Département des Landes SYNDICAT MIXTE POUR L AMENAGEMENT ET LA GESTION D UNE ZONE TOURISTIQUE ET DE LOISIRS SUR LA COMMUNE D ARJUZANX AMENAGEMENT TOURISTIQUE ET DE LOISIRS SUR LA COMMUNE D ARJUZANX A PROXIMITE DU LAC d ARJUZANX Consultation pour un appel à projets : recherche d opérateurs, investisseurs et/ou exploitants professionnels en vue d un projet d aménagement touristique et de loisirs CAHIER DES CHARGES
SOMMAIRE I - Le contexte 3 A. Le contexte historique et géographique 3 B. Le contexte touristique et naturel 4 II - Un projet d aménagement touristique et de loisirs 6 A. Objet de l appel à projet 6 B. Le projet attendu 6 C. Les segments de clientèles en présence ou pouvant être captés 7 III - Le montage juridique et financier du projet 8 IV Règlement de consultation 9 A. Echéancier Prévisionnel 9 B. Les modalités de consultation et de réponses des candidats 9 Annexes 13 2
I. Le contexte A. Le contexte historique et géographique La commune d Arjuzanx est située aux portes du Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne et au cœur du plus grand massif forestier d Europe (cf Annexe 1). Le Département des Landes fait l acquisition de l ancien site minier de lignite à ciel ouvert d Arjuzanx, en octobre 2002, dans le cadre d une déclaration d utilité publique en vue de la mise en œuvre d un projet de protection et de valorisation de ce patrimoine désormais naturel de 2 636 ha (cf Annexe n 2). En cohérence avec cette démarche, le Département s engage dans une politique d ouverture au public et de préservation des espaces naturels identitaires du site (cf Annexe n 2). En 2004, la gestion de cet espace est confiée au «Syndicat Mixte de gestion des milieux naturels» (SMGMN) qui associe la Région Aquitaine, le Département des Landes et les Communautés de communes des Pays morcenais et tarusate. Le site, reconnu comme site d exception pour l accueil des grues cendrées, est classé pour partie en Réserve Nationale de Chasse et de Faune Sauvage et en site d intérêt communautaire Natura 2000 (ZICO, Zone d Intérêt pour la Conservation des Oiseaux). Il fait l objet depuis 2015 d un projet de classement en Réserve Naturelle Nationale (pour une partie de sa superficie) dont le principe vient d être validé par le Ministère. Le classement devrait intervenir courant 2016. Le SMGMN a lancé en novembre 2009 un projet d aménagement et de développement concrétisé par des travaux d aménagement de février 2014 à mai 2015 (6,6 M HT) Cf Annexe n 3. La pertinence de créer une offre d hébergements touristiques et de loisirs à Arjuzanx est confirmée par l attractivité du site naturel et les investissements qualitatifs réalisés tant en ce qui concerne le volet découverte ornithologique que l offre de prestation de pleine nature y compris une baignade surveillée sur le lac d Arjuzanx dont la superficie est de 147 ha. Pour accompagner la démarche, le Département des Landes et la Commune d Arjuzanx se sont associés pour former, le 30 novembre 2005, le «Syndicat Mixte pour l aménagement et la gestion d une zone touristique et de loisirs sur la commune d Arjuzanx» afin de porter un projet d hébergement touristique sur des terrains situés sur la commune d Arjuzanx, à l Est du bourg et à proximité immédiate du site naturel, à l Est du lac (hors périmètre du site départemental géré par le SMGMN). Le présent appel à projets est lancé par ce Syndicat Mixte et doit permettre d apporter une double réponse : - pallier le déficit d offre en hôtellerie/restauration de ce secteur du territoire départemental, - enclencher un nouveau cycle d investissements en hébergements touristiques conformément aux objectifs du Schéma départemental du tourisme et du thermalisme (cf Annexe n 4). Cet appel à projets s inscrit dans une zone classée 2AU du Plan Local d Urbanisme de la commune, de 45 ha environ, située à l est du lac d Arjuzanx, au nord de la route départementale n 38 (cf Annexe n 5). Dans ce périmètre, le Syndicat Mixte pour l aménagement et la gestion d une zone touristique et de loisirs est propriétaire de presque 14,5 ha classés en 2AU du PLU. Cet ensemble est complété par une autre parcelle classée en U située à l entrée du bourg d Arjuzanx et comprenant un bâti traditionnel landais dit la maison «Catachot» (cf Annexe n 6). Des éléments complémentaires figurent en annexe n 7. 3
