Guide du démembrement
Inves&r dans l immobilier grâce au système du démembrement Les solu&ons actuellement à votre disposi&on sont mul&ples (placements boursiers, immobilier, ac&ons, livrets d épargne, assurance- vie...) et affichent chacune des caractéris&ques propres: rendement, liquidité, risque. Il existe pour cela une solu0on tout à fait adaptée dans le contexte actuel : L inves0ssement dans l immobilier grâce au disposi0f du démembrement. Basée sur l alliance d ac&fs immobiliers performants et d un cadre fiscal op&mum, cehe solu&on est un formidable ou&l de créa&on de valeur permehant, entre autre, le développement d un solide patrimoine source de revenus complémentaires. Pour faire de cehe opportunité une réalité, les conseillers du réseau SPHÈRE IMMO sauront allier des ac&fs immobiliers performants et dras&quement sélec&onnés à un conseil patrimonial adapté à votre situa&on. L immobilier présente de nombreux avantages pour l inves&sseur et répond à de mul&ples objec&fs. Il permet de : - Diversifier ses placements, - Se cons&tuer un capital tout en protégeant sa famille, - Prévoir l avenir de ses enfants, - S assurer des revenus complémentaires à terme afin de compléter une retraite, - Enfin, alléger ses impôts. L inves&ssement grâce au disposi&f du démembrement permet aux par&culiers souhaitant inves0r dans l immobilier d acquérir le bien pour 50% à 60% de sa valeur.
Principe du démembrement Le principe du démembrement est un contrat d une durée de 15 à 20 ans entre un acquéreur et un bailleur ins&tu&onnel. Il consiste à acquérir un bien en nue- propriété à hauteur de 50% à 60% de sa valeur afin de limiter son engagement financier et à laisser la disposi&on du bien à un usufrui&er. Le nu- propriétaire Le nu- propriétaire doit effectuer un inves&ssement tout en sachant qu il ne pourra l habiter ou le louer durant la durée du contrat avec l usufrui&er, il récupère la pleine jouissance du bien immobilier de manière automa&que et gratuite au terme de la période d usufruit, définie au préalable. Il peut ensuite vendre son logement dans l objec&f de percevoir un capital, l habiter ou bien le louer pour générer des revenus complémentaires. Ce mécanisme juridique légal, inscrit dans le code civil de 1804, permet de se cons&tuer des revenus à terme et cet inves&ssement échappe à l assiehe de calcul de l Impôt Sur la Fortune (ISF).
Principe du démembrement L usufrui&er et ses engagements : Chaque par0e possède des droits spécifiques. Ainsi, l usufrui&er du bien peut le louer et percevoir des revenus fonciers mais il ne peut pas y habiter. Les aléas de la loca&on tels que les loyers impayés, les charges liées à l entre0en et à la ges0on du bien ou encore la taxe foncière sont la responsabilité de celui- ci. Il doit aussi prendre en compte la recherche et la sélec&on des locataires, effectuer les états des lieux et dans le même sens gérer les li&ges s il y en a. Enfin, c est à lui de payer la taxe foncière sur ce logement. Les exploitants loca&fs usufrui&ers sont des bailleurs professionnels, le plus souvent à voca&on sociale : ESH (Etablissement Social pour l'habitat), Office public, organisme du 1% logement. Ces professionnels de la ges&on loca&ve présentent les meilleurs gages de pérennité assurant ainsi la sécurité des inves0sseurs. Le cahier des charges fixe les obliga&ons de l usufrui&er qui effectue et finance l ensemble des travaux. Ces engagement sont clairement définis dans le but de protéger le nu- propriétaire, il est chargé de l entre&en de l immeuble, de réaliser ou faire réaliser et de financer en&èrement les travaux nécessaires au parfait entre&en de l immeuble et de l appartement. Enfin, il est chargé de la remise en état des par0es priva0ves et communes à l ex0nc0on de l usufruit.
Condi&ons Ce disposi&f s adresse à toutes les personnes souhaitant inves&r dans un bien en évitant une augmenta0on de l ISF ou voulant éviter tout problème de ges0on. Le démembrement peut aussi être abordé sous l'angle de la retraite. L'idée est en effet d'obtenir à terme un bien que l'on pourra louer pour augmenter ses revenus. Une fois l'usufruit récupéré, l'inves&sseur peut décider d'occuper le bien, de le louer ou de le revendre avec l'espoir d'une belle plus- value. Mais ahen&on, le bailleur social dispose d'un droit préféren&el d'achat à condi&on de marché équivalent et établi par trois experts indépendants. NB: ce système est idéal pour les inves&sseurs souhaitant acheter comptant et son intérêt peut être encore renforcé avec un adossement sur un prêt IN FINE. Perçoit les loyers Recherche et sélec&onne les locataires Effectue les états des lieux Usufrui0er Paie la taxe foncière Effectue les travaux Gère le bien
Condi&ons Ce disposi&f s applique pour tous les immeubles, neufs ou anciens situés en France, il doit cependant rassembler plusieurs condi&ons : Le nu- propriétaire doit respecter la durée du contrat passé avec l'usufrui0er d une durée de 15 à 20 ans lors de l'acquisi0on du logement. L'usufrui0er perçoit tous les loyers durant la période fixée par le contrat, en contrepar&e au terme de celui- ci le nu- propriétaire récupère la pleine jouissance du logement. NB : A noter cependant, qu'un second marché permesant la revente en cours de contrat existe aujourd'hui et s'organise car les demandes sont de plus en plus nombreuses. Achat d un bien immobilier en nue- propriété U&lisa&on du bien par l usufrui&er Jouissance du bien par le propriétaire Nue- propriété durant 15 à 20 ans
Applica&on Bien connu des notaires et apprécié des parents qui veulent préparer leur succession, c est un bon moyen de se cons&tuer un patrimoine immobilier sur le long terme. Le démembrement de propriété est un produit intéressant pour les bailleurs sociaux qui ont de plus en plus de mal à obtenir des financements pour construire des immeubles. Par ailleurs, s'il emprunte pour acheter la nue- propriété, l'inves&sseur a la possibilité de déduire les intérêts d'emprunts des autres revenus fonciers. Autre avantage, l'inves&sseur ne paye que la nue- propriété. Il achète donc un bien à 50 ou 60 % de sa valeur. C est une solu0on efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d une fiscalité allégée.
