasin à l enseigne Printemps (6 500 m²), une galerie de 60 boutiques, et dans la continuité du centre un PAC de 4 moyennes surfaces. Alma draine une zone de chalandise d environ habitants sur une large moitié Sud du département. La modernisation et l extension qui se sont engagées en 2007 permettront de renforcer la notoriété et le rayonnement du pôle. Sud Rocade - Chantepie Situé en façade de la rocade de Rennes, ce site qui rayonne sur une vaste zone de chalandise Sud de l ordre de habitants est le premier pôle de moyennes surfaces spécialisés du Pays de Rennes : 50 points de vente dans les secteurs textile, loisirs, et équipement de la maison, des enseignes nationales sur des formats importants (Leroy Merlin, Décathlon, But, Boulanger, Cultura ), m² de plancher commercial, et un chiffre d affaires de l ordre de 140 millions d euros. Cap Malo Melesse / La Mézière Sur ce nouveau pôle implanté en bordure de l axe Rennes- Saint Malo et dédié au commerce et aux loisirs, Castorama et Jardiland ( m² de surface de vente) sont accompagnés d un multiplexe de 12 salles, de restauration, d équipements ludiques et prochainement d un golf. Estimée à fin 2006, à habitants, la zone d influence du site dépasse aujourd hui le quadrant Nord du Pays de Rennes. L ouverture en 2008 d Alinéa, d un retail park et de moyennes surfaces associant équipement de la personne, loisirs et décoration va porter l offre commerciale à près de m² de surface de vente conférant au pôle un rayonnement qui s élargira à la partie nord du département. 5 pôleess d' 'aaggl loméérraatti ion Ce sont des pôles généralistes dont l attractivité est, pour l'essentiel, assurée par un hypermarché de à m² adossé à une galerie de taille moyenne et à quelques GSS, ou bien des pôles spécifiques avec une offre uniquement non alimentaire. Moins diversifiés commercialement, ces pôles présentent des performances économiques et des niveaux d attractivité plus limités. Carrefour Rigourdière-Cesson Sévigné Situé en entrée Est de l agglomération rennaise, ce pôle a pour locomotive un hypermarché Carrefour de m² adossé à une galerie accueillant 40 boutiques. Quelques surfaces spécialisées complètent l offre commerciale pour un plancher total de m² de surface de vente, un chiffre d affaires global estimé à fin 2006 à 140 millions d euros et une influence concernant pour l essentiel l Est du Pays de Rennes sur la base de habitants. 14

16 DIAGNOSTIC Leclerc Cleunay -Rennes Ouvert en 2000 suite à un transfert-extension, l hypermarché Leclerc (8 600 m²) et les 25 boutiques de sa galerie sont au cœur d un quartier urbain dense en façade de la rocade Ouest. L attractivité du centre s exerce sur les quartiers Ouest de Rennes et sur un large quadrant Sud-Ouest du Pays de Rennes représentant une zone d influence comptant habitants pour un chiffre d affaires global estimé à fin 2006 à 120 millions d euros. Intermarché Longschamps - Rennes Situé dans une zone urbaine dense du Nord-Est de la ville de Rennes, le pôle accueille, à fin 2006, un hypermarché à l enseigne Intermarché et une galerie d une quarantaine de boutiques. Sa zone d influence très compacte concerne pour l essentiel les quartiers Est de la ville de Rennes et les communes de Cesson Sévigné et Thorigné Fouillard soit un potentiel global aujourd hui de l ordre de habitants. La modernisation du centre et le développement de son offre commerciale opérationnels à partir de fin 2008 viendront renforcer l attractivité du site. Gaieté Saint Jacques de la Lande Ce pôle accueille 13 moyennes surfaces relevant pour l essentiel de l aménagement de la maison. Castorama est la locomotive de ce site qui totalise un plancher commercial de m². Son attractivité s exerce principalement sur le quadrant Sud-Ouest du département ( habitants). Village la Forme - Betton Situé au Nord de Rennes, ce site a accueilli ses premières enseignes en Décathlon, Leroy Merlin et Magasin Vert totalisent ainsi m² de surface de vente et développent leur attractivité sur le quadrant Nord-Est du département sur la base d une zone de chalandise d environ habitants. Le site dispose de disponibilités foncières importantes destinées à accueillir de nouvelles activités dans les secteurs du sport, de la forme et des loisirs. Les pôles intermédiaires, un rôle structurant Récents ou modernisés depuis peu, ils proposent une alternative qualitative et diversifiée aux pôles majeurs sur la base d une offre alimentaire attractive complétée, dans certains cas, par quelques locomotives non-alimentaires. Composition de l offre, zone de chalandise, performances économiques autant de critères différenciants qui permettent de distinguer deux catégories de pôles intermédiaires. LLeess pôleess dee baassssi in dee vvi iee Du fait d une offre commerciale structurée par un hypermarché complété par quelques surfaces spécialisées, ces pôles se structurent également sur la fonction non-alimentaire. Grâce à un tissu commercial traditionnel localisé dans un centre-ville bien identifié par les habitants, les pôles de bassin de vie, généralement chef lieu de canton, ont une zone de chalandise intercommunale qui leur permet de générer un chiffre d affaires global supérieur à 40 millions d euros. 15

