AVEC LE NOUVEAU PRÊT À 0 %, LE NOMBRE DE PRÊTS A ÉTÉ MULTIPLIÉ PAR DEUX Le Poitou-Charentes, avec les régions du Grand Ouest, fait partie des premiers utilisateurs du prêt à taux zéro (PTZ). Le nouveau prêt à taux zéro institué en 2005, et étendu à l'acquisition de logements anciens, a entraîné un doublement du nombre de ces prêts en Poitou-Charentes, comme en France. Les tendances de 2006 semblent renforcer ce phénomène. La région est située au 4ème rang, après la Bretagne, les Pays de la Loire et la Franche-Comté pour l'aide aux primo accédants avec un PTZ. L'élargissement du prêt à taux zéro à l'ancien permet aux villes de conserver une partie de leurs habitants, qui peuvent désormais acheter avec un PTZ aussi bien un logement ancien qu'un logement neuf. Ainsi, dans les quatre villes chefs-lieux, la part des acquisitions financées avec un prêt à 0 % a été multiplié par 9 passant de 85 achats aidés en 2004, à 750 en 2005 principalement en logement ancien. En 2005, le montant moyen pour une opération de maison neuve (achat de terrain et construction) avec PTZ s'élève à 126 000 euros TTC, et à 110 000 euros pour une maison ancienne. L'augmentation du montant d'une opération avec un PTZ est en moyenne de 5 % par an. Le montant des opérations financées avec un PTZ avec terrain confirme aussi les observations sur le prix du foncier et de la construction : l'île de Ré et la Rochelle sont au plus haut, suivies de Poitiers et du pays d'aunis. L'année 2005 a été marquée par le remplacement du prêt à taux zéro (PTZ) par le nouveau prêt à taux zéro (NPTZ). A partir du 1er février 2005, ce prêt a en effet été étendu à l'acquisition de logements anciens, alors qu'il était auparavant réservé aux seules opérations neuves. Cette réforme donne la possibilité à de nombreux ménages de devenir propriétaires dans les centres urbains denses où l'offre de logements anciens est nettement plus abondante que celle de logements neufs. Les résultats obtenus sont conformes aux attentes. En France, en 2005, 200 000 ménages ont ainsi été aidés à acquérir un premier logement (100 000 au cours des années précédentes). En outre, l'extension des plafonds de ressources, approuvée par le Parlement dans le projet de loi de finances pour 2006, permettra à davantage de ménages de profiter du prêt à 0 % dans les agglomérations où le marché immobilier est le plus tendu. Doublement des PTZ en Poitou-Charentes entre 2004 et 2005 En 2005, le Poitou-Charentes se situe parmi les régions qui accordent le plus de prêts à 0 % rapportés à la population. Elle vient juste derrière les Pays de la Loire, la Bretagne et la Franche-Comté. La région compte 4,4 prêts à taux zéro pour 1 000 habitants contre 5,5 dans les Pays de la Loire et 5,3 en Bretagne. La moyenne nationale est de 3,3. Ces régions sont aussi celles où le taux de propriétaires est le plus élevé et où le désir et les possibilités d'acquérir une maison sont le plus fort. 21 Entre 1997 et 2003, le nombre de PTZ accordés en Poitou- Charentes avait oscillé entre 4 200 et 4 500 chaque année à l'exception de l'année 1999, exceptionnelle. Malgré le boom de la construction neuve depuis 2002, le PTZ s'est essoufflé, avec seulement 3 800 prêts accordés en 2004. La réforme du prêt, et l'ouverture du PTZ à l'ancien, a permis de doubler le nombre de PTZ en 2005, avec 7 500 prêts accordés. L'année 2006 confirme cette tendance puisque sur les trois premiers trimestres de l'année 6 100 prêts ont déjà été distribués. Parmi les départements du Poitou-Charentes, les prêts à taux zéro en 2005 sont les plus distribués en Deux-Sèvres (5,4 prêts pour 1 000 habitants) devant la Vienne (4,9) et les deux départements charentais (3,9). Ces derniers départements ont moins bénéficié de l'ouverture à l'ancien. Les disparités de revenus qui existent entre les départements n'expliquent qu'en partie cet écart. En effet, le revenu médian est plus faible en Deux-Sèvres mais aussi en Charente.
