1 ère réunion du groupe de travail TECHNIQUES FINANCIERES Présidée par Inès REINMANN Contribution GREEN PROPERTY 1
Table des matières Le fonds de compensation page 3 PSE paiement des services environnementaux pages 4/5 Contribution des entreprises utilisatrices d immobilier page 6/7 L encadrement des transactions du marché résidentiel page 8 2
Le fonds de compensation (1/1) LES FINANCEMENTS INNOVANTS : TECHNIQUES FINANCIERES sous-groupe n 2 Présentation Créer un fonds de compensation au profit des maîtres d ouvrage réalisant des opérations portant sur l efficacité énergétique. Le maître d ouvrage pourrait faire une demande de subvention au fonds de compensation au moment de sa démarche afin de financer tout ou partie de la rénovation. Qui alimenterait le fonds de compensation? Les obligés des CEE Les obligés (fournisseurs d énergie) sont soumis à des obligations d économies d énergie pour un objectif de 345 TWh cumac (dont 90 TWh cumac pour les distributeurs de carburant), pour une deuxième période triennale (1er janvier 2011-31 décembre 2013). Dans cette deuxième période du dispositif, une pénalité de 2 c / kwh cumac est prévue en cas de non-respect par les obligés de leur obligation au terme des 3 ans payée au trésor public. Cette pénalité peut subventionner le fonds de compensation. Le marché Carbone La compensation carbone n est pas obligatoire pour tous les secteurs dont l immobilier et la construction (alors qu il est le 1 er consommateur d énergie). Il est possible d imposer aux entreprises du secteur du bâtiment de compenser leur carbone. Cette compensation alimenterait le fonds de compensation. Les banques Certaines banques octroient des taux moins élevés pour des projets à haute performance énergétique et environnementale. Il est possible de déterminer un niveau de spread sur le coût du crédit pour tous les projets qui ne répondrait pas à un niveau (à déterminer) de performance énergétique et environnementale. Ce spread serait alors versé au fonds de compensation. Les maîtres d ouvrage qui ne répondent pas aux obligations du Grenelle La législation ne prévoit aucune sanction pour les MO qui ne répondraient pas aux obligations du Grenelle (ex : audit à réaliser dans les 5 ans pour les copropriétés, rénovation du parc social.). Un système fiscal pour taxer les MO ne répondant pas à leurs obligations de rénovation peut être mis en place pour alimenter le fonds de compensation. 3
PSE paiement des services environnementaux - payé par les utilisateurs au profit des maitres d ouvrage (1/2) Présentation un PSE représente un type particulier d échange entre agents : celui qui investit ou modifie ses pratiques pour entretenir la ressource est rémunéré par d autres agents économiques, et éventuellement par ceux qui bénéficient de ses efforts. L évaluation du prix du ou des services en cause est censée se fonder sur le coût d opportunité qu impose la préservation des écosystèmes assurant ces services. Des «intermédiaires» peuvent participer au dispositif. Il s agit de toutes les organisations qui disposent de fonds et les distribuent, et/ou qui créent les conditions d existence du dispositif (États et organismes publics, ONG et associations, dans certains cas entreprises, etc.). On distingue ici, d une part, les «intermédiaires de financement» (qui collectent des fonds de différentes sources et les versent à des producteurs de services) et, d autre part, les «intermédiaires de gestion» (qui prennent en charge la mise en œuvre du projet, ou encore «facilitent», voire exercent leur influence pour faire émerger les projets, les héberger, les soutenir techniquement, etc.). Le PSE apparaît donc comme un instrument complémentaire des dispositifs réglementaires et des outils de sensibilisation. Son efficacité est attendue dans des situations qui ne peuvent se résoudre par des incitations légères et qui, par ailleurs, ne requièrent pas une contrainte réglementaire forte. Son domaine de validité est donc limité à des situations où les capacités financières permettront de rémunérer un coût d opportunité incitatif mais acceptable. Cette configuration peut séduire par une liste d avantages attendus non négligeables, qui s appuient principalement sur le modèle de la relation contractuelle : ajustement précis des objectifs grâce à une relation directe, simplification et adaptation aux circonstances locales, allègement des charges administratives, des coûts, etc. Les conditions doctrinales : L agent qui garantit le SE n y est pas contraint mais est volontaire ; L instrument repose sur une contrainte réglementaire ; L instrument repose sur une contrainte et une dissuasion économique. 4
PSE paiement des services environnementaux - payé par les utilisateurs au profit des maitres d ouvrage (2/2) Pour l immobilier tertiaire Dans le cadre d une rénovation énergétique, les travaux permettant les économies d énergie portent essentiellement sur les éléments de structure et de gros équipements, alors que les économies résultantes sont aux bénéfices de l utilisateur. Il est donc difficile pour un propriétaire qui a sa charge les travaux lourds de rentabiliser son investissement. Cette réalité financière est un frein à une démarche de rénovation énergétique. A ce jour, le décret du 30 décembre 2011 sur l annexe environnementale ne réglemente pas les conditions financières possibles entre le bailleur et le locataire. Le décret sur l obligation de rénovation du parc tertiaire est toujours en attente. Permettre une nouvelle relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire Un paiement pour services environnementaux permettrait au maître d ouvrage de faire participer l utilisateur au financement des travaux : - Un PSE sur la durée du bail - Un PSE avec plan pluriannuel de travaux - Un PSE qui finance les économies d énergie et l amélioration environnementale du bâtiment - Le montant des redevances permettent au locataire de bénéficier d une partie des économies de charge, de financer une partie du coût des travaux et d optimiser le ROI pour le propriétaire - Les redevances sont déductibles des impôts 5
