Sémaphores Siège Social 25 Rue Negresko 13008 Marseille Tél : 04.91.72.73.35 Fax : 04.91.72.73.36 40 avenue Georges Pompidou 69003 Lyon Tél : 04.72.60.85.95 Fax : 04.78.60.81.90 13 rue Martin Bernard 13013 Paris Tél. : 01-53-62-70-00 GRAND DIJON 2ème Programme Local de l Habitat PLH 2009/2014 Diagnostic et enjeux DOCUMENT 1
L élaboration du second Programme Local de l Habitat de l agglomération dijonnaise a été engagée début 2008. L état des lieux, l actualisation des données et la mise en valeur des principaux enjeux ont été réalisés durant le premier semestre. Ce diagnostic s est appuyé sur : Le recueil, l analyse et la représentation cartographique d un certain nombre de données et éléments statistiques ; Des rencontres avec les services du Grand Dijon ainsi que des entretiens individuels avec un panel de professionnels de l habitat et du développement intervenant sur l agglomération dijonnaise L organisation et l animation de 6 ateliers thématiques durant lesquels les échanges ont été riches et appréciés par les participants (30 à 40 personnes par atelier). Des séances de partage, dans les communes, avec le Maire, ses adjoints et parfois les services. Le présent document formalise cette première étape. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 2
SOMMAIRE 1 - LES GRANDES DYNAMIQUES SOCIO-ÉCONOMIQUES DE L AGGLOMÉRATION... 7 1.1 - LES DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES... 7 1.1.1 - Un pôle d emploi à l échelle régionale... 7 1.1.2 - Une dynamique de l emploi qui s accélère ces dernières années... 10 1.1.3 - Un taux de chômage contenu... 12 1.1.4 - Des lieux d emploi et des lieux de vie de plus en plus dissociés... 14 1.1.5 - Des déplacements domicile-travail effectués très majoritairement en voiture, malgré la densité du réseau de transport en commun... 16 1.2 - LES DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES... 18 1.2.1 - Une croissance démographique qui se ralentit... 18 1.2.2 - Une population encore jeune, mais qui vieillit... 21 1.2.3 - Un nombre de ménages en forte augmentation en raison d un desserement important de la population... 23 1.2.4 - Une forte représentation des petits ménages... 24 1.2.5 - Des familles relativement peu nombreuses et «multiformes»... 25 1.2.6 - Des niveaux de revenus contrastés... 27 1.3 - LE FONCTIONNEMENT DES MARCHÉS IMMOBILIERS (HORS NEUF)... 32 1.3.1 - Un parc locatif concentré à Dijon, et dans une moindre mesure en première couronne, un parc essentiellement composé de logements en accession à la propriété en seconde couronne... 32 1.3.2 - Un marché des appartements à la revente qui s est ralenti dès 2006 en raison des fortes augmentations de prix constatées... 33 1.3.3 - Les maisons à la revente, un marché sous tension et inaccessible à la plupart des primo-accédants... 36 1.3.4 - Un marché locatif privé marqué par des niveaux de loyer élevés... 38 LE DÉVELOPPEMENT DE L HABITAT...42 1.4 - UNE TRENTAINE D HECTARES CONSOMMÉS CHAQUE ANNÉE POUR L HABITAT... 42 1.5 - UNE CONSTRUCTION NEUVE RELANCÉE... 44 1.5.1 - Une production relancée, mais qui couvre à peine les besoins nécessaires au maintien du nombre d habitants de l agglomération... 44 1.5.2 - Une construction neuve récente dominée par l habitat collectif... 46 1.5.3 - L impact des formes d habitat sur les ressources foncières et énergétiques... 50 1.6 - UN MARCHÉ DU NEUF DE PLUS EN PLUS INACCESSIBLE POUR LES CANDIDATS À L ACCESSION. 51 1.6.1 - Le marché des appartements neufs... 51 Evolution du prix de vente en /m² des appartements neufs... 52 1.6.2 - Le marché de l individuel neuf... 53 1.6.3 - Quel accès au marché pour les différents ménages de l agglomération? 2-54 LE PARC DE LOGEMENTS EXISTANT...56 2.1 - LES CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES... 56 2.2 - UNE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE À AMÉLIORER... 59 2.3 - UN NOMBRE DE LOGEMENTS VACANTS EN DIMINUTION... 61 2.3.1 - Une vacance qui touche majoritairement les petits logements du centre de Dijon, ainsi que les secteurs en renouvellement urbain... 61 2.3.2 - Une vacance de longue durée qui concerne 3 800 logements, majoritairement situés à Dijon... 64 2.3.3 - La lutte contre la vacance... 65 2.4 - UN PARC PRIVÉ ANCIEN QUI FAIT L OBJET D ACTIONS DE SUIVI ET DE REQUALIFICATION... 66 2.4.1 - Un Parc Privé Potentiellement Indigne qui s élève à 7 300 logements. 66 2.4.2 - Les actions menées pour améliorer le parc privé ancien et lutter contre les logements indignes... 67 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 3
2.4.3 - L observatoire des copropriétés récentes et semi-récentes... 71 2.5 - UN PARC DE LOGEMENT À LOYER MODÉRÉ ENCORE INSUFFISANT MALGRÉ LES EFFORTS RÉCENTS74 2.5.1 - Les caractéristiques principales du parc... 76 2.5.2 - Une production récente en forte augmentation de l ordre de 600 nouveaux logements par an... 77 Mode de production des logements à loyer modéré... 78 2.5.3 - Des locataires vieillissants... 80 2.5.4 - Une demande locative sociale en augmentation et relativement diverse81 2.5.5 - Six quartiers concernés par des opérations de renouvellement urbain réalisées dans le cadre de l ANRU... 83 3 - L ACCES AU LOGEMENT ET LA SATISFACTION DES BESOINS DES DIFFERENTES CATEGORIES DE MENAGES...87 3.1 - LES PERSONNES AGEES... 87 3.1.1 - Le vieillissement de la population, un enjeu national et local... 87 3.1.2 - Des ménages de plus en plus nombreux, avec un taux de solitude élevé 88 3.1.3 - Des ménages, majoritairement propriétaires jusqu à 70 ans, qui souhaitent rester proche de chez eux, des capacités d accueil en établissements spécialisés insuffisantes... 92 3.1.4 - Les actions engagées dans le cadre du schéma gérontologique du département... 94 3.2 - LES «MÉNAGES MODESTES» ET EN GRANDE PRECARITE DE LOGEMENT... 96 3.2.1 - Qui et combien sont-ils?... 96 3.2.2 - Des aides à la personne qui ont tendance à diminuer... 99 3.2.3 - Une chaine de l insertion parfois bloquée par manque de dispositif(s) de transition entre l hébergement et le logement autonome... 100 3.2.4 - Une production de logements d insertion relancée à partir de 2007. 