COMMUNAUTE URBAINE de CHERBOURG CONSEIL de COMMUNAUTE Séance du 30 mars 2012 Délibération n 2012/023 Interventions sur le parc privé ancien dégradé : convention relative aux interventions de l'etablissement Public Foncier de Normandie dans le cadre de l'o.p.a.h.-r.u. MM., Pour intervenir sur la dizaine d immeubles très dégradés du centre ancien de Cherbourg-Octeville, il a été proposé au bureau du 8 décembre 2011, les principes et les modalités de passation d une convention O.P.A.H.- R.U. avec l E.P.F. dans le cadre du périmètre O.P.A.H.-R.U.. Il convient de préciser que l ensemble des conditions relatives aux interventions de l E.P.F. dans le cadre des O.P.A.H.-R.U. est précisé dans la convention cadre ci-jointe en annexe 1. L action foncière de l E.P.F. dans le cadre de l O.P.A.H.-R.U. s exerce distinctement du Programme d Action Foncière. Les biens sont portés pour une durée maximum de 3 années à compter du transfert de propriété au profit de l E.P.F. A cette échéance, les immeubles qui n auront pas été recyclés devront être rachetés par la C.U.C. Le terme des interventions foncières de l E.P.F. est fixé à 2015, le terme du portage l est à 2018. L E.P.F. alloue un budget global de 2 000 000 d'euros pour les acquisitions réalisées dans le cadre de sa participation au volet foncier de l O.P.A.H.-R.U.. Ce budget se ventile dans le tableau des flux (cf.annexe 2). Dans ce cadre conventionnel, il y a lieu de souligner que l intervention de l E.P.F. ne sera sollicitée que pour les acquisitions amiables. L intervention de l E.P.F. est conditionnée par la destination des biens qui doit être conforme aux objectifs de l O.P.A.H.-R.U.. Les acquisitions seront réalisées, dans la limite de la valeur vénale fixée par le service des Domaines. En amont de l intervention de l E.P.F. Normandie, une démarche de diagnostic sera engagée par la C.U.C. (ou par son opérateur d O.P.A.H.-R.U.) pour une évaluation de l état de l immeuble. A ce sujet, la C.U.C. a transmis à l E.P.F. Normandie les fiches techniques, mises à jour, des immeubles pour lesquels l intervention de l E.P.F. est sollicitée. Les interventions foncières de l E.P.F. qui se font dans un cadre amiable, ne se traduiront pas systématiquement par une acquisition, celle-ci sera enclenchée sur la base d une étude technique complémentaire au diagnostic transmis. Pendant la durée de portage, la gestion des immeubles acquis par l E.P.F. Normandie, est transférée à la C.U.C. à compter de l entrée en jouissance du bien par l E.P.F.. La C.U.C. réalisera, alors, les travaux d urgence et prendra toutes mesures relatives à la sécurité des personnes et des biens. Différentes clauses stipulées dans la convention permettent notamment de gérer les questions de mise en sécurité et d assurances. Lorsqu'un immeuble est identifié comme éligible à l'un des dispositifs de l'e.p.f. Normandie (fonds partenarial de restructuration de l'habitat, fonds de minoration foncière ), celui-ci pourra prendre en charge les travaux de démolition et de curetage dont le coût sera porté au bilan de l opération et pris en compte dans le calcul du déficit. A ce titre, il est proposé d engager une étude de faisabilité de fonds partenarial de restructuration de l'habitat (F.P.R.H.) sur les immeubles 1 et 3 de la rue Vastel (cf. exposé de conseil spécifique).
