Immobilier de bureaux Siège social SCE Keran, Nantes - Dominique Perrault Architecture - Crédit photo : AURAN Observatoire Nantais de l Immobilier Tertiaire L année 2015 en chiffres Nantes Métropole
Édito Quand le marché rime avec stabilité et optimisme raisonné En 2015, le marché est en croissance pour la seconde année consécutive, progression portée notamment par les clés en mains et les comptes propres, ce qui permet à Nantes de rentrer une fois de plus dans le club des marchés de plus de 100 000 m² placés. On peut constater : La stabilité des mètres carrés placés sur le segment des transactions (hors comptes propres et clés en mains) pour un volume équivalent à 2014. La stabilité du nombre de transactions montrant ainsi la bonne résistance du territoire. La stabilité des prix, ce qui ne peut que rassurer les investisseurs. C est aussi : La hausse significative des clés en mains et comptes propres, 29 600 m 2 soit quatre fois plus qu en 2014. 19 transactions hors comptes propres supérieures à 1 000 m² dont 4 de plus de 2 000 m². La formation professionnelle, les services aux entreprises, l informatique et le numérique sont les secteurs qui ont animé le marché. Dans la lancée de 2015, nous enregistrons d ores et déjà d importants projets dont la décision devrait intervenir en 2016, ce qui témoigne du dynamisme de l économie nantaise. C est aussi le signe de l attention portée par les entrepreneurs à l évolution des espaces de travail. Les offres foncières d Euronantes, Ile de Nantes et Parc Ar-Mor ont répondu à la croissance de l emploi tertiaire et sont reconnues par les utilisateurs et les investisseurs. Le futur Plan Local d Urbanisme Métropolitain permettra de définir de nouveaux territoires à développer pour répondre au renouvellement attendu par les entreprises. NANTES, une destination «business»! Christian Dufour Président d Onita Chiffres clés 609 200 328 100 291 350 habitants actifs emplois 3 e métropole française en terme 1 e de croissance d emploi +1,2 % par an depuis 2007 +6 250 42 150 Philippe Josse Président du Cina métropole française en terme de croissance d emploi des cadres +3,4 % par an depuis 2007 établissements créés par an en moyenne (2009-2014), taux de création de 16 % par an établissements Benoist Pavageau Directeur général de l Auran Métropole nantaise en 2015 sources : Insee 2015 Avec plus de 100 000 m 2 placés en 2015, le marché tertiaire est dopé par les comptes propres En 2015, le marché de l immobilier de bureaux de la métropole nantaise franchit le seuil des 100 000 m 2 placés (105 250 m 2 ) soit +25 % par rapport à 2014. La dynamique des comptes propres et clés en mains mis en chantier au cours de l année contribue à cette performance (4 opérations en comptes propres et un clé en main qui représentent 29 600 m 2 en 2015). La commercialisation est en revanche stable en 2015, avec un volume de transactions équivalent à celui de 2013 et de 2014 (75 650 m 2 en 2015). Les nombreux comptes propres contribuent à la forte hausse des surfaces neuves, avec 59 100 m 2 placés en 2015, tandis que le marché de seconde main reste stable, avec 46 155 m 2. Les ventes progressent également fortement grâce aux comptes propres, pour atteindre 47 855 m 2 en 2015 tandis que le marché de la location s élève à 57 395 m 2 transactés, en léger repli. Surfaces commercialisées à Nantes Métropole 2007-2014 en m2 [Marché tertiaire entre 2007 et 2015, à Nantes Métropole, en m 2 ] 150 000 135 000 120 000 105 000 90 000 75 000 60 000 45 000 30 000 15 000 0 87 844 97 500 91 168 86 272 148 895 90 207 78 946 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Moyenne annuelle Comptes propres et clés en main comptés depuis 2011 (96 700 m 2 ) 83 940 105 249 2014 2015 218 [218 transactions transactions tertiaires tertiaires en 2015 en 2015 - répartition - répartition selon selon la surface, la en m2 surface, en m 2 ] 11% 26% 8% 3% 52% 7 transactions 36 350 m 2 17 transactions 22 490 m 