Lettre d information N 5 DROIT IMMOBILIER Juillet / Août 2014 LA REFORME DES BAUX COMMERCIAUX La loi n 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises apporte de profondes modifications au régime des baux commerciaux. La majorité des dispositions de cette loi sont entrées en vigueur le 19 juin 2014. SOMMAIRE Résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou ses ayants-droits Allongement de la durée des baux dérogatoires La définition de la notion de convention d occupation précaire Aménagement du droit au renouvellement du bail La révision du loyer L état des lieux, les charges locatives et les impôts Droit de préemption des communes et délégation Le bénéfice d un droit de préférence en cas de vente du local Le congé DECRET N 2014-854 DU 30 JUILLET 2014 EVOLUTION DE CERTAINS LOYERS DANS LE CADRE D UNE NOUVELLE LOCATION OU D UN RENOUVELLEMENT DE BAIL PRIS EN APPLICATION DES ARTICLES 17 ET 18 DE LA LOI N 89-462 DU 6 JUILLET 1989 JURISPRUDENCE Vente (Civ I, 25 juin 2014, n 13-16.529) Mandat d agent immobilier (Civ I, 18 juin 2014, n 13-13.553) Copropriété (Civ III, 4 juin 2014, n 13-15.400) Obligation de délivrance d un logement décent (Civ III, 4 juin 2014, n 13-17.289)
La réforme des baux commerciaux La loi n 2014-626 du 18 juin 2014, relative à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises apporte de profondes modifications au régime des baux commerciaux. La majorité des dispositions de cette loi sont entrées en vigueur le 19 juin 2014. Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. On rappellera que la convention d occupation précaire échappe au statut des baux commerciaux. Résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou ses ayants-droits Aménagement du droit au renouvellement du bail Le preneur peut demander la résiliation anticipée du bail, s il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, s il a été admis au bénéfice d une pension d invalidité. A défaut de convention contraire, le locataire peut aussi demander la résiliation du bail à l expiration d une période triennale. La loi modifie le régime de la résiliation anticipée en supprimant la possibilité de recourir à une clause de renonciation à la résiliation anticipée par le preneur (Article L.145-4 du Code de commerce). Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1 er septembre 2014. Les ayants-droit du locataire se voient accorder la possibilité de résilier le bail, en cas de décès de celui-ci. La demande des ayants-droit doit être présentée «dans les formes et délais de l article 145-9» (Article L.145-4 al.4 du Code de commerce). Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l entrée en vigueur de la loi. Allongement de la durée des baux dérogatoires La durée du bail dérogatoire est étendue de deux à trois ans. La loi précise qu à l expiration de cette durée, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La définition de la notion de convention d occupation précaire La convention d occupation précaire n était pas définie par la loi. Il est désormais prévu qu elle se caractérise «quelle que soit sa durée, par le fait que l occupation des lieux n est autorisée qu à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties» (Article L.145-5-1 du Code de commerce). Les articles L.145-15 et L.145-16 du Code de commerce, prévoyant la nullité des clauses ou conventions qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement au bail ou qui visent à interdire au locataire de céder son bail font l objet d une modification. Dorénavant, il est prévu que l inobservation de ces articles ne sera plus sanctionnée par la nullité des clauses. Celles-ci seront «réputées non écrites». Selon le rapport de la commission des affaires économiques de l Assemblée nationale, cette modification vise à faire échapper ces articles à la prescription biennale établie par l article L.145-60 du Code de commerce. Les dispositions privant les étrangers du droit au renouvellement du bail sont par ailleurs supprimées. La révision du loyer La référence à l indice du coût de la construction est supprimée. Seul l indice des loyers commerciaux ou l indice des loyers des activités tertiaires sont pris en compte pour limiter la variation du montant du loyer (Article L.145-34 du Code de commerce). En cas de dérogation à la règle du plafonnement du montant du loyer, la variation du loyer est limitée à «10% du loyer acquitté au cours de l année précédente». La loi précise en outre que la révision du loyer prend effet à la date «de la demande en révision» (Article L.145-38 al.1 er du Code de commerce). L état des lieux, les charges locatives et les impôts Un nouvel article relatif à l établissement d un état des lieux contradictoire (Article L.140-40-1 du Code de commerce) a été adopté. Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession du local et lors de la restitution. Lorsque les parties ne parviennent à établir d état des lieux, à la demande d une des parties, celui- 2 / 6