B. Le contexte touristique et naturel 1. Une bonne accessibilité depuis l autoroute et les bassins de population agglomérée La commune d Arjuzanx se situe à : - Moins de 15 minutes de l autoroute A63 qui permet de relier Bordeaux vers le Nord, et Bayonne et l Espagne vers le Sud. - 30 minutes de l agglomération dacquoise et son offre thermale - 20 minutes de Marquèze, Ecomusée de la Haute-Lande situé au cœur du Parc Naturel des Landes de Gascogne (Sabres) - 30 minutes du littoral landais, de ses grands espaces dunaires et plans d eaux douces - 1 H 30 de l agglomération Bordelaise (1 M d habitants) - 1 H de Bayonne/Anglet/Biarritz - 1 H en TER entre Bordeaux et Morcenx. Le PLU d Arjuzanx prévoit l emprise d une halte ferroviaire sur la commune. - 30 minutes de Mont-de-Marsan Agglomération (Préfecture des Landes) - 1 H 30 des clientèles du Pays Basque espagnol 2. Une situation touristique «Nature» par excellence Au cœur du département touristique des Landes : - 14 ème département touristique français (en nombre de nuitées) - 4 ème département en termes de nuitées par habitant - 1 er département thermal - Parmi les destinations leaders en hôtellerie de Plein air, l offre Nature est au cœur de la destination des Landes et de sa notoriété touristique (littoral, forêts, itinérance vélo ). - A la Porte Sud du Parc Naturel Régional des Landes de Gascogne et au cœur d un réseau de sites Nature constitués par les Réserve Naturelles Nationales du Marais d Orx, de l Etang Noir et du Courant d Huchet, les Barthes de l Adour (Landes), la chaîne des étangs douce du littoral landais, le site du Teich sur le Bassin d Arcachon en Gironde, etc. 4
3. Un site qui dispose d une attractivité touristique intrinsèque Dans un cadre d exception, le site d Arjuzanx, propriété du Département des Landes depuis 2002 pour la réalisation d un projet de protection et de gestion environnementale (site Natura 2000, ZNIEFF, ZICO..) dispose des caractéristiques suivantes : - - Une surface de 2 636 ha qui en fait un site unique au niveau régional et même national par sa richesse naturelle et sa taille Un site comprenant de grandes étendues d eau (dont une ouverte librement au public pour la baignade) et une diversité de paysages naturels, inédits au cœur du massif forestier. Un site qui se visite en hiver (observation des grues cendrées) comme en été (espace sport de pleine nature, découverte du patrimoine naturel). L ambition est que le site d Arjuzanx devienne désormais un pôle touristique majeur du territoire en s appuyant sur sa double attractivité : Un lieu emblématique du Tourisme de Nature - au niveau national et européen - autour des Grues Cendrées (hiver) et de la découverte des espaces paysagers et du patrimoine naturel (toute l année) - Un site majeur d hivernage de la Grue Cendrée (plus de 20 000 oiseaux). C est un spectacle garanti d octobre à mars. - Une Maison de site (expositions autour de l identité des lieux) avec accès gratuit - Des prestations nombreuses (visites guidées, animations nature, week-ends découverte, sites d observations dédiés...) Un site de loisirs de pleine nature rassemblant des ingrédients attendus par les clientèles - Une offre de découverte «d une rive à l autre» : itinérance (vélo, piéton équestre), bateau solaire pour rejoindre la rive opposée du Lac, loisirs nautiques notamment canoë - Un pavillon d eau - Une baignade surveillée - Une plage de sable et une plage verte - Une Maison des promenades (locations