Une explosion des prêts pour l'acquisition d'un logement ancien : un prêt sur deux en 2005 La maison neuve n'a plus le monopole de l'accession aidée par un PTZ. La rupture introduite par le nouveau PTZ est forte. Malgré sa progression en valeur absolue, la construction de maisons neuves avec terrain ne pèse plus que 49 % de l'accession aidée en 2005, contre 87 % en 2004. Elle est maintenant concurrencée par l'acquisition de maisons anciennes (41 % des prêts à 0 %) et l'apparition du collectif ancien (10 %). En revanche, l'impact du PTZ sur le collectif neuf reste très marginal et ne touche pas le marché des programmes de la promotion immobilière. Pour la maison ancienne, le nombre de prêts à 0 % ne cessait de baisser depuis la fin des années 1990. La possibilité d'aider désormais ce type d'achat a provoqué leur explosion puisque leur nombre a été multiplié par 7,5, passant de 400 en 2004 à 3 000 en 2005. Le prêt à taux zéro en 2004 par département Il ne semble pas acquis qu'un mode de financement ait, en lui-même, une influence sur la forme de l'habitat. Le logement ancien peut constituer un domaine privilégié d'accession pour les ménages modestes. Le montants d'opérations ont un coût moindre comparé au neuf, de l'ordre de - 13 % en moyenne. En Poitou-Charentes, le nombre de prêts accordés aux appartements anciens, de l'ordre de 70 par an avant 2005, passe à 740 en 2005 et traduit un impact sur ce type d'habitat. L impact du nouveau PTZ en 2005 : doublement du nombre de PTZ (base 100 en 1997) Le prêt à taux zéro en 2005 par département 180 160 140 120 100 80 60 France Poitou-Charentes Source : SGFGAS Source : Statistiques sur le prêt à taux zéro - SGFGAS Quelques éléments du nouveau prêt à 0 % en 2005 Le coût moyen d'une opération, neuf ou ancien, est de 116 000 euros en Poitou-Charentes contre 136 000 en France. Le montant moyen du prêt en région est de 15 100 euros, soit une quotité moyenne de financement de 13 %. Dans le cadre de l'acquisition financée par un NPTZ, le secteur de l'ancien représente 50 % des opérations. Les NPTZ sont majoritairement dans les espaces urbains : 26 % en pôle urbain, 32 % dans la couronne péri urbaine. Les ménages bénéficiaires de NPTZ ont, dans 70 % des cas, entre 25 et 34 ans. 78 % des emprunteurs étaient locataires du parc privé avant l'accession. La moitié des ménages accédant est composée de 1 ou 2 personnes. 22
Charente DOSSIER Charente- Maritime Deux-Sèvres Vienne Les prêts à taux zéro en Poitou-Charentes Poitou- Charentes France Nombre de PTZ en 2004 791 1 244 824 946 3 805 78 800 Nombre de PTZ en 2005 1 328 2 323 1 890 2 022 7 563 201 900 Nombre pour 1 000 habitants en 2004 - Nombre pour 1 000 habitants en 2005 - Source : Statistiques sur le prêt à taux zéro - SGFGAS Nombre de prêts à taux zéro 2,30 2,10 2,34 2,27 2,23 1,30 3,86 3,92 5,37 4,85 4,43 3,32 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 neuf individuel ancien individuel ancien collectif neuf collectif Source : SGFGAS Un boom de la construction neuve qui profite peu aux ménages modestes Si la construction neuve bat des records chaque année, pour dépasser les 20 000 logements autorisés en 2006, la contribution des ménages modestes quant à elle se tasse. En effet, le taux de pénétration des accédants modestes (ceux qui font appel à un prêt à 0 %) au sein du marché de la construction neuve individuelle est au plus bas en 2005 comme en 2004. En rapportant le nombre de PTZ pour des maisons neuves aux autorisations de construire des résidences principales individuelles, on observe que seulement 28 % des maisons neuves sont construites à l'aide d'un PTZ en 2005, contre 50 % dans les années 1997-1999. Ce phénomène est particulièrement sensible en Charente Maritime où les " ménages PTZ " ne représentent qu'un ménage sur quatre dans la construction neuve contre 30 % dans les trois autres départements. Malgré un développement sur les villes