Focus sur les transactions logistiques France de 2011 à 2014
Sommaire Un marché basé sur des réalités structurelles.. P.2 Un secteur dominé par les prestataires logistiques et la distribution.... P.3 Une répartition géographique concentrée sur la dorsale Nord-Sud. P.4 Les grandes tendances pour 2015.. P.5 Sur les 4 années analysées, force est de constater que la grande distribution alimentaire et spécialisée, de même que les prestataires logistiques, qui interviennent souvent pour le compte de la distribution, continuent de constituer l essentiel du marché. Ils représentent chacun environ 40% du marché de l immobilier logistique des grandes surfaces. Ces deux secteurs sont sur le long terme les deux pôles les plus stables du marché. Nous constatons cependant en 2014 une inversion entre la demande directe des distributeurs et celle des prestataires. Alors que la demande placée totale diminue, celle des prestataires logistiques suit la tendance inverse. Un marché basé sur des réalités structurelles 2 500 000 L analyse deprès de 300 transactions d entrepôts logistiques i de plus de 10 000 m² répertoriées sur le territoire français entre 2 000 000 2011 et 2014 permet de dégager des tendances, tant sur la 1 500 000 nature de ces implantations, les raisons et les choix de localisation que sur les modèles immobiliers. 1 000 000 L immobilier logistique est le reflet des évolutions de la 500 000 conjoncture économique, mais aussi des grandes tendances de 0 consommation, des rationalisations de la supply chain, des stratégies des prestataires logistiques et des grands distributeurs. Les prestataires logistiques continuent par conséquent leur développement, fondé sur l externalisation logistique et la rationalisation de leurs installations. Prestataires logistiques Grande distribution Total des transactions Il se distingue des autres produits immobiliers par son caractère technique et intégré dans une chaîne plus large. L immobilier logistique constitue un maillon dans la supply chain, qui se justifie en fonction de paramètres multiples liés au contexte de l activité. Un changement d entrepôt est un choix stratégique constitué de paramètres multiples. L ancienneté de l immeuble existant peut être une des raisons. Comme pour d autres produits immobiliers, l évolution de l entreprise peut justifier un transfert vers un immeuble plus adapté. Le regroupement de deux sites peut aussi faire partie des critères de choix afin d améliorer la productivité logistique. La rationalisation des flux explique dans certains cas un positionnement géographique différent. Pour un prestataire logistique, il s agit d accompagner son développement et de répondre aux demandes clients. En ce qui concerne la grande distribution, des choix de distribution de magasins en multi températures peuvent nécessiter des modifications d outil doutil logistique. Pour l e lecommerce, qui, connaît une croissance annuelle supérieure à 10%, il s agit de continuer d équiper un secteur qui nécessite des modes de fonctionnement spécifiques. Concernant les prestataires logistiques, la modernisation de leur parc immobilier mais aussi la rationalisation des surfaces en grandes plates formes permettant d optimiser les coûts de fonctionnement constituent un enjeu majeur. Le développement du pooling, qui consiste à mutualiser les transports de sociétés parfois concurrentes, qui approvisionnent les mêmes rayons de la distribution, nécessite un regroupement physique des stocks et donc des plates formes de grande dimension. Evolution de la demande placée (entrepôt de plus de 10 000 m²) La surface moyenne des transactions supérieures éi à 10 000 m², qui est de 23 000 m², reste quasiment stable sur 4 ans. L impact des entrepôts XXL, qui est souvent mentionné comme un élément marquant de l évolution du secteur, ne semble pas bouleverser l équilibre des transactions. En effet, les entrepôts XXL, souvent fortement médiatisés, restent peu nombreux et existaient déjà en 2011. Le marché de l immobilier logistique continue à être globalement un marché locatif. En effet, seules 9 transactions sur les 52 analysées en 2014 sont répertoriées comme des ventes utilisateurs. Le choix locatif s explique notamment par l évolution rapide des activités et l absence de visibilité à long terme. C est également une solution plus simple et moins structurante pour un utilisateur. www.eolreal.com 2
