OPAH-RR Pays Montmoriillllonnaiis 2007-2012 Objectifs, réalisations, perspectives Mai 2013
L année 2012 Préambule page 2 Les chiffres clefs 2012 page 3 PROPRIETAIRES OCCUPANTS Tableaux financiers Propriétaires Occupants exercice 2012 page 4 Informations socio-économiques page 6 PROPRIETAIRES BAILLEURS Propriétaires Bailleurs exercice 2012 page 8 Tableaux financiers Propriétaires Bailleurs exercice 2012 page 9 Le bilan Final La localisation des bénéficiaires des aides Anah page 11 La localisation des bénéficiaires des aides communautaires page 12 Propriétaires occupants 2007-2012 page 13 Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur le Pays Montmorillonnais page 14 Le programme Habiter Mieux, des aides complémentaires pour financer les travaux d amélioration thermique page 20 1 960, c est le nombre de subventions octroyées durant les 5 ans page 22 Synthèse des objectifs et des engagements financiers page 23 Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Lussacois et la commune de Civaux page 24 Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Montmorillonnais page 27 Propriétaires Bailleurs 2007-2012 page 30 Les Propriétaires Bailleurs depuis le début de l opération sur le Pays Montmorillonnais page 31 Les Propriétaires Bailleurs depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Lussacois et la commune de Civaux page 36 Les Propriétaires Bailleurs depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Montmorillonnais page 37 Synthèse des objectifs et des engagements financiers page 38 Réhabilitation Logements communaux page 39
Préambule En 2012, l OPAH-RR du Pays Montmorillonnais a permis l amélioration de 84 logements appartenant à des propriétaires occupants et 14 logements appartenant à des propriétaires bailleurs. L information, les visites, les conseils techniques et financiers ont permis de réaliser des travaux portant essentiellement sur : - l amélioration thermique des logements, - l amélioration du système de chauffage, - le maintien à domicile des personnes âgées et/ou à mobilité réduite, - la production de logements à loyers maîtrisés social et très social. Le rythme des demandes reste toujours soutenu depuis la fin de l OPAH-RR, ce qui devrait abonder pour la réalisation du nouveau PIG. Grâce aux modifications des aides apportées par les Communauté de communes depuis 2011, un plus grand nombre de propriétaires a pu bénéficier d aides plus importantes. Durant l année 2012, nous avons pu constater une demande de propriétaires occupants toujours importante. 185 visites ont été réalisées durant cette année, mais «seulement» 84 propriétaires ont déposé leur dossier au 18 octobre 2012. Les motifs sont principalement liés à un attentisme des propriétaires et des craintes sur l avenir, limitant les investissements à l essentiel ou l indispensable. Avec la réévaluation des aides des communautés de communes, des aides de l Anah et du Conseil Général de la Vienne, les montages financiers ont permis de réduire considérablement le reste à charge pour les propriétaires. Les aides apportées dans le cadre de l OPAH répondaient donc favorablement à un grand nombre de propriétaire et a facilité l aboutissement des projets. Cependant, les propriétaires dans les situations les plus précaires sont toujours aussi difficiles à capter. La collaboration avec les acteurs de terrain et les partenaires reste un élément clef pour accompagner ces foyers qui ne se manifestent pas spontanément. 2
Les chiffres clefs 2012 LES PROPRIETAIRES OCCUPANTS LES PROPRIETAIRES BAILLEURS 875 837 De travaux qui seront réalisés par des entreprises ou artisans locaux 258 918 De travaux qui seront réalisés par des entreprises ou artisans locaux 84 Logements concernés 14 Logements concernés 326 574 108 676 103 772 72 765 De subventions previsionnelles octroyées par l Anah De subventions octroyées par les Communautés de Communes De subventions attribuées par le Conseil Général De subventions versées par les caisses de retraite 68 053 23 384 42 705 25 455 De subventions octroyées par l Anah De subventions octroyées par les Communautés de Communes De subventions attribuées par le Conseil Général De subventions attribuées par le Conseil REGIONAL via le CRDD 3