En dehors de la mobilisation des outils de type F.P.R.H., la revente des biens se fera au prix de revient actualisé, le taux annuel d actualisation est de 2 %. La cession des biens interviendra au profit de la C.U.C. ou d un tiers privé ou public sélectionné après consultation menée par l E.P.F. de Normandie, sur la base d un cahier des charges défini avec la C.U.C.. Ceci étant exposé, vu l'avis favorable des bureaux du 8 décembre 2011 et 15 mars 2012, le conseil est invité : - à autoriser la passation d'une convention relative aux interventions de l'e.p.f. dans le cadre de l'o.p.a.h.-r.u. entre la C.U.C et l'e.p.f.. - à autoriser M. le Président à signer cette convention Après avoir pris connaissance de l'avis favorable de la 1 ère commission et après en avoir délibéré, le conseil adopte. Pièces jointes : annexe 1, annexe 2. Le Président Bernard CAZENEUVE
Conseil de communauté Séance du 30 mars 2012 ---------- MENTIONS PRESCRITES par la CIRCULAIRE de M. le PREFET de la MANCHE en date du 3 juin 1885 Nombre de conseillers en exercice... 50 Nombre de conseillers présents à la séance... 36 Date de l'avis de la convocation, de son affichage et de la mention qui en a été faite au registre... 23 mars 2012 Date de l'affichage du procès-verbal... 6 avril 2012 CERTIFIE EXACT Le Président, Bernard CAZENEUVE EXTRAIT du REGISTRE des DELIBERATIONS du CONSEIL de COMMUNAUTE URBAINE de CHERBOURG. L'an deux mil douze, le trente mars, le conseil de communauté urbaine de Cherbourg s'est réuni en l'hôtel de la Communauté Urbaine, salle du Conseil, en séance plénière, sur convocation faite avec l'accomplissement des formalités déterminées par la loi. ETAIENT PRESENTS : M. CAZENEUVE, Président - M. ROUXEL - Mme LECRES - M. LEBOURGEOIS - Mme DUPONT-MORRAL - M. LEPELLETIER - Mme LEJUEZ - MM. LAGARDE - CHENINA - CIVILISE - LE MIEUX - LEMARCHAND - MAGHE, Vice-Présidents - MM. BIGOT - DOUILLOT - DUPONT - Mmes GESNOUIN - GODEFROY - GOSSELIN - MM. GOUREMAN - HARANT - Mmes HARDY - HELIE - M. HUBERT - Mme JOZEAU-MARIGNE (arrivée 16h26) - M. LELOY (arrivée 16h15) - Mme LERENARD - M. LEVALLOIS - Mme LOISEL - MM. LOUISET - MAGALHAES - NOLLEAU - Mme PICOT - MM. POUTAS - ROUSSEL - Mme VAYER, conseillers communautaires. ABSENTS EXCUSES : M. CAUVIN (mandataire : M. CHENINA) - M. ARRIVE (mandataire : M. LEBOURGEOIS) - M. BERNARD - M. CATHERINE (mandataire : M. CIVILISE) - M. CORBIN - Mme GODIN (mandataire : Mme GOSSELIN) - Mme HERY (mandataire : M. DOUILLOT) - M. LERECULEY (mandataire : Mme PICOT) - Mme LETOURNEUR (mandataire : M. HARANT) - Mme PINABEL - M. PINEL (mandataire : M. GOUREMAN) - M. ROUXEL J.P. - Mme THEVENY - M. VIGNET (mandataire : Mme LEJUEZ) La séance est publique, Mme LERENARD est secrétaire de séance.
Annexe 1 : EPF NORMANDIE CONVENTION Relative aux interventions de l'établissement Public Foncier de Normandie dans le cadre des Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat de Renouvellement Urbain (OPAH RU) ENTRE, La Communauté Urbaine de Cherbourg représentée par son Président, Monsieur Bernard CAZENEUVE, habilité à la signature de la présente convention par délibération du Conseil Communautaire en date du Désignée ci-après par le vocable «la CUC». ET, L'Établissement Public Foncier de Normandie, représenté par son Directeur Général, Monsieur Lucien BOLLOTTE, habilité à la signature de la présente convention par délibération du Conseil d Administration en date du Désigné ci-après par son sigle «EPF Normandie». IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT PREAMBULE La circulaire n 2002-68 du 8 novembre 2002 définit l OPAH-RU comme une opération qui «intéresse tout particulièrement des territoires urbains confrontés à de graves dysfonctionnement urbains et sociaux qui impliquent que la collectivité territoriale et ses partenaires Etat et ANAH mettent en place des dispositifs volontaristes d intervention, notamment sur les plans immobiliers et fonciers, relevant du droit public et complétant les actions incitatives de réhabilitation de l habitat, afin d inverser les phénomènes de dévalorisation