100 3.2.5 - Des réponses en termes d accompagnement des ménages en grandes difficultés économiques et comportementales... 102 3.3 - LES JEUNES 102 3.3.1 - Combien sont-ils?... 102 3.3.2 - Des étudiants qui viennent sur le Grand Dijon, des jeunes actifs qui ont tendance à partir... 103 3.3.3 - Un enjeu pour le Grand Dijon : attirer et maintenir les jeunes actifs sur le territoire 103 3.3.4 - Un parc locatif privé qui répond globalement aux besoins des jeunes actifs en début de parcours... 105 Source : INSEE RGP 1999... 105 3.3.5 - Une offre de logement et d hébergement suffisante pour les étudiants, exceptés pour les étudiants sans ressources... 106 Source : étude sur le logement étudiant en Bourgogne et entretiens auprès des professionnels de l immobilier... 109 3.4 - LES GENS DU VOYAGE...109 3.4.1 - L accueil des gens du voyage non sédentarisés... 109 3.4.2 - La sedentarisation des gens du voyage... 110 4 - DEMAIN, QUEL HABITAT POUR LE GRAND DIJON?...112 4.1 - UNE NOUVELLE DONNE EN MATIÈRE DE CHOIX RÉSIDENTIEL...112 4.1.1 - L impact de la hausse des prix du carburant risque de redéfinir la géographie des choix résidentiels... 112 4.1.2 - Des parcours résidentiels qui risquent d être bloqués en amont avec la crise de l accès au crédit habitat... 113 4.2 - LE POTENTIEL FONCIER POUR L HABITAT...114 4.2.1 - Le recensement des potentialités de développement de logements sur la commune de Dijon... 115 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 4
4.2.2 - L étude des nouveaux secteurs et opérations groupées d aménagement sur les 22 communes de l agglomération... 115 Source : Grand Dijon... 117 4.2.3 - Bilan des potentialités foncières de développement de l habitat pour la durée du PLH 2009-2014... 117 4.2.4 - L action de l EPFL des collectivités de Côte d Or... 119 4.3 - LES CONDITIONS ÉCONOMIQUES DE PRODUCTION DU LOGEMENT...120 4.3.1 - Une filière BTP encore «sous-dimensionnée»... 120 4.3.2 - Des coûts de production en forte hausse ces dernières années... 121 4.3.3 - Les conditions de financement et de production des logements à loyer modéré 122 5-4.3.4 - Vers la production d un «éco-logement»... 123 LES ENJEUX DE L HABITAT POUR LE GRAND DIJON...127 5.1 - L ENJEU DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE...127 5.2 - L ENJEU SOLIDARITÉ...127 5.3 - L ENJEU ENVIRONNEMENTAL...128 5.4 - LES DIFFÉRENTES COMPOSANTES DU PROJET D HABITAT DURABLE DU GRAND DIJON...128 INDEX DES SIGLES UTILISÉS...129 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 5
L agglomération Dijonnaise compte 22 communes. La ville centre, Dijon, regroupe 65 % de la population. 8 communes, entre 10 et 30 000 habitants, constituent une première couronne de l agglomération: première couronne Ouest : Fontaine-lès-Dijon et Talant première couronne Sud : Chenôve, Longvic et Marsannay-le-Côte première couronne Est : Chevigny-Saint-Sauveur, Quetigny, Saint-Apollinaire Les 13 communes restantes, plus faiblement peuplées (17 500 habitants au total), forment une seconde couronne : A l'ouest sur les collines : Ahuy, Daix, Hauteville-les-Dijon, Plombières-les-Dijon A l'est et au Sud-Est dans la plaine : Bressey-sur-Tille, Bretenière, Crimolois, Fénay, Magny-sur-Tille, Neuilly-les-Dijon, Ouges, Perrigny-les-Dijon, Sennecey-les-Dijon. Autant se faire que peut, les données ont été cartographiées à une échelle infracommunale pour Dijon, sur la base des 9 quartiers, et pour les communes de Chenôve, Longvic, Quetigny et Talant, en identifiant les quartiers en ZUS. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 6
1 - LES GRANDES DYNAMIQUES SOCIO- ECONOMIQUES DE L AGGLOMERATION 1.1 - LES DYNAMIQUES ÉCONOMIQUES 1.1.1 - Un pôle d emploi à l échelle régionale Dijon, capitale régionale, s affirme également comme la métropole économique de la Bourgogne. Dijon, concentre également une offre universitaire, culturelle et sportive importante: Université de Bourgogne, grandes écoles, Musée des Beaux-Arts, Palais des congrès, Auditorium, Zénith, piscine olympique en cours de construction, etc. Tous ces éléments sont des atouts indéniables pour l attractivité de Dijon dans la concurrence entre capitales régionales. Avec près de 123 000 emploi en 2005 1, le Grand Dijon concentre 90% des emplois tertiaires de l aire du SCOT, 60 % des emplois du département et 20% de ceux de la région. Le secteur tertiaire représente 60 % environ des emplois, l industrie et le commerce 20 % chacun En 2006, 7 258 entreprises privées étaient implantées au sein du Grand Dijon. Les principales zones d activités de l agglomération s étendent sur plus de 1 300 ha. Elles sont situées au Nord de l agglomération (ZI nord-est, Pouilly, Toison d Or) mais également dans les communes de Saint Apollinaire, Quetigny, Chevigny-Saint-Sauveur, Longvic et Chenôve. Ces zones abritent de gros employeurs tels que : Amora Maille, Peugeot, Schneider Electric, Nestlé, Tetra Pack, les laboratoires Fournier, etc. (cf carte ci-après) 1 Source : CLAP 2005 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 7
Les zones d activités du Grand Dijon Extrait de «Localisation des emplois et déplacements domicile-travail dans le Grand Dijon et sa périphérie», in Dimension, Insee Bourgogne, Dossier n 42 Février 2005 Le Pôle de compétitivité VITAGORA Innovation Goût Nutrition Santé a récemment permis la mise en réseau de 640 entreprises et de 900 personnes du secteur de la recherche et de la formation. D ici 2009, ce Pôle aura permis de créer 1 000 emplois et 400 millions d euros d investissement. Afin de conforter son positionnement, l agglomération développe de nouvelles zones d activités avec notamment le lancement du parc d activités de l Est Dijonnais (PAED) d environ 100 ha, situé au Nord-Est de l agglomération. Les nouvelles entreprises attendues devraient accueillir jusqu à 6 500 emplois. A l échelle de l agglomération, des implantations ou extensions d envergure sont prévues : IKEA : + 280 emplois CEOLE (Longvic) : 40 emplois (120 à 3 ans) ONCODESIGN : 60 emplois Centre Logistique Industriel SNCF : 150 emplois SPPH Nutrition (Quetigny) : 50 emplois Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 8
