Déroulement d un financement hypothécaire Nous sommes une Société indépendante et neutre agréée par l Office fédéral des Assurances à Berne et proposons aux propriétaires ou futurs acheteurs de biens immobiliers nos compétences en matière de financements par des solutions de stratégie fiscale et de planification financière. La coopération que nous entretenons avec les Banques et les Compagnies d assurances nous permettent de vous offrir un haut niveau de compétence dans les divers aspects des prêts hypothécaires. Nouvelle acquisition Nous nous rendons chez vous ou vous conseillons dans nos bureaux. Vous bénéficiez d un conseil complet et personnalisé. Nous vous apportons tout notre savoir-faire sans aucun parti pris. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions et vous apporter les connaissances et informations qui vous permettront de faire un choix en toute sérénité. Nous analysons ensemble votre demande de financement jusqu à sa mise en place complète : - évaluation de votre investissement (l achat de votre bien) - information sur le prêt hypothécaire - information sur la stratégie d amortissement - information sur la fiscalité - l analyse de votre situation personnelle - vos possibilités fiscales - faisabilité du projet - évaluation de vos futures charges (intérêts, amortissement, impôt, autres charges) - le formulaire et la liste des documents à nous faire parvenir pour l étude de votre cas Nos conseils sont gratuits. Nous vous donnerons connaissance des taux d intérêt approximatifs du marché que nous pourrons appliquer à votre dossier ainsi que l estimation de l économie fiscale que la stratégie définie peut engendrer (tous les calculs fiscaux inhérents au retrait du 2 e et 3 e pilier, étude comparative de l amortissement direct et indirect, offre comparative pour un amortissement sous forme de police d assurance, l étude des couverture décès etc.).
Suite à l étude comparative des offres de nos prestataires, nous vous ferons parvenir les meilleures conditions obtenues que nous aurons négociées pour vous. Nous vous épaulerons dans la signature des contrats de prêts hypothécaires et des documents afférents ainsi que ceux relatifs aux contrats d amortissement (police d assurance), éventuellement l organisation des demandes relatives au 2 e pilier (retrait ou nantissement des caisses de pension) ou au 3 e pilier (voir www.cvi.ch) Veuillez nous faire parvenir votre nom, prénom, adresse, email, téléphone, natel à l adresse email suivante : admin@winreseau.ch; nous vous contacterons dans les plus brefs délais. Renouvellement d hypothèque Le renouvellement d un prêt hypothécaire est destiné aux propriétaires d immeuble, de villa, d appartement. Votre dossier sera traité rapidement. Notre but, privilégier le taux d intérêt et la stratégie hypothécaire. 1. Vous remplissez le formulaire «renouvellement / reprise de votre hypothèque) et vous nous adressez une copie de votre dossier déposé auprès de votre actuel créancier gagiste. 2. Vous n avez aucune démarche à effectuer auprès des Etablissements financiers, nous recherchons et négocions la meilleure offre sur le marché en sollicitant nos partenaires les plus compétitifs 3. Dans les 48 heures, vous recevrez de notre part la meilleure offre négociée, vous en prendrez connaissance et choisirez librement de la suite à lui donner. Services Notre service ne donne lieu à aucun frais. Nous sommes rémunérés par nos partenaires. Nous agissons comme intermédiaire entre vous et les établissements financiers en toute transparence. Dans tout domaine de négociation, le volume d affaires est l élément clé ; ceci nous permet de bénéficier de conditions de financement avantageuses que nous négocions pour vous, grâce à vous. Si un établissement financier avec qui nous collaborons vous a déjà proposé une offre, nos taux préférentiels ne pourront plus être appliqués. LAISSEZ-NOUS DONC FAIRE TOUTES LES DEMARCHES A VOTRE PLACE MEME AVEC VOTRE PROPRE BANQUE.
