OFFICE NOTARIAL DE Maîtres Catherine ELUARD-PRAQUIN Hervé GAMBERT Jacques GRANIER Antoine BONNIN Notaires associés Maître Géraldine AME : Notaire au sein de l Office 1 rue de la Féculerie - 25 avenue Maurice Berteaux ( B.P. 91 ) 78503 CEDEX Tél. : 01 30 86 43 21 Fax : 01 39 15 98 40 Mail général : praquin-associes@paris.notaires.fr QUESTIONNAIRE «VENDEUR» MAISON INDIVIDUELLE (hors copropriété ou en copropriété) Pourquoi? Parce que de nombreuses lois récentes vous obligent à garantir l acquéreur de votre bien immobilier sur de nombreux points. Parce que sans ces informations, votre acte de vente ne pourra pas être préparé et je ne pourrai pas vous conseiller utilement. Pour une meilleure compréhension, je vous joins une note sur le déroulement de votre dossier de vente et sur ses étapes au sein de l étude Comment? Merci de bien vouloir remplir toutes les cases en rayant la mention oui ou non. Merci de joindre les documents nécessaires demandés. N oubliez pas de dater et de signer en fin de ce document. Si vous éprouvez une difficulté ou une hésitation pour répondre aux questions, vous ne devez pas hésiter à prendre contact avec l étude le plus rapidement possible, soit pour un entretien téléphonique soit pour un rendez vous. Pour mieux comprendre le sens de ces questions il est joint à la fin de ce document une explication succincte des règles de droit qui s y rapportent.
ETAT CIVIL COORDONNEES (éventuellement pour mise à jour) PREMIER VENDEUR Nom : Prénoms :.. Date de naissance :. Commune :.. Code Postal : Nationalité :.. (si vous êtes étranger, joindre copie de moins de 3 mois de votre acte de naissance traduit en français) Profession : Célibataire Veuf Marié Date du mariage :. Commune : Code Postal : (si vous avez établi un contrat de mariage, joindre la copie) Divorcé : par jugement du tribunal de.en date du.. En instance de divorce Vous avez établi un PACS encore en vigueur Joindre la copie du contrat ainsi que le récépissé d enregistrement Vous avez établi un PACS que vous avez dénoncé Joindre la copie de la dénonciation Vous êtes commerçant, artisan ou dirigeant de société Joindre un justificatif de votre immatriculation à votre registre professionnel Vous êtes en cessation des paiements, redressement judiciaire ou liquidation de biens Vous avez saisi la commission de surendettement des particuliers DEUXIEME VENDEUR Nom : Prénoms :.. Date de naissance :. Commune :.. Code Postal : Nationalité :.. (si vous êtes étranger, joindre copie de moins de 3 mois de votre acte de naissance traduit en français) Profession : Célibataire Veuf Marié Date du mariage :. Commune : Code Postal : (si vous avez établi un contrat de mariage, joindre la copie) Divorcé : par jugement du tribunal de.en date du.. En instance de divorce Vous avez établi un PACS encore en vigueur Joindre la copie du contrat ainsi que le récépissé d enregistrement Vous avez établi un PACS que vous avez dénoncé Joindre la copie de la dénonciation Vous êtes commerçant, artisan ou dirigeant de société Joindre un justificatif de votre immatriculation à votre registre professionnel Vous êtes en cessation des paiements, redressement judiciaire ou liquidation de biens Vous avez saisi la commission de surendettement des particuliers Etes-vous déclaré auprès des services fiscaux comme redevable de la TVA : Etes-vous déclaré auprès des services fiscaux comme redevable de la TVA : Avez-vous récupéré la TVA sur votre achat : Avez-vous récupéré la TVA sur votre achat : Adresse postale : COORDONNEES Adresse postale : COORDONNEES Téléphone domicile : Téléphone portable : Tél. travail : Fax : Adresse mail : Téléphone domicile : Téléphone portable : Tél. travail : Fax : Adresse mail :
A quelle adresse postale se trouve le bien? TITRE DE PROPRIETE Etes-vous en possession de votre titre de propriété? Si oui : joindre le titre Si non : nous indiquer le nom et l adresse du notaire ayant reçu votre acquisition DESCRIPTIF DE LA MAISON ET DE SES DEPENDANCES Surface habitable : m² Surface construire au sol : m² Surface «Carrez» (s il s agit d un lot en copropriété) : m² La maison a-t-elle fait l objet d un métrage par un professionnel? : Nombre de pièces principales (hors pièces d eau)? : Nombre de niveaux en élévation (rez-de-chaussée inclus) : Nombre de salles de bain ou d eau : Nombre de WC : Nombre de places de garage : Présence de dépendances construites en dur? : Si oui, nombre de bâtiments : Terrasse : Balcon : Sous-sol : Cave : Cellier : Grenier : Jardin : Terrain de tennis : Etang : Anneau d amarrage : Orientation de la pièce principale? (par ex. sud) : CHAUFFAGE - SOURCES D ENERGIE La maison possède-t-elle : Une cuve à mazout? Des panneaux photovoltaïques : Une pompe à chaleur? Un poêle? Une cheminée? La maison est-elle raccordée au gaz de ville? La maison est-elle raccordée à une citerne à gaz?