La localisation des emplois correspond globalement à celle des entreprises et dessine une demilune vers l Est, avec au Nord les zones récentes de la Toison d Or et au Sud les anciennes zones industrielles (Longvic). L emploi tertiaire du centre-ville de Dijon s étend vers l Est, en intégrant l Université et les zones d activités proches. 7 emplois sur 10 sont situés à Dijon. Localisation des emplois dans le Grand Dijon Extrait de «Localisation des emplois et déplacements domicile-travail dans le Grand Dijon et sa périphérie», in Dimension, Insee Bourgogne, Dossier n 42 Février 2005 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 9
Taux d activité et taux d emplois Taux d'activité Taux d'actifs occupés Taux d'emplois Grand Dijon 47% 87% 1,22 Dijon 46% 88% 1,36 Autres communes 48% 87% 1,00 Belfort 46% 84% 1,51 Besançon 45% 85% 1,45 Chalon sur Saône 47% 83% 1,69 Lyon 47% 87% 1,38 Mâcon 46% 84% 1,79 Mulhouse 46% 83% 1,49 Nevers 45% 84% 1,65 Orléans 48% 87% 1,39 Comme la plupart des métropoles régionales, l agglomération dijonnaise a un nombre d emplois plus élevé (121 000 en 1999) qu elle ne compte d actifs (99 000 en 1999). Le taux d emploi (nombre d emplois /population active occupée) y est nettement supérieur à 1 (1,22). Certaines communes de l agglomération ont une vocation économique plus marquée : Dijon, bien sûr (taux d emploi de 1,36), mais également les principales communes de la première couronne sud et ouest de l agglomération : Longvic (1,99), Saint Apollinaire (1,65), Chenôve (1,43) et Quetigny (1,25). D autres, majoritairement les petites communes de la seconde couronne, sont des communes essentiellement résidentielle, où l emploi est peu développé : Magny-sur-Tille (taux d emploi de 0,20), Crimolois (0,21), Fénay (0,29), Bressey-sur-Tille (0,31), Neuilly-les-Dijon (0,33), Sennecey-les-Dijon (0,35) et Hauteville-les-Dijon (0,38). 1.1.2 - Une dynamique de l emploi qui s accélère ces dernières années Évolution de l emploi salarié privé entre 2002 et 2006 dans l agglomération dijonnaise et dans différentes zones d emplois 2002 2006 Evo 02/06 Grand Dijon 84 255 86 285 2,4% Dijon 48 262 48 219-0,1% Autres communes 35 993 38 066 5,8% ZE Dijon 100 258 102 281 2,0% ZE Belfort 36 243 35 663-1,6% ZE Besançon 64 912 67 616 4,2% ZE Chalon sur Saône 40 760 40 851 0,2% ZE Lyon 575 375 595 122 3,4% ZE Mâcon 29 407 30 203 2,7% ZE Mulhouse 96 579 90 407-6,4% ZE Nevers 31 347 30 552-2,5% ZE Orléans 123 647 124 590 0,8% Source : Unistatis 2002-2005 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 10
Entre 2002 et 2006, la Grand Dijon a gagné 2 000 emplois salariés privés, soit une augmentation de l ordre de 500 emplois salariés privés / an. Comparativement à d autres zones d emplois, l aide dijonnaise affiche un dynamisme certain, mais qui reste inférieur à celui des grandes capitales économiques du Sud-Est et de l Est de la France que sont Lyon et même Besançon. Evolution du nombre d emplois salariés privés sur le Grand Dijon Sur la dernière période, les rythmes de croissance de l emploi s accélèrent, pour atteindre une moyenne de 800 nouveaux emplois salariés par an pour la période 2005-2007. 89 000 88 500 88 000 87 500 87 000 86 500 86 000 85 500 85 000 84 500 84 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 provisoire Source : fichiers UNEDIC Evolution de l emploi salarié privé dans différents secteurs d activité 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 + 10 % + 15 % services à la pers, santé, act sociale services aux entreprises commerce industrie énergie et construction Les secteurs d activités où la croissance est la plus importante sont les services à la personne ainsi que le secteur du BTP, de l énergie, de la finance et de l immobilier. 6 000 4 000 + 11 % 2003 2005 2007 provis finance et immobilier Source : fichiers UNEDIC L économie résidentielle, ainsi que le développement urbain, constituent aujourd hui l un des moteurs économiques de l agglomération. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 11
1.1.3 - Un taux de chômage contenu Évolution du taux de chômage de la Côte d Or du 1 er trimestre 2000 au 4 ème trimestre 2007 2 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 T1-2000 T3-2000 T1-2001 T3-2001 T1-2002 T3-2002 T1-2003 T3-2003 T1-2004 T3-2004 T1-2005 T3-2005 T1-2006 T3-2006 T1-2007 T3-2007 Source : INSEE Côte d Or Le taux de chômage du département de la Côte d Or, qui a connu une forte diminution depuis 2004, s établit à 6,1% à la fin 2007, soit un taux inférieur de 2 points à la moyenne française. Nombre de demandeurs d emploi en fin de mois de catégorie 1 3 et toutes catégories sur la Grand Dijon Le nombre de demandeurs d emploi, de catégorie 1, s élève à un peu moins de 8000 personnes en février 2008. Que ce soit toutes catégories ou de catégorie 1, ce nombre a fortement diminué avec respectivement des baisses de 5,5% et de 8,3% entre février 2007 et février 2008. 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Févr. 2007 Févr. 2008 Févr. 2007 Févr. 2008 Catégorie1 Toutes catégories Source : Maison de l emploi et de la formation du bassin dijonnais, 2008 Cette situation reflète le dynamisme économique de l agglomération dijonnaise. Mais elle correspond également à des mouvements de départ de demandeurs d emplois, notamment les plus jeunes, qui quittent l agglomération pour chercher un emploi dans les 2 Toutes les données intégrées à cette partie proviennent de la Maison De l Emploi et de la Formation du bassin dijonnais et sont tirées d un bilan effectué à la date du 29 février 2008. Parfois, en ce qui concerne ces données, un tri est réalisé en prenant uniquement en compte les demandeurs d emploi de 1 ère catégorie, les demandeurs à la recherche d un emploi à plein temps et à durée indéterminée. 3 Personnes sans emploi, immédiatement disponibles, tenues d accomplir des actes positifs d emploi, à la recherche d un emploi à durée indéterminée à temps plein Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 12