Pourquoi choisir le démembrement? Ce système impose un seuil d inves0ssement faible qui s élève à 60 000. Comme tout inves&ssement immobilier, il est possible d acquérir un bien grâce au mécanisme de l emprunt. La valorisa0on du bien acquis en nue- propriété est double : mécanique et économique. Il existe de nombreux avantages à ce disposi&f et votre conseiller SPHERE- IMMO saura vous guider afin de trouver le logement le plus adapté. Premièrement, vous ne réglez que la moi0é de la valeur du bien immobilier et les frais de notaires sont aussi réduits. La sépara&on entre nue propriété et usufruit exonère l acheteur de toutes les contraintes liées à la ges&on et à l exploita&on d un bien immobilier en loca&f. Il faut aussi considérer l avantage fiscal puisqu en tant que nu propriétaire, vous n avez pas à vous acquiher de la taxe foncière, n avez aucune incidence sur votre imposi&on sur le revenu et pouvez même déduire les intérêts d emprunts liés à l acquisi0on du bien de vos revenus fonciers existants ou de votre ISF. L acquisi&on d un bien en démembrement de propriété est donc une excellente alterna0ve à l inves0ssement immobilier classique, plus simple, sans contrainte, et moins onéreux.
Exemple 1 : Achat d un logement en nue- propriété d une valeur de 150 000 euros Contrat de 15 ans 150 000 x 60% = 90 000 Échéance du contrat = Pleine propriété Exemples Je réalise une économie de 60 000, je peux louer ou habiter mon logement remis en très bon état par l usufrui&er. Exemple 2 : Achat d un logement en nue- propriété d une valeur de 200 000 euros Contrat de 20 ans 200 000 x 50% = 100 000 Échéance du contrat = Pleine propriété Je réalise une économie de 100 000, soit la moi&é de la valeur du bien, celui ci n entre pas dans le calcul de mon assiehe ISF durant les 20 ans du contrat..
En conclusion Ce disposi&f possède des avantages fiscaux et économiques, notamment au niveau du prix d achat puisqu il permet d acquérir un bien en ne dépensant que 50 à 60% de sa valeur. Afin de pouvoir appliquer ce système, le nu- propriétaire ne dispose pas de son bien durant la période du contrat établie avec l usufrui&er (en général 15 à 20 ans). L un des avantages est de pouvoir inves0r sans faire augmenter son ISF mais aussi de pouvoir déduire une par&e de l emprunt effectué pour l achat du bien de ses impôts. Cependant, il existe très peu d offres de ce type sur le marché et cet inves&ssement nécessite de pouvoir se passer de revenus fonciers pendant toute la période durant laquelle le bien immobilier est à disposi&on de l usufru&er. Votre conseiller SPHÈRE IMMO se &ent à votre disposi&on pour trouver la solu&on adaptée à votre situa&on personnelle financière et patrimoniale. La législa&on en vigueur, le marché de l immobilier d inves&ssement et votre situa&on personnelle et financière étant suscep&bles d évolu&on, les informa&ons présentes dans ce document ne sont données qu à &tre purement indica&f.
Lexique Usufruit L'usufruit est un droit similaire à celui qui permet à tout propriétaire de profiter de sa propriété. Il s'agit du droit de jouir de tous les bénéfices que l'usage de la propriété peut apporter. Dans le cas d'un logement, l'usufruit comprend le droit d'habiter le logement, de le louer ou de l'u&liser à d'autres fins rémunératrices.. Nue- propriété La possession de la nue- propriété s'apparente donc à une possession sans droit de jouissance du bien possédé. Celui qui a les droits de nue- propriété ne pourra profiter de ses droits à la fin du mécanisme de démembrement. En effet, l'usufruit va revenir au propriétaire du bien quand le démembrement prend fin. Revenu foncier Revenu re&ré de la mise en loca&on de logements nus (maison, appartement), de locaux à usage industriel, commercial ou professionnel (usines, bureaux par exemple), mais également de terrains nus c'est- à- dire non aménagés sans service de gardiennage (terrain de camping) ou de matériel (terrain de sport). Les loyers perçus sont imposés à l'impôt sur les revenus fonciers. Prêt in fine Le crédit in fine, ou prêt in fine, est un crédit qui permet d'acquérir un bien immobilier en offrant à l'emprunteur le droit de ne rembourser que les intérêts du prêt pendant la durée du prêt, et de ne rembourser ensuite qu en une seule fois le capital, à l'échéance du prêt. ISF L'impôt de solidarité sur la fortune est un impôt sur la fortune français payé par les personnes physiques et les couples détenant un patrimoine net taxable supérieur à un certain seuil d'entrée au 1er janvier de l'année considérée (800 000 euros).