«Les dynamiques des marchés résidentiels et immobiliers au sein du Pôle Métropolitain» Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation et de Véronique Coupanec, consultante siège : Espace Eiffel 18/20, rue Tronchet 69006 Lyon tél. 04 72 00 87 87 fax. 04 78 27 70 72 agence de Montpellier : 133, rue Olof Palme Tournezy 34070 Montpellier tél. 04 67 07 99 00 fax. 04 67 07 90 91 agence de Nantes : 1, allée Cassard 44000 Nantes tél. 02 40 95 64 64 agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse 06100 Nice tél. 04 93 51 01 11 fax. 04 93 51 01 64 Pôle Métropolitain Séminaire de la commission Aménagement 21 juin 2013
Par rapport à la démographie, production équilibrée en volume dans le Grand Lyon, faible depuis longtemps sur la SEM, en chute sur la CAPI, fragile sur ViennAgglo Rythme de construction neuve par agglomérations Grand Lyon Production/an/1.000 hab. 8,0 7,0 Equilibré Equilibré Equilibré 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 2006/2008 2009/2011 2012 St Etienne Métro Production/an/1.000 hab. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Pénurie Pénurie Pénurie 2006/2008 2009/2011 2012 CAPI Production/an/1.000 hab. 8,0 7,0 Equilibré Equilibré Détendu 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 2006/2008 2009/2011 2012 Vienn'Agglo Production/an/1.000 hab. 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Détendu Pénurie Détendu 2006/2008 2009/2011 2012 >= 10,0 Production sous tension 8,0 9,9 Production soutenue 6,0 7,9 Production équilibrée 5,0 5,9 Production détendue 4,0 4,9 Sous Production < 4,0 Pénurie Le collectif, variable d ajustement Peu d individuel aménagé au profit du diffus 2
Agglomération Lyonnaise : la promotion immobilière a battu des records en 2009 et 2010, avec plus de 7.000 ventes (80% de la production), et revient à moins de 4.400 en 2012 Promotion immobilière - Agglomération Lyonnaise 1 er trimestre 2013 Mises en vente -18% Ventes -9% Source : Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise Adequation 3
L activité de la promotion immobilière est localement très irrégulière, pouvant varier de 13% de la production de logements de l Agglomération en 2008, à plus d un tiers en 2010 Promotion immobilière - Saint-Etienne Métropole 1 er trimestre 2013 Mises en vente -42% Ventes -19% Sources : ECLN/SOeS 2005/2008 et Observatoire de l Habitat du Sud Loire Epures/Cecim/Adequation 2009/2012 4
Sur la CAPI, la promotion immobilière dépassait 500 ventes/an en 2005/2006 (30% de la production) ; en 2012, moins de 200 (20% de la production) et un prix moyen > 2.700/m² 1 er trimestre 2013 Mises en vente -74% Ventes -30% Promotion immobilière - CAPI Source : Observatoire de la promotion immobilière en Nord Isère Adequation 5
Sur Vienn Agglo, l activité de la promotion immobilière a toujours été assez faible, variant entre 50 et 120 ventes/an, et un prix moyen qui se fixe depuis 2001 à 2.800/m² Promotion immobilière Vienn Agglo Source : ECLN / SOeS 6
Tunnel de Friggit : l indice de solvabilité des ménages a franchi depuis 2005, le seuil de 1,5 qui avait déjà été déclencheur de crise de 1991 à 1995 2,6 2,5 2,52 (Paris, T4 12) Revenus des ménages et prix admissibles 2,4 2,3 2,2 2,1 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage Différenciation Paris / Ile-de-France / province Base 1965=1 NB: le dénominateur des quatre ratios est le revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France Tunnel France Paris Ile-de-France Province 2,11 (Ile-de-Fr., T4 12) 1,79 (France, T4 12) 1,66 (Province, T4 12) 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source : CGEDD d après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés 7
Comprendre les dynamiques résidentielles, en partant des budgets de la demande 50% des ménages, situés entre le 3 ème et le 7 ème décile de revenus, représentatifs de la classe moyenne, pèsent plus de 80% de la demande de logements neufs. Les 30 premiers % de cette classe, entre le 3 ème et le 5 ème décile de revenus, pèsent plus de 50% de la demande de logements neufs, à prix et loyers abordables Quels logements pour quels ménages? 30% de ménages de revenus modestes 30% de ménages de revenus moyens inférieurs 20% des ménages de revenus moyens supérieurs 20% des ménages de revenus aisés 1 er décile de revenus 2 ème décile de revenus 3 ème décile de revenus 4 ème décile de revenus 5 ème décile de revenus 6 ème décile de revenus 7 ème décile de revenus 8 ème décile de revenus 9 ème décile de revenus Locatif social / Ancien à bas loyer Locatif social / Ancien et neuf à loyer intermédiaire Ancien et neuf à loyer de marché Minoritairement, ancien à loyer élevé Marginalement accession sociale Accession sociale / Ancien et neuf à prix intermédiaire Ancien et neuf à prix de marché Majoritairement, ancien à prix élevé 8