ci est dressé par un huissier de justice. Il est prévu que cette nouvelle disposition s applique aux baux conclus avant son entrée en vigueur uniquement lorsqu un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. A compter du 1 er septembre 2014, la loi impose au bailleur d informer le preneur sur la répartition des charges locatives, impôts, taxes et redevances liés au bail (Article L.145-40-2 du Code de commerce). En outre, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire : - un état prévisionnel des travaux qu il envisage de réaliser dans les trois années suivantes accompagné d un budget prévisionnel ; - un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes. Les litiges relatifs aux charges, aux travaux ainsi que les litiges relatifs au montant des loyers lors de la révision triennale et au taux de variation pourront être soumis à la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux qui voit donc sa compétence élargie (Article L.145-35 du Code de commerce). Droit de préemption des communes et délégation La loi complète l article L.214-1 du Code de l urbanisme relatif au droit de préemption des communes. Le nombre des informations que doit contenir la déclaration préalable à une aliénation d un fonds est augmenté. La déclaration d intention d aliéner devait uniquement mentionner le prix et les conditions de la cession. Désormais, elle doit mentionner «le prix, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d'affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial» (Article L.214-1 al 3 du Code de l urbanisme). Le nouvel article L.214-1-1 du Code de l urbanisme, prévoit la possibilité pour la commune, titulaire d un droit de préemption de déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale. Cet établissement public ou la commune peuvent déléguer ce droit de préemption à «un établissement public y ayant vocation, à une société d économie mixte, au concessionnaire d'une opération d'aménagement ou au titulaire d'un contrat de revitalisation artisanale et commerciale». Le bénéfice d un droit de préférence en cas de vente du local La loi met un place un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente d un local commercial qui s inspire du droit de préemption du locataire instauré en matière de baux d habitation par la loi du 6 juillet 1989 (Article L 145-46-1 du Code de commerce). Les dispositions prévoyant ce droit de préférence ne sont pas d ordre public et peuvent donc être écartées par une clause contraire du bail. En outre, elles ne s appliquent pas en cas : de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession d'un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Lorsque le bailleur envisage de vendre le local commercial, il doit désormais informer le locataire de son intention de vendre le local par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Le bailleur doit préciser le prix ainsi que les conditions de la vente. Cette lettre vaut offre. En cas d acceptation du preneur, les parties disposent d un délai de deux mois pour conclure la vente. A défaut, l acceptation est sans effet. Par exception, si le preneur précise dans sa réponse, son intention de recourir à un prêt, le délai est de quatre mois. Lorsque le local est un lot appartenant à un ensemble faisant l objet d une vente unique, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence. 3 / 6
Cet article est applicable aux baux déjà en vigueur à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, soit à partir du 1 er décembre 2014. Le congé Selon l article L.145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. La loi assouplit les conditions de formes encadrant le congé. Ainsi, les parties peuvent choisir de recourir à l envoi d une lettre recommandée avec demande d avis de réception. I. LOYERS DECRET N 2014-854 DU 30 JUILLET 2014 Décret n 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 L article 6 de la loi ALUR du 24 mars 2014 avait modifié les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989 en prévoyant dans certaines zones, un mécanisme d encadrement des loyers. l'expropriation pour obtenir la fixation de ce prix. La cour d'appel a fixé le prix de cession de l'immeuble à 1 632 000 euros. Jugeant ce prix trop élevé, la communauté d agglomération a renoncé à exercer son droit de préemption plus de 3 mois après l arrêt. Les propriétaires ont alors assigné la communauté d'agglomération devant le tribunal de grande instance aux fins de dire que la vente était parfaite et de condamner la communauté d'agglomération à payer le prix fixé par le juge de l'expropriation. Le tribunal de grande instance s'est reconnu compétent et a constaté le transfert de propriété du bien. La cour d'appel de Poitiers, a rejeté le déclinatoire de compétence déposé par le préfet, qui a alors élevé le conflit. La décision portant renonciation à l'exercice du droit de préemption est une décision prise par l'administration sur le fondement du second alinéa de l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme et dans l'exercice de ses prérogatives de puissance publique. Si l'appréciation de sa légalité relève du juge administratif, il résulte d'une jurisprudence établie du Conseil d'etat que la décision par laquelle une personne publique renonce à exercer son droit de préemption à l'expiration du délai légal de deux mois après l'intervention d'une décision juridictionnelle devenue définitive fixant le prix de la cession est entachée d'illégalité. Il appartient, par ailleurs, au juge judiciaire de déterminer si une décision de cour d'appel fixant le prix de cession de l'immeuble objet de la préemption est une décision juridictionnelle devenue définitive au sens du second alinéa de l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme. Le décret fixe, pour les contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2014 au 31 juillet 2015, un montant maximum d'évolution des loyers des baux des logements situés dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Les modalités de cet encadrement de l'évolution des loyers sont adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. De même, le décret permet des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué : dans ces cas, une augmentation de loyers, elle-même encadrée, peut être appliquée. II. DROIT DE PREEMPTION Tribunal de conflit, 16 juin 2014, n 14-03.953 : Une communauté d'agglomération a exercé son droit de préemption sur un immeuble. Faute d'accord avec les intéressés sur le prix de la cession, elle a saisi le juge de 4 / 6