PROPRIETAIRES OCCUPANTS 2012 4
Tableaux financiers Propriétaires Occupants exercice 2012 Communauté de Communes du Lussacois et Civaux Communauté de Communes du Montmorillonnais Occupants Standards 20 % Occupants Très Sociaux 35 % Insalubrité ou handicap 50 % Autres financeurs seuls TOTAL 8 19 0 1 28 24 56 3 8 91 TOTAL 32 75 3 9 119 Communauté de Communes du Lussacois et Civaux Communauté de Communes du Montmorillonnais Travaux ( ) Anah ( ) Communauté Communes ( ) Conseil Général Caisses de Retraite ( ) TOTAL Subventions 318 734 106 313 30 858 27 694 12 824 177 689 557 103 220 261 77 818 76 078 59 941 434 098 TOTAL 875 837 326 574 108 676 103 772 72 765 611 787 Nombre d occupants dans le logement Pour une subvention à 20 % Pour une subvention à 35 % Plafonds majorés (insalubrité) 1 personne 8 934 11 614 17 867 2 personnes 13 066 16 985 26 130 3 personnes 15 712 20 428 31 424 4 personnes 18 357 23 864 36 713 5 personnes 21 013 27 316 42 023 Par personne supplémentaire + 2 646 + 3 441 + 5 292 Plafonds de ressources des occupants pour une subvention Anah 5
Informations Socio-économiques Communauté de Communes du Lussacois et commune de Civaux, Analyse graphique des 28 propriétaires occupants bénéficiaires en 2012 6
Communauté de Communes du Montmorillonnais, Analyse graphique des 91 propriétaires occupants bénéficiaires en 2012 7
PROPRIETAIRES BAILLEURS 2012 8
Tableaux financiers Propriétaires Bailleurs Communauté de Communes du Lussacois Communauté de Communes du Montmorillonnais Logements peu dégradés Logements moyennement dégradés Logements très dégradés TOTAL 2 2 10 2 12 TOTAL 12 2 14 Subventions allouées au 18 octobre 2012 Communauté de Communes du Lussacois Communauté de Communes du Montmorillonnais Anah ( ) Communauté Communes ( ) Conseil Général ( ) Conseil Régional ( ) TOTAL Subventions 28 000 6 000 16 836 9 910 60 746 40 053 17 385 25 869 15 545 98 852 TOTAL 68 053 23 385 42 705 25 455 159 598 Subventions logement très dégradé : Anah : 35 % Aide communautaire complémentaire : 5 % Aide Conseil général complémentaire : 5 % Loyer ne doit pas dépasser 5,20 /m² Subvention logement moyennement dégradé : Anah : 25 % Aide communautaire complémentaire : 5 % Aide Conseil général complémentaire : 5 % Loyer ne doit pas dépasser 5,20 /m² Subventions logement peu dégradé : Anah : Non éligible Aide communautaire : 35 % Aide Conseil général complémentaire : 5 % Loyer ne doit pas dépasser 5,20 /m² 9
BILAN FINAL 10
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PROPRIETAIRES OCCUPANTS 2007 à 2012 13
Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur le Pays Montmorillonnais Synthèse des projets de réhabilitations des propriétaires occupants Tous travaux confondus Communauté de Communes du Communauté de Communes du PAYS Montmorillonnais Lussacois-Civaux Montmorillonnais Nombre de logements améliorés 177 475 652 Coût moyen de travaux 8 264 8 136 8 198 Montant moyen de subventions 4 958 4 881 4 918 Revenu fiscal de référence moyen 10 780 10 420 10 559 Moyenne d âge du bénéficiaire 72 ans 75 ans 73 ans Nombre moyen d occupants 2 2 2 14