et d assurer des conditions de vie et d habitat décentes à la population résidente». L EPF Normandie s est inscrit comme partenaire de cette démarche en adaptant ses modes d'intervention aux problématiques de l'habitat dégradé et du renouvellement urbain. Par ailleurs, la CUC assure la maîtrise d'oeuvre d'une OPAH RU engagée depuis 2009 sur le centre de la Ville de CHERBOURG et LA GLACERIE. L objet de la présente convention est de déterminer les modalités d interventions de l EPF Normandie dans le cadre de cette opération et de définir un schéma partenarial entre la CUC et l EPF Normandie. Cette action commune est rendue possible par l association de l EPF Normandie à l opération dès le démarrage des études pré-opérationnelles et sa participation aux comités techniques et comités de pilotage. article 1 périmètre d intervention Les actions menées par l EPF pour le compte de la CUC, au titre et dans le périmètre de l' OPAH RU sont l objet de la présente convention. Particulièrement, l action foncière réalisée par l EPF dans le cadre de cette OPAH RU s exerce donc distinctement du Programme d Action Foncière passé par ailleurs entre la CUC et l EPF. Il ne peut y avoir de transfert d un bien de l une à l autre convention, une fois l acquisition réalisée. Le plan ci-joint indique le périmètre global de l opération à l intérieur duquel sont précisés les sites à enjeux définis par la CUC, objets de la présente convention, et les secteurs d ORI et RHI, le cas échéant. Une mise à jour annuelle sera établie en fonction des évolutions éventuelles des secteurs.
Les interventions de l EPF Normandie peuvent également être menées en dehors des périmètres d OPAH-RU dans la mesure où elles permettent d assurer le relogement des occupants des biens à libérer, acquis par l EPF à l intérieur du périmètre d OPAH RU. Dans ce cas, l EPF validera alors son intervention sur la base du projet que lui soumettra la CUC. Les biens concernés seront inclus dans la présente convention et soumis à l ensemble des modalités qui y sont définies. Les coûts d acquisition induits sont, de même, compris dans l enveloppe budgétaire ci-après déterminée (article 3). article 2- durée 2.1 duree de portage des biens Les biens sont portés pour une durée maximum de trois années à compter du transfert de propriété au profit de l EPF Normandie. A cette échéance, les immeubles qui n auraient pas été recyclés devront être rachetés par la CUC aux conditions définies à l article 8 paragraphe 1. 2.2 Durée de la convention La durée de la présente convention est de 7 années. Elle prend effet au 1ER avril 2012 pour se terminer le 31 décembre 2018.. Ce terme intègre les deux dernières années de l OPAH-RU engagée en 2009, plus une durée supplémentaire de 5 années se décomposant comme suit : 2 années après la fin de l OPAH RU, pendant lesquelles l EPF mènera les acquisitions résultant de l exercice des droits de délaissement et défaillances éventuelles des propriétaires privés dans le cadre de DUP travaux. 3 années supplémentaires exclusivement destinées à finaliser les opérations, pendant lesquelles l EPF Normandie ne réalisera pas de nouvelles acquisitions. Calendrier des opérations : opah - ru démarrage Terme des Interventions foncières de l epf normandie Terme du portage CHERBOURG 2009 2015 2018 Cette convention n est ni reconductible ni renouvelable, et ne peut faire l objet d aucune intégration dans le Programme d Action Foncière. Les biens qui n auraient pu être recyclés au terme de ce contrat, soit pendant la période de 3 ans destinée à finaliser l opération, devront être rachetés par la CUC, suivant les conditions de l article 8 paragraphe 1. article 3 - enveloppe budgétaire L EPF Normandie alloue un budget global de 2 000 000 pour les acquisitions réalisées dans le cadre de sa participation au volet foncier de l OPAH-RU. article 4 - action foncière 4.1 - Modes d intervention L EPF Normandie procédera à l amiable, ou par exercice du droit de préemption urbain (DPU) aux acquisitions menées dans le cadre de la présente convention. L exercice du DPU par l EPF se fera «au coup par coup» dans le cadre de l article L 2122-22 du Code Général des Collectivités Territoriales, par délégation du Maire à l occasion de l aliénation d un bien uniquement. Les DUP Travaux (mises en œuvre dans le cadre des ORI) ou acquisitions seront prises au bénéfice de la CUC, seule puissance expropriante. Par conséquent, l intervention de l EPF ne sera sollicitée que pour les acquisitions amiables. Afin de garantir la cohérence des actions, l EPF Normandie et la Collectivité échangeront toute