17 DIAGNOSTIC Le Pays de Rennes compte 4 pôles de bassins de vie à fin 2006 : Plancher commercial total (> 300 m²) dont plancher alimentaire Zone de chalandise Chiffre d affaires global (>300m²) Mordelles m² m² hab 49 M Bruz m² m² hab 46 M Chateaugiron m² m² hab 51 M Liffré m² m² hab 58 M m² autorisés ou ouverts à fin 2006 LLeess pôleess ccommunaauxx éél laarrgi iss Ils se structurent pour l essentiel autour de plusieurs surfaces alimentaires dont la locomotive est de type grand supermarché. Ils sont complétés par une offre traditionnelle plus ou moins dense. Leur influence limitée aux communes limitrophes leur permet de générer un chiffre d affaires global compris entre 25 et 40 millions d euros. A fin 2006, 5 pôles communaux élargis viennent compléter la strate intermédiaire : Plancher commercial Chiffre d affaires Zone de chalandise (> 300 m²) global (>300m²) Chartres de Bretagne m² hab 26 M Noyal Chatillon sur Seiche m² hab 30 M Vern sur Seiche m² hab 31 M Noyal sur Vilaine m² hab 29 M Melesse m² hab 35 M m² autorisés ou ouverts à fin 2006 Les pôles à fonction locale, un maillage fin du territoire 67 pôles à fonction locale complétent l organisation commerciale du Pays de Rennes. Ils jouent un rôle local et rayonnent sur des zones de chalandise réduites : quelques communes, la commune, et le quartier pour le cœur de métropole (Rennes, St Jacques de la Lande, Chantepie, Cesson-Sévigné, Saint-Grégoire). Ils proposent une offre commerciale essentiellement constituée d activités alimentaires, de commerces non-alimentaires de type presse, pharmacie mais aussi de services destinés à satisfaire la demande quotidienne des ménages. Le dimensionnement de la locomotive alimentaire, la densité et la diversité de l offre traditionnelle qu elle soit sédentaire ou non-sédentaire mettent en évidence trois types de pôles à fonction locale : 23 pôleess rreel laai iss Une offre structurée pour l essentiel par une locomotive alimentaire se développant sur à m² et des activités traditionnelles. Dans les quartiers du cœur de métropole, la surface de vente de la locomotive alimentaire peut débuter à m². Elle est généralement accompagnée d une trentaine de commerces et services. Les Halles Centrales de Rennes sont le seul pôle relais à ne pas comporter de supermarché ; la densité de l offre de détail leur permet d assurer leur fonction commerciale. 16

18 DIAGNOSTIC 36 pôleess dee prroxxi imittéé Une offre structurée par des activités traditionnelles et une moyenne surface alimentaire se développant sur 400 à m². Dans les quartiers du cœur de métropole, la surface de vente alimentaire est inférieure à m². Elle est complétée d une offre constituée de commerces traditionnels et de services plus ou moins dense. 8 pôleess d ulttrraa--prroxxi imittéé Une offre structurée par une supérette et des activités traditionnelles de complément. A fin 2006, le territoire de Rennes Métropole présente une armature de proximité plus dense que celle observée sur les Communautés de Communes du Pays de Rennes : un constat qui s explique par la forte proportion sur ces territoires de communes de moins de habitants dont l offre commerciale n est pas encore assez dense pour assurer une réponse aux besoins de consommation courante. De façon générale, l état de l appareil commercial se révèle de bon niveau sur les pôles de proximité qu il s agisse de l aspect général des points de vente, de la cohérence de la proposition commerciale ou encore de la qualité des vitrines. La faiblesse des taux de mitage garantit par ailleurs une réelle lisibilité commerciale. Les centres-villes et centres-bourgs présentent des degrés de qualité urbaine satisfaisants. Renvoyant à des aménagements souvent plus anciens, certains pôles de quartiers de la ville de Rennes se révèlent fragilisés commercialement : la dégradation de leur offre et le vieillissement de leurs équipements posent ainsi la question de la pérennité de leur fonction actuelle. 17