Les propriétaires ont très vite utilisé l OPAH, puisque dès le 1 er trimestre, 47 propriétaires occupants ont déposé une demande de subvention. Ce lancement rapide a entrainé un avenant dès l année 2008 pour revoir à la hausse les objectifs quantitatifs pour les propriétaires occupants et modifier les aides des EPCI. En effet, sur les deux années (2011 et 2012) près de 400 visites ont été réalisées chez des propriétaires éligibles aux aides de l Anah, mais seulement 1 sur 2 a été jusqu au dépôt du dossier. De 2008 à 2010, le nombre de dossiers déposés est resté très soutenu mais un décrochage a été ressenti en 2011 et 2012. Ce tassement des demandes de subvention n est cependant pas le résultat d un désintéressement des propriétaires du dispositif, mais des effets de la crise économique amorcée en 2008. L intérêt pour le dispositif OPAH est toujours perceptible, mais la crise économique engendre un attentisme de la part des propriétaires en se limitant aux travaux indispensable et en repoussant ceux qui pourrait être plus de l ordre du confort. Le nombre de dossiers de demandes de subvention suit donc cette tendance, sauf pour les aides apportées par la CCL-C et CCM ou les règles d attribution plus favorables ont permis à un plus grand nombre de propriétaires d en bénéficier. 15
Durant les 5 années de l OPAH, les travaux liés à l isolation du logement ont été les plus représentatifs, et principalement le remplacement des menuiseries extérieures. Compte tenu des critères d éligibilité (plafonds de ressources des bénéficiaires de 11 000 en moyenne durant le programme) des subventions Anah, les principaux bénéficiaires de ces aides sont personnes retraités et les travaux de maintien à domicile sont également une intervention fréquente. Entre 2007, début de l OPAH et 2012 fin du programme, le montant moyen de travaux a été presque doublé, passant de 6 000 à 11 000 par demande de subvention. Deux facteurs à ce constat : - une hausse des prix des travaux, - des propriétaires qui profitent des subventions pour réaliser plus de travaux grâce aux financements apportés. L OPAH a donc été un élan dans la réalisation de projets et a contribué au dynamisme économique local, puisque les travaux ont été pour la plupart, réalisés par des artisans ou entreprises du territoire. 16
Sur les 5 ans, du programme, la moyenne d âge des bénéficiaires reste constante (70 ans en moyenne). Il n y a qu en 2012 que la moyenne d âge a été plus élevée, dépassant les 80 ans. Aucun facteur ne permet d expliquer ce bond au cours de la dernière année. Les plafonds de ressources retenus par l Anah font que ce sont majoritairement des personnes âgées qui peuvent accéder aux subventions, et les projets aboutissent principalement parce que ces foyers disposent souvent d épargne qui permet de financer le reste à charge une fois les aides déduites. Concernant les foyers plus jeunes qui seraient éligibles aux subventions, ils ont souvent bénéficié d un prêt pour l acquisition + travaux à 0 % et non cumulable avec les aides de l Anah. Cette catégorie de foyer est donc peu représentée. Les plus grande partie des bénéficiaires se trouve donc dans des tranches d âges supérieures à 60 ans et ce sont donc des foyers de petite taille 1 ou 2 personnes majoritairement. 17
Les demandes d adaptation du logement suivent les courbes des demandes de subventions toutes natures de travaux confondus. Durant le programme, elles sont concernées près de 25 % des demandes à l échelle du pays. La part de ces demandes est restée constante durant les 5 ans. Concernant la nature des travaux d adaptation du logement, les propriétaires réalisent principalement des aménagements de la salle de bain et notamment le remplacement de la baignoire par un douche avec bac extra plat ou sans bac quand les contraintes techniques le permettaient et équipée d un siège et d une barre d appui. Le coût de ces travaux est en moyenne de 4 000 à 6 000. Tous les ans quelques propriétaires font installer un monte escalier. Ces travaux restent peu représentatifs des travaux d adaptation du logement et sont d un coût beaucoup plus élevé, compris entre 10 000 et 15 000 en fonction de typologie du logement. D autres travaux peuvent être réalisés dans le cadre du maintien à domicile (installation de volets roulants électriques, rampe d accès au logement ). Ces demandes sont liées à un handicap particulier de l occupant et moins au vieillissement de la personne, comme pour les travaux de modification de salle d eau. Ces natures de travaux représentent 1 ou 2 situations pas an. 18