Quelques informations utiles sur les financements Les fonds propres Le montant de l hypothèque couvre en général 75-80% du prix d achat (ou valeur) du bien immobilier. Le solde soit 20-25% constitue les fonds propres et sont à votre charge. A ces fonds propres s ajoutent les frais de mutation (impôt, frais d inscription au RF, TVA, honoraire du notaire). Quelques rares établissements proposent d additionner les frais de mutation avec le prix d achat. Sans prise en charge des droits de mutations sur base d un prix d achat de 1'000'000. Fonds propres 20% 200'000. Frais mutation 5% 50'000. Total fonds propres 250'000. Avec prise en charge des droits de mutations sur base d un prix d achat de 1'000'000. Valeur du bien 1'000'000. Frais mutation 5% 50'000. Prix d achat total 1'050'000. Fonds propres 20% 210'000. Pour chaque prêt hypothécaire et, dans le respect de la LBA (loi sur le blanchiment d argent), il nous incombe d indiquer à nos partenaires financiers la provenance des fonds propres et de décliner votre identité (copie de votre carte d identité recto verso) : - l épargne (relevé) - les titres (relevé) - les fonds du 2 e pilier (certificat personnel de votre caisse de pension) - les fonds du 3 e pilier (valeur de rachat de vos polices d assurances) - le prêt d un proche (la convention de prêt établie), - l augmentation de la dette hypothécaire d un proche (justificatif) - le terrain à bâtir (le contrat de vente / extrait du RF) - les travaux personnels (liste des travaux et justificatifs de paiement) Nos conseils et stratégies Vous disposez de plus de 20% de fonds propres. - Si les taux d intérêts hypothécaires sont élevés, c est un bon raisonnement - Si vous diminuez votre dette et les intérêts, vous aurez une valeur locative plus importante que les intérêts passifs ce qui augmentera vos impôts - La stratégie à adopter est de garder une dette maximum afin de déduire le plus possible d intérêts de votre revenu imposable, pour diminuer vos impôts. Le surplus de fonds propres sera investi (placement à rendement défiscalisé) pour couvrir les intérêts hypothécaires supplémentaires. Exemple : si 100'000. sont placés, plutôt que de les investir en fonds propres, nous allons (pour compenser le non investissement de 100'000. de fonds propres) créer un prêt hypothécaire de 100'000. avec un taux fixe à 10 ans à 4.0%. Si le taux d impôts (taux marginal par rapport au revenu imposable) est de 40% (revenu imposable de 150'000.--), et étant donné que les intérêts du prêts hypothécaires sont déductibles du revenu imposable, vous réaliserez une économie fiscale de 40% sur le taux d intérêt du prêt hypothécaire. Le taux d intérêt du prêt hypothécaire net sera donc de 4.0% - (4.0% x 40%) = 2.4%. En imaginant que vous avez placé vos 100'000. sur un placement vous offrant un minimum 2.80%, vous gagnez 0.40% (net d impôt sur votre capital de 100'000.--)
Qu est-ce qu un prêt hypothécaire Le prêt hypothécaire est un crédit à long terme garanti par un droit de gage immobilier. Les fonds sont versés au débiteur (en principe) en une fois ; le débiteur s engage à verser les intérêts hypothécaires et les amortissements selon les termes du contrat Le prêt hypothécaire couvre en général 75-80% de la valeur du bien immobilier, il est réparti en deux rangs. Le 1 er rang couvre 65% de la valeur du bien (l intérêt est plus bas), le 2 e rang couvre le 10-15% de la valeur du bien (l intérêt est plus élevé). Seul le 2 e rang doit être amorti. Ce supplément peut être négocié. Certains établissements financiers offre un prêt total au taux du 1 er rang si le rating du client le permet (situation financière très saine, gros revenus, garanties complémentaires importantes etc.) Afin de déterminer si vos revenus sont suffisants pour obtenir votre prêt, l établissement financier effectue le calcul suivant : Prix d achat Fonds propres 20% Frais de mutations 5% Besoin en fonds propres (sans l impôt sur le retrait évent. de la LPP ) 200'000. 50'000. 250'000. 1'000'000. Dette 1 er rang 65% 650'000. à 5% 32'500. 2e rang 15% 150'000. à 6% 9'000. Amortissement 1% 8'000. Fonds rénovation 1% 10'000. + évent. leasing + évent. crédit privé + évent. pension alimentaire Total des charges 59'500. 800'000. Le total des charges ne doit pas dépasser le 1/3 de vos revenus annuels bruts 59'500.-- : 33% 180'000. Un calcul simplifié consiste à calculer (en cas d apport de fonds propres de 20%) le 18% du prix d achat du bien immobilier. Dans le cas présent : 18% de 1'000'000.-- = 180'000.-- ; ceci est le montant de votre revenu annuel brut que vous devez avoir pour effectuer l achat d un bien immobilier de 1'000'000. avec 20 % de fonds propres.
