Les statuts de loueur en meublé (LMP et LMNP)

Les statuts de loueur en meublé (LMP et LMNP) Je vous propose un feuilleton 2007 sur les thèmes relatifs à l investissement immobilier ; pour ce premier volet, je vous emmène ce trimestre, à la découverte des statuts de loueur en meublé. On parle en effet de statuts au pluriel, car il en existe deux : le loueur en meublé professionnel (LMP) et le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Intéressons-nous tout d abord à la partie commune de ces deux statuts. I LE LOUEUR EN MEUBLÉ Le loueur en meublé donne en location «à titre habituel» des locaux d habitation meublés, en dehors de toute activité hôtelière et sans être soumis à la législation sur les baux d habitation, qui ne concernent que les locaux loués nus. Cette activité peut être exercée par n importe quelle personne (salarié, retraité, profession libérale, commerçant, fonctionnaire) y compris quand elle est menée à titre «professionnel», en direct ou par l intermédiaire d une société (SARL, EURL, SNC ). Cependant, elle peut être menée à des niveaux différents, qui vont de la simple recherche d un revenu complémentaire (locations saisonnières, par exemple) à la mise en place d une véritable activité patrimoniale d investissement immobilier. Dans tous les cas, la location en meublé à titre habituel est une activité commerciale, qui se traduit par l assujettissement à la comptabilité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les textes de référence des statuts de loueur en meublé se trouvent à l article 151 septies du Code Général des Impôts (CGI) et 16250 Ed. Francis Lefebvre 2007-08. Reconnue par le fisc comme une activité complémentaire menée par des nonprofessionnels, elle est assujettie au régime classique des BIC, les charges locatives s imputant sur les recettes locatives, sans qu un déficit d exploitation ne se transmette au revenu global. En complément de ce cadre traditionnel, le législateur a créé un cadre fiscal plus avantageux, si le loueur choisit de respecter des règles d activité minimum. Ces avantages sont réservés aux loueurs appelés «loueurs professionnels», même s ils ont une autre activité professionnelle. On différencie donc les statuts de LMP et de LMNP, à partir de critères de chiffre d affaires, de quote-part de ce chiffre d affaires dans le revenu global, ou encore d inscription au Registre du Commerce. 1

II - LE LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP) Le loueur professionnel sera obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et devra respecter un de ces deux critères : - Soit tirer de son activité de loueur des recettes brutes annuelles supérieures à 23.000 e TTC (calculées prorata temporis pour le premier et le dernier exercice). - Soit tirer de son activité de loueur plus de 50 % des revenus totaux (revenus du patrimoine et professionnels) du foyer fiscal, recettes locatives comprises, avant déduction des charges et des déficits. Dans ce cas, peu importe la barre des 23.000 e. 1 Le régime juridique et fiscal du LMP La tenue d une comptabilité commerciale La location en meublé professionnelle est une activité commerciale qui relève de l impôt sur les BIC, plus favorable que l impôt foncier des personnes physiques. En effet, la tenue d une comptabilité commerciale autorise la prise en compte de toutes les charges d exploitation réellement décaissées, des intérêts de l emprunt ayant servi à l acquisition du bien immobilier, des frais de recherche de ce bien et des commissions d agence immobilière. L inscription au Registre du Commerce entraîne le paiement de la taxe professionnelle et des cotisations sociales obligatoires aux régimes maladie et retraite des commerçants (Urssaf, Organic, ) La comptabilité commerciale autorise également l amortissement des biens meubles et immeubles acquis pour l exploitation de l activité du loueur. Le poids de cet amortissement va créer une charge dans le compte d exploitation, mais le législateur ne permet pas de créer un déficit, une fois prises en compte les autres charges d exploitation. La part d amortissement non-prise en compte sera reportée sur les exercices futurs. La nature des avantages fiscaux du LMP un avantage immédiat : le remboursement de la TVA (19,6 %) lors de l acquisition : art. 289-a-I du CGI pour un résident européen un déficit déductible du revenu global (39C CGI) dans le cas où l obtention du statut LMP coïncide avec la date de signature du bail ; dans le cas contraire, les droits d enregistrement, frais de notaire, frais d agence et de commercialisation sont amortissables sur 5 ans ; le calcul peut-être fait prorata temporis une exonération des plus-values, à partir de la sixième année et si les recettes sont inférieures à 152.449 E 2