Le montant moyen de travaux d adaptation du logement est moins significatif que le raisonnement sur l ensemble des travaux du fait du plus petit nombre de projets concernés tous les ans. La forte augmentation constatée sur la CCM entre 2011 et 2012 s explique par des projets de monte escalier qui augment de façon plus artificielle le montant de travaux. En analysant ces projets, nous pouvons constater que le montant moyen des travaux reste stable durant les 5 ans et compris entre 4 000 et 6 000. Les subventions étant calculées sur le montant de la dépense. Les courbes des subventions moyennes suivent celles évidement celles du coût des travaux et progressent donc nettement en 2012. Travaux d adaptation du Communauté de Communes du Communauté de Communes du PAYS Montmorillonnais logement au handicap Lussacois-Civaux Montmorillonnais Nombre de logements améliorés 36 122 158 Coût moyen de travaux 6 304 6 942 6 623 Montant moyen de subvention 4 064 4 069 4 067 Modification salle d eau 27 104 131 Monte escalier 7 11 18 Autres travaux 2 7 9 19
Le programme Habiter Mieux, des aides complémentaires pour financer les travaux d amélioration thermique Mise en œuvre à compter de janvier 2011 Projets Habiter Mieux Communauté de Communes du Communauté de Communes du PAYS Montmorillonnais Lussacois-Civaux Montmorillonnais Nombre de logements améliorés 26 64 90 Coût moyen de travaux 18 799 15 125 16 962 Montant moyen de subvention 7 656 11 097 9 377 Gain énergétique moyen 29 34 32 Les évolutions réglementaires de l Anah en 2011 ont apporté des primes supplémentaires pour les propriétaires occupants réalisant des travaux concourant à la maîtrise des charges. Dès la mise en place des nouvelles aides de l Anah, la Communauté de communes du Lussacois associée à la commune de Civaux et la Communauté de communes du Montmorillonnais ont abondé au programme Habiter Mieux, permettant ainsi aux propriétaires de bénéficier des majorations de la prime Anah, conditionnées à l implication financière des collectivités locales. Dès 2011, cette thématique a bénéficié à des propriétaires dont les logements étaient énergivores. 35 foyers ont donc pu bénéficier des aides majorées (11 sur la Communauté de communes du Lussacois-commune de Civaux et 23 sur la Communauté de communes du Montmorillonnais). Tous ces logements ont réalisé des travaux permettant un gain énergétique d au moins 25 % contribuant ainsi à la diminution des charges du logement. Pour obtenir ce gain de 25 %, 23 propriétaires ont au moins réalisé l isolation des combles de leur logement (source de déperdition la plus importante) et 12 propriétaires ont obtenu ce gain grâce à l amélioration du système de chauffage. Grâce aux actions de communication menées en 2011 et à la mobilisation des élus locaux, en 2012, le nombre de propriétaires bénéficiant du programme Habiter Mieux a été croissant, puisque ce sont 55 propriétaires qui ont pu bénéficier des aides majorées du programme Habiter Mieux (selon les mêmes mode d attribution que l année précédente). La part des propriétaires émargeant à ce programme est non négligeable, puisqu ils représentent 28 % des propriétaires ayant bénéficié du programme Habiter Mieux à l échelle départementale. En 2012, le gain énergétique de 25 % a été obtenu par 42 propriétaires qui ont au moins réalisé l isolation des combles de leur logement et 13 propriétaires ont obtenu ce gain grâce à l amélioration du système de chauffage. La notion de classe énergétique est peu parlante pour ces logements. Dans la quasi-totalité de situations traitées, les logements étaient très énergivores et classés au delà de la classe G (dernière classe de la grille de cotation). Même avec un gain énergétique de l ordre de 30 % en moyenne, ils restent soit classés en classe G ou au mieux gagnent une classe. 20
