L immobilier sans briques ni mortier Lorsqu ils entreprennent de constituer leur patrimoine, de nombreux Canadiens se demandent s ils ne devraient pas investir dans des biens immobiliers autres que leur résidence personnelle. Après tout, l immobilier ne représente-t-il pas, historiquement, l une des catégories d actif les plus fiables pour se constituer un capital à long terme? Pour ceux qui possèdent déjà d autres types de placements, comme des actions ou des obligations, l immobilier est un excellent moyen de diversifier leur portefeuille. Bien des gens pensent que les placements immobiliers se limitent à détenir des immeubles à usage locatif. Mais il y a des risques à être soi-même propriétaire. Quiconque envisage d investir dans l immobilier doit notamment tenir compte du prix d achat élevé du bien, de son entretien continu, des taxes foncières ainsi que des règles de protection de l environnement susceptibles d accroître les frais associés à la propriété. Être propriétaire d immeubles locatifs entraîne son lot de problèmes, comme les conflits avec les locataires et les logements inoccupés, qui peuvent réduire les rentrées de fonds et nuire au rendement global du placement. De plus, ce type de placement étant peu liquide, la vente de biens immobiliers nécessite parfois beaucoup de temps et d énergie. Vu sous cet angle, l immobilier peut être considéré comme un placement exigeant, ce qui explique pourquoi bien des gens se limitent à investir dans leur propre maison. A P E R Ç U D E S F P I Il existe toutefois un moyen d investir sur le marché de l immobilier tout en évitant les inconvénients de cette catégorie de placement. La fiducie de placement immobilier (FPI) est une forme de placement de plus en plus populaire qui se négocie comme des actions sur le marché mondial et dont les actifs sous-jacents sont des biens immobiliers productifs de revenu, comme des immeubles d habitation, des centres commerciaux, des bureaux et des entrepôts. Comme les FPI se négocient comme des actions, ce sont des placements très liquides qui s achètent et se vendent avec une relative facilité. Elles présentent des possibilités semblables aux placements directs dans des biens immobiliers, sans les frais d entretien et autres, et elles peuvent procurer un revenu constant et avantageux sur le plan fiscal pour financer votre retraite.
R E V E N U E T P O T E N T I E L D E C R O I S S A N C E À L O N G T E R M E Le revenu constant que procurent les FPI est sans doute l un de leurs plus grands avantages. Étant donné leur structure unique, les FPI doivent distribuer chaque année entre 85 pour cent et 100 pour cent de leurs bénéfices aux détenteurs de parts, ce qui en fait une source de revenu intéressante. Ce revenu est plus avantageux sur le plan fiscal que celui provenant d immeubles locatifs, d obligations, de CPG et d actions assorties de dividendes. En fait, les fiducies de placement immobilier sont les seules fiducies de revenu qui ont conservé leur traitement fiscal avantageux quand le gouvernement fédéral a révisé les règles d imposition de ce type de placement en octobre 2006. En ce qui concerne les gains en capital, les FPI se sont aussi avérées d excellents placements au cours des récentes périodes. Alliant un potentiel de croissance à long terme et un revenu constant, elles ont eu des rendements solides et une volatilité relativement faible comparativement aux placements axés sur la croissance, comme les actions, dans un contexte où les taux d intérêt sont bas. Même si le rendement passé n est pas garant du rendement futur, les FPI ont produit de bons résultats au cours de la dernière décennie. En outre, avec le vieillissement de la plupart des populations occidentales, la demande de titres produisant un revenu régulier et offrant un potentiel de croissance du capital à long terme devrait s accroître. REVENU APRÈS IMPÔT Revenus Revenus d intérêts Revenus locatifs (obligations et CPG) Dividendes de FPI Montant du revenu 1 000 $ 1 000 $ 1 000 $ 1 000 $ Impôt à payer 464 $ 464 $ 246 $ 46 $ Revenu après impôt 536 $ 536 $ 754 $ 954 $ Calcul basé sur un taux d imposition marginal présumé de 46,4 %. Le taux d imposition de la FPI est basé sur un taux de distribution présumé, composé à 90 % de remboursements du capital. Le remboursement du capital varie en fonction du revenu gagné et distribué par la FPI et de la disponibilité du capital initial.
TITRES IMMOBILIERS MONDIAUX : DES RENDEMENTS ANTÉRIEURS SOLIDES 0,3 FPI mond. S&P/TSX MSCI Monde MSCI EAEO Rendements annualisés (%) 0,25 0,2 0,15 0,1 S&P 500 SCMU Source : PALTrak, 28 février 2007 0,05 0 1 an 3 ans 5 ans 10 ans D I V E R S I F I C AT I O N D U P O R T E F E U I L L E Les facteurs qui influent sur le prix des biens immobiliers à Toronto sont souvent très différents de ceux qui entrent en jeu sur d autres marchés, comme Londres, Tokyo ou New York. En plus d offrir une diversification géographique, les FPI permettent également de diversifier les placements selon les secteurs économiques, notamment les immeubles de bureaux, les hôtels, les immeubles d habitation, les centres commerciaux et les entrepôts. La faible corrélation des FPI avec les autres types d actifs est une raison de plus de les inclure dans votre portefeuille. Autrement dit, les fluctuations de la valeur des FPI ne coïncident généralement pas avec celles des actions et des obligations. Les FPI peuvent donc non seulement accroître le rendement de votre portefeuille, mais aussi réduire sa volatilité.
LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER EST EN PLEINE EXPANSION À L ÉCHELLE MONDIALE AMÉRIQUES EUROPE ASIE-PACIFIQUE États-Unis Costa Rica France Italie Japon Malaisie Thaïlande Canada Belgique Allemagne Corée du Sud Australie Philippines Mexique Pays-Bas Espagne Hong Kong Nouvelle-Zélande Inde Finlande Singapour Royaume-Uni Source : Citigroup, septembre 2006 U N P L A C E M E N T E N P L E I N E S S O R Les FPI ont fait leur apparition aux États-Unis dans les années 60, et depuis elles se sont répandues à l échelle mondiale. Mais selon UBS Investment Research, seulement 11 pour cent des placements immobiliers mondiaux sont titrisés, le reste appartenant à des investisseurs privés. 1 Cependant, le nombre grandissant de pays où l on trouve des placements du type FPI et la multiplication des sociétés fermées qui adoptent le modèle des FPI permettent de croire que de nombreuses occasions intéressantes pourraient s offrir aux investisseurs dans l avenir. 1 UBS Investment Research, juin 2005
L E S F P I S O N T- E L L E S FA I T E S P O U R V O U S? Il est important de savoir que les FPI ne conviennent pas à tous les investisseurs. Premièrement, le revenu tiré des FPI n est pas garanti. Deuxièmement, le rendement des FPI peut être cyclique et varier fortement. Par exemple, quand les taux d intérêt sont bas, les FPI produisent de très bons résultats. Par contre, quand les taux augmentent, le rendement des FPI peut être décevant et très volatil. En plus, il est risqué d inclure une seule FPI dans votre portefeuille, car vous vous en remettez alors à une seule société pour générer un revenu constant et sûr. Pour éviter certains des inconvénients associés aux FPI, vous devriez envisager d investir dans un fonds commun dont l actif est composé d un éventail de FPI sélectionnées à l échelle mondiale. Les gestionnaires de portefeuilles professionnels ont les connaissances et les outils de recherche nécessaires pour dénicher les sociétés qui présentent les EN BREF : Le marché de l immobilier a progressé à l échelle internationale et sa capitalisation boursière totale devrait atteindre 1 billion de dollars américains d ici 2010. 2 meilleures perspectives à long terme. N oubliez pas que le rendement des FPI est largement tributaire de la conjoncture locale. Vous pourriez mettre votre placement en péril si vous n avez pas le temps ou les compétences nécessaires pour étudier les facteurs qui jouent sur les divers marchés immobiliers du monde. En confiant à un gestionnaire de portefeuille professionnel le soin de composer et de surveiller pour vous un portefeuille de FPI, vous obtenez la diversification immédiate de votre placement et en réduisez la volatilité à long terme. PARLEZ-EN À VOTRE CONSEILLER Si vous souhaitez examiner plus en détail comment votre portefeuille de placements pourrait bénéficier de l ajout d un fonds commun spécialisé dans les FPI internationales, parlez-en à votre conseiller. Il vous indiquera les avantages et les risques des FPI et vous aidera à déterminer le fonds commun qui convient le mieux à votre situation. Ce n est qu en étudiant votre portefeuille actuel que votre conseiller pourra établir si vous devriez inclure les FPI internationales dans votre plan financier à long terme. Avec les compliments de : 2 FTSE, 31 décembre 2005 Investissements Manuvie est le nom sous lequel la Financière Manuvie et ses filiales commercialisent, au Canada, leurs produits de gestion de patrimoine destinés aux particuliers. Investissements Manuvie est l un des plus importants fournisseurs de services financiers intégrés au Canada; elle propose une grande variété de produits et services, notamment des fonds distincts, des fonds communs, des billets à capital protégé, des rentes et des contrats de placement garanti. Les noms Patrimoines et Manuvie et le logo qui les accompagne sont des marques de service et de commerce déposées réservées à l usage de La Compagnie d Assurance-Vie Manufacturers et de ses sociétés affiliées, y compris la Société Financière Manuvie. Les commentaires formulés dans le présent article ne doivent pas être considérés comme un avis donné en matières juridique et fiscale à l'égard d'un cas précis. Tout particulier ayant pris connaissance des renseignements formulés ici devrait demander l avis d un spécialiste afin de s assurer qu ils sont appropriés à la situation. www.manuvie.ca/investissements