19 JUIN GAGNANT DU TITRE DU MEILLEUR PRÉVISIONNISTE - CANADA ZOOM SUR L HABITATION Le marché résidentiel en deuxième vitesse au et en ajustement en #1 BEST OVERALL FORECASTER - CANADA Le secteur résidentiel continue d étonner par sa vigueur au. Les ventes de maisons existantes sont à la hausse et la progression des prix s accélère. Le choix plus restreint sur le marché de la revente entraîne une forte activité de la construction neuve afin de combler la demande. En, l ascension démesurée des prix a incité le gouvernement provincial à appliquer une taxe de 15 % lorsqu un acheteur étranger fait l acquisition d une propriété dans la grande région de Toronto, à l image de ce qui prévaut depuis l été à Vancouver. Le marché de l habitation au est toutefois loin d être en surchauffe et de telles mesures restrictives sont loin d être nécessaires pour calmer le jeu. L amélioration n est pas démesurée au Les statistiques des chambres immobilières du mois de mai ont fait les manchettes avec raison. Les ventes de maisons unifamiliales au ont bondi de 1 % par rapport à la même période l an passé et celles de copropriétés de %. Les ventes totales ont augmenté de 15 % dans le Grand Montréal, de 5 % à Gatineau et de 11 % à le mois dernier. Par contre, les résultats cumulatifs depuis le début de ne sont pas aussi impressionnants que ceux du mois de mai (graphique 1). Quelques régions métropolitaines affichent même un recul des ventes. Pour l ensemble de la province, les achats de propriétés existantes maintiennent toutefois une tendance haussière (graphique ). Le Ventes de propriétés existantes : le cumulatif de n est pas positif dans toutes les RMR 3 1-1 - Montréal Gatineau Sherbrooke Mai Janvier à mai Saguenay RMR : région métropolitaine de recensement Sources : Fédération des chambres immobilières du par le système Centris Moins de nouvelles propriétés à vendre sur le marché existant, mais les ventes demeurent fortes 165 85 16 8 155 75 15 7 15 1 Moyennes mobiles trois mois Nouvelles inscriptions (gauche) 65 Ventes (droite) Sources : Association canadienne de l immeuble nombre de résidences à vendre a beaucoup diminué depuis un an et certains marchés sont devenus à l avantage des vendeurs. C est le cas des maisons unifamiliales qui sont désormais en légère pénurie dans la grande région de Montréal (graphique 3 à la page ). Les acheteurs doivent agir plus rapidement et être prêts à payer le prix demandé et parfois plus pour obtenir la résidence convoitée. Même si le marché de la copropriété est moins excédentaire qu auparavant, une situation de surplus prévaut encore dans les six principales agglomérations du. Le marché se porte mieux qu avant sur l île de Montréal et à Laval, mais il reste difficile ailleurs au. GRAPHIQUE 1-3 GRAPHIQUE Trois-Rivières Avec des ventes à la hausse et un bassin de résidences disponibles plus limité, l augmentation des prix s est accélérée à près de 5 % récemment, et ce, autant dans la maison unifamiliale François Dupuis, vice-président et économiste en chef Hélène Bégin, économiste principale Desjardins, Études économiques : 18-835-5 ou 1 866-835-8, poste 5565 desjardins.economie@desjardins.com desjardins.com/economie NOTE AUX LEC TEURS : Pour respecter l usage recommandé par l Office québécois de la langue française, nous employons dans les textes et les tableaux les symboles k, M et G pour désigner respectivement les milliers, les millions et les milliards. MISE EN GARDE : Ce document s appuie sur des informations publiques, obtenues de sources jugées fiables. Le Mouvement des caisses Desjardins ne garantit d aucune manière que ces informations sont exactes ou complètes. Ce document est communiqué à titre informatif uniquement et ne constitue pas une offre ou une sollicitation d achat ou de vente. En aucun cas, il ne peut être considéré comme un engagement du Mouvement des caisses Desjardins et celui-ci n est pas responsable des conséquences d une quelconque décision prise à partir des renseignements contenus dans le présent document. Les prix et les taux présentés sont indicatifs seulement parce qu ils peuvent varier en tout temps, en fonction des conditions de marchés. Les rendements passés ne garantissent pas les performances futures, et les Études économiques du Mouvement des caisses Desjardins n assument aucune prestation de conseil en matière d investissement. Les opinions et les prévisions figurant dans le document sont, sauf indication contraire, celles des auteurs et ne représentent pas la position officielle du Mouvement des caisses Desjardins. C opyright, Mouvement des caisses Desjardins. Tous droits réservés.