grandes agglomérations françaises, et en premier lieu Paris, la région francilienne et dans une moindre mesure Lyon. Evolution du nombre de demandeurs d emploi de catégorie 1 entre la fin du mois de février 2007 et celle de février 2008 Cette diminution du nombre de demandeurs d emplois concerne la plupart des communes de l agglomération. Le nombre de demandeurs d emploi de catégorie 1 a baissé de 8% à Dijon, Quetigny, Chenôve, de plus de 10% à Talant, Saint Appolinaire, Fontaine. 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% Ahuy Bretenière Chenôve Crimolois Daix Dijon Fénay Longvic Mars Ouges Plomb Quetigny Bressey- Chevigny- Fontaine- Hauteville- Magny-sur- Neuilly-lès- Perrigny- Saint- Sennecey- Talant Grand Source : Maison de l emploi et de la formation du bassin dijonnais, 2008 Répartition par âge des demandeurs d emploi en fin de mois de catégorie 1 sur le Grand Dijon Grand Dijon France 12% 20% 16% 24% Moins de 25 ans 25-49 ans Plus de 50 ans 68% 60% Source : Maison de l emploi et de la formation du bassin dijonnais, 2008+ INSEE 2006 Les moins de 25 ans représentent 20% de la totalité des demandeurs d emploi de catégorie 1, les 25-49 ans 68% du total. Les jeunes actifs en recherche d emploi apparaissent sous représentés dans l agglomération dijonnaise par rapport aux moyennes françaises (24% de moins de 25 ans), ce qui confirme les phénomènes de départ de jeunes vers les autres agglomérations françaises. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 13
Nombre de demandeurs d emploi en fin de mois de catégorie 1 par ancienneté Le chômage de longue durée (supérieur à un an) est inférieur à la moyenne nationale. 14% 5% 5% Il représente 25% du nombre de demandeurs d emploi de catégorie 1 total, contre 40% pour la moyenne française. 64% des demandeurs d emploi de longue durée résident à Dijon. Moins d'un an De 2 à moins de 3 ans 76% De 1 à moins de 2 ans 3 ans et plus Source : Maison de l emploi et de la formation du bassin dijonnais, 2008 1.1.4 - Des lieux d emploi et des lieux de vie de plus en plus dissociés En tant que pôle d emploi, le Grand Dijon tient une place importante dans les échanges domicile-travail du département. Si 73% des emplois du Grand Dijon sont occupés par des actifs du Grand Dijon (soit 88 000 personnes), 27% des emplois bénéficient à des actifs venant de l extérieur, générant ainsi 33 000 déplacements quotidiens d actifs vers le Grand Dijon. Les sorties d actifs du Grand Dijon sont limitées : seulement 12 % des actifs dijonnais et 10% des actifs résidants dans une autre commune de l agglomération travaillent hors du Grand Dijon. Lieu d activité et lieu de résidence des actifs de l aire urbaine en 1999 Actifs occupés Lieu de résidence Dijon Autres communes Grand Dijon Lieu de travail Autres Communes SCOT Autres communes aire urbaine Extérieur Total des actifs Dijon 70% 18% 3% 1% 8% 100% Autres communes Grand Dijon 47% 42,5% 4% 0,5% 6% 100% Autres Communes SCOT 39% 23% 28% 1% 9% 100% Source : INSEE RGP 1999 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 14
Cependant, si à l échelle du Grand Dijon, 50% des actifs travaillent dans leur commune de résidence, cela est dû au poids de Dijon où 70% des actifs résidant à Dijon y travaillent. Dans les communes de première couronne, ce taux descend à 20% et à 10% dans les communes de seconde couronne. Les principaux flux d actifs en 1999 Les flux d actifs extérieurs aux Grand Dijon proviennent des cantons de Genlis et de Gevrey- Chambertin. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 15
Augmentation des migrations alternantes 4 entre 1990 et 1999 Sur la dernière décennie, la part d actifs qui travaillent dans une commune différente de leur lieu d habitation s est accrue, pour atteindre les 50 % sur l agglomération dijonnaise et près de 60 % sur l aire urbaine. Comme l ensemble des agglomérations françaises, l aire dijonnaise a connu deux mouvements contrastés : d une part la polarisation des emplois autour de la ville centre et quelques communes limitrophes, et d autre part, la diffusion de l habitat sur des territoires de plus en plus éloignés, ceux du SCOT, mais même de l aire urbaine. Ce phénomène est à l origine de la multiplication et de l allongement des navettes domiciletravail. 1.1.5 - Des déplacements domicile-travail effectués très majoritairement en voiture, malgré la densité du réseau de transport en commun Les modes de transport utilisés pour se rendre au travail selon le lieu de résidence Même si la voiture reste le mode privilégié de transport pour se rendre au travail, le choix du mode de déplacement dépend du lieu de résidence, du lieu de travail, du réseau de transport, du stationnement et des types de ménages. Ainsi, beaucoup d actifs de Dijon utilisent les modes doux pour se rendent à leur travail : 14% en transport en commun et 12% à pied, seulement 56% utilisent la voiture. Mais plus on s éloigne de la ville centre, plus l utilisation de la voiture augmente : 68% en première couronne et 85% en seconde couronne, du fait de la moindre densité des transports en commun. 4 Migrants alternants : actifs travaillant dans une autre commune que leur commune de résidence. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 16
L agglomération Dijonnaise est dotée d un réseau de transport en commun performant, lui permettant d atteindre 13% de part modale. De plus, entre 2002 et 2005, la fréquentation du réseau DIVIA a augmenté de 4,3%. A ce titre, les deux lignes envisagées du futur Transport en Commun en Site Propre (TSCP) devra permettre de faciliter et d accroître les liaisons douces entre lieux d habitat, lieux de vie et de travail. La ligne Toison d Or - Chenôve permettrait de faire la jonction entre des pôles d activités, des nouveaux quartiers d habitat (Junot), le centre ville, la gare de Dijon et le quartier du Mail à Chenôve. La ligne Gare de Dijon ville - Quetigny connecterait de grands équipements tels que la gare de Dijon-ville, l auditorium, le stade, le CHU, l Université, la piscine olympique, mais aussi des quartiers d habitat (les Grésilles, Montmuzard) et à terme des zones d activités telles que le futur Parc d Activité de l Est Dijonnais. Réseau Métropolitain Rhin-Rhône De plus, avec l arrivée du TGV Rhin- Rhône, Dijon va se retrouver au cœur d une étoile ferroviaire qui a toute les chances de drainer encore plus d actifs. Source : Grand Dijon Consciente de cet enjeu d attractivité mais également des nuisances que cela peut engendrer : augmentation des déplacements, congestion des grands axes, bruit, pollution, l agglomération souhaite développer des solutions alternatives au «tout voiture» avec notamment la création d un nouveau Pôle d Echange Multimodal facilitant les liaisons entre les trains, TGV, TER, Bus, TCSP à l horizon 2009 sur le site de la gare de Dijon-ville. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 17