Ces travaux réalisés permettent de diminuer les consommations énergétiques des logements et notamment grâce à l isolation des combles, mais pour obtenir un logement mieux classé dans la grille de cotation énergétique, il faudrait intervenir en même temps sur tous les autres postes (système de chauffage, isolation des mûrs extérieurs, remplacement des menuiseries, installation d une VMC double flux hygro B, soit environ 25 000 à 35 000 par logement), ce qui est souvent impossible pour les propriétaires occupants compte tenu de leurs ressources et malgré les aides financières. Les projets sont réalisés en adéquation avec les possibilités des foyers et en priorisant les travaux les plus importants ou permettant un gain énergétique le plus significatif. 21
1 960 c est le nombre de subventions octroyées durant les 5 ans Des natures de travaux qui restent stables : - l isolation des combles et le remplacement des menuiseries extérieures, - l amélioration ou le remplacement des systèmes de chauffage, - les travaux de maintien à domicile. Un nombre de travaux en augmentation : les travaux d isolation des logements, induits par le programme Habiter Mieux et l Aide de Solidarité Ecologique financée par l Anah, les Communautés de Communes et le Conseil Général. Les aides majorées pour ce type de travaux, le caractère prioritaire donné par l Anah pour ces demandes, incitent les propriétaires à réaliser des travaux d isolation. Grâce aux aides forfaitaires Anah (2 100 ), Conseil Général (500 ) et Communautés de communes (500 ). Ces travaux d isolation de la toiture sont bien souvent financés en totalité et donc sans surcoût pour le propriétaire. De plus les consommations d énergie se voient diminuées de façon importante. On estime qu une toiture non isolée fait perdre 30 % de la chaleur du logement. Un montant de travaux moyen toujours en augmentation entre 2007 et 2012, passant de 6 240 à 10 964, bien que les natures de travaux diffèrent peu. L âge moyen des bénéficiaires qui a augmente tous les ans entre 2007 (68,33 ans) et 2010 (72,03 ans) puis de nouveau en en 2012, 85 ans en moyenne. Un revenu fiscal de référence moyen qui évolue selon les années, mais dans des variations très mesurées. 22
Synthèse des objectifs et des engagements financiers Communauté de Communes du Lussacois-Civaux Communauté de Communes du Objectifs en nombre Nombre de logements Pourcentage de Montant de travaux Montant des de logements améliorés réalisation engendrés subventions allouées * 245 177 72 % 1 570 286 806 768 576 475 82 % 3 946 221 2 068 087 Montmorillonnais Total PAYS 821 652 80 % 5 516 507 2 874 855 * tous financeurs confondus Engagements des financeurs Communauté de Communes du Communauté de Communes du TOTAL Lussacois-Civaux Montmorillonnais Anah 544 877 1 335 835 1 880 712 Conseil Général de la Vienne 113 885 299 477 413 362 Communauté de communes 72 480 181 349 253 829 Caisses de Retraite 75 526 251 426 326 952 TOTAL 806 768 2 068 087 2 874 855 23
Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Lussacois et la commune de Civaux : 177 LOGEMENTS CONCERNES Comme à l échelle du Pays Montmorillonnais, les propriétaires occupants résidant sur la CCL-C ont très vite adhéré à l OPAH, puisque dès le 1 er trimestre, des demandes de subventions étaient enregistrées. Sur les 3 premières années de l OPAH, le nombre des demandes est resté contenu entre 40 et 50 demandes. En 2011 et 2012, les effets de la crise et le ralentissement économique ont aussi été ressentis sur la Communauté de communes avec un nombre de propriétaires déposant effectivement une demande de subvention en baisse de moitié. Cependant le nombre de visites n a pas diminué sur ces années par rapport aux années précédentes mais le passage à l acte pour la commande des travaux est retardé. Même avec des aides financières incitatives (en moyenne 50 % tous financeurs cumulés), ce financement laisse un certain nombre de propriétaires plus frileux et les amène à repousser leurs travaux quand ils ne sont pas indispensables au confort quotidien. 24