vélos, canoë ) - Un parcours muséographique de plein air structuré autour d un jardin dit du Miocène (histoire géologique du site mise en scène en plein air) 4. Un site sur lequel les collectivités publiques sont actives Le programme d investissement récent porté par le SMGMN (+ de 6 M d ) s inscrit dans une logique de politique de «Grand site». Il est d une grande qualité architecturale et paysagère avec : - un parti pris qui marque le site et en fait un lieu unique en capacité de retenir l attention des visiteurs une forte intégration paysagère de l ensemble du programme des espaces extérieurs aménagés avec singularité et attention : espaces de déambulation, lieux d observation, passerelle, aire de stationnement. (Photos S. Zambon CD40) 5
Ces aménagements très qualitatifs contribuent à nourrir «l expérience vécue» d un séjour touristique à Arjuzanx. Ils permettent de distinguer le site d Arjuzanx : «c est ici et pas ailleurs». Cette nouvelle réalité touristique d Arjuzanx est un gage de réussite pour un projet d hébergements touristiques. II. Un projet d aménagement touristique et de loisirs A. Objet de l appel à projets L appel à projet a pour objectif de trouver un ou plusieurs opérateur(s), investisseur(s) et/ou exploitant(s) professionnel(s), à même de proposer, financer et réaliser un projet d hébergements touristiques autour du Lac d Arjuzanx. Cet (ou ces) opérateur(s) doit (doivent) en concertation avec le Syndicat mixte proposer : - un projet touristique dans les conditions définies ci-après, - ainsi que les modalités juridiques et financières de mise à disposition ou de cession de foncier/immobilier, de réalisation, d exploitation et de fonctionnement les plus appropriées à ce projet. Le syndicat mixte pourrait prendre à sa charge des infrastructures liées à l apport de réseaux, de voirie, aux cheminements doux et ouvrages d accès. Il s agit d une consultation ouverte ciblant des opérateurs du tourisme présentant de solides garanties quant à la gestion future du site et à la pérennité des activités. Le produit d hébergement doit être en capacité de capter ses propres clientèles par l intérêt de son concept, la qualité du produit, son réseau de commercialisation, sa mise en marché. Un concept identitaire pouvant se développer dans le temps est attendu. B. Le projet attendu 1. Un positionnement Nature clairement recherché Au regard de la réalité du site d Arjuzanx, des volontés de la Commune et de ses actions (territoire bio engagé) mais aussi des aménagements récents autour du Lac d Arjuzanx, le positionnement retenu pour le projet d hébergements est : Nature/Eco-tourisme Le projet doit s inscrire en articulation avec les aménagements récents ou en cours portant sur la valorisation de l espace naturel et de ses intérêts faunistiques et floristiques ainsi que des loisirs de pleine nature. Du fait de ce positionnement, l engagement d un projet durable (écoconstruction et éco-gestion..) est à préciser. 2. Une typologie d hébergements à préciser Le cahier des charges est ouvert en ce qui concerne les produits d hébergements. A ce stade deux pistes principales peuvent être évoquées sans être limitatives : - un camping nature - un village de gîtes 6
Avec dans les deux cas la possibilité d associer quelques hébergements atypiques ou d autres propositions d hébergements innovants. La réflexion reste ouverte sur d autres typologies d hébergement (hôtellerie, résidence de tourisme ). Le développement d activités de loisirs n est pas soumis à conditions particulières sauf à respecter le positionnement général attendu. 