une exonération de l ISF, si les revenus provenant de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Par exemple, un investisseur qui n aurait plus d activité professionnelle et qui investirait au comptant dans un actif immobilier lui permettant de prétendre au statut de LMP serait exonéré d ISF pour les sommes investies dans cette activité. des revenus totalement défiscalisés sur le long terme, grâce aux amortissements 2 L approche économique et financière du LMP Ce statut nécessite un investissement initial significatif. En considérant un rendement locatif brut de 5 %, l investissement devra être d au moins 460.000 E plus frais et taxes (10 à 12 % supplémentaires) pour atteindre le seuil minimal de 23.000 E de recettes brutes annuelles. En contrepartie, l investisseur bénéficie d un statut fiscal particulier convenant bien à des personnes fortement imposées. En effet, celles-ci peuvent, avec le statut de LMP, diminuer de façon importante le montant actuel de leur impôt sur le revenu. À titre d exemple, si l investisseur réalise la première année un déficit de 70.000 E, il peut économiser jusqu à 28.000 e d impôt. De plus, ce type d investissement permet d utiliser un levier financier performant : sauf à souhaiter des revenus immédiats, il est préférable de réaliser l opération à crédit. Les intérêts étant totalement déductibles, le crédit in fine (paiement des seuls intérêts sur la durée du prêt puis du capital au terme) optimise fiscalement l opération. Par ailleurs, les loyers versés par les locataires permettent de rembourser une partie des mensualités. Le recours au crédit et le financement partiel par les locataires apportent des «effets leviers» qui permettent un investissement beaucoup plus important que sur un support financier classique, avec un même effort d épargne. Enfin, le statut de LMP permet à son bénéficiaire de percevoir à terme des revenus nets d impôts et de contributions sociales pendant de nombreuses années grâce aux amortissements (2 à 5 % par an sur l immobilier et 10 % à 20 % par an sur le mobilier). Ces revenus sont générés sans aliénation du capital, ce qui permet la transmission aux héritiers du capital ou des revenus, mais ce qui permet aussi, par rapport à un système exclusivement viager, de ne pas être tributaire des taux de rente qui vont avoir inexorablement tendance à diminuer. Par ailleurs, il n y a pas obligation d attendre l âge légal de la retraite pour débloquer les revenus constitués à titre volontaire, qui sont en outre indexés. Sur le plan financier, illustrons d un exemple l apport du statut de LMP : Données prises en compte : Investisseur dont le taux marginal d imposition est 40 % Investissement total de 717.100 e TTC en 2007 dont Terrain : 86.880 e HT Immobilier : 434.500 e HT Mobilier : 17.200 e HT Frais de montage : 61.002 e HT 3

TVA : 117.518 e Premier loyer annuel : 31.376 e revalorisé de 1 % par an. Financement : Apport personnel initial : 0 e Emprunt in fine : 600.000 e sur 20 ans au taux fixe de 5,5 % démarrant en 2007 Adossement sur un contrat d assurance vie de 306.000 e Synthèse des apports et avantages de la mise en place de cette stratégie : Économies d impôt : Capitalisation : Sécurité : Économie d IR sur la période : 53.763 e Récupération de la TVA : 117.518 e Réserve d amortissement au terme : 301.624 e Évaluation de l actif net au terme : 717.100 e Capital transmissible aux héritiers : 717.100 e Rente annuelle brute (loyer au terme) : 38.668 e Protection de la famille dès le premier jour, grâce au bénéfice de l assurance décès sur le crédit : 600.000 e Protection de la famille dès le premier jour, grâce à la rente mensuelle brute (loyer initial) : 2615 e A partir de 2028, cet investisseur entrera dans la phase de rendement pendant laquelle il utilisera les amortissements en réserve (301.624 e) afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers, desquels sont ôtées les charges d exploitation. III - LE LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP) Ce statut ne fait, curieusement, l objet d aucune définition fiscale, si ce n est «par défaut». Il correspond aux loueurs en meublé qui ne remplissent pas les conditions requises pour être qualifiés de LMP. Sont donc concernés par cette catégorie les loueurs en meublé qui : - ne sont pas inscrits au Registre du Commerce - réalisent 23.000 e ou moins de recettes annuelles ou ne retirent pas de cette activité au moins 50 % de leur revenu global. Il suffit d une de ces conditions pour être qualifié de LMNP. 4

1 Le régime juridique et fiscal du LMNP Par rapport aux loueurs professionnels, les non-professionnels n ont pas les mêmes avantages dans le domaine du report des déficits d exploitation, des plusvalues de cession et de l ISF. Le régime d imposition sur la plus-value est celle de la plus-value des particuliers avec une exonération au bout de 15 ans de détention. Pourtant, comme le LMP, le LMNP doit déclarer ses revenus en BIC et tenir une comptabilité commerciale. Contrairement au LMP, le LMNP peut rédiger une déclaration simplifiée pour bénéficier du régime fiscal du «micro BIC». Comme le loueur professionnel, il bénéficie d un régime fiscal avantageux : un avantage immédiat : le remboursement de la TVA (19,6 %) lors de l acquisition des revenus défiscalisés sur le long terme grâce aux amortissements un déficit déductible sur les revenus de même nature 2 L approche économique et financière du LMNP Elle est strictement la même que pour le LMP, si ce n est que l investissement est plus accessible. D ailleurs, très souvent, le statut de LMNP n est qu une étape vers celui de LMP. IV - CONCLUSION En guise de conclusion provisoire, avant la synthèse de ce feuilleton 2007, nous pouvons dire que, grâce à la location meublée (d appartements, de maisons, de gîtes ruraux, de chambres d hôtes ), l investisseur peut se constituer et développer un patrimoine immobilier en franchise d impôt sur le revenu et en récupérant la TVA (19,6 % sur un bien neuf). Il peut bénéficier, éventuellement, de plus-values exonérées et prévoir une transmission la plus «indolore» possible au profit de son conjoint ou de ses enfants. Enfin, et surtout, ces statuts de loueur en meublé donnent la possibilité de prendre sa retraite plus tôt, en se construisant des revenus élevés et indexés, sans impôt à payer durant de longues années. Contact : Delphine Padovani d Hautefort d.padovani@wanadoo.fr 00 32 473 59 12 36 5