Le montant moyen de travaux chez les propriétaires occupants suit la même tendance qu à l échelle du Pays Montmorillonnais avec un montant moyen qui a doublé entre 2007 et 2012. Cette évolution est induite par les deux mêmes facteurs à savoir : - une hausse des prix constatée sur les 5 ans, - des propriétaires qui profitent des subventions pour faire plus de travaux grâce aux subventions apportées. Au sujet de la nature des travaux, là aussi, la CCL-C connaît les mêmes besoins qu à l échelle du Pays Montmorillonnais, à savoir : les travaux concourant à l isolation du logement et ceux favorisant le maintien à domicile dans le cadre du vieillissement. Concernant les travaux liés à l isolation du logement, le remplacement des menuiseries extérieures reste le premier poste d intervention, induit par les campagnes publicitaires pour ces travaux. Bien que le premier poste de déperdition de chaleur reste la toiture non isolée (environ 25 % de déperdition par une toiture non isolée contre environ 10 % par des fenêtres simple vitrage), il faut toujours user de persuasion pour inciter les propriétaires à réaliser ces travaux. 25
Comme évoqué sur les statistiques à l échelle du Pays Montmorillonnais, le revenu fiscal de référence des propriétaires ayant bénéficié de l OPAH reste stable sur les 5 ans du dispositif et compris entre 10 000 et 11 000. La première raison est induite par un plafond de ressources imposé par l Anah globalement stable. Au regard de ces conditions, les bénéficiaires sont essentiellement retraités, dont les revenus varient peu. La majorité des demandes concerne donc des personnes âgées de plus de 60 ans et donc des foyers de petite taille 1 ou 2 personnes. 26
Les Propriétaires Occupants depuis le début de l opération sur la Communauté de communes du Montmorillonnais : 475 LOGEMENTS CONCERNES Comme à l échelle du Pays Montmorillonnais, les propriétaires occupants résidant sur la CCM ont très vite adhéré à l OPAH, puisque dès le 1 er trimestre, des demandes de subventions étaient enregistrées (près de 40). Sur les 3 premières années de l OPAH, le nombre des demandes est resté au dessus de la barre des cent demandes. En 2011 et 2012, les effets de la crise et le ralentissement économique ont aussi été ressentis sur la Communauté de communes avec un nombre de propriétaires déposant effectivement une demande de subvention en baisse de 25 %. Cependant, le nombre de visites n a pas diminué sur ces années par rapport aux années précédentes mais le passage à l acte pour la commande des travaux est retardé. Même avec des aides financières incitatives (en moyenne 50 % tous financeurs cumulés), ce financement laisse un certain nombre de propriétaires plus frileux et les amènent à repousser leurs travaux quand ils ne sont pas indispensables au confort quotidien. 27
Le montant moyen de travaux chez les propriétaires occupants suit la même tendance qu à l échelle du Pays Montmorillonnais avec un montant moyen qui a presque doublé entre 2007 et 2012. Cette évolution est induite par les deux mêmes facteurs à savoir : - une hausse des prix, constatée sur les 5 ans, - des propriétaires qui profitent des subventions pour faire plus de travaux grâce aux subventions apportées. Au sujet de la nature des travaux, là aussi, la CCM connaît les mêmes besoins qu à l échelle du Pays Montmorillonnais, à savoir : les travaux concourant à l isolation du logement et ceux favorisant le maintien à domicile dans le cadre du vieillissement. Concernant les travaux liés à l isolation du logement, le remplacement des menuiseries extérieures reste le premier poste d intervention, induit par les campagnes publicitaires pour ces travaux, alors que le premier poste de déperdition de chaleur reste la toiture non isolée (environ 25 % de déperdition par une toiture non isolée contre environ 10 % par des fenêtres simple vitrage). ), il faut toujours user de persuasion pour inciter les propriétaires à réaliser ces travaux. 28