3. Une offre d hébergements touristiques associée à de la restauration Le projet doit permettre de mettre en marché une offre conforme aux attentes des clientèles touristiques et de renforcer l attractivité de ce territoire. En parallèle à ce projet d hébergements, il est laissé la possibilité à l opérateur de développer une offre de restauration qui : - soit intégrée à l offre d hébergement et/ou dissociée par exemple en appui sur le patrimoine bâti de la maison «Catachot» également propriété du Syndicat Mixte - valorise les produits locaux : le concept «Auberge de Pays» retient l attention des élus. Le portage peut être unique (une seule entité) ou dissocié (le foncier pouvant alors être cédé ou mis à disposition à des entités juridiques différentes). Le cadre de cet appel à projet est de fait très ouvert et tous les projets en phase avec le positionnement «Nature» seront étudiés. C. Les segments de clientèles en présence ou pouvant être captés Le projet d hébergements à développer sur Arjuzanx sera sans concurrence locale directe : les offres disponibles dans l environnement concurrentiel étant plutôt simples et de petites dimensions (quelques chambres d hôtels, campings traditionnels, gîtes). Concernant l offre de la restauration, le territoire enregistre un déficit chronique. Sur la commune, une seule offre existe à «l Auberge du Lac». Au regard des premiers éléments qui devront être confirmés par une approche du marché présentée par l opérateur, les clientèles cibles qui émergent sont : 1. En clientèles principales - Les clientèles en séjours de vacances Elles sont naturellement présentes sur le territoire du fait de l inscription dans la Destination «Landes». En saison estivale, Arjuzanx peut offrir la possibilité de rayonner et d y installer un «camp de base» autorisant la pratique du littoral, la découverte du Parc Naturel Régio 7
- Les clientèles sensibilisées nature venues spécifiquement pour ces offres Grues et découverte de la nature Elles représentent un marché en nette progression qui intéresse des clientèles françaises et européennes (espagnoles, belges, anglo-saxons ). Ces clientèles sont très intéressantes car elles permettent de s affranchir des périodes estivales pour que le site reste attractif d Octobre à Mars. La captation de ces clientèles suppose des hébergements en dur d un bon niveau de confort. - Les clientèles de courts séjours En individuelles et en groupes constitués (groupes d'amis, associations ). C est un marché en développement. La proximité de Bordeaux est un atout. Il s'agit de clientèles intéressées par la découverte de la Grue Cendrée, le réseau de sites nature (Arjuzanx, Orx, Teich ) et/ou par d autres motifs de loisirs (itinérance ). 2. En clientèles secondaires - Les clientèles pour des réunions de travail, petits séminaires Des clientèles à la recherche d un produit dans un espace de nature, un produit intimiste, au calme, bien équipé. Nota : concernant les clientèles camping-caristes le site n apporte à ce jour aucune réponse, alors même que l on se situe sur un marché porteur qui ne cesse de progresser. Il est laissé aux opérateurs la possibilité de développer une offre spécifique. Le produit d hébergements touristiques d Arjuzanx doit pouvoir s appuyer sur plusieurs segments de clientèles avec une double saisonnalité. C est un gage de réussite du projet d hébergements III. Le montage juridique et financier du projet L opérateur désigné aura pour mission de : - Concevoir, financer et réaliser un projet touristique global et cohérent sur le site - Gérer et exploiter les équipements Dans le cadre de cet appel à projet ouvert, le Syndicat mixte pour l Aménagement et la gestion d une zone touristique et de loisirs souhaite arrêter, en concertation avec l opérateur, investisseur et/ou exploitant, le montage juridique et financier le plus approprié au projet. A ce stade aucune piste particulière n est arrêtée. Il appartient donc aux candidats de proposer au Syndicat Mixte, outre un projet touristique global et cohérent (note d intention, typologie du type d hébergement, typologie des clientèles cibles), le montage juridique et financier qui leur semble le plus opportun (forme juridique, acquisition du foncier et montant des investissements prévus), compte tenu des données fournies par celui-ci dans le présent cahier des charges. Le montage juridique proposé par les candidats doit être argumenté et concilier les intérêts poursuivis par chacune des parties. 8