L amortissement L amortissement est le remboursement du prêt hypothécaire ou d une partie de celui-ci au moyen de versements le plus souvent trimestriels d un même montant. En général, tous les établissements financiers exigent l amortissement (remboursement) du 2 e rang. La plupart des prêteurs vous donnent le choix entre un amortissement direct ou indirect le montant de l amortissement est en fonction de - du montant du 2 e rang et de votre âge - en % du prêt hypothécaire - en % de la valeur de votre bien il sera donc très important de mener une stratégie adéquate dans le but de vous faire économiser des sommes conséquentes. Nos investigations porteront sur les points ci-après : - L amortissement direct (versements cash) - L amortissement indirect (par le biais d une police d assurance vie ou 3 e pilier bancaire) - Calcul comparatif entre l amortissement direct et indirect Le registre foncier Tous les immeubles sont inscrits au registre foncier. Le registre foncier (RF) est un registre public placé sous la surveillance du canton. Il fournit des informations concernant le propriétaire et les droits réels (propriété, servitudes et charges foncières, annotations) Un immeuble est immatriculé dans l arrondissement où il est situé (chaque canton a son propre arrondissement) Un extrait du registre foncier (récent, pas plus vieux de 3 mois) est requis pour toute demande de prêt hypothécaire, celui-ci doit porter la signature du préposé au registre foncier. Cet extrait renseigne notamment sur le no de la parcelle, le lieu du bien, le nombre de m2, les servitudes, les annotations, le registre des créanciers et sur le genre de propriété : - La propriété individuelle - La propriété par étages (PPE) - La copropriété Le gage immobilier Lors de l octroi d un crédit hypothécaire, l établissement financier exige des garanties : le gage immobilier.
Le gage immobilier peut être constitué sous forme d hypothèque (ne pas confondre avec le prêt hypothécaire), d obligation hypothécaire, de cédule hypothécaire ou de lettre de rente. La cédule hypothécaire est la forme la plus utilisée. Dans le canton de Fribourg, vous pouvez constituer des cédules au porteur ou nominatives. Estimation des frais pour la création d une cédule hypothécaire de CHF 800'000. (sans les honoraires du notaire) Neuchâtel Vaud Jura Valais Fribourg Genève (voir www.notaires.ch) 4'000. 5'000. 6'000. 9'000. 9'000. 11'000. La cédule hypothécaire Les cédules hypothécaires sont inscrites au registre foncier. L inscription ne peut être radiée qu après l annulation judiciaire du titre. Le débiteur qui a remboursé sa dette peut exiger du créancier-gagiste qu il lui remette le titre non annulé ; celui-ci pourra être à nouveau réutilisé pour une nouvelle demande de crédit dans le futur. Les cédules hypothécaires peuvent être au porteur ou nominatives. Techniquement, le nominal de la cédule (montant total de la garantie donnée à la banque) ne change plus, même si le remboursement total du crédit a eu lieu. Une cédule hypothécaire doit toujours être conservée en lieu sûr, il s agit d un papier valeur. Si elle est perdue, elle devra être annulée par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Une cédule ne doit jamais être perforée en vue d un classement ou détériorée, un duplicata engendrerait des frais conséquents. Le rang de cédule hypothécaire n a aucun rapport avec les divers rangs du prêt hypothécaire. Le rang confère à son détenteur (créancier gagiste) la garantie d être payée par préférence à tous les autres créanciers du débiteur en cas de vente forcée, le porteur de la cédule en 1 er rang sera remboursé en premier, le 2 e rang ensuite et ainsi de suite. Une cédule hypothécaire «suit» l objet immobilier. Si l immeuble est vendu et que la banque du vendeur est remboursée, la cédule sera libérée et sera ainsi utilisable par les nouveaux acheteurs pour garantir leur