au (graphique 5). En, la situation de pénurie qui persistait depuis semble se dissiper à la suite des mesures annoncées pour ralentir le marché du Grand Toronto qui est revenu à l équilibre en mai. Le nombre de ventes a d ailleurs chuté de 5 % dans le Grand Toronto par rapport au mois d avril. L ajustement du marché immobilier torontois semble donc amorcé. Reste à voir quel sera l impact, au cours des prochains mois, de la taxe de 15 % qui s applique depuis le avril sur les achats effectués par des investisseurs étrangers. GRAPHIQUE 3 Légère pénurie de maisons unifamiliales dans la RMR de Montréal Ratio vendeurs/acheteur au premier trimestre de En nombre 15 Surplus 1 5 Équilibre Pénurie GRAPHIQUE 5 Montréal Gatineau Sherbrooke Saguenay Unifamilial Copropriété Le marché de la revente est équilibré au TroisRivières RMR : région métropolitaine de recensement Sources : Fédération des chambres immobilières du par le système Centris Rapport ventes/nouvelles inscriptions 1 9 8 7 6 5 3 1996 que la copropriété (graphique ). La courte période de dépréciation observée, il y a un an pour les condos, s est dissipée rapidement grâce à la reprise de la demande, principalement dans la grande région de Montréal. Les prix des copropriétés continuent toutefois à baisser dans les agglomérations de, Saguenay et Trois-Rivières. Équilibre Surplus 1998 6 Prix moyens 1 8 Unifamilial Copropriété 8 Sources : Société canadienne d hypothèques et de logement, Association canadienne de l immeuble La remontée des prix résidentiels est généralisée 9 Pénurie GRAPHIQUE - 8 Moyennes mobiles quatre mois La situation au est loin d être comparable avec la forte accélération des prix en qui a débuté il y a plusieurs années (graphique 6). Même si une partie des acheteurs étrangers se déplaçaient vers Montréal, en raison de l imposition d une taxe à Vancouver l an dernier, et plus récemment à Toronto1, le marché de la métropole ne risque pas de s enflammer dans l immédiat. Il reste encore beaucoup de chemin à parcourir avant d être confronté à une situation de surchauffe à Montréal qui entraînerait une flambée des prix. Total Sources : Fédération des chambres immobilières du par le système Centris GRAPHIQUE 6 La hausse des prix résidentiels au reste bien inférieure à celle de l Selon un rapport de la Fédération des chambres immobilières du, la situation est différente dans le cas des résidences destinées à la villégiature. Les ventes de copropriétés près d un point d eau, d activités sportives ou dans un secteur recherché pour la détente sont en baisse et le délai de vente moyen atteint 311 jours. Inversement, la demande reste forte pour les chalets de type unifamilial, mais il faut compter en moyenne 199 jours pour conclure la vente. Le marché des résidences secondaires a parfois une dynamique bien à part, comme c est le cas actuellement pour les copropriétés de villégiature dont les ventes tournent au ralenti. Situation globalement équilibrée au Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions auprès des courtiers immobiliers permet de préciser les conditions de marché. Un ratio entre % et 6 % reflète un marché globalement équilibré, comme c est le cas actuellement Prix moyens 16 Moyennes mobiles quatre mois 1 8 - Sources : Association canadienne de l immeuble Marché immobilier de Toronto : enfin des mesures restrictives, Desjardins, Études économiques, Nouvelles économiques, avril, 1 p. 1 19 JUIN
La construction neuve s ajuste De toute façon, la construction neuve s est rapidement ajustée à la hausse dans la RMR de Montréal. Au cours des cinq premiers mois de l année, les mises en chantier ont augmenté de 39 % par rapport à la même période l an dernier. Tous les segments de marché participent à cette augmentation. Celui des copropriétés est particulièrement actif : la construction de 3 31 unités a débuté entre janvier et mai, comparativement à 1 856 au cours de la même période de. Ailleurs au, soit à l extérieur de la grande région de Montréal, la construction de copropriétés a été beaucoup plus limitée avec environ unités qui ont levé de terre depuis le début de l année. La construction neuve a, dans l ensemble, connu un excellent début d année au. Le niveau annualisé des mises en chantier tourne autour de unités, soit une hausse d environ 15 % par rapport à. En, la construction neuve s est intensifiée par rapport à l année dernière, mais les statistiques plus récentes témoignent d un certain ralentissement (graphique 7). Les mises en chantier devraient atteindre 76 en, un niveau semblable à celui de. GRAPHIQUE 8 La confiance des Québécois au plus haut niveau depuis une dizaine d années = 1 15 1 13 1 11 1 9 8 7 6 5 7 8 9 Sources : Conference Board du Canada GRAPHIQUE 9 Forte amélioration du marché du travail depuis un an au 9, 8,5 15 8, GRAPHIQUE 7 Un ralentissement des mises en chantier semble amorcé 5 7, 3 95 6, 3 9 95 85 1 Taux de chômage (gauche) Moyennes mobiles trois mois 3 85 Nombre d emplois (droite) 75 Sources : Statistique Canada 65 55 5 35 5 