Quel est votre distributeur d électricité? EDF / Autre : Joindre la copie du contrat signé avec l opérateur. USAGE Quel est l usage de la maison au jour de la vente? - habitation - mixte habitation-professionnel - professionnel : - commercial : SITUATION DU BATIMENT Avez-vous fait construire le bâtiment vendu ou l un d entre eux : Si oui, joindre la copie du permis de construire, de la déclaration d achèvement des travaux et du certificat de conformité (ou du certificat de non-opposition à conformité). Ces travaux sont-ils achevés depuis moins de dix ans ou non? Si oui, avez-vous souscrit une assurance dommages-ouvrages couvrant la garantie décennale : Si oui, joindre l attestation de souscription et de paiement de l assurance ainsi que la police d assurance intégrale. A défaut, joindre la liste de toutes les entreprises intervenues sur le chantier, avec leurs adresses et leurs attestations d assurance de responsabilité décennale couvrant l intégralité de la période du chantier. Avez-vous acquitté l ensemble des taxes générées par le permis de construire : Le cas échéant, joindre la quittance de paiement. TRAVAUX POSTERIEURS A LA CONSTRUCTION Avez-vous effectué des travaux postérieurs à la construction, visibles de l extérieur ou qui ont pu augmenter la surface de la maison ou du bâtiment ou en changer l usage, même partiellement : Ces travaux ont-ils fait l objet d un permis de construire ou d une déclaration de travaux préalable : Si oui, joindre la copie. ELEMENTS D EQUIPEMENT Certains équipements de votre maison sont-ils encore sous garantie : (chaudière, climatisation, alarme, électroménager, pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques, poêle, éventuellement inclus dans la vente) Si oui, joindre copie des contrats de garantie et / ou des factures.
SITUATION DU TERRAIN - LOTISSEMENT - COPROPRIETE * La maison dépend-elle d un lotissement? : Si oui, existe-t-il un association syndicale qui fonctionne? Si oui, préciser les nom et adresse du président de l association syndicale : Joindre également une copie du règlement du lotissement, du cahier des charges et des statuts de l association syndicale. A défaut, l Etude devra en solliciter des copies à vos frais. * La maison dépend-elle d une copropriété horizontale? : Si oui : nom et adresse du syndic : Si oui, merci de nous adresser l attestation de mesurage conforme à la loi «Carrez» du 18 décembre 1996. Si non : existe-t-il une assurance pour l ensemble de la copropriété et, en particulier, les parties communes? Si oui : joindre une copie d assurance * Etes-vous en possession du règlement de copropriété et de ses éventuels modificatifs? Si oui : en joindre les copies Si non, les copie seront demandées par l Etude à vos frais * Votre copropriété fait-elle l objet d une division en volumes? ne sais pas Si oui : en joindre la copie Si non, la ou les copies seront demandées par l Etude à vos frais. Merci de nous adresser les copies des trois derniers procès-verbaux d assemblée générale (ou de celles qui ont eu lieu depuis votre achat s il est plus récent), tant de la copropriété que de l association syndicale. * Avez-vous connaissance de difficultés particulières au sein de la copropriété ou du lotissement, devant faire l objet de conventions entre vous et votre acquéreur (procès en cours, travaux en cours )? Si oui, merci d indiquer ici lesquels : * Etes-vous en procès avec la copropriété, l association syndicale, des colotis ou des copropriétaires? Si oui, nous adresser une note à ce sujet * Existe-t-il un dégât des eaux en cours de traitement par la compagnie d assurance? Si oui, qu avez-vous convenu avec votre acquéreur à ce sujet? Merci de nous adresser une copie de votre déclaration de sinistre, du rapport éventuel d expertise et des devis de travaux.