information relative aux négociations et acquisitions réalisées. Quel qu en soit le mode (DPU ou amiable) l intervention de l EPF est conditionnée par la destination des biens qui doit être conforme aux objectifs de l OPAH RU. Les acquisitions seront réalisées, hors intervention du juge, dans la limite de la valeur vénale fixée par le Service des Domaines. article 5- assurance des biens Pour le propriétaire En sa qualité de propriétaire, l EPF Normandie assure les biens acquis au titre de la présente convention dans le cadre de contrats globaux souscrits auprès de ses assureurs. Ces contrats, qui couvrent l'ensemble du patrimoine de l EPF, garantissent les immeubles contre les évènements courants en matière immobilière. Cependant, il est précisé, au titre des conditions particulières que les biens bâtis sont : Garantis en valeur de reconstruction (vétusté déduite), s il s agit : - De bâtiments à usage d habitation régulièrement entretenus, dont plus de 50 % des logements sont occupés par des personnes titulaires d un bail ou d un titre régulier. - De bâtiments à usage industriel ou commercial abritant de façon permanente une entreprise, une association ou une collectivité locale pourvue d un bail ou d un titre régulier d occupation, - De bâtiments à usage d habitation ou à usage industriel ou commercial dont les structures (murs et charpente) doivent être intégrés, à l issue de la période de portage, à un projet immobilier déjà défini par des plans au moment du sinistre. Garantis en valeur vénale pour les bâtiments autres que ceux définis ci-dessus. Dans ce dernier cas, la valeur du bien immobilier sinistré est égale au coût d acquisition déduction faite de la valeur de terrain nu. Cette valeur sera augmentée des frais de déblais engagés, correspondant à dire d expert à la partie d immeuble sinistrée. Toutefois, l indemnité versée ne pourra excéder la valeur de réparation ou de reconstruction, déduction faite de la vétusté. En outre, l attention de la CUC est tout particulièrement attirée sur les risques exclus du contrat d assurance en vigueur : - Les bâtiments voués à la démolition, - Ceux qui sont partiellement ou totalement squattés ou qui l ont été dans les douze mois précédant le sinistre, sauf si toutes les dispositions on été prises pour en interdire l accès, - Les bâtiments construits sur un terrain n appartenant ni à l EPF, ni à une collectivité partenaire, excepté ceux faisant l objet d un bail à construction ou d un bail emphytéotique. L EPF Normandie informera la CUC de toute modification des garanties souscrites en matière de dommages aux biens. Pour le locataire La CUC devra se garantir contre les risques locatifs et produire annuellement à l EPF Normandie l attestation correspondante. article 6- gestion 6.1 - cadre général En amont de l intervention de l EPF Normandie Une démarche de diagnostic sera engagée par la CUC (ou son opérateur d OPAH RU) pour une évaluation de l état de l immeuble. En préalable, la CUC transmettra à l EPF Normandie les fiches techniques, mises à jour, des immeubles pour lesquels l intervention de l EPF est sollicitée. Outre le descriptif technique de l immeuble et des logements, leur état et les préconisations de travaux résultant du diagnostic préalable, ces fiches seront complétées : de toute information relative à l environnement des immeubles pouvant avoir une incidence sur leur intégrité et/ou le traitement à appliquer (présence de nuisances, sur-densité des îlots limitant l accès à la lumière ). des éléments relatifs aux éventuelles procédures en cours (péril, insalubrité) et à leur état