Comme évoqué sur statistique à l échelle du Pays Montmorillonnais, le revenu fiscal de référence des propriétaires ayant bénéficié de l OPAH reste stable durant les 5 ans du dispositif et compris entre 9 500 et 11 500. La première raison est induite par un plafond de ressources imposé par l Anah globalement stable. Au regard de ces conditions, les bénéficiaires sont essentiellement retraités, dont les revenus varient peu. La majorité des demandes concerne donc des personnes âgées de plus de 60 ans et donc des foyers de petite taille 1 ou 2 personnes. 29
PROPRIETAIRES BAILLEURS 2007 à 2012 30
Les Propriétaires Bailleurs depuis le début de l opération sur le Pays Montmorillonnais (118 logements réhabilités depuis le début de l OPAH, dont 53 logements vacants) Tous travaux confondus Communauté de Communes du Lussacois- Civaux Communauté de Communes du Montmorillonnais PAYS Montmorillonnais Nombre de logements améliorés 25 93 118 Coût moyen de travaux/m² 401 362 382 Coût moyen de travaux/m² 781 923 852 Réhabilitation complète Coût moyen de travaux/m² 103 105 104 Amélioration du logement Montant moyen de subventions 15 426 18 529 17 872 Prix moyen du loyer/m²* 5,08 4,76 4,92 Prix moyen du loyer/m² constaté par l ADIL86 observatoire du logement Parc privé 5,60 5,60 5,60 Prix moyen du loyer/m² constaté par l ADIL86 observatoire du logement Parc public 4,90 4,50 4,70 * cette information reste très aléatoire. Elle ne tient pas compte des coûts et hausses éventuelles appliquées par les propriétaires à la relocation. 31
Bien que le nombre de logements améliorés durant l OPAH soit significatif (118 logements en 5 ans), les projets locatifs réhabilités ont été moindre dès 2009. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette baisse : - une évolution de la réglementation Anah sur la nature même des critères d éligibilité, accompagnée d une évolution des taux de subventions qui peuvent être moins favorables pour les propriétaires, - la crise économique qui n incite pas les investissements et qui a ralenti le rythme de réhabilitation de logements locatifs privés sur l ensemble du département et constaté à l échelle nationale par l Anah, - un risque de vacance en milieu rural qui rend les propriétaires frileux à réaliser des travaux sans avoir de garantie de pouvoir louer le logement ensuite. Le versement des subventions étant conditionné à la signature du premier bail, certain propriétaires ont abandonné le projet pour ce motif, dans la crainte de réaliser des investissements et percevoir les subventions plusieurs mois après les travaux si le logement reste vacant, - le conventionnent obligatoire du logement qui freine toujours certains projets. Des propriétaires qui ont des projets préfèrent ne pas faire appels aux subventions et être libre de tout engagement, même si le loyer qu il pratique n est pas supérieur à celui imposé par la réglementation. Ils préfèrent ainsi garder la possibilité de vendre le logement de le louer à un ascendant ou de le laisser vacant sans contrainte, s ils rencontrent des difficultés au cours de la gestion locative. Le changement de réglementation a eu un effet direct sur le type de conventionnement pratiqué par les propriétaires. N ayant plus d avantages sur le logement conventionné très social, les propriétaires choisissent l engagement «le plus léger». Depuis 2011, aucun logement locatif très social n a été subventionné dans le cadre de l OPAH. Les croisements des différentes données statistiques confirment ces hypothèses. 32