1.2 - LES DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES Selon les données Filocom issues des services fiscaux (DGI), le Grand Dijon compte 229 482 habitants en 2007. Les estimations de population établies à partir des recensements provisoires réalisés par l INSEE dans différentes communes indiquent 245 000 habitants environ. La différence entre les deux sources s explique essentiellement par la prise en compte ou non des étudiants ayant gardé leur domicile fiscal chez leurs parents, ceux-ci pouvant habiter hors du Grand Dijon. Pour les analyses qui suivent, nous avons utilisé les données Filocom, qui malgré le fait qu elles sous-estiment la population globale, sont plus complètes que les données INSEE disponibles. 1.2.1 - Une croissance démographique qui se ralentit Evolution de la population entre 1962 et 2005 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 1962 1968 1975 1982 1990 1990 2005 Dijon Autres communes Grand Dijon Autres communes SCOT Source : INSEE Au plan démographique, l agglomération dijonnaise a connu un fort développement depuis les années 1960, même si la ville-centre a perdu des habitants à la fin des années 1970 début des années 1980. La population est passée de 170 000 habitants en 1962 à près de 245 000 en 2005 (source INSEE). Depuis les années 1990, la croissance démographique de l agglomération est plus modérée (+ 0.29% par an entre 90 et 99 et +0.072% par an depuis). Taux d évolution annuelle de la population 62/99 90/99 99/05 Grand Dijon 1,09% 0,29% 0,07% Dijon 0,26% 0,21% 0,09% Autres communes Grand Dijon 3,48% 0,41% 0,05% SCOT 1,21% 0,41% Autres communes SCOT 1,78% 0,95% Besançon 0,55% 0,34% -0,20% Mulhouse 0,03% 0,18% 0,07% Orléans 0,78% 0,74% 0,01% Nevers 0,12% -0,25% -0,98% Lyon -0,48% 0,70% 0,69% Source : INSEE RGP 1999 et recensements complémentaires Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 18
Le ralentissement récent de la croissance démographique de l agglomération dijonnaise s explique par le fort ralentissement du développement démographique dans les communes de première et deuxième couronnes de l agglomération, alors qu elles contribuaient pour une très grande part à la croissance de l agglomération depuis les années 1960. Sur la période 1999-2005, et contrairement à d autres villes centres, Dijon stabilise sa population, en raison principalement d un solde naturel positif. Evolution récente de la population du Grand Dijon (2001-2007) 240 000 235 000 230 000 230 227 230 891 230 174 229 482 225 000 220 000 2001 2003 2005 2007 Source : Filocom 2001-2007 La tendance à la stabilisation se poursuit, et même semble s accentuer d après les données Filocom. Celles-ci indiquent en effet une très légère diminution de la population de l agglomération entre 2001 et 2007. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 19
Sur le territoire, l évolution de la population entre 2001 et 2007 est très disparate selon les communes et les quartiers. En évolution relative, ce sont les communes et les quartiers en ZUS qui perdent le plus de population (impact des démolitions notamment). En volume global, les plus fortes baisses concernent Dijon, Chenôve et également dans une moindre mesure Chevigny-Saint-Sauveur. Variation 2001-2007 En volume En % Chenôve -881-5,5% Chevigny-Saint-Sauveur -492-4,9% Dijon -1054-0,8% Source : Filocom 2001-2007 Les communes qui affichent les plus fortes croissances de population sont certaines communes résidentielles du Nord-Est (Fontaine-lès-Dijon, Plombières-lès-Dijon) et de l Ouest (Saint- Apollinaire, Quétigny). Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 20
Variation 2001-2007 En volume En % Fontaine-lès-Dijon +305 3,4% Longvic +359 4,0% Plombières-lès-Dijon +339 13,7% Quétigny +386 4,3% Saint-Apollinaire +577 9,6% Source :Filocom 2001-2007 1.2.2 - Une population encore jeune, mais qui vieillit Indice de jeunesse Grand Dijon : 1,25 Dijon : 1,08 Reste Grand Dijon : 1,55 Source : INSEE, RGP 1999 L indice de jeunesse (population de moins de 20 ans rapportée à la population âgée de plus de 60 ans) positif sur le Grand Dijon indique une population encore relativement jeune en 1999, même si l indice de jeunesse de la ville centre est proche de 1. Répartition par tranches d âge de la population 30% 25% 20% 15% 10% 5% Dijon Reste du Grand Dijon En 1999, la répartition par tranche d âge de la population montrait un nombre relativement élevé de familles avec enfants en périphérie, tandis que les jeunes entre 20 et 30 résident pour les 2 tiers d entre eux dans la ville centre (impact de la population étudiante). 0% 0 à 19 ans 20 à 29 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 à 69 ans 70 ans et + Source : INSEE RGP 1999 Les jeunes actifs et les ménages jusqu à 39 ans sont bien représentés à Dijon alors que les familles, dont les parents sont majoritairement dans les tranches d âge des 40-60 ans, sont plus nombreuses en périphérie. C est seulement à partir de 70 ans que la population est à nouveau plus nombreuse à Dijon qu en périphérie, indiquant un retour vers la ville-centre. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 21