JURISPRUDENCE VENTE Civ I, 25 juin 2014, n 13-16.529 : Par acte unilatéral sous seing privé, un propriétaire indivis a «déclaré vendre» à son frère, la moitié indivise d immeubles qu ils ont recueillie dans la succession de leur père. Le propriétaire est décédé le en laissant à sa succession ses deux enfants. Des difficultés se sont élevées entre eux quant au sort des biens litigieux, le frère du propriétaire décédé prétendant en être entier propriétaire pour avoir acquis la part indivise de son frère. Par un premier arrêt, la cour d appel a dit que cet acte constituait une offre de vente qui n avait pas été acceptée avant le décès du propriétaire. La Cour de cassation confirme la décision de la cour d appel et rappelle une solution classique, à savoir, que «l offre qui n est pas assortie d un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu elle ait été acceptée». MANDAT D AGENT IMMOBILIER Civ I, 18 juin 2014, n 13-13.553 : En exécution d un mandat de recherche non exclusif reçu d une société, un agent immobilier avait cherché, découvert et présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d acte de vente non suivi d effet. L agent immobilier a ensuite appris qu une autre société Fonta avait acquis ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu elle avait établi. L agent immobilier a alors assigné l acquéreur en paiement de ses prestations de recherche et de négociation, en se prévalant, principalement, d un accord autonome de reprise par l acquéreur des engagements du mandant, et subsidiairement de l action de in rem verso. Faute de preuve, la cour d appel écarte l existence d un accord de reprise des engagements du mandant. La cour a condamné l acquéreur sur le fondement de l action de in rem verso. A l appui de sa décision, elle retient que l exercice de cette action, seul moyen juridique dont l agent immobilier dispose pour obtenir de l acquéreur la rémunération de son travail, n a pas vocation à contourner les dispositions de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient pas être liées par un mandat, le bénéfice que l acquéreur a tiré gratuitement du travail de l agent immobilier lui ayant été transmis par un tiers. La Cour de cassation casse l arrêt et précise que, «les règles de l enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d ordre public [des articles 6 I de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n 72-678 du 20 juillet 1972], lesquels subordonnent la licéité de l intervention d un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l une des parties à l opération». 5 / 6
COPROPRIETE Civ III, 4 juin 2014 (n 13-15.400) Les propriétaires de lots à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, d'une part, en nullité d une décision de l'assemblée générale ayant refusé qu'ils procèdent à l'installation d'une gaine d'extraction des gaz brûlés dans la cour de l'immeuble et, d'autre part, en autorisation judiciaire de ces travaux. La Cour d appel autorise les copropriétaires à réaliser des travaux à leur frais selon une version modifiée du projet de travaux. Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation au motif que la condition relative au refus, préalable à la saisine du juge, de l assemblée générale n est remplie si les travaux soumis à l'assemblée générale et ayant fait l'objet d'un refus sont identiques à ceux soumis au juge. La question se pose alors de savoir si les travaux autorisés par le juge sur le fondement de l article 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être identiques à ceux refusés par l assemblée générale. Selon la Cour de cassation, l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l'assemblée générale n'a pas autorisés. De plus, l appréciation du juge du fond est portée de manière souveraine. OBLIGATION DE DELIVRANCE D UN LOGEMENT DECENT Civ III, 4 juin 2014, n 13-17.289 Un contrat de location d un logement prévoit une réduction de loyer en contrepartie de l absence de chauffage. La locataire du logement appartenant a assigné la société bailleresse afin, d obtenir sa condamnation à mettre en place une installation de chauffage. L obligation de délivrance d un logement décent est-elle respectée si le logement n est pas équipé d un chauffage? Selon la Cour de cassation, «l'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent» est d'ordre public. Aussi, la cour d'appel, n'était pas tenue de prendre en compte «les stipulations du bail prévoyant la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit, a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage». Il est rappelé que les conséquences qui peuvent être attachées à la qualification de logement indécent sont les suivantes : la résiliation du bail avec éventuellement un préavis réduit ; la réduction ou la dispense de loyer jusqu à l accomplissement des travaux ; l octroi de dommages-intérêts notamment pour les troubles de jouissance causés par les travaux qui auraient dû être préalables à l entrée du locataire dans les lieux. 6 / 6