30% des ménages du Grand Lyon, pesant plus de 50% de la demande en neuf, finançables entre 112.000 et 199.000. La classe moyenne finançable jusqu à 292.000 Revenus et prix admissibles dans le Grand Lyon Classes de revenus Revenus moyens (< 3 ème décile) Revenus moyens (< 4 ème décile) Revenus moyens (< 5 ème décile) Revenus moyens (< 6 ème décile) Revenus moyens (< 7 ème décile) Part des ménages 10% des ménages 10% des ménages 10% des ménages 10% des ménages 10% des ménages Revenus mensuels Budget en accession avec 10% d apport Budget avec 25% d apport ou pour investisseur < 1.606 112.000 135.000 < 1.949 136.000 164.000 < 2.364 165.000 199.000 < 2.871 201.000 241.000 < 3.479 243.000 292.000 Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2010 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,06% au 01/06/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% 9
Le prix des logements collectifs neufs avoisinant 3.900 /m² au sein du Grand Lyon, les ménages du 3 ème au 5 ème décile représentent moins de 10% de l occupation des programmes neufs, et ne peuvent se loger que du studio au T2bis suivant leurs revenus Revenus et prix admissibles dans le Grand Lyon 3.900 /m² < 10% d occupants locataires et propriétaires du 3 ème au 5 ème décile Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2010 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,06% au 01/06/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Classes de revenus Collectif avec 10% d apport Collectif avec 25% d apport ou pour investisseur Revenus moyens (3 ème décile) T1 29 m² T1 35 m² Revenus moyens (4 ème décile) T1 35 m² T2-42 m² Revenus moyens (5 ème décile) T2 42 m² T2 bis 51 m² Revenus moyens (6 ème décile) T2 bis 52 m² T3 62 m² Revenus moyens (7 ème décile) T3 62 m² T3 bis 75 m² 10
Revenus des ménages et prix admissibles Les ménages du 3 ème au 5 ème décile, 30% des ménages, pèsent plus de 50% de la future occupation des logements libres neufs (accession et location comprise) Leur part varie dans l occupation des programmes neufs, en fonction des prix pratiqués, de 20% à 55% suivant que le prix varie entre 3.600 et 2.400 /m² Au-delà de 3.800 /m², leur part est inférieure à 10% de l occupation Une complémentarité entre gammes à trouver suivant les projets, les localisations 55% Prix : 2.400 /m² 40% 30% Prix : 2.800 /m² Prix : 3.200 /m² Loyer : 8,2 /mois Rentabilité : 4,10% Loyer : 9,0 /mois Rentabilité : 3,85% Loyer : 9,8 /mois Rentabilité : 3,65 % 20% Prix : 3.600 /m² 10% 0% Prix : 3.800 /m² Prix : 4.000 /m² Loyer : 10,6 /mois Rentabilité : 3,55% Loyer : 10,9 /mois Rentabilité : 3,45% Loyer : 11,2 /mois Rentabilité : 3,35% Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2010 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,06% au 01/06/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% 11
Budgets admissibles et prix du neuf par secteurs Le marché du collectif plus accessible dans sa moyenne aux ménages des 3 ème à 5 ème déciles de revenus à Lyon et Villeurbanne, difficilement dans l Ouest Lyonnais, plus aisément dans l Est, assez facilement sur la CAPI et Vienn Agglo, plus étroitement à Saint-Etienne Métropole, hormis dans les communes de Vallées St Etienne Ville Ouest Lyonnais T2/T3 3 700 Lyon Villeurbanne 3/5ème décile Maison+terrain 161 000 112 000 373 000 231 000 193 000 T2/T3 2 700 Maison+terrain 118 000 99 000 NS 169 000 170 000 SEM Couronne SEM Coteaux SEM Vallées T2/T3 2 600 3/5ème décile Est Lyonnais T2/T3 4 300 3/5ème décile Maison+terrain 187 000 112 000 NS 268 000 193 000 T2/T3 2 600 T2/T3 2 300 3/5ème décile Maison+terrain 124 000 99 000 210 000 181 000 170 000 3/5ème décile Maison+terrain 124 000 99 000 210 000 181 000 170 000 3/5ème décile Maison+terrain 101 000 99 000 NS 144 000 170 000 T2/T3 3 200 3/5ème décile Maison+terrain 139 000 112 000 257 000 199 000 193 000 CAPI Vienn'Agglo T2/T3 2 700 T2/T3 2 800 3/5ème décile Maison+terrain 118 000 115 000 210 000 169 000 202 000 3/5ème décile Maison+terrain 122 000 113 000 238 000 175 000 204 000 12