Votre terrain a-t-il fait l objet d un procès-verbal de bornage : Le cas échéant, le joindre. Etes-vous propriétaire ou avez-vous été propriétaire, au cours des dix dernières années, d un terrain, construit ou non, attenant à la propriété que vous vendez aujourd hui? ETAT DU SOUS-SOL - POLLUTION Avez-vous exploité des activités polluantes sur le terrain? A votre connaissance, des activités polluantes ont-elles été effectuées sur le terrain par le passé, ou des déchets ont-ils pu être entreposés? Avez-vous connaissance d activités polluantes dans le voisinage? Avez-vous connaissance de carrières souterraines à l aplomb de votre terrain : SERVITUDES PRIVEES OU PUBLIQUES Avez-vous connaissance de servitudes particulières sur votre propriété : (servitudes qui la grèvent ou qui lui profitent exemples : passage, canalisations, cour commune, interdiction de construire, vues, alignement, réseaux publics en sous-sol, etc ) Si oui et que rien ne figure dans votre titre à ce sujet, merci d établir une note précisant les modalités de cette servitude) Vos murs de clôture sont-ils votre propriété, celle de vos voisins ou mitoyens? - ne sais pas ASSAINISSEMENT Votre rue est-elle équipée du tout-à-l égout? : L assainissement de votre maison s effectue-t-il : - par un système individuel? : - par un raccordement au tout-à-l égout? : Votre installation a-t-elle déjà fait l objet d un contrôle? Si oui, merci d en fournir la copie. Avez-vous reçu une mise en demeure de faire des travaux sur votre installation : Si oui, joindre une copie. Etes-vous sûrs que l intégralité de votre installation est raccordée (bâtiment annexe, extension )
Y-t-il un raccordement distinct pour les eaux pluviales et les eaux usées? : La taxe de raccordement est-elle acquittée : L office notarial attire tout spécialement votre attention sur cette question et vous recommande, préalablement à toute signature, de prendre tous renseignements auprès du service de l assainissement de votre commune, de faire procéder au minimum à un simple contrôle de raccordement de votre installation et au mieux à un contrôle de la conformité du raccordement. En tout état de cause, vous devez vérifier : - que le bien est raccordé au tout-à-l égout, directement et non pas le réseau de votre voisin sans qu aucun acte notarié de constitution de servitude n ait été signé ; - que l ancienne fosse septique a bien été neutralisée ; Au vu de ces renseignements, vous devez en informer vos acquéreurs et définir clairement vos accords avec eux, afin d éviter tout contentieux ultérieur. Eventuellement, demander tous devis sur les travaux qui s avèreraient nécessaires. CARACTERISTIQUES DU LOGEMENT (décret du 30 janvier 2002 sur le «logement décent» * Le bien que vous vendez comporte-t-il une pièce principale d au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m? * Le lot comporte-t-il : - un point d eau potable? - Une cuisine comprenant un évier avec eau chaude et froide? - Une installation d évacuation des eaux usées? - Une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine (ou, si ce logement n a qu une pièce, un WC extérieur dans le même bâtiment) et une baignoire ou douche avec eau chaude et froide? OCCUPATION DES LIEUX * Le bien vendu sera-t-il libéré de toute occupation lors de la vente? * Si le bien vendu est occupé, merci de nous adresser la copie du bail, ses annexes et avenants, la dernière quittance de loyer et de nous préciser le montant du dépôt de garantie. La vente que vous réalisez est-elle la première après mise en copropriété de l immeuble? * Si le bien est vendu libre mais a été loué précédemment, merci de nous adresser la copie du bail, ses annexes et avenants ainsi que : - si le congé a été donné par le locataire : l original de la lettre de congé de ce dernier - si le congé a été donné par vous-même : l original de votre congé (exploit d huissier ou LRAR + AR, éventuellement jugement d expulsion)