8 9 Sources : Société canadienne d hypothèques et de logement Contexte économique favorable Les points positifs continuent de s accumuler pour les ménages au. L indice de confiance a bondi à un niveau inespéré, atteignant même un sommet depuis la récession de 8 9 (graphique 8). Le marché du travail connaît aussi une amélioration notable avec un taux de chômage qui a chuté à 6, % en mai (graphique 9), soit un nouveau creux depuis plus d une trentaine d années. Les allègements du gouvernement fédéral en vigueur depuis, tels que la bonification de la prestation universelle pour la garde d enfants et les baisses d impôt, continuent d être favorables pour les ménages. Au provincial, l élimination complète de la contribution santé, dont le remboursement rétroactif de sera versé sous peu, dégagera une somme de 73 M$ pour les Québécois cette année. En, le marché du travail s est amélioré de façon moins convaincante (graphique 1), tout comme la confiance des consommateurs. Le contexte s avère néanmoins positif pour les ménages comme en témoigne la vigueur du marché de l habitation. Reste à voir si les mesures restrictives visant à ralentir l effervescence immobilière dans la grande région de Toronto seront suffisantes pour tempérer le secteur résidentiel. GRAPHIQUE 1 Les gains d emplois sont moins impressionnants en 9,5 9, 8,5 8, 7, 6, Taux de chômage (gauche) 7 7 1 7 6 9 6 8 6 7 6 6 6 5 6 Nombre d emplois (droite) Sources : Statistique Canada 19 JUIN 3
Remontée des taux d intérêt en vue Étant donné que l économie canadienne a repris de la vigueur et que plusieurs signaux sont encourageants, la hausse des taux d intérêt directeurs s amorcera bientôt. D abord envisagé en 18, le resserrement monétaire pourrait débuter en octobre et une première hausse des taux directeurs ne peut être exclue dès juillet. Les taux obligataires nord-américains, qui influencent davantage les taux hypothécaires au pays, amorceront sous peu leur remontée. Le taux affiché pour le terme de cinq ans, présentement à,7 %, pourrait atteindre 5,8 % à la fin de 18 et une augmentation similaire devrait toucher les termes d un an et de trois ans. Impacts du relèvement des taux d intérêt : ff La hausse des taux d intérêt aura d abord un effet immédiat sur les détenteurs de prêts à taux variable et de marges de crédit personnelles. ff Pour les emprunts hypothécaires à taux fixe, les effets s échelonneront au fil des échéances puisque des taux d intérêt plus élevés seront exigés au gré des renouvellements selon le terme choisi au départ. ff Le plein effet de la hausse des taux d intérêt mettra du temps à se faire sentir pour les prêts déjà accordés. ff Pour les nouveaux prêts, ils seront directement affectés. Il s agira d une difficulté de plus pour les premiers acheteurs qui disposent, en général, d une faible mise de fonds. Même si le contexte économique reste favorable pour les ménages du et de l, la remontée graduelle du coût d emprunt devrait refroidir un peu le secteur résidentiel. Un relèvement des taux d intérêt limitera la demande d habitations, sans toutefois la faire diminuer de façon importante. Un ralentissement est à prévoir surtout pour les premiers acheteurs. Pour les autres, l impact se fera sentir lors du renouvellement du prêt hypothécaire. Hélène Bégin, économiste principale Les taux directeurs canadiens risquent d augmenter prochainement, Desjardins, Études économiques, Prévisions des taux de détail, 15 juin, 5 p. 19 JUIN
TABLEAU Prévisions -18 du marché de l'habitation au Marché du logement neuf Construction neuve (G$) Mises en chantier Maisons Individuelles Jumelées En rangée Appartements 1 Copropriétés Locatifs 1 Locatifs conventionnels Résidences pour personnes âgées Marché de la revente Nombre de transactions Prix moyen pondéré (k$) Chiffre d'affaires (G$) Autres indicateurs Taux d'inoccupation des logements locatifs3 (%) Prix moyen des loyers3 ($) Dépenses de rénovation (G$) p 18p 6,3-3,9 38 81,8 15 77-8,1 11 7-1,6 3 83 8,7 1 397,6 3 13 11,8 1 893 13,1 8 939 7,3 5,8-7,8 37 96 -,3 13 593-13,5 9 698-13,6 65-1, 1 5-1,9 333 5,3 9 571-5,8 13 588 5, 5,9 1,5 38 935,7 15 35 13,6 1 737 1,7 761, 1 937 55,6 3 5-3, 7 89-18, 1 15 3,8 1, 13, 17 5 13, ------------6 5 1,8 9 3 18,5 15 5 9,9 6, -,6 -,5 16 8 -, ------------5 -,9 8 5-8,6 1 5-6 - 38 7,8 9 18 8,6 89 67,7 1 55 1,5 3 3-15,8 1 13,7 3 5 1,7 1 5-1,5 1,3 7 6 -,8 71 1,3 18,8, 7 1 5, 75 1,5, 78 17 83,9,1 9,8 8,9 97,8, 1, 8 -, 33,, -,5 3,7,3,,6,5 691 1,8 71 3, 77,1 71 1,9 756, 11,9,9 1,, 1,6 1,9 13,,8 13,1,8 p : prévisions; 1 Centres urbains de 1 habitants et plus seulement, la somme est légèrement inférieure au total provincial des appartements présenté plus haut; Déjà inclus dans les logements locatifs; 3 Trois logements et plus, enquête semestrielle de l'automne; Les dépenses d'entretien et de réparation sont exclues. Sources : Société canadienne d'hypothèques et de logement, Association canadienne de l'immeuble, Fédération des chambres immobilières du par le système Centris, Statistique Canada 19 JUIN 5