propre emprunt bancaire (ceci permet d économiser des frais inhérents à la constitution d un nouveau titre). Retrait ou nantissement LPP Les fonds propres peuvent provenir de différentes sources en l occurrence du retrait ou de la mise en gage des prestations de votre caisse de pension (LPP). Les taux d intérêts garantis par les placements sont souvent inférieurs à 2.75% (taux minimum LPP net d impôt dès le 1 er janvier 2008). Vous avez donc avantage à utiliser votre épargne pour financer vos fonds propres. Un autre avantage, le taux rémunérateur de la caisse de pension peut rapporter plus que ce que coûte le prêt hypothécaire, tout dépend de votre taux marginal d impôt.
Afin d optimiser votre fiscalité, vous devriez même investir dans votre caisse de pension en procédant à des rachats d années de cotisations si votre plan vous le permet (à voir avec votre caisse de pension). En effet, certains établissements financiers permettent l augmentation de la dette hypothécaire à 90% voire 100%, de la valeur du bien immobilier ou du prix d achat. Dans cette hypothèse, le cash destiné aux fonds propres servira à racheter des années de cotisations manquantes du 2 e pilier. Quelques règles en cas de retrait de la prestation de libre passage - le consentement du conjoint est obligatoire - le retrait minimum est de 20'000.--, délai de 5 ans obligatoire entre chaque retrait - une mention est inscrite au RF (restriction du droit d aliéner) - un impôt est prélevé entre 3 et 15%, proportionnellement au montant et en relation avec le taux d impôt du canton et de la Commune. - toutes les prestations d assurances seront diminuées suite au retrait (rente d invalidité, rente de veuve, rente de retraite etc.) - lors de la vente de votre bien, le versement anticipé doit être remboursé. L impôt est restitué si la demande est déposée dans un délai de 3 ans - les assurés âgés de plus de 50 ans peuvent obtenir au maximum la prestation de libre passage à laquelle ils avaient droit à l âge de 50 ans ou à la moitié de la prestation de libre passage accumulée à laquelle ils ont droit au moment du versement si celle-ci est plus élevée. Quelques règles en cas de nantissement de la prestation de libre passage - - les intérêts supplémentaires de la dette sont tout ou partie couverts par le rendement obligatoire de la caisse de pension (minimum légal janvier 2008, 2.75%) - les prestations de retraite, invalidité, décès ne sont pas diminuées, elles augmentent - la totalité des intérêts supplémentaires de la dette sont déductibles de votre revenu imposable - la totalité de la dette (90 à 100%) est en 1 er rang - le consentement du conjoint est obligatoire La résiliation du prêt Après l achat d un bien immobilier, la vie est faite de telle façon que des contraintes vous forces à prendre une autre direction (vente du bien, mise en location etc.) En ce sens, il est très important de connaître les implications liées au choix du financement et d analyser avec tout propriétaire leur plan personnel à moyen et long terme. Il est nécessaire d en saisir les risques (taux fixe ou taux variable) : - sur un taux fixe une banque va également se refinancer sur le marché. Elle va aussi bloquer un taux d une durée équivalente et s assurer une marge sur le financement. Dès le moment où le contrat est rompu (en cas de vente du bien par exemple), la banque va devoir assumer son engagement avec le marché jusqu à son terme. résultat, elle va demander une indemnité pour résilier l hypothèque - A contrario, lors d un financement à taux variable, la banque se refinance en général sur l épargne de ses clients et ses fonds propres. Cela permet donc de sortir en tout temps de l hypothèque sans frais, sous réserve d un préavis (6 mois en général) - Pour le taux Libor de 3 ou 6 mois, c est en général l échéance de la durée qui importe soit la fin d un trimestre ou la fin du semestre.