CONTRATS DIVERS SUR LE BIEN (AFFICHAGE ALARME.) Le bien vendu fait-il l objet d un contrat d alarme ou autre (dératisation, ramonage, entretien de chaudière ) joindre les contrats? Le bien supporte-t-il un contrat d affichage? : Si oui, merci de joindre le contrat d affichage, la dernière quittance de paiement de la redevance. Vous devez définir avec votre acquéreur dès la promesse de vente le sort de ce contrat. PRETS ET HYPOTHEQUES * Une procédure de saisie immobilière est-elle en cours sur les biens à vendre? * Avez-vous des prêts en cours sur les biens à vendre, avec ou sans hypothèque? * Avez-vous un crédit-relais en cours dans l attente de la vente de ce bien? * Le bien a-t-il été donné en garantie hypothécaire au profit du Trésor Public pour bénéficier d un délai de paiement (droits de succession )? Si oui, joindre pour chacun de ces prêts un document (offre de prêt, échéancier ou correspondance) indiquant l adresse de la banque et les références du prêt. PROCEDURES Une procédure judiciaire concernant votre bien est-elle en cours? : Si oui, merci de joindre toutes pièces en votre possession (notamment, Courriers, expertises, décisions de justice ). FISCALITE * Taxes Foncières : Merci de nous joindre la copie de votre dernier avis d imposition reçu * Avantage fiscal : Le bien a-t-il fait l objet d un engagement de location lié à un avantage fiscal (par exemple amortissement Robien, Borloo, Scellier, Dufflot, )? Attention, vendre trop tôt pourrait remettre en cause votre avantage fiscal. L article 156 du Code Général des Impôts prévoit que l imputation des déficits fonciers sur le revenu global n est définitivement acquise que si le contribuable maintient l affectation de l immeuble à la location jusqu au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l imputation a été pratiquée. * Plus-values : Le bien vendu constitue-t-il votre résidence principale? Si oui, depuis quand? Merci d adresser à l Etude une copie de votre dernier avertissement d impôt sur les revenus Détenez-vous le bien vendu depuis plus de 30 ans? Une note est jointe au présent questionnaire, vous rappelant les cas d exonération en vigueur.
Si vous avez répondu non à ces deux questions, il est probable que vous soyez soumis à la taxation de votre plus-value éventuelle, sauf cas d exonération particulier que nous étudierons avec vous, par exemple : - logement autre que la résidence principale (exonération sous condition de remploi) - habitation en France des non-résidents - expropriation (exonération sous condition de remploi) - vente n excédant pas 15.000 (par vendeur) - retraité ou invalide de condition modeste - vente dans les 2 ans de l ex-résidence principale d un résident dans un établissement social ou médico-social d accueil de personnes âgées ou d adultes handicapés non imposables à l ISF et dont le revenu fiscal n excède pas le plafond de l article 1417-2 du CGI - immeuble sinistré (indemnité d assurance) - cession d un droit de surélévation - partage d indivision conjugale ou de succession Si vous n êtes pas exonérés, merci d adresser à l Etude toutes pièces justificatives de paiement de frais, de factures de travaux d entreprises, de paiements de droits de mutation à titre gratuit (droits de succession, droits de donation ), de factures de diagnostics PISCINE La maison dispose-t-elle d une piscine? : Si oui, est-elle équipée d un dispositif de sécurité agréé? : (radars, barrières, ). Merci de nous adresser toutes pièces justificatives. SINISTRE INDEMNISE CATASTROPHE NATURELLE (articles L 125-2, 128-2 du Code des Assurances et article L 125-5 du Code de l Environnement) Y-a-t-il eu une indemnisation d assurance suite à un sinistre sur votre bien? - depuis que vous êtes propriétaire : - avant que vous soyez devenu propriétaire, dans la mesure où l ancien propriétaire vous en a informé : DIAGNOSTICS TECHNIQUES Si votre vente a été négociée par l intermédiaire d une agence immobilière, cette dernière nous communiquera le D.D.T. (Dossier de Diagnostic Technique). En cas de vente sans intermédiaire, la Loi impose au vendeur de faire établir par un diagnostiqueur certifié et assuré, le D.D.T. Attention, certains diagnostics réalisés lors de votre achat sont peut-être encore valables. Merci de voir avec le diagnostiqueur.