d avancement ; notamment la mise en œuvre de travaux d office. Dans ce cas les mesures sécuritaires et/ou de confortement seront réalisées par la CUC, avant l acquisition par l EPF Normandie. Les travaux de réhabilitation interviendront ultérieurement, dans le cadre du recyclage des biens. S il le juge nécessaire, l EPF Normandie pourra, à sa charge, demander un complément de diagnostic à des prestataires spécialisés (stabilité, solidité/structure ). De manière générale, en amont de l intervention de l EPF, par application du principe de due diligence : la CUC devra avoir écarté tout danger (menace avérée qui compromet la sécurité) relatif à la sécurité des personnes et des biens. les risques ( dangers éventuels plus ou moins prévisibles) auront été listés de façon exhaustive, à partir des éléments d information pré-cités, pour permettre une anticipation des actions à engager dans les délais requis. L application de ces dispositions conditionne l intervention de l EPF Normandie. Pendant la durée de portage La gestion des immeubles acquis par l EPF Normandie, libres ou occupés, dans le cadre de la présente convention, est transférée à la CUC à compter de l entrée en jouissance du bien par l EPF, qui lui sera notifiée par courrier. La CUC réalisera, dès l entrée en jouissance, les travaux d urgence, prendra toutes mesures relatives à la sécurité des personnes et des biens. Elle procédera aux travaux sécuritaires, conservatoires ou d entretien courant. Les dispositifs de sécurisation mis en œuvre sont, pendant toute la durée de portage, placés sous la responsabilité de la CUC qui s engage à maintenir leur pérennité et leur efficience. L autorisation de l EPF Normandie sera sollicitée préalablement à toute démolition, construction, fouille ou sondage. En appui à la CUC, l EPF Normandie fera réaliser, à sa charge, une visite annuelle des immeubles par un prestataire ( actuellement SOCOTEC 267 Rue Marie Curie 14202 HEROUVILLE ST-CLAIR) auquel la CUC permettra l accès aux biens. Les éventuelles recommandations sécuritaires seront, par suite, transmises à la CUC qui s engage à les mettre en œuvre. Toutefois, dans la mesure où un immeuble est identifié comme éligible à l un des dispositifs de l EPF Normandie (FPRH, FMF ), celui-ci pourra prendre en charge les travaux de démolition, curetage dont le coût sera porté au bilan de l opération et pris en compte dans le calcul du déficit. 6.2 - occupation des biens Les biens libres, si ils répondent aux normes d habitabilité, pourront, après accord préalable de l EPF, être loués par la CUC pour favoriser le déroulement de l OPAH RU, notamment création de «logements tiroirs», relocalisation temporaire d activités. La gestion des biens à usage d habitation pourra être déléguée par la CUC à un organisme de type AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale). La CUC veillera à ce que les occupations consenties par ses soins, dans le cadre pré-cité, ne donnent lieu à aucun droit au maintien dans les lieux, ni renouvellement. Il s agira exclusivement d occupations précaires et/ou de baux dérogatoires. La CUC assumera les conséquences de tout manquement à ces principes : versements d indemnités, recours Les frais ainsi occasionnés, qui auraient été mis à la charge de l EPF Normandie, seront répercutés sur le prix de cession de l immeuble et ne seront pas intégrés, le cas échéant, dans le calcul du déficit d opération. 6.3 - Le relogement Le «relogement» est placé sous la responsabilité de la CUC, tant en matière d habitat que d activité. 6.4 - Loyers et Charges L EPF Normandie ne perçoit aucune redevance. La CUC perçoit les fruits des mises à disposition qu elle aura consenties, et ceux générés par les immeubles acquis occupés. Elle rembourse, une fois par an et sur production de justificatifs les impôts fonciers et cotisations d assurance payés par l EPF Normandie ; ainsi que sa quote-part des charges de copropriété et toute charge locative pouvant être due.