centre, le PTZ n'empêche pas la poursuite de l'étalement urbain Le nouveau PTZ permet un financement de l'achat dans les pôles urbains, principalement dans les communes centres. L'aide ainsi apportée à l'achat de logement ancien favorise le maintien ou le retour des ménages modestes dans les centres-villes. En Poitou-Charentes, cependant, le nouveau PTZ n'a pas modifié les pratiques de prêts pour les maisons neuves. Le nombre de PTZ accordés pour la construction neuve ne cesse de progresser dans les communes de l'espace rural et hors des aires urbaines. Dans les quatre communes chefs-lieux de département, le nombre d'achats de logement neuf à l'aide d'un PTZ n'a que très peu varié entre 2004 et 2005, de l'ordre d'une centaine d'acquisition. En revanche, l'achat de logements anciens, pratiquement inexistant dans toutes les communes en 2004, est passé à 650 en 2005 (120 à Angoulême, 130 à La Rochelle, 190 à Niort et 210 à Poitiers). Du fait de l'explosion de la construction neuve, la part de la construction avec PTZ ne cesse de décroître dans tous les types d'espaces, mais elle reste la plus élevée dans tout l'espace rural. 23
Part de la construction neuve aidée en 1999 Part de la construction neuve aidée en 2005 Source : DRE - SGFGAS Source : DRE - SGFGAS Localisation des prêts - Poitou-Charentes 24 PTZ ancien dispositif Nouveau PTZ 1997 2004 2005 Espace urbain 65,1 57,4 61,2 Dont villes centre 10,2 4,4 15,8 Dont pôles urbains (hors centre) 15,0 14,2 9,9 Dont couronne périurbaine 37,7 36,8 19,8 Espace rural 34,9 42,6 38,8 Ensemble 100,0 100,0 100,0 Source : Statistiques sur le prêt à taux zéro - SGFGAS Le nouveau PTZ profite aux achats d'appartements Avant la réforme de 2005, le PTZ n'était pratiquement pas utilisé pour l'achat d'appartements, neufs ou anciens. Avec le NPTZ, le nombre d'achats aidés d'appartements anciens atteint 740 en 2005. Ce phénomène nouveau bénéficie aux communes rurales mais surtout aux communes-centre et un peu à leur périphérie proche. Dans les quatre communes chefs-lieux, aucun achat d'appartement ancien n'avait été aidé en 2004. En 2005, ce sont au total 225 appartements qui ont été achetés avec un PTZ dans les quatre villes chefs lieux de la région (28 à Angoulême, 64 à La Rochelle, 78 à Poitiers et 55 à Niort), Angoulême apparaissant un peu en retrait par rapport aux trois autres villes. Ce mécanisme, qui favorise les ménages modestes, pourrait permettre aux villes de conserver une partie de leurs habitants grâce au parc ancien, individuel comme collectif, favorisant ainsi le maintien de la mixité sociale. En comparaison, seule une centaine de ménages a bénéficié d'un prêt pour acheter un premier logement neuf dans les quatre villes principales de la région. Nombre de PTZ pour des maisons neuves en Poitou-Charentes Nombre de PTZ par an 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 communes rurales des aires urbaines communes rurales de l'espace rural autres communes Nombre de PTZ pour des maisons anciennes en Poitou-Charentes Nombre de PTZ par an 1000 800 600 400 200 0 communes centres des pôles urbains autres communes des pôles urbains communres rurales de l'espace urbain communes urbaines de l'espace rural communes rurales de l'espace rural Source : SGFGAS
Avec le PTZ, une maison neuve à 126 000 euros en 2005 En 2005, le prix moyen des opérations de maisons neuves financée avec un PTZ (achat de terrain et construction) est de 126 000 euros en Poitou-Charentes. La progression du montant de ces opérations est de +5 % par an sur les dernières années quelle que soit la période exacte de référence. Par comparaison, cette augmentation du neuf aidé est moins forte que celle de la maison ancienne selon la source des notaires (PERVAL) : +9 % par an sur une période comparable 2000-2004. Cet écart peut s'expliquer en partie par le fait que le PTZ est utilisé sur des zones géographiques moins recherchées. En