19 ENJEUX Un cœur de métropole dense, associant Rennes, Cesson-Sévigné, Chantepie, Saint-Jacques-de-la- Lande et Saint-Grégoire, héberge plus de la moitié de la population du Pays de Rennes. Il accueille une part importante des emplois et les grands équipements de rayonnement métropolitain. Une dizaine de villes aujourd hui proches de habitants s est développée, surtout depuis les années soixante, sur le territoire de Rennes Métropole. Elles offrent l ensemble des équipements nécessaires à la vie quotidienne des habitants de plusieurs communes (collèges, commerces, équipements culturels et sportifs ), soit en constituant des pôles pour les petites communes environnantes, soit en rassemblant en réseau, deux ou trois communes. Un peu plus éloignées de Rennes, des petites villes parfois très anciennes, proposent les services nécessaires aux habitants de tout un canton, y compris des équipements structurants. L armature commerciale actuelle respecte ce système urbain multipolaire qui caractérise la ville-archipel. Il importe de préserver cette cohérence et d organiser sur les cinq années à venir le développement du commerce en rapport avec le modèle urbain préexistant, ce qui revient à poser un double enjeu : Conforter le rayonnement commercial du Pays de Rennes pour favoriser l émergence d une attractivité régionale forte ; Renforcer la proximité pour répondre aux besoins d une population en croissance. La réflexion intègre les caractéristiques des marchés et leurs potentiels de développement en tant que points de repère pour une stratégie d aménagement du territoire garante des grands équilibres. 18

20 ENJEUX La prégnance des éléments de marché Au vu du niveau de couverture de la demande par l offre, du faible taux d évasion commerciale, des autorisations délivrées et non encore ouvertes, le potentiel de progression des marchés alimentaires et non alimentaires à fin 2012 renvoie pour l essentiel à la dynamique démographique du Pays de Rennes. Sur la base des sources AUDIAR, les projections annoncent un gain de population de l ordre de habitants sur la période Pour atteindre ce cap, il est prévu la construction d au moins logements par an avec des projets importants d urbanisation dont certains sont déjà engagés : Beauregard et Baud-Chardonnet à Rennes, la Courrouze sur Rennes et St Jacques, les Rives du Blosne à Chantepie Compte tenu de l ensemble de ces éléments et au vu de son poids actuel, le potentiel de croissance à horizon 2012 des plus de 300 m² peut être estimé à environ 255 millions d euros. Le potentiel de développement du marché des biens alimentaires est évalué à près de 120 millions d euros. Son affectation devra tenir compte du renforcement du maillage des supermarchés opéré au cours de la précédente charte. La multiplication de formats comparables et la superposition des zones de chalandise ont fait émerger des situations concurrentielles fortes entre supermarchés d une part et entre GSA et commerce alimentaire traditionnel d autre part. Pour les marchés non-alimentaires des potentiels de développement existent mais sont déjà utilisés pour partie par les autorisations données et non encore réalisées. Le solde mobilisable à horizon 2012 est évalué à 135 millions d euros. Son affectation devra tenir compte de réalités économiques différentes : Des marchés tendus laissant peu de marges de manœuvre du fait d une part de l arrivée d acteurs majeurs sur le secteur du meuble et d autre part d équipements récents à pérenniser dans les domaines du jardinage et du bricolage Des secteurs présentant des possibilités d évolution qui renvoient à des problématiques sectorielles spécifiques : le poids prépondérant des spécialistes sur le Blanc Brun Gris, les ouvertures récentes intervenues sur le marché du Sport, la montée de l e-commerce pour les produits culturels et l absence de quelques enseignes leaders sur le marché du Jouet, et du rôle prépondérant du commerce traditionnel dans l Equipement de la Personne. 19