Cependant, même si le bâtiment standard ou existant correspond à la majorité des demandes, il faut mentionner qu en 2014, 16 transactions sur 52, soit près d un dun tiers, correspondent à des bâtiments «clés en main». Cette proportion est assez stable sur les 4 années étudiées. Ces transactions «clés en main» correspondent assez logiquement aux plus grandes surfaces, plus difficiles à trouver dans le cadre de l offre existante. De ce fait, si le nombre de transactions «clés en main» correspond à un tiers du nombre total, celles ci, dont la surface moyenne est supérieure, correspondent à quasiment la moitié de la surface totale. 100% 80% 60% 40% 20% 0% nombre d'opérations 65% 35% clés en main existant surface 52% 48% Comparatif clés en main / existants 2011 à 2014 Sur les 4 années analysées, nous constatons que la surface moyenne de 23 000 m² est en fait de 33 000 m² pour les immeubles «clés en main» et de 19 000 m² pour les bâtiments existants. Cette part importante des réalisations «clés en main» explique le nombre d opérations neuves, ceci malgré l existence d une offre significative dans la plupart des régions. Ainsi, 20 des 52 opérations répertoriées en 2014 sont des constructions neuves. La quasi totalité des autres transactions sont des bâtiments de seconde main, mais de classification A, donc de dernière génération. Dans un marché caractérisé par une offre globalement importante, une construction neuve se justifie par des éléments précis tels que les spécificités techniques d un immeuble afin d optimiser une exploitation ou l absence dans une zone géographique précise, de cette offre existante en classification A. Nous constatons donc que, progressivement, les entrepôts de grande dimension construits dans les années 1970 sont remplacés par des plates formes logistiques modernes, aux normes environnementales actuelles. Un secteur dominé par les prestataires et les spécialistes de la distribution Les prestataires logistiques représentent environ 40% de la demande placée entre 2011 et 2014 et 50% sur la seule année 2014 ; la part restante correspond à la grande distribution, mais aussi à des industriels, des distributeurs spécialisés et des activités spécifiques. De façon plus précise, la segmentation de la demande placée en 2014 peut être structurée de la façon suivante. Parmi les prestataires les plus dynamiques dans la prise à bail de surfaces logistiques, apparaissent les grands prestataires européens comme Geodis, Rhenus, SDV Logistics, ID Logistics (société ayant signé le plus grand nombre de baux au cours des quatre dernières années), DB Schenker, DHL, ND Logistics, Transalliance, mais aussi des spécialistes de l e commerce comme ADS ou Morin Logistique. Après le secteur des prestataires logistiques, la grande distribution alimentaire constitue une part importante de la demande placée en 2014, avec des surfaces commercialisées à Carrefour, Lidl et E.Leclerc. Le segment de l habillement et de la chaussure, dynamique en 2012 et 2013, reste un secteur très consommateur de surfaces logistiques en 2014, avec les transactions enregistrées pour Petit Bateau et C&A notamment. L e commerce en tant que tel n a pas représenté en 2014 une part importante de la demande placée d entrepôts de plus de 10 000 m². Il convient cependant de relativiser i cette analyse. En effet la commercialisation de surfaces à des prestataires, voire à certains distributeurs correspond, en totalité ou en partie à des réponses d organisation liées au e commerce. On peut ainsi estimer que la part réelle de l e commerce dans les transactions d immobilier logistique représente entre 10 et 15% du total des surfaces commercialisées. D une façon générale, on remarque une très faible part de l ensemble des transactions correspondant à des groupes industriels pour leurs propres besoins internes. La demande d immobilier logistique est plus que jamais celle des prestataires et de la distribution, généraliste ou spécialisée. pharmaceutique 2% boissons 1% matériel électriqueautomobile 5% spécialisée 3% jouet Industriels Prestataires logistiques 51% e commerce habillement chaussure 7% GSB ameublement décoration GMS 15% Répartition des transactions 2014 par secteur d activité www.eolreal.com 3
Une répartition géographique concentrée sur la dorsale Nord Sud La répartition géographique des transactions enregistrées en 2014 fait apparaître une très forte concentration sur deux régions, l Ile de France et en Rhône Alpes. Ces deux régions concentrent à elles seules 60% des transactions enregistrées sur des surfaces supérieures à 10 000 m². Normandie 7% Sud Ouest 1% Ouest 2% Est 6% Bourgogne 2% Rhône Alpes 2 Ce graphique montre, à l exception de l année inhabituelle de 2011, une relative stabilité des transactions en région parisienne. La région Rhône Alpes reste un marché très porteur. Les régions Nord et PACA ont connu en 2014 une sensible baisse des transactions. Le marché des autres régions analysées est moins significatif et plus déséquilibré d une année sur l autre, du fait du faible nombre de transactions. Les 4 régions de la moitié Ouest analysées affichent les évolutions de transactions suivantes : 120 000 100 000 80 000 Centre 6% PACA 8% Nord 8% Ile de France 36% 60 000 40 000 20 000 0 Répartition géographique des transactions 2014 Cette répartition est sensiblement différente de celle constatée en 2013 qui, pour un marché global plus important, affichait une présence de ces deux régions à hauteur de 41%. Ainsi, l essentiel de la baisse du marché des transactions d immobilier logistique entre 2013 et 2014 est enregistré dans des régions très importantes sur le plan logistique