particulier, le nombre de PTZ continue d'augmenter dans les communes rurales, les plus éloignées des centres. Les opérations les moins chères se situent logiquement dans les communes rurales les plus reculées de la région. Les prix sont en moyenne 15 % plus élevés dans les zones rurales des aires urbaines, et 22 % plus chers dans les villes ou leurs proches périphéries. Comparativement à leurs niveaux de prix 2005, les zones où les prix augmentent le plus sont l'aunis et la Haute Saintonge. La maison ancienne se situe à 110 500 euros En 2005, le prix moyen d'acquisition d'une maison ancienne avec l'aide d'un prêt à 0 % est de 110 500 euros, soit 13 % de moins qu'une maison neuve avec terrain. Les écarts sont élevés entre départements car le prix est de 125 000 euros en Charente-Maritime, très proche du neuf, alors que les écarts sont de 13 à 14 % dans les autres départements. Ces écarts peuvent s'expliquer aussi par la quotité de travaux à réaliser sur l'ancien, qui peut être assez différente d'une zone à l'autre. Les montants des opérations d achat de maisons neuves avec PTZ en 2005 L'augmentation des prix des opérations aidées est sensiblement la même quelle que soit le type d'espace, urbain ou rural, et en 2 ou 3 ans le prix le plus bas a " rattrapé " le prix le plus haut 2 à 3 ans auparavant. La hiérarchie des prix des opérations aidées reflète bien évidemment celle des autres prix de l'immobilier dans les pays ou communautés d'agglomération. Les achats aidés dans l'ile de Ré (très peu nombreux) sont les plus chers, de l'ordre de 215 000 euros, suivis de ceux de la communauté d'agglomération de La Rochelle (175 000 euros), du pays d'aunis et de l'agglomération de Poitiers. À l'opposé, les zones les moins chères sont celles de la Charente- Limousine, du Ruffécois, du Sud-Charente, du Civraisien, du Loudunais, de la Haute-Saintonge et des Vals de Saintonge. Source : DRE - SGFGAS Nouveau prêt à 0 % Le Nouveau prêt à 0 % est un prêt destiné à aider les emprunteurs, à revenu modeste ou moyen, à acquérir leur résidence principale. Ce dispositif est applicable dans les mêmes conditions en Métropole et dans les Départements d'outre Mer. L'emprunteur ne supporte aucun intérêt ni frais de dossier à payer à l'établissement prêteur. En effet, les intérêts du prêt sont financés par l'état qui accorde à l'établissement de crédit le bénéfice d'un crédit d'impôt. L'établissement est toutefois en droit d'exiger que l'emprunteur souscrive une assurance invalidité-décès. Il peut également demander une garantie (hypothèque ou caution). Les dépenses correspondantes sont à la charge de l'emprunteur. Lorsque, pour la même opération, un autre prêt accordé par le même établissement est un prêt à l'accession sociale (PAS), le Nouveau prêt à 0 % doit obligatoirement être également garanti par le FGAS. Le prêt à 0 % peut être combiné avec n'importe quel autre prêt, sous réserve toutefois que ces prêts soient compatibles entre eux. Le Nouveau prêt à 0 % n'ouvre pas droit en tant que tel à l'aide Personnalisée au Logement (APL), mais ce droit peut être ouvert par un prêt conventionné ou un PAS contribuant au financement de la même opération. 25
Les bénéficiaires du Nouveau prêt à 0 % Pour bénéficier d'un Nouveau prêt à 0 %, les emprunteurs doivent acquérir ou faire construire un logement destiné à être occupé, à titre de résidence principale, pendant au moins huit mois dans l'année. En outre, ils ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Une exception à cette règle, dite de primo-accession à la propriété, est toutefois prévue en faveur des personnes acquérant un logement adapté pour un handicapé physique et des personnes victimes de catastrophes naturelles. Les emprunteurs doivent en outre respecter un plafond de ressources qui varie en fonction de la composition du ménage, de la localisation du logement et du caractère neuf ou ancien du bien immobilier. Les