Seuls sont significatifs les reports de marché observés à l échelle infra-territoriale La barre des 3.600 /m² franchis en 2006 sur le marché central, alors que l Est était à 2.600 /m² Recul du poids du marché central au profit de l Est, passé de 20% à 40% des ventes entre 2005 et 2012 Depuis, une hausse du foncier dans l Est et une standardisation de l offre en grand collectif ayant contribué à renchérir rapidement les prix de revient et donc, les prix de sortie, désormais à plus de 3.200 /m² Ventes annuelles en promotion immobilière au sein du Grand Lyon Reports observés dans le Grand Lyon Source : Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise Adequation 13
Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif Pistes pour des prix plus adaptés à la demande L écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et des formes moins hautes marges de manœuvre sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas d ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol Un prix de revient et une morphologie plus adaptés au logement familial Typologie Coût de construction ( HT/m² shab) Charge foncière ( HT/ m² SDP) Prix de vente ( TTC/m² shab) Collectif sur sous-sol Intermédiaire pkg hors sol Maison de ville 1.550 1.430 1.170 250 250 250 3.100 2.900 2.450 14
L individuel, forme urbaine à se réapproprier, plus économique pour le logement familial Pistes pour des prix plus adaptés à la demande Sur des parcelles de taille équivalente à l individuel groupé, des maisons plus grandes en lot à bâtir, localisées en zone B2 sur la SEM ou la CAPI, et ailleurs, en périphérie, accessibles à partir du 6 ème décile o o 87.000 la parcelle de 670 m² + 7.000 de raccordement et d aménagement d espaces verts + 119.000 la maison de 105 m² de shab = 213.000, soit 2.030 /m² habitable, garage inclus En individuel groupé, un 4P de 87 m² à 213.000, soit 2.450 /m² habitable, sur la SEM ou la CAPI Des recettes pour l aménageur plus importantes : suivant les cas, de 1,2 à 1,5 fois plus en lot à bâtir par rapport à l individuel groupé à SDP équivalente La possibilité d atteindre des budgets encore plus abordables, en lotissements urbains denses Une ingénierie spécifique à prévoir pour encadrer la qualité architecturale et paysagère 3 pièces 4 pièces Surface habitable 67 m² 85 m² Prix de la construction 102 000 112 000 Prix du terrain 39 000 62 000 Aménagement extérieur 7000 7 000 Prix total TTC 148 000 181 000 Prix total au m² habitable 2 209 2 129 Déciles ciblés 4ème 5ème 15
Pistes pour des prix plus adaptés à la demande Une possibilité de développer de l individuel dense en lot à bâtir, de type maison de ville, mais ne pouvant représenter que de petites séquences dans les projets urbains 16
«Les dynamiques des marchés résidentiels et immobiliers au sein du Pôle Métropolitain» Annexes par agglomérations siège : Espace Eiffel 18/20, rue Tronchet 69006 Lyon tél. 04 72 00 87 87 fax. 04 78 27 70 72 agence de Montpellier : 133, rue Olof Palme Tournezy 34070 Montpellier tél. 04 67 07 99 00 fax. 04 67 07 90 91 agence de Nantes : 1, allée Cassard 44000 Nantes tél. 02 40 95 64 64 agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse 06100 Nice tél. 04 93 51 01 11 fax. 04 93 51 01 64 Pôle Métropolitain Séminaire de la commission Aménagement 21 juin 2013
Le marché central désormais à plus de 4.300 /m² moyens, hors parking, pour plus de 3.700 /m² dans l Ouest et de 3.200 /m² dans l Est Evolution des prix du collectif Grand Lyon Evolution du prix /m² moyen du marché central (Lyon Villeurbanne Caluire) comparé à l Est et à l Ouest Lyonnais Source : Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise Adequation 18