De toutes options, la plus commune de ces dernières années est indéniablement le taux fixe qui est aussi la plus dangereuse en terme de résiliation. En effe, lors d un arrêt d hypothèque avant son échéance, l établissement financier fait valoir une indemnité qui se facture de plusieurs façons. Prenons un exemple Le client a fixé une durée de 10 ans à 3.85% (juin 2003 à juin 2013). Taux de refinancement de la Banque au moment de la réservation est de 2.50%. La marge de la banque sur l entier de la durée du taux fixe est de 1.35%. Imaginons que le taux client soit rompu au 30 juin 2007 date à laquelle le prêt est remboursé à la banque. Cette dernière toujours engagée de son côté dispose du montant du remboursement qu elle va placer sur le marché des capitaux (type de placement en CHF et sans risque) pour la durée restante du contrat de base soit du 30 juin 2007 au 30 juin 2013. Le rendement sur le marché des capitaux pour la durée restante est de 1.75%. Différence pour la Banque A. sur son taux de refinancement (2.50% - 1.75%) = 0.75% (perte pour la Banque) B. sur le taux client (3.85% - 2.50%) = 1.35% (manque à gagner) Total perte + manque à gagner (3.85% - 1.75%) = 2.10% (différence totale) Dans la plupart des cas, la banque facture la totalité soit 2.10% calculée sur le montant du prêt hypothécaire multiplié par la durée restante. Dans le cas d un prêt de 500'000.--, cette indemnité s élèvera à 63'000.--. La banque peut aussi se contenter de l option A ou dans des cas spécifiques renoncer partiellement ou complètement à toute indemnité (tout cela reste à son appréciation, tout dépend des affaires que le client en question traitent avec ladite banque). Il existe diverses possibilités pour sortir de cette situation sans trop de frais - en vendant un bien immobilier pour en acheter un nouveau, il suffit de transférer le taux hypothécaire de l ancien bien sur le nouveau bien. Cette pratique est acceptée par dans presque toutes les banques pour autant que le nouvel objet et la situation financière du client le permette. Dans cette option et comme il n y a pas de rupture de taux, aucune pénalité n est facturée - l acheteur du bien immobilier peut également reprendre le taux et le prêt hypothécaire existant si le financement est jugé acceptable par la banque. L acheteur peut se sentir lésé ou obligé dans un sens et faire pression sur le vendeur afin de négocier son prix d achat - le coût de la pénalité chiffré auparavant par l organe de financement est d ores et déjà inclus dans le prix de vente de l objet d où la possibilité de négocier le prix de vente clairement (avec ou sans reprise des conditions hypothécaire existantes) Ce qu il faut savoir - la pénalité de dénonciation d un taux fixe facturé par l établissement financier est totalement déductible fiscalement. - Lors de la vente d un bien immobilier plus cher que le prix d achat, il faut tenir compte des effets de l imposition sur le gain immobilier.