Age de la personne de référence des ménages En 2007, en termes de ménages 5, ce sont les ménages dont la personne de référence est âgée de 40 à 59 ans qui sont les plus représentés (36% des ménages). Les ménages de moins de 40 ans ne constituent que 30% des ménages, ceuxci sont d ailleurs sous-représentés dans l agglomération hors Dijon (20% des ménages). Les très jeunes ménages, moins de 25 ans, qui ne représentent que 4% des ménages, habitent très majoritairement à Dijon. 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 Dijon Reste Grand Dijon Grand Dijon <25 ans 25-39 ans 40-59 ans 60-74 ans 75 ans et + Les ménages de «60 ans et plus» représentent un tiers des ménages. Ils sont en proportion équitablement répartis sur Dijon et le reste du Grand Dijon. Par contre, en volume, c est sur la ville centre qu ils sont les plus nombreux : 11 500 ont entre 60 et 74 ans et 10 590 ont plus de 75 ans, soit respectivement 58 % et 67% de l ensemble de ces ménages à l échelle du Grand Dijon. Dans les années à venir, les prolongements de tendance indiquent un vieillissement fort de la population. Projection de la pyramide des âges à l horizon 2 030 A partir d un scénario fil de l eau, la prospective ci-contre montre qu à l horizon 2 030, la part des 60-80 ans va progresser de 10 à 15% au détriment des classes d âge comprises entre 20 et 60 ans. Source : modèle Omphale INSEE 5 Ménage : ensemble des occupants d un logement que ce soient une famille avec enfants, un couple sans enfant, une personne célibataire, etc.. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 22
Projection à l horizon 2 020 de la population selon les tranches d âge 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 1999 2020 En 2020, si les tendances démographiques se poursuivent, le Grand Dijon comptera 20 000 personnes de plus de 60 ans supplémentaires tandis que le nombre de jeunes de moins de 20 ans aura diminué de 8 000 individus. 0 0 à 19 ans 20 à 29 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et + Source : Estimation à partir des données Omphale, appliqué au RGP99 1.2.3 - Un nombre de ménages en forte augmentation en raison d un desserement important de la population Selon les données Filocom, le Grand Dijon compte 106 500 ménages en 2007, contre 101 200 six années plus tôt, soit un gain de près de 1000 nouveaux ménages par an. Evolution de la population et des ménages du Grand Dijon Ménages 107 000 106 000 105 000 104 000 103 000 102 000 101 000 2001 2003 2005 2007 231 300 231 100 230 900 230 700 230 500 230 300 230 100 229 900 229 700 229 500 229 300 Population Entre 2001 et 2005, la population et le nombre de ménages ont augmenté. Ménages Population Source : Filocom 2001-2007 Pour la dernière période (2005-2007), la population se stabilise, mais le nombre de ménages continue d augmenter, indiquant des phénomènes de desserrement particulièrement importants. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 23
Evolution de la taille des ménages du Grand Dijon 2,28 2,26 2,24 2,22 2,20 2,18 2,16 2,14 2001 2003 2005 2007 Source : Filocom 2007 En 2007, la taille moyenne des ménages s élève à 2,15 personnes par ménage alors qu elle était de 2,28 en 2001. Si cette baisse se poursuit selon les mêmes tendances, à l horizon 2015, le nombre moyen de personnes par ménage approchera de la barre des 2 personnes (2,04). Evolution du nombre de ménages du Grand Dijon en fonction de leur taille (base 100 en 2001) Entre 2001 et 2007, le nombre de ménages de une à deux personnes augmente, alors que le nombre de ménages de 3 personnes et plus diminue. 115 110 105 100 95 90 85 2001 2003 2005 2007 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes et + 1.2.4 - Une forte représentation des petits ménages 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Composition des ménages Dijon Reste Grand Dijon Grand Dijon 1 2 3 4 5 6 et + Source : Filocom 2007 A l échelle de l agglomération, les ménages composés d une personne (étudiants, jeunes, actifs, divorcés et séparés, personnes âgées seules) représentent 40% des ménages. Les trois quart d entre eux habitent Dijon (importance des étudiants, jeunes actifs et personnes âgées seules). Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 24
Les ménages composés de deux personnes représentent 30% des ménages de l agglomération (couples sans enfant, personnes âgées vivant à deux, familles monoparentales avec un enfant). Ils sont un peu plus présents dans les communes hors Dijon. Les familles (3 personnes et plus) représentent 30% des ménages de l agglomération. Leur part (40%), est plus élevée dans les autres communes que la ville centre. 1.2.5 - Des familles relativement peu nombreuses et «multiformes» Répartition des ménages par leur taille 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Dijon Reste du Grand Dijon Grand Dijon 1 personne 2 personnes 3 personnes et + Source : Filocom 2007 Les ménages de «3 personnes et plus» sont sousreprésentés : 30% dans l agglomération (contre 36 % en Côte d Or et 38 % en moyenne nationale). Ils représentent 31 700 ménages, dont 29 800 familles de 3 à 5 personnes (28%), et 1 900 familles de 6 personnes et plus. Une des spécificités du Grand Dijon est d accueillir relativement peu de familles de trois personnes et plus. Evolution du nombre de ménages de 3 personnes et plus De plus, le nombre de familles de 3 personnes et plus est en diminution : - 7,5 % entre 2001 et 2007 (- 2 560 familles) : - 9% à Dijon - 6% en première couronne - 5% en seconde couronne 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Grand Dijon Dijon 1ère couronne Source :Filocom 2007 2ème couronne 2001 2007 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 25