comme le Nord ou PACA, mais aussi dans l Ouest et le Sud Ouest. L analyse des chiffres de transactions en 2013 et 2014 montre une prédominance de l axe Lille Paris Lyon Marseille, qui concentre près de 80% des transactions de plus de 10 000 m². L évolution depuis 2011 des transactions dans ces 4 régions est résumée dans le graphique ci dessous. Centre Sud Ouest Normandie Ouest Evolution des transactions dans l Ouest de la France La Normandie et le Centre enregistrent des croissances continues de transactions justifiées par le caractère stratégique de ces régions. Par contre, les pôles régionaux de l Ouest et du Sud Ouest connaissent une baisse importante des transactions. Concernant les régions Est (Est Champagne) et la Bourgogne, les chiffres enregistrés restent peu significatifs et liés à un nombre réduit d opérations. Les régions de l Est affichent cependant une croissance significative des transactions. 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Rhône Alpes Ile de France Nord PACA Est Bourgogne Evolution des transactions dans les 4 régions les plus dynamiques Evolution des transactions dans l Est et la Bourgogne www.eolreal.com 4
Cette analyse permet de mieux comprendre les stratégies géographiques des différents acteurs. Le poids considérable de l Ile de France et de Rhône Alpes reste lié à une situation conjoncturelle. En effet, les régions Nord et PACA ont connu lors des dernières années un remarquable développement de plates formes logistiques. La Normandie, du fait de la stratégie d Haropa, confirme sa position logistique naturelle liée à la proximité de la région parisienne mais surtout au développement des infrastructures portuaires. L Est du territoire français, malgré sa situation géographique privilégiée au regard des flux européens, affiche une certaine progression, tout en étant en retrait par rapport aux ambitions justifiées de ces régions. Les pôles logistiques de l Ouest louest et du Sud Ouest restent liés à des logiques régionales. Cette étude, qui porte exclusivement sur des grandes surfaces, ne prend pas en compte les nombreuses opérations de taille plus modeste. Ces territoires connaissent logiquement un nombre plus important d implantations de 5 000 à 10 000 m². Les grandes tendances pour 2015 Le rebond attendu de l économie neseraprobablement bbl pas totalement au rendez vous. Cependant, différentes tendances sont susceptibles d influer sur le marché de l immobilier logistique. La première tendance est la croissance continue du e commerce. Les pure players laissent progressivement la place à des places de marché et à des grands distributeurs, qui investissent afin de rattraper le retard pris dans ce secteur. L ecommerce devient progressivement un secteur d intervention de très gros prestataires et e marchands, qui choisissent des implantationsenfonctiondesbassinsdemaind œuvre,des réseaux de distribution et des coûts immobiliers. Le positionnement de ces sites dans le Nord ou en région Rhône Alpes est tout à fait cohérent avec cette stratégie. La seconde tendance est liée à la grande distribution, avec au moins deux aspects qui pourraient influer en 2015 sur l immobilier logistique. Le magasin subit de fortes évolutions avec le développement de petits formats urbains, de Retail parks orientés vers un concept loisirs, de magasins qui entrent dans une stratégie cross canal. Dans ce contexte, il est fort à parier que les rythmes d approvisionnement des magasins se modifieront progressivement avec une accélération des flux. Certaines logiques de groupes de distribution peuvent évoluer dans ce contexte. Un autre aspect est l annonce de grandes manœuvres dans la distribution. Le rapprochement des centrales d achat Auchan et Système U a été annoncé, comme les discussions entre Casino et Intermarché et celles entre Carrefour et Cora. Il s agit là clairement de logiques de massification des achats. Quelles seront les conséquences sur les organisations logistiques de ces groupes? Il est encore trop tôt pour le savoir mais l expérience des rapprochements passés laisse penser que la logistique ne restera pas absente du débat. Dans ce contexte, l année 2015 verra peut être émerger des projets d entrepôts XXL dans le cadre de ces rapprochements. Une autre orientation sera le développement de l automatisation des plates formes. La maîtrise des coûts logistiques nécessite le développement de process automatisés de préparation de commandes. Une plate forme logistique devientdanscecontexteuneunitéindustrielle.detelsprojets sont assez souvent des outils conçus sur mesure, donc sur le plan immobilier des immeubles «clés en main». Cette analyse montre que les choix en immobilier logistique sont la résultante des grandes tendances économiques. L e commerce et la distribution restent les moteurs de l évolution de l immobilier logistique. Plus que jamais, l efficacité logistique sera au cœur des choix qui impacteront l immobilier logistique en 2015. www.eolreal.com 5
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