Le plus important à retenir reste qu avant de s engager sur un taux fixe, il faut déjà planifier la sortie, surtout si des changements importants sont déjà prévus ou connus dans un proche futur. Quelques notions de fiscalité Les droits de mutation Des droits de mutations sont perçus sur tout achat de bien-fonds. Ces droits sont payés par l acheteur. Estimation des droits de mutation pour un achat de 1'000'000.--. Valais Genève Jura Neuchâtel Fribourg Vaud (voir www.notaires.ch) 18'000. 22'000. 26'000. 26'000. 33'000. 38'000. Les impôts sur le gain immobilier Le vendeur doit s en acquitter. Si vous êtes déjà propriétaire de votre logement principal et que vous envisagez de le vendre pour en acheter un autre, vous pouvez invoquer le motif du remplacement. Votre impôt sur le gain immobilier sera différé tout ou partie suivant le ratio entre le bénéfice et le réinvestissement. Vous avez rénové votre maison et défalqué de vos impôts les dépenses occasionnées par ces travaux, si les autorités fiscales n en ont accepté qu une partie c est parce que seuls les investissements de maintien de la valeur sont déductibles du revenu imposable. Quant à ceux qui génèrent une plus-value, ils seront pris en compte comme coûts de revient dans le calcul de l impôt sur le gain immobilier si vous vendez votre logement. Il est important de conserver soigneusement les justificatifs de tous les frais d immeuble (au moins pendant 20 ans ou jusqu à la vente de l immeuble.). La valeur locative Tout propriétaire peut déduire de ses impôts les frais d entretien et les intérêts débiteurs. Par contre, le locataire n a pas la possibilité de déduire son loyer (exception UR, ZG, BL et VD). Afin de mettre sur un pied d égalité propriétaire et locataire, la valeur locative est imposée comme revenu fictif (du côté du propriétaire d un bien immobilier) La base de calcul varie d un canton à l autre
L impôt foncier Certains cantons (GE, JU, LU, SG, TG, TI VS) prélèvent un impôt foncier appelé aussi impôt sur les immeubles au niveau cantonal et communal. Le taux d imposition varie entre 0.3 et 3.0 %o (pour mille) de la valeur vénale ou de la valeur de rendement ou encore d une combinaison des deux. Les dettes grevant le bien immobilier ne peuvent pas être déduites. Les coûts d entretien Seules les dépenses de maintien de la valeur sont déductibles. Il s agit en général de l entretien du jardin, de réparations de toutes sortes, de travaux confiés à un peintre, un ferblantier, un menuisier, un installateur sanitaire. Son aussi pris en considération le remplacement d appareils ménagers (machine à laver, four, réfrigérateur,etc.), les primes pour l assurance de choses, l épuration des eaux, l entretien des routes, l impôt foncier, les frais d administration,etc.. Cette liste n est pas exhaustive car ces déductibilités sont traitées différemment d un canton à l autre. La déduction effective des coûts d entretien et de rénovation est particulièrement intéressante quand ces coûts dépassent le montant forfaitaire admis pour l entretien. Vous avez donc tout intérêt à concentrer vos travaux sur une seule et même année fiscale. Il est plus facile de planifier ces travaux dans les cantons où vous avez le choix par période fiscale entre déduction effective et déduction forfaitaire. Les contributions au fonds de rénovation des copropriétaires sont également considérées comme des coûts d entretien et immédiatement déductibles. La déduction forfaitaire Si au cours d une année, vous avez eu que peu ou pas de coûts d entretien effectifs, vous avez tout d même la possibilité dans le canton de Vaud de déduire un montant forfaitaire de 20% de la valeur locative. Cette déduction peut varier entre 10 et 20% selon le canton et l âge du bâtiment. Hypothèse : votre valeur locative est de 20'000. et vous devez effectuer pour 3'300. de travaux d entretien en 2007 et 3'700. en 2008. Si vous procédez de cette manière, vous déduirez en 2007 uniquement le forfait de 4'000.--. (20% de la valeur locative pour le canton de Vaud) et 4'000. en 2008, soit une déduction totale de 8'000.--. NOUS VOUS CONSEILLONS de cumuler ces travaux sur la même année et ainsi déduire sur une année les frais effectifs pour un total de 7'000.--, puis la 2 e année, vous déduirez le forfait de 4'000.--. Vous obtiendrez ainsi une déduction totale de 11'000.--. La sous-utilisation Lorsque les enfants ont quitté le foyer et que plusieurs pièces d un logement ne sont plus occupées, il est possible de faire valoir une réduction sur la valeur locative à condition que ces pièces ne soient plus utilisées même comme chambres d amis. Cette mesure s applique uniquement aux résidences principales.