CONSTRUCTION Année : Ou époque de construction de l immeuble dans lequel est situé le bien vendu : Avant 1849 Entre 1850-1913 Entre 1914-1947 Entre 1948-1969 Entre 1970-1980 Entre 1981-1991 Entre 1992-2000 Entre 2001-2010 Depuis 2011 AMIANTE * Pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré à partir du 1 er juillet 1997 : aucun diagnostic n est nécessaire. * Avez-vous fait établir le diagnostic concernant votre bien? Si oui, joindre l original du diagnostic Si non, mandatez rapidement une entreprise certifiée PLOMB CONSTAT DES RISQUES D EXPOSITION AU PLOMB (C.R.E.P.) * Le bien a-t-il été édifié avant le 1 er janvier 1949? * Un des occupants des locaux est-il atteint de saturnisme? * Avez-vous reçu de la Préfecture une notification à l effet de faire établir ce diagnostic? Si oui à l une des trois questions, joindre le constat des risques d exposition au plomb (C.R.E.P.) Si non, mandatez rapidement une entreprise certifiée TERMITES ETAT PARASITAIRE * Avez-vous reçu du Maire : - une notification de présence de termites? - une injonction de procéder à la recherche de termites? - A votre connaissance, le bien vendu est-il contaminé par les termites ou autres insectes xylophages? - Le bien se trouve-t-il dans une commune contaminée par les termites ou susceptible de l être? Si oui, joindre l original du diagnostic de moins de 6 mois * Avez-vous connaissance de la présence de champignons lignivores (exemple : mérules)? - dans le secteur de votre bien? - dans votre bien? GAZ * Votre installation intérieure est-elle raccordée au gaz? * A-t-elle plus de 15 ans? Si oui, merci de nous adresser le diagnostic. Si non, merci de nous adresser toutes pièces justifiant que toute l installation a moins de 15 ans.
DIAGNOSTIC D ETAT DE L INSTALLATION INTERIEURE D ELECTRICITE * Le bien est-il équipé d une installation électrique de plus de 15 ans? Si oui, merci de nous joindre le diagnostic Si non, merci de nous adresser toutes pièces justifiant que toute l installation a moins de 15 ans. DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (D.P.E.) Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1 er novembre 2006. Merci de nous l adresser. ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES (E.R.N.T.) La loi du 30 juillet 2000 relative à la prévention des risques techniques et naturels et à la réparation des dommages, introduit dans le code de l environnement (article L.125-5) deux obligations à l égard des locataires et des acquéreurs de biens immobiliers : - une obligation d information sur les risques technologiques et naturels affectant les biens immobiliers, - une obligation d information sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles, ayant affecté tout ou partie de l immeuble. Merci de nous adresser l E.R.N.T. et de compléter la déclaration ci-après. ATTENTION : Un E.R.N.T. erroné pourrait aboutir, à la demande de votre acquéreur, soit à la résolution judiciaire de la vente ou à une restitution partielle du prix. Une telle demande peut être faite pendant 30 ans. Nous vous recommandons vivement de faire établir l E.R.N.T. par un professionnel afin de limiter votre responsabilité. OBSERVATIONS PARTICULIERES Indiquez ici les particularités qu il vous paraît utile de porter à la connaissance de votre acquéreur ou qui peuvent aider au bon déroulement de votre dossier. Fait à Le (Signature de chaque vendeur) Conformément à la loi «Informatique et Libertés» du 6 janvier 1978 modifiée, l'office notarial dispose d'un traitement informatique pour l'accomplissement des activités notariales. A cette fin, l'office est amené à enregistrer des données vous concernant et à les transmettre à certaines administrations. Vous pouvez exercer vos droits d'accès et de rectification aux données vous concernant via le service informatique à : praquin-associes@paris.notaires.fr ou via le Correspondant à la Protection des Données désigné par l'office à : cpd-adsn@notaires.fr