Grand Lyon : de 2006 à 2012, augmentation des prix et uniformisation de l offre a entraîné une désolvabilisation rapide des ménages primo-accédants de la classe moyenne En 2006-2008, les primo-accédants du 5 ème décile s offraient un T2 dans le Centre et l Ouest En 2012, ils n accèdent aux T2 que dans l Est Lyonnais Prix et budgets admissibles Grand Lyon Revenu mensuel net maxi Budget avec 10% d'apport 1er Décile 805 56 000 2ème Décile 1278 89 000 3ème Décile 1606 112 000 4ème Décile 1949 136 000 Médiane 2 364 165 000 6ème Décile 2871 201 000 7ème Décile 3479 243 000 8ème Décile 4309 301 000 9ème Décile 5810 407 000 Sources : Observatoire de la promotion immobilière de l Agglomération Lyonnaise Adequation Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Prix moyen 2006 2008 (3380 /m²) Prix moyen 2009 2011 (3680 /m²) Prix moyen 2012 (3840 /m²) Centre Est Ouest Centre Est Ouest Centre Est Ouest ST T2 T3 T4 T5 19
Un prix moyen à Saint-Etienne frisant désormais 2.700 /m², devant les communes de Couronne et de Coteaux, inférieures à 2.600 /m², les communes de Vallées plafonnant autour de 2.300 /m² Evolution des prix du collectif St-Etienne Métro Evolution du prix /m² moyen de Saint-Etienne, comparé à ceux des communes de Couronne, des Vallées et des Coteaux Source : Observatoire de l Habitat du Sud Loire Epures/Cecim/Adequation 20
A St-Etienne Métropole, des ménages primo-accédants de la classe moyenne aux revenus nettement plus faibles qu ailleurs, qui ont donc plus de difficultés à acheter en collectif neuf, malgré des prix plutôt bas Prix et budgets admissibles St-Etienne Métro Un territoire caractérisé par une faible évolution des prix, sauf sur la ville de St-Etienne Les ménages du 5 ème décile, qui ne gagnent que 2.000 /mois (contre 2.400 /mois sur les 3 autres agglomérations) ne peuvent accéder qu aux T2 en Couronne, au studio à St-Etienne Revenu mensuel net maxi Budget avec 10% d'apport 1er Décile 701 49 000 2ème Décile 1 123 79 000 3ème Décile 1 411 99 000 4ème Décile 1 692 118 000 Médiane 2 022 141 000 6ème Décile 2 421 169 000 7ème Décile 2 920 204 000 8ème Décile 3 551 248 000 9ème Décile 4 611 323 000 Sources : Observatoire de l Habitat du Sud Loire Epures/Cecim/Adequation Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Prix moyen 2006 2008 (2450 /m²) Prix moyen 2009 2011 (2550 /m²) Prix moyen 2009 2011 (2580 /m²) St Etienne Couronne Vallées St Etienne Couronne Vallées Coteaux St Etienne Couronne Vallées Coteaux ST T2 T3 T4 T5 21
Sur la CAPI, un prix moyen du collectif neuf qui a évolué de 2.330 /m² en 2006, à plus de 2.700 /m² en 2012 Evolution du prix /m² moyen du collectif dans la CAPI Evolution des prix du collectif CAPI Source : Observatoire de la promotion immobilière en Nord Isère Adequation 22
Sur la CAPI, des budgets des primo-accédants de la classe moyenne plus élevés permettant une meilleure adéquation entre l offre proposée en collectif et la demande Un prix moyen qui a évolué de manière assez comparable à celui de la Ville de St-Etienne Les T3 restent accessibles aux ménages du 5 ème décile, qui gagnent près de 400 de plus par mois que ceux de Saint-Etienne Métropole Prix et budgets admissibles CAPI Revenu mensuel net maxi Budget avec 10% d'apport 1er Décile 936 65 000 2ème Décile 1 349 94 000 3ème Décile 1 645 115 000 4ème Décile 1 990 139 000 Médiane 2 410 169 000 6ème Décile 2 881 202 000 7ème Décile 3 393 237 000 8ème Décile 4 074 285 000 9ème Décile 5 194 363 000 Sources : Observatoire de la promotion immobilière en Nord Isère Adequation Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Prix moyen 2006 2008 (2400 /m²) Prix moyen 2009 2011 (2500 /m²) Prix moyen 2012 (2650 /m²) ST T2 T3 T4 T5 23
Sur Vienn Agglo, une progression rapide des prix du collectif qui handicape désormais le parcours résidentiel des primo-accédants du début de la classe moyenne Un territoire marqué par une instabilité des prix et une augmentation rapide en 2011/2012, ce qui a fait glisser l accessibilité du 5 ème décile du T3 au T2 Prix et budgets admissibles Vienn Agglo Revenu mensuel net maxi Sources : ECLN/SOeS Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Budget avec 10% d'apport 1er Décile 835 58 000 2ème Décile 1 285 90 000 3ème Décile 1 613 113 000 4ème Décile 1 983 139 000 Médiane 2 424 170 000 6ème Décile 2 937 205 000 7ème Décile 3 514 246 000 8ème Décile 4 252 297 000 9ème Décile 5 435 380 000 Prix moyen 2006 2008 (2545 /m²) Prix moyen 2009 2011 (2565 /m²) Prix moyen 2012 (2800 /m²) ST T2 T3 T4 T5 24