Concernant l Anah, les aides pour les logements locatifs ont été profondément revues en 2011. La première évolution a été l arrêt des subventions pour les logements locatifs dont le loyer n est pas encadré par une convention. Depuis 2011, pour bénéficier des aides de l Anah, les propriétaires doivent donc plafonner leurs loyers et s engager à louer leur logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources fixés tous les ans. Cependant cette contrainte est atténuée en milieu rural, le prix du marché étant proche de celui du conventionnement et la plus grande partie des locataires ayant un revenu inférieur aux plafonds. Depuis 2011, nous avons eu des propriétaires qui souhaitaient faire des travaux sur des logements déjà loués, pour lesquels, le loyer était supérieur au plafonds en vigueur et/ou les locataires avaient des revenus supérieurs aux plafonds fixés. Ces contacts n ont donc pas aboutis et souvent les travaux ont été réalisés sans bénéficier d aides (15 logements). La deuxième évolution réglementaire de l Anah a porté sur la modification des taux de subventions et leur mode d attribution. Jusqu en 2010, plus le propriétaire s engageait socialement dans sa démarche locative, plus le taux de subvention était important (de 15 % à 50 %). Depuis 2011, c est l état de dégradation du logement qui détermine le taux de subvention auquel le propriétaire peut prétendre (de 25 % à 35 %). Pour pouvoir bénéficier des subventions de l Anah, il faut obligatoirement intervenir sur plusieurs postes de travaux. Le remplacement d équipements vétustes (remplacement d une chaudière) n est plus subventionné si le logement est bon état. Pour permettre à ces propriétaires de réaliser des travaux, les Communautés de communes se sont positionnées avec le Conseil Général pour abonder sur fonds propres des lignes de crédits spécifiques. Le recentrage des aides sur les logements très dégradés rend le propriétaire moins acteur de son projet et subi plus la réglementation. 33
L OPAH a permis de subventionner équitablement des logements qui étaient vacants avant travaux (45 % des projets). Concernant les logements nécessitant une réhabilitation complète, le cout moyen de travaux à été 58 600 par logements. Pour les logements ne nécessitant que des travaux partiels (couverture, ou remise aux normes de l électricité, amélioration du système de chauffage) le coût moyen de travaux s élève à 9 700 par logement. Ces travaux ont été réalisés sur des logements d une superficie moyenne de 93 m². Une grande partie des ces logements était située à l extérieur des centres. L OPAH n a donc touché que peu de logements déjà occupés avant travaux. Alors qu il avait été constaté que le parc locatif était vieillissant et souvent en marge de la réglementation thermique en vigueur, les logements déjà occupé ont été peu améliorés durant les 5 ans. L évolution de la réglementation Anah en 2011 n a pas favorisé ce parc malgré un engagement des collectivités (CCL-CCM et Conseil Général), les aides apportées aux logements peu dégradés n ont pas permis d augmenter de façon sensible les réhabilitations des logements déjà occupés. Une des raisons reste souvent le conventionnement obligatoire des logements pendant 6 ou 9 ans qui ne donne plus de flexibilité au propriétaire pour disposer de son immeuble pendant cette durée (vente, utilisation à titre de résidence principale, donation anticipée ). Les aides apportées sur fonds propres des collectivités a permis de réaliser en moyenne 6 200 par logement aidé. Les logements de centre-bourg ont été également difficilement captés dans le cadre de l OPAH. Au-delà de l aspect aides financières, l adéquation de ces logements avec la demande ne se fait plus. Nous avons pu constater que même avec des petits loyers, les logements en milieu rural sans espaces extérieurs, sans garages etc. ne sont plus demandés par les locataires. Le devenir de ce parc reste un enjeu de requalification des centres bourg en milieu rural et conditionné par une architecture qui ne correspond plus aux modes de vie actuels. 34