Le règlement est effectué par virement au compte de l Agent Comptable de l EPF Normandie. article 7 - mobilisation des outils de l epf normandie L EPF Normandie propose, en partenariat avec la Région Basse-Normandie, dans le cadre d'une convention en date du 17 janvier 2012: des dispositifs destinés à favoriser la réalisation d opérations par le biais notamment d un allègement de la charge foncière : Le Fond de Minoration Foncière (FMF) qui vise la réalisation de logements sociaux s inscrivant dans les objectifs des politiques locales de l habitat. Le Fond Partenarial de Restructuration pour l'habitat (FPRH) dont l'objectif est d'accompagner les collectivités par une maîtrise d'ouvrage d'étude, d'ingénierie foncière et de travaux dans le traitement des friches urbaines pour produire principalement du logement au profit de personnes à faibles ressources. L'application de ce dispositif se fera sous réserve : - qu'une RHI (Résorption de l'habitat Insalubre) ou un THIRORI (Traitement de l'habitat Insalubre Remédiable ou dangereux et des Opérations de Restauration Immobilière) ne soit pas mobilisable, - que les procédures de sécurité et salubrité aient été, le cas échéant, menées, - que l'étude économique démontre la nécessité d'une prise en compte publique d'une partie du déficit, - que l'opération concoure aux objectifs de renouvellement urbain et de redynamisation des quartiers. La réalisation d études, co-financées par l EPF Normandie, notamment : Etudes d urbanisme pré-opérationnel destinées notamment à éclairer le choix de la CUC pour la réutilisation d un site, à vérifier la faisabilité technique et économique. Etudes de stratégie foncière (référentiel foncier, mutabilité..) Par ailleurs, dans le cadre de cette convention spécifique, l EPF Normandie étudiera, en fonction des situations rencontrées, toute adaptation des moyens existants, montage ou étude contribuant à l aboutissement des objectifs de l OPAH RU. article 8- cession des biens en portage 8.1- conditions de cession En dehors de la mobilisation des outils pré-cités de type FMF ou FPRH, la revente des biens se fera au prix de revient actualisé. Le prix de revient actualisé est déterminé en appliquant au prix de revient un taux annuel d actualisation, fixé par le Conseil d Administration de l EPF Normandie, lors de sa séance du 17 décembre 2012, à 2%. Le prix de revient se décompose comme suit : 1. le prix et les indemnités de toute nature payés aux propriétaires et ayants droits, 2. les frais divers d acte et de procédure, 3. le cas échéant, les travaux qui seraient effectués par l EPF Normandie à la demande de la Collectivité et de manière générale toute intervention imposée à l EPF Normandie pendant le portage, relative notamment à la pollution des biens, à la sécurité et la santé publique, les indemnisations de préjudice subi par des tiers, frais de procédure.. Conformément aux modalités fixées par le Conseil d Administration de l EPF en date du 4 avril 2005, le taux annuel d actualisation sera appliqué à compter de la première date anniversaire de l acquisition, jusqu à une date prévisionnelle de cession. L actualisation sera calculée de manière calendaire, au jour le jour, entre ces deux dates. L acte de vente devra être régularisé dans les trois mois de la date prévisionnelle de cession, ce prix demeurant valable dans la limite de ce délai. Les biens peuvent faire l objet de rachats anticipés, aux mêmes conditions que celles définies ci-dessus. 8.2 bénéficiaires La cession des biens interviendra au profit de la CUC ou d un tiers public ou privé sélectionné après
consultation menée par l EPF de Normandie, sur la base d un cahier des charges défini avec la CUC. article 9 - Dispositif d évaluation La CUC transmettra à l EPF Normandie le bilan des OPAH RU réalisé annuellement par ses services, ou par l'opérateur d'opah RU, permettant de mesurer le niveau de réalisation des objectifs qualitatifs et quantitatifs des opérations. Les indicateurs présentés dans ce bilan : nombre de logements réhabilités, surfaces, types de programme, montant des loyers, montant des travaux, intégration des préoccupations de développement durable, enveloppes financières, application des mesures incitatives et coercitives permettront d ajuster les stratégies d intervention au dispositif d OPAH RU. Ce dispositif d évaluation constitue un outil de suivi et de communication entre la CUC et l EPF Normandie qui nécessitent la mise en œuvre de deux approches : Une évaluation «au fil de l eau» parallèlement au déroulement de la convention et permettant des ajustements en cours. Une évaluation «a postériori» afin de déterminer l impact et la pertinence des actions menées et de dresser un bilan final. Cette évaluation intègrera les biens non recyclés à l issue de la présente convention et rachetés par la Collectivité. Fait à Le Le Directeur Général de l'epf Normandie Le Président de la Communauté Urbaine de CHERBOURG Lucien BOLLOTTE Bernard CAZENEUVE
Annexe 2 : O.P.A.H.-R.U. 2009/2013 Convention E.P.F. Normandie/Communauté Urbaine de Cherbourg prise d'effet 1er avril 2012 jusqu'a fin 2018