2 24 transactions 16 515 m 2 113 transactions 12 355 m 2 57 transactions 17 540 m 2 moins de 200 m 2 200 à 499 m 2 500 à 999 m 2 1 000 à 2 499 m 2 2 500 m 2 et plus Les transactions de plus de 1 000 m 2 connaissent une hausse en 2015 L année 2015 est à nouveau marquée par la quasi stabilité du nombre de transactions (218 en 2015 contre 230 en 2013 et 2014). La taille moyenne des transactions s élève à 483 m 2, contre 367 m 2 en 2014. La surface médiane s élève à 193 m 2, contre 142 m 2 en 2014. Les transactions de moins de 200 m 2 sont nombreuses (113) mais ne représentent qu un faible volume transacté (12 355 m 2 ). Elles sont par ailleurs en légère baisse par rapport à 2014. En revanche, le marché enregistre davantage de transactions significatives qu en 2014, avec 24 transactions de plus de 1 000 m 2 (dont 5 comptes propres et clés en main) qui représentent 58 840 m 2 soit 56 % des volumes transactés en 2015. Les opérations en comptes propres contribuent aux bons résultats de l année 2015. RTE Ouest (extension du siège de 11 900 m 2 à La Chapelle-sur-Erdre), Eurofins (extension du site nantais de la Géraudière de 6 000 m 2 ) et Euptouyou avec 3 200 m 2 sur Ar-mor, totalisent 21 100 m 2 de comptes propres en périphérie. Sur l Ile de
Nantes, Audencia & Télénantes lancent un chantier de 5 800 m 2 pour la construction d un Médiacampus dans les anciennes halles Alstom, au cœur du Quartier de la création. Dans le Bas Chantenay, l agence d architecture AIA a démarré le chantier de réhabilitation d un ancien site de construction navale pour y installer son siège de 2 700 m 2. Quant aux commercialisations de taille significative, on pourra retenir Compétences & Développement (4 000 m 2 ) et YNOV (2 100 m 2 ) sur l Ile de Nantes, ainsi que Bouygues Energies & Services (2 500 m 2 ) et IdEHO (2 150 m 2 ) en périphérie Nord-Ouest. Le et le Nord-Ouest restent les secteurs les plus attractifs Le marché tertiaire de la métropole nantaise est principalement porté par les pôles du (40 % des surfaces transactées) et du Nord-Ouest (30 % des surfaces transactées), avec comme principal contributeur le pôle tertiaire Ar-Mor à Saint-Herblain. Le représente 42 075 m 2 (+24 % par rapport à 2014) répartis de façon équilibrée entre le neuf et le seconde main, et ce secteur est davantage tourné vers la location. Son quartier d affaires Euronantes Gare enregistre 10 590 m 2 placés en 2015, principalement sur des transactions locatives en neuf. Les surfaces transactées ont plus que doublé sur l Ile de Nantes (18 240 m 2 majoritairement de surfaces neuves, à la location comme à la vente) et augmenté de 20 % à l intérieur des boulevards de ceinture (13 250 m 2, sur des transactions locatives, de taille plus modeste et de seconde main). En périphérie, le Nord-Ouest de la métropole nantaise représente 31 480 m 2 dont 14 100 sur les zones tertiaires d Ar-Mor et de Moulin Neuf. La répartition entre le neuf/seconde main et la location/ vente est également assez équilibrée et ce secteur est toujours recherché par les utilisateurs (+24 % par rapport à 2014). Au Nord de la métropole nantaise, les deux grandes opérations en compte propre de RTE Ouest et d Eurofins ont musclé le marché (21 075 m 2 placés, dont 85 % en compte propre). Au de la métropole nantaise en revanche, le secteur accuse un repli (-7 000 m 2 ) avec seulement 4 415 m 2 transactés en 2015, quasiment exclusivement sur des produits de seconde main. Au sud de la Loire, le marché représente 6 200 m 2, en légère diminution par rapport à 2014. Nord-Ouest Nord 42 075 m 2 +24 % par rapport à 2014 94 transactions dont 12 de + de 1 000 m 2 51 % en neuf et 49 % en seconde main 32 % en vente et 68 % en location Euronantes Gare : 10 590 m 2, dominante de location en neuf Ile de Nantes : 18 240 m 2, dominante de neuf TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES Médiacampus Audencia & Télénantes : 5 800 m 2 en compte propre C&D Compétences et Développement (réseau d écoles privées) : 4 000 m 2 YNOV (formations nouvelles technologies/ numérique) : 2 100 m 2 31 480 m 2 +24 % par rapport à 2014 70 transactions dont 8 de + de 1 000 m 2 55 % en neuf et 45 % en seconde main 45 % en vente et 55 % en location Ar-Mor : 10 000 m 2 à dominante de neuf Moulin neuf : 4 100 m 2 en seconde main Forum d Orvault et Bois Cesbron (zones mixtes) : 3 700 m 2 en neuf Transactions significatives Euptouyou : 3 200 m 2 en compte propre AIA (Architecture et ingénierie) : 2 700 m 2 clé en main Bouygues Energies & Services : 2 500 m 2 IdEHO (Ecole d ostéopathie) : 2 150 m 2 21 075 m 2 dont 17 900 en comptes propres 12 transactions dont 2 de + de 1 000 m 2 85 % en neuf et 15 % en seconde main 85 % en vente et 15 % en location Gesvrine (zone mixte) : 12 430 m 2 dont 11 900 m 2 en compte propre Géraudière : 6 000 m 2 en compte propre Erdre active : 2 450 m 2 de surfaces louées en seconde main Transactions significatives RTE Ouest (énergie) : 11 900 m 2 en compte propre Eurofins (biotechnologies) : 6 000 m 2 (en compte propre) 4 370 m 2-18 % par rapport à 2014 12 transactions dont 2 de + de 1 000 m 2 43 % en neuf et 57 % en seconde main 44 % en vente et 56 % en location 1 840 m 2-5 % par rapport à 2014 13 transactions dont aucune de + de 1 000 m 2 17 % en neuf et 83 % en seconde main 15 % en vente et 85 % en location 4 415 m 2-61 % par rapport à 2014 17 transactions, dont aucune de + de 1 000m 2 6 % en neuf et 94 % en seconde main 8 % en vente et 92 % en location Nant Est Entreprise et Technoparc de L Aubinière (zones mixtes) : 2 500 m 2 Métropole nantaise en 2015 105 250 m 2 +25 % 56 en % neuf 44 % 45 en % vente 55 % par rapport à 2014 en seconde main en location 218 transactions 5 comptes propres et clés en main de + de 1 000 m 2 24 transactions de + de 1 000 m 2 19 transactions hors comptes propres de + de 1 000 m 2 dont 4 de + de 2 000 m 2
[Localisation des transactions tertiaires et répartition par secteurs géographiques des surfaces en neuf et seconde main en 2015] FOCUS SUR LE CENTRE intraboulevards Euronantes Nord Ile de Nantes Nord-Ouest Localisation des transactions tertiaires réalisées en 2015 Bureaux neufs Bureaux de seconde main Surfaces transactées par secteur 40 000 m2 30 000 m2 20 000 m2 2 000 m2 Zones d activités Voirie principale [Transactions neuves et de seconde main de 2007 à 2015 à Nantes Métropole, en m 2 ] [Transactions en et en périphérie de 2007 à 2015, en m 2 ] 50 946 52 342 29 590 9 676 7 392 49 387 3 400 48 511 60 294 51 101 38 604 38 551 29 124 33 061 29 505 39 333 37 206 40 067 47 668 48 562 41 980 46 422 43 487 46 154 33 841 54 003 32 080 32 655 65 420 58 513 38 898 47 374 96 553 22 743 67 464 27 795 33 858 51 151 50 082 42 075 63 174 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Bureaux de seconde main Bureaux neufs Bureaux neufs (comptes propres et clés en main) Bureaux en périphérie Bureaux en [Répartition des transactions 2015 par secteur géographique et types de produits, m 2 ] Nord-Ouest Nord 4 415 m 2 / 17 transactions 4 370 m 2 / 12 transactions 1 840 m 2 / 13 transactions 42 075 m 2 / 94 transactions dont 1 compte propre (5 800 m 2 ) 31 480 m 2 / 70 transactions dont 1 compte propre et 1 clé en main (5 900 m 2 ) 21 075 m 2 / 12 transactions dont 2 comptes propres (17 900 m 2 ) 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 L année 2015 confirme les tendances observées sur le rythme de l activité et les profils des preneurs L activité sur le marché de l immobilier tertiaire hors comptes propres a été plus intense au second semestre. Le 1 er semestre totalise 53 620 m 2 en volume, mais seulement 33 025 m 2 hors comptes propres, avec davantage de transactions en périphérie. Au second semestre, le marché atteint 51 630 m 2 de surfaces tertiaires (42 635 m 2 hors comptes propres) avec une activité plus intense dans le. En 2015, les secteurs qui ont porté le marché sont les activités d enseignement supérieur et de formation professionnelle, les nouvelles technologies et le numérique, l information et la communication ainsi que l énergie. Surfaces vendues en neuf Surfaces louées en neuf Surfaces vendues en seconde main Surfaces louées en seconde main