Contribution des entreprises utilisatrices d immobilier (1/2) Les coûts globaux d utilisation des immeubles de bureaux s élèvent en moyenne entre 8 et 12 % du total des charges d exploitation d une entreprise. L environnement de travail est donc la première cible dans le cadre d une stratégie de réduction des coûts. La réduction des charges locatives est l une des causes qui entraine les utilisateurs à se diriger vers des bâtiments ayant une bonne performance énergétique. C est vrai mais pas seulement : un bâtiment à haute performance environnementale et énergétique a également un impact sur la productivité des salariés «Toutes les études effectuées depuis 20 sur le lien entre confort et productivité mettent en évidence la corrélation indéniable entre ces deux facteurs S il reste difficile de modéliser et quantifier ce lien de façon très faible et reproductible il n en reste pas moins qu il a été établi qu un gain de productivité de 1% représente pour l entreprise locataire un gain financier équivalent à une baisse de 30% de son loyer» ( sources : LIVRE BLANC GIE Enjeu énergie Positive Confort et santé dans les immeuble énergétiquement performants) Pourtant aucune négociation n est portée sur la valeur du bail lorsque l entreprise connait une meilleure productivité. Au même titre que la valeur locative d un immeuble est lié à sa localisation géographique avec une variation à la baisse ou à la hausse selon sa qualité (technique, aménagement, service). Par conséquent intégrer un immeuble de bureaux énergétiquement performant à un impact direct sur la charge la plus importante d une entreprise : sa masse salariale. Ce qui implicitement entraine que les investissements effectués par un maître d ouvrage pour améliorer la qualité environnementale de son ouvrage permettent à une entreprise d améliorer le confort des salariés et leur productivité et donc le chiffre d affaires de l entreprise. MAITRE D OUVRAGE Investissements Immeuble Performant Confort SALARIES ENTREPRISE Productivité CA 6
Contribution des entreprises utilisatrices d immobilier (2/2) Partant de ce constat, on peut lancer l hypothèse que le MO peut obtenir un bénéfice sur l augmentation du chiffre d affaire de son locataire, à l instar du principe de commercialité pour les baux signés dans les centres commerciaux. L idée serait que pour tous les immeubles certifiés d un label environnemental (BBC, HQE, BREEAM, LEED), le maître d ouvrage qui aurait réalisé des investissements pour obtenir cette certification pourrait demander une contribution au locataire calculée sur son chiffre d affaires. Cette «contribution du locataire» évaluée par le biais d un % faible (ex : 0,0.. /0,1/0,3 %...) permettrait de diminuer la durée du ROI des investissements. Le % peut être le même pour tous types d entreprises car il y a de fait un lien entre : CA réalisé Type et taille de l entreprise type et taille d immeuble loué investissements nécessaires pour la certification Cette contribution ne serait éligible que sur la preuve de l obtention d une certification et la validation de son renouvellement en cas de certification d exploitation (BREEAM In Use / HQE Exploitation). Cette contribution peut même initier une démarche de certification puisque le MO aurait la possibilité de réaliser son cash-flow en calculant son ROI avec cette recette. Et donc d arbitrer en faveur de la certification. Il est possible de limiter la contribution sur un temps donné afin que le ROI du MO et la charge supplémentaire pour le locataire soit acceptable pour les deux parties. La contribution serait intégrée au quittancement (ligne supplémentaire analogie avec le secteur résidentiel pour la contribution du locataire pour la réalisation de travaux d économies d énergies article 23-1 de la loi 1989 et décret du 23/11/2009) 7
L encadrement de la transaction immobilière du marché résidentiel (1/1) Le marché le plus difficile à contraindre est celui des particuliers outre la réglementation portant sur les copropriétés et le logement social, les marchés de la maison individuelle et de l investissement privé dans le collectif n ont pas été règlementés par le Grenelle. Quelques Chiffres - Pourtant le marché résidentiel compte 33 millions de logements répartis ainsi : (source ADEME) 27,7 millions de résidences principales : 84 % 3,2 millions de résidences secondaires : 10 % 2,1 millions de logements vacants : 6 % 18,6 millions de maisons individuelles : 56,3 % 14,4 millions de logements collectifs : 43,7 % 18,7 millions construits avant 1975... 57 % 14,3 millions construits après 1975... 43 % Aujourd hui, plus de 13% de la population française (soit près de 8 millions de personnes) vit sous le seuil de pauvreté, c est-à-dire avec moins de 950 par mois. En 2010, 84 % des ménages interrogés considèrent le DPE comme un critère important ou très important dans le choix d un foyer. La performance énergétique moyenne du parc de logement se situe autour de 240 kwhep/m2.an. Plus de 3 millions de ménages sont en précarité énergétique. Proposition Obligation d une meilleure information pour l acquéreur sur les travaux d efficacité énergétique. Le DPE est obligatoire depuis 2007 pour la transaction d un bien et son affichage dans les annonces immobilières depuis janvier 2011. Mais cela ne suffit pas aux particuliers pour comprendre et anticiper les conséquences de tel ou tel niveau d un DPE. Afin d accompagner au mieux le particulier dans sa transaction, il est possible de le renseigner sur les coûts découlant d une mauvaise performance énergétique. Obligation : Soit nouvelle réglementation pour le DPE qui comprendrait un scénario de travaux et leurs coûts (ou réaliser un audit) Soit réalisation de 3 devis portant sur des travaux d efficacité énergétique qui serait obligatoire lors de la mise en vente (à intégrer dans le contrat de vente) Qui permettrait : Soit au propriétaire de réaliser les travaux avant la mise en vente qui peut lui faire bénéficier d une exonération sur la PV Soit à l acquéreur de négocier le prix de vente en toute connaissance de cause Le notaire aurait alors un rôle de contrôle. 8