IV. Règlement de consultation A. Echéancier prévisionnel Diffusion du présent cahier des charges : Septembre 2015 2015 Date limite de remise des dossiers de candidatures : 16 novembre 2015 Sélection sur dossier des candidats autorisés à présenter une offre : 30 novembre 2015 Visite obligatoire «de présentation du territoire et du foncier» : mi décembre 2015 - début janvier 2016 Réception des offres finales : 15 février 2016 Désignation du candidat retenu : avant le 15 mars 2016 Mise au point d un projet 2016 Protocole d accord avec le titulaire, recherche d aménageur : concertation opérateur/investisseur/aménageur et Syndicat Mixte Lancement des études complémentaires Phase d obtention des autorisations administratives 2017 Travaux 2018 Ouverture B. Les modalités de consultation et de réponse des candidats Organisation de la consultation Le dossier d appel à projet est adressé gratuitement à chaque candidat en faisant la demande, par courrier ou par mail. Il se compose du présent cahier des charges, complété par les annexes mentionnées ci-après. La présente consultation ouverte est organisée selon les modalités décrites ci-dessous. Le Syndicat Mixte se réserve le droit, à tout moment, d interrompre, de suspendre ou d annuler le présent appel à projets, les candidats s interdisant toute réclamation ou demande de dédommagement. 9
1. Première étape : candidature et présélection des candidats Les candidats peuvent demander tous renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires. Pour cela ils devront faire parvenir au plus tard le 2 Novembre 2015 une demande écrite. Les Correspondants du Syndicat Mixte sont : François RAMBEAU et Nicolas BRUNIER Adresse : SYNDICAT MIXTE POUR L AMENAGEMENT ET LA GESTION D UNE ZONE TOURISTIQUE ET DE LOISIRS SUR LA COMMUNE D ARJUZANX 23 rue Victor Hugo 40025 MONT-DE-MARSAN CEDEX Tél : 05.58.05.42.11. Fax : 05.58.05.41.86. Courriel : syndicats.mixtes@landes.fr Le candidat doit présenter un dossier comprenant obligatoirement les pièces suivantes : - Une lettre de motivation, de quatre pages maximum, présentant l équipe ainsi que les ambitions et objectifs du projet, la stratégie générale envisagée et les grandes lignes du projet, soit : Le concept et le positionnement les clientèles ciblées les capacités d accueil, la typologie des hébergements, la composition du bâti les aménagements et équipements prévus, le traitement des espaces extérieurs (espaces commun, organisation des accès et des circulations, stationnements) le positionnement commercial et les grands axes de communication, commercialisation les conditions juridiques et financières : type de montage envisagé (foncier, investissement, gestion). - Une présentation par l opérateur de 2 à 5 références de réalisations de programmes correspondant à des projets d ampleur équivalente. Chaque référence précise sur une fiche récapitulative, la date, le lieu, le descriptif du projet, le maître d œuvre et le montant des travaux H.T., les objectifs en termes d environnement, de développement durable et de gestion du chantier, - Une déclaration sur l honneur datée et signée certifiant que chacun des membres de l équipe satisfait à ses obligations sociales et fiscales, - Le chiffre d affaires des trois derniers exercices, le cas échéant pour chaque membre du groupement. Chaque dossier sera rédigé obligatoirement en français. Ces éléments sont à transmettre au Syndicat Mixte, au plus tard le 16 novembre 2015 à 16h00 sur support papier, sous format A4 ou A3 maximum et sur support numérique au format PDF (CD-Rom exploitable sous Windows xp) à l adresse suivante : SYNDICAT MIXTE POUR L AMENAGEMENT ET LA GESTION D UNE ZONE TOURISTIQUE ET DE LOISIRS SUR LA COMMUNE D ARJUZANX 23 rue Victor Hugo 40025 MONT-DE-MARSAN CEDEX 10