Les prix Périphérie Neuf Seconde main Neuf Seconde main Location 165-175 140-180 120-150 80-140 Vente 2 200-2 700 1 400-2 700 1 650-2 000 800-1 700 Prix des transactions réalisées, sur la base des surfaces utiles brutes parking exclus, exprimés en H.T./m 2 pour les ventes et en H.T./m 2 /an hors charges pour les locations. En 2015, les prix sont stables dans la métropole nantaise. Évolution des transactions sur neuf ans [surfaces en m 2 ] 2007 2008 2009 2010 2011* 2012 2013 2014 2015 TOTAL 87 844 97 500 91 168 86 272 148 895 90 207 78 946 83 940 105 249 Dont : Neuf Seconde main 48 511 39 333 60 294 37 206 51 101 40 067 38 604 47 668 100 333 48 562 48 227 41 980 32 524 46 422 40 453 43 487 59 095 46 154 Dont : Vente Location 27 527 60 317 15 703 81 797 16 430 74 738 20 762 65 510 55 924 92 971 34 174 56 033 21 174 57 772 14 873 69 067 47 855 57 394 Dont : Périphérie 33 841 54 003 32 080 65 420 32 655 58 513 38 898 47 374 52 342 96 553 22 743 67 464 27 795 51 151 33 858 50 082 42 075 63 174 * comptes propres et clés en main comptés depuis 2011 Méthodologie de l enquête Les données analysées dans cette étude sont issues du traitement de l enquête annuelle auprès des professionnels de l immobilier d entreprise, promoteurs, constructeurs, commercialisateurs, sociétés d économie mixte d aménagement et sociétés publiques locales d aménagement, réalisée par l Observatoire Nantais de l Immobilier Tertiaire et d Activités (ONITA) créé par le Club Immobilier Nantes Atlantique (CINA), avec le concours de l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise (AURAN). Depuis 2001, cette enquête a permis la collecte d informations et l étude de près de 1 367 550 m 2 de transactions immobilières. Secteurs géographiques Focus sur le intraboulevards Euronantes Ile de Nantes Nord-Ouest Nord Cette enquête, déclarative, permet une analyse annuelle du marché (nombre de transactions, mètres carrés livrés, vendus ou loués) pour l immobilier neuf et de seconde main. Elle inclut les prix moyens des transactions par grande famille de biens. Sont exclus de la présente enquête les commercialisations à investisseur, ainsi que les pieds d immeuble à usage de commerce. Définitions Surfaces Les réponses à l enquête correspondent, pour la partie locative, à des surfaces de bail (surfaces utiles + quote-part des parties communes) et, pour les ventes, à de la surface de plancher. Bureaux Locaux exclusivement affectés à une activité de bureau. Bureaux clés en mains ou en compte propre (transactions à utilisateur location ou achat) Opérations menées par un promoteur en ayant connaissance de l utilisateur final ou pour le compte d autrui. Ces opérations peuvent être menées soit dans des zones aménagées spécialement pour accueillir des immeubles de bureaux (parcs d activités tertiaires) soit en dehors. Bureaux neufs Nouvelles constructions et restructurations lourdes nécessitant un permis de construire et jamais réoccupées depuis la restructuration. Fiscalement assujettis à la TVA. Bureaux de seconde main Locaux préalablement occupés remis sur le marché ou reloués.
Le Sunset, Saint-Herblain - Cabinet Michel Joyau - Crédit photo : AURAN Contributeurs des données de l Observatoire Nantais de l Immobilier Tertiaire (ONITA) GROUPE DELTA GROUPE GIBOIRE LAZARD GROUP ICADE PROMOTION Cina - Club Immobilier Nantes Atlantique des Salorges - 16 quai Ernest Renaud BP 90517-44105 Nantes cedex 4 Tél. 07 77 75 82 30 www.cina.fr KERMARREC CBRE LAMOTTE MANAC H IMMOBILIER THIERRY IMMOBILIER Auran 310-16 ALSEI ARTHUR LOYD BLOT BNP PARIBAS REAL ESTATE CLERVILLE Auran - Agence d Urbanisme de la Région Nantaise 2 cours du Champ de Mars BP 60827 44008 Nantes cedex 1 Tél. 02 40 84 14 18 www.auran.org AURAN