plafonds de ressources sont calculés en faisant la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt. Par exception, pour les mois de janvier à mars de l'année d'émission de l'offre de prêt, les ressources à prendre en considération sont celles figurant sur les avis d'imposition de chaque personne constituant le ménage au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt (N-2). Dès lors, la production de cet avis d'imposition suffit. Ensuite, pour la période du 1er avril de l'année d'émission de l'offre de prêt à la date de réception de l'avis d'imposition N-1, la détermination du revenu fiscal de référence se fait sur la base de la déclaration sur l'honneur de l'emprunteur en fonction des revenus perçus au titre de l'année N-1. Cette déclaration devra être confrontée à l'avis d'imposition N-1 une fois celui-ci disponible. Enfin, à compter de la date de réception de l'avis d'imposition N-1, la détermination du revenu fiscal de référence se fait directement sur la base de cet avis. Dans les deux derniers cas énoncés ci-dessus, le ménage requérant doit en outre produire les avis d'imposition sur le revenu de chaque personne constituant le ménage au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt (N-2). En outre, pour les personnes soumises au régime d'imposition du forfait agricole, les ressources à prendre en considération sont celles figurant sur l'avis d'imposition complémentaire reçu au cours de l'année d'émission de l'offre de prêt ou, s'il n'est pas disponible, celui reçu au cours de l'année précédant celle de l'émission de l'offre. Il est précisé que " l'avis d'imposition complémentaire reçu au cours de l'année d'émission de l'offre " correspond à l'année N-2, voire pour les mois de janvier et février à N-3. Dès lors, la production de cet avis d'imposition suffit. Par ménage, il convient d'entendre l'ensemble des personnes devant occuper le logement financé à la date de l'émission de l'offre de prêt. Un seul prêt peut être accordé par ménage. Les opérations financées Il peut s'agir d'un logement neuf ou ancien. La notion de "neuf " s'apprécie en fonction de la notion de première occupation du logement. S'il s'agit d'un logement neuf, l'acquéreur peut financer son achat auprès d'un promoteur ou la construction d'une maison, ainsi que l'acquisition du terrain sur lequel il construit. S'il s'agit d'un logement ancien, aucune quotité de travaux n'est requise. Simplement, le logement doit répondre à des normes minimales de surface et d'habitabilité définies en annexe au décret n 2006-69 du 31 janvier 2005. Lorsque l'acquisition porte sur des immeubles achevés depuis plus de 20 ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité est établi : cet état des lieux doit prévoir les travaux éventuellement nécessaires pour mettre le logement aux normes et ces travaux sont naturellement finançables par le Nouveau prêt à 0 %. La réglementation du prêt à 0 % n'impose aucun plafond quant au prix réel de l'opération d'accession. Une nouvelle mesure de 2007 réservée à l'acquisition ou la construction de logements neufs A partir du 1er janvier 2007, le PTZ peut être majoré si l'accédant bénéficie d'une aide attribuée par une ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement. Ce nouveau mode d'aide est liée aux politiques locales d'aide à l'accession. Il s'agit d'inciter les collectivités locales à s'impliquer davantage dans les politiques d'accession mais aussi d'améliorer l'efficacité des aides nationales par un meilleur ciblage des territoires concernés et des ménages bénéficiaires. L'opération et le bénéficiaire doivent évidemment satisfaire aux conditions générales d'éligibilité au PTZ, en particulier respecter le plafond de ressources PTZ mais aussi le plafond de ressources HLM. (Source : SGFGAS Société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale www.sgfgas.fr) 26 Contact, eric.vergeau@equipement.gouv.fr