Choix des présélectionnés par le Syndicat Mixte Cette étape se conclue par le choix d opérateurs admis à présenter une proposition de projet. Trois candidats maximum sont présélectionnés. Le Syndicat Mixte se réserve le droit de demander des compléments d informations à des opérateurs candidats. Les critères de sélection tiennent à la qualité du projet envisagé, aux caractéristiques des activités prévues, aux références du candidat, à sa capacité technique et financière à mener à bien un tel projet, au type de montage envisagé (investissement, exploitation). La liste des présélectionnés admis à présenter une offre est établie, à titre indicatif, dans un délai d environ 3 semaines après la date limite de dépôt des candidatures soit le 30 novembre 2015. 2. Deuxième étape : proposition de projets et choix du candidat retenu Une visite du site est obligatoire. Elle s effectuera entre mi-décembre 2015 et début janvier 2016. Les candidats retenus doivent présenter un dossier projet qui doit comprendre : Une note de cadrage explicitant de manière précise le concept envisagé, son positionnement commercial ainsi que son caractère différenciant, Une note relative au marché et aux clientèles cibles (objectifs, tarification, stratégie commerciale.), Une note programmatique décrivant la manière dont le projet se traduit sur le site. Répartition des différents éléments de programme. Schémas de principe, esquisses et volumes, Une note sur les investissements prévus, Le fonctionnement du projet : mode de gestion, organisation juridique, périodes d exploitation, effectifs, Le phasage et le calendrier envisagé, Les conditions d exploitation retenues et les prévisions économiques : montant des investissements, détail du CA, détail des charges et rentabilité, Le montage juridique et financier envisagé. Les candidats doivent remettre leur offre au plus tard le lundi 15 février 2016 à 16h00 16h00 sur support papier, sous format A4 ou A3 maximum et sur support numérique au format PDF (CD-Rom exploitable sous Windows xp) à l adresse suivante : SYNDICAT MIXTE POUR L AMENAGEMENT ET LA GESTION D UNE ZONE TOURISTIQUE ET DE LOISIRS SUR LA COMMUNE D ARJUZANX 23 rue Victor Hugo 40025 MONT-DE-MARSAN CEDEX 3. Organisation du choix des offres Le Syndicat Mixte se réserve le droit de demander des compléments d informations aux candidats ayant présenté une offre. Le Syndicat Mixte peut inviter le ou les candidat(s) à venir présenter oralement leur offre. 11
Les critères de jugements des propositions de projets sont par ordre décroissant : - 1. Pertinence et cohérence du projet au regard des éléments du cahier des charges - 2. Viabilité économique et financière du projet - 3. Qualité architecturale et environnementale du projet - 4. Offre d acquisition et/ou de redevance - 5. Pertinence juridique Le candidat retenu est désigné avant le 15 mars 2016. 12
Annexes - Annexe n 1 : Localisation du site ; - Annexe n 2 : Cartes du «Réseau hydrographique» et des enjeux naturels de l ensemble du site géré par le Syndicat Mixte de gestion des milieux naturels ; - Annexe n 3 : Dossier de presse «Arjuzanx» ; - Annexe n 4 : Schéma départemental du tourisme et du thermalisme ; - Annexe n 5 : Plan Local d Urbanisme de la commune (document graphique et règlement du zonage IIAU) ; - Annexe n 6 : Plans des propriétés du Syndicat mixte pour l aménagement et la gestion d une Zone Touristique et de Loisirs et avis technique du CAUE des Landes sur la maison «Catachot» ; - Annexe n 7 : Eléments complémentaires Le Syndicat Mixte se réserve la possibilité d apporter des modifications ou compléments aux documents fournis. Néanmoins, il appartient aux candidats de solliciter toute pièce ou information qu ils jugeraient utile à la mise au point de leur dossier de candidature. 13