Note à l attention des vendeurs et des acquéreurs et des agences immobilières LA LOI DU 12 JUILLET 2010 ( JO 13 07 010) impose aux vendeurs une nouvelle obligation en matière d installation d assainissement individuel. En effet, toute installation d assainissement individuel doit désormais faire l objet : - soit d un diagnostic de bon fonctionnement et d entretien (installation antérieure au 31 12 1998) - soit d une vérification de conception et d exécution (installation postérieure au 31 12 1998) Cette nouvelle réglementation entre en vigueur le 1 er janvier 2011. MERCI D ANTICIPER car les entreprises établissant ces diagnostics seront très sollicitées ; A défaut de système d assainissement individuel, la plus grande prudence doit conduire les vendeurs à faire établir un certificat de raccordement au réseau communal d assainissement collectif précisant les non conformités éventuelles. Rappel des sanctions / conséquences : - déclaration erronée sur le raccordement au tout-à-l égout : obligation du vendeur de payer les travaux de raccordement si demande lui en est faite par l acquéreur ; - article L 271-4 du CCH : «en cas de non conformité de l installation d assainissement non collectif lors de la signature de l acte authentique de vente, l acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d un an après l acte de vente» SYSTEME D ASSAINISSEMENT Système individuel avant 1998 Système individuel après 1998 Système collectif PIECES A FOURNIR Diagnostic de bon fonctionnement et d entretien Vérification de conception et d exécution Certificat de raccordement Ces diagnostics doivent impérativement être établis et fournis à l acquéreur dès la signature de l avant-contrat.
OFFICE NOTARIAL ELUARD-PRAQUIN GAMBERT GRANIER BONNIN (YVELINES) PRESENTATION SOMMAIRE DES CAS D EXONERATION DE L IMPOT SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES DES PARTICULIERS MISE A JOUR MARS 2014 L'article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoient plusieurs cas d'exonération concernant les plus-values réalisées lors de la cession de biens ou droits immobiliers. Par ailleurs, par l'effet de l'abattement pour durée de détention prévu à l'article article 150 VC du CGI, ces mêmes plus-values bénéficient d'une exonération au bout d'un certain nombre d'années de détention. Les différents motifs d'exonération des plus-values afférentes à la cessions de biens immobiliers ou de droits portant sur de tels biens sont examinés comme il suit : Exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence principale (1 du II de l'article 150 U du CGI). Cette exonération s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (3 du II de l'article 150 U du CGI). Les immeubles donnés en location ou occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ne peuvent donc pas bénéficier de l exonération. Exonération de l'habitation en France des contribuables non résidents. Les plus-values résultant de la cessions de l'habitation en France de contribuables non résidents sont exonérées ( 2 du II de l'article 150 U du CGI). Exonération liée à la durée de détention. Lorsque l immeuble cédé est détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value imposable est diminuée d un abattement pour durée de détention dont le montant diffère, pour les cessions réalisées depuis le 1 er septembre 2013, selon la nature de l immeuble (terrain à batir ou non) (Loi 2013-1278 du 29-12-2013 art. 17). Cet abattement se calcule par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d année. Pour les cessions d immeubles autres que des terrains à bâtir réalisées depuis le 1 er septembre 2013 : Le taux et la cadence de l abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l assiette imposable des plus-values à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. * Pour la détermination de l assiette imposable à l impôt sur le revenu, l abattement est de : - 6% chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu à la 21 ème ; - 4% au terme de la 22 ème année de détention. L exonération d impôt sur le revenu est ainsi acquise après 22 ans de détention. * Pour la détermination de l assiette imposable aux prélèvements sociaux, l abattement est de : - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu à la 21 ème ; - 1,60 % pour la 22 ème année de détention ; - 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ème année.
L exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise après 30 ans de détention et, entre 23 et 30 ans, les plus-values ne sont soumises qu aux prélèvements sociaux. Pour les cessions de terrains à bâtir : ou de droits s y rapportant, le montant de la plus-value imposable à l impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux est réduit d un abattement fixé à : - 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ; - 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ; - 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. L'exonération définitive est donc acquise après 30 années de détention. ATTENTION ABATTEMENT EXCEPTIONNEL DE 25 % JUSQU AU 31 AOUT 2014 Les plus-values réalisées du 1 er septembre 2013 au 31 août 2014 lors de la cession de biens immobiliers autres que des terrains à bâtir, sont réduites d un abattement de 25 % pour la détermination de l assiette imposable tant à l impôt sur le revenu qu aux prélèvements sociaux Exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale (1 bis du II de l'article 150 U du CGI). Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des quatre années, appréciées de date à date. Il doit s agir de la première cession d un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant le 1er février 2012 n étant pas prises en considération. Ainsi, l exonération ne peut s appliquer qu une seule fois. Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l acquisition ou la construction d un logement qu il affecte à sa résidence principale. La plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant à l acquisition ou la construction de sa résidence principale. Ainsi, en cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée à hauteur de la proportion du montant du remploi dans le prix de cession. Au jour de la cession, le cédant doit évaluer la fraction du prix de cession qu'il destine à l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. La fraction du prix de cession que le cédant destine au remploi doit être mentionnée dans l acte de cession. En d autres termes, le cédant doit déterminer, au jour de la signature de l acte authentique, la fraction du prix de cession qu il destine au remploi et pour laquelle il demande le bénéfice de l exonération de la plus-value. Exemple : Un logement est cédé pour un prix de 300 000, cession dont il résulte une plus-value de 120 000. Le cédant destine un montant de 180 000 à l acquisition de sa résidence principale. Le cédant destine donc 60 % du prix de cession au remploi [ (180 000 x 100) / 300 000]. La fraction de la plus-value de cession exonérée est égale à 60 % de 120 000, soit 72 000 [(120 000 x 60 ) / 100]. La plus-value imposable dans les conditions de droit commun est donc de 48 000 (120 000 72 000). L exonération de la plus-value immobilière obtenue est remise en cause dans les cas suivants : - non-respect des conditions tenant au logement cédé, appréciées au jour de la cession ; - non-respect des conditions tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale durant les quatre années précédant la cession, appréciées au jour de la cession ; - non-respect des conditions de remploi du prix de cession au terme du délai de vingt-quatre mois après la cession ; - non-respect de la condition d affectation du logement acquis, à compter de l acquisition, ou construit, à compter de l achèvement, à la résidence principale du cédant.
Exonérations liées à la nature des opérations réalisées. Expropriation Remembrement rural. Il en est ainsi des cessions de biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite (4 du II de l'article 150 U du CGI), des cessions de biens réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées (5 du II de l'article 150 U du CGI). Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité. L'indemnité qui doit être remployée s'entend de celle qui est retenue pour le calcul de la plus-value de cession, à l'exclusion, par conséquent, des indemnités qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien exproprié. Il n'y a donc pas lieu de prendre en considération les indemnités pour trouble de jouissance, les indemnités qui ont, en droit, le caractère de revenu imposable pour le contribuable (ex : indemnités allouées pour perte de loyers), ou encore celles représentatives de frais de déménagement de l'exproprié. Le remploi doit porter sur l'intégralité de l'indemnité. Cette condition sera toutefois réputée satisfaite si 90 % de l'indemnité est effectivement remployée. Exonérations liées au montant des cessions (< 15.000 ). Les plus-values résultant de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d'impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 (6 du II de l'article 150 U du CGI ). Exemple : Bien vendu 100.000-1 usufruitier (usufruit valant 30 %, soit 30.000 ) et 7 nus-propriétaires. Valeur de chaque quote-part indivise en nue-propriété 10.000 soit 14.285 en pleine propriété, l exonération est donc acquise pour les 7 nus-propriétaires. Pas d exonération pour l usufruitier. Exonération liée à la qualité du cédant Retraités ou invalides de condition modeste Exonération de l ancienne résidence principale. Exonération générale Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L341-4 du code de la sécurité sociale bénéficient, sous certaines conditions, d'une exonération d'imposition des plus-values résultant de la cession d'immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens ( III de l'article 150 U du CGI). Il s'agit des invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque (2 ème catégorie) et des invalides qui sont, en outre, dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire (3 ème catégorie). (la 1 ère catégorie visant les invalides capables d'exercer une activité rémunérée). Le cédant ne doit pas être passible de l ISF. Les personnes passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune s'entendent des personnes propriétaires d'un patrimoine imposable d'une valeur nette supérieure à 1,3 M (CGI, art. 885 A) quand bien même ces personnes ne seraient pas en définitive redevables d'un impôt à payer en raison de réductions de cet impôt au titre de certains investissements ou dons ou de son plafonnement. La limite à retenir est celle prévue au I de l'article 1417 du CGI appréciée au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession (N-2). Pour les cessions intervenues en 2014, le bénéfice de l'exonération est applicable aux contribuables dont le montant des revenus de l'année 2012 n'excède pas la somme de 10 224, pour la première part de quotient familial, majorée de 2 730 pour chaque demi part, retenues pour le calcul de l'impôt sur le revenu afférent auxdits revenus.