La sous-utilisation peut être retranchée de la valeur locative au niveau de la Confédération, ainsi que sur le plan cantonal dans certains cas. La pratique Dumont : entretien d immeubles négligés Selon la pratique Dumont, il n est pas possible de déduire les coûts d entretien engendré par des immeubles nouvellement acquis pendant les cinq premières années suivant l achat. Un exemple qui explique le but de cette pratique. Monsieur X achète au prix fort un immeuble bien entretenu, Madame Y, pour sa part, devient propriétaire à un bon prix d un objet en mauvais état. Elle le rénove et peut défalquer de son revenu les dépenses occasionnées. Le délai de 5 ans a donc pour but de mettre ces deux acquéreurs sur un pied d égalité. En vertu de la nouvelle jurisprudence du TF, les coûts d entretien peuvent dorénavant être déduits pendant les 5 années qui suivent l acquisition si les conditions suivantes sont remplies : - l entretien de l immeuble en question n a pas été négligé - les travaux d entretien ne visent pas à augmenter les revenus de loyers et de fermages - aucune transformation n est effectuée dans le but de modifier l utilisation de l immeuble - après les travaux, l immeuble est toujours conforme à la description donnée dans le contrat de vente et son affectation n a pas changé. En résumé, si vous venez d acquérir un immeuble en bon état, vous pouvez déduire de votre revenu les coûts usuels d entretien. La limitation de la déduction des intérêts passifs (débiteurs) Vous envisagez d augmenter votre crédit hypothécaire et de profiter de la déduction des intérêts débiteurs supplémentaires. Depuis le 1 er janvier 2001, la déduction des intérêts débiteurs (passifs) est soumise à des limites. Lorsque l immeuble est grevé outre mesure par des hypothèques, il peut arriver que la totalité des intérêts débiteurs ne soient plus déductibles. Peuvent être déduits du revenu, les intérêts débiteurs à concurrence du rendement de la fortune augmenté d un montant de 50'000. et cela tant pour l impôt cantonal que pour l impôt fédéral. Exemple de calcul des intérêts débiteurs maximum déductibles Intérêts et dividendes selon relevé des placements Valeur locative Revenu locatif Total des rendements de la fortune 7'500. 30'000. 32'500. 70'000. + supplément forfaitaire 50'000. Total intérêts débiteurs maximum déductibles 120'000.
Les assurances-vie financées par des fonds de tiers Les revenus provenant d assurances de capital avec prime unique sont exonérées d impôt si le paiement de la prestation n a pas lieu avant le 60 e anniversaire de l assuré et si le contrat conclu avant 66 ans révolus a duré plus de 5 ans. L assurance-vie à prime unique peut être financée par des fonds de tiers, par exemple, par l augmentation d un crédit hypothécaire. Comme ce procédé peut servir à éluder l impôt, les intérêts débiteurs résultant de l emprunt ou du crédit hypothécaire ne peuvent être déduits que lorsque les fonds propres disponibles ne sont pas suffisants. Cela signifie, en règle générale, qu il n y a pas d évasion fiscale lorsque la fortune nette (évaluée à la valeur vénale) est supérieure de plus de 50% du montant de la prime unique et qu un financement par des fonds de tiers s impose. Les autorités fiscales se réservent le droit d évaluer chaque cas individuellement. WinReseau S.A. Route du Jorat 40 / Case postale 59 1000 Lausanne 26 tel 021 784 40 52 fax 021 784 40 51 admin@winreseau.ch www.winassur.ch intermédiaire non-lié en assurances (Reg. No 11177 et 11907)