Source : Filocom 2007 Les familles restent bien représentées en périphérie : Si on ne compte que 25% de ménages de plus de 3 personnes à Dijon, et 37% en première couronne, ces ménages représentent plus de 50% des ménages dans les communes de seconde couronne et notamment Bressey-sur-Tille, Sennecey-les- Dijon et Magny-sur-Tille Effectifs scolaires des écoles maternelles 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1999/2000 2003/2004 2007/2008 Dijon 1ère couronne 2ème couronne Effectifs scolaires des écoles élémentaires 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 1999/2000 2003/2004 2007/2008 Evolution des effectifs scolaires 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Ecoles maternelles 1999/2000 2003/2004 2007/2008 Dijon 1ère couronne 2ème couronne 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Ecoles élémentaires 1999/2000 2003/2004 2007/2008 Source : Grand Dijon Le phénomène de report des familles vers la périphérie se confirme avec l analyse des effectifs scolaires. Si le nombre d élèves d écoles maternelles et élémentaires baisse à Dijon et dans les communes de 1ère couronne, il est en progression dans les communes de 2nde couronne. Il est également à noter les formes de plus en plus diverses que prend la famille : familles monoparentale, tous niveaux de revenus, familles recomposées, parents en gardealternée, familles multigénérationnelles, etc.. Même s il demeure fort, le schéma de la famille composée d un couple et de deux enfants dans le foyer tend à diminuer au profit de formes multiples, et évolutives. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 26
Répartition des ménages de 3 personnes et plus par statut d occupation 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dijon 1ère couronne 2ème couronne PO LP L HLM Les familles du Grand Dijon sont majoritairement propriétaires de leur logement : 54 % en moyenne. Ce taux atteint 90-95% dans les communes de seconde couronne. Source : Filocom 2007 Comparaison des statuts d occupation des familles et des familles emménagées récentes Familles 2003 Familles ER99-03 22% 26% 17% 61% PO LP L HLM 47% PO LP L HLM 27% Source : Filocom 2003 Les familles représentent seulement 27 % des ménages emménagés entre 1999 et 2003. Elles se répartissent à part égale entre le parc privé (locataires et propriétaires) et le parc public, signe que le parc locatif social du grand dijonnais a permis de satisfaire, entre 1999 et 2003, les parcours résidentiels d un grand nombre de familles. 1.2.6 - Des niveaux de revenus contrastés Le revenu mensuel moyen des ménages du Grand Dijon est quasiment identique à la moyenne départementale. Il dépasse largement la moyenne régionale, et est juste endessous du revenu moyen de la métropole (écart de 38 ). Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 27
A titre de comparaison, quelques revenus mensuels nets moyens des ménages en 2005 : Grand Dijon : 2 580 Côte d Or : 2 588 Bourgogne : 2 389 France : 2 618 Répartition des ménages selon leur tranche de revenus mensuels nets 16% des ménages du Grand Dijon ont moins de 1 000 par mois, soit environ un SMIC. En ajoutant les ménages dont le revenu est compris entre 1 000 et 1 500, on atteint 1/3 des ménages du Grand Dijon. 50% des ménages gagnent moins de 2 SMIC/mois. Ce taux est légèrement supérieur à celui de la France qui compte 47% de ménages gagnant moins de 2 SMIC par mois. + 4500 4000-4500 3500-4000 3000-3500 2500-3000 2000-2500 1500-2000 1000-1500 500-1000 -500 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% Source : INSEE-DGI - Revenus Fiscaux des Ménages 2005 La part de revenus élevés (ménages gagnant plus de 4 500 par mois) atteint 12%. D importantes disparités en terme de revenus existent selon les communes : les ménages des communes périphériques de l agglomération sont les plus aisés, notamment en deuxième couronne Ouest. Inversement, les ménages des secteurs correspondant aux grands quartiers d habitat social ainsi que ceux de certaines communes de première couronne du Sud et de l Ouest, comme Chenôve, Longvic, Neuilly-les-Dijon sont les plus modestes. Excepté les ménages du quartier Montchapet, les niveaux de revenus des ménages de Dijon sont compris entre 2 000 et 2 800 /mois, sachant que la part des petits ménages y est relativement importante. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 28
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63 % des ménages de l agglomération dijonnaise ont des revenus inférieurs aux plafonds d accès au parc locatif social (logements financés en PLUS), soit un taux proche des moyennes nationnales. Les ménages pouvant bénéficier d un logement financé en PLA-I, dont les loyers sont inférieurs à 30 % des loyers du PLUS, représentent quant à eux 30 % des ménages. 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 Revenus des ménages par rapport aux plafonds de ressources HLM Dijon Reste Grand Dijon Grand Dijon <=30% > 30-60% > 60-100% > 100-130% > 130-150% > >150% Source : DGI, Filocom 2007 A Dijon, cette part est un peu plus élevée : 64 % des ménages ont des revenus inférieurs aux plafonds PLUS, près de 32 % inférieurs aux plafonds du PLA-I. Dans les autres communes, ces parts s élèvent respectivement à 60 % et 27 %. On note une part relativement élevée des ménages qui ont un revenu supérieur à 150% du plafond HLM : ils représentent quasiment 15% de l ensemble des ménages du Grand Dijon, soit 15 500 ménages. En 2006, Dijon et les communes de première couronne comptaient 31 784 allocataires d une aide au logement, soit 24% de la population : 1 238 en accession à la propriété (4% des allocataires) 22 226 dans le parc privé (70% des allocataires) 8 320 dans le parc social (26% des allocataires) Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 30
Entre 2005 et 2006, le nombre d allocataires d une aide au logement a baissé de 3%, en raison principalement de la forte diminution du nombre d allocataires en accession à la propriété (-15%). En effet, l augmentation des prix de l immobilier sur l agglomération pénalise les accédants à la propriété les plus modestes, ceux qui peuvent bénéficier d une aide au logement, qui soit reportent leur projet, soit quittent l agglomération pour acheter en grande périphérie dans des secteurs où les prix sont moins élevés. 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Evolution du nombre d allocataires d une aide au logement entre 2005 et 2006 2005 2006 En accession Parc privé Parc social Source : Données CAF 21 En revanche, le nombre d allocataires d une aide au logement vivant sous le seuil de bas revenu a très fortement augmenté (+29%), pour atteindre 13 172 allocataires en 2006. Près de la moitié d entre-eux sont locataires du parc privé (48 %). Traditionnellement, le parc locatif privé joue un rôle d accueil des populations bénéficiaires d une aide au logement. Sur l agglomération, 70 % des allocataires d une aide au logement sont locataires d un logement du parc privé, en raison notamment de l importance de la population étudiante. Enfin, le nombre d allocataires d une aide au logement bénéficiaires de minima sociaux a augmenté de 10% entre 2005 et 2006, passant de 7 982 à 8 804 personnes. Ceux-ci résident à 64 % dans le parc locatif public. Cette part relativement élevé indique qu à la différence d autres agglomérations, le parc locatif public dijonnais accueille la plus grande partie des populations les plus modestes, et que la vocation très sociale du parc locatif privé, par défaut, est plus réduite qu ailleurs (moins de logements très dégradés, moins de populations en grande précarité qui ne trouvent pas de réponse dans le parc public). Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 31