Exonération de l ancienne résidence principale La plus-value réalisée par les personnes âgées en maison de retraite (EHPA, EHPAD, logement foyer, petite unité de vie ou unités pour personnes désorientées) ou les personnes adultes handicapées placées en foyer d accueil (foyer de vie, foyer d accueil médicalisé ou maison d accueil spécialisée) lors de la cession de leur ancienne résidence principale est exonérée à condition que : - au titre de l avant-dernière année précédant celle de la cession, le cédant ne soit pas passible de l ISF (valeur nette du patrimoine imposable n excédant pas 1,3 M ) et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas le seuil fixé, pour les cessions réalisées en 2014, à 24.043 pour la 1 ère part de quotient familial majoré de 5.617 pour la première demi-part et 4.421 pour chaque demi-part supplémentaire ; - l immeuble n ait fait l objet d aucune occupation depuis l entrée de son propriétaire dans l établissement ; - la cession intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l entrée dans l établissement. Exonération résultant de la cession d'un immeuble sinistré, En cas de revente d un immeuble partiellement ou totalement sinistré (incendie, inondation, etc ), l indemnité d assurance perçue n est pas prise en compte dans le calcul de la plus-value. (art. 150 VA, II du CGI)a plus-value réalisée au titre de la cession avant le 31 décembre 2014 est exonérée condition que l acquéreur s'engage à créer et achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition (9 du II de l'article 150 U du CGI). Exonération résultant de la cession d'un droit de surélévation, La plus-value réalisée au titre de la cession avant le 31 décembre 2014 est exonérée condition que l acquéreur s'engage à créer et achever les locaux destinés à l'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition (9 du II de l'article 150 U du CGI). En cas de manquement à cet engagement, l acquéreur est redevable d une amende d un montant à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation. Exonération résultant de la cession d'un immeuble destiné au logement social, Sont exonérées les plus-values réalisées, du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2015, lors de la cession d immeubles à un organisme HLM, à une société d économie mixte gérant les logements sociaux, à l Association foncière logement, aux SCI dont cette association détient la majorité des parts pour les logement visés à l article L 351-2,4 du CCH ou à un organisme bénéficiant de l agrément relatif à la maîtrise d ouvrage prévu à l article L 365-2 du CCH. L exonération s applique également lorsque l immeuble est vendu à une collectivité territoriale, à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou à un établissement public foncier (EPF) en vue de sa rétrocession à un des organismes précités dans le délai d un an (3 ans en cas de rétrocession par un EPF). Exonération liée à certains partages. Les partages peuvent, dans certains cas, ne pas donner lieu à l'imposition de la plus-value réalisée, quand bien même ils s'effectueraient à charge du versement d'une soulte. Ce régime est subordonné à des conditions tenant notamment à la qualité des copartageants et à l'origine de l'indivision (IV de l'article 150 U du CGI ). ***************** Merci de prendre rendez-vous avec l un des Notaires ou le Collaborateur en charge de votre dossier, si votre situation nécessite un approfondissement de ces divers cas d exonération.