1.3 - LE FONCTIONNEMENT DES MARCHÉS IMMOBILIERS (HORS NEUF) 1.3.1 - Un parc locatif concentré à Dijon, et dans une moindre mesure en première couronne, un parc essentiellement composé de logements en accession à la propriété en seconde couronne Statut d occupation des ménages en 2007 A l échelle de l agglomération, les propriétaires-occupants représentent 50 % des ménages. Cette part devient plus élevée en s éloignant de la ville centre : 44% à Dijon, 59% dans les communes de première couronne et 84% dans les communes de seconde couronne. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% PO LP HLM Autres Dijon 1ère cour. 2ème cour. Source : Filocom 2007 Les locataires du parc privé représentent 32 % des ménages. Le parc locatif privé se concentre majoritairement à Dijon, est très faiblement représenté dans les communes de la première couronne et quasi nul dans les communes de seconde couronne. 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Evolution du statut d occupation des ménages du Grand Dijon entre 2001 et 2007 0 PO LP HLM Autres Source : Filocom 2001-2007 2001 2007 Entre 2001 et 2007, le nombre de propriétaires a augmenté de près de 10 %, le nombre de locataires du parc privé de 8 %. Dans le même temps, malgré une production relancée de logements à loyer modéré, le nombre de locataires du parc social a diminué en raison de plusieurs démolitions totalisant près de 700 logements (Les Lochères 300, Billardon 250, Peguy 160), qui n ont pas fait l objet d une reconstitution. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 32
1.3.2 - Un marché des appartements à la revente qui s est ralenti dès 2006 en raison des fortes augmentations de prix constatées Après une certaine stabilité au début des années 2000, le nombre de transactions d appartements a augmenté depuis 2002 pour atteindre près de 3 300 ventes en 2005. Le ralentissement du marché est perceptible dès 2006. En effet, la clientèle principale, à savoir les investisseurs locaux, se sont peu à peu détournés du marché de l ancien en raison des niveaux de prix trop élevés qui ne garantissaient plus des taux de rentabilité intéressants. 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Evolution du nombre de transactions d appartements à la revente 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Grand Dijon Dijon Autres communes Source : Perval 1999-2006 83 % de l activité de ce marché se localise à Dijon (2000 à 2 100 transactions en moyenne, contre 400 en 400 en première couronne, et seulement 10 à 20 en seconde couronne). 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 1ère cour. Ouest 1ère cour. Est 1ère cour. Sud 2ème couronne Source : Perval 1999-2006 Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 33
Evolution du prix des appartements à la revente en /m² 2 300 2 100 1 900 1 700 1 500 1 300 1 100 900 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Depuis 1999, le prix des appartements a quasiment doublé, pour dépasser dès 2006 2 000 /m² en moyenne. Le prix moyen des appartements a augmenté de 3% par an sur la période 1999-2002, puis de plus de 10 % sur la période 2003-2006. Grand Dijon Dijon Autres communes Source : Perval 1999-2006 + entretiens agences immobilières Cependant, depuis 2007 le marché se ralentit : le nombre de vente diminue et les prix se stabilisent (en moyenne + 5% depuis 2006). Au premier semestre 2008, les prix au m² à la revente se situent dans une fourchette de 1 500 à 3 000 /m², avec de grosses disparités entre les communes de l agglomération et entre les quartiers de Dijon. Les communes les plus cotées sont celles situées au Nord-Ouest de l agglomération avec des prix autour de 2 100 2 200 /m². Les quartiers de Dijon tels que le centre historique, Victor Hugo, Montchapet, cours du Parc, atteignent des prix compris entre 2 500 et 2 800 /m². Les communes du Sud de la première couronne restent les plus abordables avec des prix de vente qui se situent à 1 600 1 700 /m². Niveaux de prix des appartements à la revente (2008) /m² T2 T3 T4 Grand Dijon 2 100 90 000 130 000 160 000 Dijon 2 200 95 000 136 000 165 000 Autres communes 1 900 82 000 120 000 150 000 Source : actualisation données Perval + entretiens agences immobilières Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 34
Nombre de pièces des appartements vendus Les biens vendus correspondent à la typologie des logements existants : plutôt des petits appartements à Dijon (19% de T1, 25% de T2 et 28% de T3) et des grands appartements dans les autres communes de l agglomération (28% T3, 35% T4 et 12% de T5). 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Dijon 1ère cour. 2ème cour. T1 T2 T3 T4 T5 et + Source : Perval 1999-2006 En terme de clientèle, les prix sur Dijon ont tendance à exclure les jeunes primoaccédants. Ce sont plutôt les catégories dites «supérieures» qui peuvent accéder dans la ville centre, ou les investisseurs sur les petites surfaces. Les ménages aux ressources modestes (jeunes de moins de 30 ans, employés ou ouvriers) accèdent dans les communes du Sud et de l Est de la première couronne, là où les prix restent les plus abordables. Sémaphores Grand Dijon Elaboration du 2ème PLH de l agglomération dijonnaise Rapport de diagnostic page 35